试论我国房产税的开征方式及其对房价的影响
[摘 要]本文通过分析认为，我国房价多年来持续上涨的主要原因是地方政府对土地财政的依赖、高额的房地产税费以及开发商缺乏监管及其逐利性，在目前的政策和市场条件下，低税率、广税基的房产税征收方式最具可操作性，但这种征收方式对于房地产价格的影响很小，不只无益于降低房价，反而会增加普通购房人的成本。
[关键词]房产税；房价；土地财政
当前，住房问题已成为压在中国人身上的一座大山。用国际通行的验证房价是否处于合理区间的两个参数——房价收入比、租售比来考察，可知我国的房价早已超过警戒线，高位运行多年。针对这一情况，近年来，不少学者提出开征房产税是控制房价上涨的最有效灵药，一旦开征，房价必然大跌。事实是否如此？目前我国是否适宜开征房产税？如开征？最可能采用何种方式？开征房产税是否能令房价应声而降？在展开分析之前，先来看我国近年的房价走势。
我国自1999年实行住房市场化改革以来，房价涨跌大致经历了以下过程。2005年以前，房价保持平稳，温和上涨。2006年到2007年，房价快速上涨。2007年年底，万科地产王石的一番“拐点论”在业内引起巨大震荡，受国际资本市场惨淡和国内宏观调控、银根紧缩的双重夹击，再加上2008年下半年席卷全球的金融危机袭来，2008年楼市大面积转冷。2008年年底，政府为了抗危机、保增长，实行经济刺激政策，四万亿元入市，并给予房屋买卖一系列契税、营业税优惠政策和宽松的信贷政策，房地产业走出低谷，房价报复性上涨。2010年四五月间，限购令出台。2011年年初，部分大城市开始实行非常严格的限购政策。同时自2010年以来，至2011年年中，央行连续12次提高存款准备金率，达到创历史的21.5%，房地产业受到明显打压，房价上涨脚步停滞，但并无明显回落。此后各地出台多项措施，然而在限购限贷之下，除个别地方外，全国房价仍然涨声一片。
从以上房价走势来看，房价涨的多跌的少，涨的时间长，跌的时间短。造成这一事实的原因是多样的，比如中国人买房置地、成家立业的传统观念等，但最重要原因是我国各地方政府的土地财政政策。土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。据国家财政部的统计显示，地方政府在2012年土地出让收入2.89万亿元，相当于地方财政收入的47%。更有甚者，一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60%到90%。我国在土地出让中实行招拍挂政策。土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，其定价机制是谁给的价格最高土地就给谁。在这样的机制下，既是国有土地管理者又是其经营者的地方政府难以抑制“寅吃卯粮”的冲动，同时，充分竞争的开发商使拿地成本即政府所得——土地出让金一再提高，地方政府也缺乏平抑这一价格的主动性。最终就会导致越来越高的土地出让金被转嫁到购房者身上。据2009年7月国土资源部调查全国620个楼盘得到的数据，地价占房价平均比例为23.2%，有22%的楼盘地价占房价的比例在30%以上。这一比
试论我国房产税的开征方式及其对房价的影响
[摘 要]本文通过分析认为，我国房价多年来持续上涨的主要原因是地方政府对土地财政的依赖、高额的房地产税费以及开发商缺乏监管及其逐利性，在目前的政策和市场条件下，低税率、广税基的房产税征收方式最具可操作性，但这种征收方式对于房地产价格的影响很小，不只无益于降低房价，反而会增加普通购房人的成本。
[关键词]房产税；房价；土地财政
当前，住房问题已成为压在中国人身上的一座大山。用国际通行的验证房价是否处于合理区间的两个参数——房价收入比、租售比来考察，可知我国的房价早已超过警戒线，高位运行多年。针对这一情况，近年来，不少学者提出开征房产税是控制房价上涨的最有效灵药，一旦开征，房价必然大跌。事实是否如此？目前我国是否适宜开征房产税？如开征？最可能采用何种方式？开征房产税是否能令房价应声而降？在展开分析之前，先来看我国近年的房价走势。
我国自1999年实行住房市场化改革以来，房价涨跌大致经历了以下过程。2005年以前，房价保持平稳，温和上涨。2006年到2007年，房价快速上涨。2007年年底，万科地产王石的一番“拐点论”在业内引起巨大震荡，受国际资本市场惨淡和国内宏观调控、银根紧缩的双重夹击，再加上2008年下半年席卷全球的金融危机袭来，2008年楼市大面积转冷。2008年年底，政府为了抗危机、保增长，实行经济刺激政策，四万亿元入市，并给予房屋买卖一系列契税、营业税优惠政策和宽松的信贷政策，房地产业走出低谷，房价报复性上涨。2010年四五月间，限购令出台。2011年年初，部分大城市开始实行非常严格的限购政策。同时自2010年以来，至2011年年中，央行连续12次提高存款准备金率，达到创历史的21.5%，房地产业受到明显打压，房价上涨脚步停滞，但并无明显回落。此后各地出台多项措施，然而在限购限贷之下，除个别地方外，全国房价仍然涨声一片。
从以上房价走势来看，房价涨的多跌的少，涨的时间长，跌的时间短。造成这一事实的原因是多样的，比如中国人买房置地、成家立业的传统观念等，但最重要原因是我国各地方政府的土地财政政策。土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。据国家财政部的统计显示，地方政府在2012年土地出让收入2.89万亿元，相当于地方财政收入的47%。更有甚者，一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60%到90%。我国在土地出让中实行招拍挂政策。土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，其定价机制是谁给的价格最高土地就给谁。在这样的机制下，既是国有土地管理者又是其经营者的地方政府难以抑制“寅吃卯粮”的冲动，同时，充分竞争的开发商使拿地成本即政府所得——土地出让金一再提高，地方政府也缺乏平抑这一价格的主动性。最终就会导致越来越高的土地出让金被转嫁到购房者身上。据2009年7月国土资源部调查全国620个楼盘得到的数据，地价占房价平均比例为23.2%，有22%的楼盘地价占房价的比例在30%以上。这一比