关于商业网点规划的意见、建议
目录及摘要
一、零售业人士关于商业网点规划的意见建议
1、武汉中百集团股份有限公司董事长汪爱群：商业网点布局应立法控制
2、成商集团董事长王福琴：创造更多商圈满足消费
3、启明东方暖大型活动总裁马克：重视城市名片的打造
4、步步高董事长王填：尽快出台城市商业网点规划法
二、其他专业人士的观点、建议
1、陶秀青：关于宏观调控商业地产项目投资的建议
建议商业地产开发引入听证制度。在海口市内，建设3000平方米以上的商业地产设施项目，必须进行听证；
建议政府对商业网点的统计纳入到法定的统计范围之内；
建议政府和商业经营者必须要先考虑当地居民的消费实情，根据当地的经济总量和每年的总购买力做估算，进行准确的商业定位；
建议政府对总数量进行控制，努力促成商业企业规模化，创造规模效益。将商业网点集中化，做大做强做精，特色经营，提升经营价值，形成综合商业区，做成商业“航空母舰”。
2、中国商报记者胡斌：城市商业网点规划技术含量偏低
现在各地出台的网点规划，看上去更像一个商业发展规划，对各网点的定位、业态组合等缺少技术上的规定。
已经出台的商业网点规划大都只是笼统地划定一些区域作为商业中心，作出鼓励什么业态和限制什么业态的规定。“但这个商业中心到底是做什么的呢？百货店、超市如何组合，以什么业态为主？”中国连锁经营协会秘书长裴亮也认为，在商业网点规划中也应该对各网点进行准确的定位。
3、中国政法大学商学院柴小青：城市商业网点规划中需深入理解的几个问题 城市商业网点规划对于保证城市商业健康有序发展具有十分重要的意义。但在网点规划实践中由于人们在一些问题上存在模糊认识或理解的不够深入, 影响了商业网点规划工作的开展。因此, 要深入理解城市规划和城市商业网点规划之间的关系; 深入理解商业网点规划中所涉及到的不同主体之间的责任、权利与作用; 深入理解选择商业网点规划编制主体的重要性及其理由。
一、零售业人士关于商业网点规划的意见建议
1、武汉中百集团股份有限公司董事长汪爱群：商业网点布局应立法控制 来源：长江商报 2011-3-7
颁布《商业网点法》规范商业网点设置，制定《大店法》约束某些零售巨头不规范竞争„„昨日，在湖北代表团审议“十二五”规划纲要草案时，全国人大代表、武汉中百集团股份有限公司董事长汪爱群，建议立法保护民族商贸流通企业。
立法管理控制商业网点布局
作为一家拥有740多家连锁超市的大型商贸流通企业掌门人，汪爱群最关注的是国内商贸流通企业的发展现状。
针对当前商业网点无序布局、一些国外零售巨头不断并购国内一些连锁超市的现象，汪爱群建议，政府应加强和完善各项立法，规范市场行为，当务之急是颁布《商业网点法》和《大店法》。通过对商业网点的管理和控制，使商业企业的规模结构趋于合理，避免恶性竞争和资源浪费。
中心城区建大型商业网点应听证
汪爱群建议，今后凡在中心城区内，设置面积达到一定规模的商业网点，都应实行听证会制度。“比如面积在1万平米的商店，可由当地工商部门会同商业主管部门组织申请方、同业者、居民、专家代表，对申请设置的商业网点进行听证并投票表决，可以防止竞争失序，对网点的合理布局和满足居民的不同需求起到一定的指导和制约作用。”
同时，将商业网点的规划提前纳入城市规划，解决房地产开发中的商业不配套问题。“现在商业网点的产生基本上是城市建设附属物，因为房产开发，裙楼部分作为商业网点，往往功能单一，配套不齐全，有些小区居民生活极不方便。”汪爱群说。
终结外资零售巨头超国民待遇
看到一些国外零售巨头日益强大，而国内零售企业比例逐渐萎缩的现象，汪爱群有些忧虑。
“目前，在国内的外资零售巨头如沃尔玛、家乐福等，在日本、韩国以及东南亚地区运作得都不成功，但在国内却高速发展，这主要是因为我们的法律制度还不完善。”为此，他建议我国像日本一样颁布《大型零售商店法》（简称《大店法》），保护民族流通企业，避免恶性竞争。同时，规范外资零售巨头在国内开展并购，全面统一内外资企业的税收政策，彻底终结其“超国民”的待遇。
2、成商集团董事长王福琴：创造更多商圈满足消费
来源：每日经济新闻 2011-03-03
零售业发展和提升能有效促进城市现代化进程，百货更是城市时尚潮流的窗口，希望政府能创造更多商圈满足城市消费，并对城市的核心商圈和城区商圈进行规划定位，特别是在项目开发、地区规划等政策方面进行相关扶持，为本土企业创造更多机会，打造一批本土强势零售企业品牌。
3、启明东方暖大型活动总裁马克：重视城市名片的打造
来源：每日经济新闻 2011-03-03
我们发现随着中国城市化进程的深入，区域经济营销及城市名片打造工程应
成为下一时期中国各地方政府重视的课题。发达国家近年来已派生出了众多有特色的城市或区域打造案例，这些城市或区域根据独有的特点进行量身定制式的城市名片或区域经济的营销，对于城市的发展与区域经济的营销可谓如虎添翼。在中国，越来越多的城市开始重视到这个工作，越来越多的开发区、高新区、新区开始意识到这个工作的重要性。为了让中国的城市与区域更有特色，为了让中国的城市营销更进一步，我们建议重视和加大城市名片打造与区域经济营销的力度与专业度。
4、步步高董事长王填：尽快出台城市商业网点规划法
来源：中国证券网·上海证券报 2010年03月08日02:18
全国人大代表、步步高董事长王填在两会上再次建议，尽快制定和出台《城市商业网点规划法》，为我国零售业的发展建立公平的市场竞争规则。
作为流通业的代表，王填一直关注国家商业经济政策的制定，曾向全国人大提交了一系列有关商业立法的议案。2009年两会，王填建议将“广交会”向国内采购商开放，得到商务部的回应。2009年，王填还向全国人大提交了一份“关于实现商业用电与工业用电同价”的建议，得到发改委的回应。
今年两会上，王填再次呼吁，希望有关部门尽早出台《城市商业网点规划法》。王填认为，由于规划管理制度的缺失，我国城市商业网点建设目前面临严重失控的局面。许多城市的大型商业网点设施建设已经完全超出市场需求；一些企业片面追求市场占有而跑马圈地，实际上给城市居民生活带来诸多制约。据了解，在一些大城市的繁华地区，由于多家国际零售巨头重复开店，导致出现交通堵塞、环境污染和扰民等社会问题，当地居民对此颇有微词。而类似的问题在一些二三级城市也正在凸显。
另外，一些国际知名零售企业和跨国公司依靠强大的财力和一些地方为引进外资所给予的超国民待遇，在一些城市突破商业网点的合理布局而强行甚至违规开店，这给处于相对弱小、正在成长中的国内零售企业以致命打击。内资超市的关门、倒闭当然与其自身的经营水平有关，与外资零售企业的挤压也有直接关系。
王填认为，加强城市商业网点规划管理，已经成为关系到控制重复建设、资源有效利用、产业合理布局、城市和谐发展、人民生活质量的社会大问题。
他表示，《城市商业网点规划法》并非针对国外商业零售业大举进入我国市场而采取的对策，它对国内商业企业具有同等的制约作用。他同时指出，在制定和出台《城市商业网点规划法》时，最核心问题是应该突出听证制度。在执行过程中，要加强全国各地人大部门的监督作用。首先，应按照一定的原则对听证结果的执行情况进行监督，可考虑遵循国外“点头不算摇头算”的原则；其次，对通过听证的商业网点设施的建设实施过程，各级人大、政府及其有关部门均应按照条例进行相关监督。
二、其他专业人士的观点、建议
1、陶秀青：关于宏观调控商业地产项目投资的建议
众多开发商认为，商业地产开发和商业网点建设的投资性很强，既可以出租也可以自营，具有经营灵活的特点，有很强的市场介入性，加之住宅市场竞争激
烈，而商业地产正在发展阶段，因此吸引了大量的投资者，这些因素都促使了海口商业地产的迅速升温。但大型商业购物中心的建设缺乏合理的规划性，盲目地开发，使得海口的商业地产项目建设陷入了“危机”沼泽。
一、海口商业地产分布现状：
目前海口市区的三个商业圈分别是：海秀东、解放西、国贸一带。而位于海秀东路的大型商场就有明珠广场、DC商业城、第一百货、乐普生商场、第一金世纪商城，与之毗邻的新开发的商场还有位于五指山路与海秀路交接处的兰桂坊、位于大同路的香港城。位于解放西商圈的就有东方广场、泰龙商城、还有新开发的流行前线商业城。位于国贸商圈仅玉沙路一带就有风华时代、京茂百货、广百百货，还有毗邻的生生百货。除此之外，位于海口其他地区的商业城还有义乌小商品批发城、天茂百货„„以上均为已在经营中的商业城，而第一MALL、家天下、宜欣商业广场、三叶数码城、京江商业广场、新外滩·复兴城这些大型、超大型商业项目也陆续开工、开盘，至于在暗地里蠢蠢欲动的投资者更是难以计数。一时间，商业地产成了人们投资焦点和市民的议论热点，海口商业地产业也随之进入“激情燃烧”的时代。这些新规划的商业新军，或打专业精品牌、或走综合型休闲购物路线，形成错位经营、细分市场的格局。
二、海口各大商业城现经营情况。
据市场调查，海口市区各商圈内的商场绝大多数都处于亏损状态，特别是新开发的商城，如风华时代、京茂百货、兰桂坊、香港城等，真可谓“门可罗雀”的冷清，商场内的营业虽人数多于顾客人数。至于早期开发的乐普生、生生百货、第一百货、明珠广场、东方广场、第一金世纪等商场也存在或这或那的生存危机，比如商场拖欠供货 款、商场闲置摊位过多、客流量过小„„导致商场投资者亏损——商场经营者亏损——商场供货商亏损的恶性循环。
三、商业地产开发经营的盲目无序的影响及后果。
1、价格战：海口市商贸局商业网点办公室有关人员提供的数据称，目前海口有商业网点近4万个，各种连锁店、专卖店、超级市场、量贩店、仓储商场、主题商场、电子商务等仍在增多。但由于功能有限，业态单一，“同质化”现象突出，形不成“一站式”消费。各商场、各店铺之间只能靠打价格战来吸引顾客，而低价格导致低质量低下产品的出现，货不真、价不实，最终严重损害消费者的利益。
2、交通压力：商业网点过于集中除了出现恶性竞争和经营错位的情况，还加重了城市交通压力。据海口交通部门获悉，海口市每天上牌的新车就有上面辆，如此惊人的数字就足以给交通部门带来极大压力，再加上过于集中的商业网点所聚的人流量更是让交通部门难以负荷。商业网点自身的停车场也成了人们出行考虑的首要因素、海口将由一个最适合的人居地变成一个拥挤地。
3、消防隐患：众多商业城为了自身的利益，擅自更改原经营规划，将地下停车场改为超市经营。此举想必留下了极大的消防隐患。严重影响购物环境。
4、市场混乱、经济萧条、不能形成品牌经营。由于各大商场的恶性竞争及无时不在的价格战，使得市场环境恶劣，国际、国内各大名牌均不敢涉足海口市场，无法形成品牌化经营。大大挫伤的海口的投资环境。
5、经济萧条引发社会问题。商场投资者亏损——商场经营者亏损——商场供货商亏损的恶性循环使得各个环节无法支付相关支出与费用，竟有供货商拖欠员工工资甚至不支付员工工资席卷一走了之，最终辛苦劳作了几个月的雇员一无所得。由此造成社会问题可想而知。
四、商业地产项目投资杂乱无章的原因所在。
海口的商业地产开发业存在着多处缺陷：一是部分地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不甚熟悉；商业地产要求地产商、投资者、经营者以及物业管理者四者结合起来，这样才能取得共赢的结果；但遗憾的是很多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别便匆匆入市，套用较熟悉的住宅开发模式，因而带来了巨大的投资前期风险。二是大多数地产商都喜欢当“甩手掌柜”，抱着“卖完就走”的经营思路，希望开发——出售——再开发的循环周期越短越好，这就不可能完成商业地产完善的规划。三是过分依赖银行贷款，由于大型商业设施投资动辄几个亿、有的甚至高达几十个亿，多是靠银行基金支撑运做，现在银行贷款控制了，资金链条山现了问题，肯定会对项目带来巨人的影响。“商业地产是一个考验开发商资金实力和经营能力的产业，国内商业地产最难控制的也是这两个方面的风险”，上述问题一旦集中爆发，带给开发商的将是灭顶之灾。 商业地产开发的盲目无序行为，必须引起政府的高度重视，政府对全社会的投资和微观主体的决策将起到大方向的把握和引导作用。城市商业网点的总体规划，要跟城市发展相一致，政府出面监督，说明商业网点的建设不是简单的企业行为，是跟整个城市的基础没施、人员流动、金融投资等方面相配合而成的，所以政府要求开发单位进行有序地规划，而且着手对大功能区进行设计。
五、办法与建议：
在海口市内，建设3000平方米以上的商业地产设施项目，必须进行听证，由发展改革建设规划、工商行政管理、交通环保等部门、生产流通部门、消费者协会的专家及业内人士参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选企业和居民出任代表，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设1万下方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。
在此基础上对商业网点的数量、布局、结构以及市场需求情况进行动态的检测，及时向社会发布信息，引导企业和银行包括个人投资者决策，增加科学性。避免商品组合和经营的同质化，以及由其引起的恶性竞争。
3、建议政府在加快市场体系的建设和发展，采取有效措施研究制定吸引投资，引导各方面的资本加大对商业市场建设的投入的同时，要对商业网点的建设和开发要分类指导，防止重复建设和盲目投资，提高成功率。
经济总量和每年的总购买力做估算，进行准确的商业定位。对地产所在地的周围环境、人口状况、道路交通、建筑设施等方面，都需要非常大的定量分析，政府根据此结果进行宏观调控，避免重复建设。
将商业网点集中化，做大做强做精，特色经营，提升经营价值，形成综合商业区，做成商业“航空母舰”。零售巨头、餐饮娱乐、家居建材等大型商家的加盟，是目前商业地产的一大卖点，也为商业网点提供了高素质、高消费的人流量。让海口的商业发展更成功，更有生命力!
2、城市商业网点规划技术含量偏低
记者 胡 斌 ...中国商报网站
（市场周报2004年12月3日报道）虽然我国城市商业网点规划缺少法律法规的支持，但从目前各地出台的规划看，许多城市的网点规划本身也存在技术规定不够细的问题。像各网点的业态组合、业态的数量与面积以及大型和中小型商业企业比例等技术上的规定都很少涉及，这难以达到制定网点规划的初衷。
缺少技术规定
目前，国内38个中心城市商业网点规划已基本制定完成，按照商务部的要求，249个地级城市商业网点规划也务必在今年年底前完成。然而，随着各地商业网点规划的逐步出台，规划本身以及围绕规划的一些问题也渐渐浮现出来。 事实上，现在各地出台的网点规划，看上去更像一个商业发展规划，对各网点的定位、业态组合等缺少技术上的规定。
随着我国市场经济的发展，特别是商业对外开放的不断深入，我国商业网点建设发展得很快，但也存在一些亟待解决的问题。一方面大多数地区商业网点总量不足的矛盾尚未解决，商业流通设施建设不足；另一方面结构性矛盾也日趋突出，布局不合理、业态结构比例失调、大中小商店发展不均衡、商业网点建设与经济社会发展不协调等矛盾越来越尖锐，影响了经济与社会的统筹协调发展。 “正是为了限制零售业的过度竞争以及解决布局不平衡等问题，商务部才要求各地制定商业网点规划。商务部为此多次发出有关通知，并出台了《城市商业网点规划编制规范》等相关规定，但由于商业网点规划是个新课题，一些地方商务部门并没有把规划做得足够细，这难免会存在操作上的难题。”中国商业联合会副秘书长王耀博士告诉记者。
据王耀分析，根据商圈理论、商业网点性质和辐射范围，各城市一般都把商业网点建设分为市级商业中心、区域商业中心、社区商业三个层次。“但规划中对这些商业中心的定位往往涉及很少。”
记者浏览目前已经出台的商业网点规划后也发现，规划大都只是笼统地划定一些区域作为商业中心，作出鼓励什么业态和限制什么业态的规定。“但这个商业中心到底是做什么的呢？百货店、超市如何组合，以什么业态为主？”中国连锁经营协会秘书长裴亮也认为，在商业网点规划中也应该对各网点进行准确的定位。
“像市级商业中心的业态应以购物中心、百货店等为主，区域商业中心的业态应以大中型超市、专卖店等为主，而社区商业就应以小型超市、便利店、菜场等为主。”王耀认为，只有合理地进行业态组合，方能显出各层次网点的特点和定位。
另外，各地规划中一般只是粗略地指出鼓励或限制什么业态，而没有对这些业态的数量和面积作出具体规定。例如对于郑州市最繁华的商业区——二七商业中心，该市的规划中仅做了“鼓励设置大型购物中心、主题商厦、专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点和老字号商店；限制设置传统百货店、大型综合超市、仓储式商场”的规定，如果大家“一窝蜂”地建设大型购物中心，那网点规划岂不是失去了限制过度竞争的作用了？
还有的城市虽然对网点某种业态的数量作了限制，却没有对具体的面积作出规定。像厦门市的网点规划中指出，“至2010年，市区新建百货店控制在15个左右，大部分传统中小百货店改造成为专业店、专卖店”，如果这15家都是超大型的百货店，规划岂不是又失去了本意。
“大型商业企业与中小型商业企业的比例不明确，也是目前网点规划中的一
个问题。一个商圈中，中小商业企业的数量至少应占到40％，这样才能促进商业的整体繁荣。当然，网点规划中还应提供一些书店、美容店等配套服务设施。”王耀认为，我国商业网点规划中确实缺少一些技术上的规定。
这些技术上的缺失很可能直接导致规划的不可操作。另外，没有具体规定的支撑，商业网点规划的听证会岂不成了“言之无物”的走过场了？
缺少法律支持
“要作出这种技术上的规定，必须有一个前提，那就是数据的采集，像一个商业中心有多少人口等。这是一个工作量非常大也比较复杂的事情。”裴亮认为。 “采集数据就需要费用。商业网点规划与城市规划不同，城市规划的投资主体是政府，我们的经费从哪里来呢？再说，网点规划是商贸、工商、统计、建设等多个部门的事情。”一位地方商务部门的工作人员向记者抱怨说。
一位不愿具名的商业专家认为，虽然网点规划存在技术上的缺失，但各地政府部门之间的利益分割更影响了规划的执行效果。“一些网点规划虽然出台了，可是如果企业不按照执行又能如何呢？企业在工商部门办了营业执照、在建设部门批到了土地、在卫生部门拿到了卫生许可证，难道你商务部门能有什么手段不让它开业？”
11月初，南京市商业网点规划在南京公示，公示结束后，有关部门将根据市民意见，对规划进行修改后公布实施。由于各区都在争夺税源，因此当地有关人士对规划能否真正落实也表示了怀疑。
南京某外资超市负责人说，现在假如他们要新开超市，各区都会来抢项目，他相信各区不会用什么规划来堵自己的招商路子。比如南京河西新区，那里正在大规模新建住宅，应该说是建材销售的极好市场，而按照规划，那里要限制设置家居建材商店、仓储会员店等，但当地政府如果欢迎他们去，为什么不去呢？ 新百商店一位副总告诉媒体记者，类似的规划已经不止一个，早几年南京市就有一部商业网点规划，后来又有一个“商业网点建设的指导性意见”。其中“指导性意见”明确规定：在明城墙内严格审批开办大型超市。事实又怎么样呢？现在明城墙内的大型超市已经拥有近30个，沃尔玛干脆长驱直入开进了新街口商业中心。
业内人士认为，这说明我国政府体制改革还不十分到位，仍存在体制不配套的现象。像北京，进行商业网点规划以及项目论证的部门是北京市商务局，而对大型商业项目有审批权的却是北京市发改委。
“说到底，还是商业网点规划缺少法律法规的支持。”商务部研究院内贸室主任李永江说。
“别的政府部门是依法行政，而商业规划却无法可依。有的地方商业网点规划虽然通过了人大，但那只是个法律程序，仍缺少法律效力。”那位不愿具名的商业专家称,“无论各地商业网点在技术上多么完善，如果没有法律的保障，它也只能是一纸空文。”
据悉，商务部已研究起草了《城市商业网点规划条例》，并在今年夏天听取了一些专家的意见，但当时有人认为在立法宗旨等方面还不成熟。如果商务部认为成熟了，就由商务部条法司交给国务院法制办，听取专家意见后还要再通过国务院常务会，最后方能以国务院行政法规的形式出台。因此，有人认为《城市商业网点规划条例》明年能出台就算快了。
规划本身应该做到完善
“不管外界因素如何，首先规划本身应该做到完善。”王耀认为，“既然做了就应该做好，不能为了做规划而去做。”
事实上，各地商务部门也希望自己做出来的网点规划具有可操作性，但由于网点规划是一个新课题，大家都没有一个具体的标准可以参考。“这种情况之下，商务部完全可以投资做一个样本，集中精力把某个城市的商业网点规划做细。然后，要求各地按照这个样本的标准做就行了。”王耀认为。
具体到各地商务部门，也应多采用科学有效的方法。像北京在做商业网点规划的时候，就可以选定王府井、公主坟、三里屯作为市级商业中心、区域商业中心和社区商业的代表，集中精力把这三个地方的网点规划做细，其他地方效仿就可以了。
商务部门在做商业网点规划的时候，除了要与城市规划相结合外，还要有一定的前瞻性。裴亮认为，现在城市化速度很快，人口迁移的速度也快。有些现在看来很繁荣的商圈，很可能因为拆迁或者人口迁移而败落；有些相对偏僻的地方也可能很快形成新的商圈。
另外，吉林大学商学院吴小丁教授认为，现在城市商业网点规划中对如何保护和沿承城市的历史文化传统、城市特色风貌以及恢复振兴传统商业街区老化的城市功能等方面还做得不够。
有专家认为，虽然商业网点规划是以城市规划为前提的，但许多城市规划中却很少涉及到商业网点的规划。“北京市人大常委会前一段通过了《北京城市总体规划》（草案），但我翻遍整个规划也没看到一处商业网点规划，提都没提。” 据悉，现在法国所有新建和扩建的大型商业网点，都必须由国家经济和商业委员会决定，城市商业网点规划也由这个委员会制定，同时把网点规划都纳入到城市规划当中。
无论如何，首先应先把商业网点规划自身的问题克服了，至于外部因素那也不是商务部门所能左右的。
记者了解到，对于我国商业网点规划中技术规定不够细的问题，王耀已经口头向商务部相关官员反映，希望能对完善今后的网点规划有所借鉴。毕竟，随着我国第一个县级商业网点规划——《浏阳市商贸网点布局规划》的实施，县级城市也开始重视商业网点规划了。
3、城市商业网点规划中需深入理解的几个问题
柴小青(中国政法大学商学院, 北京)
摘要: 城市商业网点规划对于保证城市商业健康有序发展具有十分重要的意义。但在网点规划实践中由于人们在一些问题上存在模糊认识或理解的不够深入, 影响了商业网点规划工作的开展。因此, 要深入理解城市规划和城市商业网点规划之间的关系; 深入理解商业网点规划中所涉及到的不同主体之间的责任、权利与作用; 深入理解选择商业网点规划编制主体的重要性及其理由。
收稿日期: 2005 - 03 - 31
城市商业网点规划在我国是一项崭新的工作, 自2003 年在一些大中城市开展以来, 全国范围内有相当一部分城市完成了网点规划编制, 并积累了一定的经验。规划中也存在一些问题, 影响了规划的顺利进行。但是, 应该看到规划中也存在一些需要进一步加深理解的问题。一是如何深入理解城市规划和城市商业网
点规划之间的关系; 二是如何深入理解商业网点规划中所涉及到的不同主体之间的责任、权利与作用; 三是如何深入理解选择网点规划主体的重要性及其理由。下面笔者就这三方面问题进行分析与探讨。
一、深入理解城市规划与城市商业网点规划的概念及其关系
城市商业网点规划与城市规划具有密不可分的联系, 为了深入理解两者之间的关系, 首先需要对它们各自的含义、功能和特点进行深入分析。对于什么是城市规划, 有许多不同的定义。其中具有代表性的观点认为, 城市规划主要解决城市中各种物质要素在空间布局与时间序列上的各种矛盾, 使其各得其所, 有机联系, 以取得良好的经济、社会和环境效益。城市规划的主要任务是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展状态, 统筹安排城市各项建设用地, 合理配置城市各项基础设施, 处理好远期发展与近期建设的关系, 指导城市合理发展。具体包括确定各项用地的使用性质、功能分区、数量比例、开发强度, 以实现合理用地和节约用地; 确定城市各项建设的空间结构和组合, 包括地上空间的合理利用, 地下空间开发利用等; 根据城市发展目标, 从城市功能的角度进行生活区、商业区、居住区的空间安排, 进行供水、供电、道路交通等公共设施的规划。
城市商业网点规划是指根据城市规划和商业发展的内在要求, 在充分反映城市商业发展规律的基础上, 对城市商业网点的空间分布和规模所做的统筹安排。包括确定城市商业网点规模、结构与布局目标;确定城市社会消费品零售总额、人均营业面积、连锁企业销售额或零售额占全社会消费品零售总额的比重等综合性指标。规划内容包括城市商业中心、区域商业中心、社区商业以及商业街的布局和规模; 农产品批发市场、生产资料批发市场、各类商品交易市场以及物流基地的建设、调整与改造规划; 商业业态结构、商业组织形式、商业服务网点规模、商业发展与城市人文环境相协调, 商业设施服务定位规划, 等等。商业网点规划还要回答城市商业的功能、结构、规模、组织方式与消费需求、产业服务需求和城市发展之间的关系等一系列问题。
通过以上分析, 可以将城市规划和城市商业网点规划之间的联系与区别概括为以下几方面: (1) 从规划层次上看, 城市规划是关于一个城市功能、空间布局及各种物质要素总体安排的基础性规划, 应该包括商业网点规划的部分内容, 也是城市商业网点规划的基础和前提。商业网点规划则是从属性的规划, 是对城市总体规划的进一步补充和完善。(2) 从规划的内容上看, 城市规划涉及城市自然地理环境、城市各功能分区的划分及配套设施匹配等, 是综合性的规划。而商业网点规划则是从商业发展的内在规律和消费者需求角度所做的专项规划。(3) 从规划的功能上看,城市规划是进行城市建设的依据和思路框架, 决定城市建设的基本方向和发展模式。而城市商业网点规划则是城市商业网点建设和管理的基本依据。两者功能互补, 具有不可替代性。(4) 从规划的详细程度上看, 城市规划中虽然涉及一些商业网点规划的内容,但限于城市规划的专业特点, 对商业网点规划往往是粗线条和框架性的。而商业网点规划则须从商业发展的内在规律出发, 在对城市商业网点现状调查、分析基础上编制出尽可能详细和针对性强的规划。
(5) 从规划编制的主体上看, 依照规划法的要求, 城市规划必须由具有相应资质的规划设计单位承担。而按照商业网点条例(修改稿) 的规定, 城市商业网点规划由商业主管部门会同建设规划主管部门来制订。
二、城市商业网点规划编制工作的组织与实施商业网点规划工作离不开三个主体: 即规划的组织和领导主体、规划参与主体、规划编制主体。明确各个主体的构成、职责, 对推进规划工作的顺利进行和保证规划编制质量是十分重要的。
商业网点规划的组织和领导主体是城市商务主管部门, 如商务局、商贸局等, 其是商业网点规划的牵头和实施单位。规划的参与者应该包括相关政府主管部门、商业企业和消费者等。参与者的主要职责是配合商业网点规划编制工作提供必要的基础资料, 并从各自角度对商业网点规划进行审核。规划编制主体是商业网点规划调研、分析以及规划编制工作的具体承担者, 其组成结构直接影响到商业网点规划的质量。从笔者参与和主持商业网点规划编制经验看, 规划编制主体一般有三种模式: 模式一为“合二为一模式”,即由商业主管部门自己承担规划的编制工作, 商业主管部门既是规划工作的领导主体也是规划的编制主体; 模式二是“组合模式”, 即以商业主管部门为主,邀请综合经济部门、城市规划部门、城建部门, 并吸收大专院校有较高理论水平和一定实践经验的专家学者组成专门的规划编制机构; 模式三是“委托模式”,即将规划编制工作委托给专业化的中介机构(如规划院所、管理顾问公司、高等院校等) 。下面重点对商业网点规划编制主体的组成及特点进行分析。
“合二为一模式”的特点表现在, 规划工作的领导者也是规划编制者。这种模式的优点在于规划的编制人员对当地商业网点建设的现状及发展情况比较熟悉, 参与规划人员的组织管理相对简单, 有利于提高规划的编制效率和降低规划编制的成本。这种模式的缺点在于不便于拓展规划思路和创新, 加之日常行政管理工作负担较重, 有可能影响商业网点规划的质量。
“组合模式”的优点是, 便于吸收来自不同部门专家的观点, 有利于规划思路拓展和创新, 可以使规划更加全面系统。其缺点是规划工作的组织、管理和协调比较复杂, 常常影响规划的编制效率。“委托模式”的优点表现在, 其既可以规避模式一和模式二的不足, 又有助于发挥两者的优点, 因此是一种比较理想的模式。其优点主要表现在: 一是参与规划的不同主体的分工和职责明确, 为商业网点规划工作的顺利进行奠定了组织基础; 二是有利于发挥不同主体的优势, 保证规划成果的质量, 使规划作到规范性、先进性、前瞻性和可行性的统一。三是规划的领导者可以采取招标方式从社会上选择合格的规划编制机构, 通过契约形式将规划成果的质量、规划完成时间以及所必须承担的责任等固定下来, 既便于规划的组织者掌控规划编制工作进度和质量要求, 又可以在一定程度上规避风险。这种模式的难点在于如何选择规划编制机构。
三、加深对商业网点规划编制主体选择的理解正确选择商业网点规划编制机构, 首先需要进一步加深对城市规划与城市商业网点规划的区别与联系的理解, 这是选择的基本出发点。从前面分析的结果可以看出, 城市规划某种意义上具有较强的工程色彩, 具有很强的刚性, 因此也可以称其为“硬”规划; 而商业网点规划则是一个涉及城市经济、社会、文化、历史、居民消费水平等因素的综合性研究, 属于交叉学科的范畴。商业网点规划是在遵循商业发展规律前提下, 在城市规划基础上的一种再(规划) 设计, 某种意义上可以理解为一种“软”规划。因此,在选择商业网点规划编制单位时应充分考虑这两类规划的区别, 一定要选择在商业网点规划方面具有丰富经验的机构, 这样才能够保证所编制的商业网点规划符合城市商业发展需要。忽视了这一点, 轻者将会影响规划的质量, 重者将可能使得商业网点规划成为“第二城市规划”, 离商业网点规划的要求相去甚远。 其次, 要深刻认识城市商业网点规划对化解“城”与“市”匹配欠佳矛盾的重要作用。从字面意义理解, 城市一词是由“城”和“市”组合而成的,“城”主要指空间, “市”则主要指交易, 即一般意义上的商业活动。由此可见“城”和“市”是构成城市不可或缺的两个基本要素。城市只有将建筑物、道路、公共设施与城
市商业功能有机地结合起来才能称得上一个真正意义上的城市。否则只能是钢筋混凝建筑的简单堆砌, 城市正是因商业而繁荣, 因商业而聚人气。城市中商业设施的供给与需求不匹配的现象,表现为城市商业设施“供给不足”与“供给过剩”并存。一方面, 城市在新城区扩建、居住小区开发中忽视商业配套设施建设, 造成许多新建住宅区缺少必要的商业服务设施, 无法满足居民日常购物、休闲、餐饮等方面的需要, 使得有些居住区成为只能提供住宿功能的“卧城“或“睡城”; 另一方面, 在城市的一些区域商业设施又过度集中, 超过消费者购买需求,造成大量商业设施利用不足甚至闲置。表面上看,“城”与“市”匹配欠佳现象主要是房地产商追逐高额利润, 盲目开发的结果, 但本质上与目前我国城市规划重“城”轻“市”和商业网点规划相对滞后不无关系。因此, 在选择城市商业网点规划编制主体中应充分认识这一点, 适当强化商业网点规划编制中“市”的特色, 进而与目前我国城市规划强调“城”的特点形成互补。
第三, 要注意借鉴国外有关城市商业网点规划的经验。商业作为竞争性强的领域, 商业设施盲目建设和开发是世界各国共同的特点, 采取行政措施限制恶性竞争推进商业健康有序发展是各国较普遍的做法。日本政府于从1937 到1998 年先后制定和颁布了《百货店法》、《大规模零售业事业活动调整法》、《事前说明制》和《大规模零售店立地法(简称大店立地法) 》等一系列商业法规, 对商业发展进行相应的管理限制。欧美一些国家虽然没有象日本那样制定系统化针对零售业发展的法规, 但往往通过地区发展规划的方式对零售业发展特别是对大型零售商店设立进行了调整和限制, 强调商业发展与地区经济乃至自然环境的协调。比如英国环境部(Department of the environment)于1993 年颁布了《规划政策指导: 城镇中心和零售业发展》(Planning policy uidance : town centres and retaildevelopments) 。该项政策指导的特点是将零售业(商业) 放在城镇规划的中心位置, 强调用规划引导和促进城市中心开发建设, 将是否有利于增强城市活力和维持城市发展作为确定零售设施建设的首要目标。相比之下, 由于受到传统的“重农轻商”意识和近代“重生产轻流通”倾向的影响, 到目前为止我国尚未制定出系统化的规范城市商业发展的法规, 在城市规划中重城市功能分区、土地利用、基础设施配套等,而对经济社会发展和城市商业功能重视的不够, 尤其是对商业在城市建设中的特殊地位和作用没有给予应有的重视。因此, 在当前条件下进行商业网点规划应该深刻认识这种差距, 适当强调规划编制主体的商业特色, 对提高商业网点规划的质量是十分必要的。
关于商业网点规划的意见、建议
目录及摘要
一、零售业人士关于商业网点规划的意见建议
1、武汉中百集团股份有限公司董事长汪爱群：商业网点布局应立法控制
2、成商集团董事长王福琴：创造更多商圈满足消费
3、启明东方暖大型活动总裁马克：重视城市名片的打造
4、步步高董事长王填：尽快出台城市商业网点规划法
二、其他专业人士的观点、建议
1、陶秀青：关于宏观调控商业地产项目投资的建议
建议商业地产开发引入听证制度。在海口市内，建设3000平方米以上的商业地产设施项目，必须进行听证；
建议政府对商业网点的统计纳入到法定的统计范围之内；
建议政府和商业经营者必须要先考虑当地居民的消费实情，根据当地的经济总量和每年的总购买力做估算，进行准确的商业定位；
建议政府对总数量进行控制，努力促成商业企业规模化，创造规模效益。将商业网点集中化，做大做强做精，特色经营，提升经营价值，形成综合商业区，做成商业“航空母舰”。
2、中国商报记者胡斌：城市商业网点规划技术含量偏低
现在各地出台的网点规划，看上去更像一个商业发展规划，对各网点的定位、业态组合等缺少技术上的规定。
已经出台的商业网点规划大都只是笼统地划定一些区域作为商业中心，作出鼓励什么业态和限制什么业态的规定。“但这个商业中心到底是做什么的呢？百货店、超市如何组合，以什么业态为主？”中国连锁经营协会秘书长裴亮也认为，在商业网点规划中也应该对各网点进行准确的定位。
3、中国政法大学商学院柴小青：城市商业网点规划中需深入理解的几个问题 城市商业网点规划对于保证城市商业健康有序发展具有十分重要的意义。但在网点规划实践中由于人们在一些问题上存在模糊认识或理解的不够深入, 影响了商业网点规划工作的开展。因此, 要深入理解城市规划和城市商业网点规划之间的关系; 深入理解商业网点规划中所涉及到的不同主体之间的责任、权利与作用; 深入理解选择商业网点规划编制主体的重要性及其理由。
一、零售业人士关于商业网点规划的意见建议
1、武汉中百集团股份有限公司董事长汪爱群：商业网点布局应立法控制 来源：长江商报 2011-3-7
颁布《商业网点法》规范商业网点设置，制定《大店法》约束某些零售巨头不规范竞争„„昨日，在湖北代表团审议“十二五”规划纲要草案时，全国人大代表、武汉中百集团股份有限公司董事长汪爱群，建议立法保护民族商贸流通企业。
立法管理控制商业网点布局
作为一家拥有740多家连锁超市的大型商贸流通企业掌门人，汪爱群最关注的是国内商贸流通企业的发展现状。
针对当前商业网点无序布局、一些国外零售巨头不断并购国内一些连锁超市的现象，汪爱群建议，政府应加强和完善各项立法，规范市场行为，当务之急是颁布《商业网点法》和《大店法》。通过对商业网点的管理和控制，使商业企业的规模结构趋于合理，避免恶性竞争和资源浪费。
中心城区建大型商业网点应听证
汪爱群建议，今后凡在中心城区内，设置面积达到一定规模的商业网点，都应实行听证会制度。“比如面积在1万平米的商店，可由当地工商部门会同商业主管部门组织申请方、同业者、居民、专家代表，对申请设置的商业网点进行听证并投票表决，可以防止竞争失序，对网点的合理布局和满足居民的不同需求起到一定的指导和制约作用。”
同时，将商业网点的规划提前纳入城市规划，解决房地产开发中的商业不配套问题。“现在商业网点的产生基本上是城市建设附属物，因为房产开发，裙楼部分作为商业网点，往往功能单一，配套不齐全，有些小区居民生活极不方便。”汪爱群说。
终结外资零售巨头超国民待遇
看到一些国外零售巨头日益强大，而国内零售企业比例逐渐萎缩的现象，汪爱群有些忧虑。
“目前，在国内的外资零售巨头如沃尔玛、家乐福等，在日本、韩国以及东南亚地区运作得都不成功，但在国内却高速发展，这主要是因为我们的法律制度还不完善。”为此，他建议我国像日本一样颁布《大型零售商店法》（简称《大店法》），保护民族流通企业，避免恶性竞争。同时，规范外资零售巨头在国内开展并购，全面统一内外资企业的税收政策，彻底终结其“超国民”的待遇。
2、成商集团董事长王福琴：创造更多商圈满足消费
来源：每日经济新闻 2011-03-03
零售业发展和提升能有效促进城市现代化进程，百货更是城市时尚潮流的窗口，希望政府能创造更多商圈满足城市消费，并对城市的核心商圈和城区商圈进行规划定位，特别是在项目开发、地区规划等政策方面进行相关扶持，为本土企业创造更多机会，打造一批本土强势零售企业品牌。
3、启明东方暖大型活动总裁马克：重视城市名片的打造
来源：每日经济新闻 2011-03-03
我们发现随着中国城市化进程的深入，区域经济营销及城市名片打造工程应
成为下一时期中国各地方政府重视的课题。发达国家近年来已派生出了众多有特色的城市或区域打造案例，这些城市或区域根据独有的特点进行量身定制式的城市名片或区域经济的营销，对于城市的发展与区域经济的营销可谓如虎添翼。在中国，越来越多的城市开始重视到这个工作，越来越多的开发区、高新区、新区开始意识到这个工作的重要性。为了让中国的城市与区域更有特色，为了让中国的城市营销更进一步，我们建议重视和加大城市名片打造与区域经济营销的力度与专业度。
4、步步高董事长王填：尽快出台城市商业网点规划法
来源：中国证券网·上海证券报 2010年03月08日02:18
全国人大代表、步步高董事长王填在两会上再次建议，尽快制定和出台《城市商业网点规划法》，为我国零售业的发展建立公平的市场竞争规则。
作为流通业的代表，王填一直关注国家商业经济政策的制定，曾向全国人大提交了一系列有关商业立法的议案。2009年两会，王填建议将“广交会”向国内采购商开放，得到商务部的回应。2009年，王填还向全国人大提交了一份“关于实现商业用电与工业用电同价”的建议，得到发改委的回应。
今年两会上，王填再次呼吁，希望有关部门尽早出台《城市商业网点规划法》。王填认为，由于规划管理制度的缺失，我国城市商业网点建设目前面临严重失控的局面。许多城市的大型商业网点设施建设已经完全超出市场需求；一些企业片面追求市场占有而跑马圈地，实际上给城市居民生活带来诸多制约。据了解，在一些大城市的繁华地区，由于多家国际零售巨头重复开店，导致出现交通堵塞、环境污染和扰民等社会问题，当地居民对此颇有微词。而类似的问题在一些二三级城市也正在凸显。
另外，一些国际知名零售企业和跨国公司依靠强大的财力和一些地方为引进外资所给予的超国民待遇，在一些城市突破商业网点的合理布局而强行甚至违规开店，这给处于相对弱小、正在成长中的国内零售企业以致命打击。内资超市的关门、倒闭当然与其自身的经营水平有关，与外资零售企业的挤压也有直接关系。
王填认为，加强城市商业网点规划管理，已经成为关系到控制重复建设、资源有效利用、产业合理布局、城市和谐发展、人民生活质量的社会大问题。
他表示，《城市商业网点规划法》并非针对国外商业零售业大举进入我国市场而采取的对策，它对国内商业企业具有同等的制约作用。他同时指出，在制定和出台《城市商业网点规划法》时，最核心问题是应该突出听证制度。在执行过程中，要加强全国各地人大部门的监督作用。首先，应按照一定的原则对听证结果的执行情况进行监督，可考虑遵循国外“点头不算摇头算”的原则；其次，对通过听证的商业网点设施的建设实施过程，各级人大、政府及其有关部门均应按照条例进行相关监督。
二、其他专业人士的观点、建议
1、陶秀青：关于宏观调控商业地产项目投资的建议
众多开发商认为，商业地产开发和商业网点建设的投资性很强，既可以出租也可以自营，具有经营灵活的特点，有很强的市场介入性，加之住宅市场竞争激
烈，而商业地产正在发展阶段，因此吸引了大量的投资者，这些因素都促使了海口商业地产的迅速升温。但大型商业购物中心的建设缺乏合理的规划性，盲目地开发，使得海口的商业地产项目建设陷入了“危机”沼泽。
一、海口商业地产分布现状：
目前海口市区的三个商业圈分别是：海秀东、解放西、国贸一带。而位于海秀东路的大型商场就有明珠广场、DC商业城、第一百货、乐普生商场、第一金世纪商城，与之毗邻的新开发的商场还有位于五指山路与海秀路交接处的兰桂坊、位于大同路的香港城。位于解放西商圈的就有东方广场、泰龙商城、还有新开发的流行前线商业城。位于国贸商圈仅玉沙路一带就有风华时代、京茂百货、广百百货，还有毗邻的生生百货。除此之外，位于海口其他地区的商业城还有义乌小商品批发城、天茂百货„„以上均为已在经营中的商业城，而第一MALL、家天下、宜欣商业广场、三叶数码城、京江商业广场、新外滩·复兴城这些大型、超大型商业项目也陆续开工、开盘，至于在暗地里蠢蠢欲动的投资者更是难以计数。一时间，商业地产成了人们投资焦点和市民的议论热点，海口商业地产业也随之进入“激情燃烧”的时代。这些新规划的商业新军，或打专业精品牌、或走综合型休闲购物路线，形成错位经营、细分市场的格局。
二、海口各大商业城现经营情况。
据市场调查，海口市区各商圈内的商场绝大多数都处于亏损状态，特别是新开发的商城，如风华时代、京茂百货、兰桂坊、香港城等，真可谓“门可罗雀”的冷清，商场内的营业虽人数多于顾客人数。至于早期开发的乐普生、生生百货、第一百货、明珠广场、东方广场、第一金世纪等商场也存在或这或那的生存危机，比如商场拖欠供货 款、商场闲置摊位过多、客流量过小„„导致商场投资者亏损——商场经营者亏损——商场供货商亏损的恶性循环。
三、商业地产开发经营的盲目无序的影响及后果。
1、价格战：海口市商贸局商业网点办公室有关人员提供的数据称，目前海口有商业网点近4万个，各种连锁店、专卖店、超级市场、量贩店、仓储商场、主题商场、电子商务等仍在增多。但由于功能有限，业态单一，“同质化”现象突出，形不成“一站式”消费。各商场、各店铺之间只能靠打价格战来吸引顾客，而低价格导致低质量低下产品的出现，货不真、价不实，最终严重损害消费者的利益。
2、交通压力：商业网点过于集中除了出现恶性竞争和经营错位的情况，还加重了城市交通压力。据海口交通部门获悉，海口市每天上牌的新车就有上面辆，如此惊人的数字就足以给交通部门带来极大压力，再加上过于集中的商业网点所聚的人流量更是让交通部门难以负荷。商业网点自身的停车场也成了人们出行考虑的首要因素、海口将由一个最适合的人居地变成一个拥挤地。
3、消防隐患：众多商业城为了自身的利益，擅自更改原经营规划，将地下停车场改为超市经营。此举想必留下了极大的消防隐患。严重影响购物环境。
4、市场混乱、经济萧条、不能形成品牌经营。由于各大商场的恶性竞争及无时不在的价格战，使得市场环境恶劣，国际、国内各大名牌均不敢涉足海口市场，无法形成品牌化经营。大大挫伤的海口的投资环境。
5、经济萧条引发社会问题。商场投资者亏损——商场经营者亏损——商场供货商亏损的恶性循环使得各个环节无法支付相关支出与费用，竟有供货商拖欠员工工资甚至不支付员工工资席卷一走了之，最终辛苦劳作了几个月的雇员一无所得。由此造成社会问题可想而知。
四、商业地产项目投资杂乱无章的原因所在。
海口的商业地产开发业存在着多处缺陷：一是部分地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不甚熟悉；商业地产要求地产商、投资者、经营者以及物业管理者四者结合起来，这样才能取得共赢的结果；但遗憾的是很多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别便匆匆入市，套用较熟悉的住宅开发模式，因而带来了巨大的投资前期风险。二是大多数地产商都喜欢当“甩手掌柜”，抱着“卖完就走”的经营思路，希望开发——出售——再开发的循环周期越短越好，这就不可能完成商业地产完善的规划。三是过分依赖银行贷款，由于大型商业设施投资动辄几个亿、有的甚至高达几十个亿，多是靠银行基金支撑运做，现在银行贷款控制了，资金链条山现了问题，肯定会对项目带来巨人的影响。“商业地产是一个考验开发商资金实力和经营能力的产业，国内商业地产最难控制的也是这两个方面的风险”，上述问题一旦集中爆发，带给开发商的将是灭顶之灾。 商业地产开发的盲目无序行为，必须引起政府的高度重视，政府对全社会的投资和微观主体的决策将起到大方向的把握和引导作用。城市商业网点的总体规划，要跟城市发展相一致，政府出面监督，说明商业网点的建设不是简单的企业行为，是跟整个城市的基础没施、人员流动、金融投资等方面相配合而成的，所以政府要求开发单位进行有序地规划，而且着手对大功能区进行设计。
五、办法与建议：
在海口市内，建设3000平方米以上的商业地产设施项目，必须进行听证，由发展改革建设规划、工商行政管理、交通环保等部门、生产流通部门、消费者协会的专家及业内人士参与听证，商业网点的所在区、街道也将推选企业和居民出任代表，开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。而建设1万下方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。
在此基础上对商业网点的数量、布局、结构以及市场需求情况进行动态的检测，及时向社会发布信息，引导企业和银行包括个人投资者决策，增加科学性。避免商品组合和经营的同质化，以及由其引起的恶性竞争。
3、建议政府在加快市场体系的建设和发展，采取有效措施研究制定吸引投资，引导各方面的资本加大对商业市场建设的投入的同时，要对商业网点的建设和开发要分类指导，防止重复建设和盲目投资，提高成功率。
经济总量和每年的总购买力做估算，进行准确的商业定位。对地产所在地的周围环境、人口状况、道路交通、建筑设施等方面，都需要非常大的定量分析，政府根据此结果进行宏观调控，避免重复建设。
将商业网点集中化，做大做强做精，特色经营，提升经营价值，形成综合商业区，做成商业“航空母舰”。零售巨头、餐饮娱乐、家居建材等大型商家的加盟，是目前商业地产的一大卖点，也为商业网点提供了高素质、高消费的人流量。让海口的商业发展更成功，更有生命力!
2、城市商业网点规划技术含量偏低
记者 胡 斌 ...中国商报网站
（市场周报2004年12月3日报道）虽然我国城市商业网点规划缺少法律法规的支持，但从目前各地出台的规划看，许多城市的网点规划本身也存在技术规定不够细的问题。像各网点的业态组合、业态的数量与面积以及大型和中小型商业企业比例等技术上的规定都很少涉及，这难以达到制定网点规划的初衷。
缺少技术规定
目前，国内38个中心城市商业网点规划已基本制定完成，按照商务部的要求，249个地级城市商业网点规划也务必在今年年底前完成。然而，随着各地商业网点规划的逐步出台，规划本身以及围绕规划的一些问题也渐渐浮现出来。 事实上，现在各地出台的网点规划，看上去更像一个商业发展规划，对各网点的定位、业态组合等缺少技术上的规定。
随着我国市场经济的发展，特别是商业对外开放的不断深入，我国商业网点建设发展得很快，但也存在一些亟待解决的问题。一方面大多数地区商业网点总量不足的矛盾尚未解决，商业流通设施建设不足；另一方面结构性矛盾也日趋突出，布局不合理、业态结构比例失调、大中小商店发展不均衡、商业网点建设与经济社会发展不协调等矛盾越来越尖锐，影响了经济与社会的统筹协调发展。 “正是为了限制零售业的过度竞争以及解决布局不平衡等问题，商务部才要求各地制定商业网点规划。商务部为此多次发出有关通知，并出台了《城市商业网点规划编制规范》等相关规定，但由于商业网点规划是个新课题，一些地方商务部门并没有把规划做得足够细，这难免会存在操作上的难题。”中国商业联合会副秘书长王耀博士告诉记者。
据王耀分析，根据商圈理论、商业网点性质和辐射范围，各城市一般都把商业网点建设分为市级商业中心、区域商业中心、社区商业三个层次。“但规划中对这些商业中心的定位往往涉及很少。”
记者浏览目前已经出台的商业网点规划后也发现，规划大都只是笼统地划定一些区域作为商业中心，作出鼓励什么业态和限制什么业态的规定。“但这个商业中心到底是做什么的呢？百货店、超市如何组合，以什么业态为主？”中国连锁经营协会秘书长裴亮也认为，在商业网点规划中也应该对各网点进行准确的定位。
“像市级商业中心的业态应以购物中心、百货店等为主，区域商业中心的业态应以大中型超市、专卖店等为主，而社区商业就应以小型超市、便利店、菜场等为主。”王耀认为，只有合理地进行业态组合，方能显出各层次网点的特点和定位。
另外，各地规划中一般只是粗略地指出鼓励或限制什么业态，而没有对这些业态的数量和面积作出具体规定。例如对于郑州市最繁华的商业区——二七商业中心，该市的规划中仅做了“鼓励设置大型购物中心、主题商厦、专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点和老字号商店；限制设置传统百货店、大型综合超市、仓储式商场”的规定，如果大家“一窝蜂”地建设大型购物中心，那网点规划岂不是失去了限制过度竞争的作用了？
还有的城市虽然对网点某种业态的数量作了限制，却没有对具体的面积作出规定。像厦门市的网点规划中指出，“至2010年，市区新建百货店控制在15个左右，大部分传统中小百货店改造成为专业店、专卖店”，如果这15家都是超大型的百货店，规划岂不是又失去了本意。
“大型商业企业与中小型商业企业的比例不明确，也是目前网点规划中的一
个问题。一个商圈中，中小商业企业的数量至少应占到40％，这样才能促进商业的整体繁荣。当然，网点规划中还应提供一些书店、美容店等配套服务设施。”王耀认为，我国商业网点规划中确实缺少一些技术上的规定。
这些技术上的缺失很可能直接导致规划的不可操作。另外，没有具体规定的支撑，商业网点规划的听证会岂不成了“言之无物”的走过场了？
缺少法律支持
“要作出这种技术上的规定，必须有一个前提，那就是数据的采集，像一个商业中心有多少人口等。这是一个工作量非常大也比较复杂的事情。”裴亮认为。 “采集数据就需要费用。商业网点规划与城市规划不同，城市规划的投资主体是政府，我们的经费从哪里来呢？再说，网点规划是商贸、工商、统计、建设等多个部门的事情。”一位地方商务部门的工作人员向记者抱怨说。
一位不愿具名的商业专家认为，虽然网点规划存在技术上的缺失，但各地政府部门之间的利益分割更影响了规划的执行效果。“一些网点规划虽然出台了，可是如果企业不按照执行又能如何呢？企业在工商部门办了营业执照、在建设部门批到了土地、在卫生部门拿到了卫生许可证，难道你商务部门能有什么手段不让它开业？”
11月初，南京市商业网点规划在南京公示，公示结束后，有关部门将根据市民意见，对规划进行修改后公布实施。由于各区都在争夺税源，因此当地有关人士对规划能否真正落实也表示了怀疑。
南京某外资超市负责人说，现在假如他们要新开超市，各区都会来抢项目，他相信各区不会用什么规划来堵自己的招商路子。比如南京河西新区，那里正在大规模新建住宅，应该说是建材销售的极好市场，而按照规划，那里要限制设置家居建材商店、仓储会员店等，但当地政府如果欢迎他们去，为什么不去呢？ 新百商店一位副总告诉媒体记者，类似的规划已经不止一个，早几年南京市就有一部商业网点规划，后来又有一个“商业网点建设的指导性意见”。其中“指导性意见”明确规定：在明城墙内严格审批开办大型超市。事实又怎么样呢？现在明城墙内的大型超市已经拥有近30个，沃尔玛干脆长驱直入开进了新街口商业中心。
业内人士认为，这说明我国政府体制改革还不十分到位，仍存在体制不配套的现象。像北京，进行商业网点规划以及项目论证的部门是北京市商务局，而对大型商业项目有审批权的却是北京市发改委。
“说到底，还是商业网点规划缺少法律法规的支持。”商务部研究院内贸室主任李永江说。
“别的政府部门是依法行政，而商业规划却无法可依。有的地方商业网点规划虽然通过了人大，但那只是个法律程序，仍缺少法律效力。”那位不愿具名的商业专家称,“无论各地商业网点在技术上多么完善，如果没有法律的保障，它也只能是一纸空文。”
据悉，商务部已研究起草了《城市商业网点规划条例》，并在今年夏天听取了一些专家的意见，但当时有人认为在立法宗旨等方面还不成熟。如果商务部认为成熟了，就由商务部条法司交给国务院法制办，听取专家意见后还要再通过国务院常务会，最后方能以国务院行政法规的形式出台。因此，有人认为《城市商业网点规划条例》明年能出台就算快了。
规划本身应该做到完善
“不管外界因素如何，首先规划本身应该做到完善。”王耀认为，“既然做了就应该做好，不能为了做规划而去做。”
事实上，各地商务部门也希望自己做出来的网点规划具有可操作性，但由于网点规划是一个新课题，大家都没有一个具体的标准可以参考。“这种情况之下，商务部完全可以投资做一个样本，集中精力把某个城市的商业网点规划做细。然后，要求各地按照这个样本的标准做就行了。”王耀认为。
具体到各地商务部门，也应多采用科学有效的方法。像北京在做商业网点规划的时候，就可以选定王府井、公主坟、三里屯作为市级商业中心、区域商业中心和社区商业的代表，集中精力把这三个地方的网点规划做细，其他地方效仿就可以了。
商务部门在做商业网点规划的时候，除了要与城市规划相结合外，还要有一定的前瞻性。裴亮认为，现在城市化速度很快，人口迁移的速度也快。有些现在看来很繁荣的商圈，很可能因为拆迁或者人口迁移而败落；有些相对偏僻的地方也可能很快形成新的商圈。
另外，吉林大学商学院吴小丁教授认为，现在城市商业网点规划中对如何保护和沿承城市的历史文化传统、城市特色风貌以及恢复振兴传统商业街区老化的城市功能等方面还做得不够。
有专家认为，虽然商业网点规划是以城市规划为前提的，但许多城市规划中却很少涉及到商业网点的规划。“北京市人大常委会前一段通过了《北京城市总体规划》（草案），但我翻遍整个规划也没看到一处商业网点规划，提都没提。” 据悉，现在法国所有新建和扩建的大型商业网点，都必须由国家经济和商业委员会决定，城市商业网点规划也由这个委员会制定，同时把网点规划都纳入到城市规划当中。
无论如何，首先应先把商业网点规划自身的问题克服了，至于外部因素那也不是商务部门所能左右的。
记者了解到，对于我国商业网点规划中技术规定不够细的问题，王耀已经口头向商务部相关官员反映，希望能对完善今后的网点规划有所借鉴。毕竟，随着我国第一个县级商业网点规划——《浏阳市商贸网点布局规划》的实施，县级城市也开始重视商业网点规划了。
3、城市商业网点规划中需深入理解的几个问题
柴小青(中国政法大学商学院, 北京)
摘要: 城市商业网点规划对于保证城市商业健康有序发展具有十分重要的意义。但在网点规划实践中由于人们在一些问题上存在模糊认识或理解的不够深入, 影响了商业网点规划工作的开展。因此, 要深入理解城市规划和城市商业网点规划之间的关系; 深入理解商业网点规划中所涉及到的不同主体之间的责任、权利与作用; 深入理解选择商业网点规划编制主体的重要性及其理由。
收稿日期: 2005 - 03 - 31
城市商业网点规划在我国是一项崭新的工作, 自2003 年在一些大中城市开展以来, 全国范围内有相当一部分城市完成了网点规划编制, 并积累了一定的经验。规划中也存在一些问题, 影响了规划的顺利进行。但是, 应该看到规划中也存在一些需要进一步加深理解的问题。一是如何深入理解城市规划和城市商业网
点规划之间的关系; 二是如何深入理解商业网点规划中所涉及到的不同主体之间的责任、权利与作用; 三是如何深入理解选择网点规划主体的重要性及其理由。下面笔者就这三方面问题进行分析与探讨。
一、深入理解城市规划与城市商业网点规划的概念及其关系
城市商业网点规划与城市规划具有密不可分的联系, 为了深入理解两者之间的关系, 首先需要对它们各自的含义、功能和特点进行深入分析。对于什么是城市规划, 有许多不同的定义。其中具有代表性的观点认为, 城市规划主要解决城市中各种物质要素在空间布局与时间序列上的各种矛盾, 使其各得其所, 有机联系, 以取得良好的经济、社会和环境效益。城市规划的主要任务是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展状态, 统筹安排城市各项建设用地, 合理配置城市各项基础设施, 处理好远期发展与近期建设的关系, 指导城市合理发展。具体包括确定各项用地的使用性质、功能分区、数量比例、开发强度, 以实现合理用地和节约用地; 确定城市各项建设的空间结构和组合, 包括地上空间的合理利用, 地下空间开发利用等; 根据城市发展目标, 从城市功能的角度进行生活区、商业区、居住区的空间安排, 进行供水、供电、道路交通等公共设施的规划。
城市商业网点规划是指根据城市规划和商业发展的内在要求, 在充分反映城市商业发展规律的基础上, 对城市商业网点的空间分布和规模所做的统筹安排。包括确定城市商业网点规模、结构与布局目标;确定城市社会消费品零售总额、人均营业面积、连锁企业销售额或零售额占全社会消费品零售总额的比重等综合性指标。规划内容包括城市商业中心、区域商业中心、社区商业以及商业街的布局和规模; 农产品批发市场、生产资料批发市场、各类商品交易市场以及物流基地的建设、调整与改造规划; 商业业态结构、商业组织形式、商业服务网点规模、商业发展与城市人文环境相协调, 商业设施服务定位规划, 等等。商业网点规划还要回答城市商业的功能、结构、规模、组织方式与消费需求、产业服务需求和城市发展之间的关系等一系列问题。
通过以上分析, 可以将城市规划和城市商业网点规划之间的联系与区别概括为以下几方面: (1) 从规划层次上看, 城市规划是关于一个城市功能、空间布局及各种物质要素总体安排的基础性规划, 应该包括商业网点规划的部分内容, 也是城市商业网点规划的基础和前提。商业网点规划则是从属性的规划, 是对城市总体规划的进一步补充和完善。(2) 从规划的内容上看, 城市规划涉及城市自然地理环境、城市各功能分区的划分及配套设施匹配等, 是综合性的规划。而商业网点规划则是从商业发展的内在规律和消费者需求角度所做的专项规划。(3) 从规划的功能上看,城市规划是进行城市建设的依据和思路框架, 决定城市建设的基本方向和发展模式。而城市商业网点规划则是城市商业网点建设和管理的基本依据。两者功能互补, 具有不可替代性。(4) 从规划的详细程度上看, 城市规划中虽然涉及一些商业网点规划的内容,但限于城市规划的专业特点, 对商业网点规划往往是粗线条和框架性的。而商业网点规划则须从商业发展的内在规律出发, 在对城市商业网点现状调查、分析基础上编制出尽可能详细和针对性强的规划。
(5) 从规划编制的主体上看, 依照规划法的要求, 城市规划必须由具有相应资质的规划设计单位承担。而按照商业网点条例(修改稿) 的规定, 城市商业网点规划由商业主管部门会同建设规划主管部门来制订。
二、城市商业网点规划编制工作的组织与实施商业网点规划工作离不开三个主体: 即规划的组织和领导主体、规划参与主体、规划编制主体。明确各个主体的构成、职责, 对推进规划工作的顺利进行和保证规划编制质量是十分重要的。
商业网点规划的组织和领导主体是城市商务主管部门, 如商务局、商贸局等, 其是商业网点规划的牵头和实施单位。规划的参与者应该包括相关政府主管部门、商业企业和消费者等。参与者的主要职责是配合商业网点规划编制工作提供必要的基础资料, 并从各自角度对商业网点规划进行审核。规划编制主体是商业网点规划调研、分析以及规划编制工作的具体承担者, 其组成结构直接影响到商业网点规划的质量。从笔者参与和主持商业网点规划编制经验看, 规划编制主体一般有三种模式: 模式一为“合二为一模式”,即由商业主管部门自己承担规划的编制工作, 商业主管部门既是规划工作的领导主体也是规划的编制主体; 模式二是“组合模式”, 即以商业主管部门为主,邀请综合经济部门、城市规划部门、城建部门, 并吸收大专院校有较高理论水平和一定实践经验的专家学者组成专门的规划编制机构; 模式三是“委托模式”,即将规划编制工作委托给专业化的中介机构(如规划院所、管理顾问公司、高等院校等) 。下面重点对商业网点规划编制主体的组成及特点进行分析。
“合二为一模式”的特点表现在, 规划工作的领导者也是规划编制者。这种模式的优点在于规划的编制人员对当地商业网点建设的现状及发展情况比较熟悉, 参与规划人员的组织管理相对简单, 有利于提高规划的编制效率和降低规划编制的成本。这种模式的缺点在于不便于拓展规划思路和创新, 加之日常行政管理工作负担较重, 有可能影响商业网点规划的质量。
“组合模式”的优点是, 便于吸收来自不同部门专家的观点, 有利于规划思路拓展和创新, 可以使规划更加全面系统。其缺点是规划工作的组织、管理和协调比较复杂, 常常影响规划的编制效率。“委托模式”的优点表现在, 其既可以规避模式一和模式二的不足, 又有助于发挥两者的优点, 因此是一种比较理想的模式。其优点主要表现在: 一是参与规划的不同主体的分工和职责明确, 为商业网点规划工作的顺利进行奠定了组织基础; 二是有利于发挥不同主体的优势, 保证规划成果的质量, 使规划作到规范性、先进性、前瞻性和可行性的统一。三是规划的领导者可以采取招标方式从社会上选择合格的规划编制机构, 通过契约形式将规划成果的质量、规划完成时间以及所必须承担的责任等固定下来, 既便于规划的组织者掌控规划编制工作进度和质量要求, 又可以在一定程度上规避风险。这种模式的难点在于如何选择规划编制机构。
三、加深对商业网点规划编制主体选择的理解正确选择商业网点规划编制机构, 首先需要进一步加深对城市规划与城市商业网点规划的区别与联系的理解, 这是选择的基本出发点。从前面分析的结果可以看出, 城市规划某种意义上具有较强的工程色彩, 具有很强的刚性, 因此也可以称其为“硬”规划; 而商业网点规划则是一个涉及城市经济、社会、文化、历史、居民消费水平等因素的综合性研究, 属于交叉学科的范畴。商业网点规划是在遵循商业发展规律前提下, 在城市规划基础上的一种再(规划) 设计, 某种意义上可以理解为一种“软”规划。因此,在选择商业网点规划编制单位时应充分考虑这两类规划的区别, 一定要选择在商业网点规划方面具有丰富经验的机构, 这样才能够保证所编制的商业网点规划符合城市商业发展需要。忽视了这一点, 轻者将会影响规划的质量, 重者将可能使得商业网点规划成为“第二城市规划”, 离商业网点规划的要求相去甚远。 其次, 要深刻认识城市商业网点规划对化解“城”与“市”匹配欠佳矛盾的重要作用。从字面意义理解, 城市一词是由“城”和“市”组合而成的,“城”主要指空间, “市”则主要指交易, 即一般意义上的商业活动。由此可见“城”和“市”是构成城市不可或缺的两个基本要素。城市只有将建筑物、道路、公共设施与城
市商业功能有机地结合起来才能称得上一个真正意义上的城市。否则只能是钢筋混凝建筑的简单堆砌, 城市正是因商业而繁荣, 因商业而聚人气。城市中商业设施的供给与需求不匹配的现象,表现为城市商业设施“供给不足”与“供给过剩”并存。一方面, 城市在新城区扩建、居住小区开发中忽视商业配套设施建设, 造成许多新建住宅区缺少必要的商业服务设施, 无法满足居民日常购物、休闲、餐饮等方面的需要, 使得有些居住区成为只能提供住宿功能的“卧城“或“睡城”; 另一方面, 在城市的一些区域商业设施又过度集中, 超过消费者购买需求,造成大量商业设施利用不足甚至闲置。表面上看,“城”与“市”匹配欠佳现象主要是房地产商追逐高额利润, 盲目开发的结果, 但本质上与目前我国城市规划重“城”轻“市”和商业网点规划相对滞后不无关系。因此, 在选择城市商业网点规划编制主体中应充分认识这一点, 适当强化商业网点规划编制中“市”的特色, 进而与目前我国城市规划强调“城”的特点形成互补。
第三, 要注意借鉴国外有关城市商业网点规划的经验。商业作为竞争性强的领域, 商业设施盲目建设和开发是世界各国共同的特点, 采取行政措施限制恶性竞争推进商业健康有序发展是各国较普遍的做法。日本政府于从1937 到1998 年先后制定和颁布了《百货店法》、《大规模零售业事业活动调整法》、《事前说明制》和《大规模零售店立地法(简称大店立地法) 》等一系列商业法规, 对商业发展进行相应的管理限制。欧美一些国家虽然没有象日本那样制定系统化针对零售业发展的法规, 但往往通过地区发展规划的方式对零售业发展特别是对大型零售商店设立进行了调整和限制, 强调商业发展与地区经济乃至自然环境的协调。比如英国环境部(Department of the environment)于1993 年颁布了《规划政策指导: 城镇中心和零售业发展》(Planning policy uidance : town centres and retaildevelopments) 。该项政策指导的特点是将零售业(商业) 放在城镇规划的中心位置, 强调用规划引导和促进城市中心开发建设, 将是否有利于增强城市活力和维持城市发展作为确定零售设施建设的首要目标。相比之下, 由于受到传统的“重农轻商”意识和近代“重生产轻流通”倾向的影响, 到目前为止我国尚未制定出系统化的规范城市商业发展的法规, 在城市规划中重城市功能分区、土地利用、基础设施配套等,而对经济社会发展和城市商业功能重视的不够, 尤其是对商业在城市建设中的特殊地位和作用没有给予应有的重视。因此, 在当前条件下进行商业网点规划应该深刻认识这种差距, 适当强调规划编制主体的商业特色, 对提高商业网点规划的质量是十分必要的。