房 地 产 求 生 法 则
摘 要：房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的经济活动，同时是一个高投入、高回报和高风险的事业。但房地产投资众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，从而使房地产投资具有相当大的投资风险。本文通过对房地产投资风险进行分析，针对房地产自身特点，提出来在房地产投资中应该如何规避风险。
关键词：房地产；投资风险；风险规避
一、 房地产投资风险的涵义及其特征
1. 房地产投资风险的涵义
所谓房地产投资风险，是指在房地产投资活动过程中存在影响投资利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，是的投资实际利润与预想利润发生背离，因而产生了经济损失的机会或可能性。
2. 房地产投资风险的特征
房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现，呈现出客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性和相关性等六个特征。正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，减少风险损失，降低风险发生的可能，提高投资活动的效率具有重要的意义。
二、 房地产投资面临的主要风险
1． 政治风险
房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。就财政政策
而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
2． 经济风险
经济风险是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动导致房地产投资者经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压．难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量足一定的，这样购买力相对下降，可能无力购买日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。以自己投资的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集投资资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房，就必须承担支付巨额赔偿金的风险。
3． 自然风险
自然风险是指由于自然因素（如洪水、水灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现造成的损失是相当大的。
4． 技术风险
技术风险是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建筑工程成本增加，从而影响项目完成后的租售。
5． 经营风险
经营风险是指由于投资者对投资项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性，以及对市场调研不充分，项目选址及开发定位不准确等造成的风险。该类风险主要归因于投资者主观上对市场、开发成本、租金、售价、开发周期及资金筹措等的预测错误和决策失误，带有相当多和明显的主观因素。
三、 房地产投资风险的应对策略
房地产投资风险防范的关键在于能否及时采取强有力措施避免、降低、控制这种风险，从而最大程度降低投资者的收益损失。
1. 树立风险价值观念，把握政策环境，规范运行，及时应对
树立风险价值观念，就是要投资者根据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。
房地产投资由于与国家经济形势紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对租金售价的拧制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。现阶段在我国尤其需要关注。因此，房地产投资者不仅要加强对影响房地产市场相关政策的研究还应密切关注房地产市场出现的新情况、新问题，保持信息渠道畅通，及时预见并采取灵活的措施应对政策变动的影响。现在中国的房地产形势比较复杂，各种新型法律法规的不断推出，各种新型房屋类型的显现，使得计划一直没有变化快。
2. 充分收集分析市场信息，借鉴国外成熟的经验
房地产项目投资风险较大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。房产信息拥有量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产投资商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测，进行充分的市场调查分析，做出科学的项目决策，尽可能避免和减少后续开发中的风险。
在我国，房地产行业从起步至今仅仅20年的时间，仍是一个新兴的行业，
近几年的快速发展得益于我国经济的高速增长，但在发展中也走了不少弯路。20世纪80年代日本房地产泡沫的破灭给了人们很好的警示。一是在市场经济环境下政府要做好对房地产市场的风险预测和调控，二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报，三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。吸收国外的经验和教训，对我国目前房价持续攀升并有部分房地产泡沫形成的情况要有充分的认识。目前我国房地产市场已进入产业震荡调整期，未来的两年将会进入房地产市场的溉迷期，房价增幅将会降低。日益上涨的房价已引起国家的高度关注，相关部门已从利率、税收和市场等诸多方面对房地产市场进行了调控，避免重走别人失败的老路。因此，开发企业要及时调整开发思路，对市场的变动要有充分的预测。
3. 合理分配资金，减少金融风险
3.1．投资分散策略
房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。中国的房地产类型丰富，因此这一策略很容易实施。
3.2．投资组合策略
房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。
3.3．保险策略
对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于增强房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。中国民众包括企
业家对于这一方面都不是很在意，值得关注。
四、 总结
房地产投资是一项高风险和高收益并存的投资活动，它就像一场宝藏冒险游戏，投资者只有了解这场游戏的生存法则，并且能够审时度势，合理制定生存策略，这样才能在这场宝藏冒险游戏中生存下来并获得宝藏。
五、 参考文献
《我国房地产投资对国民经济增长的影响研究》
《论房地产投资的风险与防范》 许珍，赵伟卓
《中国房地产投资风险控制策略》 李彬晖
杨婷，南灵
房 地 产 求 生 法 则
摘 要：房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的经济活动，同时是一个高投入、高回报和高风险的事业。但房地产投资众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，从而使房地产投资具有相当大的投资风险。本文通过对房地产投资风险进行分析，针对房地产自身特点，提出来在房地产投资中应该如何规避风险。
关键词：房地产；投资风险；风险规避
一、 房地产投资风险的涵义及其特征
1. 房地产投资风险的涵义
所谓房地产投资风险，是指在房地产投资活动过程中存在影响投资利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，是的投资实际利润与预想利润发生背离，因而产生了经济损失的机会或可能性。
2. 房地产投资风险的特征
房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现，呈现出客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性和相关性等六个特征。正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，减少风险损失，降低风险发生的可能，提高投资活动的效率具有重要的意义。
二、 房地产投资面临的主要风险
1． 政治风险
房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。就财政政策
而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。
2． 经济风险
经济风险是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动导致房地产投资者经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压．难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量足一定的，这样购买力相对下降，可能无力购买日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。以自己投资的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集投资资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房，就必须承担支付巨额赔偿金的风险。
3． 自然风险
自然风险是指由于自然因素（如洪水、水灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现造成的损失是相当大的。
4． 技术风险
技术风险是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建筑工程成本增加，从而影响项目完成后的租售。
5． 经营风险
经营风险是指由于投资者对投资项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性，以及对市场调研不充分，项目选址及开发定位不准确等造成的风险。该类风险主要归因于投资者主观上对市场、开发成本、租金、售价、开发周期及资金筹措等的预测错误和决策失误，带有相当多和明显的主观因素。
三、 房地产投资风险的应对策略
房地产投资风险防范的关键在于能否及时采取强有力措施避免、降低、控制这种风险，从而最大程度降低投资者的收益损失。
1. 树立风险价值观念，把握政策环境，规范运行，及时应对
树立风险价值观念，就是要投资者根据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。
房地产投资由于与国家经济形势紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府对租金售价的拧制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。现阶段在我国尤其需要关注。因此，房地产投资者不仅要加强对影响房地产市场相关政策的研究还应密切关注房地产市场出现的新情况、新问题，保持信息渠道畅通，及时预见并采取灵活的措施应对政策变动的影响。现在中国的房地产形势比较复杂，各种新型法律法规的不断推出，各种新型房屋类型的显现，使得计划一直没有变化快。
2. 充分收集分析市场信息，借鉴国外成熟的经验
房地产项目投资风险较大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。房产信息拥有量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产投资商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测，进行充分的市场调查分析，做出科学的项目决策，尽可能避免和减少后续开发中的风险。
在我国，房地产行业从起步至今仅仅20年的时间，仍是一个新兴的行业，
近几年的快速发展得益于我国经济的高速增长，但在发展中也走了不少弯路。20世纪80年代日本房地产泡沫的破灭给了人们很好的警示。一是在市场经济环境下政府要做好对房地产市场的风险预测和调控，二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报，三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。吸收国外的经验和教训，对我国目前房价持续攀升并有部分房地产泡沫形成的情况要有充分的认识。目前我国房地产市场已进入产业震荡调整期，未来的两年将会进入房地产市场的溉迷期，房价增幅将会降低。日益上涨的房价已引起国家的高度关注，相关部门已从利率、税收和市场等诸多方面对房地产市场进行了调控，避免重走别人失败的老路。因此，开发企业要及时调整开发思路，对市场的变动要有充分的预测。
3. 合理分配资金，减少金融风险
3.1．投资分散策略
房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。中国的房地产类型丰富，因此这一策略很容易实施。
3.2．投资组合策略
房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。
3.3．保险策略
对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于增强房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。中国民众包括企
业家对于这一方面都不是很在意，值得关注。
四、 总结
房地产投资是一项高风险和高收益并存的投资活动，它就像一场宝藏冒险游戏，投资者只有了解这场游戏的生存法则，并且能够审时度势，合理制定生存策略，这样才能在这场宝藏冒险游戏中生存下来并获得宝藏。
五、 参考文献
《我国房地产投资对国民经济增长的影响研究》
《论房地产投资的风险与防范》 许珍，赵伟卓
《中国房地产投资风险控制策略》 李彬晖
杨婷，南灵