济源市住房建设规划（2008—2012）
发布时间： 2009-08-26 来源： 济源市房地产管理局 作者： 指导单位：济源市建设委员会
编制单位：济源市房地产管理局
济源市规划市政管理局
协助单位：济源市发展改革委员会
济源市国土资源局
目 录
文 本
第一章 总则
第二章 住房现状和需求
第三章 规划目标和方针
第四章 住房用地供应计划
第五章 政策与策略
第六章 实施措施
说明书
导 言
一、规划背景
二、规划目的
三、规划思想
四、规划原则
五、规划依据
六、规划范围
七、规划年限
第一章 济源市城市概况
一、城市规模
二、社会经济状况
第二章 城市近期建设规划及年度建设用地计划
一、建设区域与建设重点
二、城市建设用地供应计划及用地结构调整
三、近期建设用地供应总量
四、城市存量土地结构调整
第三章 住房建设现状及评价
一、住房建设现状
二、住房现状存在的问题
第四章 住房建设总量预测
一、住房总建筑面积预测
二、住房总套数预测
三、居住用地总量预测
四、住房建设布局
第五章 住房建设目标
一、总体目标
二、住房总量目标
三、建设结构
第六章 居住用地供应规划
一、供应指地思想与原则
二、供应目标
三、供应总量
四、居住用地供应年度实施计划
第七章 政策与策略
第八章 实施措施
附：
济源市住房现状调查报告
济源市城市房地产业调查报告
济源市城市住房建设规划
（2008-2012）
文本
济源市房地产管理局
济源市规划市政管理局
第一章 总 则
第一条 为引导和促进济源市房地产业持续、稳定、健康发展，保持经济平稳较快增长，满足广大群众的基本住房需求，合理引导住房消费，建设资源节约型社会，为实现建设“和谐济源、效益济源”的总体目标，加强对近期城市住房建设的指导和统筹，制定本规划。
第二条 本规划以《济源市国民经济和社会发展“十一五”规划》和《济源市城市总体规划》及《济源市城市近期建设规划2006-2010》为依据，按照国家和地方相关法律法规，结合济源市实际编制本规划。
第三条 本规划是落实城市近期建设规划的重要手段，是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据，与《济源市2008年住房建设计划》、《济源市2009年住房建设计划》共同承担对全市住房建设的综合调控作用。
第四条 规划范围为济水商业区组团、沁园行政生活区组团、北海综合组团、天坛综合组团、玉泉综合组团五大相对独立的组团，建设用地范围31平方公里。规划期限为2008年至2012年。
第五条 在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划协调。
第六条 本规划坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以保障本地中低收入居民家庭居住为重点，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。
第七条 本规划包括规划文本、图片及附件。
第二章 住房现状和需求
第八条 规划区内住房现状。2001年至2007年末，市区住房建设累计完成竣工面积265万平方米。2007年底，市区总人口25.5万人，住房总建筑面积为643万平方米，人均住房建筑面积36.7平方米。
第九条 规划期内住房需求。依据《济源市国民经济和社会发展“十一五”规划》有关资料，预测2012年市区人口将达到36万，依据人均住房使用面积不低于25平方米的规划要求，规划期内住房总需求为388万平方米（其中现有城市人口居住水平提高产生住房需求预估为40万平方米、新增城市人口按60%的住房自有率测算，产生的居住需求预估为348万平方米）。根据“十五”期末我市不同收入水平家庭结构比例，规划期内，市区应建设经济适用住房75.1万平方米，建设公共租赁用房5.4万平方米（其中廉租住房新增
2.5万平方米），建设商品住房为307.5万平方米（其中90平方米以上的高档商品住房限制为100万平方米）。
第三章 规划目标和方针
第十条 住房建设的指导思想。坚持市场导向与政府保障相结合，进一步完善多渠道、多层次的住房分类供应体系，满足不同收入层次，特别是本次中低收入居民的住房需求。
第十一条 住房建设的总体原则。商品住房满足本地和外来居民日益增长的住房需求。经济适用房应“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”，廉租住房保障应“应保尽保”，基本解决中、低收入及“双困”家庭的住房问题。
第十二条 住房建设的总体目标。积极建设满足全市人民日益增长的住房需求，加快解决中低收入家庭的住房问题，实步建立起以普通商品房、经济适用房、廉租房等组成的满足不同居民居住需求的住房供应与保障体系。
第十三条 住房建设总量目标。2008-2012年期间建设商品住房3.93万套，总建设面积388万平方米，其中90平方米以下的住房（含经济适用住房、廉租房）3.23万套，建筑面积288万平方米，90平方米以上的住房0.7万套，建筑面积100万平方米。
第十四条 住房建设的主要任务
（一）优化供应结构，适应多层次需求
1、重点发展中、小户型，中低价位的普通商品房，以满足城市居民的住房需求。按照区域控制，总量和项目相结合的原则，严格控制新审批新开工商品住房套型结构比例。确保套型建筑面积90平方米以下的住房占新审批新开工商品住房总面积的70%以上。
2、稳步推进配套商品房建设合理确定建设规模和进度。按照开工一批、建设一批、储备一批的要求，根据市场发展和动迁需要，稳妥把握开发与供应节奏，继续完善供地方式。
3、引导开发租赁住房鼓励通过租赁方式改善居住条件，满足不同类型的住房需求，强化管理，推进租赁市场健康有序发展。
（二）提升综合性能，提高建设水平
1、强化住房质量管理，健全住房质量管理体制和机制，抓好质量通病防治，重点推进创“无渗漏”工程和监理督导等工作，严把住房交付使用关。
2、完善住房配套建设，市政配套建设要形成与居住区布局相适应的网络体系。
3、推进住宅产业现代化，在保证住房功能和舒适度的前提下，推动建设节能省地型住房。按照“节能、节地、节水、节材和资源综合利用”的要求，加快推进“四高”优秀小区建设，稳步发展全装修住房。
（三）推进旧区和旧住房改造，多渠道改善居住条件
1、有序推进旧区改造，重点拆除改造居住环境差、居民改造愿望迫切的棚户区。
2、积极落实旧住房综合改造对于城市规划予以保留、建筑结构较好、但标准较低的旧住房。重点围绕旧住房的“急、难、愁”问题，切实解决居民的生活不便。
3、切实加强住房修缮养护管理完善规章制度，建立强制性的修缮与养护机制和技术标准。强化管理，提高旧住房的耐久性和安全性。整合资源，构建房屋修缮、安全管理和社会服务网络。
第十五条 住房建设结构指引。
1、廉租住房保障、经济适用住房和公共租赁住房保障本市低收入住房困难家庭住房需求，其中最低收入家庭要做到应保尽保；中低价位、中小套型普通商品住房满足本市中低收入和中等收入家庭住房需求；其他商品住房满足中等以上收入家庭住房需求；农迁房满足被
征地农转非居民住房需求。
2、规划期内，单套建筑面积在90平方米以内的商品住房建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积70%以上；经济适用房控制在90平方米以内，廉租住房控制在50平方米以内。
第十六条 住房建设年度指引。根据《济源市国民经济和社会发展“十一五”规划》的相关要求，住房建设年度目标为：
2008年 建设住宅6724套，总建筑面积65.24万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设5075套（含经济适用房），建筑面积45.6万平方米；套型建筑面积90平方米以上的住房建设1600套，建筑面积19.4万平方米。廉租住房建设48套，建筑面积0.24万平方米。
2009年 建设住宅8030套，总建筑面积80.09万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设6228套（含经济适用房），建筑面积56.06万平方米；套型建筑面积90平方米以上的住房建设1502套，建筑面积22.53万平方米。廉租住房建设300套，建筑面积1.5万平方米。
2010年 建设住宅8831套，总建筑面积89.3万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设6945套（含经济适用房），建筑面积62.51万平方米；套型建筑面积90平方米以上的住房建设1736套，建筑面积26.04万平方米。廉租住房建设150套，建筑面积0.76万平方米。
2011年 建设住宅7851套，总建筑面积80.3万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设6245套（含经济适用房），建筑面积56.21万平方米；套型建筑面积90平方米以上的住房建设1606套，建筑面积24.09万平方米。
2012年 建设住宅7864套，总建筑面积73.07万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设7309套（含经济适用房与公共租赁用房），建筑面积65.13万平方米（其中公共租赁房2.9万平方米）；套型建筑面积90平方米以上的住房建设556套，建筑面积7.94万平方米。
第十七条 按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设还应遵循以下方针：
1、总量平衡原则。实现年度房地产供应与需求总量的相对平衡，确保房地产市场稳定持续发展。
2、满足需求原则。尤其是增量住宅供应的合理结构，要把保障中低收入者的住房放在突出的战略位置，形成高档商品房、普通商品房、经济适用房、廉租房相配套的住宅供应体系，切实满足各收入阶层消费者的住房需求。
3、增速平稳原则。从可持续健康发展的角度，综合考虑，科学规划，以避免因短视性错误，造成住宅与房地产业的发展出现大起大落现象。
4、改造与开发并举原则。济源市是实现中部崛起中原城市群的9个重要城市之一，规划既要着重新区的开发建设，又要兼顾旧城的改造，按照改造与开发并举原则，通盘考虑。
5、为平衡新区和老城住房，重点建设一批适应中低收入者的中低价位、中小套型普通商品住房。
第四章 住房用地供应计划
第十八条 住房用地供应指导思想。在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持以市场为导向，科学确定住房建设用地总量和出让宗地规模。
第十九条 住房用地供应总量。规划期内所需住房用地总量为198公顷，其中用于供应中低价位、中小套型的住房（含经济适用房）和廉租住房用地135.8公顷，90平方米以上商品房用地为62.2公顷。
济水商住区组团为41.21公顷，沁园行政生活区组团为63.63公顷，北海综合组团为41.53公顷，天坛综合组团为30.19公顷，玉泉综合组团为21.44公顷。
第二十条 住房用地供应年度指引。
2008年，供应住房建设用地33.28公顷。其中，廉租住房建设用地、90平方米以下商品住房建设用地23.29公顷，90平方米以上商品住房建设用地9.99公顷。
2009年，供应住房建设用地40.85公顷。其中，廉租住房建设用地、90平方米以下商品住房建设用地28.59公顷，90平方米以上商品住房建设用地12.26公顷。
2010年，供应住房建设用地45.55公顷。其中，廉租住房建设用地、90平方米以下商品住房建设用地31.88公顷，90平方米以上商品住房建设用地13.67公顷。
2011年，供应住房建设用地40.95公顷。其中，90平方米以下商品住房建设用地28.66公顷，90平方米以上商品住房建设用地12.29公顷。
2012年，供应住房建设用地37.37公顷。其中，90平方米以下商品住房建设用地23.38公顷，90平方米以上商品住房建设用地13.99公顷。
第五章 政策与策略
第二十一条 积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。
1、保证住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，应当按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面积所占比重，必须达
到开发建设总面积的70%以上；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
2、适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源目益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率。
3、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
第二十二条 加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。
1、加强普通商品住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竟地价、竟房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式。
2、落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）指标的确定，必须符合本规划及其年度实施计划中相关住房套型结构比例的规定。
3、加强商品房销售管理。建立健全商品房预售资金监管制度，全面实现商品房销售网上签约，研究制定中小套型限价商品住房的销售管理办法。
第二十三条 加强公共住房建设与管理，加大公共住房保障力度。
（一）加强公共住房规划与建设。公共住房由市政府统一规划，市政府相关部门统一组织实施。公共住房的建设规模、套数、户型、面积标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市房产管理部门统一制订。
（二）完善经济适用住房管理。进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用住房管理的各项政策，加大经济适用住房建设与销售过程的监管。进一步落
实经济适用房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。
（三）健全廉租住房制度。继续推行租金补贴方式，适当增加实物配租比例，增强廉租住房对本地最低收入人口的保障作用。
（四）公共租赁住房建设。促进经济适用住房由“以售为主”向“以租为主”转化，着手建设各类公共租赁住房；加强公共租赁住房对我市低收入户籍人口和符合规定条件的进城务工经商人员的保障作用，提高公共租赁住房对居住的配套功能。，
第二十四条 加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。
1、依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。
2、加大各类问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量房地产。
第二十五条 积极稳妥的开展城中村改造。
1、继续开展零星危旧房改造。为促进全市产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，拓展全市住房供应渠道，满足居民住房需求，各级政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，加快推进城中村改造、水资源综合开发和城市组团建设，逐步实现全市城中村居住生活环境的普遍改善。
2、规划期内，为落实住房发展规划目标，保证全市住房供应，应积极落实济源市城中村改造相关措施。
第二十六条 发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调
整住房消费信贷政策。
第二十七条 整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全程监管；对不符合规划控制性要求，超出规定建设的住房依法予以处理；切实整治房地产交易环节违法违规行为；严格规范房地产市场外资准入和管理。
第二十八条 积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
1、进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，建立完善二手房网上交易系统，继续提高二手房交易、办证效率。
2、进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念。相关部门应制定房屋租赁综合税费征收办法，继续扩大租赁管理覆盖面，建立全市统一的流动人口和出租屋信息资源库，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。
第二十九条 完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制；加强住房调查，规划期内完成全市住房状况普查。
第三十条 加强房地产市场引导。坚持正确的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。
第三十一条 加强住房发展的战略研究与法制建设。规划期内，应制定全市住房发展战略，建立完善的住房保障制度体系，进一步加强房地产市场法制建设，建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系。
第六章 实施措施
第三十二条 研究房地产市场的供需变化，以房地产开发年度计划等形式实现房地产市场供需基本平衡。
在当前房地产市场实施宏观调控，市场状态不稳定、形势复杂多变的情况下，深入研究房地产市场的实际状况，特别是区域房地产市场的现实需求与隐性需求、房地产市场的内在需求结构、房地产市场的现实与后续供给状况以及供需之间的结构与数量差异等，具体确定房地产开发的年度指导性计划，并通过规划建议与规划审批等具体程序确保房地产市场供需的基本平衡。
第三十三条 完善房地产市场预警系统，优化房地产宏观调控手段。
因地制宜，通过建立房地产市场信息体系，建立与完善区域房地产市场预警系统，在遵循经济发展规律的基础上，规范和引导市场走向，并及时向各级政府提供详实的房地产市场信息和市场分析，为房地产市场的宏观决策提供及时有效的动态依据，化解市场矛盾，消解市场潜在风险。
第三十四条 完善住房保障体系，使住房保障成为社会和谐发展的基础。
完善住房保障体系，使城市中低收入家庭“居者有其屋”，这不但是促进社会稳定发展的基础，也是发展和谐社会的基础。完善住房保障体系，需要实施和完善廉租住房制度与经济适用住房制度。
廉租住房保障主要针对城市低保、低收入同时住房困难的“双困”家庭；主要保障方式是以租金配租为主、实物配租为辅；保障资金筹集主要是以政府公共财政预算资金为主；同时需要建立公正规范的审核审批与退出监督机制。
经济适用住房主要是为了解决城市中低收入家庭的住房问题。由于经济适用房是微利开发，并在土地与税费上实行优惠政策，因此必须严格控制建设标准和销售价格。对销售对象，除执行并完善收入及住房双控标准外，还要形成严格的购买资格审批公示制度；加强社会监督，严厉查处虚假申报等违规问题。同时建立经济适用住房“出口”管理，对经济适用住房的交易转让和出租进行严格限制，彻底杜绝投资、投机性购房行为。
在完善住房保障体系上，可以尝试对经济适用住房购买对象实行货币化补贴的政策，一方面可以解决经济适用住房建设地块偏远，公共设施不配套等一系列问题，解决中低收入家庭居住成本增高以及城市发展和城市管理上的许多问题，另一方面也可以减少社会资源浪费，提高原有住房利用率，符合当前节约型社会的发展要求。
第三十五条 引导与调整商品房的供给与需求结构
根据近几年房地产业发展的实际情况，商品住宅的供给与需求结构之间出现了一些矛盾。解决中低收入家庭住房实际困难的商品房开发量接近了历史低点；普通商品房开发逐步萎缩；投资性的住房供给与住房需求畸形膨胀；房地产价格达到历史高点。国务院为此要求严格控制商品房供给结构，逐步引导市场需求结构的转变。
按照中央要求，“十一五”时期的房地产业的发展重点是普通商品住房。中央规定，为调整住房供应结构，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设住房总面积的70%以上；中小套型普通商品住房和政策性住房建设，年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
为了引导住房需求结构，要运用税收与金融政策，严格控制房地产市场，为进一步抑制投机和投资性购房需求：
1、从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
2、从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的继续执行首付款比例20%的规定。
第三十六条 推进房地产市场服务体系的发展与完善
房地产市场服务体系是房地产市场健康发展的桥梁与保障，进一步推进房地产市场服务体系的发展与完善，需要做好以下4方面工作：
1、要严格规范涉及房地产市场的各项行政审批事项，减少行政审批手续，以办事窗口的建设为契机，做好“一站化”服务，同时取消住房建设和消费环节的不合理收费，降低收费标准。
2、加大整顿和规范房地产市场力度，重点查处商品房开发、交易和中介服务环节的违法违规行为。对违反城市规划、无证或越级开发、合同欺诈、虚假广告等违规行为要从严查处。建设、房地产管理部门要严格商品房预售审批，制止非法预售。建立起房地产开发企业及其从业人员信用档案和房地产市场信用体系。
3、进一步完善房地产市场体系。建立起土地招标拍卖挂牌、房地产金融、房地产开发、产权交易鉴证与面积测量、房地产价格评估、房地产中介与咨询代理服务、房屋装饰装修、物业管理等配套的房地产行业运转与服务机制，推动房地产业持续、稳定、规范发展。
4、坚决破除部门和行业垄断。开放市场，引入竞争机制，引导与发展房地产市场服务体系，促进房地产服务水平与服务档次的提升，使我市的房地产市场服务水平接轨先进地区的水平。
济源市城市住房建设规划
（2006-2012）
说明书
济源市房地产管理局
济源市规划市政管理局
导 言
一、规划背景
近几年，全国范围内住房建设发展迅速，成绩斐然，同时住宅和房地产业“贪大求阔”“房价暴涨”现象日趋普遍，已引起了国家相关部门的高度重视，于2006年5月24日，国家建设部、发展改革委、国土资源部等九部委联合出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》经国务院同意，要求各地市严格执行，调整住房供应结构、控制住房价格过快，促进房地产业健康发展。
二、规划目的
随着社会经济的发展，人民生活水平不断提高，对居住生活质量要求也不断提升，为了适应居民的住房要求，有必要针对房地产业发展中存在的问题，进一步加强市场的引导和调控，使济源市房地产业健康快速发展。
近年来，济源市房价上涨迅速，住房消费“贪大求阔”现象日益突出。为调整住房供应结构、稳定住房价格、规范房地产市场秩序，逐步解决中低收入家庭的住房难题。
（一）、规范房地产市场秩序，推动济源市住房健康发展
2008至2012年，是济源市进入新一轮经济增长上升期的重要阶段和全面建设小康社会的
新起点，住宅产业也处于可持续发展的新阶段。有必要通过住房开发建设全过程的监管，切实预防和遏制市场的虚假宣传、合同欺骗、内部认购、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等不良现象，引导房地产法制化、合理化发展；进一步解决供地、招商、市场秩序、住房保障、信息不对称、政府职能转变中存在的问题，加强市场引导和调控，使济源市住房建设快速健康发展。
（二）、调整住房供应结构
从近几年济源市商品房销售情况和城镇居民人均纯收入来看，济源市住房应重点发展低价位、中、小户型的普通商品房，引导经济适用房的开发建设，确保中低收入家庭购房房源供应。
（三）、稳定住房价格
房地产业是城市经济发展的重要支柱产业，在经济、社会发展中占有重要的地位和作用。为协调经济、社会和谐发展，防止房价上涨过快，出现经济泡沫现象，有必要采取相应的措施稳定房价，引导住房健康发展。
（四）、依据财力、物力情况和居民经济水平合理制定旧房拆迁规模和进度，做到既提高居民生活环境质量又避免住房建设畸形发展的现象。
三、规划思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以改善人居环境、建设和谐社会和节约型社会为出发点，按照济源市制定的城市发展思路，坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系；坚持以需求为导向，继续调整和优化住房市场供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化住房制度改革，加快建立和完善济源市住房保障制度，改善城镇居民居住环境；坚持科学发展观，提升新建住宅的综合品质，发展节能省地型房地产；加强市场监督，规范市场秩序，促进住房市场持续健康发展。
四、规划原则
（一）、总量平衡原则
要按照国家有关金融和土地方面的调控政策，在全面分析市场需求状况的基础上，科学合理地制定住房开发的年度计划，实现年度住房供应与需求总量的相对平衡，确保住房市场稳定持续发展。
（二）、满足需求原则
要促使房地产市场物业类型结构合理（包括住宅地产、商用地产、工业地产），尤其是增量住宅供应的合理结构，要把保障中低收入者的住房放在突出的战略位置，形成普通商品房、经济适用房、廉租房等各类住房相配套的住房供应体系，切实满足各收入阶层消费者的住房需求。
（三）、增速平衡原则
要立足城市的客观实际，在发展目标、保障措施的制定上，要在充分分析济源城市的经济发展以及区域经济地位的基础上，从可持续健康发展的角度，综合考虑，科学规划。
（四）、与城市规划相协调的原则
要以城市总体规划为依据，按照城市总体规划对城市土地利用和空间功能区划分，科学选址，合理布局，准确定位，实现与城市总体规划的协调一致。
（五）、改造与开发并举原则
要着重新区的开发建设，兼顾旧城的改造利用，按照改造与开发并举原则。
五、规划依据
1、《济源市国民经济和社会发展“十一五”规划》；
2、《济源市城市近期建设规划》（2006-2010）
3、《房地产管理法》、《城乡规划法》、《土地管理法》、《经济适用住房管理办法》等有关法律法规；
4、《济源市市区“十一五”住宅与房地产业发展规划》（2006-2010）；
5、国家和河南省以及地方住房建设法律、法规。
六、规划范围
根据行政区划调整情况，本次规划范围在《济源市城市近期建设规划》（2006-2010）范围基础上，新增了玉泉综合组团。即由济水商住区组团、沁园行政生活区组团、北海综合组团、天坛综合组团、玉泉综合组团五大相对独立的组团构成，建设用地范围为31平方公里。
七、规划年限：2008年-2012年。
第一章 济源市城市概况
济源市位于河南省西北部，黄河北岸，与山西省为邻。全市总面积1931平方千米，总人口68万人；其中城市规划区面积50平方千米，建成区面积30平方千米，城区人口18万人。
济源因济水发源地而得名，古时济水与长江、黄河、淮河并称“四渎”。从最新考古发现证明，早在旧石器时代末期和新石器时代早期，即距今10000年前，人类就已在此繁衍、生息。这里曾是夏王朝的都城，战国至两汉时期“轵邑”以富庶闻名天下。隋开皇16年(公元596年)设县，1988年撤县建市，原属新乡地区，后划归焦作，1997年实行省直管体制（副地级城市），2003年，被列为河南省中原城市群9个城市之一；2005年，被列为河南省推进城乡一体化7个试点城市之一。是河南省18个省辖市之一。为中原历史文化名城。
一、城市规模
2007年末，济源市总人口为68万人，其中非农人口为29.25 万人；济源市中心城区人口为25.5万人。建成区面积为29平方公里。
二、社会经济状况
2007年末，综合实力跃上新台阶。初步核算，生产总值突破200亿元，达到225.5亿元，比上年增长18.6%，人均突破4000美元，达到4500美元；全口径财政收入完成36.61亿元，增长38.3%，其中，地方财政一般预算收入完成15.03亿元，增长39.1%，增幅居全省第1位；第一产业增加值完成14亿元，增长5.8%；规模以上工业增加值完成123亿元，增长25.1%；规模以上工业实现利润29.8亿元，增长74.3%，比上年净增10亿元；第三产业增加值增长17.3%，是10年来的最快增速。
投资、消费和进出口较快增长。全社会固定资产投资完成114.7亿元，增长43.2%，增幅比上年提高30.2个百分点，其中城镇以上固定资产投资完成91.9亿元，增长42.4%，增
幅居全省第2位，比上年前进16个位次；社会消费品零售总额达到40.39亿元，增长18.5%；进出口总值完成10.95亿美元，增长51.6%。
节能减排迈出新步伐。单位生产总值能耗预计下降5.4%；削减化学需氧量1850吨、二氧化硫1620吨，削减量分别比上年提高56.3%、27.2%；城市空气优良天数达到315天，连续两年跻身环境质量良好城市行列。
人民生活水平不断提高。城镇居民人均可支配收入达11954元，增长16%，农民人均纯收入达5346元,增长18.5%，两项指标连续四年保持两位数增幅，农民收入增幅连续两年超过城镇居民收入增幅；城镇化率达45%；城镇登记失业率控制在3%以内。
第二章 城市近期建设规划及建设用地原则
一、近期建设用地供应原则
严格控制土地供应总量，合理调控土地和房地产价格
城市建设用地供应以规划为依据，通过市场来实施规划，充分发挥规划对土地资源配置的调控作用，以供应引导需求，实行非饱和适度供应。严格贯彻执行建设部《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》精神，严禁先批租后规划、边批租边规划的现象，避免以降低地价作为招商引资的手段。为防止土地供应过量导致土地市场投机行为、土地空置现象和土地市场供求关系扭曲，造成城市土地收益流失，应严格控制土地出让总量，对以实物地租、土地赠与的方式“以土地换建设”、“以土地支付工程”、“以路带房”、“以房修路”、等做法也要十分谨慎，由此带来的弊端不容忽视，这程开发方式在城市建设初期可以筹措资金，短期内使城市面貌有较大改善，但随着城市建设发展，这种模式应逐步取消。
建立政府垄断的城市土地供应一级市场和城市建设用地供应体制
通过调控土地供应总量，控制城市建设总量和房地产开发总量。全面推行国有土地有偿使用制度，除法律规定可以实行划拨的用地以外，无论新增建设用地和存量划拨土地，都要通过政府出让、租赁、
作价出资或入股等方式纳入有偿使用轨道。通过供给的垄断，对城市地价、城市土地供求平衡进行合理调控，防止土地供应过量造成地价下降和作为国有资产的土地收益流失，或因土地投机造成地价过高。严禁非法占地、越权批地、违法供地等行为，严禁非法圈占集体土地，杜绝集体所有制土地非法进入土地一级市场，严禁违反《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》供应土地和擅自利用划拨土地、集体土地进行经营性房地产开发。
对城市土地实行严格的用途管制，优化土地供应布局和结构
城市规划应成为土地市场运行的前提，土地供应不仅要有总量控制，也要有严格的结构控制，要根据城市发展需求，保持各种不同性质用地合理的结构比例关系，促进城市空间形态趋向合理，促使城市土地供给在市场经济条件下，通过土地价值的显化和土地开发效益的发挥，建立起利益机制来引导城市土地开发，促进城市规划的实施，实现土地的合理配置。
大力培育地产市场，建立规范化的运作机制
土地供应信息应向社会公开，交易方式以招标、拍卖为主，对经营性城市用地，都应采用招标、拍卖方式进行出让，防止低价出让城市土地。供地方式要公开、公平、公正、保证土地市场的稳定、公开、安全运行。建立土地有形市场，设立固定场所进行土地交易。
消除城市土地闲置现象，挖掘城市土地利用潜力
城市土地供给首先要盘活城市存量土地，提高土地利用率，不应盲目扩大城市规模，大量新增土地开发。对于获得土地使用权后长期占而不用，多占少用的，要按照相关法律法规坚决收回。对某些城市建设无法有效利用的零星地、插花地应尽快进行绿化，改善城市生态环境质量和城市面貌。根据城市建设需要，对城市土地也可以通过土地整理进行重新开发和城市更新。
大力推进城市国有土地储备制度，进一步完善城市土地管理制度
城市土地储备制度是城市土地制度的重大改革。土地储备制度的建立，使得政府完全垄断土地一级市场，可以解决当前多头分散供应土地的混乱状况，确保经营性用地通过招标、拍卖方式出让、出租，实现国有土地资产的最大升值，为城市建设聚集资金。济源市应忙建立完善城市土地储备制度扩大城市土地供给能力，创造“以地生财”、“以地养城”的城市土地开发良好发展模式。城市土地经营收益应上缴城市政府，列入财政专户管理，主要用于城市基础设施建设和土地开发。
二、、城市存量土地结构调整
存量土地用地结构调整是指运用用地置换的手段实现城市土地优化配置，变土地的氏效利用为高效利用，改善城市生态环境质量和综合服务职能，完善城市用地功能和结构，促进城市更新与持续发展。
城市在总体规划的指导下，工业用地占城市建设用地的比重逐年下降，使城市的环境质量和土地使用效率得到进一步提高，通过对城市土地利用结构的调整也对济源市产业结构的调整和工业企业改造更新提供了良好的契机，为进一步用地置换和旧城改造积累了经验、奠定了基础。
近期应进一步规范存量土地置换的行为，加强旧城改造力度，按照完善功能、提高品位的改造原则，加强用地置换的宏观调控和规划控制引导，充分盘活城市存量土地，优化城市结构，拓展城市建设资金渠道，促进城市更新与持续发展。
市规划局、市国土资源局应对城市存量土地调查摸底统计，包括城市国有存量土地及城郊结合部部分集体土地。对这些土地应全部纳入储备，按照统一收购、统一开发、统一规划、统一出让的“四统一”原则进行经营性土地招标、拍卖和挂牌出让。
近期对清查出的存量土地和无法有效利用的零星地、插花地进行绿化，改善城市生态环境。其它土地应经过整理由政府统一征用收购后统一供应，按照建设部《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》，强化规划控制、严格出让程序，原则上全部转换为公共绿地、道路广场、市政设施、公共设施、商业金融设施、办公等用地，严格控制建设商品
住宅。
按照控制性详细规划确定的性质和规划要求调整存量土地，注重经济效益兼顾社会和环境效益，发挥政府对城市土地市场的调控能力，对于经营性为目的用地，土地价格一律以评估和市场定价，对供应作为公共服务部门的用地可不收地价或象征性收费，严格控制用途改变。
第三章住房建设现状及评价
一、济源市住房水平
2007年底，济源市中心城区住房总建筑面积达到643万平方米，人口达到25.5万人，人均住房面积为36.7平方米/人。
二、住房现状存在的问题
根据对“十五”期间济源市住房发展现状的综合对比分析，从房地产开发规模、商品房价格水平、空置情况以及住宅使用面积等方面判断，济源市房地产市场相对于全国以及河南省中原城市群的其他城市，基本上不存在泡沫现象，房地产市场的发育是平稳健康的。但济源市的住宅与房地产业的发展才刚刚起步，还处于培育、引导发展阶段，由于管理体制、政策等多种原因，住宅与房地产业的发展中还存在许多问题：
（一）商品住房供应结构不尽合理。
居民需求量较高的中、小户型，中、低价位的普通商品住房，其市场供应量偏低，而居民购买力难以承受的大户型、高价位住房，其市场供应量则偏高，形成了商品房开发市场高空置与高需求并存的不协调局面。
（二）经济适用住房建、管不到位。
经济适用住房建设的有关优惠政策还需要进一步落实，户型面积偏大，价格控制不严，广大中低收入群众难以承受。
（三）低收入家庭住房保障明显不足。
在廉租住房的建设和租金补贴方面，由于房源不足，建设和保障资金来源渠道单一、不稳定，目前济源市住房总体保障水平不高。
（四）长期稳定的住房补贴资金渠道尚未形成，住房分配货币化工作难以全面展开。
（五）物业管理配套政策需要完善，物业管理服务双方服务和消费意识不到位，双方矛盾时有爆发，物业管理工作陷入困境。
（六）租赁市场管理政策不健全，住房租赁市场的培育和管理还有待进一步加强。
（七）市场秩序不够规范，违规违法问题时有发生。
（八）房地产开发精品意识不足，商品房质量不高，住房性能达标率低，质量纠纷不断，个别单位人为设置壁垒，阻碍房改房自由上市交易等问题。
第四章 住房建设总量预测
一、住房总建筑面积预测
济源市城市2007年底，人口达到25.5万人。根据《济源市城市近期建设规划》（2006-2010），济源市到2012年中心城区人口达到36万人；需要净增住宅388万平方米（含旧城改造拆迁安置住房以及根据实际情况建设的廉租房）。
二、住房总套数预测
2005至2007年期间，济源市市区竣工住宅达到265万平方米，根据居民收入水平的实际情况以及国务院关于加强房地产宏观调控的有关规定，结合济源市实际情况和发展目标，预测至2012年需新增住房总套数为3.93万套。
（一）高档商品住房0.7万套，总建筑面积100万平方米，比重25.7%；
（二）90平方米以下普通商品住房2.3万套，总建筑面积210.4万平方米，比重54.2%；
（三）经济适用房0.88万套，总建筑面积75.1万平方米，比重19.35%；
（四）廉租房0.05万套，总建筑面积2.5万平方米，比重6.4%。
三、居住用地总量预测
根据《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93）中住宅建筑容积率最大控制标准（低层1.10，多层1.70，中高层2.00，高层3.50）和济源市实际情况，控制住宅开发容积率平均值为2.0左右，则2008-2012年所需居住用地约为198公顷。
四、住房建设布局
（一）、空间布局原则
1、符合城市空间结构调整方向的原则。按照济源市城市空间结构和布局，加强分区指导，引导住房建设在区域内合理布局，统筹老城组团等城市组团的住房建设协调发展。
2、强化公共交通引导的原则。充分考虑中低收入家庭生活对交通设施条件的需求，在公共交通干线和站点周边优先安排廉租房、经济适用住房和中小套型普通商品住房建设。
3、推动就业与居住均衡发展的原则。住房建设与城市功能定位、产业结构和就业结构相协调，增强住房空间布局的合理性、类型的多样性、选择的灵活性，推动职工住房平衡发展。
4、促进社会公平与融合，构建和谐社会的原则。正确反映和兼顾不同层次群众对住房的需求，按照“大融合、小分散”的空间分布模式，鼓励和引导各种类型、各个层次、各类群体住房的相对混合布局，避免社会排斥和隔离，促进和谐社区建设。
（二）、建设布局规划
根据《济源市城市近期建设规划》（2006-2010）对城市空间结构的划分，济源市中心城区分为济水商住区组团、沁园行政生活区组团以及北海、天坛、玉泉三个综合组团。
第五章 住房建设目标
一、总体目标
规划期内以满足不断增长的人口和不同收入家庭的住房需求为导向，以供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为目标，2012年，使济源市中心城区居民户均拥有一套或租住一套住房，使济源市城镇居民人均住房建筑面积达到38平方米。住宅建设和开发时加大小户型、普通商品房和经济适用房的建设，切实解决城市中、低收入家庭的住房问题。
二、住房总量目标
（一）、规划期内建设各类住宅建筑面积388万平方米，共3.93万套，其中90平方米以下的商品住房（含经济适用房）3.23万套，建筑面积288万平方米，其中廉租房498套，建筑面积2.5万平方米；90平方米以上的商品住房0.7万套，建筑面积100万平方米；。
（二）、住房建设年度目标
2008年 建设住宅6724套，总建筑面积65.24万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设5075套（含经济适用房），建筑面积45.6万平方米；套型建筑面积90平方米以上的住房建设1600套，建筑面积19.4万平方米。廉租住房建设48套，建筑面积0.24万平方米。
2009年 建设住宅8030套，总建筑面积80.09万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设6228套（含经济适用房），建筑面积56.06万平方米；套型建筑面积90平方米以上的住房建设1502套，建筑面积22.53万平方米。廉租住房建设300套，建筑面积1.5万平方米。
2010年 建设住宅8831套，总建筑面积89.3万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设6945套（含经济适用房），建筑面积62.51万平方米；套型建筑面积90平方米以上的住房建设1736套，建筑面积26.04万平方米。廉租住房建设150套，建筑面积0.76万平方米。
2011年 建设住宅7851套，总建筑面积80.3万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设6245套（含经济适用房），建筑面积56.21万平方米；套型建筑面积90平方米以上的住房建设1606套，建筑面积24.09万平方米。
2012年 建设住宅7864套，总建筑面积73.07万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设7309套（含经济适用房与公共租赁用房），建筑面积65.13万平方米（其中公共租赁房2.9万平方米）；套型建筑面积90平方米以上的住房建设556套，建筑面积7.94万平方米。
三、建设结构
要求中低价位、中小套型的经济适用房和廉租房主要满足济源市中心城区中低收入家庭的住房需求；普通商品房和高档商品房用于满足中等以上家庭住房需求。
规划期内，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；经济适用房单套建筑面积应控制在90平方米以内，廉租房单套建筑面积应控制在60平方米左右。
第六章 居住用地供应规划
一、供应指导思想与原则
结合城市总体规划及城区现在存在的问题，到2010年，在全市基本建立与全面小康社会相适应的住房建设体系，建设项目的选择和建设顺序按以下原则确定：
（一）加快城中村改造，结合旧城外迁企业用地性质的转变，优先开发建设城市中心地段及有碍城市观瞻的区域；
（二）为适应建设“和谐社会”发展要求，为城市低收入者提供方便的经济适用房用地，优先选择交通便捷的市区和近郊区的用地；
（三）强调土地资源的节约、高效利用，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房的土地供应；
（四）坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；
（五）坚持住房的区域布局合理化；
二、供应目标
济水商住区组团为41.21公顷，沁园行政生活区组团为63.63公顷，北海综合组团为41.53公顷，天坛综合组团为30.19公顷，玉泉综合组团为21.44公顷。
三、供应总量
规划期内所需住房用地总量为327公顷，其中用于供应中低价位、中小套型的商品住房（含经济适用房）和廉租房用地229公顷，90平方米以上商品房用地为98公顷。
四、居住用地供应年度实施计划
2008年，供应住房建设用地33.28公顷。其中，廉租住房建设用地、90平方米以下商品住房建设用地23.29公顷，90平方米以上商品住房建设用地9.99公顷。
2009年，供应住房建设用地40.85公顷。其中，廉租住房建设用地、90平方米以下商品住房建设用地28.59公顷，90平方米以上商品住房建设用地12.26公顷。
2010年，供应住房建设用地45.55公顷。其中，廉租住房建设用地、90平方米以下商品住房建设用地31.88公顷，90平方米以上商品住房建设用地13.67公顷。
2011年，供应住房建设用地40.95公顷。其中，90平方米以下商品住房建设用地28.66公顷，90平方米以上商品住房建设用地12.29公顷。
2012年，供应住房建设用地37.37公顷。其中，90平方米以下商品住房建设用地23.38公顷，90平方米以上商品住房建设用地13.99公顷。
第七章 政策与策略
一、积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。
（一）、保证住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，应当按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
（二）、适当提高住房建设开发强度。针对济源市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平。
（三）、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。
（四）、加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地，制止违法囤积土地的行为。依据闲置土地处置的法律、法规，结合本地实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、调整城市规划、依法收回并纳入土地储备等各种办法，对闲置土地积极予以盘活。
二、加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。
（一）、加强普通商品住房开发建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竟地价、竟房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普
通商品住房用地招标出让。
（二）、落实住房开发项目套形结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；指标的确定，必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。
（三）、加强商品房销售管理。建立健全商品房预售资金监管制度，全面实现商品房销售网上签约，研究制定中小套型限价商品住房的销售管理办法。
三、加强公共住房建设与管理，加大公共住房保障力度。
（一）、加强公共住房规划与建设。公共住房由市政府统一规划，市政府相关部门统一组织实施。公共住房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市房产管理部门统一制订。
（二）、完善经济适用住房管理。进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用住房管理的各项政策，加大经济适用住房建设与销售过程的监管。
（三）、健全廉租住房制度。继续推行租金补贴方式，适当增加实物配租比例，增强廉租住房对最低收入户籍人口的保障作用。
（四）、公共租赁住房建设。促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化，着重建设各类公共租赁住房；扩大公共租赁住房的来源，可以将政府查处没收的违建住房转为公共租赁住房；加强公共租赁住房对济源市低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用，提高公共租赁住房对居住的配套功能。
（五）、完善经济适用房管理。进一步完善经济适用房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实经济
适用房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。
四、加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。
（一）、依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。
（二）、加大各类问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量房地产。
五、积极稳妥的开展城中村改造。
（一）、继续开展零星危旧房改造。为促进全市产业结构提升和空间布局优化，抓住城市政府推进“改开建”的大好时机，改善城市居民生活环境，拓展全市住房供应渠道，满足居民住房需求，市、区两级政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，逐步实现全市城中村居住生活环境的普遍改善。
（二）、规划期内，为落实住房发展规划目标，保证全市住房供应，应积极落实济源市城中村改造相关措施，保证规划期内城中村拆除重建规模在规划期限内达到总量30%的规划目标。
六、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
（一）、进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，建立和完善二手房网上交易系统，继续提高二手房交易、办证效率。
（二）、进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念。相关部门应制定房屋租赁综合税费征收办法，继续扩大租赁管理覆盖面，建立全市统一的流动人口和出租屋信息
资源库，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。
七、其他政策与策略。
（一）、完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制；加强住房调查，规划期内完成全市住房状况普查。
（二）、加强房地产市场引导。坚持正确的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。
（三）、加强住房发展的战略研究与法制建设。规划期内应制定全市住房发展战略，建立完善的住房保障制度体系，进一步加强房地产市场法制建设，建立较为完善的住房发展法制体系。
（四）、整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全程监管；对不符合规划控制性要求，超出规定建设的住房依法予以处理直至没收；切实整治房地产交易环节违法违规行为；严格规范房地产市场外资准入和管理。
（五）、发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。
第八章 实施措施
一、研究房地产市场的供需变化，以房地产开发年度计划等形式实现房地产市场供需基本平衡。
在当前房地产市场实施宏观调控，市场状态不稳定、形势复杂多变的情况下，深入研究房地产市场的实际状况，特别是区域房地产市场的现实需求与隐性需求、房地产市场的内在需求结构、房地产市场的现实与后续供给状况以及供需之间的结构与数量差异等，具体确定房地产开发的年度指导性计划，并通过规划建议与规划审批等具体程序确保房地产市场供需的基本平衡。
二、完善房地产市场预警系统，优化房地产宏观调控手段。
因地制宜，通过建立房地产市场信息体系，建立与完善区域房地产市场预警系统，在遵循经济发展规律的基础上，规范和引导市场走向，并及时向各级政府提供详实的房地产市场信息和市场分析，为房地产市场的宏观决策提供及时有效的动态依据，化解市场矛盾，消解市场潜在风险。
三、完善住房保障体系，使住房保障成为社会和谐发展的基础。
完善住房保障体系，使城市中低收入家庭“居者有其屋”，这不但是促进社会稳定发展的基础，也是发展和谐社会的基础。完善住房保障体系，需要实施和完善廉租住房制度与经济适用住房制度。
廉租住房保障主要针对城市低保、经济和住房困难的“双困”家庭；主要保障方式是以租金配租为主、实物配租为辅；保障资金筹集主要是以政府公共财政预算资金为主；同时需要建立公正规范的复核审批与退出监督机制。
经济适用住房主要是为了解决城市中低收入家庭的住房问题。由于经济适用房是微利开发并在土地与税费上实行优惠政策，因此必须严格控制建设标准和销售价格。对销售对象也必须严格控制，除执行并完善收入及住房双控标准外，还要形成严格的购买资格审批公示制度；加强社会监督，严厉查处虚假申报等违规问题。同时建立经济适用住房“出口”管理，对经济适用住房的交易转让和出租进行严格限制，彻底杜绝投资、投机性购房行为。
在完善住房保障体系上，我们还可以考虑对经济住房与解困房实行货币化补贴的政策，这一方面可以解决经济住房建设地块偏远，公共设施不配套等一系列问题，解决中低收入家
庭居住成本增高以及城市发展和城市管理上的许多问题，另一方面也可以减少社会资源浪费，提高原有住房利用率，符合当前节约型社会的发展要求。
四、引导与调整商品房的供给与需求结构。
根据近几年房地产业发展的实际情况，商品住宅的供给与需求结构之间出现了一些矛盾。中低档次的解决中低收入家庭住房实际困难的商品房开发量接近了历史低点；普通商品房开发逐步萎缩；投资性的住房供给与住房需求畸形膨胀；房地产价格达到历史高点。国务院为此接连下文，要求严格控制商品房供给结构，逐步引导市场需求结构的转变。
按照中央要求，“十一五”时期的房地产业的发展重点是普通商品住房。为调整住房供应结构，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设住房总面积的70%以上；中小套型普通商品住房和政策性住房建设，年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
为了引导住房需求结构，要运用税收与金融政策，严格控制房地产市场，为进一步抑制投机和投资性购房需求：
1、从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
2、从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
五、推进房地产市场服务体系的发展与完善。
房地产市场服务体系是房地产市场健康发展的桥梁与保障，为进一步推进房地产市场服务体系的发展与完善，需要做好以下4方面工作：
1、要严格规范涉及房地产市场的各项行政审批事项，减少行政审批手续，以办事窗口的建设为契机，做好“一站化”服务，同时取消住房建设和消费环节的不合理收费，降低收费标准。
2、加大整顿和规范房地产市场力度，重点查处商品房开发、交易和中介服务环节的违法违规行为。对违反城市规划、无证或越级开发、合同欺诈、虚假广告等违规行为要从严查处。各地建设、房地产管理部门要严格商品房预售审批，制止非法预售。建立起房地产开发企业及其从业人员信用档案和房地产市场信用体系。
3、进一步完善房地产市场体系。建立起土地招标拍卖、房地产金融、房地产开发、产权交易鉴证与面积测量、房地产价格评估、房地产中介与咨询代理服务、房屋装饰装修、物业管理等配套的房地产行业运转与服务机制，推动房地产业持续、稳定、规范发展。
4、坚决破除部门和行业垄断。开放市场，引入竞争机制，引导与发展房地产市场服务体系，促进房地产服务水平与服务档次的提升，使济源市的房地产市场服务水平接轨先进地区的水平。
济源市城市住房建设规划
（2008-2012）
调查报告
济源市房地产管理局
济源市规划市政管理局
济源市住房现状调查报告
（2008年3月）
一、济源市城市概况
济源市位于河南省西北部，黄河北岸，与山西省为邻。全市总面积1931平方千米，总人口68万人；其中城市规划区面积50平方千米，建成区面积30平方千米，城区人口18万人。
济源因济水发源地而得名，古时济水与长江、黄河、淮河并称“四渎”。从最新考古发现证明，早在旧石器时代末期和新石器时代早期，即距今10000年前，人类就已在此繁衍、生息。这里曾是夏王朝的都城，战国至两汉时期“轵邑”以富庶闻名天下。隋开皇16年(公元596年)设县，1988年撤县建市，原属新乡地区，后划归焦作，1997年实行省直管体制（副地级城市），2003年，被列为河南省中原城市群9个城市之一；2005年，被列为河南省推进城乡一体化7个试点城市之一。是河南省18个省辖市之一。为中原历史文化名城。
一、城市规模
2007年末，济源市总人口为68万人，其中非农人口为19.25 万人；济源市中心城区人口
为17.53万人。建成区面积为28平方公里。
二、社会经济状况
2007年末，综合实力跃上新台阶。初步核算，生产总值突破200亿元，达到225.5亿元，比上年增长18.6%，人均突破4000美元，达到4500美元；全口径财政收入完成36.61亿元，增长38.3%，其中，地方财政一般预算收入完成15.03亿元，增长39.1%，增幅居全省第1位；第一产业增加值完成14亿元，增长5.8%；规模以上工业增加值完成123亿元，增长25.1%；规模以上工业实现利润29.8亿元，增长74.3%，比上年净增10亿元；第三产业增加值增长17.3%，是10年来的最快增速。
投资、消费和进出口较快增长。全社会固定资产投资完成114.7亿元，增长43.2%，增幅比上年提高30.2个百分点，其中城镇以上固定资产投资完成91.9亿元，增长42.4%，增幅居全省第2位，比上年前进16个位次；社会消费品零售总额达到40.39亿元，增长18.5%；进出口总值完成10.95亿美元，增长51.6%。
节能减排迈出新步伐。单位生产总值能耗预计下降5.4%；削减化学需氧量1850吨、二氧化硫1620吨，削减量分别比上年提高56.3%、27.2%；城市空气优良天数达到315天，连续两年跻身环境质量良好城市行列。
人民生活水平不断提高。城镇居民人均可支配收入达11954元，增长16%，农民人均纯收入达5346元,增长18.5%，两项指标连续四年保持两位数增幅，农民收入增幅连续两年超过城镇居民收入增幅；城镇化率达45%；城镇登记失业率控制在3%以内。
二、济源市住房水平
规划区内住房现状。2001年至2007年末，市区住房建设累计完成竣工面积265万平方米。2007年底，市区户籍总人口17.5万人，住房总建筑面积为643万平方米，人均住房建筑面积达36.7平方米。
三、住房建设发展速度
2001年至2007年，市区国民生产总值年平均增长率为16.6%。固定资产投资年平均增长率为21.6%，大于同期市区国民生产总值的增长速度；住宅建设投资年平均增长率为21.8%，与固定资产投资增长速度基本持平，相应的住宅竣工面积年平均增长率为9.3%，表明同期由于物价因素每平米住宅的投入在增加。
五、“十五”期间住房建设情况
“十五”期间，济源市市区竣工住宅达到180万平方米，其中经济适用房竣工约36.3万平方米，占20.1%。
济源市城市房地产业调查报告
（2008年3月）
2008年初，济源市房产管理局对济源市房地产业作了全面的调查，调查结果显示，济源市房地产业的发展相对还是平稳健康的。
一、济源市房地产业取得的成就
“十五”期间，济源市住宅与房地产业快速发展，住房新体制逐步建立并日趋完善，住宅与房地产业日益成为促进济源市经济发展的支柱性产业，并呈现在了持续、平稳、健康发展的良好态势。
（一）、住宅建设迅猛发展，房地产业在全社会经济中的地位日益突出
2001年至2005年，房地产投资持续增长，占全社会固定资产投资比例不断加大，市区住宅建设累计完成住宅竣工面积180万平方米，完成投资14.4亿元。
（二）、居住水平大幅提高，居住环境明显改善
2005年末，市区人均住房建筑面积超过35平方米，连续多年超过全省平均水平。新建住宅的工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平都得到极大改善，居住水平有了很大提高，进一步改善了人民群众的物质生活水平。改善性需求成为市民群众的住房消费主流，投资性需求已经萌芽并逐步扩大。
（三）、房地产产品开发结构得到优化，住宅与房地产业健康发展
“十五”期间，通过对房地产产品开发结构的合理调整，房地产开发中住宅所占比例保持在了80%以上，住宅建设已经成为新的经济增长点和消费热点，商品住房、经济适用住房的销售和建设同步增长，房地产市场供销两旺、繁荣活跃，没有形成大量积压，住宅与房地产业持续平稳、健康发展。
（四）、住房供应和社会保障体系得到初步建立
对最低收入家庭提供廉租住房或实行租金补贴，向中低收入家庭销售经济适用住房，其他收入高的家庭购买市场价位的商品住房，以满足不同层次的住房需求。
（五）、住房市场化程度明显提高，住房二、三级市场日趋活跃
“十五”期间，住房市场迅速发展，体系不断完善，市场在住房资源配置中的作用日益突出。随着住房制度改革工作进一步深化，我市全面停止了职工住房实物分配，规范了集资建房行为，开展了住房分配货币化试点工作。目前，居民住房自有率达到88%，城镇居民成为住房市场的消费主体。并通过取消房改房上市限制，完善配套政策，简化办事程序，降低交易费用，加强中介服务等改革措施，有效地激活了住房二、三级市场，交易量逐年放大。
（六）、物业管理逐步规范，管理面不断扩大
“十五”期间，物业管理呈现现迅速扩张的发展势头，新建住宅小区普遍实行了物业管理。到2005年末，市区物业管理覆盖面达到112万平方米，审批成立物业管理企业14家，创建省级物业管理示范小区3个，市级物业管理优秀小区5个。部分项目进行了物业管理招投标试点工作，通过加强规范化建设和推行竞争机制，物业管理的服务水平有了明显提高。
（七）、住房金融体系初步形成，居民购房支付能力提高
2001年以来，部分单位按照国家政策，将住房公积金缴交比例由5%调高到10%；2005年，我市住房公积金抵押贷款年限从5年延长到贷款人距退休年龄的实际年限，贷款额度从6万元/人调整为购房总价款的50%-70%；商业住房贷款政策也进一步放宽，形成了政策性和商业性住房贷款并存的住房金融体系，拓宽了居民住房筹资渠道与方式，极大地提高了居民购房的支付能力，使大量预期消费转化为即期消费，促进了住宅建设的发展。
二、住房现状存在的问题
根据对“十五”期间我市住宅与房地产业发展现状的综合对比分析，总体而言，从我市房地产开发规模、商品房价格水平、空置情况以及住宅使用面积等方面判断，我市房地产市场相对于全国以及位于我省中原城市群的其他城市基本上不存在泡沫现象，房地产市场的发育还是平稳健康的。同时又必须清醒地认识到，我市的住宅与房地产业的发展才刚刚起步，还处于培育、引导、发展阶段，由于管理体制、政策等多种原因，住宅与房地产业的发展中还存在许多问题，需要在“十一五”期间及今后的工作中去高度重视并妥善解决，这些问题主要有：
（一）、商品住房供应结构不尽合理
居民需求量较高的中、小户型，中、低价位的普通商品住房，其市场供应量偏低，而居民购买力难以承受的大户型、高价位住房，其市场供应量则偏高，形成了商品房开发市场高空置与高需求并存的不协调局面。
（二）、经济适用住房建、管不到位
经济适用住房建设的有关优惠政策在我市对控制房价发挥的作用有限，上市经济适用住房计划实施困难，户型面积偏大，广大中低收入群众难以承受。
（三）、低收入家庭住房保障明显不足
在廉租住房的建设和租金补贴方面，由于小户型房源缺乏，建设和保障资金不足等原因，我市目前住房总体保障水平不高。
（四、）住房补贴资金渠道尚未形成，住房分配货币化工作难以全面展开。
（五）、城中村及危房改造任务刚纳入政府目标管理范围，整体工作进展较缓慢。
（六）、物业管理配套政策滞后，物业管理服务双方服务和消费意识不到位，双方矛盾日益突出，物业管理工作陷入困境。
（七）、租赁市场管理政策不健全，住宅租赁市场的培育和管理还有待进一步加强。
（八）、市场秩序不够规范，违规违法问题时有发生。
（九）、房地产开发精品意识不足，商品房质量不高，住宅性能达标率低，质量纠纷不断，个别单位人为设置壁垒，阻碍房改房自由上市交易等问题。对误导消费预期的行为，要严肃处理。
济源市住房建设规划（2008—2012）
发布时间： 2009-08-26 来源： 济源市房地产管理局 作者： 指导单位：济源市建设委员会
编制单位：济源市房地产管理局
济源市规划市政管理局
协助单位：济源市发展改革委员会
济源市国土资源局
目 录
文 本
第一章 总则
第二章 住房现状和需求
第三章 规划目标和方针
第四章 住房用地供应计划
第五章 政策与策略
第六章 实施措施
说明书
导 言
一、规划背景
二、规划目的
三、规划思想
四、规划原则
五、规划依据
六、规划范围
七、规划年限
第一章 济源市城市概况
一、城市规模
二、社会经济状况
第二章 城市近期建设规划及年度建设用地计划
一、建设区域与建设重点
二、城市建设用地供应计划及用地结构调整
三、近期建设用地供应总量
四、城市存量土地结构调整
第三章 住房建设现状及评价
一、住房建设现状
二、住房现状存在的问题
第四章 住房建设总量预测
一、住房总建筑面积预测
二、住房总套数预测
三、居住用地总量预测
四、住房建设布局
第五章 住房建设目标
一、总体目标
二、住房总量目标
三、建设结构
第六章 居住用地供应规划
一、供应指地思想与原则
二、供应目标
三、供应总量
四、居住用地供应年度实施计划
第七章 政策与策略
第八章 实施措施
附：
济源市住房现状调查报告
济源市城市房地产业调查报告
济源市城市住房建设规划
（2008-2012）
文本
济源市房地产管理局
济源市规划市政管理局
第一章 总 则
第一条 为引导和促进济源市房地产业持续、稳定、健康发展，保持经济平稳较快增长，满足广大群众的基本住房需求，合理引导住房消费，建设资源节约型社会，为实现建设“和谐济源、效益济源”的总体目标，加强对近期城市住房建设的指导和统筹，制定本规划。
第二条 本规划以《济源市国民经济和社会发展“十一五”规划》和《济源市城市总体规划》及《济源市城市近期建设规划2006-2010》为依据，按照国家和地方相关法律法规，结合济源市实际编制本规划。
第三条 本规划是落实城市近期建设规划的重要手段，是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据，与《济源市2008年住房建设计划》、《济源市2009年住房建设计划》共同承担对全市住房建设的综合调控作用。
第四条 规划范围为济水商业区组团、沁园行政生活区组团、北海综合组团、天坛综合组团、玉泉综合组团五大相对独立的组团，建设用地范围31平方公里。规划期限为2008年至2012年。
第五条 在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划协调。
第六条 本规划坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以保障本地中低收入居民家庭居住为重点，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。
第七条 本规划包括规划文本、图片及附件。
第二章 住房现状和需求
第八条 规划区内住房现状。2001年至2007年末，市区住房建设累计完成竣工面积265万平方米。2007年底，市区总人口25.5万人，住房总建筑面积为643万平方米，人均住房建筑面积36.7平方米。
第九条 规划期内住房需求。依据《济源市国民经济和社会发展“十一五”规划》有关资料，预测2012年市区人口将达到36万，依据人均住房使用面积不低于25平方米的规划要求，规划期内住房总需求为388万平方米（其中现有城市人口居住水平提高产生住房需求预估为40万平方米、新增城市人口按60%的住房自有率测算，产生的居住需求预估为348万平方米）。根据“十五”期末我市不同收入水平家庭结构比例，规划期内，市区应建设经济适用住房75.1万平方米，建设公共租赁用房5.4万平方米（其中廉租住房新增
2.5万平方米），建设商品住房为307.5万平方米（其中90平方米以上的高档商品住房限制为100万平方米）。
第三章 规划目标和方针
第十条 住房建设的指导思想。坚持市场导向与政府保障相结合，进一步完善多渠道、多层次的住房分类供应体系，满足不同收入层次，特别是本次中低收入居民的住房需求。
第十一条 住房建设的总体原则。商品住房满足本地和外来居民日益增长的住房需求。经济适用房应“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”，廉租住房保障应“应保尽保”，基本解决中、低收入及“双困”家庭的住房问题。
第十二条 住房建设的总体目标。积极建设满足全市人民日益增长的住房需求，加快解决中低收入家庭的住房问题，实步建立起以普通商品房、经济适用房、廉租房等组成的满足不同居民居住需求的住房供应与保障体系。
第十三条 住房建设总量目标。2008-2012年期间建设商品住房3.93万套，总建设面积388万平方米，其中90平方米以下的住房（含经济适用住房、廉租房）3.23万套，建筑面积288万平方米，90平方米以上的住房0.7万套，建筑面积100万平方米。
第十四条 住房建设的主要任务
（一）优化供应结构，适应多层次需求
1、重点发展中、小户型，中低价位的普通商品房，以满足城市居民的住房需求。按照区域控制，总量和项目相结合的原则，严格控制新审批新开工商品住房套型结构比例。确保套型建筑面积90平方米以下的住房占新审批新开工商品住房总面积的70%以上。
2、稳步推进配套商品房建设合理确定建设规模和进度。按照开工一批、建设一批、储备一批的要求，根据市场发展和动迁需要，稳妥把握开发与供应节奏，继续完善供地方式。
3、引导开发租赁住房鼓励通过租赁方式改善居住条件，满足不同类型的住房需求，强化管理，推进租赁市场健康有序发展。
（二）提升综合性能，提高建设水平
1、强化住房质量管理，健全住房质量管理体制和机制，抓好质量通病防治，重点推进创“无渗漏”工程和监理督导等工作，严把住房交付使用关。
2、完善住房配套建设，市政配套建设要形成与居住区布局相适应的网络体系。
3、推进住宅产业现代化，在保证住房功能和舒适度的前提下，推动建设节能省地型住房。按照“节能、节地、节水、节材和资源综合利用”的要求，加快推进“四高”优秀小区建设，稳步发展全装修住房。
（三）推进旧区和旧住房改造，多渠道改善居住条件
1、有序推进旧区改造，重点拆除改造居住环境差、居民改造愿望迫切的棚户区。
2、积极落实旧住房综合改造对于城市规划予以保留、建筑结构较好、但标准较低的旧住房。重点围绕旧住房的“急、难、愁”问题，切实解决居民的生活不便。
3、切实加强住房修缮养护管理完善规章制度，建立强制性的修缮与养护机制和技术标准。强化管理，提高旧住房的耐久性和安全性。整合资源，构建房屋修缮、安全管理和社会服务网络。
第十五条 住房建设结构指引。
1、廉租住房保障、经济适用住房和公共租赁住房保障本市低收入住房困难家庭住房需求，其中最低收入家庭要做到应保尽保；中低价位、中小套型普通商品住房满足本市中低收入和中等收入家庭住房需求；其他商品住房满足中等以上收入家庭住房需求；农迁房满足被
征地农转非居民住房需求。
2、规划期内，单套建筑面积在90平方米以内的商品住房建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积70%以上；经济适用房控制在90平方米以内，廉租住房控制在50平方米以内。
第十六条 住房建设年度指引。根据《济源市国民经济和社会发展“十一五”规划》的相关要求，住房建设年度目标为：
2008年 建设住宅6724套，总建筑面积65.24万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设5075套（含经济适用房），建筑面积45.6万平方米；套型建筑面积90平方米以上的住房建设1600套，建筑面积19.4万平方米。廉租住房建设48套，建筑面积0.24万平方米。
2009年 建设住宅8030套，总建筑面积80.09万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设6228套（含经济适用房），建筑面积56.06万平方米；套型建筑面积90平方米以上的住房建设1502套，建筑面积22.53万平方米。廉租住房建设300套，建筑面积1.5万平方米。
2010年 建设住宅8831套，总建筑面积89.3万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设6945套（含经济适用房），建筑面积62.51万平方米；套型建筑面积90平方米以上的住房建设1736套，建筑面积26.04万平方米。廉租住房建设150套，建筑面积0.76万平方米。
2011年 建设住宅7851套，总建筑面积80.3万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设6245套（含经济适用房），建筑面积56.21万平方米；套型建筑面积90平方米以上的住房建设1606套，建筑面积24.09万平方米。
2012年 建设住宅7864套，总建筑面积73.07万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设7309套（含经济适用房与公共租赁用房），建筑面积65.13万平方米（其中公共租赁房2.9万平方米）；套型建筑面积90平方米以上的住房建设556套，建筑面积7.94万平方米。
第十七条 按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设还应遵循以下方针：
1、总量平衡原则。实现年度房地产供应与需求总量的相对平衡，确保房地产市场稳定持续发展。
2、满足需求原则。尤其是增量住宅供应的合理结构，要把保障中低收入者的住房放在突出的战略位置，形成高档商品房、普通商品房、经济适用房、廉租房相配套的住宅供应体系，切实满足各收入阶层消费者的住房需求。
3、增速平稳原则。从可持续健康发展的角度，综合考虑，科学规划，以避免因短视性错误，造成住宅与房地产业的发展出现大起大落现象。
4、改造与开发并举原则。济源市是实现中部崛起中原城市群的9个重要城市之一，规划既要着重新区的开发建设，又要兼顾旧城的改造，按照改造与开发并举原则，通盘考虑。
5、为平衡新区和老城住房，重点建设一批适应中低收入者的中低价位、中小套型普通商品住房。
第四章 住房用地供应计划
第十八条 住房用地供应指导思想。在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持以市场为导向，科学确定住房建设用地总量和出让宗地规模。
第十九条 住房用地供应总量。规划期内所需住房用地总量为198公顷，其中用于供应中低价位、中小套型的住房（含经济适用房）和廉租住房用地135.8公顷，90平方米以上商品房用地为62.2公顷。
济水商住区组团为41.21公顷，沁园行政生活区组团为63.63公顷，北海综合组团为41.53公顷，天坛综合组团为30.19公顷，玉泉综合组团为21.44公顷。
第二十条 住房用地供应年度指引。
2008年，供应住房建设用地33.28公顷。其中，廉租住房建设用地、90平方米以下商品住房建设用地23.29公顷，90平方米以上商品住房建设用地9.99公顷。
2009年，供应住房建设用地40.85公顷。其中，廉租住房建设用地、90平方米以下商品住房建设用地28.59公顷，90平方米以上商品住房建设用地12.26公顷。
2010年，供应住房建设用地45.55公顷。其中，廉租住房建设用地、90平方米以下商品住房建设用地31.88公顷，90平方米以上商品住房建设用地13.67公顷。
2011年，供应住房建设用地40.95公顷。其中，90平方米以下商品住房建设用地28.66公顷，90平方米以上商品住房建设用地12.29公顷。
2012年，供应住房建设用地37.37公顷。其中，90平方米以下商品住房建设用地23.38公顷，90平方米以上商品住房建设用地13.99公顷。
第五章 政策与策略
第二十一条 积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。
1、保证住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，应当按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面积所占比重，必须达
到开发建设总面积的70%以上；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
2、适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源目益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率。
3、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
第二十二条 加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。
1、加强普通商品住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竟地价、竟房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式。
2、落实住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）指标的确定，必须符合本规划及其年度实施计划中相关住房套型结构比例的规定。
3、加强商品房销售管理。建立健全商品房预售资金监管制度，全面实现商品房销售网上签约，研究制定中小套型限价商品住房的销售管理办法。
第二十三条 加强公共住房建设与管理，加大公共住房保障力度。
（一）加强公共住房规划与建设。公共住房由市政府统一规划，市政府相关部门统一组织实施。公共住房的建设规模、套数、户型、面积标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市房产管理部门统一制订。
（二）完善经济适用住房管理。进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用住房管理的各项政策，加大经济适用住房建设与销售过程的监管。进一步落
实经济适用房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。
（三）健全廉租住房制度。继续推行租金补贴方式，适当增加实物配租比例，增强廉租住房对本地最低收入人口的保障作用。
（四）公共租赁住房建设。促进经济适用住房由“以售为主”向“以租为主”转化，着手建设各类公共租赁住房；加强公共租赁住房对我市低收入户籍人口和符合规定条件的进城务工经商人员的保障作用，提高公共租赁住房对居住的配套功能。，
第二十四条 加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。
1、依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。
2、加大各类问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量房地产。
第二十五条 积极稳妥的开展城中村改造。
1、继续开展零星危旧房改造。为促进全市产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，拓展全市住房供应渠道，满足居民住房需求，各级政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，加快推进城中村改造、水资源综合开发和城市组团建设，逐步实现全市城中村居住生活环境的普遍改善。
2、规划期内，为落实住房发展规划目标，保证全市住房供应，应积极落实济源市城中村改造相关措施。
第二十六条 发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调
整住房消费信贷政策。
第二十七条 整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全程监管；对不符合规划控制性要求，超出规定建设的住房依法予以处理；切实整治房地产交易环节违法违规行为；严格规范房地产市场外资准入和管理。
第二十八条 积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
1、进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，建立完善二手房网上交易系统，继续提高二手房交易、办证效率。
2、进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念。相关部门应制定房屋租赁综合税费征收办法，继续扩大租赁管理覆盖面，建立全市统一的流动人口和出租屋信息资源库，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。
第二十九条 完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制；加强住房调查，规划期内完成全市住房状况普查。
第三十条 加强房地产市场引导。坚持正确的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。
第三十一条 加强住房发展的战略研究与法制建设。规划期内，应制定全市住房发展战略，建立完善的住房保障制度体系，进一步加强房地产市场法制建设，建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系。
第六章 实施措施
第三十二条 研究房地产市场的供需变化，以房地产开发年度计划等形式实现房地产市场供需基本平衡。
在当前房地产市场实施宏观调控，市场状态不稳定、形势复杂多变的情况下，深入研究房地产市场的实际状况，特别是区域房地产市场的现实需求与隐性需求、房地产市场的内在需求结构、房地产市场的现实与后续供给状况以及供需之间的结构与数量差异等，具体确定房地产开发的年度指导性计划，并通过规划建议与规划审批等具体程序确保房地产市场供需的基本平衡。
第三十三条 完善房地产市场预警系统，优化房地产宏观调控手段。
因地制宜，通过建立房地产市场信息体系，建立与完善区域房地产市场预警系统，在遵循经济发展规律的基础上，规范和引导市场走向，并及时向各级政府提供详实的房地产市场信息和市场分析，为房地产市场的宏观决策提供及时有效的动态依据，化解市场矛盾，消解市场潜在风险。
第三十四条 完善住房保障体系，使住房保障成为社会和谐发展的基础。
完善住房保障体系，使城市中低收入家庭“居者有其屋”，这不但是促进社会稳定发展的基础，也是发展和谐社会的基础。完善住房保障体系，需要实施和完善廉租住房制度与经济适用住房制度。
廉租住房保障主要针对城市低保、低收入同时住房困难的“双困”家庭；主要保障方式是以租金配租为主、实物配租为辅；保障资金筹集主要是以政府公共财政预算资金为主；同时需要建立公正规范的审核审批与退出监督机制。
经济适用住房主要是为了解决城市中低收入家庭的住房问题。由于经济适用房是微利开发，并在土地与税费上实行优惠政策，因此必须严格控制建设标准和销售价格。对销售对象，除执行并完善收入及住房双控标准外，还要形成严格的购买资格审批公示制度；加强社会监督，严厉查处虚假申报等违规问题。同时建立经济适用住房“出口”管理，对经济适用住房的交易转让和出租进行严格限制，彻底杜绝投资、投机性购房行为。
在完善住房保障体系上，可以尝试对经济适用住房购买对象实行货币化补贴的政策，一方面可以解决经济适用住房建设地块偏远，公共设施不配套等一系列问题，解决中低收入家庭居住成本增高以及城市发展和城市管理上的许多问题，另一方面也可以减少社会资源浪费，提高原有住房利用率，符合当前节约型社会的发展要求。
第三十五条 引导与调整商品房的供给与需求结构
根据近几年房地产业发展的实际情况，商品住宅的供给与需求结构之间出现了一些矛盾。解决中低收入家庭住房实际困难的商品房开发量接近了历史低点；普通商品房开发逐步萎缩；投资性的住房供给与住房需求畸形膨胀；房地产价格达到历史高点。国务院为此要求严格控制商品房供给结构，逐步引导市场需求结构的转变。
按照中央要求，“十一五”时期的房地产业的发展重点是普通商品住房。中央规定，为调整住房供应结构，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设住房总面积的70%以上；中小套型普通商品住房和政策性住房建设，年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
为了引导住房需求结构，要运用税收与金融政策，严格控制房地产市场，为进一步抑制投机和投资性购房需求：
1、从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
2、从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的继续执行首付款比例20%的规定。
第三十六条 推进房地产市场服务体系的发展与完善
房地产市场服务体系是房地产市场健康发展的桥梁与保障，进一步推进房地产市场服务体系的发展与完善，需要做好以下4方面工作：
1、要严格规范涉及房地产市场的各项行政审批事项，减少行政审批手续，以办事窗口的建设为契机，做好“一站化”服务，同时取消住房建设和消费环节的不合理收费，降低收费标准。
2、加大整顿和规范房地产市场力度，重点查处商品房开发、交易和中介服务环节的违法违规行为。对违反城市规划、无证或越级开发、合同欺诈、虚假广告等违规行为要从严查处。建设、房地产管理部门要严格商品房预售审批，制止非法预售。建立起房地产开发企业及其从业人员信用档案和房地产市场信用体系。
3、进一步完善房地产市场体系。建立起土地招标拍卖挂牌、房地产金融、房地产开发、产权交易鉴证与面积测量、房地产价格评估、房地产中介与咨询代理服务、房屋装饰装修、物业管理等配套的房地产行业运转与服务机制，推动房地产业持续、稳定、规范发展。
4、坚决破除部门和行业垄断。开放市场，引入竞争机制，引导与发展房地产市场服务体系，促进房地产服务水平与服务档次的提升，使我市的房地产市场服务水平接轨先进地区的水平。
济源市城市住房建设规划
（2006-2012）
说明书
济源市房地产管理局
济源市规划市政管理局
导 言
一、规划背景
近几年，全国范围内住房建设发展迅速，成绩斐然，同时住宅和房地产业“贪大求阔”“房价暴涨”现象日趋普遍，已引起了国家相关部门的高度重视，于2006年5月24日，国家建设部、发展改革委、国土资源部等九部委联合出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》经国务院同意，要求各地市严格执行，调整住房供应结构、控制住房价格过快，促进房地产业健康发展。
二、规划目的
随着社会经济的发展，人民生活水平不断提高，对居住生活质量要求也不断提升，为了适应居民的住房要求，有必要针对房地产业发展中存在的问题，进一步加强市场的引导和调控，使济源市房地产业健康快速发展。
近年来，济源市房价上涨迅速，住房消费“贪大求阔”现象日益突出。为调整住房供应结构、稳定住房价格、规范房地产市场秩序，逐步解决中低收入家庭的住房难题。
（一）、规范房地产市场秩序，推动济源市住房健康发展
2008至2012年，是济源市进入新一轮经济增长上升期的重要阶段和全面建设小康社会的
新起点，住宅产业也处于可持续发展的新阶段。有必要通过住房开发建设全过程的监管，切实预防和遏制市场的虚假宣传、合同欺骗、内部认购、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等不良现象，引导房地产法制化、合理化发展；进一步解决供地、招商、市场秩序、住房保障、信息不对称、政府职能转变中存在的问题，加强市场引导和调控，使济源市住房建设快速健康发展。
（二）、调整住房供应结构
从近几年济源市商品房销售情况和城镇居民人均纯收入来看，济源市住房应重点发展低价位、中、小户型的普通商品房，引导经济适用房的开发建设，确保中低收入家庭购房房源供应。
（三）、稳定住房价格
房地产业是城市经济发展的重要支柱产业，在经济、社会发展中占有重要的地位和作用。为协调经济、社会和谐发展，防止房价上涨过快，出现经济泡沫现象，有必要采取相应的措施稳定房价，引导住房健康发展。
（四）、依据财力、物力情况和居民经济水平合理制定旧房拆迁规模和进度，做到既提高居民生活环境质量又避免住房建设畸形发展的现象。
三、规划思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以改善人居环境、建设和谐社会和节约型社会为出发点，按照济源市制定的城市发展思路，坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系；坚持以需求为导向，继续调整和优化住房市场供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化住房制度改革，加快建立和完善济源市住房保障制度，改善城镇居民居住环境；坚持科学发展观，提升新建住宅的综合品质，发展节能省地型房地产；加强市场监督，规范市场秩序，促进住房市场持续健康发展。
四、规划原则
（一）、总量平衡原则
要按照国家有关金融和土地方面的调控政策，在全面分析市场需求状况的基础上，科学合理地制定住房开发的年度计划，实现年度住房供应与需求总量的相对平衡，确保住房市场稳定持续发展。
（二）、满足需求原则
要促使房地产市场物业类型结构合理（包括住宅地产、商用地产、工业地产），尤其是增量住宅供应的合理结构，要把保障中低收入者的住房放在突出的战略位置，形成普通商品房、经济适用房、廉租房等各类住房相配套的住房供应体系，切实满足各收入阶层消费者的住房需求。
（三）、增速平衡原则
要立足城市的客观实际，在发展目标、保障措施的制定上，要在充分分析济源城市的经济发展以及区域经济地位的基础上，从可持续健康发展的角度，综合考虑，科学规划。
（四）、与城市规划相协调的原则
要以城市总体规划为依据，按照城市总体规划对城市土地利用和空间功能区划分，科学选址，合理布局，准确定位，实现与城市总体规划的协调一致。
（五）、改造与开发并举原则
要着重新区的开发建设，兼顾旧城的改造利用，按照改造与开发并举原则。
五、规划依据
1、《济源市国民经济和社会发展“十一五”规划》；
2、《济源市城市近期建设规划》（2006-2010）
3、《房地产管理法》、《城乡规划法》、《土地管理法》、《经济适用住房管理办法》等有关法律法规；
4、《济源市市区“十一五”住宅与房地产业发展规划》（2006-2010）；
5、国家和河南省以及地方住房建设法律、法规。
六、规划范围
根据行政区划调整情况，本次规划范围在《济源市城市近期建设规划》（2006-2010）范围基础上，新增了玉泉综合组团。即由济水商住区组团、沁园行政生活区组团、北海综合组团、天坛综合组团、玉泉综合组团五大相对独立的组团构成，建设用地范围为31平方公里。
七、规划年限：2008年-2012年。
第一章 济源市城市概况
济源市位于河南省西北部，黄河北岸，与山西省为邻。全市总面积1931平方千米，总人口68万人；其中城市规划区面积50平方千米，建成区面积30平方千米，城区人口18万人。
济源因济水发源地而得名，古时济水与长江、黄河、淮河并称“四渎”。从最新考古发现证明，早在旧石器时代末期和新石器时代早期，即距今10000年前，人类就已在此繁衍、生息。这里曾是夏王朝的都城，战国至两汉时期“轵邑”以富庶闻名天下。隋开皇16年(公元596年)设县，1988年撤县建市，原属新乡地区，后划归焦作，1997年实行省直管体制（副地级城市），2003年，被列为河南省中原城市群9个城市之一；2005年，被列为河南省推进城乡一体化7个试点城市之一。是河南省18个省辖市之一。为中原历史文化名城。
一、城市规模
2007年末，济源市总人口为68万人，其中非农人口为29.25 万人；济源市中心城区人口为25.5万人。建成区面积为29平方公里。
二、社会经济状况
2007年末，综合实力跃上新台阶。初步核算，生产总值突破200亿元，达到225.5亿元，比上年增长18.6%，人均突破4000美元，达到4500美元；全口径财政收入完成36.61亿元，增长38.3%，其中，地方财政一般预算收入完成15.03亿元，增长39.1%，增幅居全省第1位；第一产业增加值完成14亿元，增长5.8%；规模以上工业增加值完成123亿元，增长25.1%；规模以上工业实现利润29.8亿元，增长74.3%，比上年净增10亿元；第三产业增加值增长17.3%，是10年来的最快增速。
投资、消费和进出口较快增长。全社会固定资产投资完成114.7亿元，增长43.2%，增幅比上年提高30.2个百分点，其中城镇以上固定资产投资完成91.9亿元，增长42.4%，增
幅居全省第2位，比上年前进16个位次；社会消费品零售总额达到40.39亿元，增长18.5%；进出口总值完成10.95亿美元，增长51.6%。
节能减排迈出新步伐。单位生产总值能耗预计下降5.4%；削减化学需氧量1850吨、二氧化硫1620吨，削减量分别比上年提高56.3%、27.2%；城市空气优良天数达到315天，连续两年跻身环境质量良好城市行列。
人民生活水平不断提高。城镇居民人均可支配收入达11954元，增长16%，农民人均纯收入达5346元,增长18.5%，两项指标连续四年保持两位数增幅，农民收入增幅连续两年超过城镇居民收入增幅；城镇化率达45%；城镇登记失业率控制在3%以内。
第二章 城市近期建设规划及建设用地原则
一、近期建设用地供应原则
严格控制土地供应总量，合理调控土地和房地产价格
城市建设用地供应以规划为依据，通过市场来实施规划，充分发挥规划对土地资源配置的调控作用，以供应引导需求，实行非饱和适度供应。严格贯彻执行建设部《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》精神，严禁先批租后规划、边批租边规划的现象，避免以降低地价作为招商引资的手段。为防止土地供应过量导致土地市场投机行为、土地空置现象和土地市场供求关系扭曲，造成城市土地收益流失，应严格控制土地出让总量，对以实物地租、土地赠与的方式“以土地换建设”、“以土地支付工程”、“以路带房”、“以房修路”、等做法也要十分谨慎，由此带来的弊端不容忽视，这程开发方式在城市建设初期可以筹措资金，短期内使城市面貌有较大改善，但随着城市建设发展，这种模式应逐步取消。
建立政府垄断的城市土地供应一级市场和城市建设用地供应体制
通过调控土地供应总量，控制城市建设总量和房地产开发总量。全面推行国有土地有偿使用制度，除法律规定可以实行划拨的用地以外，无论新增建设用地和存量划拨土地，都要通过政府出让、租赁、
作价出资或入股等方式纳入有偿使用轨道。通过供给的垄断，对城市地价、城市土地供求平衡进行合理调控，防止土地供应过量造成地价下降和作为国有资产的土地收益流失，或因土地投机造成地价过高。严禁非法占地、越权批地、违法供地等行为，严禁非法圈占集体土地，杜绝集体所有制土地非法进入土地一级市场，严禁违反《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》供应土地和擅自利用划拨土地、集体土地进行经营性房地产开发。
对城市土地实行严格的用途管制，优化土地供应布局和结构
城市规划应成为土地市场运行的前提，土地供应不仅要有总量控制，也要有严格的结构控制，要根据城市发展需求，保持各种不同性质用地合理的结构比例关系，促进城市空间形态趋向合理，促使城市土地供给在市场经济条件下，通过土地价值的显化和土地开发效益的发挥，建立起利益机制来引导城市土地开发，促进城市规划的实施，实现土地的合理配置。
大力培育地产市场，建立规范化的运作机制
土地供应信息应向社会公开，交易方式以招标、拍卖为主，对经营性城市用地，都应采用招标、拍卖方式进行出让，防止低价出让城市土地。供地方式要公开、公平、公正、保证土地市场的稳定、公开、安全运行。建立土地有形市场，设立固定场所进行土地交易。
消除城市土地闲置现象，挖掘城市土地利用潜力
城市土地供给首先要盘活城市存量土地，提高土地利用率，不应盲目扩大城市规模，大量新增土地开发。对于获得土地使用权后长期占而不用，多占少用的，要按照相关法律法规坚决收回。对某些城市建设无法有效利用的零星地、插花地应尽快进行绿化，改善城市生态环境质量和城市面貌。根据城市建设需要，对城市土地也可以通过土地整理进行重新开发和城市更新。
大力推进城市国有土地储备制度，进一步完善城市土地管理制度
城市土地储备制度是城市土地制度的重大改革。土地储备制度的建立，使得政府完全垄断土地一级市场，可以解决当前多头分散供应土地的混乱状况，确保经营性用地通过招标、拍卖方式出让、出租，实现国有土地资产的最大升值，为城市建设聚集资金。济源市应忙建立完善城市土地储备制度扩大城市土地供给能力，创造“以地生财”、“以地养城”的城市土地开发良好发展模式。城市土地经营收益应上缴城市政府，列入财政专户管理，主要用于城市基础设施建设和土地开发。
二、、城市存量土地结构调整
存量土地用地结构调整是指运用用地置换的手段实现城市土地优化配置，变土地的氏效利用为高效利用，改善城市生态环境质量和综合服务职能，完善城市用地功能和结构，促进城市更新与持续发展。
城市在总体规划的指导下，工业用地占城市建设用地的比重逐年下降，使城市的环境质量和土地使用效率得到进一步提高，通过对城市土地利用结构的调整也对济源市产业结构的调整和工业企业改造更新提供了良好的契机，为进一步用地置换和旧城改造积累了经验、奠定了基础。
近期应进一步规范存量土地置换的行为，加强旧城改造力度，按照完善功能、提高品位的改造原则，加强用地置换的宏观调控和规划控制引导，充分盘活城市存量土地，优化城市结构，拓展城市建设资金渠道，促进城市更新与持续发展。
市规划局、市国土资源局应对城市存量土地调查摸底统计，包括城市国有存量土地及城郊结合部部分集体土地。对这些土地应全部纳入储备，按照统一收购、统一开发、统一规划、统一出让的“四统一”原则进行经营性土地招标、拍卖和挂牌出让。
近期对清查出的存量土地和无法有效利用的零星地、插花地进行绿化，改善城市生态环境。其它土地应经过整理由政府统一征用收购后统一供应，按照建设部《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》，强化规划控制、严格出让程序，原则上全部转换为公共绿地、道路广场、市政设施、公共设施、商业金融设施、办公等用地，严格控制建设商品
住宅。
按照控制性详细规划确定的性质和规划要求调整存量土地，注重经济效益兼顾社会和环境效益，发挥政府对城市土地市场的调控能力，对于经营性为目的用地，土地价格一律以评估和市场定价，对供应作为公共服务部门的用地可不收地价或象征性收费，严格控制用途改变。
第三章住房建设现状及评价
一、济源市住房水平
2007年底，济源市中心城区住房总建筑面积达到643万平方米，人口达到25.5万人，人均住房面积为36.7平方米/人。
二、住房现状存在的问题
根据对“十五”期间济源市住房发展现状的综合对比分析，从房地产开发规模、商品房价格水平、空置情况以及住宅使用面积等方面判断，济源市房地产市场相对于全国以及河南省中原城市群的其他城市，基本上不存在泡沫现象，房地产市场的发育是平稳健康的。但济源市的住宅与房地产业的发展才刚刚起步，还处于培育、引导发展阶段，由于管理体制、政策等多种原因，住宅与房地产业的发展中还存在许多问题：
（一）商品住房供应结构不尽合理。
居民需求量较高的中、小户型，中、低价位的普通商品住房，其市场供应量偏低，而居民购买力难以承受的大户型、高价位住房，其市场供应量则偏高，形成了商品房开发市场高空置与高需求并存的不协调局面。
（二）经济适用住房建、管不到位。
经济适用住房建设的有关优惠政策还需要进一步落实，户型面积偏大，价格控制不严，广大中低收入群众难以承受。
（三）低收入家庭住房保障明显不足。
在廉租住房的建设和租金补贴方面，由于房源不足，建设和保障资金来源渠道单一、不稳定，目前济源市住房总体保障水平不高。
（四）长期稳定的住房补贴资金渠道尚未形成，住房分配货币化工作难以全面展开。
（五）物业管理配套政策需要完善，物业管理服务双方服务和消费意识不到位，双方矛盾时有爆发，物业管理工作陷入困境。
（六）租赁市场管理政策不健全，住房租赁市场的培育和管理还有待进一步加强。
（七）市场秩序不够规范，违规违法问题时有发生。
（八）房地产开发精品意识不足，商品房质量不高，住房性能达标率低，质量纠纷不断，个别单位人为设置壁垒，阻碍房改房自由上市交易等问题。
第四章 住房建设总量预测
一、住房总建筑面积预测
济源市城市2007年底，人口达到25.5万人。根据《济源市城市近期建设规划》（2006-2010），济源市到2012年中心城区人口达到36万人；需要净增住宅388万平方米（含旧城改造拆迁安置住房以及根据实际情况建设的廉租房）。
二、住房总套数预测
2005至2007年期间，济源市市区竣工住宅达到265万平方米，根据居民收入水平的实际情况以及国务院关于加强房地产宏观调控的有关规定，结合济源市实际情况和发展目标，预测至2012年需新增住房总套数为3.93万套。
（一）高档商品住房0.7万套，总建筑面积100万平方米，比重25.7%；
（二）90平方米以下普通商品住房2.3万套，总建筑面积210.4万平方米，比重54.2%；
（三）经济适用房0.88万套，总建筑面积75.1万平方米，比重19.35%；
（四）廉租房0.05万套，总建筑面积2.5万平方米，比重6.4%。
三、居住用地总量预测
根据《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93）中住宅建筑容积率最大控制标准（低层1.10，多层1.70，中高层2.00，高层3.50）和济源市实际情况，控制住宅开发容积率平均值为2.0左右，则2008-2012年所需居住用地约为198公顷。
四、住房建设布局
（一）、空间布局原则
1、符合城市空间结构调整方向的原则。按照济源市城市空间结构和布局，加强分区指导，引导住房建设在区域内合理布局，统筹老城组团等城市组团的住房建设协调发展。
2、强化公共交通引导的原则。充分考虑中低收入家庭生活对交通设施条件的需求，在公共交通干线和站点周边优先安排廉租房、经济适用住房和中小套型普通商品住房建设。
3、推动就业与居住均衡发展的原则。住房建设与城市功能定位、产业结构和就业结构相协调，增强住房空间布局的合理性、类型的多样性、选择的灵活性，推动职工住房平衡发展。
4、促进社会公平与融合，构建和谐社会的原则。正确反映和兼顾不同层次群众对住房的需求，按照“大融合、小分散”的空间分布模式，鼓励和引导各种类型、各个层次、各类群体住房的相对混合布局，避免社会排斥和隔离，促进和谐社区建设。
（二）、建设布局规划
根据《济源市城市近期建设规划》（2006-2010）对城市空间结构的划分，济源市中心城区分为济水商住区组团、沁园行政生活区组团以及北海、天坛、玉泉三个综合组团。
第五章 住房建设目标
一、总体目标
规划期内以满足不断增长的人口和不同收入家庭的住房需求为导向，以供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为目标，2012年，使济源市中心城区居民户均拥有一套或租住一套住房，使济源市城镇居民人均住房建筑面积达到38平方米。住宅建设和开发时加大小户型、普通商品房和经济适用房的建设，切实解决城市中、低收入家庭的住房问题。
二、住房总量目标
（一）、规划期内建设各类住宅建筑面积388万平方米，共3.93万套，其中90平方米以下的商品住房（含经济适用房）3.23万套，建筑面积288万平方米，其中廉租房498套，建筑面积2.5万平方米；90平方米以上的商品住房0.7万套，建筑面积100万平方米；。
（二）、住房建设年度目标
2008年 建设住宅6724套，总建筑面积65.24万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设5075套（含经济适用房），建筑面积45.6万平方米；套型建筑面积90平方米以上的住房建设1600套，建筑面积19.4万平方米。廉租住房建设48套，建筑面积0.24万平方米。
2009年 建设住宅8030套，总建筑面积80.09万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设6228套（含经济适用房），建筑面积56.06万平方米；套型建筑面积90平方米以上的住房建设1502套，建筑面积22.53万平方米。廉租住房建设300套，建筑面积1.5万平方米。
2010年 建设住宅8831套，总建筑面积89.3万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设6945套（含经济适用房），建筑面积62.51万平方米；套型建筑面积90平方米以上的住房建设1736套，建筑面积26.04万平方米。廉租住房建设150套，建筑面积0.76万平方米。
2011年 建设住宅7851套，总建筑面积80.3万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设6245套（含经济适用房），建筑面积56.21万平方米；套型建筑面积90平方米以上的住房建设1606套，建筑面积24.09万平方米。
2012年 建设住宅7864套，总建筑面积73.07万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的住房建设7309套（含经济适用房与公共租赁用房），建筑面积65.13万平方米（其中公共租赁房2.9万平方米）；套型建筑面积90平方米以上的住房建设556套，建筑面积7.94万平方米。
三、建设结构
要求中低价位、中小套型的经济适用房和廉租房主要满足济源市中心城区中低收入家庭的住房需求；普通商品房和高档商品房用于满足中等以上家庭住房需求。
规划期内，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；经济适用房单套建筑面积应控制在90平方米以内，廉租房单套建筑面积应控制在60平方米左右。
第六章 居住用地供应规划
一、供应指导思想与原则
结合城市总体规划及城区现在存在的问题，到2010年，在全市基本建立与全面小康社会相适应的住房建设体系，建设项目的选择和建设顺序按以下原则确定：
（一）加快城中村改造，结合旧城外迁企业用地性质的转变，优先开发建设城市中心地段及有碍城市观瞻的区域；
（二）为适应建设“和谐社会”发展要求，为城市低收入者提供方便的经济适用房用地，优先选择交通便捷的市区和近郊区的用地；
（三）强调土地资源的节约、高效利用，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房的土地供应；
（四）坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；
（五）坚持住房的区域布局合理化；
二、供应目标
济水商住区组团为41.21公顷，沁园行政生活区组团为63.63公顷，北海综合组团为41.53公顷，天坛综合组团为30.19公顷，玉泉综合组团为21.44公顷。
三、供应总量
规划期内所需住房用地总量为327公顷，其中用于供应中低价位、中小套型的商品住房（含经济适用房）和廉租房用地229公顷，90平方米以上商品房用地为98公顷。
四、居住用地供应年度实施计划
2008年，供应住房建设用地33.28公顷。其中，廉租住房建设用地、90平方米以下商品住房建设用地23.29公顷，90平方米以上商品住房建设用地9.99公顷。
2009年，供应住房建设用地40.85公顷。其中，廉租住房建设用地、90平方米以下商品住房建设用地28.59公顷，90平方米以上商品住房建设用地12.26公顷。
2010年，供应住房建设用地45.55公顷。其中，廉租住房建设用地、90平方米以下商品住房建设用地31.88公顷，90平方米以上商品住房建设用地13.67公顷。
2011年，供应住房建设用地40.95公顷。其中，90平方米以下商品住房建设用地28.66公顷，90平方米以上商品住房建设用地12.29公顷。
2012年，供应住房建设用地37.37公顷。其中，90平方米以下商品住房建设用地23.38公顷，90平方米以上商品住房建设用地13.99公顷。
第七章 政策与策略
一、积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。
（一）、保证住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，应当按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
（二）、适当提高住房建设开发强度。针对济源市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平。
（三）、停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。
（四）、加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地，制止违法囤积土地的行为。依据闲置土地处置的法律、法规，结合本地实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、调整城市规划、依法收回并纳入土地储备等各种办法，对闲置土地积极予以盘活。
二、加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。
（一）、加强普通商品住房开发建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竟地价、竟房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普
通商品住房用地招标出让。
（二）、落实住房开发项目套形结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；指标的确定，必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。
（三）、加强商品房销售管理。建立健全商品房预售资金监管制度，全面实现商品房销售网上签约，研究制定中小套型限价商品住房的销售管理办法。
三、加强公共住房建设与管理，加大公共住房保障力度。
（一）、加强公共住房规划与建设。公共住房由市政府统一规划，市政府相关部门统一组织实施。公共住房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市房产管理部门统一制订。
（二）、完善经济适用住房管理。进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用住房管理的各项政策，加大经济适用住房建设与销售过程的监管。
（三）、健全廉租住房制度。继续推行租金补贴方式，适当增加实物配租比例，增强廉租住房对最低收入户籍人口的保障作用。
（四）、公共租赁住房建设。促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化，着重建设各类公共租赁住房；扩大公共租赁住房的来源，可以将政府查处没收的违建住房转为公共租赁住房；加强公共租赁住房对济源市低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用，提高公共租赁住房对居住的配套功能。
（五）、完善经济适用房管理。进一步完善经济适用房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实经济
适用房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。
四、加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。
（一）、依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。
（二）、加大各类问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量房地产。
五、积极稳妥的开展城中村改造。
（一）、继续开展零星危旧房改造。为促进全市产业结构提升和空间布局优化，抓住城市政府推进“改开建”的大好时机，改善城市居民生活环境，拓展全市住房供应渠道，满足居民住房需求，市、区两级政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，逐步实现全市城中村居住生活环境的普遍改善。
（二）、规划期内，为落实住房发展规划目标，保证全市住房供应，应积极落实济源市城中村改造相关措施，保证规划期内城中村拆除重建规模在规划期限内达到总量30%的规划目标。
六、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
（一）、进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，建立和完善二手房网上交易系统，继续提高二手房交易、办证效率。
（二）、进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念。相关部门应制定房屋租赁综合税费征收办法，继续扩大租赁管理覆盖面，建立全市统一的流动人口和出租屋信息
资源库，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。
七、其他政策与策略。
（一）、完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制；加强住房调查，规划期内完成全市住房状况普查。
（二）、加强房地产市场引导。坚持正确的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。
（三）、加强住房发展的战略研究与法制建设。规划期内应制定全市住房发展战略，建立完善的住房保障制度体系，进一步加强房地产市场法制建设，建立较为完善的住房发展法制体系。
（四）、整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全程监管；对不符合规划控制性要求，超出规定建设的住房依法予以处理直至没收；切实整治房地产交易环节违法违规行为；严格规范房地产市场外资准入和管理。
（五）、发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。
第八章 实施措施
一、研究房地产市场的供需变化，以房地产开发年度计划等形式实现房地产市场供需基本平衡。
在当前房地产市场实施宏观调控，市场状态不稳定、形势复杂多变的情况下，深入研究房地产市场的实际状况，特别是区域房地产市场的现实需求与隐性需求、房地产市场的内在需求结构、房地产市场的现实与后续供给状况以及供需之间的结构与数量差异等，具体确定房地产开发的年度指导性计划，并通过规划建议与规划审批等具体程序确保房地产市场供需的基本平衡。
二、完善房地产市场预警系统，优化房地产宏观调控手段。
因地制宜，通过建立房地产市场信息体系，建立与完善区域房地产市场预警系统，在遵循经济发展规律的基础上，规范和引导市场走向，并及时向各级政府提供详实的房地产市场信息和市场分析，为房地产市场的宏观决策提供及时有效的动态依据，化解市场矛盾，消解市场潜在风险。
三、完善住房保障体系，使住房保障成为社会和谐发展的基础。
完善住房保障体系，使城市中低收入家庭“居者有其屋”，这不但是促进社会稳定发展的基础，也是发展和谐社会的基础。完善住房保障体系，需要实施和完善廉租住房制度与经济适用住房制度。
廉租住房保障主要针对城市低保、经济和住房困难的“双困”家庭；主要保障方式是以租金配租为主、实物配租为辅；保障资金筹集主要是以政府公共财政预算资金为主；同时需要建立公正规范的复核审批与退出监督机制。
经济适用住房主要是为了解决城市中低收入家庭的住房问题。由于经济适用房是微利开发并在土地与税费上实行优惠政策，因此必须严格控制建设标准和销售价格。对销售对象也必须严格控制，除执行并完善收入及住房双控标准外，还要形成严格的购买资格审批公示制度；加强社会监督，严厉查处虚假申报等违规问题。同时建立经济适用住房“出口”管理，对经济适用住房的交易转让和出租进行严格限制，彻底杜绝投资、投机性购房行为。
在完善住房保障体系上，我们还可以考虑对经济住房与解困房实行货币化补贴的政策，这一方面可以解决经济住房建设地块偏远，公共设施不配套等一系列问题，解决中低收入家
庭居住成本增高以及城市发展和城市管理上的许多问题，另一方面也可以减少社会资源浪费，提高原有住房利用率，符合当前节约型社会的发展要求。
四、引导与调整商品房的供给与需求结构。
根据近几年房地产业发展的实际情况，商品住宅的供给与需求结构之间出现了一些矛盾。中低档次的解决中低收入家庭住房实际困难的商品房开发量接近了历史低点；普通商品房开发逐步萎缩；投资性的住房供给与住房需求畸形膨胀；房地产价格达到历史高点。国务院为此接连下文，要求严格控制商品房供给结构，逐步引导市场需求结构的转变。
按照中央要求，“十一五”时期的房地产业的发展重点是普通商品住房。为调整住房供应结构，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设住房总面积的70%以上；中小套型普通商品住房和政策性住房建设，年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
为了引导住房需求结构，要运用税收与金融政策，严格控制房地产市场，为进一步抑制投机和投资性购房需求：
1、从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
2、从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
五、推进房地产市场服务体系的发展与完善。
房地产市场服务体系是房地产市场健康发展的桥梁与保障，为进一步推进房地产市场服务体系的发展与完善，需要做好以下4方面工作：
1、要严格规范涉及房地产市场的各项行政审批事项，减少行政审批手续，以办事窗口的建设为契机，做好“一站化”服务，同时取消住房建设和消费环节的不合理收费，降低收费标准。
2、加大整顿和规范房地产市场力度，重点查处商品房开发、交易和中介服务环节的违法违规行为。对违反城市规划、无证或越级开发、合同欺诈、虚假广告等违规行为要从严查处。各地建设、房地产管理部门要严格商品房预售审批，制止非法预售。建立起房地产开发企业及其从业人员信用档案和房地产市场信用体系。
3、进一步完善房地产市场体系。建立起土地招标拍卖、房地产金融、房地产开发、产权交易鉴证与面积测量、房地产价格评估、房地产中介与咨询代理服务、房屋装饰装修、物业管理等配套的房地产行业运转与服务机制，推动房地产业持续、稳定、规范发展。
4、坚决破除部门和行业垄断。开放市场，引入竞争机制，引导与发展房地产市场服务体系，促进房地产服务水平与服务档次的提升，使济源市的房地产市场服务水平接轨先进地区的水平。
济源市城市住房建设规划
（2008-2012）
调查报告
济源市房地产管理局
济源市规划市政管理局
济源市住房现状调查报告
（2008年3月）
一、济源市城市概况
济源市位于河南省西北部，黄河北岸，与山西省为邻。全市总面积1931平方千米，总人口68万人；其中城市规划区面积50平方千米，建成区面积30平方千米，城区人口18万人。
济源因济水发源地而得名，古时济水与长江、黄河、淮河并称“四渎”。从最新考古发现证明，早在旧石器时代末期和新石器时代早期，即距今10000年前，人类就已在此繁衍、生息。这里曾是夏王朝的都城，战国至两汉时期“轵邑”以富庶闻名天下。隋开皇16年(公元596年)设县，1988年撤县建市，原属新乡地区，后划归焦作，1997年实行省直管体制（副地级城市），2003年，被列为河南省中原城市群9个城市之一；2005年，被列为河南省推进城乡一体化7个试点城市之一。是河南省18个省辖市之一。为中原历史文化名城。
一、城市规模
2007年末，济源市总人口为68万人，其中非农人口为19.25 万人；济源市中心城区人口
为17.53万人。建成区面积为28平方公里。
二、社会经济状况
2007年末，综合实力跃上新台阶。初步核算，生产总值突破200亿元，达到225.5亿元，比上年增长18.6%，人均突破4000美元，达到4500美元；全口径财政收入完成36.61亿元，增长38.3%，其中，地方财政一般预算收入完成15.03亿元，增长39.1%，增幅居全省第1位；第一产业增加值完成14亿元，增长5.8%；规模以上工业增加值完成123亿元，增长25.1%；规模以上工业实现利润29.8亿元，增长74.3%，比上年净增10亿元；第三产业增加值增长17.3%，是10年来的最快增速。
投资、消费和进出口较快增长。全社会固定资产投资完成114.7亿元，增长43.2%，增幅比上年提高30.2个百分点，其中城镇以上固定资产投资完成91.9亿元，增长42.4%，增幅居全省第2位，比上年前进16个位次；社会消费品零售总额达到40.39亿元，增长18.5%；进出口总值完成10.95亿美元，增长51.6%。
节能减排迈出新步伐。单位生产总值能耗预计下降5.4%；削减化学需氧量1850吨、二氧化硫1620吨，削减量分别比上年提高56.3%、27.2%；城市空气优良天数达到315天，连续两年跻身环境质量良好城市行列。
人民生活水平不断提高。城镇居民人均可支配收入达11954元，增长16%，农民人均纯收入达5346元,增长18.5%，两项指标连续四年保持两位数增幅，农民收入增幅连续两年超过城镇居民收入增幅；城镇化率达45%；城镇登记失业率控制在3%以内。
二、济源市住房水平
规划区内住房现状。2001年至2007年末，市区住房建设累计完成竣工面积265万平方米。2007年底，市区户籍总人口17.5万人，住房总建筑面积为643万平方米，人均住房建筑面积达36.7平方米。
三、住房建设发展速度
2001年至2007年，市区国民生产总值年平均增长率为16.6%。固定资产投资年平均增长率为21.6%，大于同期市区国民生产总值的增长速度；住宅建设投资年平均增长率为21.8%，与固定资产投资增长速度基本持平，相应的住宅竣工面积年平均增长率为9.3%，表明同期由于物价因素每平米住宅的投入在增加。
五、“十五”期间住房建设情况
“十五”期间，济源市市区竣工住宅达到180万平方米，其中经济适用房竣工约36.3万平方米，占20.1%。
济源市城市房地产业调查报告
（2008年3月）
2008年初，济源市房产管理局对济源市房地产业作了全面的调查，调查结果显示，济源市房地产业的发展相对还是平稳健康的。
一、济源市房地产业取得的成就
“十五”期间，济源市住宅与房地产业快速发展，住房新体制逐步建立并日趋完善，住宅与房地产业日益成为促进济源市经济发展的支柱性产业，并呈现在了持续、平稳、健康发展的良好态势。
（一）、住宅建设迅猛发展，房地产业在全社会经济中的地位日益突出
2001年至2005年，房地产投资持续增长，占全社会固定资产投资比例不断加大，市区住宅建设累计完成住宅竣工面积180万平方米，完成投资14.4亿元。
（二）、居住水平大幅提高，居住环境明显改善
2005年末，市区人均住房建筑面积超过35平方米，连续多年超过全省平均水平。新建住宅的工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平都得到极大改善，居住水平有了很大提高，进一步改善了人民群众的物质生活水平。改善性需求成为市民群众的住房消费主流，投资性需求已经萌芽并逐步扩大。
（三）、房地产产品开发结构得到优化，住宅与房地产业健康发展
“十五”期间，通过对房地产产品开发结构的合理调整，房地产开发中住宅所占比例保持在了80%以上，住宅建设已经成为新的经济增长点和消费热点，商品住房、经济适用住房的销售和建设同步增长，房地产市场供销两旺、繁荣活跃，没有形成大量积压，住宅与房地产业持续平稳、健康发展。
（四）、住房供应和社会保障体系得到初步建立
对最低收入家庭提供廉租住房或实行租金补贴，向中低收入家庭销售经济适用住房，其他收入高的家庭购买市场价位的商品住房，以满足不同层次的住房需求。
（五）、住房市场化程度明显提高，住房二、三级市场日趋活跃
“十五”期间，住房市场迅速发展，体系不断完善，市场在住房资源配置中的作用日益突出。随着住房制度改革工作进一步深化，我市全面停止了职工住房实物分配，规范了集资建房行为，开展了住房分配货币化试点工作。目前，居民住房自有率达到88%，城镇居民成为住房市场的消费主体。并通过取消房改房上市限制，完善配套政策，简化办事程序，降低交易费用，加强中介服务等改革措施，有效地激活了住房二、三级市场，交易量逐年放大。
（六）、物业管理逐步规范，管理面不断扩大
“十五”期间，物业管理呈现现迅速扩张的发展势头，新建住宅小区普遍实行了物业管理。到2005年末，市区物业管理覆盖面达到112万平方米，审批成立物业管理企业14家，创建省级物业管理示范小区3个，市级物业管理优秀小区5个。部分项目进行了物业管理招投标试点工作，通过加强规范化建设和推行竞争机制，物业管理的服务水平有了明显提高。
（七）、住房金融体系初步形成，居民购房支付能力提高
2001年以来，部分单位按照国家政策，将住房公积金缴交比例由5%调高到10%；2005年，我市住房公积金抵押贷款年限从5年延长到贷款人距退休年龄的实际年限，贷款额度从6万元/人调整为购房总价款的50%-70%；商业住房贷款政策也进一步放宽，形成了政策性和商业性住房贷款并存的住房金融体系，拓宽了居民住房筹资渠道与方式，极大地提高了居民购房的支付能力，使大量预期消费转化为即期消费，促进了住宅建设的发展。
二、住房现状存在的问题
根据对“十五”期间我市住宅与房地产业发展现状的综合对比分析，总体而言，从我市房地产开发规模、商品房价格水平、空置情况以及住宅使用面积等方面判断，我市房地产市场相对于全国以及位于我省中原城市群的其他城市基本上不存在泡沫现象，房地产市场的发育还是平稳健康的。同时又必须清醒地认识到，我市的住宅与房地产业的发展才刚刚起步，还处于培育、引导、发展阶段，由于管理体制、政策等多种原因，住宅与房地产业的发展中还存在许多问题，需要在“十一五”期间及今后的工作中去高度重视并妥善解决，这些问题主要有：
（一）、商品住房供应结构不尽合理
居民需求量较高的中、小户型，中、低价位的普通商品住房，其市场供应量偏低，而居民购买力难以承受的大户型、高价位住房，其市场供应量则偏高，形成了商品房开发市场高空置与高需求并存的不协调局面。
（二）、经济适用住房建、管不到位
经济适用住房建设的有关优惠政策在我市对控制房价发挥的作用有限，上市经济适用住房计划实施困难，户型面积偏大，广大中低收入群众难以承受。
（三）、低收入家庭住房保障明显不足
在廉租住房的建设和租金补贴方面，由于小户型房源缺乏，建设和保障资金不足等原因，我市目前住房总体保障水平不高。
（四、）住房补贴资金渠道尚未形成，住房分配货币化工作难以全面展开。
（五）、城中村及危房改造任务刚纳入政府目标管理范围，整体工作进展较缓慢。
（六）、物业管理配套政策滞后，物业管理服务双方服务和消费意识不到位，双方矛盾日益突出，物业管理工作陷入困境。
（七）、租赁市场管理政策不健全，住宅租赁市场的培育和管理还有待进一步加强。
（八）、市场秩序不够规范，违规违法问题时有发生。
（九）、房地产开发精品意识不足，商品房质量不高，住宅性能达标率低，质量纠纷不断，个别单位人为设置壁垒，阻碍房改房自由上市交易等问题。对误导消费预期的行为，要严肃处理。