摘 要： 针对当前房地产市场面临的成本控制问题，以房地产项目设计阶段对成本的影响为切入点，具体从项目设计控制阶段对房地产项目成本控制提出了建议。 关键词： 房地产项目开发； 成本控制； 设计 中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号： 1009-8631（2012）01-0093-01 在调控政策持续紧缩的情况下，房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。房地产开发企业要降低开发成本，就必须重视设计工作，从投资形成之初就进行严格的控制。据资料统计，设计阶段对房地产项目投资有较大影响，尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，可见，房地产开发项目设计的科学性、合理性和经济性对项目成本起着关键性的作用。笔者认为项目设计阶段成本控制的主要措施主要有以下几点。 1引入招标机制，择优选择设计单位 实行设计招标制度，一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争，不断加强自身管理，提高设计水平，增强竞争能力。另一方面也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围，保证了设计方案的质量。其次，在保证设计方案的技术性、安全性、合理性及使用功能的前提下，实行设计招标制度，有利于选择最经济合理的方案，降低工程造价，使设计阶段投资费用得到控制。 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。 2实行限额设计，有效控制造价 可行性研究阶段编制的投资估算，经批准是初步设计的投资最高限额；初步设计阶段编制的设计概算，经批准是施工图设计的投资最高限额；施工图设计则按照概算投资细分指标进行限额设计，形成施工图预算。估算、概算、预算等不同阶段的投资指标有前后制约、相互补充之作用。只有防检与监控、预先措施与事后综合平衡相结合，才能不会突破投资目标值，这就是限额设计的目标管理。只要这个目标管理到位，限额设计工作就会成功，项目的投资目标值就能实现。 特别需注意影响建筑设计方案经济性的因素，比如说结构配筋，要求设计单位根据地质勘察报告的设计数据，按地质条件及楼房的抗震要求等要求选取最佳配筋率，从而控制工程造价。 积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。 3设计与预算相结合，有效控制造价 严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。 4采用合同措施，有效控制造价 针对目前设计人经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。 5多方参与深入细致调研 项目设计工作不仅是设计单位单方面的工作，笔者认为应在项目的设计过程中，房地产企业也应发挥自身优势，收集各方面信息资料，为项目的设计提供依据。房地产企业可充分利用自身在销售策划方面的优势，对拟建项目的定位、区域环境、客户群体及这部分客户的使用要进行详细的市场调研，做出详细的市场分析。对项目的定位、区域环境、客户群体的了解可以帮助设计单位优化设计方案。分析项目受众客户的具体使用要求的，对设计进行细化，也避免了日后频繁变更，减少了工程造价管理中不可预见的因素。 随着房地产市场日趋理性化，房地产项目成本控制也逐步成为房地产企业经营中的重点内容。在成本控制方面，设计阶段是成本控制的基础，施工阶段是成本控制的重点，收尾阶段是成本控制的最后环节。只有先打好基础，才能在项目的后续施工阶段和收尾阶段将成本控制真正落到实处。 参考文献： [1] 刘秋雁，陈虹霖.房地产开发与经营[M].上海：上海财经大学出版社，2004. [2] 谭术魁.房地产项目管理[M].北京：机械工业出版社，2005. [3] 成虎.工程项目管理[M].北京：高等教育出版社，2004. [4] 徐朗.建筑施工企业成本管理探析[J].建筑经济，2004（6）.
摘 要： 针对当前房地产市场面临的成本控制问题，以房地产项目设计阶段对成本的影响为切入点，具体从项目设计控制阶段对房地产项目成本控制提出了建议。 关键词： 房地产项目开发； 成本控制； 设计 中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号： 1009-8631（2012）01-0093-01 在调控政策持续紧缩的情况下，房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。房地产开发企业要降低开发成本，就必须重视设计工作，从投资形成之初就进行严格的控制。据资料统计，设计阶段对房地产项目投资有较大影响，尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，可见，房地产开发项目设计的科学性、合理性和经济性对项目成本起着关键性的作用。笔者认为项目设计阶段成本控制的主要措施主要有以下几点。 1引入招标机制，择优选择设计单位 实行设计招标制度，一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争，不断加强自身管理，提高设计水平，增强竞争能力。另一方面也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围，保证了设计方案的质量。其次，在保证设计方案的技术性、安全性、合理性及使用功能的前提下，实行设计招标制度，有利于选择最经济合理的方案，降低工程造价，使设计阶段投资费用得到控制。 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。 2实行限额设计，有效控制造价 可行性研究阶段编制的投资估算，经批准是初步设计的投资最高限额；初步设计阶段编制的设计概算，经批准是施工图设计的投资最高限额；施工图设计则按照概算投资细分指标进行限额设计，形成施工图预算。估算、概算、预算等不同阶段的投资指标有前后制约、相互补充之作用。只有防检与监控、预先措施与事后综合平衡相结合，才能不会突破投资目标值，这就是限额设计的目标管理。只要这个目标管理到位，限额设计工作就会成功，项目的投资目标值就能实现。 特别需注意影响建筑设计方案经济性的因素，比如说结构配筋，要求设计单位根据地质勘察报告的设计数据，按地质条件及楼房的抗震要求等要求选取最佳配筋率，从而控制工程造价。 积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。 3设计与预算相结合，有效控制造价 严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。 4采用合同措施，有效控制造价 针对目前设计人经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。 5多方参与深入细致调研 项目设计工作不仅是设计单位单方面的工作，笔者认为应在项目的设计过程中，房地产企业也应发挥自身优势，收集各方面信息资料，为项目的设计提供依据。房地产企业可充分利用自身在销售策划方面的优势，对拟建项目的定位、区域环境、客户群体及这部分客户的使用要进行详细的市场调研，做出详细的市场分析。对项目的定位、区域环境、客户群体的了解可以帮助设计单位优化设计方案。分析项目受众客户的具体使用要求的，对设计进行细化，也避免了日后频繁变更，减少了工程造价管理中不可预见的因素。 随着房地产市场日趋理性化，房地产项目成本控制也逐步成为房地产企业经营中的重点内容。在成本控制方面，设计阶段是成本控制的基础，施工阶段是成本控制的重点，收尾阶段是成本控制的最后环节。只有先打好基础，才能在项目的后续施工阶段和收尾阶段将成本控制真正落到实处。 参考文献： [1] 刘秋雁，陈虹霖.房地产开发与经营[M].上海：上海财经大学出版社，2004. [2] 谭术魁.房地产项目管理[M].北京：机械工业出版社，2005. [3] 成虎.工程项目管理[M].北京：高等教育出版社，2004. [4] 徐朗.建筑施工企业成本管理探析[J].建筑经济，2004（6）.