民俗观光旅游景区开发项目建议书
第一章 总论
1.1 项目概要
1）项目名称
新疆某农牧有限公司哈萨克民俗观光旅游景区建设项目
2）项目建设单位
新疆某农牧有限公司
3）项目建设地点
新疆某市榆树沟镇牧业村
4）项目建设性质
新建
5） 项目单位法人代表
王振安
1.2 项目建设内容
1）主要建设内容
林木及供水浇灌设施、日常维护设施；
运动休闲、养老（疗养）、休闲避暑、生态洗浴城旅游休闲基础设施建设。
项目区内现有草场2005亩。哈萨克民俗观光旅游景区建设以改造开发褪化草场、种植观光林木为基础，结合国家退耕还林政策种植1405亩速生杨，林间种植优质苜蓿和新
品种牧草。全面改善当地生态环境、改良空气质量、降低雾霾风沙等天气状况。
同时度假区内将以600亩林木为主建设大型水疗、生态游泳池、生态观光园及住宿、餐饮区、滑雪场等，同时可容纳500名游客住宿。为保障园区的民族特色，建设可容纳200户牧民种植的无公害蔬菜种植基地和采摘体验基地。
2） 项目实施期限
建设期限3年，即2015年-2017年。
1.3 资金筹措
企业自筹。
第二章 项目建设背景
2.1 旅游发展趋势及背景
1）大众旅游时代到来，崇尚生态、自然、个性、多元化发展。随着道中旅游时代的到来，旅游者开始追求“生态”与“个性”需求的多样化。在全球旅游市场细分化、休闲化、生态化、融合化发展的浪潮中，中国旅游发展呈现以下明显特征：一是政府重视旅游业的发展，积极提供政策支持；二是假日经济特征明显，带薪休假制度带来“井喷”式旅游流；三是城市旅游发展迅速，休闲、娱乐、购物、商务旅游已成为时尚；四是旅游发展多元化，产品开发、旅游投资与旅游业态组合日趋多元化；五是崇尚自然、回归大自然的生态健康游成为消费热点。
2）国家高度重视，旅游业发展政策利好不断。十二五期间，国家出台多个政策与制度进一步推动旅游业发展。2013年，国务院正式颁布《国家旅游休闲纲要（2013-2020年）》；2013年10月1日《中华人民共和国旅游法》经全国人大通过执行；2014年8月国务院出台《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发[2014]31号），为加快旅游业改革发展，推动中西部发展和贫困地区脱贫致富，促进经济平稳增长和生态环境改善以及提高人民群众生活水平提供了明确指南，旅游业的加速发展迎来前所未有的时代机
遇。
3）新疆建设国家级旅游目的地，打造丝路旅游中心。旅游业是现代服务业的重要组成部分，综合效益显著，带动作用大，受到中央和新疆自治区政府高度重视。2010年5月，党中央、国务院召开了“新疆工作座谈会”，提出“把新疆建设成为中国重要的旅游目的地”；同年，新疆维吾尔族自治区人民政府也提出了《关于进一步加快旅游业发展的意见》，提出来加快旅游业发展的方针和举措；2013年9月，国家主席习近平提出建设“丝绸之路经济带”的战略构想。2014年5月，第二次中央新疆工作座谈会提出把新疆建设成为“丝绸之路经济带旅游集散中心”。
4）某创建城市品牌，推进郊区型旅游基地建设。某以其良好的区位优势和独特的人文风光，在城市品牌树立上紧紧围绕打造“美食文化之都、宜居创业之城”的目标，提出“着力将旅游业作为第三产业龙头，先导产业和突破口”，推动产业转型升级和城乡建设发展，加快推进“乌昌城市群近郊乡村度假旅游基地”建设步伐，努力做到旅游产业、做优旅游品牌、做活旅游市场、做精旅游产品，突出旅游特色，提升旅游品位，建设新疆“丝绸之路经济带”重要的旅游目的地和游客集散地。
2.2休闲度假游发展背景及趋势
2.2.1 背景
1）收入
2003年, 中国国内生产总值达到11万亿元, 人均超过1000美元, 这是一个历史性的突破。按照国际经验, 人均超过1000美元, 正是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期, 但主要是观光性的需求。休闲需求急剧增长的门槛是人均达到2000美元, 那时候就将形成对休闲的多样化需求和多样化的选择；人均收入达到3000美元的时候, 度假需求才会普遍产生。所以从全国的角度来看, 我们现在只是一个观光需求全面膨胀的时期, 刚刚超越这个临界点。但是为什么在现实感受中, 休闲度假的需求已经产生了呢？主要原因有两个, 一个原因是地区间差异很大, 全国人均1000美元, 北京已经超过3500美元, 上海已达到4500美元, 沿海发达地区已经越过休闲的临界点, 逼近度假的门槛, 其中有些地方已经超越了度假门槛。所以对于东部发达地区, 度假需求已经产生, 可是就全国普遍而言, 并非如此。度假需求的产生就意味着产生了一类新的市场需求, 必须提供一套新的产品。
2）假日结构及调整
我国1995年开始实行双休制；1999年国务院重新调整了假日 ,增加了两天的假期, 迅速形成三个黄金周。从1999年到现在, 已经历了12个黄金周。除了去年因为SARS 影响,
五一长假取消之外, 黄金周旅游是一次一个小台阶, 一年一个大台阶。在黄金周旅游问题上, 学术界有很大的争论, 各级旅游局、实业界也感受到很大的压力, 认为现在假日过分集中, 形成高峰性需求, 但很难用这个需求来配臵资源。如果用高峰需求配臵资源, 就意味着在低谷时期, 或者在平常状态, 要造成巨大的浪费；如果不这样, 就会产生另外一种现象, 高峰期质量下降。高峰期质量下降是一个世界性的现象, 也是一个深层次的规律, 高峰期维持高质量是绝不可能的, 维持高价格倒是可能的。所以就形成了旅游市场一个比较大的反差, 黄金周客人集中出行, 对质量有很高的预期, 但是实业界达不到, 而价格有时却有所提升, 客人投诉增加。
针对这个问题, 很多人提出再延长假日的建议, 作为一个发展中大国来说, 这样的要求是不现实的。现在中国法定假日114天, 在全世界范围内基本算是中上水平, 当然欧洲一些国家, 尤其是西欧、北欧的一些国家, 法定假日更多一些, 比如有的国家已经明确一周35小时的工作制。但香港、澳门、台湾, 在三年以前还是五天半工作制, 这两年才调整成五天工作制, 人家已经是一万到两万美元的人均收入水平。假日总量不能增加, 但现在的双休日有一个问题, 两天时间, 只为了做家务, 时间长了；如果去休闲度假, 又太短了。所以在假日结构方面可以考虑加以调整, 这种调整能够培育一个新
的市场, 而且培育一种新的消费意识。有些方案可以进一步探讨。比如我曾经提出隔周双休的设想, 这一个星期休一天, 下一个星期休两天, 按照法定假日, 每个月可以挪出两天来, 一个季度集中休一次, 形成一个黄金周, 这样全年可以形成七个黄金周。如果按照这个制度, 假日的总量没有增加, 但是结构做了调整。这个调整对于培育休闲度假市场有巨大的作用, 操作上也不复杂, 所以到现在我还认为隔周双休制是一个好制度。类似这样的问题值得研究, 一个是假日总量的问题, 一个是结构调整的问题, 另外还有一个带薪休假制度的问题。从现在来看, 假日总量已经形成, 而且时间不少, 这也是休闲度假产业发展的一个重要背景。
3）市场需求
现在已经形成了庞大的休闲度假的市场需求, 尤其是在沿海发达地区, 在近几年之内不仅可以预期, 而且已经在实际经营中深刻地体验到它的持续性。一是已经产生了现实需求, 二是总会有新的消费人群不断产生, 一方面是年轻人不断成长, 逐步具备了休闲度假的条件；另一方面是西部和中部地区的需求也在不断产生；第三个方面, 农村的休闲度假需求会逐步产生。现在研究休闲度假实际上还是研究三四亿城里人, 农村市场还只是潜在的, 或者说农民现在介入旅游只是从生产者的角度来介入, 如果说到一定时候, 九亿农村
人不但是生产者, 同时也是消费者, 这个市场就不可限量。有这样一个不断产生、不断更新、不断培育的消费人群, 这个市场需求是无限的。
4）旅游者的成熟
在这个过程中, 旅游者的不断成熟已经成为旅游市场的一个重要现象。中国旅游发展25年, 国内旅游是从80年代中期开始, 迄今 20年, 随着收入水平的不断提高和闲暇时间的不断增加, 旅游者在这个过程中不断成熟起来。早期的旅游者是穷旅游, 追求的只是多看, 其它不讲究。那时候一个典型的现象, 到了某个地方, 导游小旗一挥, 大家排着队照相, 拍完照, 小旗子又一挥, 上了车。除了照片, 旅游者不知道自己到过些什么地方, 每个地方风景如何, 因为无暇欣赏, 形成急匆匆、半军事化、拉练式的观光旅游。现在这种模式已经在逐步淘汰, 旅游者经验越来越多, 要求比较深入的体验, 追求也越来越个性化, 所以就从初期简单的观光旅游转向休闲度假, 这是一个必然趋势。这两年休闲度假旅游的市场现象已经非常普遍, 从五一开始兴起, 暑期产生热潮, 十一达到兴旺。这样的市场现象表明, 沿海发达地区休闲度假需求已经普遍产生, 这也是由于旅游者的成熟而逐步使消费需求升级。
以上四个因素构成了休闲度假产业发展的总体背景, 它
实际上预示着旅游发展的前景, 这个前景是无限的, 这个市场是无穷的。中国这样的人口大国, 每一个很小的百分点里都包含着一个巨大的绝对量, 这个绝对量, 就是我们的市场。
2.2.1 趋势
1）消费大众化。随着社会经济的发展, 大众化休闲度假需求在发达地区已经产生, 在其它地区即将产生, 这种消费大众化给我们提供了一个广阔的市场空间。但是作为度假产品的经营者, 不能只盯住这一点, 要研究多种多样的方式。
2）产品多元化。因为休闲度假需求的产生本身就是市
场发育到一定程度的结果, 下一步必然要求休闲度假产品的多样化。现在依托单一资源建度假村的模式已经很难对应市场, 这就要求设施里尽可能包含比较多的功能, 从而对市场有更好的适应性。各类休闲度假产品要在多样化的同时, 更加深化内涵。
3）追求个性化。作为消费者, 到了休闲度假这个层面, 个性化的追求就更加突出, 需要研究如何对应客人的个性化需求, 提供个性化产品和个性化服务。
4）市场层次化。就是要研究市场的层次问题, 基本上是高端、中端、低端。如果只追求大众化的满足, 就意味着只追求低端市场。对于相当一部分度假区来说, 对应低端市场是可以的；但是对于一些投资量比较大的度假村, 就需要调
整模式, 主要对应中端和高端市场。这样形成一个市场的层次, 有这个层次, 才可能有比较好的分工。
第三章 项目区建设条件概况
3.1 项目区域条件
3.1.1良好的自然条件
某市位于天山北麓、亚欧大陆腹地、准噶尔盆地南缘，地处东经86°24′～87°37′，北纬43°06′～45°20′。东邻乌鲁木齐市，西毗呼图壁县，南与新疆巴音郭楞蒙古自治州和静县相接，北与新疆塔城地区和布克赛尔县、阿勒泰地区福海县接壤。南北长260公里，东西宽30公里。
1）良好的气候条件。某市属中温带区，为典型的大陆性干旱气候，具有冬季寒冷、夏季炎热、昼夜温差大的特点。由于地形条件的影响，由南向北气候差异较大，南部山区气候特征明显。夏季降水充沛；北部沙漠性气候特征显著。某市日照充足，年日照时数为2700小时，太阳年辐射总量为133.6千卡/平方厘米；执量条件也较为充足，年≥10℃积温为3450℃，其中年平均气温6.8℃，1月份平均气温为-15.6℃，7月份平均气温为24.5℃；年平均降水量为190毫米，夏季降水量明显多于冬季；年无霜期为175天。
2）丰富的矿产资源。某市境内矿产资源丰富，主要品种有煤、铁、石灰石、天然气、白矾、硫磺、砂金、菱铁矿等。其中煤炭资源最为丰富，质优量大，地质蕴藏量50亿吨，年开采量150万吨。石灰石约2480万吨；天然气探明
面积60平方公里。芒硝在北部沙漠地表随处可见。
3）土地肥沃，宜牧宜耕。三屯河流域内现有可耕地120亩，土壤有机质含量在3.32~5.51%之间，适应各种农作物种植。2010年全市年播种面积60万亩，主要种植小麦、玉米、油料、瓜类、棉花和园艺作物，北部还有30多万亩良田有待开发。全市有林地面积46.12万亩，其中山区林地面积21.9万亩；天然草场1203万亩，可利用草场面积819.23万亩。
3.1.2 持续发展的社会经济
“十二五”时期，是某市加快新型工业化进程、推进社会主义新农村建设、提升市域经济综合实力，率先实现全面建设小康社会宏伟目标的非常重要的时期。国际国内环境和某市自身具备的基础条件，都为市域经济和社会发展提供了优良的环境和条件。
1）经济持续快速增长。2013年预计完成地区生产总值（GDP ）293.4亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%。其中：第一产业实现增加值37.4亿元，同比增长7%；第二产业实现增加值143.1亿元，同比增长20.2%，其中，工业实现增加值119.2亿元，同比增长20.5%；第三产业实现增加值112.9亿元，同比增长14.7%。一、二、三产业结构为12.7：48.8：38.5。城乡居民生活进一步改善，收入稳步增长。2013年，全市在岗职工年平均工资51331元，较上年增
长12.3%。城镇居民人均可支配收入20384元，增长12%；农牧民人均纯收入14344元，增收2208元。
2) 公共服务体系日趋完善。2013年，某体育馆投入使用；2014年文博中心竣工运营，文体公园初具规模。安装广播电视“户户通”12838套，本地电视节目实现农区全覆盖。社会保障能力不断增强，弱势群体保障标准逐步提高，“五大”保险参保人数达39.2万人。全民创业工程深入实施，新增就业再就业1.53万人，转移农村富余劳动力2.78万人次。社会福利产业园建设有序推进，二六工镇敬老院和4家农村互助幸福院投入使用。烈士陵园建成开放。佃坝乡撤乡建镇。对口帮扶木垒工作扎实有效。援疆工作顺利推进。统计、外事侨务、气象、地震、档案、史志、双拥、工青妇、老干部、红十字会、关心下一代等工作取得新成绩。
第四章 市场及特点分析
4.1 市场分析
1） 旅游度假区的建设
国家旅游局从1990年就开始研究, 如何从单一的观光旅游模式转向多元化、综合性的发展模式, 当时选取的重点是旅游度假, 具体的方式就是培育一批国家旅游度假区。1992年国务院下发了8号文件, 《关于建设国家旅游度假区若干问题的通知》, 出台了八条政策来支持国家旅游度假区的发展。文件下发以后, 国务院又批了12个国家级旅游度假区, 到现在已经12年, 总体来说都不理想。一是做的比较好的, 一南一北, 大连的金石滩国家旅游度假区, 海南的三亚国家旅游度假区。二是功能转换, 山东青岛的石老人旅游度假区, 现在和崂山风景名胜区、青岛科技开发区, 几区合一, 实际上已经脱离了旅游度假的概念。广州南湖、福建武夷山、杭州之江等基本上变成了城市中心的房地产区。三是形成观光区, 如无锡的马山。四是调整, 广西北海银滩国家旅游度假区, 一开始就是房地产开发的模式, 结果不但项目本身失败, 而且破坏了资源, 所以现在又开始广西银滩的二期开发, 现在的模式才是旅游度假区的模式。福建的湄州岛没有开发起来。
当时的要求是, 以外资建设为主, 以外国人度假为主, 以创汇为主, 所以要高水平规划、高起点建设、高效能管理、
高质量服务。而且明确了度假区的三个要素, 第一个要素是高尔夫球场, 第二个要素是中心酒店, 第三个要素是相应的配套设施。应该说当时策划得比较完整, 但为什么没有成功呢？一个基本原因是, 当时的市场没有发展到这一步。实际上当时总体的想法是在中国培育出一套休闲度假的产品, 主要对应外国人。那时候也在一些国家做了比较密集的关于休闲度假的调研, 看到了我们与国外的差距, 所以想“依葫芦画瓢”, 自己培育建设一批。但由于市场基础不足, 条件不够成熟, 迄今为止, 中国的休闲度假产品在国际上基本还没有品牌。12个国家旅游度假区批复之后, 在全国掀起一片热潮, 各个地方都纷纷按照这个模式, 建立省级旅游度假区, 市级旅游度假区, 甚至有的县也开始搞县级旅游度假区。省级旅游度假区最多时达到120多个, 市县两级没有统计, 数量会更大。但现在看来, 成熟的不多, 真正做到位的也不多。
但这几年市场形势发生了大的变化, 在市场经济大潮的拉动下, 国内的休闲度假需求产生, 有一些好的大的项目也在产生。比如天津的宝砥县, 投资50亿建了一个温泉城, 其中有一个温泉度假村, 这个度假村投资量大体是两个亿, 可以说达到了国际水平。但由于一边设计, 一边施工, 方案里有不合理之处, 可是像这样的规模和气派, 确实体现了市场经济的发展态势。再比如港中旅正在计划的珠海温泉度假村,
投资20亿；最近又有几个大投资商正在研究在广东的河源投资40亿建一个温泉城；至少规划方案已达到国际水平。现在已经成形的博鳌亚洲论坛, 是一个国际化的品牌, 但它是一个度假区的实质, 博鳌水城的规划请澳大利亚专家做, 看完那个规划, 才知道什么叫国际化, 确实高水平, 现在已经初成气候、初成体系。从这个过程里, 我感觉到, 很多时候, 政府倡导的事情落实不好, 但是当市场有了需求, 做出来的项目能够达到真正的高水平和相应的大规模。所以,12个国家旅游度假区未必能在市场上真正形成气候, 可是上述的项目一定会在市场上冒出来, 而且会在全国形成领袖性的项目, 形成集团化的巨型企业。
2）环城市旅游度假带的培育
环城市旅游度假带大体上是在这十年之内, 通过市场需求的拉动逐步培育起来的。现在比较有规模的主要集中在特大城市, 比如北京、上海、广州已经形成复合型、全方位的环城市旅游度假带。中西部的一些大城市和特大型城市, 如成都、重庆, 是以“农家乐”为主体的环城市旅游度假带, 层次低一些, 但总体规模已经形成。成都周边六千个“农家乐”, 最便宜的20块钱一次, 贵一些的一百块钱一天, 适应城市的发展水平, 形成了一个下岗工人都可以去“农家乐”的消费层次。坐着公共汽车过去, 中午一顿饭, 喝点茶, 消磨一天,20
民俗观光旅游景区开发项目建议书
第一章 总论
1.1 项目概要
1）项目名称
新疆某农牧有限公司哈萨克民俗观光旅游景区建设项目
2）项目建设单位
新疆某农牧有限公司
3）项目建设地点
新疆某市榆树沟镇牧业村
4）项目建设性质
新建
5） 项目单位法人代表
王振安
1.2 项目建设内容
1）主要建设内容
林木及供水浇灌设施、日常维护设施；
运动休闲、养老（疗养）、休闲避暑、生态洗浴城旅游休闲基础设施建设。
项目区内现有草场2005亩。哈萨克民俗观光旅游景区建设以改造开发褪化草场、种植观光林木为基础，结合国家退耕还林政策种植1405亩速生杨，林间种植优质苜蓿和新
品种牧草。全面改善当地生态环境、改良空气质量、降低雾霾风沙等天气状况。
同时度假区内将以600亩林木为主建设大型水疗、生态游泳池、生态观光园及住宿、餐饮区、滑雪场等，同时可容纳500名游客住宿。为保障园区的民族特色，建设可容纳200户牧民种植的无公害蔬菜种植基地和采摘体验基地。
2） 项目实施期限
建设期限3年，即2015年-2017年。
1.3 资金筹措
企业自筹。
第二章 项目建设背景
2.1 旅游发展趋势及背景
1）大众旅游时代到来，崇尚生态、自然、个性、多元化发展。随着道中旅游时代的到来，旅游者开始追求“生态”与“个性”需求的多样化。在全球旅游市场细分化、休闲化、生态化、融合化发展的浪潮中，中国旅游发展呈现以下明显特征：一是政府重视旅游业的发展，积极提供政策支持；二是假日经济特征明显，带薪休假制度带来“井喷”式旅游流；三是城市旅游发展迅速，休闲、娱乐、购物、商务旅游已成为时尚；四是旅游发展多元化，产品开发、旅游投资与旅游业态组合日趋多元化；五是崇尚自然、回归大自然的生态健康游成为消费热点。
2）国家高度重视，旅游业发展政策利好不断。十二五期间，国家出台多个政策与制度进一步推动旅游业发展。2013年，国务院正式颁布《国家旅游休闲纲要（2013-2020年）》；2013年10月1日《中华人民共和国旅游法》经全国人大通过执行；2014年8月国务院出台《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发[2014]31号），为加快旅游业改革发展，推动中西部发展和贫困地区脱贫致富，促进经济平稳增长和生态环境改善以及提高人民群众生活水平提供了明确指南，旅游业的加速发展迎来前所未有的时代机
遇。
3）新疆建设国家级旅游目的地，打造丝路旅游中心。旅游业是现代服务业的重要组成部分，综合效益显著，带动作用大，受到中央和新疆自治区政府高度重视。2010年5月，党中央、国务院召开了“新疆工作座谈会”，提出“把新疆建设成为中国重要的旅游目的地”；同年，新疆维吾尔族自治区人民政府也提出了《关于进一步加快旅游业发展的意见》，提出来加快旅游业发展的方针和举措；2013年9月，国家主席习近平提出建设“丝绸之路经济带”的战略构想。2014年5月，第二次中央新疆工作座谈会提出把新疆建设成为“丝绸之路经济带旅游集散中心”。
4）某创建城市品牌，推进郊区型旅游基地建设。某以其良好的区位优势和独特的人文风光，在城市品牌树立上紧紧围绕打造“美食文化之都、宜居创业之城”的目标，提出“着力将旅游业作为第三产业龙头，先导产业和突破口”，推动产业转型升级和城乡建设发展，加快推进“乌昌城市群近郊乡村度假旅游基地”建设步伐，努力做到旅游产业、做优旅游品牌、做活旅游市场、做精旅游产品，突出旅游特色，提升旅游品位，建设新疆“丝绸之路经济带”重要的旅游目的地和游客集散地。
2.2休闲度假游发展背景及趋势
2.2.1 背景
1）收入
2003年, 中国国内生产总值达到11万亿元, 人均超过1000美元, 这是一个历史性的突破。按照国际经验, 人均超过1000美元, 正是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期, 但主要是观光性的需求。休闲需求急剧增长的门槛是人均达到2000美元, 那时候就将形成对休闲的多样化需求和多样化的选择；人均收入达到3000美元的时候, 度假需求才会普遍产生。所以从全国的角度来看, 我们现在只是一个观光需求全面膨胀的时期, 刚刚超越这个临界点。但是为什么在现实感受中, 休闲度假的需求已经产生了呢？主要原因有两个, 一个原因是地区间差异很大, 全国人均1000美元, 北京已经超过3500美元, 上海已达到4500美元, 沿海发达地区已经越过休闲的临界点, 逼近度假的门槛, 其中有些地方已经超越了度假门槛。所以对于东部发达地区, 度假需求已经产生, 可是就全国普遍而言, 并非如此。度假需求的产生就意味着产生了一类新的市场需求, 必须提供一套新的产品。
2）假日结构及调整
我国1995年开始实行双休制；1999年国务院重新调整了假日 ,增加了两天的假期, 迅速形成三个黄金周。从1999年到现在, 已经历了12个黄金周。除了去年因为SARS 影响,
五一长假取消之外, 黄金周旅游是一次一个小台阶, 一年一个大台阶。在黄金周旅游问题上, 学术界有很大的争论, 各级旅游局、实业界也感受到很大的压力, 认为现在假日过分集中, 形成高峰性需求, 但很难用这个需求来配臵资源。如果用高峰需求配臵资源, 就意味着在低谷时期, 或者在平常状态, 要造成巨大的浪费；如果不这样, 就会产生另外一种现象, 高峰期质量下降。高峰期质量下降是一个世界性的现象, 也是一个深层次的规律, 高峰期维持高质量是绝不可能的, 维持高价格倒是可能的。所以就形成了旅游市场一个比较大的反差, 黄金周客人集中出行, 对质量有很高的预期, 但是实业界达不到, 而价格有时却有所提升, 客人投诉增加。
针对这个问题, 很多人提出再延长假日的建议, 作为一个发展中大国来说, 这样的要求是不现实的。现在中国法定假日114天, 在全世界范围内基本算是中上水平, 当然欧洲一些国家, 尤其是西欧、北欧的一些国家, 法定假日更多一些, 比如有的国家已经明确一周35小时的工作制。但香港、澳门、台湾, 在三年以前还是五天半工作制, 这两年才调整成五天工作制, 人家已经是一万到两万美元的人均收入水平。假日总量不能增加, 但现在的双休日有一个问题, 两天时间, 只为了做家务, 时间长了；如果去休闲度假, 又太短了。所以在假日结构方面可以考虑加以调整, 这种调整能够培育一个新
的市场, 而且培育一种新的消费意识。有些方案可以进一步探讨。比如我曾经提出隔周双休的设想, 这一个星期休一天, 下一个星期休两天, 按照法定假日, 每个月可以挪出两天来, 一个季度集中休一次, 形成一个黄金周, 这样全年可以形成七个黄金周。如果按照这个制度, 假日的总量没有增加, 但是结构做了调整。这个调整对于培育休闲度假市场有巨大的作用, 操作上也不复杂, 所以到现在我还认为隔周双休制是一个好制度。类似这样的问题值得研究, 一个是假日总量的问题, 一个是结构调整的问题, 另外还有一个带薪休假制度的问题。从现在来看, 假日总量已经形成, 而且时间不少, 这也是休闲度假产业发展的一个重要背景。
3）市场需求
现在已经形成了庞大的休闲度假的市场需求, 尤其是在沿海发达地区, 在近几年之内不仅可以预期, 而且已经在实际经营中深刻地体验到它的持续性。一是已经产生了现实需求, 二是总会有新的消费人群不断产生, 一方面是年轻人不断成长, 逐步具备了休闲度假的条件；另一方面是西部和中部地区的需求也在不断产生；第三个方面, 农村的休闲度假需求会逐步产生。现在研究休闲度假实际上还是研究三四亿城里人, 农村市场还只是潜在的, 或者说农民现在介入旅游只是从生产者的角度来介入, 如果说到一定时候, 九亿农村
人不但是生产者, 同时也是消费者, 这个市场就不可限量。有这样一个不断产生、不断更新、不断培育的消费人群, 这个市场需求是无限的。
4）旅游者的成熟
在这个过程中, 旅游者的不断成熟已经成为旅游市场的一个重要现象。中国旅游发展25年, 国内旅游是从80年代中期开始, 迄今 20年, 随着收入水平的不断提高和闲暇时间的不断增加, 旅游者在这个过程中不断成熟起来。早期的旅游者是穷旅游, 追求的只是多看, 其它不讲究。那时候一个典型的现象, 到了某个地方, 导游小旗一挥, 大家排着队照相, 拍完照, 小旗子又一挥, 上了车。除了照片, 旅游者不知道自己到过些什么地方, 每个地方风景如何, 因为无暇欣赏, 形成急匆匆、半军事化、拉练式的观光旅游。现在这种模式已经在逐步淘汰, 旅游者经验越来越多, 要求比较深入的体验, 追求也越来越个性化, 所以就从初期简单的观光旅游转向休闲度假, 这是一个必然趋势。这两年休闲度假旅游的市场现象已经非常普遍, 从五一开始兴起, 暑期产生热潮, 十一达到兴旺。这样的市场现象表明, 沿海发达地区休闲度假需求已经普遍产生, 这也是由于旅游者的成熟而逐步使消费需求升级。
以上四个因素构成了休闲度假产业发展的总体背景, 它
实际上预示着旅游发展的前景, 这个前景是无限的, 这个市场是无穷的。中国这样的人口大国, 每一个很小的百分点里都包含着一个巨大的绝对量, 这个绝对量, 就是我们的市场。
2.2.1 趋势
1）消费大众化。随着社会经济的发展, 大众化休闲度假需求在发达地区已经产生, 在其它地区即将产生, 这种消费大众化给我们提供了一个广阔的市场空间。但是作为度假产品的经营者, 不能只盯住这一点, 要研究多种多样的方式。
2）产品多元化。因为休闲度假需求的产生本身就是市
场发育到一定程度的结果, 下一步必然要求休闲度假产品的多样化。现在依托单一资源建度假村的模式已经很难对应市场, 这就要求设施里尽可能包含比较多的功能, 从而对市场有更好的适应性。各类休闲度假产品要在多样化的同时, 更加深化内涵。
3）追求个性化。作为消费者, 到了休闲度假这个层面, 个性化的追求就更加突出, 需要研究如何对应客人的个性化需求, 提供个性化产品和个性化服务。
4）市场层次化。就是要研究市场的层次问题, 基本上是高端、中端、低端。如果只追求大众化的满足, 就意味着只追求低端市场。对于相当一部分度假区来说, 对应低端市场是可以的；但是对于一些投资量比较大的度假村, 就需要调
整模式, 主要对应中端和高端市场。这样形成一个市场的层次, 有这个层次, 才可能有比较好的分工。
第三章 项目区建设条件概况
3.1 项目区域条件
3.1.1良好的自然条件
某市位于天山北麓、亚欧大陆腹地、准噶尔盆地南缘，地处东经86°24′～87°37′，北纬43°06′～45°20′。东邻乌鲁木齐市，西毗呼图壁县，南与新疆巴音郭楞蒙古自治州和静县相接，北与新疆塔城地区和布克赛尔县、阿勒泰地区福海县接壤。南北长260公里，东西宽30公里。
1）良好的气候条件。某市属中温带区，为典型的大陆性干旱气候，具有冬季寒冷、夏季炎热、昼夜温差大的特点。由于地形条件的影响，由南向北气候差异较大，南部山区气候特征明显。夏季降水充沛；北部沙漠性气候特征显著。某市日照充足，年日照时数为2700小时，太阳年辐射总量为133.6千卡/平方厘米；执量条件也较为充足，年≥10℃积温为3450℃，其中年平均气温6.8℃，1月份平均气温为-15.6℃，7月份平均气温为24.5℃；年平均降水量为190毫米，夏季降水量明显多于冬季；年无霜期为175天。
2）丰富的矿产资源。某市境内矿产资源丰富，主要品种有煤、铁、石灰石、天然气、白矾、硫磺、砂金、菱铁矿等。其中煤炭资源最为丰富，质优量大，地质蕴藏量50亿吨，年开采量150万吨。石灰石约2480万吨；天然气探明
面积60平方公里。芒硝在北部沙漠地表随处可见。
3）土地肥沃，宜牧宜耕。三屯河流域内现有可耕地120亩，土壤有机质含量在3.32~5.51%之间，适应各种农作物种植。2010年全市年播种面积60万亩，主要种植小麦、玉米、油料、瓜类、棉花和园艺作物，北部还有30多万亩良田有待开发。全市有林地面积46.12万亩，其中山区林地面积21.9万亩；天然草场1203万亩，可利用草场面积819.23万亩。
3.1.2 持续发展的社会经济
“十二五”时期，是某市加快新型工业化进程、推进社会主义新农村建设、提升市域经济综合实力，率先实现全面建设小康社会宏伟目标的非常重要的时期。国际国内环境和某市自身具备的基础条件，都为市域经济和社会发展提供了优良的环境和条件。
1）经济持续快速增长。2013年预计完成地区生产总值（GDP ）293.4亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%。其中：第一产业实现增加值37.4亿元，同比增长7%；第二产业实现增加值143.1亿元，同比增长20.2%，其中，工业实现增加值119.2亿元，同比增长20.5%；第三产业实现增加值112.9亿元，同比增长14.7%。一、二、三产业结构为12.7：48.8：38.5。城乡居民生活进一步改善，收入稳步增长。2013年，全市在岗职工年平均工资51331元，较上年增
长12.3%。城镇居民人均可支配收入20384元，增长12%；农牧民人均纯收入14344元，增收2208元。
2) 公共服务体系日趋完善。2013年，某体育馆投入使用；2014年文博中心竣工运营，文体公园初具规模。安装广播电视“户户通”12838套，本地电视节目实现农区全覆盖。社会保障能力不断增强，弱势群体保障标准逐步提高，“五大”保险参保人数达39.2万人。全民创业工程深入实施，新增就业再就业1.53万人，转移农村富余劳动力2.78万人次。社会福利产业园建设有序推进，二六工镇敬老院和4家农村互助幸福院投入使用。烈士陵园建成开放。佃坝乡撤乡建镇。对口帮扶木垒工作扎实有效。援疆工作顺利推进。统计、外事侨务、气象、地震、档案、史志、双拥、工青妇、老干部、红十字会、关心下一代等工作取得新成绩。
第四章 市场及特点分析
4.1 市场分析
1） 旅游度假区的建设
国家旅游局从1990年就开始研究, 如何从单一的观光旅游模式转向多元化、综合性的发展模式, 当时选取的重点是旅游度假, 具体的方式就是培育一批国家旅游度假区。1992年国务院下发了8号文件, 《关于建设国家旅游度假区若干问题的通知》, 出台了八条政策来支持国家旅游度假区的发展。文件下发以后, 国务院又批了12个国家级旅游度假区, 到现在已经12年, 总体来说都不理想。一是做的比较好的, 一南一北, 大连的金石滩国家旅游度假区, 海南的三亚国家旅游度假区。二是功能转换, 山东青岛的石老人旅游度假区, 现在和崂山风景名胜区、青岛科技开发区, 几区合一, 实际上已经脱离了旅游度假的概念。广州南湖、福建武夷山、杭州之江等基本上变成了城市中心的房地产区。三是形成观光区, 如无锡的马山。四是调整, 广西北海银滩国家旅游度假区, 一开始就是房地产开发的模式, 结果不但项目本身失败, 而且破坏了资源, 所以现在又开始广西银滩的二期开发, 现在的模式才是旅游度假区的模式。福建的湄州岛没有开发起来。
当时的要求是, 以外资建设为主, 以外国人度假为主, 以创汇为主, 所以要高水平规划、高起点建设、高效能管理、
高质量服务。而且明确了度假区的三个要素, 第一个要素是高尔夫球场, 第二个要素是中心酒店, 第三个要素是相应的配套设施。应该说当时策划得比较完整, 但为什么没有成功呢？一个基本原因是, 当时的市场没有发展到这一步。实际上当时总体的想法是在中国培育出一套休闲度假的产品, 主要对应外国人。那时候也在一些国家做了比较密集的关于休闲度假的调研, 看到了我们与国外的差距, 所以想“依葫芦画瓢”, 自己培育建设一批。但由于市场基础不足, 条件不够成熟, 迄今为止, 中国的休闲度假产品在国际上基本还没有品牌。12个国家旅游度假区批复之后, 在全国掀起一片热潮, 各个地方都纷纷按照这个模式, 建立省级旅游度假区, 市级旅游度假区, 甚至有的县也开始搞县级旅游度假区。省级旅游度假区最多时达到120多个, 市县两级没有统计, 数量会更大。但现在看来, 成熟的不多, 真正做到位的也不多。
但这几年市场形势发生了大的变化, 在市场经济大潮的拉动下, 国内的休闲度假需求产生, 有一些好的大的项目也在产生。比如天津的宝砥县, 投资50亿建了一个温泉城, 其中有一个温泉度假村, 这个度假村投资量大体是两个亿, 可以说达到了国际水平。但由于一边设计, 一边施工, 方案里有不合理之处, 可是像这样的规模和气派, 确实体现了市场经济的发展态势。再比如港中旅正在计划的珠海温泉度假村,
投资20亿；最近又有几个大投资商正在研究在广东的河源投资40亿建一个温泉城；至少规划方案已达到国际水平。现在已经成形的博鳌亚洲论坛, 是一个国际化的品牌, 但它是一个度假区的实质, 博鳌水城的规划请澳大利亚专家做, 看完那个规划, 才知道什么叫国际化, 确实高水平, 现在已经初成气候、初成体系。从这个过程里, 我感觉到, 很多时候, 政府倡导的事情落实不好, 但是当市场有了需求, 做出来的项目能够达到真正的高水平和相应的大规模。所以,12个国家旅游度假区未必能在市场上真正形成气候, 可是上述的项目一定会在市场上冒出来, 而且会在全国形成领袖性的项目, 形成集团化的巨型企业。
2）环城市旅游度假带的培育
环城市旅游度假带大体上是在这十年之内, 通过市场需求的拉动逐步培育起来的。现在比较有规模的主要集中在特大城市, 比如北京、上海、广州已经形成复合型、全方位的环城市旅游度假带。中西部的一些大城市和特大型城市, 如成都、重庆, 是以“农家乐”为主体的环城市旅游度假带, 层次低一些, 但总体规模已经形成。成都周边六千个“农家乐”, 最便宜的20块钱一次, 贵一些的一百块钱一天, 适应城市的发展水平, 形成了一个下岗工人都可以去“农家乐”的消费层次。坐着公共汽车过去, 中午一顿饭, 喝点茶, 消磨一天,20