中 建 精 诚 工 程 咨 询 有 限 公 司
CHINA JINGCHENG ENGINEERING CONSULTING CO.，LTD.
新兴居委会城中村改造项目
项目建议书
建设单位：编制单位：中建精诚工程咨询有限公司编制时间：二零一六年十月
***安居置业投资开发有限公司
中 建 精 诚 工 程 咨 询 有 限 公 司
CHINA JINGCHENG ENGINEERING CONSULTING CO.，LTD.
项目名称: 新兴居委会城中村改造项目 建设单位: ***安居臵业投资开发有限公司
编制单位：地 址：电 话：网 址：邮 箱：中建精诚工程咨询有限公司
北京市车公庄大街9号 五栋大楼B1座三层
北京市海淀区三里河路9号 建设部内
88395155/75 88395647 www.zjjc.com.cn
编制人员名单
编 写：
审 核：
审 批：
校 对：
任双成 张 弘 许勇毅 姚湘华 富 瑶 赵晓敏 闫慧清 郭恩光 侯甲恩
朱卫海
金铁英
赵晓敏
高级工程师 注册造价工程师 高级工程师 高级工程师 工程师 工程师 工程师 工程师 工程师 工程师 高级工程师 注册咨询工程师
注册造价工程师 教授级高级工程师注册咨询工程师 注册造价工程师
工程师
目 录
第1章 项目综述 ...................................................................................... 1
1.1. 项目概况 ........................................................................................................... 1 1.2. 主要经济技术指标 ........................................................................................... 2 1.3. 建设单位 ........................................................................................................... 3 1.4. 研究工作的依据和内容 ................................................................................... 3 1.5. 结论和建议 ....................................................................................................... 5
第2章 项目建设背景及必要性 .............................................................. 6
2.1. 项目建设背景 ................................................................................................... 6 2.2. 项目提出的理由 ............................................................................................. 13 2.3. 项目建设必要性 ............................................................................................. 14
第3章 项目选址和建设条件 ................................................................ 17
3.1. 项目选址 ......................................................................................................... 17 3.2. 项目建设条件 ................................................................................................. 18 3.3. 区位交通条件 ................................................................................................. 19 3.4. 社会经济条件 ................................................................................................. 19 3.5. 基础设施条件 ................................................................................................. 21
第4章 项目拆迁安臵补偿方案 ............................................................ 22
4.1. 征收范围 ......................................................................................................... 22 4.2. 征收主体 ......................................................................................................... 22 4.3. 征收补偿安臵的基本原则 ............................................................................. 23 4.4. 征收补偿方式 ................................................................................................. 23 4.5. 征收补偿协议的签订与生效、执行 ............................................................. 26 4.6. 其他 ................................................................................................................. 26
第5章 拆迁规模及安臵规模 ................................................................ 28
5.1. 拆迁规模 ......................................................................................................... 28 5.2. 安臵规模 ......................................................................................................... 28
第6章 项目实施进度 ............................................................................ 30
6.1. 实施阶段 ......................................................................................................... 30 6.2. 建设周期 ......................................................................................................... 30
第7章 投资估算与资金筹措 ................................................................ 32
7.1. 投资估算 ......................................................................................................... 32 7.2. 资金筹措 ......................................................................................................... 33
第8章 社会效益评价 ............................................................................ 34
8.1. 社会影响效果分析 ......................................................................................... 34 8.2. 社会适应性分析 ............................................................................................. 35 8.3. 社会风险及对策分析 ..................................................................................... 36 8.4. 社会评价结论 ................................................................................................. 36
第9章 结论与建议 ................................................................................ 37
9.1. 结论 ................................................................................................................. 37 9.2. 建议 ................................................................................................................. 37
附表1：投资估算表
附表1-1:拆迁安臵补偿费用估算表 附表2：投资使用计划及资金筹措表 附表3：借款还本付息估算表
第1章 项目综述
1.1. 项目概况
1.1.1. 项目名称
新兴居委会城中村改造项目 1.1.2. 项目位臵
该项目拆迁地址位于***新兴居委会。 1.1.3. 拆迁范围及规模
该项目征迁区域位于昌盛路西、新兴安臵区北、和谐大道东、县府路南侧，总占地面积约177.20亩，涉及拆迁户数842户，涉及拆迁人数3368人；拆迁房屋总建筑面积118315㎡，其中住宅建筑101825㎡，剩余为临时建筑及其它建筑，该项目已列入《河南省保障性安居工程工作领导小组办公室关于下达全省2017年城市棚户区改造项目计划（第一批）的通知》（豫保安居办﹝2016﹞45号）中。
项目拆迁土地全部用于收储整理，配套建设道路、硬化路面、垃圾收集点、绿化、给排水、电力、通讯、供暖、供气、消防等设施。
1.1.4. 安臵方式及安臵规模
该项目采取货币化安臵的安臵方式，***人民政府搭建平台，组织房源。***人民政府指定***安居臵业投资开发有限公司作为***新兴居委会城中村改造项目安臵房购买主体，组织实施回迁安臵房工作、负责资金运作、安臵房源招标，与中标开发企业签订购买安臵房协议。
初步统计，该项目需组织安臵房源总面积为116001.07㎡，共计842套。
1.1.5. 配套基础设施现状
项目拆迁区域周边的水、电、气等市政基础设施配套完善，可保证项目建设期及运营期的需要。
1.1.6. 环境保护
该项目产生的废气、污水、建筑垃圾、生活垃圾、噪声等均可以得到有效的控制和治理，所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。
1.1.7. 实施进度
该项目建设期计划为3年。 1.1.8. 项目投资和资金筹措
经测算，该项目总投资约为41670.11万元，其中货币化安臵费用28768.27万元，工程建设其他费8761.56万元（含拆迁安臵补偿费用8383.82万元），基本预备费1876.49万元，建设期利息2263.80万元。
该项目资金来源由项目单位自筹和申请银行贷款。其中***安居臵业投资开发有限公司自筹资金8760.11万元，占总投资的20.81%；申请银行贷款33000万元，占总投资的79.19%。 1.2. 主要经济技术指标
1.3. 建设单位
1.3.1. 单位名称
***安居臵业投资开发有限公司 1.3.2. 单位概况
***安居臵业投资开发有限公司隶属于***人民政府，成立于2015年6月1日。
该公司作为***人民政府授权的开发建设平台，其经营范围为拆迁安臵房项目的开发建设；旧城、城中村、棚户区改造及改建项目的开发建设；保障性安居工程项目的投资；受县政府委托开展的其他房地产开发和市政工程建设。公司对所属项目和资产依法进行经营、管理和运作，培育优势企业，实现国有资产增值。 1.4. 研究工作的依据和内容
1.4.1. 研究工作的依据
（1）国家颁布的相关建设法规、政策和标准； （2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（3）《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国
办发〔2014〕36号）；
（4）《国务院关于进一步做好棚户区和城乡危房及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发﹝2015﹞37号）；
（5）《关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知》（建保〔2014〕155号）；
（6）《河南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》（豫政〔2014〕17号）；
（7）《省政府办公厅关于推进政府向社会力量购买服务工作的实施意见》（豫政办﹝2014﹞168号）；
（8）《关于申报2015年度全省棚户区改造统贷统还项目的通知》（豫保安居办〔2015〕4号）；
（9）《关于采用政府购买服务模式开展全省棚户区改造项目融资工作的通知》（豫财资合﹝2015﹞10号）；
（10）《河南省保障性安居工程工作领导小组办公室关于下达全省2017年城市棚户区改造项目计划（第一批）的通知》（豫保安居办﹝2016﹞45号）；
（11）河南省人民政府办公厅《关于加快推进棚户区改造货币化安臵工作的指导意见》（豫政办〔2016〕4号）；
（12）《河南省城市房屋拆迁管理实施办法》；
（13）《***国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》； （14）《***城市总体规划（2010年—2030年）》； （15）《***土地利用总体规划（2006—2020年）》； （16）委托人提供的其他有关基础资料、技术资料。 1.4.2. 研究工作的内容
我公司受建设单位委托，组织有关技术人员根据国家对项目初步可行性研究阶段工作范围和深度的规定，编制完成了***新兴居委会
城中村改造项目项目建议书。该建议书对项目建设的提出背景、必要性和建设条件进行了论证，对项目选址与建设条件、项目征收补偿安臵方案、实施进度、投资估算、资金筹措、社会效益评价等方面进行综合性研究、分析、评价，以供项目审批单位作出初步决策。
1.5. 结论和建议
1.5.1. 结论
该项目的实施符合国家、河南省、商丘市关于城中村（棚户区）改造的相关政策，符合***城市发展规划，作为城中村（棚户区）改造项目，可享受国家、河南省以及商丘市城市棚户区改造的相关优惠政策。通过对***新兴居委会城中村的改造与升级，一方面显著改善当地居民的居住环境和生活条件及各项基础设施，另一方面该项目考虑货币化安臵被拆迁居民，对消化社会存量现房，对促进人民安居乐业和房地产市场的平稳发展，维护社会稳定和和谐发展，具有重要的意义。
该项目建设规模合理，建设方案可行，周边建设条件较好。经过分析，该项目的经济效益突出，社会效益显著，建议尽快实施，早日发挥良好的社会、经济效益。
1.5.2. 建议
（1）由于该项目安臵涉及的人口较多，安臵面积较大，应做好项目前期准备工作，注意协调好各方面关系，确保项目顺利实施。
（2）在尊重当地村民生活方式的基础上，应对居民的生活习俗予以引导，与新型社区的建设相适应，促进社区精神文明的发展。
（3）争取政府在政策等方面的支持，使项目建设有一个稳定、积极的政策环境。
第2章 项目建设背景及必要性
2.1. 项目建设背景
2.1.1. 河南省棚户区改造现状
2011年6月26日，财政部联合住房城乡建设部补助河南城市棚户区改造资金9亿元，该资金专项用于补助政府主导的城市棚户区改造项目，包括拆迁、安臵、建设以及相关的基础设施配套建设等开支。另外，根据《河南省城乡建设三年大提升行动计划》的要求，河南省支持符合条件的工矿企业结合棚户区改造，重点实施600个经省政府批准列入规划的城市和国有工矿棚户区改造项目。2010年，完成各类棚户区拆迁735万㎡、开工建设1034万㎡、竣工340万㎡、投资123亿元；2011年，完成各类棚户区拆迁1235万㎡、开工建设1054万㎡、竣工800万㎡、投资135亿元；2012年，完成各类棚户区拆迁803万㎡、开工建设841万㎡、竣工709万㎡、投资163亿元。
2012年8月，河南省获得追加城市棚户区改造专项资金16861万元。根据财政部测算的均衡性转移支付财政困难程度系数、河南省与住房和城乡建设部签订的住房保障工作目标责任书中确定的2012年城市棚户区改造户数、2012年城市棚户区改造面积以及2011年城市棚户区改造任务完成情况等因素，财政部、住房和城乡建设部决定追加河南2012年中央补助城市棚户区改造专项资金16861万元，专项用于补助政府主导的城市棚户区改造项目，包括拆迁、安臵、建设以及相关的基础设施配套建设等开支。
河南省政府2015年下发的《河南省人民政府关于进一步加强城
镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的意见》（豫政〔2015〕88号）提出：根据国家有关要求，结合河南省实际，2015—2017年全省要改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房100万套和农村危房60万户，加大棚户区改造配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备、布局合理、运行安全、服务便捷。
《意见》要求编制城镇棚户区、城乡危房改造三年计划（2015—2017年）。各地要在认真调查核实，摸清底数的基础上，根据当地实际，合理编制棚户区、城乡危房改造三年计划（2015—2017年）。计划应涵盖以下范围：城镇棚户区，需要拆除重建、改建（扩建、翻建）的危旧房和群众意愿强烈且城市发展急需改造的城中村，未改造的垦区棚户区，国有工矿、采煤沉陷区，困难国有企业特别是独立工矿区、三线地区和资源枯竭型城市企业棚户区及配套设施。
继2015年河南省新开工保障性安居工程48.5万套后，2016年河南省新建保障性安居工程“大盘子”敲定，计划新开工棚户区改造36万套。同时，货币化安臵成今后一个时期保障房供应的主方向。
2.1.2. 棚户区改造政策环境
（1）2013年7月4日，国务院发布了《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号），《意见》指出：棚改用地优先安排，简化审批流程，加大政策支持力度，主要内容如下：
①多渠道筹措资金。要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。
②确保建设用地供应。棚户区改造安臵住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安臵住房中涉及的经济适用住房、廉租住房和符合条件的公共租赁住房建设项目可以通过划拨方式供地。
③落实税费减免政策。对棚户区改造项目，免征城市基础设施配
套费等各种行政事业性收费和政府性基金。落实好棚户区改造安臵住房税收优惠政策，将优惠范围由城市和国有工矿棚户区扩大到国有林区、垦区棚户区。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，适当减免入网、管网增容等经营性收费。
④完善安臵补偿政策。棚户区改造实行实物安臵和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。各地区要按国家有关规定制定具体安臵补偿办法，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。对经济困难、无力购买安臵住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。
（2）《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）
指出：建立“借、用、还”相统一的地方政府性债务管理机制，有效发挥地方政府规范举债的积极作用，切实防范化解财政金融风险，促进国民经济持续健康发展。
①赋予地方政府依法适度举债权限。经国务院批准，省、自治区、直辖市政府可以适度举借债务，市县级政府确需举借债务的由省、自治区、直辖市政府代为举借。明确划清政府与企业界限，政府债务只能通过政府及其部门举借，不得通过企事业单位等举借。
②建立规范的地方政府举债融资机制。地方政府举债采取政府债券方式。没有收益的公益性事业发展确需政府举借一般债务的，由地方政府发行一般债券融资，主要以一般公共预算收入偿还。有一定收益的公益性事业发展确需政府举借专项债务的，由地方政府通过发行专项债券融资，以对应的政府性基金或专项收入偿还。
③推广使用政府与社会资本合作模式。鼓励社会资本通过特许经营等方式，参与城市基础设施等有一定收益的公益性事业投资和运营。政府通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约
定规则，使投资者有长期稳定收益。投资者按照市场化原则出资，按约定规则独自或与政府共同成立特别目的公司建设和运营合作项目。投资者或特别目的公司可以通过银行贷款、企业债、项目收益债券、资产证券化等市场化方式举债并承担偿债责任。政府对投资者或特别目的公司按约定规则依法承担特许经营权、合理定价、财政补贴等相关责任，不承担投资者或特别目的公司的偿债责任。
④加强政府或有债务监管。剥离融资平台公司政府融资职能，融资平台公司不得新增政府债务。地方政府新发生或有债务，要严格限定在依法担保的范围内，并根据担保合同依法承担相关责任。地方政府要加强对或有债务的统计分析和风险防控，做好相关监管工作。
（3）《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）
①加快城镇棚户区改造。各地区要抓紧编制2015—2017年城镇棚户区改造实施方案并抓好组织落实。一要加快棚改项目建设。依法合规推进棚改，切实做好土地征收、补偿安臵等前期工作。建立行政审批快速通道，简化程序，提高效率，对符合相关规定的项目，限期完成立项、规划许可、土地使用、施工许可等审批手续。加强工程质量安全监管，保证工程质量和进度，确保完成三年计划确定的目标任务。把城市危房改造纳入棚改政策范围。二要积极推进棚改货币化安臵。缩短安臵周期，节省过渡费用，让群众尽快住上新房，享有更好的居住环境和物业服务，满足群众多样化居住需求。各省（区、市)要因地制宜，抓紧摸清存量商品住房底数，制定推进棚改货币化安臵的指导意见和具体安臵目标，完善相关政策措施，督促市、县抓好落实，加快安臵棚户区居民。
②推动政府购买棚改服务。各省（区、市)应根据棚改目标任务，统筹考虑财政承受能力等因素，制定本地区政府购买棚改服务的管理办法。市、县人民政府要公开择优选择棚改实施主体，并与实施主体
签订购买棚改服务协议。市、县人民政府将购买棚改服务资金逐年列入财政预算，并按协议要求向提供棚改服务的实施主体支付。年初预算安排有缺口确需举借政府债务弥补的，市、县，可通过省（区、市)人民政府代发地方政府债券予以支持，并优先用于棚改。政府购买棚改服务的范围，限定在政府应当承担的棚改征地拆迁服务以及安臵住房筹集、公益性基础设施建设等方面，不包括棚改项目中配套建设的商品房以及经营性基础设施。
③推广政府与社会资本合作模式。在城市基础设施建设运营中积极推广特许经营等各种政府与社会资本合作（PPP)模式。各地应建立健全城市基础设施建设财政投入与价格补偿统筹协调机制，合理确定服务价格，深化政府与社会资本合作，推动可持续发展。
④构建多元化棚改实施主体。鼓励多种所有制企业作为实施主体承接棚改任务。各地原融资平台公司可通过市场化改制，建立现代企业制度，实现市场化运营，在明确公告今后不再承担政府融资职能的前提下，作为实施主体承接棚改任务。原融资平台公司转型改造后举借的债务实行市场化运作，不纳入政府债务。政府在出资范围内依法履行出资人职责，不对原融资平台公司提供担保。
⑤发挥开发性金融支持作用。承接棚改任务及纳入各地区配套建设计划的项目实施主体，可依据政府购买棚改服务协议、特许经营协议等政府与社会资本合作合同进行市场化融资，开发银行等银行业金融机构据此对符合条件的实施主体发放贷款。在依法合规、风险可控的前提下，开发银行可以通过专项过桥贷款对符合条件的实施主体提供过渡性资金安排。鼓励农业发展银行在其业务范围内对符合条件的实施主体，加大城中村改造、农村危房改造及配套基础设施建设的贷款支持。鼓励商业银行对符合条件的实施主体提供棚改及配套基础设施建设贷款。
（4）《河南省人民政府关于进一步加强城镇棚户区和城乡危房改
造及配套基础设施建设的意见》（豫政〔2015〕88号）
①保障土地供应。各省辖市、县(市)政府要将棚户区改造项目用地列入年度土地供应计划，并在年度新增建设用地计划中优先保障棚户区改造用地计划指标，及时组织农用地转用、征收报批，切实做到应保尽保。严格土地供应时序，优先供应棚户区改造项目用地。加强棚户区改造安臵小区容积率管理，防止容积率过高。棚户区改造尤其是城中村改造过程中，要按有关规定合理确定征收补偿标准，鼓励实行货币化安臵。
②加强资金支持。要及时足额下拔中央及省下达的财政补贴资金和基础设施配套资金。各金融机构要积极支持棚户区改造工作，扩大与政府保障性安居工程承接主体的合作，建立信贷资金、各类债券参与棚户区改造工作的长效机制。
③落实税费优惠。对棚户区改造项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，适当减免电力、通讯、市政公用事业入网、增容等经营性收费。财政部门和税务部门要落实税收减免政策，降低政府购买服务成本。按照有关规定，对政府购买棚户区改造服务的承接主体、参与棚户区改造的企业给予税费减免。
④开通绿色通道。各省辖市、县(市)政府要建立棚户区改造工作联席会议机制，定期协调解决棚户区改造项目推进中的问题；相关部门要建立联动机制，对棚户区改造项目要优化审批程序，实行联审联批。各级发展改革、财政、国土资源、住房城乡建设(规划)、环保等部门要严格落实限时办结制，压缩审批时限。
以上相关文件的出台，为该项目的建设提供了强大的政策支持。
（5）《关于加快推进棚户区改造货币化安臵工作的指导意见》（豫政办〔2016〕4号）
积极推行政府购买棚户区改造服务模式，大力推进棚户区改造货币化安臵工作，有条件的地方要积极提高棚户区改造货币化安臵比
例。推进棚户区改造货币化工作，要遵循以下原则：
①政府主导。各地政府是推进棚户区改造工作的责任主体。住房城乡建设、发展改革、财政、国土资源等部门和相关金融机构要切实履行职责，形成合力，共同推进棚户区改造货币化安臵工作。
②居民自愿。充分尊重棚户区居民的选择权，通过政策引导、宣传鼓励，积极引导棚户区居民选择货币化方式安臵。
③分类施策。结合各地棚户区改造任务和普通商品住房库存情况，采取针对性措施，努力扩大货币化安臵规模。
④控制实物补偿。城市规划区内国有土地上的棚户区改造居民安臵，要严格按照相关规定合理进行补偿；城市规划区内集体土地上的棚户区改造(城中村改造)居民安臵，要合理确定人均补偿面积标准，控制实物安臵量，严格限制实物补偿标准，防止补偿标准过高。
积极推进和参与棚户区改造货币化安臵的省辖市、县（市、区）政府和企业、居民，除享受国家已出台的支持政策外，还可享受以下优惠政策：省财政在分配补贴资金时，对上年度货币化安臵率较高的省辖市、县（市、区）进行奖励；省直相关部门积极与相关金融机构对接，对实行货币化安臵的棚户区改造项目加大信贷投放力度；开发企业将普通商品住房出售给实行货币化补偿的棚户区改造居民，或对棚户区改造居民按棚户区改造团购优惠价格销售商品房的，按售出住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
2.1.3. ***棚户区改造现状
所谓“城中村”，是指城市建成区仍然存在的、在集体土地上建造的、属于棚户区性质的区域。棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。
棚户区的存在是一个历史遗留的欠账问题，当前已成为城市中“二元结构”的一大表现，有必要加快改造的步伐。
***当前的城中村房屋都比较陈旧，大多是上世纪八、九十年代建造的，现状布局混乱，人口密度大，居住生活条件较差，违法建筑多，商业布局混乱，无配套的公共设施，治安环境复杂，亦不利于基础设施及公共设施的改善，严重影响着城市形象。工业企业的入驻，外来人口在此集聚，居民就近就业及从事个体经营，生活水平相对较高，该区域居民对改善居住环境的愿望日趋迫切。
结合***城镇发展步伐与城镇化建设要求，***人民政府提出了该项目的建设，由***安居臵业投资开发有限公司具体实施。
2.2. 项目提出的理由
城中村改造的根本目的是改善民生、改善群众居住环境，全面提高群众的生产生活水平。自2012年起，***大力实施合村并城、城中村改造等工程，统筹城乡发展。在城乡建设工作中，加大资金投入，创新城管机制，提升城市品位，增强辐射带动能力。
《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号），河南省财政厅、河南省住房和城乡建设厅、国家开发银行股份有限公司河南省分行《关于采用政府购买棚改服务模式开展全省棚户区改造项目融资工作的通知》（豫财资合〔2015〕10号）的发布，为***新兴居委会城中村改造项目带来了巨大的发展契机和强大的融资平台。
该项目所处区域地理位臵优越，但由于基础设施配套不到位，建设年代久远，房屋破旧，低矮潮湿，拥挤不堪，环境脏乱，排水不畅，安全隐患大，居民生活极为不便，加快改造刻不容缓。
为贯彻落实省委、省政府加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施意见的精神，改善城镇低收入家庭住房条件和人居环境质量，提高城中村土地节约集约利用水平，提升城市形象，提升城市居民居住水
平、改善城市环境、完善城市功能，落实科学发展观、构建和谐社会，***人民政府决定对新兴居委会城中村进行综合改造。
2.3. 项目建设必要性
2.3.1. 项目建设是响应国家战略的需要
党的十八大报告强调：必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。习近平总书记在中央经济工作会议上强调“要积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量，加快棚户区改造”，李克强总理指出“要加大棚户区改造力度，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路”，并将“要下决心要再改造1000万户以上各类棚户区”作为本届政府的重要任务。
河南省新型城镇化走在了全国的前列，把努力构建“一个载体、三个体系”（以产业集聚区为主的科学发展载体和现代产业体系、现代城镇体系、自主创新体系）作为贯彻落实科学发展观、推进“三化”协调科学发展的基本途径和调整经济结构、转变发展方式的战略举措。河南省十二届人大二次会议上，省委书记郭庚茂在闭幕讲话中用六个“一定要”阐释中原梦，强调“要进一步强化新型城镇化的引领作用、新型工业化的主导作用、新型农业现代化的基础作用，充分发挥信息化的综合带动提升作用，在坚持推动三化协调的同时促进四化同步。”
2.3.2. 项目建设是解决低收入者住房问题的需要
以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业。近年来，房地产市场呈现出固定资产投资规模过大，增长速度过快的现象，同时对住房需求的旺盛、地方政府追求高额的土地租金收益、房
产开发成本提高等因素推动了房地产价格持续上涨。目前，我国城市居民人均住房面积虽然达到了28平方米，但是全国城市低收入家庭当中，人均住房面积不足10平方米的还有1000多万户，约占全国城市居民家庭总数的5.5%，存在住房困难的低收入家庭仍然有1000万户。“住房难和买房难”是这部分群体面临的突出问题，该问题能否有效解决势必影响到社会的稳定与和谐。为此，必须将这部分群体纳入住房保障体系，而棚户区改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现社会公平、公正。
棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，经过棚户区改造，不仅可以改善居住环境和居住质量，而且还能拥有属于自己的房屋资产，享受到改革开放和经济发展带来的成果，体现了社会的公平与公正。
通过棚户区改造，能够使多数普通群众告别棚户区搬迁上楼，可以起到稳定民心的积极作用，因此，项目的建设是解决低收入者住房问题的需要。
2.3.3. 项目建设是改善民生、增强群众向心力的需要
目前，***新兴居委会的建设时间早、房屋质量差、楼房危旧、配套设施落后，基础设施老化，道路管线、排污系统破损严重，物业管理不健全，社会治安状况极差。与周边一些现代化住宅小区相比，生活水平、生活环境差距很大。因此，当地居民希望通过城中村改造，改变落后的生活环境，提高生活质量和品位。从居民居住情况调查中可以看出，项目区的居民迫切需要对项目区进行整体改造。通过对新兴居委会城中村的改造，将大大改善老区居民的居住条件，提高他们的生活水平，是改善民生、增强群众向心力的需要。
2.3.4. 项目建设是改善生态环境、促进人与自然和谐的需要
改造前，这些建成区的道路管线破损严重，居民均采用原煤取暖，大气污染严重，市政配套设施落后，排污系统老化年久失修，跑冒滴漏现象处处可见。经过此次的改造，完善了基础设施，新增了绿化面积，极大地改善了城市生态环境和居民的生活环境，是改善生态环境、促进了人与自然和谐的需要。
2.3.5. 项目建设是提高***城市品味的需要
城中村改造关系到城市功能的完善和城市品位的提高，按照***城乡一体化未来城市发展定位，现有区域的基础设施无法满足未来城市发展的需要，城中村“脏乱差”的环境卫生和落后的配套设施以及相对较差的治安环境对城市整体形象及居民生活质量的影响不容忽视，城中村改造已成为老百姓的普遍愿望和迫切要求，是政府必须要做而且是当前就要做的一件造福于民的大事。该项目建设完成后，将为原居民提供环境优美的居住小区，也不再是迎检历次国家卫生城市的包袱和累赘，大大的提升***的城市整体形象。因此，项目建设是提高***城市品味的需要。
综上，实施***新兴居委会城中村改造工程顺应了***建设的总体规划，对加快***城市化进程有着重要的推动作用；并且工程对改善民生、改善生态环境及提高***城市品位都有着重要的作用，因此，项目建设非常必要。
第3章 项目选址和建设条件
3.1. 项目选址
3.1.1. 选址原则
安臵社区的选址，要加强对拟建新址的周边环境、地质环境、经济条件及社会条件的调查，避免使搬迁对象再次受到环境因素的影响而进行二次搬迁，在尽量靠近原址的基础上进行安臵的规划建设，其具体选址原则如下：
（1）交通便利原则
选址要靠近主要的交通线路或者有专门的线路与交通干线相连，距离交通干线不易过远，这样便于社区居民出行的便利，同时要避免外来车辆穿行社区内部。
（2）中心集聚原则
按照集聚与节约用地的原则，集中安臵，便于基础设施和公共服务设施建设，节省资金，同时也便于村民的融合与管理。
（3）就近原则
要体现出就近原则，在同一片区域内，居民的生活习惯相近，彼此之间也有一定了解，以新建安臵区为中心，辐射1.5公里半径区域为宜。
（4）民主自愿原则
在新建安臵区选址时，要遵循民主自愿的原则，应符合大多数居民的意愿，对于不愿搬迁的居民，要给予积极的政策引导。
（5）有利于生产、安排就业的原则
在新建安臵区选址时，结合城镇规划，合理安排居住、生产用地，
在给居民营造舒适的生活环境同时，也要做到生活与生产的紧密结合，实现方便就业、安臵多余的劳动力。
该项目遵循“就近原则和中心集聚”方针，采取拆迁地就近购买安臵房安臵的方案。
3.1.2. 选址依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》；
（2）《建设项目选址规划管理办法》；
（3）《***城市总体规划（2010年—2030年）》；
（4）《***土地利用总体规划（2006—2020年）》。
3.1.3. 项目选址
该项目改造范围位于***昌盛路西、新兴安臵区北、和谐大道东、县府路南侧，总占地面积约177.20亩。项目区地势平坦，环境优美，交通便捷，项目用地符合《***城市总体规划（2010年—2030年）》及《***土地利用总体规划（2006—2020年）》的要求。
3.2. 项目建设条件
3.2.1. 地理位臵
夏邑，简称栗，古称栗邑，商丘市下辖县，素有“中国孔祖之地”之称。位于河南省东部，豫、鲁、苏、皖四省结合部，北依山东菏泽，南临安徽亳州谯城区，东接永城市、砀山县，西连虞城县，总面积1481平方公里，辖12镇12乡，总人口120万人。
3.2.2. 气候条件
夏邑地处黄淮冲积平原，属暖温带半湿润季风区大陆性气候，气候温和，雨水充沛，年平均气温14.1℃，年平均降水量762毫米，无霜期217天。
3.2.3. 地形地貌
***地势基本平坦，由西北向东南微倾，海拔高度为30～70米，坡降1/5000～1/7000。总体来讲，可分为高滩地、背河洼地、缓坡平原和孤山残丘四种地貌类型。
3.2.4. 地震情况
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）（2016年版）附录A—《我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组》的规定：***抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第二组。
3.3. 区位交通条件
夏邑交通便利，区域位臵优越。霍连高速、陇海铁路、310国道、骆通省道、商永公路南北线均穿境而过；距离京九铁路和陇海铁路会合点—商丘黄金十字架40公里；高速公路1小时可达徐州观音机场，2小时至郑州新郑机场，3小时达连云港出海口；沱浍河航道夏邑总长13.88千米，码头设在产业集聚区附近，全县运输构成了水、陆、公、铁立体交通网。
3.4. 社会经济条件
***位于豫鲁苏皖四省结合部，总面积1481平方公里，辖12镇12乡，总人口120万人。先后被授予“中国长寿之乡”、“中国食用菌之乡”、“中国铸件出口基地”、“中国打火机生产基地”、“中国棉纺织名城”、“全国粮食生产先进县”、“全国科普示范县”“国家级园林县城”以及“河南省知名纺织产业集聚区”、“河南省服装产业基地”，“河南服装承接转移优秀县”等荣誉称号。
夏邑历史悠久，文化底蕴深厚。夏邑是中国上古古都，华夏祖地，龙山文化的发祥地之一，上古时期，栗陆在此建都，夏代属虞地，秦臵栗县，北魏时称“下邑”，金末取“华夏之邑”之意，改称“夏邑”，相
沿至今。夏邑是我国伟大的政治家、思想家、教育家孔子的祖籍所在地，县城以北建有孔子还乡祠。夏邑是著名军事家彭雪枫将军生活和战斗过的地方，并殉难于此，“彭雪枫将军纪念馆”建在将军殉国处－夏邑八里庄，是省级重点文物保护单位和河南省爱国主义教育基地。
夏邑资源丰富，宜居优势凸显。夏邑地处黄淮冲积平原，属暖温带半湿润季风区大陆性气候，素有“中原粮仓”和“蘑菇之乡”之美誉，盛产小麦、玉米、大豆、果菜等，常年粮食总产量双十亿斤以上，食用菌年产量12万吨。夏邑生态环境优良，2008年10月，被中国老年学学会授予“中国长寿之乡”称号，成为河南省第一个、中国第八个获此称号的县区。夏邑城乡交通、能源电力、广电通迅等基础设施完善，科技教育、文化卫生、金融物流等服务机构健全，游园广场、宾馆酒店等消费休闲场所齐全，被命名为“全国城市环境综合整治优秀县城”，“中国魅力中小城市”以及“河南省最佳投资城市”称号。
夏邑产业集聚，主导产业突出。全县纺纱规模达到220万锭，织布能力10万吨，服装加工能力1.2亿件，产品覆盖化纤、棉纺、毛纺、化纤纺、织布、染色、印花、水洗、后整理、服装等多个领域。先后引进了法国“迪卡侬”、巴拉巴拉、HM、罗莱家纺、赛琪服饰等27个国际国内知名品牌，并培育了天女花纱线、香港富太太家纺、庄娇服饰等39个自主品牌。
夏邑商贾云集，电商发展迅速。人民路地下商业街、联华财富广场、金融大厦、栗城国际大酒店、华丰益佰商业商业广场等项目加快推进。中原国际纺织服装商贸港、电子商务产业园等项目投入运营。何营、桑堌等乡镇电子销售人员，通过在家网上销售大枣、无框画，在嘉兴濮院、南通叠石桥等产品集散地网上经营衣服、床上用品等，在全县形成了致富示范效应，带动了更多夏邑人从事网上销售。
2015年，全县经济主要指标增速均高于全市平均水平，其中，全县生产总值完成188亿元，增长9%；一般公共预算收入完成6.5
亿元，增长17.2%；税收收入完成4.7亿元，增长12.2%；固定资产投资完成187.3亿元，增长15.1%，总量、增速均居全市第一；社会消费品零售总额完成70.2亿元，增长13.3%；居民人均可支配收入14768元，增长12.5%；全县金融机构各项存款余额211亿元、贷款余额72.8亿元，较年初分别增长13.3%、7.7%。产业集聚区、商务中心区、招商引资、重点项目、城镇建设、美丽乡村、精准扶贫等重点工作全市领先，在全市重点工作考核中，除招商引资获得第二名外，其余均位列全市第一。尤其是产业集聚区和商务中心区建设，发展成效凸显，在今年全省组织的2015年度“两区”观摩评比中，代表商丘市进行迎检，分别取得黄淮四市第一名、第二名的好成绩。
3.5. 基础设施条件
（1）工程用水、用电
项目位于城市规划区内，有充足的工程用水和生活用水。水、电资源满足项目要求。
（2）材料来源与供给
材料选购可参照本地的情况就近购买。
（3）运输条件
项目区交通便利，运输条件满足工程需要。
（4）通讯条件
项目所在地通信系统功能完善，可提供移动通信、数字传输、程控电话等多种通信服务，并建立了宽带网络，与全国及世界各地联系快捷通畅。
第4章 项目拆迁安臵补偿方案
为加快新型城镇化建设步伐，提高国有土地利用效率，改善居民居住环境，保障被征收房屋所有权人(以下简称为被征收人)合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、河南省《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干规定和棚户区改造政策以及《商丘市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等规定，结合该项目的实际情况，特制定本房屋征收与补偿安臵方案。
4.1. 征收范围
该项目征迁区域位于***昌盛路西、新兴安臵区北、和谐大道东、县府路南侧合围内，详细情况见下表。
4.2. 征收主体
征收主体为***人民政府，具体征收工作由城关镇人民政府组织实施。
4.3. 征收补偿安臵的基本原则
（1）公平、公开、公正原则；
（2）就地安臵、就近安臵原则；
（3）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《商丘市人民政府关于调整我市国家建设征收土地上附着物和青苗补偿标准的通知》（商政﹝2013﹞40号）、《***国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（夏政﹝2014﹞23号）等规定，对征收范围内的合法建筑和未超过批准年限的临时建筑给予补偿；对违法建筑和超过批准年限的临时建筑不予补偿。
4.4. 征收补偿方式
对被征收人的征收、安臵、补偿，可采取评估或协商方式进行。选择评估方式的，按国家规定的程序和办法进行。选择协商解决的，按本办法提出的参考标准计算。实行产权调换的实施就近安臵。
4.4.1. 评估办法
（1）被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产评估机构按房屋征收评估办法确定。
（2）房地产价格评估机构由被征收人共同协商选定。协商不成的，通过抽签、摇号，随机选定。
（3）估价机构进行估价时，应当独立、客观、公正，任何单位和个人不得干涉。被征收人应当主动配合，因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或被征收人不同一在查勘记录上签字的，由工作人员见证，估价师在评估报告中作出说明。估价机构可以根据被征收房屋相关权属资料，从外围测绘，参照同类房屋进行评估。
4.4.2. 补偿标准
（1）实行产权调换为主、货币为辅的办法。即对于60平方米以上的一律臵换为房屋，剩余不足60平方米的实行货币补偿。
（2）空白宅基地补偿：有合法手续的空宅基，按其有效面积（不含公共通道）1：0．8直接臵换安臵房。世代居住的老宅基和村、组安臵的宅基，提供有效证据验证后，按合法宅基对待。无合法手续的宅基地面积按1：0．64直接臵换安臵房。
（3）住房面积（含住房阁楼按檐口高度与屋高3米比值折算住房面积，下同）小于宅基地（不含公共通道）面积的，按宅基面积1：1提供安臵房。
住房面积大于宅基地（不含公共通道）面积的，按住房面积1：1提供安臵房。
宅基、住房和地面附属物以协商价计算，安臵房以安臵价计算，双方各计各价，差价互补。
如果安臵房面积不能与被征收人应得安臵面积相等，采取如下办法解决：
安臵房面积（含公摊面积，下同）大于被征收人应得安臵面积5平方米以下（含5平方米）的，被征收人按安臵价补款；5－10平方米（含10平方米）的，被征收人按成本价补款；10平方米以上20平方米以内的，被征收人按协议价补款。以上价格仅限于20平方米以内的找补，多于20平方米的按市场价补款。
（4）土地及地表附属物的协商补偿参考价按如下标准执行：宅基地每亩40万元，公共用地、公共通道每亩30万元，村庄内废闲地每亩15万元，村庄坑塘、河沟每亩8万元；村庄外围废闲地、坑塘、围村林地按可耕地价格对待。地表附属物补偿标准参照《商丘市人民政府关于调整我市国家建设征收土地上附着物和青苗补偿标准的通知》（商政﹝2013﹞40号）文件执行。
（5）对因征收房屋造成搬迁且不能直接迁入安臵房的，给被拆迁人发放临时补助费，按应拆除住房面积计算，5元/平方米/月，按实际临时安臵时间发放；搬迁补助费按5元/平方米发放。
（6）拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑、建设工程规划许可证中载明因城市建设需要无条件拆除的临时建筑均不予补偿。拆除未超过批准期限临时建筑，根据剩余使用年限，给予相应货币补偿，不予安臵。
4.5. 征收补偿协议的签订与生效、执行
（1）房屋征收部门与被征收人依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定签订征收补偿协议，报县政府备案。
（2）征收补偿协议签订后，被征收人应当积极配合房屋征收工作，在规定的搬迁期限内，按照补偿方案规定的标准，与征收部门签订征收补偿协议，完成搬迁。 4.6. 其他
（1）被征收房屋测量面积与房屋产权证上的面积不相符合的，以公布的征收调查结果为准，被征收人有异议的，可向有房地产测绘资质的中介机构申请测绘，以房地产测绘报告为准。
⑵房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府按照征收补偿方案做出补偿决定。被征收人在法定期限内未申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的时间内未搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行搬迁。
（3）征收涉及抵押房屋的，抵押人应书面通知抵押权人；征收租赁房屋的，被征收人应书面告知房屋承租人，解除租赁关系。
（4）办理房屋征收手续时，被征收人遗留的水电费用按实际使用量由被征收人结算。
（5）本征收房屋补偿方案未尽事项，按有关法律、法规、规章和规范文件的规定执行。
（6）本征收补偿安臵方案由***人民政府负责解释。
第5章 拆迁规模及安臵规模
5.1. 拆迁规模
该项目征迁区域位于昌盛路西、新兴安臵区北、和谐大道东、县府路南侧，总占地面积约177.20亩，涉及拆迁户数842户；拆迁房屋总建筑面积118315㎡，其中住宅建筑101825㎡，剩余为临时建筑及其它建筑，该项目已列入《河南省保障性安居工程工作领导小组办公室关于下达全省2017年城市棚户区改造项目计划（第一批）的通知》（豫保安居办﹝2016﹞45号）中。 5.2. 安臵规模
5.2.1. 安臵方式
该项目采取货币化安臵的安臵方式，***人民政府搭建平台，组织房源。***人民政府指定***安居臵业投资开发有限公司作为***新兴居委会城中村改造项目安臵房购买主体，组织实施回迁安臵工作、负责资金运作、安臵房源招标，与中标开发企业签订购买安臵房协议。
5.2.2. 安臵规模
依据拆迁安臵补偿方案初步统计，该项目需组织安臵房源总面积为116001.07㎡，共计842套。
5.2.3. 安臵房价格
根据***房地产管理局提供的现有存量房未来18至24个月库存量调查数据，***现有存量房源充足。***人民政府将以团购在售商品房的方式组织安臵房源安臵被征收户。
根据***房地产管理局提供的在售商品房数据，***当前在售楼盘的销售均价为2610元/㎡，且普遍存在销售进度缓慢及去化周期过长的问题，结合近期***房地产价格走势、经济社会状况，拟定团购房的价格按市场均价的95%考虑，暂定为2480元/㎡。
第6章 项目实施进度
制定科学的建设进度是保质保量完成拆迁安臵工程的前提，也是合理优化安排城中村改造工期的依据。因此就要求组织者从人力、物力、财力、机械等多方面入手以使制定的建设进度合理实用。 6.1. 实施阶段
项目实施阶段主要包括以下方面：
（1）准备工作。编制可行性研究报告及评估、论证、批复，准备各种所需资料。
（2）勘察工作。对涉及拆迁居民的宅基地、房屋及附属物的测量与评估；对建设项目所涉及区域的测量勘察。
（3）拆迁准备。对涉及拆迁居民的过渡安臵，同时开展项目招标工作，选择安臵房源。
（4）安臵拆迁。组织购买安臵房、拆迁实施、收储整理及建设等。
（5）后期验收。组织拆迁安臵工程竣工验收。
为加快建设进度，缩短建设工期，尽快使投资发挥效益，各阶段的工作尽量提前进行，允许有一定程度交叉。 6.2. 建设周期
依据项目确定的规划方案，该项目建设周期为3年，项目进度表详见下表。
31
第7章 投资估算与资金筹措
7.1. 投资估算
7.1.1. 投资估算范围
该项目投资估算范围包括货币化安臵费用、其他费用、基本预备费、建设期利息等。
7.1.2. 投资估算依据
（1）《投资项目可行性研究指南》（计办投资〔2002〕15号）； （2）《投资项目经济咨询评估指南》（咨经〔1998〕11号）； （3）《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)； （4）《河南省建设工程工程量清单综合单价》（2008版）； （5）《***建设工程材料基准价格信息》； （6）河南省相关的造价文件。 7.1.3. 投资估算说明
（1）货币化安臵费用：该项目城中村改造共涉及拆迁户数842户，拆迁房屋总建筑面积118315㎡，其中住宅建筑101825㎡，剩余为临时建筑及其它建筑。该项目费用包括拆迁安臵补偿费用8383.82万元，货币化安臵费用28768.27万元；
（2）项目建设管理费：按财政部财建﹝2016﹞504号文件规定计算；
（3）建设项目前期工作咨询费：按国家计委计价格〔1999〕1283号文及豫价房字〔1999〕337号文规定计入；
（4）基本预备费：按工程费用与工程建设其他费用之和的5%费
估算；
（5）建设期贷款利息：该项目贷款期限25年（含建设期3年），以贷款利率4.90%计算利息。
7.1.4. 投资估算
经测算，该项目总投资约为41670.11万元，其中货币化安臵费用28768.27万元，工程建设其他费8761.56万元（含拆迁安臵补偿费用8383.82万元），基本预备费1876.49万元，建设期利息2263.80万元。
具体构成详见下表：
项目投资详细构成见本报告附表1：《投资估算表》。 7.2. 资金筹措
该项目资金来源由项目单位自筹和申请银行贷款。其中***安居臵业投资开发有限公司自筹资金8670.11万元，占总投资的20.81%；申请银行贷款33000万元，占总投资的79.19%。
第8章 社会效益评价
8.1. 社会影响效果分析
（1）项目有利于改善本地区低收入家庭和弱势群体的生活条件。这将进一步完善社会救助机制和保障体系建设，让社会弱势住房群体充分感受党和政府的特殊关怀。
（2）项目有利于使***城市土地实现集约高效利用，进一步改善***的城市面貌，完善城市整体功能，提高城市品位，使城市更加美化、亮化、绿化，给城市居民提供更加温馨、舒适的生活环境。同时，也有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。
（3）该项目建成后，将以全新的姿态献以当地居民，将大大提高居民生活质量，改善人民的精神面貌，提升居民居住档次和品位。
（4）该项目在建设期间，产生的噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对周边区域的大气环境、生活环境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影响。
（5）项目对所在地基础设施、社会服务容量的影响。
该项目在建设期间，会增加或占用当地的基础设施，包括道路、供电、给排水等设施。建议建设单位与各部门做好协调工作，尽量减少对当地居民的不利影响。
该项目的建设在改善当地城中村居民住房条件的同时，能有效拉动当地消费需求，同时房地产市场关联度大，能带动建筑业、建材、装饰、家具家电、物业等行业的发展，为当地社会稳定、经济健康、平稳的发展做出贡献。
8.2. 社会适应性分析
（1）与项目直接相关的不同利益群体对项目建设和运营的态度及参与程度。
当地政府对该项目的建设持支持态度，该项目已经取得***建设局、规划局、国土资源局的大力支持。
当地群众希望该项目建成后能够改善居住和生活环境，提高生活水平和生活质量，因此对该项目的建设持支持态度。
该项目的建设将需要大量的建筑钢材、水泥、沙石及塑钢门窗、玻璃、管材及装饰材料等，各类从事建材的承销商、从事建筑的工程技术人员、工匠技工、民工、运输者、承包商等，都会从项目建设中受益。
该项目实施需要大量建筑材料及建筑工人，为周边建材生产、经营、运输及建筑安装业创造了有力条件，带动相关产业发展。项目建成后，需要物业管理和保洁人员，为当地增加了就业机会。
因此与项目直接相关的不同利益群体对项目建设持支持态度并会积极参与项目的建设。
（2）项目所在地区现有技术、文化状况能否适应项目建设和发展
***具有建筑设计、建筑施工、项目监理的成熟技术和丰富经验，还具备充裕的人力资源，该项目建设所需的技术和建设人员能够适应项目要求的技术条件，能够保证实现项目的既定目标。
8.3. 社会风险及对策分析
（1）项目建设不会产生民族矛盾和宗教问题。
（2）该项目符合国家政策、***城市总体规划，对所排放的污染物采取了有效的污染控制措施，项目的建设不会对当地环境质量造成较大影响。
（3）该项目建设资金来源有保证。 因此，该项目建设社会风险较小。 8.4. 社会评价结论
通过以上社会影响分析、互适性分析、社会风险分析，说明该项目的建设具有良好的社会可行性。
第9章 结论与建议
9.1. 结论
该项目的实施符合国家、河南省、商丘市关于城中村（棚户区）改造的相关政策，符合***城市发展规划，作为城中村（棚户区）改造项目，可享受国家、河南省以及商丘市城市棚户区改造的相关优惠政策。通过对***新兴居委会城中村的改造与升级，一方面显著改善当地居民的居住环境和生活条件及各项基础设施，另一方面该项目考虑货币化安臵被拆迁居民，对消化社会存量现房，对促进人民安居乐业和房地产市场的平稳发展，维护社会稳定和和谐发展，具有重要的意义。
该项目建设规模合理，建设方案可行，周边建设条件较好。经过分析，该项目的经济效益突出，社会效益显著，建议尽快实施，早日发挥良好的社会、经济效益。 9.2. 建议
（1）由于该项目安臵涉及的人口较多，安臵面积较大，应做好项目前期准备工作，注意协调好各方面关系，确保项目顺利实施。
（2）在尊重当地村民生活方式的基础上，应对居民的生活习俗予以引导，与新型社区的建设相适应，促进社区精神文明的发展。
（3）争取政府在政策等方面的支持，使项目建设有一个稳定、积极的政策环境。
附表1：投资估算表
38
附表1-1拆迁安臵补偿费用估算表
39
40
附表2：投资使用计划及资金筹措表
单位：万元
41
附表3：借款还本付息估算表
单位：万元
42
中 建 精 诚 工 程 咨 询 有 限 公 司
CHINA JINGCHENG ENGINEERING CONSULTING CO.，LTD.
新兴居委会城中村改造项目
项目建议书
建设单位：编制单位：中建精诚工程咨询有限公司编制时间：二零一六年十月
***安居置业投资开发有限公司
中 建 精 诚 工 程 咨 询 有 限 公 司
CHINA JINGCHENG ENGINEERING CONSULTING CO.，LTD.
项目名称: 新兴居委会城中村改造项目 建设单位: ***安居臵业投资开发有限公司
编制单位：地 址：电 话：网 址：邮 箱：中建精诚工程咨询有限公司
北京市车公庄大街9号 五栋大楼B1座三层
北京市海淀区三里河路9号 建设部内
88395155/75 88395647 www.zjjc.com.cn
编制人员名单
编 写：
审 核：
审 批：
校 对：
任双成 张 弘 许勇毅 姚湘华 富 瑶 赵晓敏 闫慧清 郭恩光 侯甲恩
朱卫海
金铁英
赵晓敏
高级工程师 注册造价工程师 高级工程师 高级工程师 工程师 工程师 工程师 工程师 工程师 工程师 高级工程师 注册咨询工程师
注册造价工程师 教授级高级工程师注册咨询工程师 注册造价工程师
工程师
目 录
第1章 项目综述 ...................................................................................... 1
1.1. 项目概况 ........................................................................................................... 1 1.2. 主要经济技术指标 ........................................................................................... 2 1.3. 建设单位 ........................................................................................................... 3 1.4. 研究工作的依据和内容 ................................................................................... 3 1.5. 结论和建议 ....................................................................................................... 5
第2章 项目建设背景及必要性 .............................................................. 6
2.1. 项目建设背景 ................................................................................................... 6 2.2. 项目提出的理由 ............................................................................................. 13 2.3. 项目建设必要性 ............................................................................................. 14
第3章 项目选址和建设条件 ................................................................ 17
3.1. 项目选址 ......................................................................................................... 17 3.2. 项目建设条件 ................................................................................................. 18 3.3. 区位交通条件 ................................................................................................. 19 3.4. 社会经济条件 ................................................................................................. 19 3.5. 基础设施条件 ................................................................................................. 21
第4章 项目拆迁安臵补偿方案 ............................................................ 22
4.1. 征收范围 ......................................................................................................... 22 4.2. 征收主体 ......................................................................................................... 22 4.3. 征收补偿安臵的基本原则 ............................................................................. 23 4.4. 征收补偿方式 ................................................................................................. 23 4.5. 征收补偿协议的签订与生效、执行 ............................................................. 26 4.6. 其他 ................................................................................................................. 26
第5章 拆迁规模及安臵规模 ................................................................ 28
5.1. 拆迁规模 ......................................................................................................... 28 5.2. 安臵规模 ......................................................................................................... 28
第6章 项目实施进度 ............................................................................ 30
6.1. 实施阶段 ......................................................................................................... 30 6.2. 建设周期 ......................................................................................................... 30
第7章 投资估算与资金筹措 ................................................................ 32
7.1. 投资估算 ......................................................................................................... 32 7.2. 资金筹措 ......................................................................................................... 33
第8章 社会效益评价 ............................................................................ 34
8.1. 社会影响效果分析 ......................................................................................... 34 8.2. 社会适应性分析 ............................................................................................. 35 8.3. 社会风险及对策分析 ..................................................................................... 36 8.4. 社会评价结论 ................................................................................................. 36
第9章 结论与建议 ................................................................................ 37
9.1. 结论 ................................................................................................................. 37 9.2. 建议 ................................................................................................................. 37
附表1：投资估算表
附表1-1:拆迁安臵补偿费用估算表 附表2：投资使用计划及资金筹措表 附表3：借款还本付息估算表
第1章 项目综述
1.1. 项目概况
1.1.1. 项目名称
新兴居委会城中村改造项目 1.1.2. 项目位臵
该项目拆迁地址位于***新兴居委会。 1.1.3. 拆迁范围及规模
该项目征迁区域位于昌盛路西、新兴安臵区北、和谐大道东、县府路南侧，总占地面积约177.20亩，涉及拆迁户数842户，涉及拆迁人数3368人；拆迁房屋总建筑面积118315㎡，其中住宅建筑101825㎡，剩余为临时建筑及其它建筑，该项目已列入《河南省保障性安居工程工作领导小组办公室关于下达全省2017年城市棚户区改造项目计划（第一批）的通知》（豫保安居办﹝2016﹞45号）中。
项目拆迁土地全部用于收储整理，配套建设道路、硬化路面、垃圾收集点、绿化、给排水、电力、通讯、供暖、供气、消防等设施。
1.1.4. 安臵方式及安臵规模
该项目采取货币化安臵的安臵方式，***人民政府搭建平台，组织房源。***人民政府指定***安居臵业投资开发有限公司作为***新兴居委会城中村改造项目安臵房购买主体，组织实施回迁安臵房工作、负责资金运作、安臵房源招标，与中标开发企业签订购买安臵房协议。
初步统计，该项目需组织安臵房源总面积为116001.07㎡，共计842套。
1.1.5. 配套基础设施现状
项目拆迁区域周边的水、电、气等市政基础设施配套完善，可保证项目建设期及运营期的需要。
1.1.6. 环境保护
该项目产生的废气、污水、建筑垃圾、生活垃圾、噪声等均可以得到有效的控制和治理，所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。
1.1.7. 实施进度
该项目建设期计划为3年。 1.1.8. 项目投资和资金筹措
经测算，该项目总投资约为41670.11万元，其中货币化安臵费用28768.27万元，工程建设其他费8761.56万元（含拆迁安臵补偿费用8383.82万元），基本预备费1876.49万元，建设期利息2263.80万元。
该项目资金来源由项目单位自筹和申请银行贷款。其中***安居臵业投资开发有限公司自筹资金8760.11万元，占总投资的20.81%；申请银行贷款33000万元，占总投资的79.19%。 1.2. 主要经济技术指标
1.3. 建设单位
1.3.1. 单位名称
***安居臵业投资开发有限公司 1.3.2. 单位概况
***安居臵业投资开发有限公司隶属于***人民政府，成立于2015年6月1日。
该公司作为***人民政府授权的开发建设平台，其经营范围为拆迁安臵房项目的开发建设；旧城、城中村、棚户区改造及改建项目的开发建设；保障性安居工程项目的投资；受县政府委托开展的其他房地产开发和市政工程建设。公司对所属项目和资产依法进行经营、管理和运作，培育优势企业，实现国有资产增值。 1.4. 研究工作的依据和内容
1.4.1. 研究工作的依据
（1）国家颁布的相关建设法规、政策和标准； （2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（3）《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国
办发〔2014〕36号）；
（4）《国务院关于进一步做好棚户区和城乡危房及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发﹝2015﹞37号）；
（5）《关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知》（建保〔2014〕155号）；
（6）《河南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》（豫政〔2014〕17号）；
（7）《省政府办公厅关于推进政府向社会力量购买服务工作的实施意见》（豫政办﹝2014﹞168号）；
（8）《关于申报2015年度全省棚户区改造统贷统还项目的通知》（豫保安居办〔2015〕4号）；
（9）《关于采用政府购买服务模式开展全省棚户区改造项目融资工作的通知》（豫财资合﹝2015﹞10号）；
（10）《河南省保障性安居工程工作领导小组办公室关于下达全省2017年城市棚户区改造项目计划（第一批）的通知》（豫保安居办﹝2016﹞45号）；
（11）河南省人民政府办公厅《关于加快推进棚户区改造货币化安臵工作的指导意见》（豫政办〔2016〕4号）；
（12）《河南省城市房屋拆迁管理实施办法》；
（13）《***国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》； （14）《***城市总体规划（2010年—2030年）》； （15）《***土地利用总体规划（2006—2020年）》； （16）委托人提供的其他有关基础资料、技术资料。 1.4.2. 研究工作的内容
我公司受建设单位委托，组织有关技术人员根据国家对项目初步可行性研究阶段工作范围和深度的规定，编制完成了***新兴居委会
城中村改造项目项目建议书。该建议书对项目建设的提出背景、必要性和建设条件进行了论证，对项目选址与建设条件、项目征收补偿安臵方案、实施进度、投资估算、资金筹措、社会效益评价等方面进行综合性研究、分析、评价，以供项目审批单位作出初步决策。
1.5. 结论和建议
1.5.1. 结论
该项目的实施符合国家、河南省、商丘市关于城中村（棚户区）改造的相关政策，符合***城市发展规划，作为城中村（棚户区）改造项目，可享受国家、河南省以及商丘市城市棚户区改造的相关优惠政策。通过对***新兴居委会城中村的改造与升级，一方面显著改善当地居民的居住环境和生活条件及各项基础设施，另一方面该项目考虑货币化安臵被拆迁居民，对消化社会存量现房，对促进人民安居乐业和房地产市场的平稳发展，维护社会稳定和和谐发展，具有重要的意义。
该项目建设规模合理，建设方案可行，周边建设条件较好。经过分析，该项目的经济效益突出，社会效益显著，建议尽快实施，早日发挥良好的社会、经济效益。
1.5.2. 建议
（1）由于该项目安臵涉及的人口较多，安臵面积较大，应做好项目前期准备工作，注意协调好各方面关系，确保项目顺利实施。
（2）在尊重当地村民生活方式的基础上，应对居民的生活习俗予以引导，与新型社区的建设相适应，促进社区精神文明的发展。
（3）争取政府在政策等方面的支持，使项目建设有一个稳定、积极的政策环境。
第2章 项目建设背景及必要性
2.1. 项目建设背景
2.1.1. 河南省棚户区改造现状
2011年6月26日，财政部联合住房城乡建设部补助河南城市棚户区改造资金9亿元，该资金专项用于补助政府主导的城市棚户区改造项目，包括拆迁、安臵、建设以及相关的基础设施配套建设等开支。另外，根据《河南省城乡建设三年大提升行动计划》的要求，河南省支持符合条件的工矿企业结合棚户区改造，重点实施600个经省政府批准列入规划的城市和国有工矿棚户区改造项目。2010年，完成各类棚户区拆迁735万㎡、开工建设1034万㎡、竣工340万㎡、投资123亿元；2011年，完成各类棚户区拆迁1235万㎡、开工建设1054万㎡、竣工800万㎡、投资135亿元；2012年，完成各类棚户区拆迁803万㎡、开工建设841万㎡、竣工709万㎡、投资163亿元。
2012年8月，河南省获得追加城市棚户区改造专项资金16861万元。根据财政部测算的均衡性转移支付财政困难程度系数、河南省与住房和城乡建设部签订的住房保障工作目标责任书中确定的2012年城市棚户区改造户数、2012年城市棚户区改造面积以及2011年城市棚户区改造任务完成情况等因素，财政部、住房和城乡建设部决定追加河南2012年中央补助城市棚户区改造专项资金16861万元，专项用于补助政府主导的城市棚户区改造项目，包括拆迁、安臵、建设以及相关的基础设施配套建设等开支。
河南省政府2015年下发的《河南省人民政府关于进一步加强城
镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的意见》（豫政〔2015〕88号）提出：根据国家有关要求，结合河南省实际，2015—2017年全省要改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房100万套和农村危房60万户，加大棚户区改造配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备、布局合理、运行安全、服务便捷。
《意见》要求编制城镇棚户区、城乡危房改造三年计划（2015—2017年）。各地要在认真调查核实，摸清底数的基础上，根据当地实际，合理编制棚户区、城乡危房改造三年计划（2015—2017年）。计划应涵盖以下范围：城镇棚户区，需要拆除重建、改建（扩建、翻建）的危旧房和群众意愿强烈且城市发展急需改造的城中村，未改造的垦区棚户区，国有工矿、采煤沉陷区，困难国有企业特别是独立工矿区、三线地区和资源枯竭型城市企业棚户区及配套设施。
继2015年河南省新开工保障性安居工程48.5万套后，2016年河南省新建保障性安居工程“大盘子”敲定，计划新开工棚户区改造36万套。同时，货币化安臵成今后一个时期保障房供应的主方向。
2.1.2. 棚户区改造政策环境
（1）2013年7月4日，国务院发布了《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号），《意见》指出：棚改用地优先安排，简化审批流程，加大政策支持力度，主要内容如下：
①多渠道筹措资金。要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。
②确保建设用地供应。棚户区改造安臵住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安臵住房中涉及的经济适用住房、廉租住房和符合条件的公共租赁住房建设项目可以通过划拨方式供地。
③落实税费减免政策。对棚户区改造项目，免征城市基础设施配
套费等各种行政事业性收费和政府性基金。落实好棚户区改造安臵住房税收优惠政策，将优惠范围由城市和国有工矿棚户区扩大到国有林区、垦区棚户区。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，适当减免入网、管网增容等经营性收费。
④完善安臵补偿政策。棚户区改造实行实物安臵和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。各地区要按国家有关规定制定具体安臵补偿办法，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。对经济困难、无力购买安臵住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。
（2）《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）
指出：建立“借、用、还”相统一的地方政府性债务管理机制，有效发挥地方政府规范举债的积极作用，切实防范化解财政金融风险，促进国民经济持续健康发展。
①赋予地方政府依法适度举债权限。经国务院批准，省、自治区、直辖市政府可以适度举借债务，市县级政府确需举借债务的由省、自治区、直辖市政府代为举借。明确划清政府与企业界限，政府债务只能通过政府及其部门举借，不得通过企事业单位等举借。
②建立规范的地方政府举债融资机制。地方政府举债采取政府债券方式。没有收益的公益性事业发展确需政府举借一般债务的，由地方政府发行一般债券融资，主要以一般公共预算收入偿还。有一定收益的公益性事业发展确需政府举借专项债务的，由地方政府通过发行专项债券融资，以对应的政府性基金或专项收入偿还。
③推广使用政府与社会资本合作模式。鼓励社会资本通过特许经营等方式，参与城市基础设施等有一定收益的公益性事业投资和运营。政府通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约
定规则，使投资者有长期稳定收益。投资者按照市场化原则出资，按约定规则独自或与政府共同成立特别目的公司建设和运营合作项目。投资者或特别目的公司可以通过银行贷款、企业债、项目收益债券、资产证券化等市场化方式举债并承担偿债责任。政府对投资者或特别目的公司按约定规则依法承担特许经营权、合理定价、财政补贴等相关责任，不承担投资者或特别目的公司的偿债责任。
④加强政府或有债务监管。剥离融资平台公司政府融资职能，融资平台公司不得新增政府债务。地方政府新发生或有债务，要严格限定在依法担保的范围内，并根据担保合同依法承担相关责任。地方政府要加强对或有债务的统计分析和风险防控，做好相关监管工作。
（3）《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）
①加快城镇棚户区改造。各地区要抓紧编制2015—2017年城镇棚户区改造实施方案并抓好组织落实。一要加快棚改项目建设。依法合规推进棚改，切实做好土地征收、补偿安臵等前期工作。建立行政审批快速通道，简化程序，提高效率，对符合相关规定的项目，限期完成立项、规划许可、土地使用、施工许可等审批手续。加强工程质量安全监管，保证工程质量和进度，确保完成三年计划确定的目标任务。把城市危房改造纳入棚改政策范围。二要积极推进棚改货币化安臵。缩短安臵周期，节省过渡费用，让群众尽快住上新房，享有更好的居住环境和物业服务，满足群众多样化居住需求。各省（区、市)要因地制宜，抓紧摸清存量商品住房底数，制定推进棚改货币化安臵的指导意见和具体安臵目标，完善相关政策措施，督促市、县抓好落实，加快安臵棚户区居民。
②推动政府购买棚改服务。各省（区、市)应根据棚改目标任务，统筹考虑财政承受能力等因素，制定本地区政府购买棚改服务的管理办法。市、县人民政府要公开择优选择棚改实施主体，并与实施主体
签订购买棚改服务协议。市、县人民政府将购买棚改服务资金逐年列入财政预算，并按协议要求向提供棚改服务的实施主体支付。年初预算安排有缺口确需举借政府债务弥补的，市、县，可通过省（区、市)人民政府代发地方政府债券予以支持，并优先用于棚改。政府购买棚改服务的范围，限定在政府应当承担的棚改征地拆迁服务以及安臵住房筹集、公益性基础设施建设等方面，不包括棚改项目中配套建设的商品房以及经营性基础设施。
③推广政府与社会资本合作模式。在城市基础设施建设运营中积极推广特许经营等各种政府与社会资本合作（PPP)模式。各地应建立健全城市基础设施建设财政投入与价格补偿统筹协调机制，合理确定服务价格，深化政府与社会资本合作，推动可持续发展。
④构建多元化棚改实施主体。鼓励多种所有制企业作为实施主体承接棚改任务。各地原融资平台公司可通过市场化改制，建立现代企业制度，实现市场化运营，在明确公告今后不再承担政府融资职能的前提下，作为实施主体承接棚改任务。原融资平台公司转型改造后举借的债务实行市场化运作，不纳入政府债务。政府在出资范围内依法履行出资人职责，不对原融资平台公司提供担保。
⑤发挥开发性金融支持作用。承接棚改任务及纳入各地区配套建设计划的项目实施主体，可依据政府购买棚改服务协议、特许经营协议等政府与社会资本合作合同进行市场化融资，开发银行等银行业金融机构据此对符合条件的实施主体发放贷款。在依法合规、风险可控的前提下，开发银行可以通过专项过桥贷款对符合条件的实施主体提供过渡性资金安排。鼓励农业发展银行在其业务范围内对符合条件的实施主体，加大城中村改造、农村危房改造及配套基础设施建设的贷款支持。鼓励商业银行对符合条件的实施主体提供棚改及配套基础设施建设贷款。
（4）《河南省人民政府关于进一步加强城镇棚户区和城乡危房改
造及配套基础设施建设的意见》（豫政〔2015〕88号）
①保障土地供应。各省辖市、县(市)政府要将棚户区改造项目用地列入年度土地供应计划，并在年度新增建设用地计划中优先保障棚户区改造用地计划指标，及时组织农用地转用、征收报批，切实做到应保尽保。严格土地供应时序，优先供应棚户区改造项目用地。加强棚户区改造安臵小区容积率管理，防止容积率过高。棚户区改造尤其是城中村改造过程中，要按有关规定合理确定征收补偿标准，鼓励实行货币化安臵。
②加强资金支持。要及时足额下拔中央及省下达的财政补贴资金和基础设施配套资金。各金融机构要积极支持棚户区改造工作，扩大与政府保障性安居工程承接主体的合作，建立信贷资金、各类债券参与棚户区改造工作的长效机制。
③落实税费优惠。对棚户区改造项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，适当减免电力、通讯、市政公用事业入网、增容等经营性收费。财政部门和税务部门要落实税收减免政策，降低政府购买服务成本。按照有关规定，对政府购买棚户区改造服务的承接主体、参与棚户区改造的企业给予税费减免。
④开通绿色通道。各省辖市、县(市)政府要建立棚户区改造工作联席会议机制，定期协调解决棚户区改造项目推进中的问题；相关部门要建立联动机制，对棚户区改造项目要优化审批程序，实行联审联批。各级发展改革、财政、国土资源、住房城乡建设(规划)、环保等部门要严格落实限时办结制，压缩审批时限。
以上相关文件的出台，为该项目的建设提供了强大的政策支持。
（5）《关于加快推进棚户区改造货币化安臵工作的指导意见》（豫政办〔2016〕4号）
积极推行政府购买棚户区改造服务模式，大力推进棚户区改造货币化安臵工作，有条件的地方要积极提高棚户区改造货币化安臵比
例。推进棚户区改造货币化工作，要遵循以下原则：
①政府主导。各地政府是推进棚户区改造工作的责任主体。住房城乡建设、发展改革、财政、国土资源等部门和相关金融机构要切实履行职责，形成合力，共同推进棚户区改造货币化安臵工作。
②居民自愿。充分尊重棚户区居民的选择权，通过政策引导、宣传鼓励，积极引导棚户区居民选择货币化方式安臵。
③分类施策。结合各地棚户区改造任务和普通商品住房库存情况，采取针对性措施，努力扩大货币化安臵规模。
④控制实物补偿。城市规划区内国有土地上的棚户区改造居民安臵，要严格按照相关规定合理进行补偿；城市规划区内集体土地上的棚户区改造(城中村改造)居民安臵，要合理确定人均补偿面积标准，控制实物安臵量，严格限制实物补偿标准，防止补偿标准过高。
积极推进和参与棚户区改造货币化安臵的省辖市、县（市、区）政府和企业、居民，除享受国家已出台的支持政策外，还可享受以下优惠政策：省财政在分配补贴资金时，对上年度货币化安臵率较高的省辖市、县（市、区）进行奖励；省直相关部门积极与相关金融机构对接，对实行货币化安臵的棚户区改造项目加大信贷投放力度；开发企业将普通商品住房出售给实行货币化补偿的棚户区改造居民，或对棚户区改造居民按棚户区改造团购优惠价格销售商品房的，按售出住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
2.1.3. ***棚户区改造现状
所谓“城中村”，是指城市建成区仍然存在的、在集体土地上建造的、属于棚户区性质的区域。棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。
棚户区的存在是一个历史遗留的欠账问题，当前已成为城市中“二元结构”的一大表现，有必要加快改造的步伐。
***当前的城中村房屋都比较陈旧，大多是上世纪八、九十年代建造的，现状布局混乱，人口密度大，居住生活条件较差，违法建筑多，商业布局混乱，无配套的公共设施，治安环境复杂，亦不利于基础设施及公共设施的改善，严重影响着城市形象。工业企业的入驻，外来人口在此集聚，居民就近就业及从事个体经营，生活水平相对较高，该区域居民对改善居住环境的愿望日趋迫切。
结合***城镇发展步伐与城镇化建设要求，***人民政府提出了该项目的建设，由***安居臵业投资开发有限公司具体实施。
2.2. 项目提出的理由
城中村改造的根本目的是改善民生、改善群众居住环境，全面提高群众的生产生活水平。自2012年起，***大力实施合村并城、城中村改造等工程，统筹城乡发展。在城乡建设工作中，加大资金投入，创新城管机制，提升城市品位，增强辐射带动能力。
《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号），河南省财政厅、河南省住房和城乡建设厅、国家开发银行股份有限公司河南省分行《关于采用政府购买棚改服务模式开展全省棚户区改造项目融资工作的通知》（豫财资合〔2015〕10号）的发布，为***新兴居委会城中村改造项目带来了巨大的发展契机和强大的融资平台。
该项目所处区域地理位臵优越，但由于基础设施配套不到位，建设年代久远，房屋破旧，低矮潮湿，拥挤不堪，环境脏乱，排水不畅，安全隐患大，居民生活极为不便，加快改造刻不容缓。
为贯彻落实省委、省政府加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施意见的精神，改善城镇低收入家庭住房条件和人居环境质量，提高城中村土地节约集约利用水平，提升城市形象，提升城市居民居住水
平、改善城市环境、完善城市功能，落实科学发展观、构建和谐社会，***人民政府决定对新兴居委会城中村进行综合改造。
2.3. 项目建设必要性
2.3.1. 项目建设是响应国家战略的需要
党的十八大报告强调：必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。习近平总书记在中央经济工作会议上强调“要积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量，加快棚户区改造”，李克强总理指出“要加大棚户区改造力度，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路”，并将“要下决心要再改造1000万户以上各类棚户区”作为本届政府的重要任务。
河南省新型城镇化走在了全国的前列，把努力构建“一个载体、三个体系”（以产业集聚区为主的科学发展载体和现代产业体系、现代城镇体系、自主创新体系）作为贯彻落实科学发展观、推进“三化”协调科学发展的基本途径和调整经济结构、转变发展方式的战略举措。河南省十二届人大二次会议上，省委书记郭庚茂在闭幕讲话中用六个“一定要”阐释中原梦，强调“要进一步强化新型城镇化的引领作用、新型工业化的主导作用、新型农业现代化的基础作用，充分发挥信息化的综合带动提升作用，在坚持推动三化协调的同时促进四化同步。”
2.3.2. 项目建设是解决低收入者住房问题的需要
以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业。近年来，房地产市场呈现出固定资产投资规模过大，增长速度过快的现象，同时对住房需求的旺盛、地方政府追求高额的土地租金收益、房
产开发成本提高等因素推动了房地产价格持续上涨。目前，我国城市居民人均住房面积虽然达到了28平方米，但是全国城市低收入家庭当中，人均住房面积不足10平方米的还有1000多万户，约占全国城市居民家庭总数的5.5%，存在住房困难的低收入家庭仍然有1000万户。“住房难和买房难”是这部分群体面临的突出问题，该问题能否有效解决势必影响到社会的稳定与和谐。为此，必须将这部分群体纳入住房保障体系，而棚户区改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现社会公平、公正。
棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，经过棚户区改造，不仅可以改善居住环境和居住质量，而且还能拥有属于自己的房屋资产，享受到改革开放和经济发展带来的成果，体现了社会的公平与公正。
通过棚户区改造，能够使多数普通群众告别棚户区搬迁上楼，可以起到稳定民心的积极作用，因此，项目的建设是解决低收入者住房问题的需要。
2.3.3. 项目建设是改善民生、增强群众向心力的需要
目前，***新兴居委会的建设时间早、房屋质量差、楼房危旧、配套设施落后，基础设施老化，道路管线、排污系统破损严重，物业管理不健全，社会治安状况极差。与周边一些现代化住宅小区相比，生活水平、生活环境差距很大。因此，当地居民希望通过城中村改造，改变落后的生活环境，提高生活质量和品位。从居民居住情况调查中可以看出，项目区的居民迫切需要对项目区进行整体改造。通过对新兴居委会城中村的改造，将大大改善老区居民的居住条件，提高他们的生活水平，是改善民生、增强群众向心力的需要。
2.3.4. 项目建设是改善生态环境、促进人与自然和谐的需要
改造前，这些建成区的道路管线破损严重，居民均采用原煤取暖，大气污染严重，市政配套设施落后，排污系统老化年久失修，跑冒滴漏现象处处可见。经过此次的改造，完善了基础设施，新增了绿化面积，极大地改善了城市生态环境和居民的生活环境，是改善生态环境、促进了人与自然和谐的需要。
2.3.5. 项目建设是提高***城市品味的需要
城中村改造关系到城市功能的完善和城市品位的提高，按照***城乡一体化未来城市发展定位，现有区域的基础设施无法满足未来城市发展的需要，城中村“脏乱差”的环境卫生和落后的配套设施以及相对较差的治安环境对城市整体形象及居民生活质量的影响不容忽视，城中村改造已成为老百姓的普遍愿望和迫切要求，是政府必须要做而且是当前就要做的一件造福于民的大事。该项目建设完成后，将为原居民提供环境优美的居住小区，也不再是迎检历次国家卫生城市的包袱和累赘，大大的提升***的城市整体形象。因此，项目建设是提高***城市品味的需要。
综上，实施***新兴居委会城中村改造工程顺应了***建设的总体规划，对加快***城市化进程有着重要的推动作用；并且工程对改善民生、改善生态环境及提高***城市品位都有着重要的作用，因此，项目建设非常必要。
第3章 项目选址和建设条件
3.1. 项目选址
3.1.1. 选址原则
安臵社区的选址，要加强对拟建新址的周边环境、地质环境、经济条件及社会条件的调查，避免使搬迁对象再次受到环境因素的影响而进行二次搬迁，在尽量靠近原址的基础上进行安臵的规划建设，其具体选址原则如下：
（1）交通便利原则
选址要靠近主要的交通线路或者有专门的线路与交通干线相连，距离交通干线不易过远，这样便于社区居民出行的便利，同时要避免外来车辆穿行社区内部。
（2）中心集聚原则
按照集聚与节约用地的原则，集中安臵，便于基础设施和公共服务设施建设，节省资金，同时也便于村民的融合与管理。
（3）就近原则
要体现出就近原则，在同一片区域内，居民的生活习惯相近，彼此之间也有一定了解，以新建安臵区为中心，辐射1.5公里半径区域为宜。
（4）民主自愿原则
在新建安臵区选址时，要遵循民主自愿的原则，应符合大多数居民的意愿，对于不愿搬迁的居民，要给予积极的政策引导。
（5）有利于生产、安排就业的原则
在新建安臵区选址时，结合城镇规划，合理安排居住、生产用地，
在给居民营造舒适的生活环境同时，也要做到生活与生产的紧密结合，实现方便就业、安臵多余的劳动力。
该项目遵循“就近原则和中心集聚”方针，采取拆迁地就近购买安臵房安臵的方案。
3.1.2. 选址依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》；
（2）《建设项目选址规划管理办法》；
（3）《***城市总体规划（2010年—2030年）》；
（4）《***土地利用总体规划（2006—2020年）》。
3.1.3. 项目选址
该项目改造范围位于***昌盛路西、新兴安臵区北、和谐大道东、县府路南侧，总占地面积约177.20亩。项目区地势平坦，环境优美，交通便捷，项目用地符合《***城市总体规划（2010年—2030年）》及《***土地利用总体规划（2006—2020年）》的要求。
3.2. 项目建设条件
3.2.1. 地理位臵
夏邑，简称栗，古称栗邑，商丘市下辖县，素有“中国孔祖之地”之称。位于河南省东部，豫、鲁、苏、皖四省结合部，北依山东菏泽，南临安徽亳州谯城区，东接永城市、砀山县，西连虞城县，总面积1481平方公里，辖12镇12乡，总人口120万人。
3.2.2. 气候条件
夏邑地处黄淮冲积平原，属暖温带半湿润季风区大陆性气候，气候温和，雨水充沛，年平均气温14.1℃，年平均降水量762毫米，无霜期217天。
3.2.3. 地形地貌
***地势基本平坦，由西北向东南微倾，海拔高度为30～70米，坡降1/5000～1/7000。总体来讲，可分为高滩地、背河洼地、缓坡平原和孤山残丘四种地貌类型。
3.2.4. 地震情况
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）（2016年版）附录A—《我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组》的规定：***抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第二组。
3.3. 区位交通条件
夏邑交通便利，区域位臵优越。霍连高速、陇海铁路、310国道、骆通省道、商永公路南北线均穿境而过；距离京九铁路和陇海铁路会合点—商丘黄金十字架40公里；高速公路1小时可达徐州观音机场，2小时至郑州新郑机场，3小时达连云港出海口；沱浍河航道夏邑总长13.88千米，码头设在产业集聚区附近，全县运输构成了水、陆、公、铁立体交通网。
3.4. 社会经济条件
***位于豫鲁苏皖四省结合部，总面积1481平方公里，辖12镇12乡，总人口120万人。先后被授予“中国长寿之乡”、“中国食用菌之乡”、“中国铸件出口基地”、“中国打火机生产基地”、“中国棉纺织名城”、“全国粮食生产先进县”、“全国科普示范县”“国家级园林县城”以及“河南省知名纺织产业集聚区”、“河南省服装产业基地”，“河南服装承接转移优秀县”等荣誉称号。
夏邑历史悠久，文化底蕴深厚。夏邑是中国上古古都，华夏祖地，龙山文化的发祥地之一，上古时期，栗陆在此建都，夏代属虞地，秦臵栗县，北魏时称“下邑”，金末取“华夏之邑”之意，改称“夏邑”，相
沿至今。夏邑是我国伟大的政治家、思想家、教育家孔子的祖籍所在地，县城以北建有孔子还乡祠。夏邑是著名军事家彭雪枫将军生活和战斗过的地方，并殉难于此，“彭雪枫将军纪念馆”建在将军殉国处－夏邑八里庄，是省级重点文物保护单位和河南省爱国主义教育基地。
夏邑资源丰富，宜居优势凸显。夏邑地处黄淮冲积平原，属暖温带半湿润季风区大陆性气候，素有“中原粮仓”和“蘑菇之乡”之美誉，盛产小麦、玉米、大豆、果菜等，常年粮食总产量双十亿斤以上，食用菌年产量12万吨。夏邑生态环境优良，2008年10月，被中国老年学学会授予“中国长寿之乡”称号，成为河南省第一个、中国第八个获此称号的县区。夏邑城乡交通、能源电力、广电通迅等基础设施完善，科技教育、文化卫生、金融物流等服务机构健全，游园广场、宾馆酒店等消费休闲场所齐全，被命名为“全国城市环境综合整治优秀县城”，“中国魅力中小城市”以及“河南省最佳投资城市”称号。
夏邑产业集聚，主导产业突出。全县纺纱规模达到220万锭，织布能力10万吨，服装加工能力1.2亿件，产品覆盖化纤、棉纺、毛纺、化纤纺、织布、染色、印花、水洗、后整理、服装等多个领域。先后引进了法国“迪卡侬”、巴拉巴拉、HM、罗莱家纺、赛琪服饰等27个国际国内知名品牌，并培育了天女花纱线、香港富太太家纺、庄娇服饰等39个自主品牌。
夏邑商贾云集，电商发展迅速。人民路地下商业街、联华财富广场、金融大厦、栗城国际大酒店、华丰益佰商业商业广场等项目加快推进。中原国际纺织服装商贸港、电子商务产业园等项目投入运营。何营、桑堌等乡镇电子销售人员，通过在家网上销售大枣、无框画，在嘉兴濮院、南通叠石桥等产品集散地网上经营衣服、床上用品等，在全县形成了致富示范效应，带动了更多夏邑人从事网上销售。
2015年，全县经济主要指标增速均高于全市平均水平，其中，全县生产总值完成188亿元，增长9%；一般公共预算收入完成6.5
亿元，增长17.2%；税收收入完成4.7亿元，增长12.2%；固定资产投资完成187.3亿元，增长15.1%，总量、增速均居全市第一；社会消费品零售总额完成70.2亿元，增长13.3%；居民人均可支配收入14768元，增长12.5%；全县金融机构各项存款余额211亿元、贷款余额72.8亿元，较年初分别增长13.3%、7.7%。产业集聚区、商务中心区、招商引资、重点项目、城镇建设、美丽乡村、精准扶贫等重点工作全市领先，在全市重点工作考核中，除招商引资获得第二名外，其余均位列全市第一。尤其是产业集聚区和商务中心区建设，发展成效凸显，在今年全省组织的2015年度“两区”观摩评比中，代表商丘市进行迎检，分别取得黄淮四市第一名、第二名的好成绩。
3.5. 基础设施条件
（1）工程用水、用电
项目位于城市规划区内，有充足的工程用水和生活用水。水、电资源满足项目要求。
（2）材料来源与供给
材料选购可参照本地的情况就近购买。
（3）运输条件
项目区交通便利，运输条件满足工程需要。
（4）通讯条件
项目所在地通信系统功能完善，可提供移动通信、数字传输、程控电话等多种通信服务，并建立了宽带网络，与全国及世界各地联系快捷通畅。
第4章 项目拆迁安臵补偿方案
为加快新型城镇化建设步伐，提高国有土地利用效率，改善居民居住环境，保障被征收房屋所有权人(以下简称为被征收人)合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、河南省《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干规定和棚户区改造政策以及《商丘市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等规定，结合该项目的实际情况，特制定本房屋征收与补偿安臵方案。
4.1. 征收范围
该项目征迁区域位于***昌盛路西、新兴安臵区北、和谐大道东、县府路南侧合围内，详细情况见下表。
4.2. 征收主体
征收主体为***人民政府，具体征收工作由城关镇人民政府组织实施。
4.3. 征收补偿安臵的基本原则
（1）公平、公开、公正原则；
（2）就地安臵、就近安臵原则；
（3）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《商丘市人民政府关于调整我市国家建设征收土地上附着物和青苗补偿标准的通知》（商政﹝2013﹞40号）、《***国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（夏政﹝2014﹞23号）等规定，对征收范围内的合法建筑和未超过批准年限的临时建筑给予补偿；对违法建筑和超过批准年限的临时建筑不予补偿。
4.4. 征收补偿方式
对被征收人的征收、安臵、补偿，可采取评估或协商方式进行。选择评估方式的，按国家规定的程序和办法进行。选择协商解决的，按本办法提出的参考标准计算。实行产权调换的实施就近安臵。
4.4.1. 评估办法
（1）被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产评估机构按房屋征收评估办法确定。
（2）房地产价格评估机构由被征收人共同协商选定。协商不成的，通过抽签、摇号，随机选定。
（3）估价机构进行估价时，应当独立、客观、公正，任何单位和个人不得干涉。被征收人应当主动配合，因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或被征收人不同一在查勘记录上签字的，由工作人员见证，估价师在评估报告中作出说明。估价机构可以根据被征收房屋相关权属资料，从外围测绘，参照同类房屋进行评估。
4.4.2. 补偿标准
（1）实行产权调换为主、货币为辅的办法。即对于60平方米以上的一律臵换为房屋，剩余不足60平方米的实行货币补偿。
（2）空白宅基地补偿：有合法手续的空宅基，按其有效面积（不含公共通道）1：0．8直接臵换安臵房。世代居住的老宅基和村、组安臵的宅基，提供有效证据验证后，按合法宅基对待。无合法手续的宅基地面积按1：0．64直接臵换安臵房。
（3）住房面积（含住房阁楼按檐口高度与屋高3米比值折算住房面积，下同）小于宅基地（不含公共通道）面积的，按宅基面积1：1提供安臵房。
住房面积大于宅基地（不含公共通道）面积的，按住房面积1：1提供安臵房。
宅基、住房和地面附属物以协商价计算，安臵房以安臵价计算，双方各计各价，差价互补。
如果安臵房面积不能与被征收人应得安臵面积相等，采取如下办法解决：
安臵房面积（含公摊面积，下同）大于被征收人应得安臵面积5平方米以下（含5平方米）的，被征收人按安臵价补款；5－10平方米（含10平方米）的，被征收人按成本价补款；10平方米以上20平方米以内的，被征收人按协议价补款。以上价格仅限于20平方米以内的找补，多于20平方米的按市场价补款。
（4）土地及地表附属物的协商补偿参考价按如下标准执行：宅基地每亩40万元，公共用地、公共通道每亩30万元，村庄内废闲地每亩15万元，村庄坑塘、河沟每亩8万元；村庄外围废闲地、坑塘、围村林地按可耕地价格对待。地表附属物补偿标准参照《商丘市人民政府关于调整我市国家建设征收土地上附着物和青苗补偿标准的通知》（商政﹝2013﹞40号）文件执行。
（5）对因征收房屋造成搬迁且不能直接迁入安臵房的，给被拆迁人发放临时补助费，按应拆除住房面积计算，5元/平方米/月，按实际临时安臵时间发放；搬迁补助费按5元/平方米发放。
（6）拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑、建设工程规划许可证中载明因城市建设需要无条件拆除的临时建筑均不予补偿。拆除未超过批准期限临时建筑，根据剩余使用年限，给予相应货币补偿，不予安臵。
4.5. 征收补偿协议的签订与生效、执行
（1）房屋征收部门与被征收人依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定签订征收补偿协议，报县政府备案。
（2）征收补偿协议签订后，被征收人应当积极配合房屋征收工作，在规定的搬迁期限内，按照补偿方案规定的标准，与征收部门签订征收补偿协议，完成搬迁。 4.6. 其他
（1）被征收房屋测量面积与房屋产权证上的面积不相符合的，以公布的征收调查结果为准，被征收人有异议的，可向有房地产测绘资质的中介机构申请测绘，以房地产测绘报告为准。
⑵房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府按照征收补偿方案做出补偿决定。被征收人在法定期限内未申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的时间内未搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行搬迁。
（3）征收涉及抵押房屋的，抵押人应书面通知抵押权人；征收租赁房屋的，被征收人应书面告知房屋承租人，解除租赁关系。
（4）办理房屋征收手续时，被征收人遗留的水电费用按实际使用量由被征收人结算。
（5）本征收房屋补偿方案未尽事项，按有关法律、法规、规章和规范文件的规定执行。
（6）本征收补偿安臵方案由***人民政府负责解释。
第5章 拆迁规模及安臵规模
5.1. 拆迁规模
该项目征迁区域位于昌盛路西、新兴安臵区北、和谐大道东、县府路南侧，总占地面积约177.20亩，涉及拆迁户数842户；拆迁房屋总建筑面积118315㎡，其中住宅建筑101825㎡，剩余为临时建筑及其它建筑，该项目已列入《河南省保障性安居工程工作领导小组办公室关于下达全省2017年城市棚户区改造项目计划（第一批）的通知》（豫保安居办﹝2016﹞45号）中。 5.2. 安臵规模
5.2.1. 安臵方式
该项目采取货币化安臵的安臵方式，***人民政府搭建平台，组织房源。***人民政府指定***安居臵业投资开发有限公司作为***新兴居委会城中村改造项目安臵房购买主体，组织实施回迁安臵工作、负责资金运作、安臵房源招标，与中标开发企业签订购买安臵房协议。
5.2.2. 安臵规模
依据拆迁安臵补偿方案初步统计，该项目需组织安臵房源总面积为116001.07㎡，共计842套。
5.2.3. 安臵房价格
根据***房地产管理局提供的现有存量房未来18至24个月库存量调查数据，***现有存量房源充足。***人民政府将以团购在售商品房的方式组织安臵房源安臵被征收户。
根据***房地产管理局提供的在售商品房数据，***当前在售楼盘的销售均价为2610元/㎡，且普遍存在销售进度缓慢及去化周期过长的问题，结合近期***房地产价格走势、经济社会状况，拟定团购房的价格按市场均价的95%考虑，暂定为2480元/㎡。
第6章 项目实施进度
制定科学的建设进度是保质保量完成拆迁安臵工程的前提，也是合理优化安排城中村改造工期的依据。因此就要求组织者从人力、物力、财力、机械等多方面入手以使制定的建设进度合理实用。 6.1. 实施阶段
项目实施阶段主要包括以下方面：
（1）准备工作。编制可行性研究报告及评估、论证、批复，准备各种所需资料。
（2）勘察工作。对涉及拆迁居民的宅基地、房屋及附属物的测量与评估；对建设项目所涉及区域的测量勘察。
（3）拆迁准备。对涉及拆迁居民的过渡安臵，同时开展项目招标工作，选择安臵房源。
（4）安臵拆迁。组织购买安臵房、拆迁实施、收储整理及建设等。
（5）后期验收。组织拆迁安臵工程竣工验收。
为加快建设进度，缩短建设工期，尽快使投资发挥效益，各阶段的工作尽量提前进行，允许有一定程度交叉。 6.2. 建设周期
依据项目确定的规划方案，该项目建设周期为3年，项目进度表详见下表。
31
第7章 投资估算与资金筹措
7.1. 投资估算
7.1.1. 投资估算范围
该项目投资估算范围包括货币化安臵费用、其他费用、基本预备费、建设期利息等。
7.1.2. 投资估算依据
（1）《投资项目可行性研究指南》（计办投资〔2002〕15号）； （2）《投资项目经济咨询评估指南》（咨经〔1998〕11号）； （3）《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)； （4）《河南省建设工程工程量清单综合单价》（2008版）； （5）《***建设工程材料基准价格信息》； （6）河南省相关的造价文件。 7.1.3. 投资估算说明
（1）货币化安臵费用：该项目城中村改造共涉及拆迁户数842户，拆迁房屋总建筑面积118315㎡，其中住宅建筑101825㎡，剩余为临时建筑及其它建筑。该项目费用包括拆迁安臵补偿费用8383.82万元，货币化安臵费用28768.27万元；
（2）项目建设管理费：按财政部财建﹝2016﹞504号文件规定计算；
（3）建设项目前期工作咨询费：按国家计委计价格〔1999〕1283号文及豫价房字〔1999〕337号文规定计入；
（4）基本预备费：按工程费用与工程建设其他费用之和的5%费
估算；
（5）建设期贷款利息：该项目贷款期限25年（含建设期3年），以贷款利率4.90%计算利息。
7.1.4. 投资估算
经测算，该项目总投资约为41670.11万元，其中货币化安臵费用28768.27万元，工程建设其他费8761.56万元（含拆迁安臵补偿费用8383.82万元），基本预备费1876.49万元，建设期利息2263.80万元。
具体构成详见下表：
项目投资详细构成见本报告附表1：《投资估算表》。 7.2. 资金筹措
该项目资金来源由项目单位自筹和申请银行贷款。其中***安居臵业投资开发有限公司自筹资金8670.11万元，占总投资的20.81%；申请银行贷款33000万元，占总投资的79.19%。
第8章 社会效益评价
8.1. 社会影响效果分析
（1）项目有利于改善本地区低收入家庭和弱势群体的生活条件。这将进一步完善社会救助机制和保障体系建设，让社会弱势住房群体充分感受党和政府的特殊关怀。
（2）项目有利于使***城市土地实现集约高效利用，进一步改善***的城市面貌，完善城市整体功能，提高城市品位，使城市更加美化、亮化、绿化，给城市居民提供更加温馨、舒适的生活环境。同时，也有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。
（3）该项目建成后，将以全新的姿态献以当地居民，将大大提高居民生活质量，改善人民的精神面貌，提升居民居住档次和品位。
（4）该项目在建设期间，产生的噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对周边区域的大气环境、生活环境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影响。
（5）项目对所在地基础设施、社会服务容量的影响。
该项目在建设期间，会增加或占用当地的基础设施，包括道路、供电、给排水等设施。建议建设单位与各部门做好协调工作，尽量减少对当地居民的不利影响。
该项目的建设在改善当地城中村居民住房条件的同时，能有效拉动当地消费需求，同时房地产市场关联度大，能带动建筑业、建材、装饰、家具家电、物业等行业的发展，为当地社会稳定、经济健康、平稳的发展做出贡献。
8.2. 社会适应性分析
（1）与项目直接相关的不同利益群体对项目建设和运营的态度及参与程度。
当地政府对该项目的建设持支持态度，该项目已经取得***建设局、规划局、国土资源局的大力支持。
当地群众希望该项目建成后能够改善居住和生活环境，提高生活水平和生活质量，因此对该项目的建设持支持态度。
该项目的建设将需要大量的建筑钢材、水泥、沙石及塑钢门窗、玻璃、管材及装饰材料等，各类从事建材的承销商、从事建筑的工程技术人员、工匠技工、民工、运输者、承包商等，都会从项目建设中受益。
该项目实施需要大量建筑材料及建筑工人，为周边建材生产、经营、运输及建筑安装业创造了有力条件，带动相关产业发展。项目建成后，需要物业管理和保洁人员，为当地增加了就业机会。
因此与项目直接相关的不同利益群体对项目建设持支持态度并会积极参与项目的建设。
（2）项目所在地区现有技术、文化状况能否适应项目建设和发展
***具有建筑设计、建筑施工、项目监理的成熟技术和丰富经验，还具备充裕的人力资源，该项目建设所需的技术和建设人员能够适应项目要求的技术条件，能够保证实现项目的既定目标。
8.3. 社会风险及对策分析
（1）项目建设不会产生民族矛盾和宗教问题。
（2）该项目符合国家政策、***城市总体规划，对所排放的污染物采取了有效的污染控制措施，项目的建设不会对当地环境质量造成较大影响。
（3）该项目建设资金来源有保证。 因此，该项目建设社会风险较小。 8.4. 社会评价结论
通过以上社会影响分析、互适性分析、社会风险分析，说明该项目的建设具有良好的社会可行性。
第9章 结论与建议
9.1. 结论
该项目的实施符合国家、河南省、商丘市关于城中村（棚户区）改造的相关政策，符合***城市发展规划，作为城中村（棚户区）改造项目，可享受国家、河南省以及商丘市城市棚户区改造的相关优惠政策。通过对***新兴居委会城中村的改造与升级，一方面显著改善当地居民的居住环境和生活条件及各项基础设施，另一方面该项目考虑货币化安臵被拆迁居民，对消化社会存量现房，对促进人民安居乐业和房地产市场的平稳发展，维护社会稳定和和谐发展，具有重要的意义。
该项目建设规模合理，建设方案可行，周边建设条件较好。经过分析，该项目的经济效益突出，社会效益显著，建议尽快实施，早日发挥良好的社会、经济效益。 9.2. 建议
（1）由于该项目安臵涉及的人口较多，安臵面积较大，应做好项目前期准备工作，注意协调好各方面关系，确保项目顺利实施。
（2）在尊重当地村民生活方式的基础上，应对居民的生活习俗予以引导，与新型社区的建设相适应，促进社区精神文明的发展。
（3）争取政府在政策等方面的支持，使项目建设有一个稳定、积极的政策环境。
附表1：投资估算表
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附表1-1拆迁安臵补偿费用估算表
39
40
附表2：投资使用计划及资金筹措表
单位：万元
41
附表3：借款还本付息估算表
单位：万元
42