物权法对物业管理的影响

物权法对物业管理的影响

毕文强 ：大家下午好，我叫毕文强，现在从法律主体上来讲，我还是北京市忆通律师事务所律师，我们 3 月 22 日 正式审批下来北京市盛廷律师事务所，我在那里担任管委会主任，在此先声明一下。

今天很高兴在下午这一段时间里跟大家交流一下物权法和物业管理方面的法律知识。我在中午休息期间看了大家一些问题，感觉很有针对性，大家都是物业公司的老总、经理，作为物业来讲应该比我更内行，所以今天我们大家是在这方面互相交流一下观点和看法，一会儿我讲的不对的地方请大家批评指正。 《物权法》今年 10 月 1 日将正式生效，现在已经颁布了，这一个期间是一个逐渐消化和大家认识《物权法》的过程。对于我们物业管理，我认为，一言以蔽之，区分建筑物所有权将是物业管理里面或者《物权法》出台以后对物业管理产生的至关重要影响的一章。所以，我们今天着重讲一下针对区分建筑物所有权产生的一些法律纠纷，可能和以往出现不同的结果。下面我就结合一些以前发生的案例和大家进行共同交流。

物业管理是一个新生事物，它的产生以及目前逐步地完善仅仅是短短几年的时间，在这个过程中，我们每个人怎么去看待物业管理，怎么去看待物业，怎么去看待我们相关的法律法规，我想都不一样。从物业公司眼里，我认为物业或者物业管理着重的就是它的市场，这种市场行为就是它分析成本和收益，如果它的成本大于收益，那对于它来讲就是一个经营上的失败，反之它就有必要留在社区或者写字楼里面继续提供服务。

从我们房产律师眼里的物业管理，我们认为它是一个新的法律关系，最重要的是如何界定它的权利和义务。业主眼中的物业管理，我想就是为他们的生活提供方便，所以他急需的是服务。《物权法》在这方面特别是区分建筑物所有权，它应该有了一个较为明确的界定，坦率地讲，如果《物权法》对于我们现在的物业纠纷有实践操作性，还不如说它在指导方面或者在整个的处理原则方面有更大的进步。

下面我讲的内容分成四部分：第一，关于物业管理的相关背景及现状；第二，物业管理纠纷多发原因及其特点；第三，《物权法》对物业管理的影响；第四，目前我对物业管理的一些观点。讲完之后我们对物业小区里面出现的现实性问题进行一下沟通，解答一下问题。

（一）物业管理的相关背景及现状

前不久有一位新闻媒体记者给我发了一个案例，这个案例是在宣武区法院，有位业主在入住以后他把自己的房屋增添了一个防盗门，把过道给占用了，在这过程中，他的隔壁邻居感觉到非常不方便，于是起诉隔壁邻居，法院的判决是这样的，它认为现在这个公摊部位是属于物业公司的，所以他应该找物业公司，然

后这个业主他的诉求就被裁定驳回了，就是主体不合格，在这过程中，业主又准备起诉物业公司。

我对这个问题的观点非常明确，在《物权法》没有出台之前，像这种基本的相邻关系我也完全可以起诉业主，而且在判决里面，明确是这样定的，说这个公共部位是属于全体业主所有，所以你一个人起诉他不合适，而且是属于物业公司管理的，所以你去起诉物业公司，我觉得这个逻辑上就是不成立的。所以我们有必要对物业它到底是谁的，这个权属、它的来龙去脉进行一下简要的介绍。 “物业”本身来源于香港的方言，香港李忠耀大法官对物业的表述是比较经典的，就是单元性的房地产，包括地产和房产，它们可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇，所以物业的概念是非常宽泛的。中国的物业是非常复杂的，区分建筑物所有权在日本是比较完善的，通常一栋楼就可以是单独的一个小区，楼与楼之间的联系，公用设施、管道接轨是可以单独分开的，所以在这方面产生的纠纷是比较少的。我为什么这样讲，是因为到以后的分期建立的小区，成立业主委员会，会产生许多实际上的困难。

这是我接手的一个案子，为什么讲这个案子，是因为物业背景比较复杂。这是号称离天安门最近的一个大型的危改回迁小区，这个小区是 1996 年建设的，当时拆迁户一共是 1500 户，加上商品房用户大概是 2500 户左右，小区共建 18 栋楼，除了 10 栋楼为商品房，其余 8 套是危改回迁居民。问题就来了，在进行拆迁的时候，是由当地有关领导在小区进行了动员大会，他们要求按照《北京市公有售房出售管理办法》进行危改回迁，业主也就积极地参加，开发商就按照这种开发模式进行了销售，业主就回迁，最初是由开发商下属的物业公司来进行管理的，收费标准是按照 196 号文件，就是由售房单位和回迁居民共同交纳费用。

到了前期物业公司开始收费时候，问题就来了，它要求业主要改变收费标准，按照经济适用房的标准来收取。所以这个官司一直持续打了 3 年了，业主的观点很简单，我是回迁居民，而且当时的政府政策是按照回迁政策进行的，所以这个房屋是房改房性质的，不是普通的商品房，它的物业收费标准不能按照现有的物业收费标准来进行，如果按照 196 号文件也没有问题，但是主体上一定要分清楚的，那就是售房单位或者原来的公有住房所有单位和单位员工或者是回迁居民共同来承担。

这里面就包含了 6 个主体：政府为了加快城市的建设，主导了整个的回迁；开发商是积极地配了和政府，这之间是享受了政府给它的优惠政策，土地出让金应该是以划拨土地的形式等种种方式来推动整个城市的建设。前期物业公司的入住是案件中比较关键的一点，随后就在政府的主导下成立了管委会，后续的物业公司是一个真正的商业化运作的公司，来进入小区，等新旧物业公司进行交替的时候，麻烦该来了，它不承认以前的这种约定了。

在这个过程中，我们在打这个案件的时候，对方提交了一份证据，就是物业公司以当地政府的名义向北京市发展改革委员会和北京市物价局提了一个报告，认为现在我们这种公司是按照公司法组建的商业机构，我们必须要盈利，所以我

们不能再按照回迁居民的每户每月 8 块钱来收取，要求按照经济适用房的标准来收取，政府也就答应了，所以以后纠纷就来了。业主就不服，说这个问题我们房改房和商品房的性质本来就不一样，原来有历史背景的政策依据倒随着时间的推移它就改变了，这个改变的成本由业主来买单或者由回迁居民来买单显然是不公平的，也不合理的。前天我在二中院又和对方的物业公司老总和律师也见了一下面，对方物业公司的态度也是非常无奈，他说如果不是政府强压着让我们在这个小区提供服务，我们早就走了，我们的成本不够，我们的收益根本不符合成本，从 2003 年以来根本就没交纳过物业费用，所以到现在为止我们还必须提供服务，这就是一个现状。

所以我的建议，这个问题其实不是一个简单的物业纠纷问题，它有很深的历史背景，它是随着中国房改制度的发生完善过程中的一个产物，所以你如果单纯地头痛治头、脚痛治脚的做法，用法律很武断地起诉到法院，然后由法院来判决必须按照现有的物业收费标准来进行收费，这势必引起反弹，因为它里面本身就隐含了一些不公平的因素。

所以，如果解决不了这几个核心，小区房改房的性质，或者这个小区物业的性质决定了这个小区物业管理的性质，你如果解决不了这些，那么转型的代价由谁来买单，你就无法界定，到底是由业主或回迁居民，还是由物业公司，还是由开发商，还是由政府。这一点我想它真的是社会问题，还不是法律问题，我们需要用法律手段逐步地来解决和完善，所以在二中院我给法官提了一个建议，我希望法院能够以建议函的形式督促当地政府来解决这个问题，现在法官也在考虑，因为又等着另外一个行政诉讼，也就是说我们对政府的一些做法已经提起了行政诉讼。所以说这个物业纠纷从 2003 年开始起诉到现在，还要继续进行，进行到什么时候，我也不知道，但是我想从我们律师角度来讲（我代表的是业主），在同情物业公司的前提下，业主的权利或者回迁居民的权利一定是要解决的，政府这里面一定要表态，原来的开发商也一定要解决这个问题或者正视这个问题。 所以说，物业公司在进行开拓市场的时候，应当了解我们即将进入的是一个什么性质的小区，或者说这个物业是一个什么性质的物业。我概要地分析了一下，根据我承接的案件，可能有以下几类，分类未必很科学，请大家参照：第一是危改回迁的小区，第二是单位公房小区，还有经济适用房、普通商品房、高档公寓、别墅小区，还有写字楼。之所以这样分类，确实物业的性质有时候会影响物业管理的模式，像危改回迁小区，没有原来的开发商或者说没有政府在某些政策上积极协调，你这个物业管理可能就是矛盾不断、纠纷不断。

至于高档公寓的小区，你完全参照现在的市场定价，我经历的小区，有的是每平方米 8 美元，这是我听说最高的，还有每平米 8 块钱、 4 块钱、 3 块钱，已经是较为高档的了，所以它就很好解决这些问题。至于单位公房小区，确实比较错综复杂， 就是一栋楼里面有一部分是单位公房，有一部分是商品房售房的性质，就是它空余的房屋又卖给了社会上的人，所以在这个过程中，你去收费的时候，单位公房可能是我集体地来解决这个问题，甚至说我就不交物业费了，所有的物业费又分摊给按商品房购房的业主，这是现实存在的一个情况。我自己一个推测，这种小区的纠纷会越来越多，可能最初的某些业主要查物业公司的账。

我们简要地把物业的来龙去脉介绍了一下，提到物业的性质，不能不大体地了解一下中国的住房制度改革，我们大家都知道，我们是社会主义公有制，是以社会主义公有制为主体的多种经济共存的一个经济体制，所以它逐步市场化的过程中，我们的住房改革其实也是在一个逐步完善的过程。最初我们就没有私房，住房分配制度是低租金、实物配给，它建立的就是计划经济体制，房屋本身价格非常低，因为土地是没有价格的，土地是国家所有的，所以在这个过程中，土地的稀缺性是体现不出来的，所以也就没有所谓的房价之争。

在这个过程中，我们在逐步推向市场的时候，就出现了大体的这样几个阶段：邓小平 1979 年开始讨论房屋可能买卖的问题，于是从 1979 年到 1985 年国家正式允许住房商品化政策，揭开了中国城镇住房制度改革的一个序幕，但是它这个试点售房很快就结束了。到了第二个阶段，过犹不及，一开始卖房的时候，进行商品化运作过程中，出现了一些不理想，它是在几个试点城市里开始的。第二个阶段就是提租补贴阶段，从 1986 年到 1990 年，这个阶段运行了一段时间，与中国的经济，当时是通货膨胀，与经济结合起来了，也产生了一些影响，所以就进入了第三个阶段。第三阶段再次强调还是以售代租，它在逐步调整，目的是逐步实现住房商品化，发展房地产业， 1991 年的时候发展房地产业开始正式提出来了。到了 1994 年、 1998 年，它是一个全面推进的阶段，商品房开始逐步占领整个市场。到了 1998 年 7 月到现在，建设部有一个会议，某位重要领导说我们停止住房实物分配，实行住房分配货币化，这里面的隐含之意可能慢慢全都推进商品房进程。现在八部委出现了宏观调控，有的在学术探讨上认为我们的商品化程度已经非常高了。

讲这些东西，目的在于我们要了解我们的物业性质，中国的房改制度决定了我们这种小区的性质是千差万别，你的物业管理也不可能是一个模式，你要根据物业的性质来解决不同的问题。所以，我们物业公司在进入建筑物的时候，一定要谨慎，首先进行必要的市场调查，我认为这是必不可少的。

我们需要了解一下北京的管理现状， 1998 年以来，截止到 2006 年 4 月，北京居住小区已达 3130 家，这是我在网上、报纸上当下来的，这个数据的来源其实是对新开发商品房的一个统计，如果加上原来存在的小区，北京将近是 6000 家社区。到 2006 年 4 月，物业管理公司到了 2751 家，物业管理协会马上就会成立了，因为我们的物业市场已经成了一个庞大的群体，它的经济量足以使它成为一个行业了。相比来看，我们成立的业主委员会当时只有 300 多家，从前年我就开始关注业主委员会成立的情况，其实是非常不理想。业主委员会成立不了，我们区分建筑物所有权里一个重要主体就没有办法发挥它的职能，所以产生的物业纠纷如何处理，我认为《物权法》目前也没有办法解决的。

（二）物业管理纠纷多发原因及其特点

纠纷是逐年递增的，从 2003 年到 2004 年、 2005 年，这一个梯度几乎是翻倍地递增。 2003 年北京 5 个法院共受理的物业管理纠纷案件是 1530 件，到了 2004 年就达到了 5300 件， 2005 年就有 7600 件了，至于 2006 年现在

还没有一个比较科学的数据统计，我估计绝不在这个数据之下。我相信在座的诸位都有过可能作为原告或被告的经历，也有过多次去协调业主之间纠纷的经历。 再说一下规范物业管理行为的法律法规。目前的法律法规，我们出了《物权法》，我想各位来这儿听课或想了解情况，就是想了解《物权法》出台以后物业管理出现的纠纷如何处理，或者我们现在存在的一些情况有没有现有的法规。房地产本身它的起步就是一个非常短暂的过程， 20 年多的时间，物业管理也是一个非常短暂的过程，相信大家都知道 “ 物业管理之父 ” 陈之平 ，原来是在深圳万科，后来单独成为了一个物业管理咨询公司，我想他对物业管理有一个比较深入的了解。

从我们国家来讲，从 1994 年建设部颁发了一个《城市新建小区管理办法》，是最早对物业管理进行了相应的规定，其实它还没有脱离那种行政管理的色彩。到了 2003 年 9 月 1 日 ，国务院《物业管理条例》对物业管理基本的制度进行了规定，确定了物业管理的一个基础。《物权法》的指导性远远大于它的实践操作性，从我的看法上来讲，从现在到将来一段时间内，能够进行实务操作的，指导我们物业管理纠纷处理原则或者实际步骤的，还是《物业管理条例》。 《物权法》在这里面没有正式的提及，但是在最高法院在这方面的看法，说得非常清楚，就是它将以《物业管理条例》里作为处理物业管理纠纷的一些基本依据，如果与《物权法》不同的地方，参照《物权法》，或者执行《物权法》。 这是最高院的关于《物权法》出台以后物业管理纠纷如何处理一个基本看法。到了 2003 年，北京市高级人民法院关于物业管理纠纷出了一个意见，说实话，法院的这一个制度有人在向最高人民法院提出这个法律是不是违宪，但是它确实是在目前北京司法系统参照着，我看这里面的条文对业主委员会的一些主体进行了一些有益的探索，至少它是一个很重要的参照依据。 2007 年 3 月 16 日 《物权法》就通过了，它最重要的是对区分建筑物所有权进行了系统的规定。 下面我们说一下物业管理纠纷的类型。其实刚才那个案例里已经涉及到了，物业管理的纠纷是有一个比重的，造成纠纷的性质有 80% 是开发商遗留的问题造成的纠纷，我刚才为什么问大家交物业费的问题，有个老总说大部分都不交，其实我想不交物业费它是一个集中的体现，但是它后面的背景或者它后面的原因千差万别，非常复杂的。有的可能是开发商给他的房子质量出现了严重的问题；有的可能是他认为大堂里面原来说的是高档的电梯，结果弄的是国产的电梯；有的可能是认为邻居家养的狗干扰了他正常的生活；还有的可能是他觉得物业公司的哪些服务没有给他提供到位；甚至再退一步讲，还有的认为没有给他家做一些必要的服务，专有部位方面的服务，所以他认为你没有给我家本身没有提供服务，我干嘛给你交物业费。这里面包含了各种各样的矛盾，有的是业主的误解，或者业主对权利义务认识得不清晰，也有的是物业公司确实不到位，更多是开发商遗留的一些问题要由我们来扫尾，要由我们来解决这些问题。

所以，关于管理类型，物业公司和业主之间直接的纠纷，其实并不是很多，体现在物业费纠纷它只是一个综合的体现，还有一点，业主和业主之间的因相邻关系发生的纠纷非常多，现在其实是一个越来越普遍的趋势。从社区来讲，我记得北野先生曾经说过，社区里面最重要的业主要学会做业主，这可能是一个终极

性的课题，为什么这样讲？我们最初的小区不完善，可能带来的和物业公司之间的纠纷，再往前推一下，有可能是和开发商之间的纠纷，甚至是和建筑公司之间质量问题的纠纷，到最后还是一个我们如何和谐做邻居，和业主之间如何处理我们问题的这种类型的纠纷。这些问题都是在短时间内聚集在了一起，不好分清，所以我们认为物业管理问题复杂也就复杂在这个地方。

业主和业主组织之间的纠纷现在不显现，因为业主委员会成立的才有 400 多家，但我已经遇到过了，就是我们在进行业主委员会成立大会这个法律专题讨论的时候，我直接遇到了两位业主委员会主任，一位是据他所讲是被阴谋性地赶下台了，在所谓的物业公司主导之下；另外一位确实是业主之间产生了比较尖锐的冲突，认为业主委员会的主任没有顾及到大家的权益，擅自处理了一些涉及到公共性实务的问题，所以，依照业主委员会的程序把他给罢免了。这里面孰是孰非，也确实不好定论，但是我相信业主和业主组织之间的纠纷将来也会越来越明显。

至于业主因违反行政管理秩序或者不服行政行为而发生的纠纷，这其实也是物业管理逐步完善过程中一个必然现象。像我刚才讲的那个小区，我们就对发展改革委员会还有其他几个相关的政府部门包括当地政府，提起了行政诉讼，因为它里面的一些具体的行政行为确实没有顾及到原来的房改政策。另外一点，像擅自变更规划，我们可以采取的方式就太多了，包括物业公司，如果是大业主侵犯小业主，物业公司积极配合的情况下，还有业主直接去向行政主管部门投诉，比如说规划委就有这方面的权利或者有这方面的责任去督促改正，像质量监督站之类的，它对房屋的质量有义务进行监督，在没有竣工验收备案之前，是不能交房的，这些事情行政管理部门是必然要介入的。在交房纠纷中，我们也遇到了好多开始起诉行政部门行政不作为的一些诉讼，这些诉讼有可能随着业主入住成为真正的业主以后诉讼仍然在延续。

刚才讲了最高法院它处理这些物业管理纠纷的一些法律适用原则，相邻关系主要是通过《物权法》的规定或者是《民法通则》的规定进行调整，业主之间的关系是通过《物权法》有关建筑区分所有制度来进行调整的，但是最重要的一点是业主和物业服务企业之间的纷争，多通过《物业管理条例》进行调整，物业管理条件与《物权法》规定不一致的地方，是按照《物权法》规定进行解释，或者参照执行。我们对物业管理的性质进行了分析以后，就应该知道这个纠纷的性质是属于哪种性质，将来讲到区分建筑物所有权的话，它包括三个部分：一个是专有部分，一个是共有部分，另外一个是成员权纠纷的问题，那么专有部分的纠纷、共有部分的纠纷和成员权方面产生的纠纷在实体案例中如何适用，我们一会儿会涉及。

《物权法》第 6 章叫 “ 业主的建筑物区分所有权 ” ，一部法律每一个字都有它的道理，它不叫建筑物区分所有权，它叫 “ 业主的建筑物区分所有权 ” ，但是我查遍了所有的《物权法》法规，没有解释什么叫业主，而且我看了立法组的观点也是说《物权法》的建筑物区分所有权更多的是针对商品房，我们这种危改回迁小区、单位售房、单位之间的公房在产生纠纷中，它是完全严格地适用《物权法》，这确实在实践中有待于推敲和商榷。

我们的第二部分主要是了解一下物业纠纷多发原因及相关的特点，开发建设遗留的问题我就不多解释了，因为这是一个客观现实，无法回避，但是还必须解决，解决的过程中前期物业公司与开发商有千丝万缕的联系，后来通过招标或者通过其他方式进来的物业公司，它仍然可能面临着解决这些疑难问题。这是一个现实，我们要进入这个市场，要提供服务，必须想到一个妥善的解决办法。第二个多发原因是我们要检讨一下物业服务公司，我们自身是不是可能服务不到位，服务行为不规范。坦率地讲，我认为这是一个现实情况，因为我们物业管理的行业从短短几年之内就成为这样一个大的行业，良莠不齐是在所难免的。我认为，它是一个逐步完善的过程，《物权法》给了我们一个契机，我们是从管理型到服务型，从转型期间我们可能创造一个新的自我，我们可能占领更多的市场。有句老话叫 “ 超越都是在人生的拐弯处 ” ，物业公司也是这样。

物业纠纷的原因第三个问题是业主大会、业主委员会组建难，与社区建设脱节。目前国家大力提倡和谐社区，但是和谐社区从哪儿来做，或者我们社区结构治理怎么去做，我查了好多研究材料，是政治学的研究人员还有一些法学的研究人员，他们对社区结构治理进行了一些非常深入的探索，但是有没有定论不好讲，因为社区这个新生事物太复杂了。我们里面的这些法律问题如果说单纯的是你的或者是我的，这个问题非常好解决，而一旦这些东西是我们大家的，是共有的，这就涉及到一个成员权的问题，涉及到一个组织的问题，而我们《物权法》出台之后，业主委员会的主体资格现在有没有，还是一个存疑的问题，随后我们会讲到，这里会引发很多物业纠纷。

我讲一下第二个案例，就是某小区成立业主委员会案例，这个也是我们接手正在处理的一个案件。这个小区其实已经建设了 10 年，一共是五期，现在已经卖了三期，四期正在销售，这是一个高档小区，号称是城市里面的庄园，所以它的物业费非常高，每平方米达 8 美元。但是业主一直认为，自己从一开始就生活在一个大工地上，一直在不断地建设，而且遇到了物业公司好多的服务不规范的地方，想成立业主委员会。在我的同事正式接手去操作的时候，之前已经成立过一次，由于开发商的不配合，没有成立，我们去做这件事的时候，遇到了几个具体的难点，业主委员会的筹备组不好成立，为什么呢？是因为居委会要有代表，开发商要有代表，业主代表也要选举产生，业主代表是有两种方式 —— 业主自荐、他荐方式，或者自荐加他荐这种方式的结合，来选举产生业主代表。然后由业主代表、居委会代表、开发商代表共同召开业主筹备组会议，宣告成立业主筹备组，报小区，然后正式按照北京市的有关规则成立业主大会。

但是第一步就难产，而且在这个过程中，小区办明确要求必须按照某些规定去做，但是一旦说落实到具体的规定上，哪一步哪一步我来去做，你总要告诉我吧，你告诉我然后我就去做，这个又没有。所以在开会过程中，就遇到了很多难题，甚至我们还邀请当地派出所的警察去参加，但是这样的会议，即便是居委会代表成员参加了以后，你让他签一个字，也是非常困难。更为重要的一点，即便这些都同意了，理论上还有一个投票权的问题，怎么去确定，而且预售的房屋、四期的在售商品房到底算不算投票面积，都是一个讨论的过程。我们当时请教了一下北京市建委绿管处的刘处长，他认为在这样一个密闭性比较强的小区，虽然分成了五期来建设，但是由于它的闭电站、所有的公共设施都是配套统一使用的，所以像这种情况，他们建议业主在分期成立业主委员会的情况下要慎重。所以，

业主委员会成立特别是分期业主委员会成立它面临的难题，《物权法》现在也没有解决。

政府职能缺位、体制不顺是居住小区物业管理纠纷得不到及时解决，这也是物业纠纷多发的原因，某小区的行政诉讼我们已经提起了两个行政诉讼，目前起诉到物价局和发改委的诉讼正在审理过程中，我们主要观点非常简单，在房改体制中政府的一些具体的行政行为如果是违反了原有的国务院制定的房改制度的话，产生了一些不必要的麻烦，或者产生了一些纠纷，仍然不能单纯地用法律去解决，政府必须出面来解决这些问题，因为你不可能说这个事情你倡导了以后出现了纠纷找不到这个主体，我觉得这是不合适的。

最后一点，法律法规不完善、不配套，也是物业管理纠纷多发原因之一。

（三）《物权法》对物业管理的影响

《物权法》最大的变化或者说《物权法》出台以后对物业管理最大的变化，就是建筑物区分所有权制度。

区分建筑物所有权制度确立了业主实行专有权利的限制，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第 70 条、第 71 条明确了区分建筑物所有权基本的原则，也就是说专有权、对建筑物经营性住房以外的共有部位享有共有和管理的权利，也就是说，他有了共有权利，还有一个是基于专有部分的基础上业主有了业主的成员权利，《物权法》对它的表述是共同管理的权利。 （第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。）

第二点，《物权法》以基本法的形式确立了社区的管理机构、管理权限，具体的条文是第 75 条、第 76 条、第 77 条、第 78 条、第 83 条，我认为它是通过法律的形式对社区一个基本的构架，构架是主体，主体包括了几项权能，还有这些主体之间各自的职责、权利是如何界定、如何划分的。

(第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。) 第三点，确立了对共有部分的权利义务，这一点是非常重要的。第四点是明确了道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房的归属和使用权利，我想这一点其实是和开发商有更多的关系，道路不是城镇公用道路，绿地如果不是城镇公共绿地和明确约定归属个人的绿地，都属于业主所有。所以这一点《物权法》对于定分止争，对于确定权属，有一个非常积极的作用。

第 74 条确定了车位的归属原则，车位是一个非常复杂的问题，其实涉及到开发商在建筑规划时是如何规划的，需要体现出一个权利义务对等的问题。在讨论中，如果开发商在交纳了土地出让金，而且没有将车库的建设成本摊入售房价格里，那车位所有权肯定归属于开发商的，所以这种情况如何界定不明确，所以《物权法》的立法技巧是归于通过约定附赠或者其他方式来确定归属，它把这个问题交给了将来的实践，我想关于物业管理、包括车位上的问题会出一些相关的实施细则，来界定这方面的纠纷。最后一条是确立了业主对物业的管理权，这一点应该说对我们物业公司是非常重要的，我们将来以后怎么和业主去调整我们的关系比较重要。

(第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。) 还有第二大部分是明确了相邻关系，第三大部分明确了共有关系。相邻关系其实在《民法通则》里简简单单的一条涵盖了所有相邻关系，在《物权法》里面对于这种相邻关系进行了非常明确的界定，我想它对解决业主和业主之间的纠纷，包括物业公司如何协调业主和业主的纠纷有一个比较好的参照。

我们现在从案件开始，物业管理纠纷案件的类型和相关案件，我把它界定成几个类型的纠纷，我认为主要是几类：一个是物业管理合同纠纷；第二个是业主

专有部分产生的纠纷；第三是业主共有部分产生的纠纷；第四是业主因为成员权，就是说成立业主委员会之间，业主和业主组织之间产生的纠纷；第五是物业公司在进行管理的时候，我们的保安有可能产生一些侵权问题，或者业主侵犯保安的侵权问题，还有我们物业公司在突发事件处理过程中如何把握主动，界定我们自己的权利义务的几个问题。

下面我们先讲物业管理合同纠纷案件的几个类型，最重要的是一个物业费用纠纷，物业纠纷应该说是最典型的集合了物业里面所有矛盾，但是物业公司有必要做一些说明或者说服工作。我们讲的这个案例是一个比较典型性的案例：张某与刘某是上下楼邻居，业主在自己专有部分里面进行了改造，一般来讲业主对自己的专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，这在《物权法》第 71 条有明确的规定，但是它有一个 “ 但书 ” 的附则，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。原告刘某在受到了楼上邻居张某改造的严重影响以后，迁怒于物业公司，不交物业费用，这种情况在现实中没有这么直接，但产生的可能性是比较多的。

在这种案件中物业公司确实应当进行一些详细的说明工作的，法律关系要界定清楚，从法律依据上来讲，《物权法》有了一个比较明确的说法，业主应当遵守法律法规及管理规约，业主对损害自己合法权益的行为可以依法向人民法院提起诉讼。在这种案件中，我想物业公司的处理方法是非常简单的，一定要说明确这种案件、这种改造产生的侵权事件是专有部分产生的纠纷，是业主侵犯了业主的权利，而不是物业公司管理不到位，在这里面唯一可能出现物业公司要承担责任的情况，就是说业主去向物业公司反映这件事的时候，物业公司不予理睬，或者不积极配合业主去执行管理规约。

谈到这儿，我们可以插一句话，我认为物业公司在某种程度上有点类似于政府，虽然我们现在说《物权法》里面是以物业管理合同要向物业服务合同转变，其实政府也是从管理到服务，叫有限政府。我们在这个社区里真正能够单独发挥功能的就是物业公司，它有专门的机构，它是一个组织，它有专门的人员、有制度去处理社区里的纠纷，因此它更像社区里面的政府，但是它的权力来源于业主的授权，像业主委员会我个人感觉像人大常委会，有这种感觉。

第二个类型是物业管理事实合同的案例，这个案例里面我们要解释的问题就是事实合同的问题，相信大家在所有进行过物业纠纷、参加的诉讼过程中，都会遇到一个问题，如果没有签定合同，法院通常也会判定物业公司事实合同成立，要求业主交纳费用。这个看似是有定论的，但是我想在这方面要进行一些必要的分析。物业公司如果没有和业主或者业主的代表机构 —— 业主委员会签定物业合同，在纠纷过程中其实仍然是非常被动的，虽然现在法院对于事实合同的认定仍然相当宽松，我相信在《物权法》出台以后，在进一步明确了业主的管理权以后，这种所谓的黄金时代将不再，因为会越来越尊重业主的选择权，因为第 81 条规定业主有权利选择物业服务企业或者其他企业进行管理，这个业主到底是业主全体还是业主实践中是不好操作的，(第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。)第 75 条对成员权的问题这类的决策《物权法》也做了一些不近人情的规定，待会

会逐一解释。(第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。)

回到事实合同问题上，它是要分条件的，从法理上分析，如果说我们以前签过物业服务合同，在合同到期以后，没有再续签，但是物业公司照常服务，业主照常交纳费用的时候，这个事实合同是成立的。所以，《物权法》出台以后，对于业主的委托管理的权利已经规定得非常清楚，它可以委托物业服务企业或者其他人管理。《物权法》第 81 条突出了业主委托权利，也突出了业主的监督权利，所以对于事实合同是慎之又慎。但是如果说是事实合同没有被认定会出现什么情况，那么物业公司仍然可以依据自己提供了服务向业主主张相关的费用，但是这时候从法律角度上来讲，举证责任必须要提出非常细致的、充分的证据来证明自己提供的相关的服务，包括你产生的服务成本，所以说在物业公司角度上来讲，签定物业服务合同是相当重要的。

我今天在 MSN 上还和另外一位律师沟通，他买了一个二手房，签定的合同是从 2007 年 1 月 13 日 ，他入住可能是晚了，正式交付最近才开始交付，物业公司要求他交纳费用，他认为交纳费用应该从正式交付钥匙时开始，先不说对与错，在没有达成协议的时候物业公司采取的一个办法就是停水停电，这个做法显然是错误的，我对这位同时提的分析建议很简单，因为停水停电是侵犯了业主的权利，拖欠物业公司的费用是违反了物业合同，是一个违约行为，一个是侵权行为，一个是违约形式，建立的法律关系是不一样的。所以物业公司在任何一个情况下停水停电只能是适得其反，造成更多的负面效应。

还有一个类型纠纷是业主或者使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷，最典型的是一个车位问题。物业管理公司通常会经营着地上车位或者地下车位，车位有可能是外来车位的管理，有可能是业主的车辆，在车辆丢失以后会出现什么样的情况，这个问题相对来讲是稍微复杂了一点，我简要地说一下。

假设一个大厦有一个停车位，有外来车辆，在停车以后车辆丢失，物业公司应该承担什么样的责任，法院的认定是属于，如果这个合同是车位使用合同，那么物业公司不承担责任，如果是保管合同，物业公司将承担车辆丢失的责任，关键是什么样的方式才是保管合同，什么样的方式是车位使用合同。保管的法律构成要件是，它要有一个占有的转移，假设我的手机交给你保管，我至少把手机交付给你，才形成一个保管合同。如果我没有把车辆钥匙交付给你，或者我作为业主你物业公司没有给我发放特殊的通车证，然后在进车或者出车的时候没有对通车证进行检查，没有这道程序的话，它不应该是保管合同，应该是单纯的车位使用合同，在这个过程中，你只要履行了你车位的使用合同里面相应的义务的话，你不应该承担车辆丢失的责任。所以，《合同法》第 365 条有明确规定： “ 保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。 ” 有一个相反的案子，就是业主车辆丢失案例，我简要把这个案例说一下。李某购买了一部新车，每晚停在小区内，按小区物业公司的规定交纳了停车费，申请了停车证，就是由物业公司核发的停车证，还有专用车位。在某晚李某的车辆

丢失以后，他认为物业公司是作为管理人应当承担责任，起诉到法院，法院的认定非常清楚，由物业公司来承担赔偿责任。为什么？就是因为他申请了专用的停车证，而且是由物业公司核发的停车证，并且交纳了物业费用，这种合同行为形成了一个车辆保管的行为。也就是说，你进出都要由保安检查你的专用停车证，这种情况下，如果车辆丢失，我们可以从逻辑上推理出来，你的监管是不力的。 这里面有一个核心问题，法院在审理这类案件的时候，它首先要界定这个行为的性质，到底属不属于保管合同，只要是保管合同的话，我不管你什么原因，只要丢失，你一定要承担责任，如果不是保管合同的话，那没有关系。物业公司在监管上一个小区几千户最好采取什么样的方式，是采取保管的方式，还是采取使用的方式。还涉及到一个问题，在车位使用的时候，如果车位的所有权是属于业主的，我们物业公司收取的停车使用费它如何去使用，大家一会儿还可以进行沟通。这个案例里面最重要的一个问题是，我们物业公司一定要搞清楚，保管合同和车位使用合同是千差万别的，可能你的收费标准都差不多，或者保管费用和车辆使用费用到底有多少区别，我还不太清楚。所以说，物业公司至少对保管合同在实践中再留意以下，哪种情况下的法律关系对我们更有利，或者更符合双边的权利义务，这是需要探讨的。

《物权法》它是一个基本大法，也不可能涵盖所有纠纷的解决办法，比如最近发生的四川的 “ 最牛钉子户 ” ，大家是高举宪法和物权法，结果江平先生在解释这个现象的时候，他是根据法律的精神解释了一下《物权法》，《物权法》并不是绝对地禁止所有的拆迁，这里只是根据法律的精神进行了一些解析。所以我想关于《物权法》对于车位的问题除了这方面的规定以外，涉及到属于业主全体拥有的部分进行经营的时候，它还是有一个比较新的突破。 讲这个之前，我们先讲一下公用部位、公用设施方面的纠纷。公用部位、公用设施方面的纠纷，我认为将来会越来越明显，最重要的几种情况，一个是擅自变更规划，还有侵占公用部位的几种情况。

在北京二环以内有一个大型的商住两用的楼盘，这个楼盘是一个回字型，地下结构是相连的，从目前关于建筑物的规定上来讲，它是一栋楼。这栋楼的南楼是商住两用的，西半部分是属于住宅，大概是 175 户左右，东半部分是由一家大公司完全买下来了，它们中间有一个通道，通道有四组电梯，还有一个公共走廊。在大公司买下来以后，它就马上把这个消防通道锁上了，把公共的部分就成了一个密闭的空间就放前台，整栋楼就放前台，这里面消防通道以东的部分是四组电梯，南北都是两部电梯，原来是属于大家整栋楼的公摊部位，就由这个大业主独享了。

业主知道了以后就提到了法院，目前来讲由于没有业主委员会，个别业主已经联合起来他所知道的业主对这个大业主进行了诉讼，法院目前最近还没有出结果。但是这种情况应该是由来已久，从理论上来讲是大家的，可以写个等号，谁的也不是，它有一个主体缺失的问题，所以才会出现擅自变更规划的可能，因为没有人去监督，业主目前最重要采取的方式是要求行政部门来行使权利，但是这种效果目前来讲并不是非常明显。

对于侵占公用部位的事情，应该说是和擅自变更规划的情况相辅相成的，对这种问题，如果是开发商侵占了共同的部位，那么业主可以直接起诉开发商，如果是大业主侵犯了小业主的权利，或者说有一个单位是商住两用的，这些住宅又组织不起来的话，这种侵权的解决就变得非常困难。但是，业主有可能在对抗大业主的时候，会出现问题，这个时候物业公司怎么办？物业公司有什么样的权利和义务？我想这里面是比较清楚的，它和相邻权的纠纷性质应该是一样的，物业公司是有权力要制止的，如果你没有行使相应的权利义务，有可能会被业主连带进行诉讼。我想这个问题物业公司是处于一种比较尴尬的问题，都是我的客户，都是业主，如果一个业主侵犯另一个业主的行为，我物业公司如果积极干涉可能不妥，不干涉更不妥，怎么去处理？其实这里面就涉及了一个问题，建筑物区分所有权里面最核心的一点就是成员权的问题，我们在实践中现在不好解决，业主委员会没有实体化，业主委员会没有发挥它应有的作用。如果业主委员会按照法律规定能发挥它的权利和义务的时候，这些事情完全由业主委员会内部处理和解决，物业公司完全处于一种配合或者协助的地位。

现在《物权法》对这方面倒是有了一个比较明确的规定，对侵占通道等损害他人合法权益的行为，业主大会和业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼（第 83 条）。对于这一条最高院有着一个比较细致的解释，到目前为止我们赋予了业主大会和业主委员会的权益，并没有赋予它诉讼主体的资格，对于有没有诉讼主体的资格，还待讨论。

刚才探讨了停车费的问题，其实停车费或者公用部位分摊及收益的问题，是一个非常典型的问题。前几天，中央电视台对于电梯广告目前面临的局面以及应当给谁，谁来和广告公司签合同，进行了一些分析。我想这个问题在《物权法》里面是一个亮点或者是做得比较好的一点。首先，公用部位和公用设施、设备其实《物权法》里面解释是建筑物及其附属设施，它的所有权是应当归业主全体所有的，这个是没有问题，规定得非常详细。另外一点，大家对于公用部位的分摊和收益，有约定的按约定，没有约定的或者约定不明的按照业主专有部分占建筑总面积的比例确定。这里面隐含了一个什么前提，我们可以对公用部位产生的收益进行约定，当然对公用部位产生的费用分摊也可以进行相应的约定。 下面我们结合几个案例对这个事情进行深入的探讨和分析。广告公司把一部分广告费给了业委会，结果招来物业公司的不满，将电梯广告全部拆除，为此广告公司将物业公司和业主委员会起诉到了法院。双方的观点很明确，广告官司认为物业公司这种侵权行为使它的广告无法投放，它已经交纳了广告费；物业公司的观点也比较明确，就认为这个广告它已经得到了业主委员会的授权，而且这个实际操作也是由它对电梯进行管理的，因此这部分收益应该归物业公司所有；业主委员会认为电梯应该是我的，是我们全体业主的，所以电梯产生的收益是全体业主的。

这个事情我的观点很明确，其实在《物权法》出台之前，关于电梯等公用设施设备产生的收益规定得非常明确，是进入公共维修资金，也就是属于全体业主所有，这个是比较清楚的，但是我们实践中，好象都归了物业公司。物业公司可能拿到广告费，我想社区的业主早晚会对这个事情是要有一个说法。但是《物权

法》里面倒是有了一个新的亮点，是可以进行约定，这一点非常好，我们物业公司可以和所有的业主或者业主委员会进行约定分摊。或者从业主角度上来讲，不一定觉得这是一个好规定，但是我认为从持中的一个角度来讲，能够有效地发挥物能的效用，像我讲的那个小区，由于回迁居民和物业公司产生纠纷以后，这个楼梯广告就空着，因为只要说了广告，业主就会把它拆除，如果是业主的话，广告费用肯定是不会交给业主的，交给物业公司，物业公司还要向回迁居民要物业费用，所以说这里面产生的纠纷，我就不让你使用，因为这是我的。所以我想产生这些纠纷的唯一的一个结果就是大家都受损失，物业公司受损失，因为物业公司还有很多物业费用收不上来；业主也受损失，这是我们业主全体所有的财产，我们这个财产本来应该升值和增值的，结果现在广告位空着，每迟延一天就是我们的损失。

所以说，《物权法》出来以后，关于约定的问题，我想是物业公司可以充分发挥主动性或者积极推动物业公司去经营社区的一个好的方向，因为这样等于说我们在立法上也是支持物业公司和业主积极地去探索如何经营社区，如何把社区搞得更好，我们大家想想办法把钱赚到手，但是这笔钱在没有约定之前，是属于业主所有的，这是毫无疑问的。

案例：某物业公司由于在公共电梯间招贴广告却不公示收益，被业主起诉到法院，北京市宣武区人民法院判决业主胜诉，责令某物业公司立即在其管理的小区广告栏公示广告费的收益账目。这肯定都是在《物权法》出台以前，我想不管是出台之前还是之后，这个事情一直是比较明确的，只不过我们物业公司在操作不规范，或者说它是一个沿袭的过程，县官不如现管，为什么我说小区的物业公司有点类似于小区的政府，就是我现在是能够支配着小区的物的，我对小区的物进行管理的，有专门的机构，有专门的制度，来保证行使这方面的权利。从基本的权利义务上来讲，这笔钱将来仍然有可能会被提起来，会被重新算一下，这笔钱应当是怎么用的，我想这一点是需要明确的。

共用部分产生的纠纷我们就说到这儿，还有一个专有部位使用产生的纠纷，其实在前面已经说得比较多了，要注意一点就是不当使用中的纠纷及处理。

我曾代理过一个案件，某小区其实是在西客站旁边的一个小区，这个小区是一种三角形的， C 座的业主从 16 层开始以上把烟道全拆了，因为厨房的烟道是 0.8 平方米，正好是一个冰箱的位置，把它拆了以后放一个冰箱正好，因为烟道放到那里也没有用。 16 层以下的也拆了，业主之间签了一个协议，就是我们大家都拆了， 16 层以上一直到 23 层中间有几户拆了， 16 层的业主是我的当事人，他开始了比较麻烦的诉讼过程。

在他介绍过程中，我们了解了一个背景，前面几层在拆除的时候，他找过物业公司，物业公司没有处理，于是又起诉到法院，法院压了一下， 16 层以上的几个业主在和他协调，在协调的时候他们众口一词也一直在埋怨物业公司，是因为物业公司没有明示，他们认为 16 层以下的都拆了，而且他们三五户之间还结成了一个联盟，就是对 16 层没有理睬。这种情况出现以后，我们再去找物业公司协调的时候，物业公司非常客气，说这个事情不是我们管的，你可以直接起诉

他们，然后我们在找到对方业主的时候，业主对物业公司非常不满，这种事情本来邻里之间不应该搞成这个样子，如果是早告诉我，有这么多麻烦，我就不拆了。 到了法院，和法院沟通这个情况的时候，他说这种案件已经起诉过一次，如果物业公司及早介入，按照管理规约，明确所有业主一定不要拆除，如果拆除的话我可以以物业公司的名义起诉，这在物业管理规约里已经约定得非常清楚了，其实你如果不起诉，你也应该起到一个真正的告诫作用。所以现实中，物业公司没有采取任何手段，业主起诉了楼上的业主，法院判决我们胜诉，而且在执行法院强制的情况下，烟道全部恢复，然后邻里之间关系搞得非常僵。

到最后还有一个问题，现在业主仍然拒绝交纳物业费用，他们认为这件事上不管是被拆除的业主还是我的当事人，他们一致地认为物业公司在这件事上做得不妥。所以业主专业部分使用方面产生的纠纷确实应当由业主自行来处理，但是物业公司的积极配合和根据管理规约的适当介入是非常重要的，因为《物权法》规定业主对于物业管理是有监督权的，在业主委员会没有真正成立的情况下，物业公司应当肩负很多责任，否则业主之间的纠纷可能会迁怒于物业公司，这是我实际的案例让我产生的一些看法。

关于社区成员权方面的纠纷和处理，目前还不很显现，刚才讲了有几个业主委员会主动罢免主任，还有一个是在他去德国出差回来以后，在新闻发布会上就直接说他的主任职务就没了，这种情况还是比较少的。业主委员会与物业公司的关系我刚才类比了一下，一个是人大常委会，一个是政府，实际行使管理权力的其实物业公司没有业主委员会的配合或者没有一个对等的主体，你有一些矛盾只能是由物业公司来解决，所以我认为物业公司积极促动业主委员会成立，对物业公司是一个利好，而不是一个负面的效果。

我相信在所有的小区里面，物业公司对于成立业主委员会至少是持谨慎态度的，但是业主委员会成立了以后它还是要依靠物业公司对社区进行管理，现在已经到了一个高度专业分工的阶段，物业公司的管理其实包含了对物的管理，对人的服务，对秩序的管理，没有一个专业的物业公司，小区可能就是一盘散沙，会给小区业主的生活造成很大的影响。反过来也是一样，没有业主委员会物业公司它要直接面对许多业主之间的纠纷，你要去协调处理，如果有了业主委员会，而且业主委员会是实体的话，我想这个事情这就属于社区治理结构中慢慢能走向一个比较和谐完善的方向了。

我们先讲一下管理权的问题，管理权力实际上来自业主的委托，所以我们必须要明确的这个委托其实是可以撤销的，这个委托它含有监督权在后面。物业公司在具体的管理职责上应该分为这样几点，从《物权法》的表述上是建筑区划内的建筑物及其附属物，这里面包含了物的管理，从物的功能角度上来讲，其实就是维护、保养、修缮，从物的区域环境角度，是火警和清洁。包括对人的管理， 人其实是两部分，一个是业主本身，另外一个是出入区分建筑物人的行为。 前几天《中国房地产报》就小区的管理进行了一个圆桌采访，关于门卫到底是如何看待外来人员的，做了一下探讨，里面有不同的观点。我的观点是非常清楚的，我认为小区的保安其实是一个 “ 准警察 ” 的职责，在相对密闭的小区

里面，对非小区人员的进入应该采取一个相应的严格的盘查制度，应该对外来人员检查他们的身份，因为小区的秩序、安全也是由保安人员来承担的。为什么叫 “ 准警察 ” ？因为我们不是警察，我们的权力来自委托，不是国家公权力，如果对方强行进入小区的话，我认为没有理由拒绝，但是要采取一种跟踪的方式，来确保业主的安全。因为有很多观点，就是说物业公司的保安在进行尽管的过程中，是没有权力直接要求对方出身份证的，我们是可以要求他明示身份，进行盘查和询问，但是没有强制效力，因为物业公司毕竟在这方面我们的授权是一种民事行为。

这里有两个案例，小区的保安履行职责，在业主在进入小区时拦截了，由于他没有相应的证明，这种情况业主认为他是无理取闹，纠集了一大帮人就把保安打到了昏迷不醒的状况。这种情况出来以后，大家认为对保安的职责进行了一下分析和探讨，如果认为保安不应该坚守职责的话，有可能就出现相反的案例，这个相反的案例也是实际的一个情况。三名犯罪嫌疑人窜至一个小区，结果发生了一个暴力事件，将开门外出的李华强拖至家中，并以暴力致其死亡，由于事发时某号楼的保安没有对进门的三名凶手进行必要的询问，致使犯罪嫌疑人顺利上楼，杀死了李华。死者母亲状告物业公司失职，要求获得死亡赔偿金、丧葬费等共计 22 万余元，而该保安也会相应受到公司处分。

这是两个相反的案例，第一个案例是保安在行使职责的时候被打，第二个案例是保安疏于职责的时候就被起诉，公司也会承担相应的民事责任。所以说，这种情况它是两种截然不同的结果，我觉得在这里面，如何界定我们的权利和义务可能是解决这个问题最好的一个方法，因为物业公司确实不是公安机关，所以你不可能对别人采取强制行为，我们只能是采取管理公约里面或者物业管理合同里面能够涉及到的权利和义务。所以说，在我们探讨的刑事案件中，如果我们进行了必要的审查、询问，再发生这种刑事案件，也可能会出现由于保安疏于监管产生的赔偿责任，这里面就是强调了一个物业公司物业合同责任的问题。 社区突发事件和刚才的案例是比较类似的，我们在接到社区突发事件的时候，这里面有一个情景，假设在和物业警报器相连的某户人家出现了警报，保安人员应当如何处理？第一破门而入，第二守株待兔。破门而入可能里面并没有发生什么问题，所以你要承担破门而入的侵权责任，物业公司要登门道歉；另外一种情况是我在门口等了半个小时没有什么事情，结果里面发生了凶杀案。这种情况它其实是属于社区突发事件，社区突发事件物业公司的处理原则目前来讲和刚才的处理原则是一致的，就是如果合同赋予你的权限你做到了，发生的事情应该是属于普通的社会刑事案件，这和小区里面的物业职责不挂钩的，这个前提就在于物业公司确实履行了相应的合同义务，否则的话，物业公司是难辞其咎的，因为在小区里面，物业公司保安有权利对社区的秩序进行相应的管理，如果在这方面失职，可能出现的问题就由物业公司承担的。

最后一部分是物业公司在《物权法》实施后的机遇和挑战。我认为《物权法》大体明确了这样几点：第一点，界定了业主的专有权利，所以在界定了以后，他有权利也有义务，业主会越来越了解自己的权利和义务的边界，这种边界其实也是定分止争的一个最好的方法。我们的居住习惯原来是独门独院的，或者住在自己的单位里，大家都人熟面熟，现在在小区里面其实是一个陌生人社会，陌生人

社会更讲究的是互相尊重，你不能通过养大狼狗来干扰到邻居的正常生活秩序，也不能在半夜凌晨 2 点因为你过生日而唱歌惊扰了其他邻居。业主有自己的权利就有自己的义务，《物权法》在这方面是明确下来了。

第二点是明确了业主的共有权利，这个共有权利我认为核心就是共有权利的实行主体应当是业主委员会，否则在实际过程中，业主去履行权利的时候，会面临主体的尴尬。就像在法院里面，如果我们起诉侵吞公共部位的大业主的时候，一个业主你不可能主张所有的诉讼请求，即便所有的业主里面的 80% 的业主去起诉的时候，你主张的请求仍然要兼顾到那 20% ，当然在传统的民事诉讼法里是可以解决这个问题的，但是我想有了业主委员会，这种事情至少会节约诉讼成本。

第三点，《物权法》明确了业主的管理权。我想社区它是一个新兴的产物，分众广告在社区里面获得的巨大成功其实只是一个小案例，社区的经济效应会越来越强大，我不是学经济学的，假设一个小区那么多人的话，它的消费力量已经是非常可观的，我想以后会不会出现社区经济，也是很有可能的。所以，作为我们的物业公司，你在去开拓社区市场的时候，是不是和业主共同探讨我们社区的增值，至少是保值。

当然《物权法》里面我认为有几点缺憾，那就是《物权法》没有界定业主的概念，业主是什么，当然从物业管理条例里面，业主是房屋的所有人，是房产证上的名字，在我们实际居住上，有很多亲友，自己的父母或其他亲戚在使用过程中，他能不能和业主的权利一同对待，如果他在做一些事情的时候，和物业公司产生了一些联系，如何去处理这些事情，我想在《物权法》里面还需要再出台一些细则来解决这个问题。

所以，我认为《物权法》出台以后，我们的物业管理面临着从管理到服务的一个转型，在这个转型中，服务者胜，如果我们坚守着我们对社区的管理，可能会慢慢地丧失我们的市场。第二个问题，我想这种经营是所有有前瞻性的物业公司应当是需要注意的，我们认为，与业主争利，不如为业主盈利，与社区共赢，因为在社区里面，我们能够开发的让社区增值的行为不仅仅是一个电梯广告、停车位、其他部委的有效利用，更重要的是这种为业主积极谋利的态度，有可能获得业主的尊重。我想所谓的我们作为物业公司在管理小区的时候，应当是有所为有所不为的，现在的物业纠纷其实就是我们物业公司的不规范和业主的不明确自己的权利义务交织在一起，还有更深远的房改的背景，产生了一些错综复杂的纠纷，在这个过程中，物业公司的有所为有所不为的理智态度，有可能让我们的物业公司减少很多纠纷。

所以，我的结论就是，在《物权法》出台以后，我们的物业公司是 “ 机遇和危机齐飞，利益共责任一色 ” 。我们都在这个转型期内，认识社区，物业管理也是在不断完善和探讨的一个过程。谢谢大家。

（四） 答疑

问题 1 ：小区内业主养犬造成的环境破坏归谁负责？

答：肯定是由养犬的业主来承担责任，关键是作为物业公司应当如何让这些业主认识到这个问题。还有一点，在对待业主养犬的行为的时候，物业公司应当尽到什么样的警示职责，这个可能比较重要。这确实也不是说有一定之规的，但是物业公司的警示和告知在将来出现问题的时候，物业公司的免责可能比较重要。 问题 2 ：福利分房小区内的物权归属如何划定，如泊位费的收缴、绿地，还有福利分房物业管理如何套用商品房住宅小区的物业管理？

答：福利性分房首先要界定它的性质，如果是经济适用房的话，应该和普通商品房没有太多的区别。泊位费的收缴和绿地，先说停车位，大家都关心的就是停车位的权属和管理的问题，我想权属问题在《物权法》出台以后比较明确，就是有约定的按约定，可以通过附赠、约定或者合同的方式来确定车位的归属。其实在《物权法》草稿出台以前，前期稿有这样一个规定：如果开发商不能证明车位是属于他的，那车位是属于全体业主的。《物权法》出台的时候这一条没有了，所以车位的问题可能还需要再探讨，但是我想这个精神是这样的，开发商确实是需要有义务证明是属于自己的车位。

包括地上车位的问题，这就约定得比较清楚，如果是占用的社区的公共道路，这个车位确实是属于全体业主所有的。问题是，占用的这个公共道路的停车费的收费怎么处理，第一点是能不能收费，我的观点是肯定能收费的，关键是这个收费如何处理，物业公司需要和全体业主达成一致。这个时候如果没有业主委员会，事儿确实有点难办，但是最好是通过合同的约定来界定一下，因为停车位是属于业主的，所以停车位上的收费有哪些部分是保安履行一些看管义务需要收取的费用，有哪些是停车位本身产生的收益，这些收益业主愿意拿出多少来给物业公司，这些都是可以约定的。我就是这样理解的，可以对附属设施和公摊部位的费用的分摊和利益的分配，大家进行约定，这一点在我们明确了权属以后仍然可以约定。 问题 3 ：小区内拆除改建中的私人平房 “ 钉子户 ” 问题。

答：这要看管理规约了，《物权法》里面管理规约讲的比较少，全体业主要订立管理规约，有一个叫前期管理规约，物业公司是要针对这一个和管理合同来行使权利。另外一点，这种私自改建也违反了《规划法》，所以行政部门也是可以介入的。

问题 4 ：民宅禁商的问题，

答：《物权法》比较明确地规定，不但要符合法律法规，还要符合管理公约，还要不影响其他业主的权利，至少在征得其他权利义务利害关系人的同意才可以。在实践操作中，至少北京市工商局已经取消了所谓民宅禁商的规定，它会完全参照《物权法》，《物权法》的规定还是比较明确的，你只要征得权利义务利害关系人的同意，在不影响法律法规和管理规约的情况下，是可以进行经营的，就是商品房转变为经济用房。

问题 5 ：民宅开公司如安全的问题殃及其他居民怎么办？

答：有时候不是法律问题的法律确实解决不了，像这种一旦定下来以后如果 90% 的居民同意的话，大家就要承受，因为这是建筑物区分所有权，建筑物区分所有权一个核心或者精神就是，你和大家有共同的部分在里面，是血肉相连的，可能是你在 100 个人里面有 90 个人做出一个决策和你本人的切身利益是密切相关的，我想区分建筑物所有权就是这个意义，否则的话大家共有即可，或者都老死不相往来，那是不可能的。

以后大家会发现，我们的管道接轨、闭电站、中央空调这些的维修维护，都是要由大家集体做决策的，物业公司在这一点上只能是积极推动业主要认识到我们如何做一个建筑物区分所有权人，否则物业公司也是会很难办，因为你找不到一个具体的对等的主体和你探讨权利义务关系的时候，你面临的就是几百户、上千户，每个人都找你谈，这就是比较麻烦的。所以我的观点很明确，大家赶快推动自己社区里面业主委员会成立就行了。

问题 6 ：《物权法》是一步民事法律还是行政法律？

答：显然《物权法》是一部民事法律，但是《物权法》有一个特点，《物权法》是一个强行法，它有强制性的。

问题 7 ：街道办事处、居委会将小区公共房屋如自行车棚等租给外来人员居住是否合法？

答：小区公共房屋属于全体业主所有，街道办事处和居委会是无权处置的。 问题 8 ：小区外来车辆进入适当收费是否合法？

答：最好是物业公司和业主委员会或业主大会进行商讨，而且它的利益分成大家也可以进行约定。

问题 9 ：捡拾物品人将物品归还业主时，是否有权向业主索要报酬？ 答：《民法通则》可以解决这个问题，失主应当支付相应的酬谢的。 问题 10 ：《物权法》里面 “ 不得以放弃权利不履行义务 ” 针对的是共有部位的义务，如拒不履行就会承担相应的责任。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。如果拒不履行，至少受影响的其他业主有权利通过诉讼或者其他方式解决，物业公司可以根据管理规约来行使相关的权利。

问题 11 ：高层建筑 4 层以下无电梯，并设立独立单元，不用电梯业主同单元的业主是否交纳电梯费？

答：在《物权法》出台以前，我认为这个问题是一个比较难办的问题，但是《物权法》出台以后，已经比较明确了，这是非常清楚的，这属于共用部位、公摊部位的费用，有约定的按约定来处理，这个事情完全是可以约定的，关键是

和谁约定，怎么约定才有效，没有约定的，就是按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。这可能不公平，他不使用电梯，但是如果没有约定的话，这些业主将按照他自己的专有部位占建筑物面积的比例分摊，就是说他应该承担电梯费。

问题 12 ：本小区有地下停车位且数量有余，可否取消地上停车位？ 答：地上停车位是建在什么地方的，如果是规划道路上的，应当属于全体业主所有，全体业主有权做出决定取消它，或者继续保留它，而且它使用的收益有权利进行约定，或者直接归属全体业主所有。我想这个问题确实涉及到一个小区全体业主行使权利的问题。

问题 13 ：小区的违章建筑已形成的谁来负责，如何管理，未形成的谁来阻止？物业公司无权停工、停电、停水，又如何阻止？

答：已形成的违章建筑由违章建筑的实际建造者承担责任，未形成的物业公司肯定有职责，物业公司有对社区里面的秩序包括整体的物业功能，其实违章建筑有可能影响这个功能，违章建筑有可能影响整个小区的建筑布局，甚至影响旁边建筑的功能，所以这些东西物业公司如果不来管理，肯定是不妥当的。我认为，在这过程中，物业公司无法用停水停电停工来解决，可以采取如下两点：第一点，是要尽到形式上的举证义务，我们没有强制力的话，我们可以发函、可以举证，可以采取拍照、留取证据的方式来证明物业公司尽到了物业管理的职责。物业公司确实在这方面不应该有有强制力，违章建筑的拆除应该由相关的行政部门来处理。

问题 14 ：公有出租房屋在商业住宅开发过程中，承租人拒不搬迁达不成补偿或安置协议的，出租单位可以无协议而终止租赁关系吗？公房以外自建房是否给予补偿？公有房屋承租人享有哪些权利，使用权、居住权的具体含义是什么？ 答：我在天津也承办过一个大型的拆迁案件，北京的也有，天津的公房承租是等同于房屋被拆迁人，但是他拿 90% ， 10% 给国家，除此之外他所有的权利义务和被拆迁人是对等的。北京其实就是 100% ，公房承租人其实和被拆迁居民从主体上权利义务是完全对等的。如果拒不拆迁，目前来讲在北京强行拆迁早就被禁止了，因为强行拆迁效果太恶劣了，如果达不成拆迁安置补偿协议，在经过拆迁正常市场评估以后，可以申请拆迁管理办公室 —— 房屋管理局下属部门的一个部门，进行拆迁裁决，一般在你审查了拆迁许可证的情况下，可以做出强制性拆迁的决定，目前在北京一般来说行政强拆已经很少了，一般来说是司法机关介入的拆迁。

关于出租单位可以无协议而终止租赁关系，我想这是公房出租的终止协议，这还是一个历史背景的问题，严格地讲，我认为这和普通的租赁关系是有区别的，这种单方的终止其实是没有顾及到原来的那种公房分配的国家制度。从法律角度上来讲，出租单位完全可以终止租赁关系的，而且承担违约责任，如果是我非想终止的话，但是这个事情没有那么简单，而不是法律问题能涵盖的，有时候涉及到一个房屋改革的问题。

问题 15 ：业主装修破坏房屋原有结构，相邻业主只反映情况，不提出诉讼，而政府部门相互推诿，物业公司如何处理为好？

答：这个情况比较普遍，包括拆承重墙的，我想拆除原有房屋结构住房，至少违反了这样几个规定：第一是国家强制性的建筑标准，这种承重墙是绝对不可以拆的，这种国标的标准其实就是一种强制性法规；第二，擅自破坏结构，至少违反了合同关系；第三，由于承重墙根据现在《物权法》的规定，它是属于共用部位，你破坏共用部位，实际上破坏了全体业主的权利。

所以相关业主只反映情况，不提起起诉，物业公司至少有发函告知的义务，因为物业公司和业主或者和业主委员会签定合同，其实是对共用部位的管理、维修，而不是说业主的专有部位，如果共用部位受到损失，物业公司必须要承担责任，必须要承担起提前告知、及时阻止、要求整改的责任。在此前提上，如果有业主委员会或者作为相邻的业主，可以配合他们积极提起诉讼，通过诉讼的方式来解决，我认为是最稳定的。

政府所谓相关部门的推诿，至少是房屋质量监督管理部门对这方面应当是有建议权利，确实这种私有房屋到了实际使用过程中，国家行政部门的进一步干涉的权利在这方面是比较弱的，它不能过多的干预民事行为，但是可以向政府反映，假设到某些方面比如说在阻止中需要政府公安部门的配合的时候，如果政府公安部门不处理，就面临着一些不作为的问题，其他行政部门、房屋主管部门对这个事情的态度也比较重要，但是主要的问题其实是业主来自我解决，物业公司对于公用部位的维护的义务只要履行到，我想这个事情等于说物业公司就履行了这种义务。

问题 16 ：请解释第 81 条业主可以自行管理建筑物。

答：这其实就是管理权的问题。第 81 条是这样规定的：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

我想这个没有太多的隐身含义，很简单，《物权法》首先是规定这是属于谁所有，在这个基础上，属于我所有，我可以委托，而且委托方式可以是物业公司，也可以是其他人，这个其他人讲的是他可以直接委托保安、保洁，就是分项的管理。另外一点，这个事情我可以自行管理，我自己的预测有可能发生在高档小区、高档别墅里面，人数少，不需要物业公司管理的，或者说我独门独院，与其他相邻关系结合比较弱的地方，他自我管理有一个现实基础。

物权法对物业管理的影响

毕文强 ：大家下午好，我叫毕文强，现在从法律主体上来讲，我还是北京市忆通律师事务所律师，我们 3 月 22 日 正式审批下来北京市盛廷律师事务所，我在那里担任管委会主任，在此先声明一下。

今天很高兴在下午这一段时间里跟大家交流一下物权法和物业管理方面的法律知识。我在中午休息期间看了大家一些问题，感觉很有针对性，大家都是物业公司的老总、经理，作为物业来讲应该比我更内行，所以今天我们大家是在这方面互相交流一下观点和看法，一会儿我讲的不对的地方请大家批评指正。 《物权法》今年 10 月 1 日将正式生效，现在已经颁布了，这一个期间是一个逐渐消化和大家认识《物权法》的过程。对于我们物业管理，我认为，一言以蔽之，区分建筑物所有权将是物业管理里面或者《物权法》出台以后对物业管理产生的至关重要影响的一章。所以，我们今天着重讲一下针对区分建筑物所有权产生的一些法律纠纷，可能和以往出现不同的结果。下面我就结合一些以前发生的案例和大家进行共同交流。

物业管理是一个新生事物，它的产生以及目前逐步地完善仅仅是短短几年的时间，在这个过程中，我们每个人怎么去看待物业管理，怎么去看待物业，怎么去看待我们相关的法律法规，我想都不一样。从物业公司眼里，我认为物业或者物业管理着重的就是它的市场，这种市场行为就是它分析成本和收益，如果它的成本大于收益，那对于它来讲就是一个经营上的失败，反之它就有必要留在社区或者写字楼里面继续提供服务。

从我们房产律师眼里的物业管理，我们认为它是一个新的法律关系，最重要的是如何界定它的权利和义务。业主眼中的物业管理，我想就是为他们的生活提供方便，所以他急需的是服务。《物权法》在这方面特别是区分建筑物所有权，它应该有了一个较为明确的界定，坦率地讲，如果《物权法》对于我们现在的物业纠纷有实践操作性，还不如说它在指导方面或者在整个的处理原则方面有更大的进步。

下面我讲的内容分成四部分：第一，关于物业管理的相关背景及现状；第二，物业管理纠纷多发原因及其特点；第三，《物权法》对物业管理的影响；第四，目前我对物业管理的一些观点。讲完之后我们对物业小区里面出现的现实性问题进行一下沟通，解答一下问题。

（一）物业管理的相关背景及现状

前不久有一位新闻媒体记者给我发了一个案例，这个案例是在宣武区法院，有位业主在入住以后他把自己的房屋增添了一个防盗门，把过道给占用了，在这过程中，他的隔壁邻居感觉到非常不方便，于是起诉隔壁邻居，法院的判决是这样的，它认为现在这个公摊部位是属于物业公司的，所以他应该找物业公司，然

后这个业主他的诉求就被裁定驳回了，就是主体不合格，在这过程中，业主又准备起诉物业公司。

我对这个问题的观点非常明确，在《物权法》没有出台之前，像这种基本的相邻关系我也完全可以起诉业主，而且在判决里面，明确是这样定的，说这个公共部位是属于全体业主所有，所以你一个人起诉他不合适，而且是属于物业公司管理的，所以你去起诉物业公司，我觉得这个逻辑上就是不成立的。所以我们有必要对物业它到底是谁的，这个权属、它的来龙去脉进行一下简要的介绍。 “物业”本身来源于香港的方言，香港李忠耀大法官对物业的表述是比较经典的，就是单元性的房地产，包括地产和房产，它们可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇，所以物业的概念是非常宽泛的。中国的物业是非常复杂的，区分建筑物所有权在日本是比较完善的，通常一栋楼就可以是单独的一个小区，楼与楼之间的联系，公用设施、管道接轨是可以单独分开的，所以在这方面产生的纠纷是比较少的。我为什么这样讲，是因为到以后的分期建立的小区，成立业主委员会，会产生许多实际上的困难。

这是我接手的一个案子，为什么讲这个案子，是因为物业背景比较复杂。这是号称离天安门最近的一个大型的危改回迁小区，这个小区是 1996 年建设的，当时拆迁户一共是 1500 户，加上商品房用户大概是 2500 户左右，小区共建 18 栋楼，除了 10 栋楼为商品房，其余 8 套是危改回迁居民。问题就来了，在进行拆迁的时候，是由当地有关领导在小区进行了动员大会，他们要求按照《北京市公有售房出售管理办法》进行危改回迁，业主也就积极地参加，开发商就按照这种开发模式进行了销售，业主就回迁，最初是由开发商下属的物业公司来进行管理的，收费标准是按照 196 号文件，就是由售房单位和回迁居民共同交纳费用。

到了前期物业公司开始收费时候，问题就来了，它要求业主要改变收费标准，按照经济适用房的标准来收取。所以这个官司一直持续打了 3 年了，业主的观点很简单，我是回迁居民，而且当时的政府政策是按照回迁政策进行的，所以这个房屋是房改房性质的，不是普通的商品房，它的物业收费标准不能按照现有的物业收费标准来进行，如果按照 196 号文件也没有问题，但是主体上一定要分清楚的，那就是售房单位或者原来的公有住房所有单位和单位员工或者是回迁居民共同来承担。

这里面就包含了 6 个主体：政府为了加快城市的建设，主导了整个的回迁；开发商是积极地配了和政府，这之间是享受了政府给它的优惠政策，土地出让金应该是以划拨土地的形式等种种方式来推动整个城市的建设。前期物业公司的入住是案件中比较关键的一点，随后就在政府的主导下成立了管委会，后续的物业公司是一个真正的商业化运作的公司，来进入小区，等新旧物业公司进行交替的时候，麻烦该来了，它不承认以前的这种约定了。

在这个过程中，我们在打这个案件的时候，对方提交了一份证据，就是物业公司以当地政府的名义向北京市发展改革委员会和北京市物价局提了一个报告，认为现在我们这种公司是按照公司法组建的商业机构，我们必须要盈利，所以我

们不能再按照回迁居民的每户每月 8 块钱来收取，要求按照经济适用房的标准来收取，政府也就答应了，所以以后纠纷就来了。业主就不服，说这个问题我们房改房和商品房的性质本来就不一样，原来有历史背景的政策依据倒随着时间的推移它就改变了，这个改变的成本由业主来买单或者由回迁居民来买单显然是不公平的，也不合理的。前天我在二中院又和对方的物业公司老总和律师也见了一下面，对方物业公司的态度也是非常无奈，他说如果不是政府强压着让我们在这个小区提供服务，我们早就走了，我们的成本不够，我们的收益根本不符合成本，从 2003 年以来根本就没交纳过物业费用，所以到现在为止我们还必须提供服务，这就是一个现状。

所以我的建议，这个问题其实不是一个简单的物业纠纷问题，它有很深的历史背景，它是随着中国房改制度的发生完善过程中的一个产物，所以你如果单纯地头痛治头、脚痛治脚的做法，用法律很武断地起诉到法院，然后由法院来判决必须按照现有的物业收费标准来进行收费，这势必引起反弹，因为它里面本身就隐含了一些不公平的因素。

所以，如果解决不了这几个核心，小区房改房的性质，或者这个小区物业的性质决定了这个小区物业管理的性质，你如果解决不了这些，那么转型的代价由谁来买单，你就无法界定，到底是由业主或回迁居民，还是由物业公司，还是由开发商，还是由政府。这一点我想它真的是社会问题，还不是法律问题，我们需要用法律手段逐步地来解决和完善，所以在二中院我给法官提了一个建议，我希望法院能够以建议函的形式督促当地政府来解决这个问题，现在法官也在考虑，因为又等着另外一个行政诉讼，也就是说我们对政府的一些做法已经提起了行政诉讼。所以说这个物业纠纷从 2003 年开始起诉到现在，还要继续进行，进行到什么时候，我也不知道，但是我想从我们律师角度来讲（我代表的是业主），在同情物业公司的前提下，业主的权利或者回迁居民的权利一定是要解决的，政府这里面一定要表态，原来的开发商也一定要解决这个问题或者正视这个问题。 所以说，物业公司在进行开拓市场的时候，应当了解我们即将进入的是一个什么性质的小区，或者说这个物业是一个什么性质的物业。我概要地分析了一下，根据我承接的案件，可能有以下几类，分类未必很科学，请大家参照：第一是危改回迁的小区，第二是单位公房小区，还有经济适用房、普通商品房、高档公寓、别墅小区，还有写字楼。之所以这样分类，确实物业的性质有时候会影响物业管理的模式，像危改回迁小区，没有原来的开发商或者说没有政府在某些政策上积极协调，你这个物业管理可能就是矛盾不断、纠纷不断。

至于高档公寓的小区，你完全参照现在的市场定价，我经历的小区，有的是每平方米 8 美元，这是我听说最高的，还有每平米 8 块钱、 4 块钱、 3 块钱，已经是较为高档的了，所以它就很好解决这些问题。至于单位公房小区，确实比较错综复杂， 就是一栋楼里面有一部分是单位公房，有一部分是商品房售房的性质，就是它空余的房屋又卖给了社会上的人，所以在这个过程中，你去收费的时候，单位公房可能是我集体地来解决这个问题，甚至说我就不交物业费了，所有的物业费又分摊给按商品房购房的业主，这是现实存在的一个情况。我自己一个推测，这种小区的纠纷会越来越多，可能最初的某些业主要查物业公司的账。

我们简要地把物业的来龙去脉介绍了一下，提到物业的性质，不能不大体地了解一下中国的住房制度改革，我们大家都知道，我们是社会主义公有制，是以社会主义公有制为主体的多种经济共存的一个经济体制，所以它逐步市场化的过程中，我们的住房改革其实也是在一个逐步完善的过程。最初我们就没有私房，住房分配制度是低租金、实物配给，它建立的就是计划经济体制，房屋本身价格非常低，因为土地是没有价格的，土地是国家所有的，所以在这个过程中，土地的稀缺性是体现不出来的，所以也就没有所谓的房价之争。

在这个过程中，我们在逐步推向市场的时候，就出现了大体的这样几个阶段：邓小平 1979 年开始讨论房屋可能买卖的问题，于是从 1979 年到 1985 年国家正式允许住房商品化政策，揭开了中国城镇住房制度改革的一个序幕，但是它这个试点售房很快就结束了。到了第二个阶段，过犹不及，一开始卖房的时候，进行商品化运作过程中，出现了一些不理想，它是在几个试点城市里开始的。第二个阶段就是提租补贴阶段，从 1986 年到 1990 年，这个阶段运行了一段时间，与中国的经济，当时是通货膨胀，与经济结合起来了，也产生了一些影响，所以就进入了第三个阶段。第三阶段再次强调还是以售代租，它在逐步调整，目的是逐步实现住房商品化，发展房地产业， 1991 年的时候发展房地产业开始正式提出来了。到了 1994 年、 1998 年，它是一个全面推进的阶段，商品房开始逐步占领整个市场。到了 1998 年 7 月到现在，建设部有一个会议，某位重要领导说我们停止住房实物分配，实行住房分配货币化，这里面的隐含之意可能慢慢全都推进商品房进程。现在八部委出现了宏观调控，有的在学术探讨上认为我们的商品化程度已经非常高了。

讲这些东西，目的在于我们要了解我们的物业性质，中国的房改制度决定了我们这种小区的性质是千差万别，你的物业管理也不可能是一个模式，你要根据物业的性质来解决不同的问题。所以，我们物业公司在进入建筑物的时候，一定要谨慎，首先进行必要的市场调查，我认为这是必不可少的。

我们需要了解一下北京的管理现状， 1998 年以来，截止到 2006 年 4 月，北京居住小区已达 3130 家，这是我在网上、报纸上当下来的，这个数据的来源其实是对新开发商品房的一个统计，如果加上原来存在的小区，北京将近是 6000 家社区。到 2006 年 4 月，物业管理公司到了 2751 家，物业管理协会马上就会成立了，因为我们的物业市场已经成了一个庞大的群体，它的经济量足以使它成为一个行业了。相比来看，我们成立的业主委员会当时只有 300 多家，从前年我就开始关注业主委员会成立的情况，其实是非常不理想。业主委员会成立不了，我们区分建筑物所有权里一个重要主体就没有办法发挥它的职能，所以产生的物业纠纷如何处理，我认为《物权法》目前也没有办法解决的。

（二）物业管理纠纷多发原因及其特点

纠纷是逐年递增的，从 2003 年到 2004 年、 2005 年，这一个梯度几乎是翻倍地递增。 2003 年北京 5 个法院共受理的物业管理纠纷案件是 1530 件，到了 2004 年就达到了 5300 件， 2005 年就有 7600 件了，至于 2006 年现在

还没有一个比较科学的数据统计，我估计绝不在这个数据之下。我相信在座的诸位都有过可能作为原告或被告的经历，也有过多次去协调业主之间纠纷的经历。 再说一下规范物业管理行为的法律法规。目前的法律法规，我们出了《物权法》，我想各位来这儿听课或想了解情况，就是想了解《物权法》出台以后物业管理出现的纠纷如何处理，或者我们现在存在的一些情况有没有现有的法规。房地产本身它的起步就是一个非常短暂的过程， 20 年多的时间，物业管理也是一个非常短暂的过程，相信大家都知道 “ 物业管理之父 ” 陈之平 ，原来是在深圳万科，后来单独成为了一个物业管理咨询公司，我想他对物业管理有一个比较深入的了解。

从我们国家来讲，从 1994 年建设部颁发了一个《城市新建小区管理办法》，是最早对物业管理进行了相应的规定，其实它还没有脱离那种行政管理的色彩。到了 2003 年 9 月 1 日 ，国务院《物业管理条例》对物业管理基本的制度进行了规定，确定了物业管理的一个基础。《物权法》的指导性远远大于它的实践操作性，从我的看法上来讲，从现在到将来一段时间内，能够进行实务操作的，指导我们物业管理纠纷处理原则或者实际步骤的，还是《物业管理条例》。 《物权法》在这里面没有正式的提及，但是在最高法院在这方面的看法，说得非常清楚，就是它将以《物业管理条例》里作为处理物业管理纠纷的一些基本依据，如果与《物权法》不同的地方，参照《物权法》，或者执行《物权法》。 这是最高院的关于《物权法》出台以后物业管理纠纷如何处理一个基本看法。到了 2003 年，北京市高级人民法院关于物业管理纠纷出了一个意见，说实话，法院的这一个制度有人在向最高人民法院提出这个法律是不是违宪，但是它确实是在目前北京司法系统参照着，我看这里面的条文对业主委员会的一些主体进行了一些有益的探索，至少它是一个很重要的参照依据。 2007 年 3 月 16 日 《物权法》就通过了，它最重要的是对区分建筑物所有权进行了系统的规定。 下面我们说一下物业管理纠纷的类型。其实刚才那个案例里已经涉及到了，物业管理的纠纷是有一个比重的，造成纠纷的性质有 80% 是开发商遗留的问题造成的纠纷，我刚才为什么问大家交物业费的问题，有个老总说大部分都不交，其实我想不交物业费它是一个集中的体现，但是它后面的背景或者它后面的原因千差万别，非常复杂的。有的可能是开发商给他的房子质量出现了严重的问题；有的可能是他认为大堂里面原来说的是高档的电梯，结果弄的是国产的电梯；有的可能是认为邻居家养的狗干扰了他正常的生活；还有的可能是他觉得物业公司的哪些服务没有给他提供到位；甚至再退一步讲，还有的认为没有给他家做一些必要的服务，专有部位方面的服务，所以他认为你没有给我家本身没有提供服务，我干嘛给你交物业费。这里面包含了各种各样的矛盾，有的是业主的误解，或者业主对权利义务认识得不清晰，也有的是物业公司确实不到位，更多是开发商遗留的一些问题要由我们来扫尾，要由我们来解决这些问题。

所以，关于管理类型，物业公司和业主之间直接的纠纷，其实并不是很多，体现在物业费纠纷它只是一个综合的体现，还有一点，业主和业主之间的因相邻关系发生的纠纷非常多，现在其实是一个越来越普遍的趋势。从社区来讲，我记得北野先生曾经说过，社区里面最重要的业主要学会做业主，这可能是一个终极

性的课题，为什么这样讲？我们最初的小区不完善，可能带来的和物业公司之间的纠纷，再往前推一下，有可能是和开发商之间的纠纷，甚至是和建筑公司之间质量问题的纠纷，到最后还是一个我们如何和谐做邻居，和业主之间如何处理我们问题的这种类型的纠纷。这些问题都是在短时间内聚集在了一起，不好分清，所以我们认为物业管理问题复杂也就复杂在这个地方。

业主和业主组织之间的纠纷现在不显现，因为业主委员会成立的才有 400 多家，但我已经遇到过了，就是我们在进行业主委员会成立大会这个法律专题讨论的时候，我直接遇到了两位业主委员会主任，一位是据他所讲是被阴谋性地赶下台了，在所谓的物业公司主导之下；另外一位确实是业主之间产生了比较尖锐的冲突，认为业主委员会的主任没有顾及到大家的权益，擅自处理了一些涉及到公共性实务的问题，所以，依照业主委员会的程序把他给罢免了。这里面孰是孰非，也确实不好定论，但是我相信业主和业主组织之间的纠纷将来也会越来越明显。

至于业主因违反行政管理秩序或者不服行政行为而发生的纠纷，这其实也是物业管理逐步完善过程中一个必然现象。像我刚才讲的那个小区，我们就对发展改革委员会还有其他几个相关的政府部门包括当地政府，提起了行政诉讼，因为它里面的一些具体的行政行为确实没有顾及到原来的房改政策。另外一点，像擅自变更规划，我们可以采取的方式就太多了，包括物业公司，如果是大业主侵犯小业主，物业公司积极配合的情况下，还有业主直接去向行政主管部门投诉，比如说规划委就有这方面的权利或者有这方面的责任去督促改正，像质量监督站之类的，它对房屋的质量有义务进行监督，在没有竣工验收备案之前，是不能交房的，这些事情行政管理部门是必然要介入的。在交房纠纷中，我们也遇到了好多开始起诉行政部门行政不作为的一些诉讼，这些诉讼有可能随着业主入住成为真正的业主以后诉讼仍然在延续。

刚才讲了最高法院它处理这些物业管理纠纷的一些法律适用原则，相邻关系主要是通过《物权法》的规定或者是《民法通则》的规定进行调整，业主之间的关系是通过《物权法》有关建筑区分所有制度来进行调整的，但是最重要的一点是业主和物业服务企业之间的纷争，多通过《物业管理条例》进行调整，物业管理条件与《物权法》规定不一致的地方，是按照《物权法》规定进行解释，或者参照执行。我们对物业管理的性质进行了分析以后，就应该知道这个纠纷的性质是属于哪种性质，将来讲到区分建筑物所有权的话，它包括三个部分：一个是专有部分，一个是共有部分，另外一个是成员权纠纷的问题，那么专有部分的纠纷、共有部分的纠纷和成员权方面产生的纠纷在实体案例中如何适用，我们一会儿会涉及。

《物权法》第 6 章叫 “ 业主的建筑物区分所有权 ” ，一部法律每一个字都有它的道理，它不叫建筑物区分所有权，它叫 “ 业主的建筑物区分所有权 ” ，但是我查遍了所有的《物权法》法规，没有解释什么叫业主，而且我看了立法组的观点也是说《物权法》的建筑物区分所有权更多的是针对商品房，我们这种危改回迁小区、单位售房、单位之间的公房在产生纠纷中，它是完全严格地适用《物权法》，这确实在实践中有待于推敲和商榷。

我们的第二部分主要是了解一下物业纠纷多发原因及相关的特点，开发建设遗留的问题我就不多解释了，因为这是一个客观现实，无法回避，但是还必须解决，解决的过程中前期物业公司与开发商有千丝万缕的联系，后来通过招标或者通过其他方式进来的物业公司，它仍然可能面临着解决这些疑难问题。这是一个现实，我们要进入这个市场，要提供服务，必须想到一个妥善的解决办法。第二个多发原因是我们要检讨一下物业服务公司，我们自身是不是可能服务不到位，服务行为不规范。坦率地讲，我认为这是一个现实情况，因为我们物业管理的行业从短短几年之内就成为这样一个大的行业，良莠不齐是在所难免的。我认为，它是一个逐步完善的过程，《物权法》给了我们一个契机，我们是从管理型到服务型，从转型期间我们可能创造一个新的自我，我们可能占领更多的市场。有句老话叫 “ 超越都是在人生的拐弯处 ” ，物业公司也是这样。

物业纠纷的原因第三个问题是业主大会、业主委员会组建难，与社区建设脱节。目前国家大力提倡和谐社区，但是和谐社区从哪儿来做，或者我们社区结构治理怎么去做，我查了好多研究材料，是政治学的研究人员还有一些法学的研究人员，他们对社区结构治理进行了一些非常深入的探索，但是有没有定论不好讲，因为社区这个新生事物太复杂了。我们里面的这些法律问题如果说单纯的是你的或者是我的，这个问题非常好解决，而一旦这些东西是我们大家的，是共有的，这就涉及到一个成员权的问题，涉及到一个组织的问题，而我们《物权法》出台之后，业主委员会的主体资格现在有没有，还是一个存疑的问题，随后我们会讲到，这里会引发很多物业纠纷。

我讲一下第二个案例，就是某小区成立业主委员会案例，这个也是我们接手正在处理的一个案件。这个小区其实已经建设了 10 年，一共是五期，现在已经卖了三期，四期正在销售，这是一个高档小区，号称是城市里面的庄园，所以它的物业费非常高，每平方米达 8 美元。但是业主一直认为，自己从一开始就生活在一个大工地上，一直在不断地建设，而且遇到了物业公司好多的服务不规范的地方，想成立业主委员会。在我的同事正式接手去操作的时候，之前已经成立过一次，由于开发商的不配合，没有成立，我们去做这件事的时候，遇到了几个具体的难点，业主委员会的筹备组不好成立，为什么呢？是因为居委会要有代表，开发商要有代表，业主代表也要选举产生，业主代表是有两种方式 —— 业主自荐、他荐方式，或者自荐加他荐这种方式的结合，来选举产生业主代表。然后由业主代表、居委会代表、开发商代表共同召开业主筹备组会议，宣告成立业主筹备组，报小区，然后正式按照北京市的有关规则成立业主大会。

但是第一步就难产，而且在这个过程中，小区办明确要求必须按照某些规定去做，但是一旦说落实到具体的规定上，哪一步哪一步我来去做，你总要告诉我吧，你告诉我然后我就去做，这个又没有。所以在开会过程中，就遇到了很多难题，甚至我们还邀请当地派出所的警察去参加，但是这样的会议，即便是居委会代表成员参加了以后，你让他签一个字，也是非常困难。更为重要的一点，即便这些都同意了，理论上还有一个投票权的问题，怎么去确定，而且预售的房屋、四期的在售商品房到底算不算投票面积，都是一个讨论的过程。我们当时请教了一下北京市建委绿管处的刘处长，他认为在这样一个密闭性比较强的小区，虽然分成了五期来建设，但是由于它的闭电站、所有的公共设施都是配套统一使用的，所以像这种情况，他们建议业主在分期成立业主委员会的情况下要慎重。所以，

业主委员会成立特别是分期业主委员会成立它面临的难题，《物权法》现在也没有解决。

政府职能缺位、体制不顺是居住小区物业管理纠纷得不到及时解决，这也是物业纠纷多发的原因，某小区的行政诉讼我们已经提起了两个行政诉讼，目前起诉到物价局和发改委的诉讼正在审理过程中，我们主要观点非常简单，在房改体制中政府的一些具体的行政行为如果是违反了原有的国务院制定的房改制度的话，产生了一些不必要的麻烦，或者产生了一些纠纷，仍然不能单纯地用法律去解决，政府必须出面来解决这些问题，因为你不可能说这个事情你倡导了以后出现了纠纷找不到这个主体，我觉得这是不合适的。

最后一点，法律法规不完善、不配套，也是物业管理纠纷多发原因之一。

（三）《物权法》对物业管理的影响

《物权法》最大的变化或者说《物权法》出台以后对物业管理最大的变化，就是建筑物区分所有权制度。

区分建筑物所有权制度确立了业主实行专有权利的限制，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第 70 条、第 71 条明确了区分建筑物所有权基本的原则，也就是说专有权、对建筑物经营性住房以外的共有部位享有共有和管理的权利，也就是说，他有了共有权利，还有一个是基于专有部分的基础上业主有了业主的成员权利，《物权法》对它的表述是共同管理的权利。 （第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。）

第二点，《物权法》以基本法的形式确立了社区的管理机构、管理权限，具体的条文是第 75 条、第 76 条、第 77 条、第 78 条、第 83 条，我认为它是通过法律的形式对社区一个基本的构架，构架是主体，主体包括了几项权能，还有这些主体之间各自的职责、权利是如何界定、如何划分的。

(第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。) 第三点，确立了对共有部分的权利义务，这一点是非常重要的。第四点是明确了道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房的归属和使用权利，我想这一点其实是和开发商有更多的关系，道路不是城镇公用道路，绿地如果不是城镇公共绿地和明确约定归属个人的绿地，都属于业主所有。所以这一点《物权法》对于定分止争，对于确定权属，有一个非常积极的作用。

第 74 条确定了车位的归属原则，车位是一个非常复杂的问题，其实涉及到开发商在建筑规划时是如何规划的，需要体现出一个权利义务对等的问题。在讨论中，如果开发商在交纳了土地出让金，而且没有将车库的建设成本摊入售房价格里，那车位所有权肯定归属于开发商的，所以这种情况如何界定不明确，所以《物权法》的立法技巧是归于通过约定附赠或者其他方式来确定归属，它把这个问题交给了将来的实践，我想关于物业管理、包括车位上的问题会出一些相关的实施细则，来界定这方面的纠纷。最后一条是确立了业主对物业的管理权，这一点应该说对我们物业公司是非常重要的，我们将来以后怎么和业主去调整我们的关系比较重要。

(第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。) 还有第二大部分是明确了相邻关系，第三大部分明确了共有关系。相邻关系其实在《民法通则》里简简单单的一条涵盖了所有相邻关系，在《物权法》里面对于这种相邻关系进行了非常明确的界定，我想它对解决业主和业主之间的纠纷，包括物业公司如何协调业主和业主的纠纷有一个比较好的参照。

我们现在从案件开始，物业管理纠纷案件的类型和相关案件，我把它界定成几个类型的纠纷，我认为主要是几类：一个是物业管理合同纠纷；第二个是业主

专有部分产生的纠纷；第三是业主共有部分产生的纠纷；第四是业主因为成员权，就是说成立业主委员会之间，业主和业主组织之间产生的纠纷；第五是物业公司在进行管理的时候，我们的保安有可能产生一些侵权问题，或者业主侵犯保安的侵权问题，还有我们物业公司在突发事件处理过程中如何把握主动，界定我们自己的权利义务的几个问题。

下面我们先讲物业管理合同纠纷案件的几个类型，最重要的是一个物业费用纠纷，物业纠纷应该说是最典型的集合了物业里面所有矛盾，但是物业公司有必要做一些说明或者说服工作。我们讲的这个案例是一个比较典型性的案例：张某与刘某是上下楼邻居，业主在自己专有部分里面进行了改造，一般来讲业主对自己的专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，这在《物权法》第 71 条有明确的规定，但是它有一个 “ 但书 ” 的附则，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。原告刘某在受到了楼上邻居张某改造的严重影响以后，迁怒于物业公司，不交物业费用，这种情况在现实中没有这么直接，但产生的可能性是比较多的。

在这种案件中物业公司确实应当进行一些详细的说明工作的，法律关系要界定清楚，从法律依据上来讲，《物权法》有了一个比较明确的说法，业主应当遵守法律法规及管理规约，业主对损害自己合法权益的行为可以依法向人民法院提起诉讼。在这种案件中，我想物业公司的处理方法是非常简单的，一定要说明确这种案件、这种改造产生的侵权事件是专有部分产生的纠纷，是业主侵犯了业主的权利，而不是物业公司管理不到位，在这里面唯一可能出现物业公司要承担责任的情况，就是说业主去向物业公司反映这件事的时候，物业公司不予理睬，或者不积极配合业主去执行管理规约。

谈到这儿，我们可以插一句话，我认为物业公司在某种程度上有点类似于政府，虽然我们现在说《物权法》里面是以物业管理合同要向物业服务合同转变，其实政府也是从管理到服务，叫有限政府。我们在这个社区里真正能够单独发挥功能的就是物业公司，它有专门的机构，它是一个组织，它有专门的人员、有制度去处理社区里的纠纷，因此它更像社区里面的政府，但是它的权力来源于业主的授权，像业主委员会我个人感觉像人大常委会，有这种感觉。

第二个类型是物业管理事实合同的案例，这个案例里面我们要解释的问题就是事实合同的问题，相信大家在所有进行过物业纠纷、参加的诉讼过程中，都会遇到一个问题，如果没有签定合同，法院通常也会判定物业公司事实合同成立，要求业主交纳费用。这个看似是有定论的，但是我想在这方面要进行一些必要的分析。物业公司如果没有和业主或者业主的代表机构 —— 业主委员会签定物业合同，在纠纷过程中其实仍然是非常被动的，虽然现在法院对于事实合同的认定仍然相当宽松，我相信在《物权法》出台以后，在进一步明确了业主的管理权以后，这种所谓的黄金时代将不再，因为会越来越尊重业主的选择权，因为第 81 条规定业主有权利选择物业服务企业或者其他企业进行管理，这个业主到底是业主全体还是业主实践中是不好操作的，(第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。)第 75 条对成员权的问题这类的决策《物权法》也做了一些不近人情的规定，待会

会逐一解释。(第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。)

回到事实合同问题上，它是要分条件的，从法理上分析，如果说我们以前签过物业服务合同，在合同到期以后，没有再续签，但是物业公司照常服务，业主照常交纳费用的时候，这个事实合同是成立的。所以，《物权法》出台以后，对于业主的委托管理的权利已经规定得非常清楚，它可以委托物业服务企业或者其他人管理。《物权法》第 81 条突出了业主委托权利，也突出了业主的监督权利，所以对于事实合同是慎之又慎。但是如果说是事实合同没有被认定会出现什么情况，那么物业公司仍然可以依据自己提供了服务向业主主张相关的费用，但是这时候从法律角度上来讲，举证责任必须要提出非常细致的、充分的证据来证明自己提供的相关的服务，包括你产生的服务成本，所以说在物业公司角度上来讲，签定物业服务合同是相当重要的。

我今天在 MSN 上还和另外一位律师沟通，他买了一个二手房，签定的合同是从 2007 年 1 月 13 日 ，他入住可能是晚了，正式交付最近才开始交付，物业公司要求他交纳费用，他认为交纳费用应该从正式交付钥匙时开始，先不说对与错，在没有达成协议的时候物业公司采取的一个办法就是停水停电，这个做法显然是错误的，我对这位同时提的分析建议很简单，因为停水停电是侵犯了业主的权利，拖欠物业公司的费用是违反了物业合同，是一个违约行为，一个是侵权行为，一个是违约形式，建立的法律关系是不一样的。所以物业公司在任何一个情况下停水停电只能是适得其反，造成更多的负面效应。

还有一个类型纠纷是业主或者使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷，最典型的是一个车位问题。物业管理公司通常会经营着地上车位或者地下车位，车位有可能是外来车位的管理，有可能是业主的车辆，在车辆丢失以后会出现什么样的情况，这个问题相对来讲是稍微复杂了一点，我简要地说一下。

假设一个大厦有一个停车位，有外来车辆，在停车以后车辆丢失，物业公司应该承担什么样的责任，法院的认定是属于，如果这个合同是车位使用合同，那么物业公司不承担责任，如果是保管合同，物业公司将承担车辆丢失的责任，关键是什么样的方式才是保管合同，什么样的方式是车位使用合同。保管的法律构成要件是，它要有一个占有的转移，假设我的手机交给你保管，我至少把手机交付给你，才形成一个保管合同。如果我没有把车辆钥匙交付给你，或者我作为业主你物业公司没有给我发放特殊的通车证，然后在进车或者出车的时候没有对通车证进行检查，没有这道程序的话，它不应该是保管合同，应该是单纯的车位使用合同，在这个过程中，你只要履行了你车位的使用合同里面相应的义务的话，你不应该承担车辆丢失的责任。所以，《合同法》第 365 条有明确规定： “ 保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。 ” 有一个相反的案子，就是业主车辆丢失案例，我简要把这个案例说一下。李某购买了一部新车，每晚停在小区内，按小区物业公司的规定交纳了停车费，申请了停车证，就是由物业公司核发的停车证，还有专用车位。在某晚李某的车辆

丢失以后，他认为物业公司是作为管理人应当承担责任，起诉到法院，法院的认定非常清楚，由物业公司来承担赔偿责任。为什么？就是因为他申请了专用的停车证，而且是由物业公司核发的停车证，并且交纳了物业费用，这种合同行为形成了一个车辆保管的行为。也就是说，你进出都要由保安检查你的专用停车证，这种情况下，如果车辆丢失，我们可以从逻辑上推理出来，你的监管是不力的。 这里面有一个核心问题，法院在审理这类案件的时候，它首先要界定这个行为的性质，到底属不属于保管合同，只要是保管合同的话，我不管你什么原因，只要丢失，你一定要承担责任，如果不是保管合同的话，那没有关系。物业公司在监管上一个小区几千户最好采取什么样的方式，是采取保管的方式，还是采取使用的方式。还涉及到一个问题，在车位使用的时候，如果车位的所有权是属于业主的，我们物业公司收取的停车使用费它如何去使用，大家一会儿还可以进行沟通。这个案例里面最重要的一个问题是，我们物业公司一定要搞清楚，保管合同和车位使用合同是千差万别的，可能你的收费标准都差不多，或者保管费用和车辆使用费用到底有多少区别，我还不太清楚。所以说，物业公司至少对保管合同在实践中再留意以下，哪种情况下的法律关系对我们更有利，或者更符合双边的权利义务，这是需要探讨的。

《物权法》它是一个基本大法，也不可能涵盖所有纠纷的解决办法，比如最近发生的四川的 “ 最牛钉子户 ” ，大家是高举宪法和物权法，结果江平先生在解释这个现象的时候，他是根据法律的精神解释了一下《物权法》，《物权法》并不是绝对地禁止所有的拆迁，这里只是根据法律的精神进行了一些解析。所以我想关于《物权法》对于车位的问题除了这方面的规定以外，涉及到属于业主全体拥有的部分进行经营的时候，它还是有一个比较新的突破。 讲这个之前，我们先讲一下公用部位、公用设施方面的纠纷。公用部位、公用设施方面的纠纷，我认为将来会越来越明显，最重要的几种情况，一个是擅自变更规划，还有侵占公用部位的几种情况。

在北京二环以内有一个大型的商住两用的楼盘，这个楼盘是一个回字型，地下结构是相连的，从目前关于建筑物的规定上来讲，它是一栋楼。这栋楼的南楼是商住两用的，西半部分是属于住宅，大概是 175 户左右，东半部分是由一家大公司完全买下来了，它们中间有一个通道，通道有四组电梯，还有一个公共走廊。在大公司买下来以后，它就马上把这个消防通道锁上了，把公共的部分就成了一个密闭的空间就放前台，整栋楼就放前台，这里面消防通道以东的部分是四组电梯，南北都是两部电梯，原来是属于大家整栋楼的公摊部位，就由这个大业主独享了。

业主知道了以后就提到了法院，目前来讲由于没有业主委员会，个别业主已经联合起来他所知道的业主对这个大业主进行了诉讼，法院目前最近还没有出结果。但是这种情况应该是由来已久，从理论上来讲是大家的，可以写个等号，谁的也不是，它有一个主体缺失的问题，所以才会出现擅自变更规划的可能，因为没有人去监督，业主目前最重要采取的方式是要求行政部门来行使权利，但是这种效果目前来讲并不是非常明显。

对于侵占公用部位的事情，应该说是和擅自变更规划的情况相辅相成的，对这种问题，如果是开发商侵占了共同的部位，那么业主可以直接起诉开发商，如果是大业主侵犯了小业主的权利，或者说有一个单位是商住两用的，这些住宅又组织不起来的话，这种侵权的解决就变得非常困难。但是，业主有可能在对抗大业主的时候，会出现问题，这个时候物业公司怎么办？物业公司有什么样的权利和义务？我想这里面是比较清楚的，它和相邻权的纠纷性质应该是一样的，物业公司是有权力要制止的，如果你没有行使相应的权利义务，有可能会被业主连带进行诉讼。我想这个问题物业公司是处于一种比较尴尬的问题，都是我的客户，都是业主，如果一个业主侵犯另一个业主的行为，我物业公司如果积极干涉可能不妥，不干涉更不妥，怎么去处理？其实这里面就涉及了一个问题，建筑物区分所有权里面最核心的一点就是成员权的问题，我们在实践中现在不好解决，业主委员会没有实体化，业主委员会没有发挥它应有的作用。如果业主委员会按照法律规定能发挥它的权利和义务的时候，这些事情完全由业主委员会内部处理和解决，物业公司完全处于一种配合或者协助的地位。

现在《物权法》对这方面倒是有了一个比较明确的规定，对侵占通道等损害他人合法权益的行为，业主大会和业主委员会可以要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼（第 83 条）。对于这一条最高院有着一个比较细致的解释，到目前为止我们赋予了业主大会和业主委员会的权益，并没有赋予它诉讼主体的资格，对于有没有诉讼主体的资格，还待讨论。

刚才探讨了停车费的问题，其实停车费或者公用部位分摊及收益的问题，是一个非常典型的问题。前几天，中央电视台对于电梯广告目前面临的局面以及应当给谁，谁来和广告公司签合同，进行了一些分析。我想这个问题在《物权法》里面是一个亮点或者是做得比较好的一点。首先，公用部位和公用设施、设备其实《物权法》里面解释是建筑物及其附属设施，它的所有权是应当归业主全体所有的，这个是没有问题，规定得非常详细。另外一点，大家对于公用部位的分摊和收益，有约定的按约定，没有约定的或者约定不明的按照业主专有部分占建筑总面积的比例确定。这里面隐含了一个什么前提，我们可以对公用部位产生的收益进行约定，当然对公用部位产生的费用分摊也可以进行相应的约定。 下面我们结合几个案例对这个事情进行深入的探讨和分析。广告公司把一部分广告费给了业委会，结果招来物业公司的不满，将电梯广告全部拆除，为此广告公司将物业公司和业主委员会起诉到了法院。双方的观点很明确，广告官司认为物业公司这种侵权行为使它的广告无法投放，它已经交纳了广告费；物业公司的观点也比较明确，就认为这个广告它已经得到了业主委员会的授权，而且这个实际操作也是由它对电梯进行管理的，因此这部分收益应该归物业公司所有；业主委员会认为电梯应该是我的，是我们全体业主的，所以电梯产生的收益是全体业主的。

这个事情我的观点很明确，其实在《物权法》出台之前，关于电梯等公用设施设备产生的收益规定得非常明确，是进入公共维修资金，也就是属于全体业主所有，这个是比较清楚的，但是我们实践中，好象都归了物业公司。物业公司可能拿到广告费，我想社区的业主早晚会对这个事情是要有一个说法。但是《物权

法》里面倒是有了一个新的亮点，是可以进行约定，这一点非常好，我们物业公司可以和所有的业主或者业主委员会进行约定分摊。或者从业主角度上来讲，不一定觉得这是一个好规定，但是我认为从持中的一个角度来讲，能够有效地发挥物能的效用，像我讲的那个小区，由于回迁居民和物业公司产生纠纷以后，这个楼梯广告就空着，因为只要说了广告，业主就会把它拆除，如果是业主的话，广告费用肯定是不会交给业主的，交给物业公司，物业公司还要向回迁居民要物业费用，所以说这里面产生的纠纷，我就不让你使用，因为这是我的。所以我想产生这些纠纷的唯一的一个结果就是大家都受损失，物业公司受损失，因为物业公司还有很多物业费用收不上来；业主也受损失，这是我们业主全体所有的财产，我们这个财产本来应该升值和增值的，结果现在广告位空着，每迟延一天就是我们的损失。

所以说，《物权法》出来以后，关于约定的问题，我想是物业公司可以充分发挥主动性或者积极推动物业公司去经营社区的一个好的方向，因为这样等于说我们在立法上也是支持物业公司和业主积极地去探索如何经营社区，如何把社区搞得更好，我们大家想想办法把钱赚到手，但是这笔钱在没有约定之前，是属于业主所有的，这是毫无疑问的。

案例：某物业公司由于在公共电梯间招贴广告却不公示收益，被业主起诉到法院，北京市宣武区人民法院判决业主胜诉，责令某物业公司立即在其管理的小区广告栏公示广告费的收益账目。这肯定都是在《物权法》出台以前，我想不管是出台之前还是之后，这个事情一直是比较明确的，只不过我们物业公司在操作不规范，或者说它是一个沿袭的过程，县官不如现管，为什么我说小区的物业公司有点类似于小区的政府，就是我现在是能够支配着小区的物的，我对小区的物进行管理的，有专门的机构，有专门的制度，来保证行使这方面的权利。从基本的权利义务上来讲，这笔钱将来仍然有可能会被提起来，会被重新算一下，这笔钱应当是怎么用的，我想这一点是需要明确的。

共用部分产生的纠纷我们就说到这儿，还有一个专有部位使用产生的纠纷，其实在前面已经说得比较多了，要注意一点就是不当使用中的纠纷及处理。

我曾代理过一个案件，某小区其实是在西客站旁边的一个小区，这个小区是一种三角形的， C 座的业主从 16 层开始以上把烟道全拆了，因为厨房的烟道是 0.8 平方米，正好是一个冰箱的位置，把它拆了以后放一个冰箱正好，因为烟道放到那里也没有用。 16 层以下的也拆了，业主之间签了一个协议，就是我们大家都拆了， 16 层以上一直到 23 层中间有几户拆了， 16 层的业主是我的当事人，他开始了比较麻烦的诉讼过程。

在他介绍过程中，我们了解了一个背景，前面几层在拆除的时候，他找过物业公司，物业公司没有处理，于是又起诉到法院，法院压了一下， 16 层以上的几个业主在和他协调，在协调的时候他们众口一词也一直在埋怨物业公司，是因为物业公司没有明示，他们认为 16 层以下的都拆了，而且他们三五户之间还结成了一个联盟，就是对 16 层没有理睬。这种情况出现以后，我们再去找物业公司协调的时候，物业公司非常客气，说这个事情不是我们管的，你可以直接起诉

他们，然后我们在找到对方业主的时候，业主对物业公司非常不满，这种事情本来邻里之间不应该搞成这个样子，如果是早告诉我，有这么多麻烦，我就不拆了。 到了法院，和法院沟通这个情况的时候，他说这种案件已经起诉过一次，如果物业公司及早介入，按照管理规约，明确所有业主一定不要拆除，如果拆除的话我可以以物业公司的名义起诉，这在物业管理规约里已经约定得非常清楚了，其实你如果不起诉，你也应该起到一个真正的告诫作用。所以现实中，物业公司没有采取任何手段，业主起诉了楼上的业主，法院判决我们胜诉，而且在执行法院强制的情况下，烟道全部恢复，然后邻里之间关系搞得非常僵。

到最后还有一个问题，现在业主仍然拒绝交纳物业费用，他们认为这件事上不管是被拆除的业主还是我的当事人，他们一致地认为物业公司在这件事上做得不妥。所以业主专业部分使用方面产生的纠纷确实应当由业主自行来处理，但是物业公司的积极配合和根据管理规约的适当介入是非常重要的，因为《物权法》规定业主对于物业管理是有监督权的，在业主委员会没有真正成立的情况下，物业公司应当肩负很多责任，否则业主之间的纠纷可能会迁怒于物业公司，这是我实际的案例让我产生的一些看法。

关于社区成员权方面的纠纷和处理，目前还不很显现，刚才讲了有几个业主委员会主动罢免主任，还有一个是在他去德国出差回来以后，在新闻发布会上就直接说他的主任职务就没了，这种情况还是比较少的。业主委员会与物业公司的关系我刚才类比了一下，一个是人大常委会，一个是政府，实际行使管理权力的其实物业公司没有业主委员会的配合或者没有一个对等的主体，你有一些矛盾只能是由物业公司来解决，所以我认为物业公司积极促动业主委员会成立，对物业公司是一个利好，而不是一个负面的效果。

我相信在所有的小区里面，物业公司对于成立业主委员会至少是持谨慎态度的，但是业主委员会成立了以后它还是要依靠物业公司对社区进行管理，现在已经到了一个高度专业分工的阶段，物业公司的管理其实包含了对物的管理，对人的服务，对秩序的管理，没有一个专业的物业公司，小区可能就是一盘散沙，会给小区业主的生活造成很大的影响。反过来也是一样，没有业主委员会物业公司它要直接面对许多业主之间的纠纷，你要去协调处理，如果有了业主委员会，而且业主委员会是实体的话，我想这个事情这就属于社区治理结构中慢慢能走向一个比较和谐完善的方向了。

我们先讲一下管理权的问题，管理权力实际上来自业主的委托，所以我们必须要明确的这个委托其实是可以撤销的，这个委托它含有监督权在后面。物业公司在具体的管理职责上应该分为这样几点，从《物权法》的表述上是建筑区划内的建筑物及其附属物，这里面包含了物的管理，从物的功能角度上来讲，其实就是维护、保养、修缮，从物的区域环境角度，是火警和清洁。包括对人的管理， 人其实是两部分，一个是业主本身，另外一个是出入区分建筑物人的行为。 前几天《中国房地产报》就小区的管理进行了一个圆桌采访，关于门卫到底是如何看待外来人员的，做了一下探讨，里面有不同的观点。我的观点是非常清楚的，我认为小区的保安其实是一个 “ 准警察 ” 的职责，在相对密闭的小区

里面，对非小区人员的进入应该采取一个相应的严格的盘查制度，应该对外来人员检查他们的身份，因为小区的秩序、安全也是由保安人员来承担的。为什么叫 “ 准警察 ” ？因为我们不是警察，我们的权力来自委托，不是国家公权力，如果对方强行进入小区的话，我认为没有理由拒绝，但是要采取一种跟踪的方式，来确保业主的安全。因为有很多观点，就是说物业公司的保安在进行尽管的过程中，是没有权力直接要求对方出身份证的，我们是可以要求他明示身份，进行盘查和询问，但是没有强制效力，因为物业公司毕竟在这方面我们的授权是一种民事行为。

这里有两个案例，小区的保安履行职责，在业主在进入小区时拦截了，由于他没有相应的证明，这种情况业主认为他是无理取闹，纠集了一大帮人就把保安打到了昏迷不醒的状况。这种情况出来以后，大家认为对保安的职责进行了一下分析和探讨，如果认为保安不应该坚守职责的话，有可能就出现相反的案例，这个相反的案例也是实际的一个情况。三名犯罪嫌疑人窜至一个小区，结果发生了一个暴力事件，将开门外出的李华强拖至家中，并以暴力致其死亡，由于事发时某号楼的保安没有对进门的三名凶手进行必要的询问，致使犯罪嫌疑人顺利上楼，杀死了李华。死者母亲状告物业公司失职，要求获得死亡赔偿金、丧葬费等共计 22 万余元，而该保安也会相应受到公司处分。

这是两个相反的案例，第一个案例是保安在行使职责的时候被打，第二个案例是保安疏于职责的时候就被起诉，公司也会承担相应的民事责任。所以说，这种情况它是两种截然不同的结果，我觉得在这里面，如何界定我们的权利和义务可能是解决这个问题最好的一个方法，因为物业公司确实不是公安机关，所以你不可能对别人采取强制行为，我们只能是采取管理公约里面或者物业管理合同里面能够涉及到的权利和义务。所以说，在我们探讨的刑事案件中，如果我们进行了必要的审查、询问，再发生这种刑事案件，也可能会出现由于保安疏于监管产生的赔偿责任，这里面就是强调了一个物业公司物业合同责任的问题。 社区突发事件和刚才的案例是比较类似的，我们在接到社区突发事件的时候，这里面有一个情景，假设在和物业警报器相连的某户人家出现了警报，保安人员应当如何处理？第一破门而入，第二守株待兔。破门而入可能里面并没有发生什么问题，所以你要承担破门而入的侵权责任，物业公司要登门道歉；另外一种情况是我在门口等了半个小时没有什么事情，结果里面发生了凶杀案。这种情况它其实是属于社区突发事件，社区突发事件物业公司的处理原则目前来讲和刚才的处理原则是一致的，就是如果合同赋予你的权限你做到了，发生的事情应该是属于普通的社会刑事案件，这和小区里面的物业职责不挂钩的，这个前提就在于物业公司确实履行了相应的合同义务，否则的话，物业公司是难辞其咎的，因为在小区里面，物业公司保安有权利对社区的秩序进行相应的管理，如果在这方面失职，可能出现的问题就由物业公司承担的。

最后一部分是物业公司在《物权法》实施后的机遇和挑战。我认为《物权法》大体明确了这样几点：第一点，界定了业主的专有权利，所以在界定了以后，他有权利也有义务，业主会越来越了解自己的权利和义务的边界，这种边界其实也是定分止争的一个最好的方法。我们的居住习惯原来是独门独院的，或者住在自己的单位里，大家都人熟面熟，现在在小区里面其实是一个陌生人社会，陌生人

社会更讲究的是互相尊重，你不能通过养大狼狗来干扰到邻居的正常生活秩序，也不能在半夜凌晨 2 点因为你过生日而唱歌惊扰了其他邻居。业主有自己的权利就有自己的义务，《物权法》在这方面是明确下来了。

第二点是明确了业主的共有权利，这个共有权利我认为核心就是共有权利的实行主体应当是业主委员会，否则在实际过程中，业主去履行权利的时候，会面临主体的尴尬。就像在法院里面，如果我们起诉侵吞公共部位的大业主的时候，一个业主你不可能主张所有的诉讼请求，即便所有的业主里面的 80% 的业主去起诉的时候，你主张的请求仍然要兼顾到那 20% ，当然在传统的民事诉讼法里是可以解决这个问题的，但是我想有了业主委员会，这种事情至少会节约诉讼成本。

第三点，《物权法》明确了业主的管理权。我想社区它是一个新兴的产物，分众广告在社区里面获得的巨大成功其实只是一个小案例，社区的经济效应会越来越强大，我不是学经济学的，假设一个小区那么多人的话，它的消费力量已经是非常可观的，我想以后会不会出现社区经济，也是很有可能的。所以，作为我们的物业公司，你在去开拓社区市场的时候，是不是和业主共同探讨我们社区的增值，至少是保值。

当然《物权法》里面我认为有几点缺憾，那就是《物权法》没有界定业主的概念，业主是什么，当然从物业管理条例里面，业主是房屋的所有人，是房产证上的名字，在我们实际居住上，有很多亲友，自己的父母或其他亲戚在使用过程中，他能不能和业主的权利一同对待，如果他在做一些事情的时候，和物业公司产生了一些联系，如何去处理这些事情，我想在《物权法》里面还需要再出台一些细则来解决这个问题。

所以，我认为《物权法》出台以后，我们的物业管理面临着从管理到服务的一个转型，在这个转型中，服务者胜，如果我们坚守着我们对社区的管理，可能会慢慢地丧失我们的市场。第二个问题，我想这种经营是所有有前瞻性的物业公司应当是需要注意的，我们认为，与业主争利，不如为业主盈利，与社区共赢，因为在社区里面，我们能够开发的让社区增值的行为不仅仅是一个电梯广告、停车位、其他部委的有效利用，更重要的是这种为业主积极谋利的态度，有可能获得业主的尊重。我想所谓的我们作为物业公司在管理小区的时候，应当是有所为有所不为的，现在的物业纠纷其实就是我们物业公司的不规范和业主的不明确自己的权利义务交织在一起，还有更深远的房改的背景，产生了一些错综复杂的纠纷，在这个过程中，物业公司的有所为有所不为的理智态度，有可能让我们的物业公司减少很多纠纷。

所以，我的结论就是，在《物权法》出台以后，我们的物业公司是 “ 机遇和危机齐飞，利益共责任一色 ” 。我们都在这个转型期内，认识社区，物业管理也是在不断完善和探讨的一个过程。谢谢大家。

（四） 答疑

问题 1 ：小区内业主养犬造成的环境破坏归谁负责？

答：肯定是由养犬的业主来承担责任，关键是作为物业公司应当如何让这些业主认识到这个问题。还有一点，在对待业主养犬的行为的时候，物业公司应当尽到什么样的警示职责，这个可能比较重要。这确实也不是说有一定之规的，但是物业公司的警示和告知在将来出现问题的时候，物业公司的免责可能比较重要。 问题 2 ：福利分房小区内的物权归属如何划定，如泊位费的收缴、绿地，还有福利分房物业管理如何套用商品房住宅小区的物业管理？

答：福利性分房首先要界定它的性质，如果是经济适用房的话，应该和普通商品房没有太多的区别。泊位费的收缴和绿地，先说停车位，大家都关心的就是停车位的权属和管理的问题，我想权属问题在《物权法》出台以后比较明确，就是有约定的按约定，可以通过附赠、约定或者合同的方式来确定车位的归属。其实在《物权法》草稿出台以前，前期稿有这样一个规定：如果开发商不能证明车位是属于他的，那车位是属于全体业主的。《物权法》出台的时候这一条没有了，所以车位的问题可能还需要再探讨，但是我想这个精神是这样的，开发商确实是需要有义务证明是属于自己的车位。

包括地上车位的问题，这就约定得比较清楚，如果是占用的社区的公共道路，这个车位确实是属于全体业主所有的。问题是，占用的这个公共道路的停车费的收费怎么处理，第一点是能不能收费，我的观点是肯定能收费的，关键是这个收费如何处理，物业公司需要和全体业主达成一致。这个时候如果没有业主委员会，事儿确实有点难办，但是最好是通过合同的约定来界定一下，因为停车位是属于业主的，所以停车位上的收费有哪些部分是保安履行一些看管义务需要收取的费用，有哪些是停车位本身产生的收益，这些收益业主愿意拿出多少来给物业公司，这些都是可以约定的。我就是这样理解的，可以对附属设施和公摊部位的费用的分摊和利益的分配，大家进行约定，这一点在我们明确了权属以后仍然可以约定。 问题 3 ：小区内拆除改建中的私人平房 “ 钉子户 ” 问题。

答：这要看管理规约了，《物权法》里面管理规约讲的比较少，全体业主要订立管理规约，有一个叫前期管理规约，物业公司是要针对这一个和管理合同来行使权利。另外一点，这种私自改建也违反了《规划法》，所以行政部门也是可以介入的。

问题 4 ：民宅禁商的问题，

答：《物权法》比较明确地规定，不但要符合法律法规，还要符合管理公约，还要不影响其他业主的权利，至少在征得其他权利义务利害关系人的同意才可以。在实践操作中，至少北京市工商局已经取消了所谓民宅禁商的规定，它会完全参照《物权法》，《物权法》的规定还是比较明确的，你只要征得权利义务利害关系人的同意，在不影响法律法规和管理规约的情况下，是可以进行经营的，就是商品房转变为经济用房。

问题 5 ：民宅开公司如安全的问题殃及其他居民怎么办？

答：有时候不是法律问题的法律确实解决不了，像这种一旦定下来以后如果 90% 的居民同意的话，大家就要承受，因为这是建筑物区分所有权，建筑物区分所有权一个核心或者精神就是，你和大家有共同的部分在里面，是血肉相连的，可能是你在 100 个人里面有 90 个人做出一个决策和你本人的切身利益是密切相关的，我想区分建筑物所有权就是这个意义，否则的话大家共有即可，或者都老死不相往来，那是不可能的。

以后大家会发现，我们的管道接轨、闭电站、中央空调这些的维修维护，都是要由大家集体做决策的，物业公司在这一点上只能是积极推动业主要认识到我们如何做一个建筑物区分所有权人，否则物业公司也是会很难办，因为你找不到一个具体的对等的主体和你探讨权利义务关系的时候，你面临的就是几百户、上千户，每个人都找你谈，这就是比较麻烦的。所以我的观点很明确，大家赶快推动自己社区里面业主委员会成立就行了。

问题 6 ：《物权法》是一步民事法律还是行政法律？

答：显然《物权法》是一部民事法律，但是《物权法》有一个特点，《物权法》是一个强行法，它有强制性的。

问题 7 ：街道办事处、居委会将小区公共房屋如自行车棚等租给外来人员居住是否合法？

答：小区公共房屋属于全体业主所有，街道办事处和居委会是无权处置的。 问题 8 ：小区外来车辆进入适当收费是否合法？

答：最好是物业公司和业主委员会或业主大会进行商讨，而且它的利益分成大家也可以进行约定。

问题 9 ：捡拾物品人将物品归还业主时，是否有权向业主索要报酬？ 答：《民法通则》可以解决这个问题，失主应当支付相应的酬谢的。 问题 10 ：《物权法》里面 “ 不得以放弃权利不履行义务 ” 针对的是共有部位的义务，如拒不履行就会承担相应的责任。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。如果拒不履行，至少受影响的其他业主有权利通过诉讼或者其他方式解决，物业公司可以根据管理规约来行使相关的权利。

问题 11 ：高层建筑 4 层以下无电梯，并设立独立单元，不用电梯业主同单元的业主是否交纳电梯费？

答：在《物权法》出台以前，我认为这个问题是一个比较难办的问题，但是《物权法》出台以后，已经比较明确了，这是非常清楚的，这属于共用部位、公摊部位的费用，有约定的按约定来处理，这个事情完全是可以约定的，关键是

和谁约定，怎么约定才有效，没有约定的，就是按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。这可能不公平，他不使用电梯，但是如果没有约定的话，这些业主将按照他自己的专有部位占建筑物面积的比例分摊，就是说他应该承担电梯费。

问题 12 ：本小区有地下停车位且数量有余，可否取消地上停车位？ 答：地上停车位是建在什么地方的，如果是规划道路上的，应当属于全体业主所有，全体业主有权做出决定取消它，或者继续保留它，而且它使用的收益有权利进行约定，或者直接归属全体业主所有。我想这个问题确实涉及到一个小区全体业主行使权利的问题。

问题 13 ：小区的违章建筑已形成的谁来负责，如何管理，未形成的谁来阻止？物业公司无权停工、停电、停水，又如何阻止？

答：已形成的违章建筑由违章建筑的实际建造者承担责任，未形成的物业公司肯定有职责，物业公司有对社区里面的秩序包括整体的物业功能，其实违章建筑有可能影响这个功能，违章建筑有可能影响整个小区的建筑布局，甚至影响旁边建筑的功能，所以这些东西物业公司如果不来管理，肯定是不妥当的。我认为，在这过程中，物业公司无法用停水停电停工来解决，可以采取如下两点：第一点，是要尽到形式上的举证义务，我们没有强制力的话，我们可以发函、可以举证，可以采取拍照、留取证据的方式来证明物业公司尽到了物业管理的职责。物业公司确实在这方面不应该有有强制力，违章建筑的拆除应该由相关的行政部门来处理。

问题 14 ：公有出租房屋在商业住宅开发过程中，承租人拒不搬迁达不成补偿或安置协议的，出租单位可以无协议而终止租赁关系吗？公房以外自建房是否给予补偿？公有房屋承租人享有哪些权利，使用权、居住权的具体含义是什么？ 答：我在天津也承办过一个大型的拆迁案件，北京的也有，天津的公房承租是等同于房屋被拆迁人，但是他拿 90% ， 10% 给国家，除此之外他所有的权利义务和被拆迁人是对等的。北京其实就是 100% ，公房承租人其实和被拆迁居民从主体上权利义务是完全对等的。如果拒不拆迁，目前来讲在北京强行拆迁早就被禁止了，因为强行拆迁效果太恶劣了，如果达不成拆迁安置补偿协议，在经过拆迁正常市场评估以后，可以申请拆迁管理办公室 —— 房屋管理局下属部门的一个部门，进行拆迁裁决，一般在你审查了拆迁许可证的情况下，可以做出强制性拆迁的决定，目前在北京一般来说行政强拆已经很少了，一般来说是司法机关介入的拆迁。

关于出租单位可以无协议而终止租赁关系，我想这是公房出租的终止协议，这还是一个历史背景的问题，严格地讲，我认为这和普通的租赁关系是有区别的，这种单方的终止其实是没有顾及到原来的那种公房分配的国家制度。从法律角度上来讲，出租单位完全可以终止租赁关系的，而且承担违约责任，如果是我非想终止的话，但是这个事情没有那么简单，而不是法律问题能涵盖的，有时候涉及到一个房屋改革的问题。

问题 15 ：业主装修破坏房屋原有结构，相邻业主只反映情况，不提出诉讼，而政府部门相互推诿，物业公司如何处理为好？

答：这个情况比较普遍，包括拆承重墙的，我想拆除原有房屋结构住房，至少违反了这样几个规定：第一是国家强制性的建筑标准，这种承重墙是绝对不可以拆的，这种国标的标准其实就是一种强制性法规；第二，擅自破坏结构，至少违反了合同关系；第三，由于承重墙根据现在《物权法》的规定，它是属于共用部位，你破坏共用部位，实际上破坏了全体业主的权利。

所以相关业主只反映情况，不提起起诉，物业公司至少有发函告知的义务，因为物业公司和业主或者和业主委员会签定合同，其实是对共用部位的管理、维修，而不是说业主的专有部位，如果共用部位受到损失，物业公司必须要承担责任，必须要承担起提前告知、及时阻止、要求整改的责任。在此前提上，如果有业主委员会或者作为相邻的业主，可以配合他们积极提起诉讼，通过诉讼的方式来解决，我认为是最稳定的。

政府所谓相关部门的推诿，至少是房屋质量监督管理部门对这方面应当是有建议权利，确实这种私有房屋到了实际使用过程中，国家行政部门的进一步干涉的权利在这方面是比较弱的，它不能过多的干预民事行为，但是可以向政府反映，假设到某些方面比如说在阻止中需要政府公安部门的配合的时候，如果政府公安部门不处理，就面临着一些不作为的问题，其他行政部门、房屋主管部门对这个事情的态度也比较重要，但是主要的问题其实是业主来自我解决，物业公司对于公用部位的维护的义务只要履行到，我想这个事情等于说物业公司就履行了这种义务。

问题 16 ：请解释第 81 条业主可以自行管理建筑物。

答：这其实就是管理权的问题。第 81 条是这样规定的：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

我想这个没有太多的隐身含义，很简单，《物权法》首先是规定这是属于谁所有，在这个基础上，属于我所有，我可以委托，而且委托方式可以是物业公司，也可以是其他人，这个其他人讲的是他可以直接委托保安、保洁，就是分项的管理。另外一点，这个事情我可以自行管理，我自己的预测有可能发生在高档小区、高档别墅里面，人数少，不需要物业公司管理的，或者说我独门独院，与其他相邻关系结合比较弱的地方，他自我管理有一个现实基础。