《物权法》维权之地下车位
其实还是“租”车位！曹向军律师说，买房有房产证，“买”了地下停车位却没有产权证 ■案例提出
14日上午，家住省城某高档小区的吴秀琴大妈在讲座现场，就小区停车位和车库的所有权归属提出了自己的疑问。吴大妈说，前两年，她所在小区的业主曾因为车位和车库问题与物业公司发生过纠纷，当时物业公司要求小区私家车主必须购买或租用车位，按照自己制定的标准收费，否则车辆不准进入小区。
“买个车库需要不少钱，要是不买的话，他们就会把车库卖给小区外的人，我们小区的安全和环境就会受到影响。”吴大妈说，“我们想问问，小区的车库和车位到底该归谁所有？” 小区停车问题一直是大家关注的焦点
■律师开讲
针对吴大妈提出的小区车位、车库归属问题，首期“生活社区大讲堂”主讲人曹向军律师表示，10月1日刚刚实施的《物权法》以及新修改的《物业管理条例》，对小区车位、车库的权利归属以及费用收取等作出了相关规定。
地上停车位收费应由业主共有
曹向军律师说，小区的停车位一般分地上和地下两种。其中，地上停车位主要是占用小区的道路和公共用地，所以，其应属小区所有业主共有。
“虽然地上停车位由小区业主共有，但小区业主并不能无偿使用，应当通过召开业主大会，确定地上停车位的收费标准。”曹向军律师表示，地上停车位收费应当进行专门管理，物业公司可以从收取的收入中提取部分管理费用，但大部分收入应当归小区业主集体所有，用于物业管理费用或归入公用设施维修基金。
地下停车位是“租”不是“卖”
对于部分小区“出卖”地下停车位的问题，曹向军律师表示，从法律上来讲，“卖”停车位其实是开发商无限期地向业主“出租”地下停车位。
对此，曹向军律师打了个比方。“我们买房子有房产证，有土地使用证，可是我们‘买’地下停车位的时候，有人给过我们权利证书吗？”曹向军律师说，“所以，我们平常说‘买’车位，其实是无限期的‘租’车位，而根据合同法的规定，租赁合同的最高期限是20年，超过20年无效，那20年后这个车位该怎么办，买卖双方均没有约定。”
地下车库需分三种情况对待
曹向军律师表示，与地上停车位相比，地下车库的权利归属问题比较复杂，大致可以分为三种情况。
其中，如果地下车库属于人防设施的话，则开发商不允许进行销售；如果地下车库是按照规划要求进行设计修建，则应根据《物权法》的规定，通过出租、出售、附赠的形式，按照合同约定确定所有权的归属；如果地下车库不是根据法律或小区《建筑工程规划设计要点》的要求建设，而是由开发商自愿修建，则按照“谁投资谁受益”的原则，车库所有权应归开发商所有。 同时，曹向军律师还表示，目前上海和苏州已经出台相应规定，对车库、阁楼纳入产权登记面积，单独或与住宅一起核发房屋所有权初始登记证明，这使得更多的业主去购买车库而不是租用车库。
小区车位应首先满足业主需要
对于部分小区开发商将小区车位、车库卖给小区以外的人的做法，曹向军律师表示，根据《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。 “在实施细则还没有出台的情况下，这条规定其实给开发商留下了钻漏洞的机会。”曹向军律师说，有的开发商将车位、车库的出售价格定得很高，使得小区业主无力购买车位，这样开发商就可以在不违反法律的情况下，将车位、车库卖给小区业主以外的人。
曹向军律师说，目前上海已经出台了相应规定，要求开发商只能将车位、车库卖给小区业主，“在这种情况下，车位、车库的价格会根据建造成本和市场供求关系形成公允价格，肯定会有所下降。”
■相关法律条文：
《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
■外地案例
南京鼓楼区法院曾作出全国首例判决——
小区地下车库归业主共有
20××年11月12日，南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。这是《物权法》实施之前，法院对车库权利归属问题作出的一个典型判决。
星汉城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区。1998年9月，开发商在申报时，南京市规划局要求其应按规定配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。
开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车库才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。
20××年6月，星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉星汉公司，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。 20××年11月12日，鼓楼区法院开庭审理了此案。合议庭根据相应地方法规作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原
告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。 ■相关链接
关于《物权法》
《物权法》：从20××年12月至20××年3月16日，《中华人民共和国物权法》前后经8次审议，最终获得通过。《物权法》于20××年10月1日正式实施，为广大市民维护自己的合法权益提供了强大的法律武器，尤其是对业主的建筑物区分所有权的规定，用法律的形式肯定了业主对小区物业的管理权。
《物权法》关于小区公用财产归属的规定，对小区公用财产进行了全面界定，积极维护了业主的合法权益；对于业主与物业关系的规定，则充分尊重了小区物业服务需求不一的现实，并对业主选择物业服务的自主权体现了尊重。
关于《物业管理条例》
《物业管理条例》：20××年10月1日，刚刚由国务院进行修改的《物业管理条例》正式实施。新修改的《物业管理条例》进行了四项大的修改。其中，业主的权利从5项增加到了7项，增加了对“改建、重建建筑物及其附属设施”和“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”共同作出决定的规定，法律对业主权利的保护进一步得到加强。
同时，《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。这个修改有利于物业服务行业工作理念的转变，改变重管理轻服务的不正确认识。同时，条例也对业主的“主人”身份进行了明确，业主才是真正的管理者。
《物权法》维权之地下车位
其实还是“租”车位！曹向军律师说，买房有房产证，“买”了地下停车位却没有产权证 ■案例提出
14日上午，家住省城某高档小区的吴秀琴大妈在讲座现场，就小区停车位和车库的所有权归属提出了自己的疑问。吴大妈说，前两年，她所在小区的业主曾因为车位和车库问题与物业公司发生过纠纷，当时物业公司要求小区私家车主必须购买或租用车位，按照自己制定的标准收费，否则车辆不准进入小区。
“买个车库需要不少钱，要是不买的话，他们就会把车库卖给小区外的人，我们小区的安全和环境就会受到影响。”吴大妈说，“我们想问问，小区的车库和车位到底该归谁所有？” 小区停车问题一直是大家关注的焦点
■律师开讲
针对吴大妈提出的小区车位、车库归属问题，首期“生活社区大讲堂”主讲人曹向军律师表示，10月1日刚刚实施的《物权法》以及新修改的《物业管理条例》，对小区车位、车库的权利归属以及费用收取等作出了相关规定。
地上停车位收费应由业主共有
曹向军律师说，小区的停车位一般分地上和地下两种。其中，地上停车位主要是占用小区的道路和公共用地，所以，其应属小区所有业主共有。
“虽然地上停车位由小区业主共有，但小区业主并不能无偿使用，应当通过召开业主大会，确定地上停车位的收费标准。”曹向军律师表示，地上停车位收费应当进行专门管理，物业公司可以从收取的收入中提取部分管理费用，但大部分收入应当归小区业主集体所有，用于物业管理费用或归入公用设施维修基金。
地下停车位是“租”不是“卖”
对于部分小区“出卖”地下停车位的问题，曹向军律师表示，从法律上来讲，“卖”停车位其实是开发商无限期地向业主“出租”地下停车位。
对此，曹向军律师打了个比方。“我们买房子有房产证，有土地使用证，可是我们‘买’地下停车位的时候，有人给过我们权利证书吗？”曹向军律师说，“所以，我们平常说‘买’车位，其实是无限期的‘租’车位，而根据合同法的规定，租赁合同的最高期限是20年，超过20年无效，那20年后这个车位该怎么办，买卖双方均没有约定。”
地下车库需分三种情况对待
曹向军律师表示，与地上停车位相比，地下车库的权利归属问题比较复杂，大致可以分为三种情况。
其中，如果地下车库属于人防设施的话，则开发商不允许进行销售；如果地下车库是按照规划要求进行设计修建，则应根据《物权法》的规定，通过出租、出售、附赠的形式，按照合同约定确定所有权的归属；如果地下车库不是根据法律或小区《建筑工程规划设计要点》的要求建设，而是由开发商自愿修建，则按照“谁投资谁受益”的原则，车库所有权应归开发商所有。 同时，曹向军律师还表示，目前上海和苏州已经出台相应规定，对车库、阁楼纳入产权登记面积，单独或与住宅一起核发房屋所有权初始登记证明，这使得更多的业主去购买车库而不是租用车库。
小区车位应首先满足业主需要
对于部分小区开发商将小区车位、车库卖给小区以外的人的做法，曹向军律师表示，根据《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。 “在实施细则还没有出台的情况下，这条规定其实给开发商留下了钻漏洞的机会。”曹向军律师说，有的开发商将车位、车库的出售价格定得很高，使得小区业主无力购买车位，这样开发商就可以在不违反法律的情况下，将车位、车库卖给小区业主以外的人。
曹向军律师说，目前上海已经出台了相应规定，要求开发商只能将车位、车库卖给小区业主，“在这种情况下，车位、车库的价格会根据建造成本和市场供求关系形成公允价格，肯定会有所下降。”
■相关法律条文：
《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
■外地案例
南京鼓楼区法院曾作出全国首例判决——
小区地下车库归业主共有
20××年11月12日，南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。这是《物权法》实施之前，法院对车库权利归属问题作出的一个典型判决。
星汉城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区。1998年9月，开发商在申报时，南京市规划局要求其应按规定配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。
开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车库才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。
20××年6月，星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉星汉公司，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。 20××年11月12日，鼓楼区法院开庭审理了此案。合议庭根据相应地方法规作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原
告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。 ■相关链接
关于《物权法》
《物权法》：从20××年12月至20××年3月16日，《中华人民共和国物权法》前后经8次审议，最终获得通过。《物权法》于20××年10月1日正式实施，为广大市民维护自己的合法权益提供了强大的法律武器，尤其是对业主的建筑物区分所有权的规定，用法律的形式肯定了业主对小区物业的管理权。
《物权法》关于小区公用财产归属的规定，对小区公用财产进行了全面界定，积极维护了业主的合法权益；对于业主与物业关系的规定，则充分尊重了小区物业服务需求不一的现实，并对业主选择物业服务的自主权体现了尊重。
关于《物业管理条例》
《物业管理条例》：20××年10月1日，刚刚由国务院进行修改的《物业管理条例》正式实施。新修改的《物业管理条例》进行了四项大的修改。其中，业主的权利从5项增加到了7项，增加了对“改建、重建建筑物及其附属设施”和“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”共同作出决定的规定，法律对业主权利的保护进一步得到加强。
同时，《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。这个修改有利于物业服务行业工作理念的转变，改变重管理轻服务的不正确认识。同时，条例也对业主的“主人”身份进行了明确，业主才是真正的管理者。