物业管理收楼程序资料全集

物业管理收楼程序资料全集

【概念解说】

业主收楼时须填写《同意收楼通知书》、《业主验收书》、《装修保证书》, 以明确相关的法律关系, 确保业主与开发商（物业公司）的权益。【范例参考】

(1)同意收楼通知书

××物业管理有限公司:我公司同意购买××花园___单元___室业主___收楼，请贵公司为业主办理收楼手续。

多谢合作!

业主签字:__年__月__日

(2)业主验收书致：××房地产开发有限公司

本业主已收到贵公司移交__楼__房的钥匙, __把, 本人已详细验收屋内一切设施及装备, 均处于良好状态。收楼后如因合理损耗, 使用不当或疏忽而造成的任何损坏, 均与贵公司无关。

业主签名:业主身份证号码:联系电话:

(3)业主装修保证书

为确保业主/住户在装修过程中不违反小区装修规定, 不侵犯其他业权益, 特签订本保证书。

1) 保证遵守小区房屋装修规定, 如违反装修规定, 愿意按有关规定处罚;

2) 如对本房屋原有设施(如水管、排污管等) 上的改动, 愿意承担由此造成的后果(沉斜裂漏等);

3) 其他:楼房号:

签订人(业主/住户):

___年___月___日

业主收楼须知与收楼承诺书

【概念解说】

收楼须知是告知业主收楼时应注意的事项、遵守的程序、应交纳的费用、知悉的管理规定。不少开发商和物业管理公司都会要求业主签一份《承诺书》让业主明白其责任。

【范例}

(1)××花园收楼须知

1. 业主在接到楼宇入伙通知书日起(以邮戳为准) 一个月内, 到本公司办理登记和人伙手续, 超过半年不办理登记手续的房产, 由物业管理公司代管, 并收取代管房屋费用每月每平方米2元(按建筑面积计算), 代管一年仍不办理登记手续, 视为无主房产, 交给有关部门依法处理。2. 收楼时, 请认真查看室内设备、土建装修等是否未尽妥善, 如有投诉, 请用书面告知管理处。

3. 楼宇维修保养期间, 如因工程质量所致, 承建单位为业主维修, 如因业主使用不当或经二次装修, 则由业主自己支付费用。

4. 业主有权对其住宅进行装修, 但应保证绝对不影响楼宇结构和公共设施, 以及外观。 装修前, 业主需向管理处提出书面申请, 并缴交装修押金1000元及装修垃圾清运费10元/平方米 (以该单位建筑面积计算), 领取施工许可证, 方可施工。

5. 根据___市政府规定, 阳台不能封闭(包括不能安装防盗网、铝合金窗等), 具体为防盗网必须设置在窗扇内侧, 要作活动式栏网或者至少有一个可供人员安全疏散的活动口, 阳台外走廊及其栏网上确需安全防护口, 应设在其进出的门框处; 结构要安全, 同一幢楼应采用相近的材料、色彩与式样。

6. 请按收楼通知书的要求带齐证件到房地产开发公司销售管理部办理有关于续。

7. 业主带备交楼审批表到物业管理公司办理以下手续:

(1)管理处工作人员与业主验收所购物业交接完毕后，由业主签收。

(2) 管理处代表物业管理公司与业主签订" 承诺书" 。

(3)管理处介绍人住的有关事项, 并发给业主" 住户手册" 。(4)业主在交楼审批表上签章, 然后交管理处保存。

(5)缴付下列各项费用:

①带备六个月的管理费( 元/平方米/月, 指建筑面积) 。

②水、电运转基金 元。③设备维修基金 元。

④有线电视安装费 元(已含一年的维护管理费) 。

⑤可视对讲系统每户口 元。⑥购置垃圾筒费每户 元。

⑦制作住户卡费用每人 元。8. 管理处正式把业主所购的单位钥匙交给业主。

(2)承诺书

致: xx 物业管理有限公司

为了维护大屠各收中之权在在及促进大厦的管理, 本人/本公司:

(一) 确认己收到广州××物业管理有限公司于年月日在广州市签署的广州xx 大厦《管理公约》及《住户守则》各一份。

(二) 声明完全明白及履行、遵守上述之管理公约及业主守则之规定。

(三) 同意将来若将该物业产权转移(包括但不限于出售、转让、馈赠、遗赠或互易) 时, 需取得承让人在公证处签署与此相同的承诺书, 并在产权转移后一个月内将该份承诺书交发展商及管理公司, 以确保该承让人遵守该管理公约及业主守则的规定。此外, 亦同意以书面通知发展商及管理者关于单元拥有人的变更及承让人的姓名、联络地址及其他有关资料。

(四) 同意在管理者收到本人/本公司承让人的承诺书前, 如上述承让人有违反管理公约或业主守则的行为(包括但不限于拖欠管理费或有关费用), 其法律责任将由本人/本公司及承让人双方承担。

(五) 为计算本人/本公司所需负担之管理费, 本人/本公司所拥有单元的建筑面积为平方米, 位置在__层__号。签章:

__年__月__日

小区业主权利义务须知【概含解说】

物业管理公司对本小区业主享有的权利和应遵守的事项有告知的义务。故应将业主权利

义务通过书面形式告知各业主。【范例参考】业主权责须知

一、业主的权利1. 各业主/用户均有权享受或使用本小区内公共地方的各项设施; 可在不受任何骚扰的情况下享用其所属单元。

二、业主的责任

1. 各业主/用户须如期按本小区物业管理处的通知缴交其单元的管理费及分摊费, 以及清付因其单元而产生的各种费用、税收、摊费和支出。未按时缴付者, 本小区物业管理处将按管理公约的规定收取每月0.3%的滞纳金及有关手续费。

2. 各单元业主/用户只可将其单元作为住宅用途, 不得在单元内举办大型娱乐活动、宗教仪式、舞会、音乐会及类似活动。

3. 在未得到本小区物业管理处书面同意前, 各业主/用户不得改变其单元的结构, 亦不得对公共地方设施造成任何改动、损害、破坏或干扰。 2. 各业主/用户

4. 在未得到本小区物业管理处书面同意前, 各业主/用户不得改变本小区各单元的外观形象。

5. 在未得到本小区物业管理处书面同意前, 各业主/用户不得在小区各单元的外墙上安装任何伸出物或附加结构(例如:遮蓬、旗杆、招牌、门闸等), 亦不得损坏本小区各单元外观整体形象。6. 在未得到本小区物业管理处书面同意前, 各业主/用户不得在本小区各单元外墙的非指定位置, 安装任何冷气机或其他固定设施。

7. 各业主/用户不得作出与本小区管理规定相违背, 而使本小区保险成为无效或令保险金提高的行为(如有保险) 。如有发现, 则该业主/用户须负全部责任并赔偿一切有关损失。

8. 各业主/用户须自行购买其单元的保险, 以免发生意外时蒙受重大损失。9. 各业主/用户因本身的疏忽引致水、气、烟或其他有关物体外溢, 而损害他人或其财物而产生的诉讼、索赔, 该业主/用户须负责全部责任及赔偿并负担一切费用。

10. 各业主/用户应对其受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者等行为, 疏忽和错误向管理者及其他业主/用户负责。

如因上述情况而产生诉讼、索赔, 亦应由该业主/用户负责。

11. 各业主/用户及其雇员、访客以及其单元使用权的受许可人、代理人、其他使用人在任何时候均应遵守和履行本小区规则。

12. 各业主/用户及其雇员、访客以及其单元使用权的受许可人、代理人、其他使用人在任何时候均应严格遵守装修规则条款。

13. 在未得到本小区物业管理处书面同意前, 各业主/用户不能在其单元以外地方加建任何建筑物。

14. 各业主/用户不得在本小区任何位置存放任何武器、弹药、烟花、炮竹和任何危险及易燃易爆物品:不得存放可能触犯当时国家任何法规或对其他业主/用户及使用者构成滋扰或危险的其他用品。

15. 各业主/用户不得涂污公共地方或公共设施。

16. 在未征得本小区物业管理处书面同意前, 各业主/用户不得在本小区公共地方或公共设施张贴任何招贴、通知、招牌、广告或其他物件, 否则, 该业主/用户必须负责有关修复责任。

17. 各业主/用户不得堵塞或阻塞任何公共地方, 放置或弃置任何垃圾、物件于小区公共场所内。18. 各业主/用户不得作出任何行为令本小区排水系统堵塞或令该设施有效工作程序受损。

19. 各业主/用户不可要求本小区物业管理处或其下属为其提供与本小区管理无关的服务。

20. 各业主/用户不可直接惩戒本小区物业管理处属下的职员, 如对该职员不满, 应向本小区物业管理处提出, 由本小区物业管理处处理。

21. 各业主/用户不得将其单元用作非法、不道德或超出政府土地批文/政府用途许可范围的用途, 亦不得有滋扰、损害其他业主/用户的事情发生。

22. 各业主/用户不得把公共地方作商业、住宅或私人用途使用, 亦不可在公共地方作出任何滋扰性或对其他业主/用户、使用者造成骚扰的事情。

23. 所有单元的正门以及外部设计的更改及增加必须先得到本小区物业管理处的书面同意才可以进行。各业主/用户在未得到本小区物业管理处的书面同意前不得在其单元外以及窗户玻璃内展示广告或其他标志。

24. 各单元的业主/用户及其使用者只可将车位用作本小区公约准许的用途, 而不得放置货物或其他物件, 并应遵守停车场规则。

25. 各业主/用户不得破坏或以任何方式妨碍公共服务设施。

26. 各业主/用户须遵守土地批文及有关法规。27. 各业主/用户应依照本小区物业管理处指定的时间, 将垃圾以垃圾袋装好, 并放置于本小区物业管理处指定的地方, 等候清洁工人收集清理。

28. 各业主/用户只能将其所属的自行车、摩托车停放于本小区物业管理处指定的地方, 如有违反, 本小区物业管理处有权将该自行车、摩托车上锁, 并向有关业主/用户收取手续费。

29. 各业主/用户须负责其室内的装潢及单独使用的公共设施的维修及保养, 若业主/用户损坏了任何公共设施(如:去水渠、消防系统等) 应立即通知管理处。

30. 各业主/用户应遵守此手册上的所有条款及责任, 如有任何疑问, 应向管理处查证。 小区业主手册（守则）

【概念解说】业主手册守则) 是由物业管理公司根据《业主公约》及政府的有关法规制定的管理规则。业主对其内容应遵守。制定业主守则时应注意内容要合法。尤其处罚应注意是否有权处罚。

【内容格式】

1. 安全管理要求; 2. 环境和清洁要求

3．交通管理要求

4. 公共场所管理要求5. 装修管理要求

6. 处罚。

【范例参考】××花园业主手册

敬请各业主和住户认真阅读下列条款, 并自觉遵守。

一、安全管理

1.××花园分为若干组团, 每个组团实行全封闭管理, 全日制二十四小时巡岗值班。为保持园内良好的环境, 对出入本园作如下规定:

A. 业主及其家庭成员在办理收楼手续后申请办理" 业主会员卡" 和" 住户卡"," 业主会员卡" 每户只限办理一张, 用以扣除每月发生的管理费及其他有关费用。" 住户卡" 只限业主的直系亲属(配偶、父母、子女) 办理, 可带消费功能(详细请参阅《××花园业主会员卡章程》及《××花园住户卡章程》) 。办理" 业主会员卡" 和" 住户卡" 须带彩色一寸证件相片两张、身份证复印件及日后需进人屋村的车辆行驶证的复印件, 每张卡需缴交人民币50元工本费。

B. 业主的其他亲友经业主允许后可办理有效期为三个月的"××花园临时住户卡" 。办卡时必须带备彩色一寸相片两张和身份证明文件复印件, 并交纳25元的工本费和按金。每个单位最多只可办理三张" 临时住户卡", 业主必须签名同意担保办卡人在园内的一切行为和后果。

C. 业主聘用的家庭保姆经业主允许后可办理有效期为三个月的"××花园佣人出入卡", 办卡时必须带备彩色一寸相片两张和身份证明文件复印件, 并交纳25元的工本费和按金。每个家庭保姆最多只可为三个单位提供家居护理服务, 每户业主必须签名同意担保保姆在园内的一切行为和后果。

D. 任何单位之住客、访客或获业主允许、默许进入园内之人士, 都应遵守园内各项制度, 该业主必须对其在园内一切行为负责, 并须支付因其行为疏忽或过失而引致的一切费用及开支。

E. 各种出人证并不赋予持证人或车辆任何特权, 当管理公司发觉持证人对园内管理工作造成不便或引致其他问题发生时, 管理公司有权随时撤销。各种出入证均不能转让, 敬请妥善保管。

2. 禁止在单位内存放易燃、易爆物品, 禁止于户外生火, 但在私家花园内不制造浓烟与污染他人前提下可野餐。 3. 园内禁止任何人在指定地点外以任何方式射击及燃放烟花爆竹。

4. 切勿让年幼儿童单独留于单位内, 以免发生危险。

5. 单位内请勿存放贵重物品或过量现金, 以防窃贼有机可乘。

6. 必须保持所有公共走廊、通道及楼梯畅通无阻。

7. 请勿通电于围墙、防盗网上以至误伤他人。

8. 所有要搬离园区的物品 (指家私电器、装修材料等), 必须要有业主亲自陪同方可搬离出区, 并配合保安员记录有关物品数量、名称、业主住址、业主卡号码等以便日后查核, 如业主确实无法陪同, 必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主卡号码、

身份证号码以及委托人姓名、身份证号码, 并签名确认同意方可将物品搬出。

9. 禁止在园内非法举行游行结队、示威、广播活动, 如有投诉可向管理处提案或通过合法渠道解决。

10. 禁止聚赌、贩毒、盗窃等一切犯罪行为。

二、环境维护及清洁

1. 私家花园为全区环境的重要组成部分, 各业主或住户须保持其清洁且无荒芜, 否则管理人员可进入私家花园清理或代为种植, 费用由业主负责。

2. 花园植物请留意修剪, 以防树校过墙刺伤行人。如业主因工作繁忙而疏于此等杂事, 可委托本公司妥善处理, 但需支付相应的费用。园内植物高度以不影响左邻右舍为宜, 否则管理处有权令其迁移。

3. 家庭垃圾须用垃圾袋收集并系好袋口, 于晚上七点至早晨七点投大门口垃圾桶内并盖上盖, 由管理处集中清理。如属建筑废料、残旧家私及大宗物件之包装物, 业主还需支付额外的清理费用。

4. 为维护社区宁静、整洁的环境, 洋房区业主或住户不得在本单位内饲养任何家禽和宠物; 别墅区的业主和住户则必须在征得管理处同意, 在有关部门办好防疫证, 并书面保证在宠物外出时用绳牵好和戴好粪袋、口罩、不影响公共卫生和不发出吠声影响他人的前提下可饲养宠猫或宠狗一只, 但严禁饲养任何家禽和狼狗。

5. 不可于公共场所或本单位内肆意喧闹或制造过量嗓音以免骚扰他人, 特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造过量噪音, 管理人员有权干预制止及采取必要之措施。6. 不能悬挂衣物、幡旗或其他商业性标牌于花园和屋外(指定商业区房屋除外) 。

7. 管理公司有权要求业主自费重修私人物业残缺部分, 以吻合本园高尚屋村之形象。 三、交通管理

1. 进入园内车辆必须按有关路标行车, 非常时期以管理人员指挥为准。园内禁止鸣喇叭, 园内限速20公里1/小时, 禁止载重1.75吨以上(含1.75吨) 的货车进入区内(搬家私经物业管理公司许可除外) 。

2. 驾车进入园内的人士必须遵守园内车辆管理制度, 管理人员有权拒绝任何来访车辆进入本区, 而无需给予任何理由。

3. 所有盛载物品之车辆若元物品来源证明, 管理人员将拒绝放行。

4. 为保证园内道路干净, 影响卫生之车辆必须在屋村外冲洗干净, 运输车辆须做好防污染之措施, 管理人员认可后方可进入。

5. 管理公司有权在需要时将园内交通改道，或临时封闭道路。

6. 任何车辆如触犯管理条例或损坏园内物业, 管理人员有权要求驾驶员出示驾驶证件, 令其作出合理的赔偿。7. 园内严禁以下行为

A. 无牌无第三者保险行车;B. 学车或试车; C. 在公共道路上溜冰、滑板等;

D. 机动车辆及脚踏车在行人路上行驶; E. 跨位停泊或停泊于车位界线之外;

F . 在公共地方洗车、维修车辆。8. 停车管理:

A. 洋房区的停车管理:洋房区的业主、住户应采用长租(租用期同房屋使用期相同) 形式租用停车位。如入伙初期长租后有剩余的车位, 业主和住户可采用月租和计时收费的形式租用停车位。洋房区的探访车辆要按洋房区的停车管理规定执行。

B. 别墅区的停车管理:别墅区的业主和住户应将车辆停放于私家花园的停车库内, 如有来访车辆需停泊于路的, 必须靠该年度规定的方向停泊(以后每年的1月1日转换一次) 。

C. 单车、摩托车的管理:不论洋房区或别墅区, 所有单车、摩托车一律不准停放于公共场所内(包括马路边、公共楼梯间、公众花园、游乐场等), 洋房区应停放于指定的停放点内(区内各路段均设有指定停放点), 别墅区应停放于自家的花园内。

9. 对违规行车和停泊车辆的人士, 管理公司有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施, 由此而造成的损失一概由车主负责。

四、公共场所行为规范

公共场所包括公众花园、公共娱乐场所、道路、街道、公共楼梯通道、行人路等。

1. 邻里之间要文明礼貌, 和睦相处, 如确有纷争应向管理处反映并服从管理人员的调解和仲裁。

2. 请勿于公共场所或本单位窗口往外随意抛置垃圾及杂物。

3. 请勿于公共场所睡觉, 以影响他人游玩。

4. 请勿将宠物放任于公共场所排泄, 因此所发生的一切善后支出均由宠物之主人负责5. 请勿于公共场所垂挂衣物, 张贴标志、广告, 竖立告示牌等。6. 公共场所严禁乱摆乱卖。

五、装修管理

为了便于管理, 保证装修质量, 控制违规建筑物, 避免业主因此造成不必要的损失, 管理处建议园内别墅和洋房装修原则上由本公司属下的专业装修公司负责施工, 由装修公司代为办理各项审批手续。业主或住户根据需要也可自行安排装修队伍, 请参照以下程序和要求到管理处办理各项审批手续:

1. 将全套施工图纸及其他书面申请材料(如装修项目、内容、时间及施工单位的名称、人数、负责人等) 送管理处审批、备案。2. 业主或住户申请装修获准后, 管理处将发给《装修施工许可证》, 并向施工单位收取施工管理费。施工管理费的收费标准按所申报装修工期以每天收取伍拾元人民币计算, 如超过申报工期, 必须提前补办有关手续并补交施工管理费, 如逾期不办, 管理处将责令其停工, 并禁止其施工人员出入本园。3. 施工期间, 必须将《装修施工许可证》挂在本单位的门口处, 施工完成后交回管理处。每天的施工时间为上午八时至晚上七时, 节假日及中午休息期间, 施工不能产生噪音, 装修过程不得占用公共场地。

4. 装修期间如需接装临时水源、电源, 应通知管理处安排有关人员完成, 不得私下装接, 否则将视情节轻重处以罚款。

5. 施工材料不得堆放在公共场所, 施工完成后的杂物、垃圾、淤泥等应由施工人员及时清理, 不得倒入区内的垃圾桶内或堆放在马路边。

6. 装修期间施工人员出入必须佩戴《装修工人出入卡》并接受保安员的检查。为了住户安全着想, 施王人员晚上七时后不得在单位内停留或住宿, 并须遵守园内有关规定和制度, 因违章而发生任何事故, 业主必须承担由此所造成的一切损失和责任。同时, 管理处有权责令违章的施工队伍立即停止施工。

7. 在施工过程中, 要保护好公共的水电管网及设备, 如有关设备、设施因施工而损坏, 业主必须负责及时修复, 并需承担由此而造成的经济损失。

8. 一切非本公司的手扶拖拉机均不得进入园区。如装修需要搬运材料、淤士、垃圾等, 就向管理处申请, 由管理处根据实际情况安排运输车辆, 实行有偿服务。工程完成后, 剩余的施工材料及工具运出园区时, 必须有管理处开具的《物品放行条》, 并接受保安员的

检查。

9. 禁止在门窗玻璃外安装防盗网及非指定位置安装空调机、晒衣架等, 所有单项工程必须先到管理处办理报建手续后方可安装。

A. 空调机的安装规定:空调机必须按指定的位置安装, 窗机应直接安装在原设计预留位置上, 分体式主机必须先到管理处确定位置后方可安装, 力求做到横平竖直, 统一美观。洋房日后由管理处统一安装空调滴水管并适当收取工本费。必须使用不锈钢架挂机(普通铁架生锈后锈水易污染墙身), 禁止在主机上设置任何附盖。空调安装完毕后必须做好墙身洞口的修补和清洁工作。

B. 天台花园装修规定:天台花园的装修原则上从小从简，不能超过设定承载力, 确保结构安全。严禁在天台加建任何封闭式建筑物, 搭设简易光棚和花架应符合规定, 以不影响房屋整体外观且高度不能高于楼层层高为原则。严禁在天台楼板上钻孔、开凿槽坑。严禁于附栏河墙填土种树木。铺泥植草、做小水池、小石山应做好防水、排水措施, 在确保防水安全、排水通畅的情况下方可施工, 否则因装修而导致渗水、漏水的后果由业主负责。铺泥厚度以不大于10公分为宜, 种苗木以不高于栏河为宜, 砌小石山及其他园艺以不高于栏河为标准。严禁将盆景置于栏河墙顶上, 以确保安全。

C. 首层花园装修规定:严禁在花园内加建封闭式建筑物, 洋房区严禁在花园内设停车位, 未经许可严禁在国栏开设任何门洞口。于花园内造亭、石山、喷水池及其他园艺建筑应以不影响整体美观、不影响他人为原则, 高度不超过首层楼层层高且距围墙应不小于1米为宜。严禁于花园内开井或种植深根植物。D. 严禁于窗台及窗檐加搭任何蓬盖。

10. 以下行为将会产生严重后果, 如有违反, 管理公司有权责令其恢复原状, 并需承担其后果及费用, 请认真阅读《房屋使用说明书》, 并严格遵守有关规定。 A. 有损房屋结构、外观、外墙颜色。 B. 变动现有的水电管理网及公共装置。 C. 于阳台加建建筑物。

D. 于花园内开井或种植深根植物。

11. 装修期间必须严格遵守国家有关的安全规定, 注意防安全, 装修单位内必须至少配备一支家庭装灭火器。

12. 业主装修完成后, 要申报实际装机容量, 如实际用电大于售楼合同额定用电量, 应即时办理增容手续。请勿擅自增大用电, 以防超负荷用电而发生事故。

13. 为维护区内的良好治安环境. 保障区内业主和住户的利益, 凡所有在园内装修的工作人员, 必须遵守如下规定:

A. 不准在装修单位内吸烟或随地大小便。B. 在装修单位内煮食时一定要注意安全, 严禁用电炉煮食, 一经发现, 管理处将立即没收。

C. 不准在装修单位内乱拉乱接电线。D. 严禁在装修单位内进行赌博或其他违法活动。

E. 所有装修工人必须严格遵守有关机械的安全操作规定, 如因违反安全操作规定而造成伤亡, 一切的责任和后果自负。

F . 装修工人出入屋村必须按指定的路线行走, 并严格遵守管理处的有关规定, 佩戴好出入证, 及接受保安人员的检查。

G. 所有装修工人不准在所属装修单位外随意走动. 穿着要整齐。H. 严禁采摘区内花果。

I. 严禁在区内向各业主或客人散发商业性广告。 违反上述规定者, 将没收其装修工人卡, 不准其出入园区。

六、供水、供电、石油气管道、通讯设施的使用和维修保养

1. 水、电、石油气、公共天线均属生活之必需设施, 公共部分全权由管理处或管理处委托的专业公司代管, 业主和住户除自觉遵守用水、用电、用石油气和公共天线管理规定外, 还需注意下列事项:

A. 业主必须自行检查本单位的用电量是否超出额用电量, 并将有关资料交与管理处备案。如业主缺乏此方面的知识, 可与供电部门联系, 由供电部门安排专业电工作出评估。 B. 如业主单位的实际用电量大于额定用电量时, 应预先到供电部门办理增容手续。请勿擅自增大用电量以防超负荷用电而发生火灾等事故, 影响正常供电。请勿私自装拆水电表。

C. 请勿使用对保安通讯、公共天线电波接收有影响之电器。

D. 管理扑司季耗专曲石油与公司负责石油气管道的安装、供气及维护保养工作。住户必须按有关规定安全使用石油气, 严禁私自安装、改动石油气装置。 E. 请勿置渣滓、布屑或其他硬物于下水道。 F . 请勿擅自增大公共电视天线容量和改变其连接。

2. 某些公共设施(如地下水管等) 铺设在业主单位内, 管理处有权在必要时进入有关单位进行维修, 预先通知与否, 则视紧急程度而定。

3. 业主必须自费对其单位内所有装设(包括水、电、石油气、电视等) 作经常性保养和维修。 七、管理费用

屋村一切管理支出及公共设施的维护、保养费用由各业主共同承担。管理费收入和规外行为之罚款均全额投放于区内的保安、环卫、消防、绿化、公共设施维护及日常行政支出, 做到取之于民, 用之于民。

1. 本期管理费标准:每平方米建筑面积每月一一元人民币, 每平方米花园面积每月一一元人民币, 以后每年度费用标准将按物价指数及实际收支情况予以调整, 报有关部门批准并事先通知各业主、住户。

2. 各业主必须从管理处发出的入伙通知之日起交纳管理费, 采用业主卡账户自动转账由农行代支的方式于公历每月5号前交纳。

3. 逾期交费:每逾期一天需增交5%的滞纳金, 逾期二个月不交者将公布其姓名; 如逾期三年不交者, 管理公司要通过法律手段将其物业拍卖偿还所欠之款项及滞纳金。 4. 业主如转让其物业, 请到管理处办理有关手续, 若管理处未获书面通知, 旧业主仍须负责交纳管理费。

八、违规处罚细则

为维护和保障广大业主和住户的共同利举. 管理份有相对吊规者视情节轻重予以处罚, 细则如下:

1. 乱倒垃圾者, 必须负责清洁干净, 并处以50元罚款。

2. 无驾驶执照驾机动车者, 保安人员有予以制止, 并处以100元罚款。 3. 机动车辆和非机动车辆乱停乱放, 管理处有权将其拖走, 费用由车主负责, 并处以50元罚款。

4. 刮摆乱卖者. 管理处有权将其物品没收, 并处50元罚款。 5. 随地吐痰者, 乱丢杂物者, 必须负责清扫干净, 并处以20元罚款。 6. 攀摘花、果者, 每摘一朵花或一个果罚款50元。

7. 私自象养*、鸡、鹅、白鸽等禽畜及未经管理处同意私自蒙养宠物, 管理处有权将其没收, 并处以50元罚款。

8. 随处张贴或悬挂招牌者(包括在自己物业处墙及窗、门上), 必须负责清洁和拆除, 并处以50元罚款。

9. 乱涂乱画者, 必须照价赔偿, 并处以100元罚款。

10. 损坏公共场所物品者, 必须照价赔偿, 并处以50元罚款. 11. 住户乱倒杂物污水, 致使公共渠道阻塞, 须赔偿清渠费用, 并处以50元罚款。 12. 住户超负荷用电或使用电器不当, 以致公共线路断电, 须赔偿修理费, 负责由此造成的一切后果, 并处以100元罚款。

对以上未列明的其他违规事项, 管理人员有权根据实际情况予以处罚, 若情节恶劣者, 管理处可将其送交公安机关处理。以上罚款金额, 管理处可根据实际实施情况作相应的调整。

九、有偿服务项目

1. 代客购买车、船、飞机票(最好提前三天预订) 和复印倍直、打字、翻译和长途电话服务。2. 日常生活服务(如维修水电、清洁家居、用车、联系医院、订报刊、洗衣、托婴、购物等) 。

3. 维修、装修和园林工程服务。 4. 二十四小时送餐服务。5. 上门理疗服务。

6. 护理花园、修剪草皮、绿化等服务。 以上有偿服务之收费标准详情请到管理处查询。

业主委员会章程【概念解说】业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生。业主的投票权依每户一票计算, 物业建筑面积为投票权的计算份额。业主

委员会由业主大会(或代表大会) 通过。业主委员会不得少于5人, 设主任1名。业主委员会在选举产生之日起15天内向物业

行政主管部门办理核准登记手续。章程须经业主大会讨论后生效, 并对业主和委员有约束力。

【内容格式】

业主委员会章程应包括以下内容: 1. 总则; 2. 组织机构及职责;

3. 会议的召开及议事规则; 4. 业主委员会委员的产生及权利义务。×××业主委员章程

第一章总则

第一条:名称与办公地点

名称:__业主委员会(以下简称" 本会") 办公地点:____

第二条:本会是根据中华人民共和国及地方物业管理政策法规的有关规定, 经政府批准成立的代表本物业(以下简称:"本物业") 全体业主合法权益的社会团体。本会的一切合法权益受国家法律保护。

第三条:本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。

第四条:本章程所称业主是房屋所有权和土地使用权人。业主大会是由全体业主组成, 决定本物业重大管理事项的业主自治管理组织。本会是业主大会的常设执行机构。第五条:本会宗旨是代表本物业的合法权益, 实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制, 保障物业的合理与安全使用, 维护本物业的公共秩序, 创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。第六条:本会不设编制、不设财务、不从事任何经营活动。

第二章组织及职责

第七条:本会由业主大会选举产生, 对业主大会负责。

第一届业主委员会, 由物业管理行政主管部门指导开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会, 筹委会推荐本会候选人名单, 提交第一次业主大会选举产生。

第八条:本会设委员__名, 其中主任__名, 副主任__名, 本会主任、副主任在全体委员中

选举产生。

本会聘任执行秘书(或秘书长) 一名, 负责处理本会日常事务。执行秘书可以是, 也可以不是本会委员。本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。第九条:本会权利。

1. 召集和主持业主大会; 2. 与物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及使用办法; 3. 采用招标或其他方式, 聘请物业管理单位对本物业进行管理, 并与其签订物业管理合同;

4. 与物业管理单位议定年度管理计划、年度费用概预算及决算报告; 5. 检查、监督物业管理单位的物业管理工作; 6. 修订业主公约、本会章程。第十条:本会义务。1. 筹备业主大会并向业主大会报告工作; 2. 执行业主大会通过的各项决议;

3. 贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定, 对住用户开展其他有关法律、政策规定, 对住用户开展多种形式的宣传教育; 4. 保障本物业各项管理目标的实现;

5. 执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求;

6. 本会作出的决定, 不得违反法律、法规政策, 不得违反业主大会的决定, 不得损害业主公共利益。第十一条:本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。 第十二条:下列人员经本会决定可获得适当津贴: 1. 本会主任; 2. 本会副主任;

3. 本会执行秘书; 4. 本会同意的其他人员。第三章会议

第十三条:本会会议每三个月至少召开一次。有三分之一以上的委员提议或主任、副主任认为有必要时, 可召开特别会议。第十四条:本会会议的召开应由召集人提前七天将会

议通知及有关材料传达每位委员。委员因故不能参加会议的, 可以一次性书面委托代理参加。第十五条:本会会议由主任召集、主持, 主任因故缺席时, 由副主任主持。

第十六条:本会召开会议时, 可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门(街道办事处、派出所等) 、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议, 但上述人员没有表决权。

当本物业有三分之一以上为出租时, 必须聘请相当于本会委员三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员, 并通知其列席本会会议。

第十七条:本会会议决定问题, 采取少数服从多数的原则。

会议进行表决时, 每一委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时, 由主任或会议主持人在自己已投过的一票外, 再投一票决定票(赞成票或反对票), 但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项。

第十八条:本会执行秘书必须作好每次会议记录, 并由会议主持人签署后存档; 涉及物业管理重大问题时应由与会的全体委员签署。

第四章委员

第十九条:本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为单数, 最多不超过11人。 第二十条:本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强, 有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。第二十一条:本会委员每届任期三年, 可以连选连任。 第二十二条:本会委员的撤换、增减, 由本会会议通过后, 提交业主大会通过。

第二十三条:有下列情况的人员不得担任本会委员, 已担任的须停任, 并由下次业主大会确认:

1. 个人已宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业破产三年内的; 2. 因身体或精神上的疾病而丧失履行职责的能力的; 3. 无故缺席会议连续三次以上的;4. 已不是业主的; 5. 因违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的; 6. 其他不适宜担任本会委员的情形的。

第二十四条:任何委员停任时, 必须在停任后半个月内将由其管理、保存的本会文件、资料、账簿以及属于本会的所有物件移交给本会。

第二十五条:各委员的权利和义务。 (一) 权利

①参加本会组织的有关活动; ②选举权、被选举权和监督权; ③参与本会有关事项的决策; ④对本会的建议和批评权。 (二) 义务

①遵守本会章程;

②执行本会的决议, 完成本会交办的工作;

③参加本会组织的会议、活动和公益事业: ④向本会的工作提供有关资料和建议。

第五章经费与办公用房

第二十六条:本会的经费由物业管理服务费中支出。

第二十七条:本会的经费开支包括:业主大会和本会会议; 有关人员的津贴; 必要的日常办公等费用。经费收支账目由物业管理公司负责管理, 每季度向本会汇报, 每年度向业主公布。

第二十八条:本会的办公用房按当地政府规定解决。

第六章附则

第三十条:

第二十九条:业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。本会的解散与终止, 依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。 第三十一条:本章程经业主大会通过后生效。小区业主公约

【概念解说】业主公约是小区业主共同遵守的行为规范和准则。它是为了保障物业的安全与合理使用, 维护各业主的利益而制定的。业主公约一般在预售中先由开发商或物业管理公司参照政府规定文本制定, 业主委员会成立后, 进行修订和补充。小区业主公约经业主委员会通过后, 对各业主具有法律约束力, 应遵守。但开发商自行制定除外。

【内容格式】

根据建设部的有关规定. 一份《为主公约》起码应包括以下内容：1. 大厦或小区物业的基本情况; 2. 业主大会的召集及议事规则; 3. 业主的权利; 4. 业主的义务;

5. 物业的维护、维修及管理事项; 6. 对物业管理公司的管理或监督; 7. 费用及交纳约定;

8. 业主的行为准则及违约责任等。

【范例参考】

深圳市住宅区业主公约

为加强住宅区各类物业管理, 保障本住宅区物业的安全与合理使用, 维护住宅区的公共秩序, 创造良好的生活环境, 同意签订本公约, 并共同遵守。一、本住宅区情况

1. 地点:__区__路。 2. 总占地面积__平方米。

3. 总建筑面积:__平方米, 其中:住宅__平方米, 非住宅__平方米(商业用房__平方米, 其他__平方米) 。

4. 楼宇__栋__套; 其中:高层楼宇__栋套. 多层楼宇__栋__套；5. 业主数量:__个。 6. 管委会财产:

(1)公用设施专用基金:__元。

(2)物业管理用房__平方米, 中：管委会__平方米, 物业管理公司__平方米。(3)商业用房__平方米。(4)其他。

7. 公用设施及公共场所(地) 状况:(1)道路:车行道__平方米:人行道__平方米。 (2)园林绿化地面积:__平方米。

(3)教育设施:中学__所, 建筑面积__平方米; 小学__所, 建筑面积__平方米。幼儿园__所，建筑面积__平方米。

(4)文体设施:文娱活动中心__个, 建筑面积__平方米; 网球场__个, 占地面积__平方米; 门球场__个，建筑面积__平方米；儿童游乐场所__个, 占地面积__平方米。 其他： a 、 b 、 c 、

⑸路灯__盏；庭园灯__盏；其他灯a 、__b、__。

⑹污水检查井__个；排污管__米；雨水检查井__个，雨水管__米；化粪池__座；明沟__米；暗沟__米。 ⑺消防水泵头接口__个。

⑻停车场__个，总占地面积__平方米，车位__个。

⑼综合楼__座，建筑面积__平方米，其中：a 、__b、__。⑽室内菜市场__个，建筑面积__平方米。 ⑾邮电局（所）__个，建筑面积__平方米。⑿影剧院__座，建筑面积__平方米。 ⒀医院__座，建筑面积__平方米。 ⒁其他。

以上所有公用设施和公共场所（地）有__、__、__项已竣工交付使用，有__、__、__项尚未竣工或交付使用，预计__年__月可交付使用。8、其他事项： ⑴⑵⑶

二、业主大会的召集和决定住宅区重大事项的方式 1. 业主大会的召集:

(1)第一次业主大会在住宅交付使用旦人住率达到50%以上时, 由区住宅管理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理公司按法定程序和形式召集, 选举产生管委会。

a. 由区住宅管理部门牵头与开发建设单位或其委托物业管理公司组成业主大会筹委会(以下简称筹委会), 筹委会可邀请市住宅主管部门及其他有关部门、单位的人员参加o b. 筹委会根据有关法规规定, 在充分征求业主的意见后提出管委会委员候选人名单, 并作好大会议程、资料准备等工作。

c. 筹委会在业主大会召开14天前将大会召开日期、地点、内容、方式、程序及管委会候选人名单等在住宅内公告。

d. 筹委会主任按规定的程序主持业主大会, 选出第一届管委会委员, 完成大会各项议程。 e. 第一届管委会产生后, 经市政府社团登记部门核准登记成立, 依法行使各项权利。 f. 住宅区所有技票权的己人住业主, 均应按筹委会公告要求, 按时出席业主大会, 参加投票, 行使法定权利. 承担法定责任。

g. 各业主明白如不出席业主大会并参加投票表决, 将由自己承担由此而产生的一切后果。

(2)管委会成立后, 负责召集此后的业主大会, 并每年至少召开一次。 经持有10%以上投票权的业主提议, 管委会应于接到该项提议后14天内就其所指明的目的召开业主大会。

管委会应于召开业主大会7天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告。 业主大会由管委会主任主持, 如管委会主任缺席, 则由管委会副主任主持。2. 业主大会必须有已入住业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行; 如经已人住业主中持有50%以上投票权的业主决定, 可以推迟召开业主大会。

3. 业主大会的出席人数达到法定人数时, 在会上提出的一切事项, 由出席会议的业主表决, 以过半数通过。表决可采用书面投票或其他形式, 如遇票数相等, 则会议的主持人除可投一票普通票外, 还可投一票决定票。4. 大会技票实行住宅房屋一户一票;100平方米以上的非住宅房屋每100平方米的建筑面积为一票,100平方米以下的房地产权证书的非住宅房屋每证一票。

5. 在业主大会上, 业主应亲自或委托代表投票。委托代表投票, 必须于会议召开前一天或管委会主任批准的时间, 向管委会出具授权委托书, 否则该项委托元效。授权委托书必须有业主签字。如业主为法人, 则须盖该法人公章。

6. 业主可以一栋或数栋楼房为单位, 推选楼长, 作推选人的共同代表, 参加业主大会, 并行使业主的其他物业管理权利。

三、业主的权利、义务(一) 业主的权利

1. 依法享有对自己所拥有物业的各项权利。

2. 依法合理使用房屋本体公用设施(楼梯、通道、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等) 和住宅区公用设施和公共场所(地) 道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等的权利。

3. 有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造。

4. 有权自己或聘请他人对房屋自用部位各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法维修养护。

5. 有权根据房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线、消防设施等房屋本体公用设施的状况, 建议物业管理公司及时组织维修养护, 其费用从住宅维修基金中支出。

6. 有权根据住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育设施、停车场、连廊、自行车房(棚) 等住宅区公用设施及公共场所(地) 的状况, 建议物业管理公司及时进行维修养护, 其费用从管理服务费中支出。

7. 有权要求物业管理公司对住宅区内各种违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正。

8. 有权参加业主大会, 并对住宅区的各项管理决策拥有表决权。

9. 有权对本住宅区物业管理的有关事项向管委会、物业管理公司提出质询, 并在3日内得到答复。

10. 有权要求管委会和物业管理公司按照市政府规定的期限定期公布住宅区物业管理收支账目。

11. 有权对住宅区的物业管理提出建议、意见或批评, 可要求管委会对物业管理公司的违反合同或有关规定的行为进行干预、处罚。

12. 有权会同其他业主就某一议题要求管理委员会召集业主大会。

14. 有权要求毗连部位的其他维修责任人承担维修责任, 对方不维修的, 可要求物业管理公司代为维修养护, 并按规定分摊维修费用。(二) 业主的义务

1. 在使用、经营、转让其名下物业时, 应遵守有关法律、法规和政策规定。

2. 在使用住宽区物业时, 应当遵守下列规定:

(1)未经市政府有关部门批准, 不得改变房屋结构、外貌和用途。

(2)不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台层面及通道进行违章凿、拆、搭、占。

(3)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品, 但自用生活性燃料除外。

(4)不得利用房屋从事危害公区利益的活动。(5)不得侵害他人的正当权益。

3. 业主如需将其住宅装修, 必须遵守《深圳市住宅装修管理规定》, 并填写装修申请表, 报物业管理公司审查批准后方可施工, 接受物业管理公司管理、监督。

4. 房屋室内部分以及供电、供水、供气等分户表后部分(往用户方向) 和表前至前一个阀门部分用户负责维修养护。

5. 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的, 按规定应由业主单独或联合修缮的. 业主府及时进行修缮。拒不进行修缮的, 由管委会授权物业管理公司修缮的, 其费用由业主承担。

6. 业主应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好, 不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、悬挂、弃置物品垃圾, 不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、交通、排水、排污、消防等公用设备。

7. 在住宅区不得有下列行为1) 践踏、占有绿化地。

(2)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚) 等公用设施而影响其正常使用功能。

(3)乱抛垃圾、杂物。

(4)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等。

(5)损坏、涂划园林艺术雕塑。(6)聚众喧闹。

(7)随意停放车辆和鸣喇叭。

(8)发出超过规定标准的噪音。

(9)排放有毒有害物质。

(10)经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及利用住宅开舞厅、招待所等危害公共利益或业主正常生活秩序的行为。(11)妨碍他人合法使用设施及公共场所(地) 。

(12)法律、法规及市政府的规定禁止的其他行为。8. 对本住宅区物业管理公司人员在

出示工作证(牌) 或有关证明后, 在合理时间内(上午11:45~12:45,下午6:00~7:30)进入本住宅区任何楼宇内部及公共部位进行检查、养护或检查业主公约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为, 业主应提供方便, 不得拒绝或阻挠。

9. 按规定缴纳应支付的管理服务费和住宅维修基金等。

10. 业主应同时遵守下列城市管理法规、规定, 并承诺接受管委会或物业管理公司据此而进行的管理及处罚:(1)深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则。

(2)深圳市公共卫生管理条例。(3)深圳市园林绿化管理条例。

(4)深圳市环境噪音管理暂行规定。(5)深圳经济特区房屋租赁管理规定。

(6)深圳市消防管理暂行规定。

(7)深圳市人民政府关于禁止在市区饲养家禽家畜的通告。(8)深圳市人民政府关于禁止在特区内销售燃放烟花爆竹的通告。

(9)深圳市住宅装修管理规定。

(10)其他有关住宅区物业管理的法律、法规及政策规定。

11. 业主应承诺在自己与其他非业主使用人建立合法使用、修缮、改造有关物业的法律关系时, 告知双方并要求对方遵守住宅物业管理规定和本业主公约中的有关规定条款。

四、业主应付的费用

1. 业主应按月到物业管理公司缴纳管理服务费。管理服务费的标准是:开发建设单位自行或委托物业管理公司管理期间, 执行市场物价主管部门和市住宅主管部门批准的收费标准; 管委会成立后, 由其根据本住宅区的实际情况制定, 并交业主大会通过后实施。管理服务费的用途:住宅区的通道、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚) 等公共设施和公共场所(地) 的管理、维修、养护。

2. 业主应按月到物业管理公司缴纳住宅维修基金。住宅维修基金的标准是:0.5元/平方米。由物业管理公司以房屋本体为单位设立专账代管, 用于房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、本体主上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的维修、养护。

3. 业主如进行室内装修, 则应在办理申请手续时按有关规定缴纳装修押金, 装修完工后由物业管理公司进行检查, 如无违章情况则予以返还, 否则不予返还。

4. 业主如请物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护, 则应支付有关费用。

5. 业主使用本住宅区内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、公共场所(地) 时, 应按规定缴纳费用。

五、违约责任

1. 违反业主义务中第二6、7款规定的, 物业管理公司有权制止, 并要求其限期改正; 逾期不改正的, 可进行强制恢复, 包括采用停水、停电、停气等催改措施; 造成损失的, 有权要求赔偿。

2. 业主进行室内装修, 如违反《深圳市住宅装修管理规定》, 按其中有关规定处理。

3. 业主如延期缴纳应交的管理服务费、住宅维修基金以及赔偿款、罚款等费用的, 处以每日千分之三的滞纳金; 无正当理由超过三个月不交的, 物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

4. 业主无理拒绝、阻挠物业管理公司对房屋本体公用设施和区内公共场所、公用设施的检查、维修、养护以及其他正常管理活动, 由此造成损失的, 应赔偿损失。

六、其他事项

1. 本业主公约由前期物业管理单位如实填写第一条" 本住宅区情况" 后印制, 并在本住宅区人住率达到30%后组织已人住业主签订。2. 本业主公约经已人住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。

3. 业主大会可以依法根据本住宅区的实际情况对本业主公约进行修改补充, 并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。

修改补充条款不得与法律、法规和有关政策规定相抵触，否则区住宅管理部门有权予以纠正或撤消。本业主公约一式二份，业主和物业管理公司各执一份。业主（签章）：物业管理公司（盖章）：签约时间：代表：联系地址： 联系电话：

名下物业：住宅__栋__房

商业用户__栋__房（店、铺）

（深圳市住宅局制定）

物业接管验收标准及方法【概念解说】

物业管理公司从开发商处接管物业后应对物业进行接管验收。此项工作应在开发商工程竣工前进行, 这相当于" 工程监理飞制定物业接管验收标准及方法是为确保此接管的物业的质量合格, 以免带来不必要的补救。

【范例参考】

广州××大厦物业接管验收标准及检验办法标准及检验办法一、梁柱、板主体

1. 按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝;

2. 无钢筋外露。

二、顶棚

1. 抹灰面平整, 面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮; 2. 无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。

三、墙面

1. 抹灰面平整, 面层涂料均匀、元漏刷、元面层剥落、无明显裂缝、无污渍; 2. 块料(如瓷砖) 面层:

(1)粘贴牢固, 元缺棱掉角;

(2)面层元裂纹、损伤、色泽一致; (3)对缝砂浆、饱满、线条须直;

(4)外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷, 元渗水现象。

四、地(楼) 面

1. 毛地面:平整，无裂纹。2. 块料(如瓷砖) 面层。

A. 粘贴牢固, 无缺棱掉角; B. 面层元裂纹、损伤、色泽一致, 对缝线条须直;

C. 对缝砂浆饱满, 线条须直;

3. 水泥砂浆面层:抹灰平整, 压光均匀元空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。

4. 卫生间、厨房和前后阳台地面。

A. 用小桶塑料胶管向地面冲倒水, 观察水流向准确到地漏, 不应有积水, 倒泛水。B. 第二天到楼下检查楼面无渗漏。

五、门

1. 开启自如, 手轻摇晃门窗与墙面接触牢固, 元晃动和裂缝出现; 目视零配件装配齐全, 位置准确, 元翘曲变形。

2. 从室内轻摇晃门锁与门连接牢固, 开启灵活。

3. 木门油漆均匀, 观察门缝线条均匀, 不掉角, 无变形。

4. 单指轻击玻璃安装牢固, 元轻微晃动现象, 玻璃胶缝密实, 玻璃面层元裂缝, 元损伤和刮花痕迹。5. 电子对讲门：

A. 开启灵活, 通话器完好无损, 通话清楚; B. 不锈钢门元刮花痕迹。

6. 防盗铁门元锈迹和刮花痕迹。7. 窗台泛水正常, 无向室内倒流缺陷。

六、楼梯、扶手

1. 险结构的楼梯:元裂缝, 面层元剥落, 钢筋无外露。

2. 钢木结构的楼梯:

A. 用力轻摇元晃动, 无弯曲。B. 钢筋元锈蚀, 无弯曲。

C. 木块表面无龟裂, 油漆元脱落, 色泽一致,. 表面平滑, 不扎手。

七、插座1. 电器插座, 单指轻击检查盖板安装牢固, 无晃动并紧贴墙面; 盖板无损坏, 符合安全要求。试电笔检查, 每个插座电源接通是否正常。

2. 天线插座, 单指轻击盖板安装牢固, 盖板无损坏(收视效果由业主入住后检查) 。

3. 电话插座, 只进行外观验收, 单指轻击盖板安装牢固, 盖板无损坏。八、接线盒

1. 单指轻击盖板安装牢固, 目视盖板元损坏;

2. 用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常, 并用电胶布安全缠包线头。

九、开关 1. 安装牢固, 目视盖板元损坏; 2. 全检开关灵活, 开启接触效果良好。

十、照明灯具

1、用木或硬竹片等碰灯具无轻微摇晃, 与楼面紧贴, 零配件齐全，灯罩完好无损。

2、打开所有灯具，检查电源接通是否正常. 灯具发光是否正常。

3. 产品合格, 使用寿命达到要求, 室内公共照明灯全部接通。连续工作3天, 统计有多少自然损坏的。

十一、供水系统

1. 安装牢固元摇晃, 打开每栋的供水总阀门(注意关闭室内的水阀), 管道完好无损, 元渗漏水、无锈迹;

2. 管道接头无渗水;

3. 水龙头(花洒和水阀):打开水阀, 流水畅通, 接头无漏水。

十二、排污管道(含塑料管) 1. 安装牢固, 外观完好元损, 配件齐全;

2. 从楼上的各排水口注水, 楼下目视管道接口密实无渗水, 楼上排水畅通无阻。

十三、地漏地滤铁网安放稳固. 管道密实. 无渗漏水、无堵塞. 排水畅通。

十四、卫生洁具

1. 安装牢固, 配件齐全, 完好元损, 面层元污迹和刮花痕迹；

2. 灌水后排水口接口密实, 无渗水, 接水软管无锈迹; 3. 便器:水箱冲水正常, 不堵塞, 冲水畅通。

十五、室内配电箱

1. 安装牢固. 配件齐全口试操作一次空气开关等控制是否正常。2. 开关符合型号规定。

3. 导线与设计相符, 布线规范。

4. 目视箱盖无损坏, 操作一次开关灵活。

1. 晾衣钩, 室内吊扇挂钩。

用软线等套住挂钩用力拉时, 安装牢固, 无摇晃, 目视钢筋挂钩表面元裂纹, 弯处无裂缝。

2. 水表、电表和石油气表。

安装牢固, 无摇晃, 打开室内水阀看表内读数运转是否正常, 目视外观完好元损, 镜面玻璃无损伤。

住宅业主/用户装修管理规定 十六、其他

住宅业主/用户装修管理规定(含施工办法和违章装修处罚办法)

【概念解说】制定装修管理规定主要适用于楼字的二次装修。其作用是规范用户的装修工作, 保障公共设施的正常使用, 保证楼字的安全, 保持房屋外观的美观及住居环境的卫生宁静。

【范例参考】装修管理规定

根据国家建设部关于异产毗连关系的有关规定, 恳请×××湾业主(住户) 明白您的产权内容不是一个独立的整体, 而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系构成。所以。对于您的房产的二次装修, 将根据中华人民共和国建设部关于《家庭居室装饰装修管理规定》及广州市物业管理规范, 进行严格的管理, 同时为确保您的根本利益, 特制定本规定:一、装修范围

业主应严格按照《家庭居室装饰装修管理规定》中的装修范围和要求进行室内装修、维修。

二、装修队的选择

1. 为配合管理处对装修的管理, 业主(住户) 装修应尽量选择管理处推荐的施工队(至少有两个以上的施工队供业主选择), 这几家实力较强、信誉较好的施工队伍, 经培训对本大厦房屋结构了解并在其承诺遵守本办法和其他装修规定后, 在管理处监督管理下提供装修服务。

2. 业主有选择上述施工队和自聘有广州市住宅装修资格的施工队的自由, 但必须经管理处资格审查后按《×××湾装修施工队管理办法》(详见附一) 的规定进行管理。

三、装修申请业主(住户) 在规定范围内要进行室内装修、维修和改造。维修和改造, 必须先向管理处提出申请(住户必须持业主委托书), 并领取《装修申请审批表》一式一份。

四、装修审批

1. 业主(住户) 必须如实填报《装修申请审批表》各款内容于确定的装修日期关7天携带装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文, 上报管理处(涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续), 同时交纳装修安金1∞0元, 需要进行施工技术审定的, 按每项工程150~300元计收, 管理处将在收到审批表后二个工作日内给予批复。2. 业主(住户) 收到批复后, 应带领选定的装修队负责人到管理处按规定办理施工队有关进场手续方可进场装修施工(评见附件一) 。五、施工1. 所有施工必须按照管理处审批的方案进行, 不得有任何更改。如实际情况需要更改, 必须报管理处审批, 出具更改通知后方可施工。

2. 施工期间, 业主(住户) 进行现场监理并保证装修施工队严格遵守规定, 按规作业, 文明施工, 施工期间不准装修工人在大厦内住宿。逾期完工要办理逾期手续并交纳逾期金每天50元, 不办理延期手续的, 管理处有权责令其停工; 对于施工队的违章装修除按《广州市住宅装修管理规定》和《违章装修项目》的规定进行处理, 对业主(住户) 处以相当于施工队罚款额30%的罚款。

3. 装修期限:中小工程为30天, 较大工程为45天, 最长不超过60天, 如确实需要延期, 要到管理处办理延期手续。

4. 施工时间:每天施工时间为8:00~12:00, 14:00~18:00。

5. 装修施工用电不得超过该装修住宅单元的装表容量, 严禁擅自乱接、乱拉电源线; 超容量用电在与管理处协商后, 在管理处的监督下, 在管理人员指定位置处接临时电源线, 否则造成的一切后果由业主(住户) 负责。

6. 管道供气设施和燃气用具(必须符合国家标准) 的安装、维修、拆移、改装, 必须由持有专业资格证书的单位施工; 用户不得自行安装、拆除、改装。 7. 空调机应按管理处统一规划的位置安装, 不得破坏楼宇结构, 穿坏墙体。

8. 不得任意改变窗户、阳台色调, 不得改变阳台的用途(阳台不得安装防盗网及铝合金窗等) 。

9. 施工过程中要注意垃圾袋的清运, 每天垃圾应按指定地方放置并当天清运, 楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方, 不得损坏公用设备、设施, 保持公用地面、墙壁完好和整洁。

六、验收

1. 装修工程完毕后, 业主(住户) 和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收, 管理处将派人进行查验。

2. 隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如未验收, 管理处可安排拆除隐蔽部分遮挡, 再行验收, 由此造成的损失由业主(住户) 自己负责。

3. 竣工验收合格后, 由管理处验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。验收不合格时, 限期改正, 再行复验, 直至合格。经三次验收不合格者, 管理处可另行指定施工单位进行施工, 所发生的费用由业主(住户) 承担。

4. 装修验收合格并使用一个月后, 经管理处复验确定工程无明显质量问题, 将押金退回业主(住户) 和施工队。 附件一装修施工队管理办法

为确保×××湾住宅大厦业主的根本利益及大厦外部形象, 并使其内部结构不受破坏, 同时也为业主申报装修时对施工队进行有序管理, 根据《家庭居室装饰装修管理》和大厦管理处制定的《×××湾装修管理规定》内容, 特制定本办法。一、任何施工队进入本大厦施工. 都要接受资质审查, 提供:1. 广州市室内装饰企业营业执照; 2. 广州市建设局发的执业许可证;

3. 广州市装修企业资质等级证书; 4. 法人企业技术状况情况表。

同时要接受管理处对其进行的大厦装修基本要求、行为规范、注意事项和违规处罚等方面的培训和管理。

二、本大厦内装修队实行凭《装修施工许可证》进场和施工人员凭《出人证》进出制度, 各施工队还必须加强内部管理, 不得使用三元人员, 政府要求需持证上岗的技术工种工人要证件齐全。

三、装修施工时间:每天施工时间为8:00~12:00,14:00~18:00。超时施工, 管理处有权现令责令停工, 扣留或没收工具; 如需延长施工工期必须向管理处申报。 四、施工队在取得进入本小区施工资格并接到工程后需办理以下手续: 1. 交纳施工押金1000元;

2. 办理装修施工许可证, 每份交纳工本费20元;

3. 办理施工人员出入证, 每位施工人员需交一寸免冠相片两张; 办理一个交纳工本费元。

五、施工人员只能在" 装修施工许可证" 指定的现场作业, 不得乱窜场地, 违者每人每次罚款1∞元; 更不得私下再接工程而不办手续, 违者除补交有关费用外, 每队每次罚1000元。

六、施工过程中要注意垃圾装清运, 每天垃圾应按指定地方放置并当天清运, 楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方, 不得损坏公用设备、设施, 保持公用地面、墙壁完好和整洁。

七、施工队应绝对按《家庭居室装饰装修管理》、《×××湾装修管理规定》之附件二和《×××湾消防管理规定》执行。

八、施工后施工队和业主共同向管理处申请验收时应交回进场" 装修施工许可证" 和" 出人证", 如丢失" 装修施工许可证" 罚款500元, 丢失" 出入证" 者每证罚款100元。

九、每项工程验收后, 经一个月再复验, 确定无质量问题和其他违章现象时, 可退回施工

押金。

附件二违章装修项目及处罚办法

一、业主 (用户) 装修动工前未办理申报审批手续的, 除应补办审报手续外, 罚款1000元。

二、前未办理登记、审查手续的, 除应补办手续外, 罚款2000元。

三、实际装修内容与装修申报内容不符的, 除应根据实际情况纠正外, 每项罚款100~500元。四、拆改房屋结构未经管理处审批的, 除应恢复原状外, 罚款500~2000元。 五、擅自拆改和部分破踩原户墙、柱、梁、楼板的, 除应恢复原状及加强承重外, 罚款1000~5000元。

六、私自增加电气线路负荷、改变走向或擅自改动上、下水管道的, 除应根据实际情况纠正外, 并按《大厦安全用电、用水管理规定》进行处罚。

七、施工中违反安全用电、用水规定的, 除应纠正及赔偿外, 每项罚款200~500元。 八、凿除楼面、地面层的, 除应进行加固处理外, 罚款1000~2000元。 九、改变门窗、型号、规格的, 除应恢复原状外, 罚款500元。十、改变外墙装饰的, 除应恢复原状外, 罚款1000元。

十一、楼、地面、墙增设厚度超过10毫米的地砖, 花岗岩以及其他超重材料的, 除应采取纠正措施外, 罚款500元; 在外墙和玻璃上打洞的, 除应恢复原状外, 罚款20000元。 十二、未经批准封闭、占用公共走道、消防通道、天台、屋面及通道、梯、厅间墙壁的, 除应按《大厦招牌、广告及公共场地、墙壁、屋面管理规定》办理外, 罚款2000~5000元。十三、擅自安装进户防盗门, 除按统一规定处理外, 罚款200元。

十四、擅自在窗外安装网、罩、牌及任何物件的, 除拆除并恢复原状外, 罚款500~1000元。

十五、擅自拆除地漏网盖和向地漏倾倒渣物的, 除清理通畅, 修复损坏外, 罚款500~1000元。

十六、装修环境不整洁、乱堆乱放装修材料、装修垃圾的, 罚款200~500元并及时清理。

十七、造成上、下水渗漏和阻塞的, 除清理通外, 罚款300~500元。

十八、防火作业未办理手续的, 按有关消防规定处罚。

十九、搞工现场借用自炉. 煤气, 以茂吸烟的. 榕右类消防规定处罚。二十、使用超量或少量可燃材料未作阻燃处理的, 按有关消防规定处理。二十一、使用可燃或有毒及刺激性气雾材料, 未派警戒和向公共走道排放的, 按有关消防规定处理。二十二、动用和移动消防设施的, 按有关消防规定处理。

对违反者，管理处将扣押保证金，同时按管理规定进行处罚。钥匙管理规定

【相合解说】制定钥匙管理规定是为了规范大厦和小区的钥匙的使用和保护. 维护公司和业主的利益。

【范例参考】钥匙管理规定

一、钥匙分类

1. 业主(住户) 钥匙。2. 公共门窗钥匙。3. 设备房钥匙。

二、钥匙保管1. 管理处接管大厦钥匙后, 安排人员专职管理钥匙, 无工作需要任何人不得以私人名义借出, 借出时须严格办理登记手续。

2. 标识, 将钥匙分类, 先将钥匙按每套房, 公共门窗按楼层, 设备房按设备分门别类, 然后用钥匙扣或细绳分别挂在一起. 将分类的钥匙贴上标签, 在标签纸上写明楼号、房号或设备房名称, 业主(住户) 的钥匙一般分为防盗铁门钥匙、室内门钥匙、电子对讲门钥匙和信箱钥匙等四类, 均应贴标签标识。

3. 制作业主(住户) 钥匙挂放牌, 一般采用5cm 以上夹板制作钥匙挂放牌, 在夹板上划出若干相等的方格, 在方格内标明楼层和房号、栋号用醒目的颜色(红色) 笔直接标在每层层首, 并将层与层之间也用不同于划方格的颜色笔划分开, 每方格代表一户, 在每方格内钉一铁钉, 将该户的钥匙挂在此方格内, 挂放顺序按楼层房号要求一目了然。

4. 制作公共门窗, 设施设备房钥匙牌, 采用断面为三角形的铝合金型材, 将同类钥匙挂在同一铝牌上, 制作钥匙挂入箱, 将公共门窗设备房钥匙分类挂放, 在钥匙箱上相应贴标识。

业主入住作业程序与办法【概念解说】业主人住作业程序与办法是制定给业主及管理人员知悉和使用的, 其目的是规范对业主的管理并使业主知悉入住应遵守的一些要求和规定。【范例参考】

广州××花园业主入住作业程序及办法一、入住流程图

验证--资料发放--交费--钥匙发放--验房

二、验证

1. 商品房入住通知单原件和购房合同;

2. 业主及家庭成员(或同住人) 身份证复印件各一分;

3. 业主及家庭成员每人二张(一张存档, 一张办理出人证) 。

三、资料发放与保管 1. 发给业主保存的资料: A. 件户手册 B. 业主公约

C. 《广州市住宅装修管理规定》 D. 广州××花园室内装修管理规定 E. 用电管理规定

F•安装空调管理规定 (附空调平面示意图) G. 收费项目一览表

2. 发给业主填写并需返回管理处的资料；

A. 业主公约，经业主和管理处签约后，业主保管一份，管理处留存一份； B. 业主家庭情况登记表, 即日填写返回管理处;

c. 装修申请表:业主申请装修时填写, 并返原件给管理处存档; 管理处按业主的栋号和房号进行建档编号, 档案中应包括的内容: A. 业主入住通知单B. 入住验房表

c. 业主家庭情况登记表 D. 装修申请表

四、交费

1. 管理服务费 (按广州市物价局规定180元/平方米/月, 指建筑面积) 以商品房入住通知单上发出的日期为准, 当月15日前 (含15日) 计收全月管理服务费, 当月15日以后计收半月管理服务费。

2. 水、电运转基金(按每户400元计收) 。 3. 设备维修基金

4. 有线电视安装费（初装费每户300元）市有线电视每月维护费14元，省有线电视每月维护费17元。

5. 可视对讲系统（按每户1200元计收）。

6. 购置垃圾筒费(按每户20元计收) 。垃圾筒每层2个, 后楼梯两边各设1个。 7. 制作住户卡费用每人20元。

五、钥匙发放1. 凭管理服务费发票到钥匙房签名领取房间钥匙。2. 凭电子对讲门缴费收据到钥匙房签名领取电子对讲门钥匙。3. 凭管理服务费发票到钥匙房签名领取信箱钥匙。 小区设施、服务、管理介绍

【概念解说】

业主在收楼时, 物业管理公司应向业主书面介绍小区各种管理及服务, 以便业主知悉。

【范例参考】一、电梯

1. 每座楼宇内设置高级客运电梯一部。

2. 客用电梯只供业主/用户及访客使用, 严格运送物品。

3. 敬请业主/用户/访客爱护电梯, 保持电梯内清洁, 禁止在电梯内吸烟、涂抹、吐痰及弃置果皮、纸屑等杂物。

4. 在使用电梯过程中严禁装载超长超重物品。

5. 在使用电梯过程中遇有问题或异常故障时, 请立即通知本小区物业管理处, 以便对电梯采取必要的维修及处理。

6. 电梯处于维修期间, 除维修人员外, 其他任何人员严禁使用, 以防止意外发生。 7. 凡因违反上述规定而导致的后果, 物业管理处除不负责外, 还应向有关人士追讨因此而产生的责任及费用。二、闭路电视 本小区主要的公共位置均设有闭路电视监察系统, 包括所有人口/出口/电梯等。 三、防火系统

本小区公共地方设置消防栓、烟雾探测器等系统, 物业管理处应定时测试, 确保运作正常, 如有突发事故发生, 系统的中央控制箱会自动发出警报。

四、保安员巡逻系统

本小区设有全面性的保安员巡逻及通讯系统, 保安员应经常巡逻至本小区每一个定点。

五、公共天线及通讯设备

本小区各单元均已提供公共天线插座, 并预留足够的国际电话线路, 如业主/用户因私人原因需改动有关插座位置, 则必须由管理处指定的承建商负责处理。

六、水/电供应

本小区各单元均已提供独立水/电表, 业主收楼后即可使用, 日后独立水/电表发生故障或损坏, 单元业主需自行负责维修或更换。七、停车场

本小区设有多个泊车位, 为业主及访客提供有偿停车服务。业主/用户如需办理有关停车服务手续, 敬请与物业管理处联系, 并在缴费后向管理处领取停车证及停车场规则说明。切勿将车辆停泊在非停车位置, 否则物业管理处将扣押有关违章车辆, 并追究当事人有

关责任及费用。

八、有偿服务管理处设有偿服务以提供方便及优质的管理服务给业主/用户, 有关服务项目及价格, 请详阅有偿服务表。

九、查询物业管理处的员工将热情接待并解答业主/用户的查询, 和记录业主/用户的投诉或建议, 并尽快调查及作出相应措施。

本物业管理处深知物业管理是一门不完整的科学, 并深信所制订的政策及方针必须定期检讨, 寻求进步, 所以贵业主/用户提出的合理意见及建议, 必定能使本处的管理服务精益求精。

十、管理费

业主/用户必须在每月的五号前缴交管理费。因本小区的管理开支均由管理费收入而支付, 故遇有未能按时缴交管理费者, 管理处将按管理规定向业主/用户收取逾期利息。 管理费包括的范围及收费标准以政府部门的核准为准, 并应随工资及物价的涨跌而作出适当调整。

十一、清洁(一) 清洁承包商

指定的清洁承包商将提供高素质的清洁服务给本小区, 如有任何有关清洁的投诉, 本管理处将即时处理。 (二) 灭虫服务

本小区的公共地方将由指定的承办商定期或于有需要时进行灭虫服务。 (三) 业主/用户室内清洁服务

1. 业主/用户单元内的清洁可自费聘请本小区指定的清洁承办商代为清洁, 或自聘全职直属员工清洁, 但不得另聘其他清洁公司清洁, 以确保本小区的秩序及避免不必要的纠纷及误会发生。

2. 业主/用户须联络清洁承办商议订合约及开始工作的日期, 所有业主/用户室内的清洁事宜的投诉直接与清洁承办商联络, 承办商应尽早作出适当的处理。

十二、保安(一) 保安队伍

本小区的安全由一队优秀的保安队伍负责, 并配以本小区的精密保安系统，例如，闭路电视、精密的通讯设备及频密的巡逻制等。所有系统及本小区巡逻均为全天候24小时不断运作, 并由本小区自动系统中央监控。此外, 管理处高级职员将严密监督保安队伍的服务, 并对任何投诉积极地作出适当的处理。(二) 业主/用户的合作

管理处希望各业主/用户能遵照物业管理规则, 确保本小区的保安系统能全面地正常运作。此外, 如发现任何可疑人物或物件, 请立即通知管理处进行处理。

小区业主迁入和迁出手续办理方法 【棚会解说】

业主迁入和迁出手续办理方法是物业管理处为了规范小区业主迁入、迁出行为而制定的一种管理规定。制定此类规定, 不宜为了方便管理而对业主的行为设置过多的限制和关系, 变成小区的" 衙门" 。 【范例参考】 迁入/出手续及程序一、迁入手续及程序

1. 业主/用户请携带有关迁入通知到物业管理处办理有关迁入手续, 并缴交应缴付的本小区物业管理处的费用(详见费用备忘录), 并领取有关单元的钥匙。

2. 业主/用户入住前如需进行内部装修, 敬请详阅室内装修手册, 并按有关程序及规定向管理处办理装修手续。

3. 业主/用户入住时, 要确保小区公共设施、设备不受损坏, 管理处有权追讨所损坏的公共设施的赔偿。管理处要合理安排业主/用户搬运时间，保证道路畅通。4. 业主/用户人住时须向物业管理处提供该单元人住人员名单及具体联系方法, 以备发生紧急事故或特殊情况下联络之用。

若上述人员名单或联络方法更改时, 敬请业主/用户即时通知本小区物业管理处更改登记档案, 避免在发生紧急事故或特殊情况下因无法联络而造成不必要的损失。 二、迁出手续及程序

1. 业主/用户如需迁出本小区, 请提早半个月发出书面信函通知本小区物业管理处, 注明迁出日期, 并按下列程序办理有关手续, 否则物业管理处将拒绝单元内的家具、设备、设施搬出本小区。

2. 提出办理撤销租用设备、设施以及包括分租车位等服务合约(若有) 的书面申请。 3. 退还从物业管理处借取的一切财物(若有) 。

4. 缴清有关应付而未付的账项(若有), 包括管理费、电费、电话费、停车费及其他租用设备、设施的服务费等。

5. 迁出时, 业主/用户应保证其委托的搬运公司/人员遵守本小区物业管理处的指示, 从指定路径迁出本小区并注意保护本小区公共区域的设备、设施, 如造成损坏, 由有关业主/用户负责

物业管理收楼程序资料全集

【概念解说】

业主收楼时须填写《同意收楼通知书》、《业主验收书》、《装修保证书》, 以明确相关的法律关系, 确保业主与开发商（物业公司）的权益。【范例参考】

(1)同意收楼通知书

××物业管理有限公司:我公司同意购买××花园___单元___室业主___收楼，请贵公司为业主办理收楼手续。

多谢合作!

业主签字:__年__月__日

(2)业主验收书致：××房地产开发有限公司

本业主已收到贵公司移交__楼__房的钥匙, __把, 本人已详细验收屋内一切设施及装备, 均处于良好状态。收楼后如因合理损耗, 使用不当或疏忽而造成的任何损坏, 均与贵公司无关。

业主签名:业主身份证号码:联系电话:

(3)业主装修保证书

为确保业主/住户在装修过程中不违反小区装修规定, 不侵犯其他业权益, 特签订本保证书。

1) 保证遵守小区房屋装修规定, 如违反装修规定, 愿意按有关规定处罚;

2) 如对本房屋原有设施(如水管、排污管等) 上的改动, 愿意承担由此造成的后果(沉斜裂漏等);

3) 其他:楼房号:

签订人(业主/住户):

___年___月___日

业主收楼须知与收楼承诺书

【概念解说】

收楼须知是告知业主收楼时应注意的事项、遵守的程序、应交纳的费用、知悉的管理规定。不少开发商和物业管理公司都会要求业主签一份《承诺书》让业主明白其责任。

【范例}

(1)××花园收楼须知

1. 业主在接到楼宇入伙通知书日起(以邮戳为准) 一个月内, 到本公司办理登记和人伙手续, 超过半年不办理登记手续的房产, 由物业管理公司代管, 并收取代管房屋费用每月每平方米2元(按建筑面积计算), 代管一年仍不办理登记手续, 视为无主房产, 交给有关部门依法处理。2. 收楼时, 请认真查看室内设备、土建装修等是否未尽妥善, 如有投诉, 请用书面告知管理处。

3. 楼宇维修保养期间, 如因工程质量所致, 承建单位为业主维修, 如因业主使用不当或经二次装修, 则由业主自己支付费用。

4. 业主有权对其住宅进行装修, 但应保证绝对不影响楼宇结构和公共设施, 以及外观。 装修前, 业主需向管理处提出书面申请, 并缴交装修押金1000元及装修垃圾清运费10元/平方米 (以该单位建筑面积计算), 领取施工许可证, 方可施工。

5. 根据___市政府规定, 阳台不能封闭(包括不能安装防盗网、铝合金窗等), 具体为防盗网必须设置在窗扇内侧, 要作活动式栏网或者至少有一个可供人员安全疏散的活动口, 阳台外走廊及其栏网上确需安全防护口, 应设在其进出的门框处; 结构要安全, 同一幢楼应采用相近的材料、色彩与式样。

6. 请按收楼通知书的要求带齐证件到房地产开发公司销售管理部办理有关于续。

7. 业主带备交楼审批表到物业管理公司办理以下手续:

(1)管理处工作人员与业主验收所购物业交接完毕后，由业主签收。

(2) 管理处代表物业管理公司与业主签订" 承诺书" 。

(3)管理处介绍人住的有关事项, 并发给业主" 住户手册" 。(4)业主在交楼审批表上签章, 然后交管理处保存。

(5)缴付下列各项费用:

①带备六个月的管理费( 元/平方米/月, 指建筑面积) 。

②水、电运转基金 元。③设备维修基金 元。

④有线电视安装费 元(已含一年的维护管理费) 。

⑤可视对讲系统每户口 元。⑥购置垃圾筒费每户 元。

⑦制作住户卡费用每人 元。8. 管理处正式把业主所购的单位钥匙交给业主。

(2)承诺书

致: xx 物业管理有限公司

为了维护大屠各收中之权在在及促进大厦的管理, 本人/本公司:

(一) 确认己收到广州××物业管理有限公司于年月日在广州市签署的广州xx 大厦《管理公约》及《住户守则》各一份。

(二) 声明完全明白及履行、遵守上述之管理公约及业主守则之规定。

(三) 同意将来若将该物业产权转移(包括但不限于出售、转让、馈赠、遗赠或互易) 时, 需取得承让人在公证处签署与此相同的承诺书, 并在产权转移后一个月内将该份承诺书交发展商及管理公司, 以确保该承让人遵守该管理公约及业主守则的规定。此外, 亦同意以书面通知发展商及管理者关于单元拥有人的变更及承让人的姓名、联络地址及其他有关资料。

(四) 同意在管理者收到本人/本公司承让人的承诺书前, 如上述承让人有违反管理公约或业主守则的行为(包括但不限于拖欠管理费或有关费用), 其法律责任将由本人/本公司及承让人双方承担。

(五) 为计算本人/本公司所需负担之管理费, 本人/本公司所拥有单元的建筑面积为平方米, 位置在__层__号。签章:

__年__月__日

小区业主权利义务须知【概含解说】

物业管理公司对本小区业主享有的权利和应遵守的事项有告知的义务。故应将业主权利

义务通过书面形式告知各业主。【范例参考】业主权责须知

一、业主的权利1. 各业主/用户均有权享受或使用本小区内公共地方的各项设施; 可在不受任何骚扰的情况下享用其所属单元。

二、业主的责任

1. 各业主/用户须如期按本小区物业管理处的通知缴交其单元的管理费及分摊费, 以及清付因其单元而产生的各种费用、税收、摊费和支出。未按时缴付者, 本小区物业管理处将按管理公约的规定收取每月0.3%的滞纳金及有关手续费。

2. 各单元业主/用户只可将其单元作为住宅用途, 不得在单元内举办大型娱乐活动、宗教仪式、舞会、音乐会及类似活动。

3. 在未得到本小区物业管理处书面同意前, 各业主/用户不得改变其单元的结构, 亦不得对公共地方设施造成任何改动、损害、破坏或干扰。 2. 各业主/用户

4. 在未得到本小区物业管理处书面同意前, 各业主/用户不得改变本小区各单元的外观形象。

5. 在未得到本小区物业管理处书面同意前, 各业主/用户不得在小区各单元的外墙上安装任何伸出物或附加结构(例如:遮蓬、旗杆、招牌、门闸等), 亦不得损坏本小区各单元外观整体形象。6. 在未得到本小区物业管理处书面同意前, 各业主/用户不得在本小区各单元外墙的非指定位置, 安装任何冷气机或其他固定设施。

7. 各业主/用户不得作出与本小区管理规定相违背, 而使本小区保险成为无效或令保险金提高的行为(如有保险) 。如有发现, 则该业主/用户须负全部责任并赔偿一切有关损失。

8. 各业主/用户须自行购买其单元的保险, 以免发生意外时蒙受重大损失。9. 各业主/用户因本身的疏忽引致水、气、烟或其他有关物体外溢, 而损害他人或其财物而产生的诉讼、索赔, 该业主/用户须负责全部责任及赔偿并负担一切费用。

10. 各业主/用户应对其受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者等行为, 疏忽和错误向管理者及其他业主/用户负责。

如因上述情况而产生诉讼、索赔, 亦应由该业主/用户负责。

11. 各业主/用户及其雇员、访客以及其单元使用权的受许可人、代理人、其他使用人在任何时候均应遵守和履行本小区规则。

12. 各业主/用户及其雇员、访客以及其单元使用权的受许可人、代理人、其他使用人在任何时候均应严格遵守装修规则条款。

13. 在未得到本小区物业管理处书面同意前, 各业主/用户不能在其单元以外地方加建任何建筑物。

14. 各业主/用户不得在本小区任何位置存放任何武器、弹药、烟花、炮竹和任何危险及易燃易爆物品:不得存放可能触犯当时国家任何法规或对其他业主/用户及使用者构成滋扰或危险的其他用品。

15. 各业主/用户不得涂污公共地方或公共设施。

16. 在未征得本小区物业管理处书面同意前, 各业主/用户不得在本小区公共地方或公共设施张贴任何招贴、通知、招牌、广告或其他物件, 否则, 该业主/用户必须负责有关修复责任。

17. 各业主/用户不得堵塞或阻塞任何公共地方, 放置或弃置任何垃圾、物件于小区公共场所内。18. 各业主/用户不得作出任何行为令本小区排水系统堵塞或令该设施有效工作程序受损。

19. 各业主/用户不可要求本小区物业管理处或其下属为其提供与本小区管理无关的服务。

20. 各业主/用户不可直接惩戒本小区物业管理处属下的职员, 如对该职员不满, 应向本小区物业管理处提出, 由本小区物业管理处处理。

21. 各业主/用户不得将其单元用作非法、不道德或超出政府土地批文/政府用途许可范围的用途, 亦不得有滋扰、损害其他业主/用户的事情发生。

22. 各业主/用户不得把公共地方作商业、住宅或私人用途使用, 亦不可在公共地方作出任何滋扰性或对其他业主/用户、使用者造成骚扰的事情。

23. 所有单元的正门以及外部设计的更改及增加必须先得到本小区物业管理处的书面同意才可以进行。各业主/用户在未得到本小区物业管理处的书面同意前不得在其单元外以及窗户玻璃内展示广告或其他标志。

24. 各单元的业主/用户及其使用者只可将车位用作本小区公约准许的用途, 而不得放置货物或其他物件, 并应遵守停车场规则。

25. 各业主/用户不得破坏或以任何方式妨碍公共服务设施。

26. 各业主/用户须遵守土地批文及有关法规。27. 各业主/用户应依照本小区物业管理处指定的时间, 将垃圾以垃圾袋装好, 并放置于本小区物业管理处指定的地方, 等候清洁工人收集清理。

28. 各业主/用户只能将其所属的自行车、摩托车停放于本小区物业管理处指定的地方, 如有违反, 本小区物业管理处有权将该自行车、摩托车上锁, 并向有关业主/用户收取手续费。

29. 各业主/用户须负责其室内的装潢及单独使用的公共设施的维修及保养, 若业主/用户损坏了任何公共设施(如:去水渠、消防系统等) 应立即通知管理处。

30. 各业主/用户应遵守此手册上的所有条款及责任, 如有任何疑问, 应向管理处查证。 小区业主手册（守则）

【概念解说】业主手册守则) 是由物业管理公司根据《业主公约》及政府的有关法规制定的管理规则。业主对其内容应遵守。制定业主守则时应注意内容要合法。尤其处罚应注意是否有权处罚。

【内容格式】

1. 安全管理要求; 2. 环境和清洁要求

3．交通管理要求

4. 公共场所管理要求5. 装修管理要求

6. 处罚。

【范例参考】××花园业主手册

敬请各业主和住户认真阅读下列条款, 并自觉遵守。

一、安全管理

1.××花园分为若干组团, 每个组团实行全封闭管理, 全日制二十四小时巡岗值班。为保持园内良好的环境, 对出入本园作如下规定:

A. 业主及其家庭成员在办理收楼手续后申请办理" 业主会员卡" 和" 住户卡"," 业主会员卡" 每户只限办理一张, 用以扣除每月发生的管理费及其他有关费用。" 住户卡" 只限业主的直系亲属(配偶、父母、子女) 办理, 可带消费功能(详细请参阅《××花园业主会员卡章程》及《××花园住户卡章程》) 。办理" 业主会员卡" 和" 住户卡" 须带彩色一寸证件相片两张、身份证复印件及日后需进人屋村的车辆行驶证的复印件, 每张卡需缴交人民币50元工本费。

B. 业主的其他亲友经业主允许后可办理有效期为三个月的"××花园临时住户卡" 。办卡时必须带备彩色一寸相片两张和身份证明文件复印件, 并交纳25元的工本费和按金。每个单位最多只可办理三张" 临时住户卡", 业主必须签名同意担保办卡人在园内的一切行为和后果。

C. 业主聘用的家庭保姆经业主允许后可办理有效期为三个月的"××花园佣人出入卡", 办卡时必须带备彩色一寸相片两张和身份证明文件复印件, 并交纳25元的工本费和按金。每个家庭保姆最多只可为三个单位提供家居护理服务, 每户业主必须签名同意担保保姆在园内的一切行为和后果。

D. 任何单位之住客、访客或获业主允许、默许进入园内之人士, 都应遵守园内各项制度, 该业主必须对其在园内一切行为负责, 并须支付因其行为疏忽或过失而引致的一切费用及开支。

E. 各种出人证并不赋予持证人或车辆任何特权, 当管理公司发觉持证人对园内管理工作造成不便或引致其他问题发生时, 管理公司有权随时撤销。各种出入证均不能转让, 敬请妥善保管。

2. 禁止在单位内存放易燃、易爆物品, 禁止于户外生火, 但在私家花园内不制造浓烟与污染他人前提下可野餐。 3. 园内禁止任何人在指定地点外以任何方式射击及燃放烟花爆竹。

4. 切勿让年幼儿童单独留于单位内, 以免发生危险。

5. 单位内请勿存放贵重物品或过量现金, 以防窃贼有机可乘。

6. 必须保持所有公共走廊、通道及楼梯畅通无阻。

7. 请勿通电于围墙、防盗网上以至误伤他人。

8. 所有要搬离园区的物品 (指家私电器、装修材料等), 必须要有业主亲自陪同方可搬离出区, 并配合保安员记录有关物品数量、名称、业主住址、业主卡号码等以便日后查核, 如业主确实无法陪同, 必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主卡号码、

身份证号码以及委托人姓名、身份证号码, 并签名确认同意方可将物品搬出。

9. 禁止在园内非法举行游行结队、示威、广播活动, 如有投诉可向管理处提案或通过合法渠道解决。

10. 禁止聚赌、贩毒、盗窃等一切犯罪行为。

二、环境维护及清洁

1. 私家花园为全区环境的重要组成部分, 各业主或住户须保持其清洁且无荒芜, 否则管理人员可进入私家花园清理或代为种植, 费用由业主负责。

2. 花园植物请留意修剪, 以防树校过墙刺伤行人。如业主因工作繁忙而疏于此等杂事, 可委托本公司妥善处理, 但需支付相应的费用。园内植物高度以不影响左邻右舍为宜, 否则管理处有权令其迁移。

3. 家庭垃圾须用垃圾袋收集并系好袋口, 于晚上七点至早晨七点投大门口垃圾桶内并盖上盖, 由管理处集中清理。如属建筑废料、残旧家私及大宗物件之包装物, 业主还需支付额外的清理费用。

4. 为维护社区宁静、整洁的环境, 洋房区业主或住户不得在本单位内饲养任何家禽和宠物; 别墅区的业主和住户则必须在征得管理处同意, 在有关部门办好防疫证, 并书面保证在宠物外出时用绳牵好和戴好粪袋、口罩、不影响公共卫生和不发出吠声影响他人的前提下可饲养宠猫或宠狗一只, 但严禁饲养任何家禽和狼狗。

5. 不可于公共场所或本单位内肆意喧闹或制造过量嗓音以免骚扰他人, 特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造过量噪音, 管理人员有权干预制止及采取必要之措施。6. 不能悬挂衣物、幡旗或其他商业性标牌于花园和屋外(指定商业区房屋除外) 。

7. 管理公司有权要求业主自费重修私人物业残缺部分, 以吻合本园高尚屋村之形象。 三、交通管理

1. 进入园内车辆必须按有关路标行车, 非常时期以管理人员指挥为准。园内禁止鸣喇叭, 园内限速20公里1/小时, 禁止载重1.75吨以上(含1.75吨) 的货车进入区内(搬家私经物业管理公司许可除外) 。

2. 驾车进入园内的人士必须遵守园内车辆管理制度, 管理人员有权拒绝任何来访车辆进入本区, 而无需给予任何理由。

3. 所有盛载物品之车辆若元物品来源证明, 管理人员将拒绝放行。

4. 为保证园内道路干净, 影响卫生之车辆必须在屋村外冲洗干净, 运输车辆须做好防污染之措施, 管理人员认可后方可进入。

5. 管理公司有权在需要时将园内交通改道，或临时封闭道路。

6. 任何车辆如触犯管理条例或损坏园内物业, 管理人员有权要求驾驶员出示驾驶证件, 令其作出合理的赔偿。7. 园内严禁以下行为

A. 无牌无第三者保险行车;B. 学车或试车; C. 在公共道路上溜冰、滑板等;

D. 机动车辆及脚踏车在行人路上行驶; E. 跨位停泊或停泊于车位界线之外;

F . 在公共地方洗车、维修车辆。8. 停车管理:

A. 洋房区的停车管理:洋房区的业主、住户应采用长租(租用期同房屋使用期相同) 形式租用停车位。如入伙初期长租后有剩余的车位, 业主和住户可采用月租和计时收费的形式租用停车位。洋房区的探访车辆要按洋房区的停车管理规定执行。

B. 别墅区的停车管理:别墅区的业主和住户应将车辆停放于私家花园的停车库内, 如有来访车辆需停泊于路的, 必须靠该年度规定的方向停泊(以后每年的1月1日转换一次) 。

C. 单车、摩托车的管理:不论洋房区或别墅区, 所有单车、摩托车一律不准停放于公共场所内(包括马路边、公共楼梯间、公众花园、游乐场等), 洋房区应停放于指定的停放点内(区内各路段均设有指定停放点), 别墅区应停放于自家的花园内。

9. 对违规行车和停泊车辆的人士, 管理公司有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施, 由此而造成的损失一概由车主负责。

四、公共场所行为规范

公共场所包括公众花园、公共娱乐场所、道路、街道、公共楼梯通道、行人路等。

1. 邻里之间要文明礼貌, 和睦相处, 如确有纷争应向管理处反映并服从管理人员的调解和仲裁。

2. 请勿于公共场所或本单位窗口往外随意抛置垃圾及杂物。

3. 请勿于公共场所睡觉, 以影响他人游玩。

4. 请勿将宠物放任于公共场所排泄, 因此所发生的一切善后支出均由宠物之主人负责5. 请勿于公共场所垂挂衣物, 张贴标志、广告, 竖立告示牌等。6. 公共场所严禁乱摆乱卖。

五、装修管理

为了便于管理, 保证装修质量, 控制违规建筑物, 避免业主因此造成不必要的损失, 管理处建议园内别墅和洋房装修原则上由本公司属下的专业装修公司负责施工, 由装修公司代为办理各项审批手续。业主或住户根据需要也可自行安排装修队伍, 请参照以下程序和要求到管理处办理各项审批手续:

1. 将全套施工图纸及其他书面申请材料(如装修项目、内容、时间及施工单位的名称、人数、负责人等) 送管理处审批、备案。2. 业主或住户申请装修获准后, 管理处将发给《装修施工许可证》, 并向施工单位收取施工管理费。施工管理费的收费标准按所申报装修工期以每天收取伍拾元人民币计算, 如超过申报工期, 必须提前补办有关手续并补交施工管理费, 如逾期不办, 管理处将责令其停工, 并禁止其施工人员出入本园。3. 施工期间, 必须将《装修施工许可证》挂在本单位的门口处, 施工完成后交回管理处。每天的施工时间为上午八时至晚上七时, 节假日及中午休息期间, 施工不能产生噪音, 装修过程不得占用公共场地。

4. 装修期间如需接装临时水源、电源, 应通知管理处安排有关人员完成, 不得私下装接, 否则将视情节轻重处以罚款。

5. 施工材料不得堆放在公共场所, 施工完成后的杂物、垃圾、淤泥等应由施工人员及时清理, 不得倒入区内的垃圾桶内或堆放在马路边。

6. 装修期间施工人员出入必须佩戴《装修工人出入卡》并接受保安员的检查。为了住户安全着想, 施王人员晚上七时后不得在单位内停留或住宿, 并须遵守园内有关规定和制度, 因违章而发生任何事故, 业主必须承担由此所造成的一切损失和责任。同时, 管理处有权责令违章的施工队伍立即停止施工。

7. 在施工过程中, 要保护好公共的水电管网及设备, 如有关设备、设施因施工而损坏, 业主必须负责及时修复, 并需承担由此而造成的经济损失。

8. 一切非本公司的手扶拖拉机均不得进入园区。如装修需要搬运材料、淤士、垃圾等, 就向管理处申请, 由管理处根据实际情况安排运输车辆, 实行有偿服务。工程完成后, 剩余的施工材料及工具运出园区时, 必须有管理处开具的《物品放行条》, 并接受保安员的

检查。

9. 禁止在门窗玻璃外安装防盗网及非指定位置安装空调机、晒衣架等, 所有单项工程必须先到管理处办理报建手续后方可安装。

A. 空调机的安装规定:空调机必须按指定的位置安装, 窗机应直接安装在原设计预留位置上, 分体式主机必须先到管理处确定位置后方可安装, 力求做到横平竖直, 统一美观。洋房日后由管理处统一安装空调滴水管并适当收取工本费。必须使用不锈钢架挂机(普通铁架生锈后锈水易污染墙身), 禁止在主机上设置任何附盖。空调安装完毕后必须做好墙身洞口的修补和清洁工作。

B. 天台花园装修规定:天台花园的装修原则上从小从简，不能超过设定承载力, 确保结构安全。严禁在天台加建任何封闭式建筑物, 搭设简易光棚和花架应符合规定, 以不影响房屋整体外观且高度不能高于楼层层高为原则。严禁在天台楼板上钻孔、开凿槽坑。严禁于附栏河墙填土种树木。铺泥植草、做小水池、小石山应做好防水、排水措施, 在确保防水安全、排水通畅的情况下方可施工, 否则因装修而导致渗水、漏水的后果由业主负责。铺泥厚度以不大于10公分为宜, 种苗木以不高于栏河为宜, 砌小石山及其他园艺以不高于栏河为标准。严禁将盆景置于栏河墙顶上, 以确保安全。

C. 首层花园装修规定:严禁在花园内加建封闭式建筑物, 洋房区严禁在花园内设停车位, 未经许可严禁在国栏开设任何门洞口。于花园内造亭、石山、喷水池及其他园艺建筑应以不影响整体美观、不影响他人为原则, 高度不超过首层楼层层高且距围墙应不小于1米为宜。严禁于花园内开井或种植深根植物。D. 严禁于窗台及窗檐加搭任何蓬盖。

10. 以下行为将会产生严重后果, 如有违反, 管理公司有权责令其恢复原状, 并需承担其后果及费用, 请认真阅读《房屋使用说明书》, 并严格遵守有关规定。 A. 有损房屋结构、外观、外墙颜色。 B. 变动现有的水电管理网及公共装置。 C. 于阳台加建建筑物。

D. 于花园内开井或种植深根植物。

11. 装修期间必须严格遵守国家有关的安全规定, 注意防安全, 装修单位内必须至少配备一支家庭装灭火器。

12. 业主装修完成后, 要申报实际装机容量, 如实际用电大于售楼合同额定用电量, 应即时办理增容手续。请勿擅自增大用电, 以防超负荷用电而发生事故。

13. 为维护区内的良好治安环境. 保障区内业主和住户的利益, 凡所有在园内装修的工作人员, 必须遵守如下规定:

A. 不准在装修单位内吸烟或随地大小便。B. 在装修单位内煮食时一定要注意安全, 严禁用电炉煮食, 一经发现, 管理处将立即没收。

C. 不准在装修单位内乱拉乱接电线。D. 严禁在装修单位内进行赌博或其他违法活动。

E. 所有装修工人必须严格遵守有关机械的安全操作规定, 如因违反安全操作规定而造成伤亡, 一切的责任和后果自负。

F . 装修工人出入屋村必须按指定的路线行走, 并严格遵守管理处的有关规定, 佩戴好出入证, 及接受保安人员的检查。

G. 所有装修工人不准在所属装修单位外随意走动. 穿着要整齐。H. 严禁采摘区内花果。

I. 严禁在区内向各业主或客人散发商业性广告。 违反上述规定者, 将没收其装修工人卡, 不准其出入园区。

六、供水、供电、石油气管道、通讯设施的使用和维修保养

1. 水、电、石油气、公共天线均属生活之必需设施, 公共部分全权由管理处或管理处委托的专业公司代管, 业主和住户除自觉遵守用水、用电、用石油气和公共天线管理规定外, 还需注意下列事项:

A. 业主必须自行检查本单位的用电量是否超出额用电量, 并将有关资料交与管理处备案。如业主缺乏此方面的知识, 可与供电部门联系, 由供电部门安排专业电工作出评估。 B. 如业主单位的实际用电量大于额定用电量时, 应预先到供电部门办理增容手续。请勿擅自增大用电量以防超负荷用电而发生火灾等事故, 影响正常供电。请勿私自装拆水电表。

C. 请勿使用对保安通讯、公共天线电波接收有影响之电器。

D. 管理扑司季耗专曲石油与公司负责石油气管道的安装、供气及维护保养工作。住户必须按有关规定安全使用石油气, 严禁私自安装、改动石油气装置。 E. 请勿置渣滓、布屑或其他硬物于下水道。 F . 请勿擅自增大公共电视天线容量和改变其连接。

2. 某些公共设施(如地下水管等) 铺设在业主单位内, 管理处有权在必要时进入有关单位进行维修, 预先通知与否, 则视紧急程度而定。

3. 业主必须自费对其单位内所有装设(包括水、电、石油气、电视等) 作经常性保养和维修。 七、管理费用

屋村一切管理支出及公共设施的维护、保养费用由各业主共同承担。管理费收入和规外行为之罚款均全额投放于区内的保安、环卫、消防、绿化、公共设施维护及日常行政支出, 做到取之于民, 用之于民。

1. 本期管理费标准:每平方米建筑面积每月一一元人民币, 每平方米花园面积每月一一元人民币, 以后每年度费用标准将按物价指数及实际收支情况予以调整, 报有关部门批准并事先通知各业主、住户。

2. 各业主必须从管理处发出的入伙通知之日起交纳管理费, 采用业主卡账户自动转账由农行代支的方式于公历每月5号前交纳。

3. 逾期交费:每逾期一天需增交5%的滞纳金, 逾期二个月不交者将公布其姓名; 如逾期三年不交者, 管理公司要通过法律手段将其物业拍卖偿还所欠之款项及滞纳金。 4. 业主如转让其物业, 请到管理处办理有关手续, 若管理处未获书面通知, 旧业主仍须负责交纳管理费。

八、违规处罚细则

为维护和保障广大业主和住户的共同利举. 管理份有相对吊规者视情节轻重予以处罚, 细则如下:

1. 乱倒垃圾者, 必须负责清洁干净, 并处以50元罚款。

2. 无驾驶执照驾机动车者, 保安人员有予以制止, 并处以100元罚款。 3. 机动车辆和非机动车辆乱停乱放, 管理处有权将其拖走, 费用由车主负责, 并处以50元罚款。

4. 刮摆乱卖者. 管理处有权将其物品没收, 并处50元罚款。 5. 随地吐痰者, 乱丢杂物者, 必须负责清扫干净, 并处以20元罚款。 6. 攀摘花、果者, 每摘一朵花或一个果罚款50元。

7. 私自象养*、鸡、鹅、白鸽等禽畜及未经管理处同意私自蒙养宠物, 管理处有权将其没收, 并处以50元罚款。

8. 随处张贴或悬挂招牌者(包括在自己物业处墙及窗、门上), 必须负责清洁和拆除, 并处以50元罚款。

9. 乱涂乱画者, 必须照价赔偿, 并处以100元罚款。

10. 损坏公共场所物品者, 必须照价赔偿, 并处以50元罚款. 11. 住户乱倒杂物污水, 致使公共渠道阻塞, 须赔偿清渠费用, 并处以50元罚款。 12. 住户超负荷用电或使用电器不当, 以致公共线路断电, 须赔偿修理费, 负责由此造成的一切后果, 并处以100元罚款。

对以上未列明的其他违规事项, 管理人员有权根据实际情况予以处罚, 若情节恶劣者, 管理处可将其送交公安机关处理。以上罚款金额, 管理处可根据实际实施情况作相应的调整。

九、有偿服务项目

1. 代客购买车、船、飞机票(最好提前三天预订) 和复印倍直、打字、翻译和长途电话服务。2. 日常生活服务(如维修水电、清洁家居、用车、联系医院、订报刊、洗衣、托婴、购物等) 。

3. 维修、装修和园林工程服务。 4. 二十四小时送餐服务。5. 上门理疗服务。

6. 护理花园、修剪草皮、绿化等服务。 以上有偿服务之收费标准详情请到管理处查询。

业主委员会章程【概念解说】业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生。业主的投票权依每户一票计算, 物业建筑面积为投票权的计算份额。业主

委员会由业主大会(或代表大会) 通过。业主委员会不得少于5人, 设主任1名。业主委员会在选举产生之日起15天内向物业

行政主管部门办理核准登记手续。章程须经业主大会讨论后生效, 并对业主和委员有约束力。

【内容格式】

业主委员会章程应包括以下内容: 1. 总则; 2. 组织机构及职责;

3. 会议的召开及议事规则; 4. 业主委员会委员的产生及权利义务。×××业主委员章程

第一章总则

第一条:名称与办公地点

名称:__业主委员会(以下简称" 本会") 办公地点:____

第二条:本会是根据中华人民共和国及地方物业管理政策法规的有关规定, 经政府批准成立的代表本物业(以下简称:"本物业") 全体业主合法权益的社会团体。本会的一切合法权益受国家法律保护。

第三条:本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。

第四条:本章程所称业主是房屋所有权和土地使用权人。业主大会是由全体业主组成, 决定本物业重大管理事项的业主自治管理组织。本会是业主大会的常设执行机构。第五条:本会宗旨是代表本物业的合法权益, 实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制, 保障物业的合理与安全使用, 维护本物业的公共秩序, 创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。第六条:本会不设编制、不设财务、不从事任何经营活动。

第二章组织及职责

第七条:本会由业主大会选举产生, 对业主大会负责。

第一届业主委员会, 由物业管理行政主管部门指导开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会, 筹委会推荐本会候选人名单, 提交第一次业主大会选举产生。

第八条:本会设委员__名, 其中主任__名, 副主任__名, 本会主任、副主任在全体委员中

选举产生。

本会聘任执行秘书(或秘书长) 一名, 负责处理本会日常事务。执行秘书可以是, 也可以不是本会委员。本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。第九条:本会权利。

1. 召集和主持业主大会; 2. 与物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及使用办法; 3. 采用招标或其他方式, 聘请物业管理单位对本物业进行管理, 并与其签订物业管理合同;

4. 与物业管理单位议定年度管理计划、年度费用概预算及决算报告; 5. 检查、监督物业管理单位的物业管理工作; 6. 修订业主公约、本会章程。第十条:本会义务。1. 筹备业主大会并向业主大会报告工作; 2. 执行业主大会通过的各项决议;

3. 贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定, 对住用户开展其他有关法律、政策规定, 对住用户开展多种形式的宣传教育; 4. 保障本物业各项管理目标的实现;

5. 执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求;

6. 本会作出的决定, 不得违反法律、法规政策, 不得违反业主大会的决定, 不得损害业主公共利益。第十一条:本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。 第十二条:下列人员经本会决定可获得适当津贴: 1. 本会主任; 2. 本会副主任;

3. 本会执行秘书; 4. 本会同意的其他人员。第三章会议

第十三条:本会会议每三个月至少召开一次。有三分之一以上的委员提议或主任、副主任认为有必要时, 可召开特别会议。第十四条:本会会议的召开应由召集人提前七天将会

议通知及有关材料传达每位委员。委员因故不能参加会议的, 可以一次性书面委托代理参加。第十五条:本会会议由主任召集、主持, 主任因故缺席时, 由副主任主持。

第十六条:本会召开会议时, 可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门(街道办事处、派出所等) 、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议, 但上述人员没有表决权。

当本物业有三分之一以上为出租时, 必须聘请相当于本会委员三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员, 并通知其列席本会会议。

第十七条:本会会议决定问题, 采取少数服从多数的原则。

会议进行表决时, 每一委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时, 由主任或会议主持人在自己已投过的一票外, 再投一票决定票(赞成票或反对票), 但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项。

第十八条:本会执行秘书必须作好每次会议记录, 并由会议主持人签署后存档; 涉及物业管理重大问题时应由与会的全体委员签署。

第四章委员

第十九条:本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为单数, 最多不超过11人。 第二十条:本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强, 有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。第二十一条:本会委员每届任期三年, 可以连选连任。 第二十二条:本会委员的撤换、增减, 由本会会议通过后, 提交业主大会通过。

第二十三条:有下列情况的人员不得担任本会委员, 已担任的须停任, 并由下次业主大会确认:

1. 个人已宣告破产或担任企业法定代表人期间该企业破产三年内的; 2. 因身体或精神上的疾病而丧失履行职责的能力的; 3. 无故缺席会议连续三次以上的;4. 已不是业主的; 5. 因违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的; 6. 其他不适宜担任本会委员的情形的。

第二十四条:任何委员停任时, 必须在停任后半个月内将由其管理、保存的本会文件、资料、账簿以及属于本会的所有物件移交给本会。

第二十五条:各委员的权利和义务。 (一) 权利

①参加本会组织的有关活动; ②选举权、被选举权和监督权; ③参与本会有关事项的决策; ④对本会的建议和批评权。 (二) 义务

①遵守本会章程;

②执行本会的决议, 完成本会交办的工作;

③参加本会组织的会议、活动和公益事业: ④向本会的工作提供有关资料和建议。

第五章经费与办公用房

第二十六条:本会的经费由物业管理服务费中支出。

第二十七条:本会的经费开支包括:业主大会和本会会议; 有关人员的津贴; 必要的日常办公等费用。经费收支账目由物业管理公司负责管理, 每季度向本会汇报, 每年度向业主公布。

第二十八条:本会的办公用房按当地政府规定解决。

第六章附则

第三十条:

第二十九条:业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。本会的解散与终止, 依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。 第三十一条:本章程经业主大会通过后生效。小区业主公约

【概念解说】业主公约是小区业主共同遵守的行为规范和准则。它是为了保障物业的安全与合理使用, 维护各业主的利益而制定的。业主公约一般在预售中先由开发商或物业管理公司参照政府规定文本制定, 业主委员会成立后, 进行修订和补充。小区业主公约经业主委员会通过后, 对各业主具有法律约束力, 应遵守。但开发商自行制定除外。

【内容格式】

根据建设部的有关规定. 一份《为主公约》起码应包括以下内容：1. 大厦或小区物业的基本情况; 2. 业主大会的召集及议事规则; 3. 业主的权利; 4. 业主的义务;

5. 物业的维护、维修及管理事项; 6. 对物业管理公司的管理或监督; 7. 费用及交纳约定;

8. 业主的行为准则及违约责任等。

【范例参考】

深圳市住宅区业主公约

为加强住宅区各类物业管理, 保障本住宅区物业的安全与合理使用, 维护住宅区的公共秩序, 创造良好的生活环境, 同意签订本公约, 并共同遵守。一、本住宅区情况

1. 地点:__区__路。 2. 总占地面积__平方米。

3. 总建筑面积:__平方米, 其中:住宅__平方米, 非住宅__平方米(商业用房__平方米, 其他__平方米) 。

4. 楼宇__栋__套; 其中:高层楼宇__栋套. 多层楼宇__栋__套；5. 业主数量:__个。 6. 管委会财产:

(1)公用设施专用基金:__元。

(2)物业管理用房__平方米, 中：管委会__平方米, 物业管理公司__平方米。(3)商业用房__平方米。(4)其他。

7. 公用设施及公共场所(地) 状况:(1)道路:车行道__平方米:人行道__平方米。 (2)园林绿化地面积:__平方米。

(3)教育设施:中学__所, 建筑面积__平方米; 小学__所, 建筑面积__平方米。幼儿园__所，建筑面积__平方米。

(4)文体设施:文娱活动中心__个, 建筑面积__平方米; 网球场__个, 占地面积__平方米; 门球场__个，建筑面积__平方米；儿童游乐场所__个, 占地面积__平方米。 其他： a 、 b 、 c 、

⑸路灯__盏；庭园灯__盏；其他灯a 、__b、__。

⑹污水检查井__个；排污管__米；雨水检查井__个，雨水管__米；化粪池__座；明沟__米；暗沟__米。 ⑺消防水泵头接口__个。

⑻停车场__个，总占地面积__平方米，车位__个。

⑼综合楼__座，建筑面积__平方米，其中：a 、__b、__。⑽室内菜市场__个，建筑面积__平方米。 ⑾邮电局（所）__个，建筑面积__平方米。⑿影剧院__座，建筑面积__平方米。 ⒀医院__座，建筑面积__平方米。 ⒁其他。

以上所有公用设施和公共场所（地）有__、__、__项已竣工交付使用，有__、__、__项尚未竣工或交付使用，预计__年__月可交付使用。8、其他事项： ⑴⑵⑶

二、业主大会的召集和决定住宅区重大事项的方式 1. 业主大会的召集:

(1)第一次业主大会在住宅交付使用旦人住率达到50%以上时, 由区住宅管理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理公司按法定程序和形式召集, 选举产生管委会。

a. 由区住宅管理部门牵头与开发建设单位或其委托物业管理公司组成业主大会筹委会(以下简称筹委会), 筹委会可邀请市住宅主管部门及其他有关部门、单位的人员参加o b. 筹委会根据有关法规规定, 在充分征求业主的意见后提出管委会委员候选人名单, 并作好大会议程、资料准备等工作。

c. 筹委会在业主大会召开14天前将大会召开日期、地点、内容、方式、程序及管委会候选人名单等在住宅内公告。

d. 筹委会主任按规定的程序主持业主大会, 选出第一届管委会委员, 完成大会各项议程。 e. 第一届管委会产生后, 经市政府社团登记部门核准登记成立, 依法行使各项权利。 f. 住宅区所有技票权的己人住业主, 均应按筹委会公告要求, 按时出席业主大会, 参加投票, 行使法定权利. 承担法定责任。

g. 各业主明白如不出席业主大会并参加投票表决, 将由自己承担由此而产生的一切后果。

(2)管委会成立后, 负责召集此后的业主大会, 并每年至少召开一次。 经持有10%以上投票权的业主提议, 管委会应于接到该项提议后14天内就其所指明的目的召开业主大会。

管委会应于召开业主大会7天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告。 业主大会由管委会主任主持, 如管委会主任缺席, 则由管委会副主任主持。2. 业主大会必须有已入住业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行; 如经已人住业主中持有50%以上投票权的业主决定, 可以推迟召开业主大会。

3. 业主大会的出席人数达到法定人数时, 在会上提出的一切事项, 由出席会议的业主表决, 以过半数通过。表决可采用书面投票或其他形式, 如遇票数相等, 则会议的主持人除可投一票普通票外, 还可投一票决定票。4. 大会技票实行住宅房屋一户一票;100平方米以上的非住宅房屋每100平方米的建筑面积为一票,100平方米以下的房地产权证书的非住宅房屋每证一票。

5. 在业主大会上, 业主应亲自或委托代表投票。委托代表投票, 必须于会议召开前一天或管委会主任批准的时间, 向管委会出具授权委托书, 否则该项委托元效。授权委托书必须有业主签字。如业主为法人, 则须盖该法人公章。

6. 业主可以一栋或数栋楼房为单位, 推选楼长, 作推选人的共同代表, 参加业主大会, 并行使业主的其他物业管理权利。

三、业主的权利、义务(一) 业主的权利

1. 依法享有对自己所拥有物业的各项权利。

2. 依法合理使用房屋本体公用设施(楼梯、通道、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等) 和住宅区公用设施和公共场所(地) 道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等的权利。

3. 有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造。

4. 有权自己或聘请他人对房屋自用部位各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法维修养护。

5. 有权根据房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线、消防设施等房屋本体公用设施的状况, 建议物业管理公司及时组织维修养护, 其费用从住宅维修基金中支出。

6. 有权根据住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育设施、停车场、连廊、自行车房(棚) 等住宅区公用设施及公共场所(地) 的状况, 建议物业管理公司及时进行维修养护, 其费用从管理服务费中支出。

7. 有权要求物业管理公司对住宅区内各种违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正。

8. 有权参加业主大会, 并对住宅区的各项管理决策拥有表决权。

9. 有权对本住宅区物业管理的有关事项向管委会、物业管理公司提出质询, 并在3日内得到答复。

10. 有权要求管委会和物业管理公司按照市政府规定的期限定期公布住宅区物业管理收支账目。

11. 有权对住宅区的物业管理提出建议、意见或批评, 可要求管委会对物业管理公司的违反合同或有关规定的行为进行干预、处罚。

12. 有权会同其他业主就某一议题要求管理委员会召集业主大会。

14. 有权要求毗连部位的其他维修责任人承担维修责任, 对方不维修的, 可要求物业管理公司代为维修养护, 并按规定分摊维修费用。(二) 业主的义务

1. 在使用、经营、转让其名下物业时, 应遵守有关法律、法规和政策规定。

2. 在使用住宽区物业时, 应当遵守下列规定:

(1)未经市政府有关部门批准, 不得改变房屋结构、外貌和用途。

(2)不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台层面及通道进行违章凿、拆、搭、占。

(3)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品, 但自用生活性燃料除外。

(4)不得利用房屋从事危害公区利益的活动。(5)不得侵害他人的正当权益。

3. 业主如需将其住宅装修, 必须遵守《深圳市住宅装修管理规定》, 并填写装修申请表, 报物业管理公司审查批准后方可施工, 接受物业管理公司管理、监督。

4. 房屋室内部分以及供电、供水、供气等分户表后部分(往用户方向) 和表前至前一个阀门部分用户负责维修养护。

5. 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的, 按规定应由业主单独或联合修缮的. 业主府及时进行修缮。拒不进行修缮的, 由管委会授权物业管理公司修缮的, 其费用由业主承担。

6. 业主应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好, 不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、悬挂、弃置物品垃圾, 不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、交通、排水、排污、消防等公用设备。

7. 在住宅区不得有下列行为1) 践踏、占有绿化地。

(2)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚) 等公用设施而影响其正常使用功能。

(3)乱抛垃圾、杂物。

(4)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等。

(5)损坏、涂划园林艺术雕塑。(6)聚众喧闹。

(7)随意停放车辆和鸣喇叭。

(8)发出超过规定标准的噪音。

(9)排放有毒有害物质。

(10)经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及利用住宅开舞厅、招待所等危害公共利益或业主正常生活秩序的行为。(11)妨碍他人合法使用设施及公共场所(地) 。

(12)法律、法规及市政府的规定禁止的其他行为。8. 对本住宅区物业管理公司人员在

出示工作证(牌) 或有关证明后, 在合理时间内(上午11:45~12:45,下午6:00~7:30)进入本住宅区任何楼宇内部及公共部位进行检查、养护或检查业主公约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为, 业主应提供方便, 不得拒绝或阻挠。

9. 按规定缴纳应支付的管理服务费和住宅维修基金等。

10. 业主应同时遵守下列城市管理法规、规定, 并承诺接受管委会或物业管理公司据此而进行的管理及处罚:(1)深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则。

(2)深圳市公共卫生管理条例。(3)深圳市园林绿化管理条例。

(4)深圳市环境噪音管理暂行规定。(5)深圳经济特区房屋租赁管理规定。

(6)深圳市消防管理暂行规定。

(7)深圳市人民政府关于禁止在市区饲养家禽家畜的通告。(8)深圳市人民政府关于禁止在特区内销售燃放烟花爆竹的通告。

(9)深圳市住宅装修管理规定。

(10)其他有关住宅区物业管理的法律、法规及政策规定。

11. 业主应承诺在自己与其他非业主使用人建立合法使用、修缮、改造有关物业的法律关系时, 告知双方并要求对方遵守住宅物业管理规定和本业主公约中的有关规定条款。

四、业主应付的费用

1. 业主应按月到物业管理公司缴纳管理服务费。管理服务费的标准是:开发建设单位自行或委托物业管理公司管理期间, 执行市场物价主管部门和市住宅主管部门批准的收费标准; 管委会成立后, 由其根据本住宅区的实际情况制定, 并交业主大会通过后实施。管理服务费的用途:住宅区的通道、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚) 等公共设施和公共场所(地) 的管理、维修、养护。

2. 业主应按月到物业管理公司缴纳住宅维修基金。住宅维修基金的标准是:0.5元/平方米。由物业管理公司以房屋本体为单位设立专账代管, 用于房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、本体主上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的维修、养护。

3. 业主如进行室内装修, 则应在办理申请手续时按有关规定缴纳装修押金, 装修完工后由物业管理公司进行检查, 如无违章情况则予以返还, 否则不予返还。

4. 业主如请物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护, 则应支付有关费用。

5. 业主使用本住宅区内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、公共场所(地) 时, 应按规定缴纳费用。

五、违约责任

1. 违反业主义务中第二6、7款规定的, 物业管理公司有权制止, 并要求其限期改正; 逾期不改正的, 可进行强制恢复, 包括采用停水、停电、停气等催改措施; 造成损失的, 有权要求赔偿。

2. 业主进行室内装修, 如违反《深圳市住宅装修管理规定》, 按其中有关规定处理。

3. 业主如延期缴纳应交的管理服务费、住宅维修基金以及赔偿款、罚款等费用的, 处以每日千分之三的滞纳金; 无正当理由超过三个月不交的, 物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

4. 业主无理拒绝、阻挠物业管理公司对房屋本体公用设施和区内公共场所、公用设施的检查、维修、养护以及其他正常管理活动, 由此造成损失的, 应赔偿损失。

六、其他事项

1. 本业主公约由前期物业管理单位如实填写第一条" 本住宅区情况" 后印制, 并在本住宅区人住率达到30%后组织已人住业主签订。2. 本业主公约经已人住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。

3. 业主大会可以依法根据本住宅区的实际情况对本业主公约进行修改补充, 并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。

修改补充条款不得与法律、法规和有关政策规定相抵触，否则区住宅管理部门有权予以纠正或撤消。本业主公约一式二份，业主和物业管理公司各执一份。业主（签章）：物业管理公司（盖章）：签约时间：代表：联系地址： 联系电话：

名下物业：住宅__栋__房

商业用户__栋__房（店、铺）

（深圳市住宅局制定）

物业接管验收标准及方法【概念解说】

物业管理公司从开发商处接管物业后应对物业进行接管验收。此项工作应在开发商工程竣工前进行, 这相当于" 工程监理飞制定物业接管验收标准及方法是为确保此接管的物业的质量合格, 以免带来不必要的补救。

【范例参考】

广州××大厦物业接管验收标准及检验办法标准及检验办法一、梁柱、板主体

1. 按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝;

2. 无钢筋外露。

二、顶棚

1. 抹灰面平整, 面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮; 2. 无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。

三、墙面

1. 抹灰面平整, 面层涂料均匀、元漏刷、元面层剥落、无明显裂缝、无污渍; 2. 块料(如瓷砖) 面层:

(1)粘贴牢固, 元缺棱掉角;

(2)面层元裂纹、损伤、色泽一致; (3)对缝砂浆、饱满、线条须直;

(4)外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷, 元渗水现象。

四、地(楼) 面

1. 毛地面:平整，无裂纹。2. 块料(如瓷砖) 面层。

A. 粘贴牢固, 无缺棱掉角; B. 面层元裂纹、损伤、色泽一致, 对缝线条须直;

C. 对缝砂浆饱满, 线条须直;

3. 水泥砂浆面层:抹灰平整, 压光均匀元空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。

4. 卫生间、厨房和前后阳台地面。

A. 用小桶塑料胶管向地面冲倒水, 观察水流向准确到地漏, 不应有积水, 倒泛水。B. 第二天到楼下检查楼面无渗漏。

五、门

1. 开启自如, 手轻摇晃门窗与墙面接触牢固, 元晃动和裂缝出现; 目视零配件装配齐全, 位置准确, 元翘曲变形。

2. 从室内轻摇晃门锁与门连接牢固, 开启灵活。

3. 木门油漆均匀, 观察门缝线条均匀, 不掉角, 无变形。

4. 单指轻击玻璃安装牢固, 元轻微晃动现象, 玻璃胶缝密实, 玻璃面层元裂缝, 元损伤和刮花痕迹。5. 电子对讲门：

A. 开启灵活, 通话器完好无损, 通话清楚; B. 不锈钢门元刮花痕迹。

6. 防盗铁门元锈迹和刮花痕迹。7. 窗台泛水正常, 无向室内倒流缺陷。

六、楼梯、扶手

1. 险结构的楼梯:元裂缝, 面层元剥落, 钢筋无外露。

2. 钢木结构的楼梯:

A. 用力轻摇元晃动, 无弯曲。B. 钢筋元锈蚀, 无弯曲。

C. 木块表面无龟裂, 油漆元脱落, 色泽一致,. 表面平滑, 不扎手。

七、插座1. 电器插座, 单指轻击检查盖板安装牢固, 无晃动并紧贴墙面; 盖板无损坏, 符合安全要求。试电笔检查, 每个插座电源接通是否正常。

2. 天线插座, 单指轻击盖板安装牢固, 盖板无损坏(收视效果由业主入住后检查) 。

3. 电话插座, 只进行外观验收, 单指轻击盖板安装牢固, 盖板无损坏。八、接线盒

1. 单指轻击盖板安装牢固, 目视盖板元损坏;

2. 用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常, 并用电胶布安全缠包线头。

九、开关 1. 安装牢固, 目视盖板元损坏; 2. 全检开关灵活, 开启接触效果良好。

十、照明灯具

1、用木或硬竹片等碰灯具无轻微摇晃, 与楼面紧贴, 零配件齐全，灯罩完好无损。

2、打开所有灯具，检查电源接通是否正常. 灯具发光是否正常。

3. 产品合格, 使用寿命达到要求, 室内公共照明灯全部接通。连续工作3天, 统计有多少自然损坏的。

十一、供水系统

1. 安装牢固元摇晃, 打开每栋的供水总阀门(注意关闭室内的水阀), 管道完好无损, 元渗漏水、无锈迹;

2. 管道接头无渗水;

3. 水龙头(花洒和水阀):打开水阀, 流水畅通, 接头无漏水。

十二、排污管道(含塑料管) 1. 安装牢固, 外观完好元损, 配件齐全;

2. 从楼上的各排水口注水, 楼下目视管道接口密实无渗水, 楼上排水畅通无阻。

十三、地漏地滤铁网安放稳固. 管道密实. 无渗漏水、无堵塞. 排水畅通。

十四、卫生洁具

1. 安装牢固, 配件齐全, 完好元损, 面层元污迹和刮花痕迹；

2. 灌水后排水口接口密实, 无渗水, 接水软管无锈迹; 3. 便器:水箱冲水正常, 不堵塞, 冲水畅通。

十五、室内配电箱

1. 安装牢固. 配件齐全口试操作一次空气开关等控制是否正常。2. 开关符合型号规定。

3. 导线与设计相符, 布线规范。

4. 目视箱盖无损坏, 操作一次开关灵活。

1. 晾衣钩, 室内吊扇挂钩。

用软线等套住挂钩用力拉时, 安装牢固, 无摇晃, 目视钢筋挂钩表面元裂纹, 弯处无裂缝。

2. 水表、电表和石油气表。

安装牢固, 无摇晃, 打开室内水阀看表内读数运转是否正常, 目视外观完好元损, 镜面玻璃无损伤。

住宅业主/用户装修管理规定 十六、其他

住宅业主/用户装修管理规定(含施工办法和违章装修处罚办法)

【概念解说】制定装修管理规定主要适用于楼字的二次装修。其作用是规范用户的装修工作, 保障公共设施的正常使用, 保证楼字的安全, 保持房屋外观的美观及住居环境的卫生宁静。

【范例参考】装修管理规定

根据国家建设部关于异产毗连关系的有关规定, 恳请×××湾业主(住户) 明白您的产权内容不是一个独立的整体, 而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系构成。所以。对于您的房产的二次装修, 将根据中华人民共和国建设部关于《家庭居室装饰装修管理规定》及广州市物业管理规范, 进行严格的管理, 同时为确保您的根本利益, 特制定本规定:一、装修范围

业主应严格按照《家庭居室装饰装修管理规定》中的装修范围和要求进行室内装修、维修。

二、装修队的选择

1. 为配合管理处对装修的管理, 业主(住户) 装修应尽量选择管理处推荐的施工队(至少有两个以上的施工队供业主选择), 这几家实力较强、信誉较好的施工队伍, 经培训对本大厦房屋结构了解并在其承诺遵守本办法和其他装修规定后, 在管理处监督管理下提供装修服务。

2. 业主有选择上述施工队和自聘有广州市住宅装修资格的施工队的自由, 但必须经管理处资格审查后按《×××湾装修施工队管理办法》(详见附一) 的规定进行管理。

三、装修申请业主(住户) 在规定范围内要进行室内装修、维修和改造。维修和改造, 必须先向管理处提出申请(住户必须持业主委托书), 并领取《装修申请审批表》一式一份。

四、装修审批

1. 业主(住户) 必须如实填报《装修申请审批表》各款内容于确定的装修日期关7天携带装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文, 上报管理处(涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续), 同时交纳装修安金1∞0元, 需要进行施工技术审定的, 按每项工程150~300元计收, 管理处将在收到审批表后二个工作日内给予批复。2. 业主(住户) 收到批复后, 应带领选定的装修队负责人到管理处按规定办理施工队有关进场手续方可进场装修施工(评见附件一) 。五、施工1. 所有施工必须按照管理处审批的方案进行, 不得有任何更改。如实际情况需要更改, 必须报管理处审批, 出具更改通知后方可施工。

2. 施工期间, 业主(住户) 进行现场监理并保证装修施工队严格遵守规定, 按规作业, 文明施工, 施工期间不准装修工人在大厦内住宿。逾期完工要办理逾期手续并交纳逾期金每天50元, 不办理延期手续的, 管理处有权责令其停工; 对于施工队的违章装修除按《广州市住宅装修管理规定》和《违章装修项目》的规定进行处理, 对业主(住户) 处以相当于施工队罚款额30%的罚款。

3. 装修期限:中小工程为30天, 较大工程为45天, 最长不超过60天, 如确实需要延期, 要到管理处办理延期手续。

4. 施工时间:每天施工时间为8:00~12:00, 14:00~18:00。

5. 装修施工用电不得超过该装修住宅单元的装表容量, 严禁擅自乱接、乱拉电源线; 超容量用电在与管理处协商后, 在管理处的监督下, 在管理人员指定位置处接临时电源线, 否则造成的一切后果由业主(住户) 负责。

6. 管道供气设施和燃气用具(必须符合国家标准) 的安装、维修、拆移、改装, 必须由持有专业资格证书的单位施工; 用户不得自行安装、拆除、改装。 7. 空调机应按管理处统一规划的位置安装, 不得破坏楼宇结构, 穿坏墙体。

8. 不得任意改变窗户、阳台色调, 不得改变阳台的用途(阳台不得安装防盗网及铝合金窗等) 。

9. 施工过程中要注意垃圾袋的清运, 每天垃圾应按指定地方放置并当天清运, 楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方, 不得损坏公用设备、设施, 保持公用地面、墙壁完好和整洁。

六、验收

1. 装修工程完毕后, 业主(住户) 和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收, 管理处将派人进行查验。

2. 隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如未验收, 管理处可安排拆除隐蔽部分遮挡, 再行验收, 由此造成的损失由业主(住户) 自己负责。

3. 竣工验收合格后, 由管理处验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。验收不合格时, 限期改正, 再行复验, 直至合格。经三次验收不合格者, 管理处可另行指定施工单位进行施工, 所发生的费用由业主(住户) 承担。

4. 装修验收合格并使用一个月后, 经管理处复验确定工程无明显质量问题, 将押金退回业主(住户) 和施工队。 附件一装修施工队管理办法

为确保×××湾住宅大厦业主的根本利益及大厦外部形象, 并使其内部结构不受破坏, 同时也为业主申报装修时对施工队进行有序管理, 根据《家庭居室装饰装修管理》和大厦管理处制定的《×××湾装修管理规定》内容, 特制定本办法。一、任何施工队进入本大厦施工. 都要接受资质审查, 提供:1. 广州市室内装饰企业营业执照; 2. 广州市建设局发的执业许可证;

3. 广州市装修企业资质等级证书; 4. 法人企业技术状况情况表。

同时要接受管理处对其进行的大厦装修基本要求、行为规范、注意事项和违规处罚等方面的培训和管理。

二、本大厦内装修队实行凭《装修施工许可证》进场和施工人员凭《出人证》进出制度, 各施工队还必须加强内部管理, 不得使用三元人员, 政府要求需持证上岗的技术工种工人要证件齐全。

三、装修施工时间:每天施工时间为8:00~12:00,14:00~18:00。超时施工, 管理处有权现令责令停工, 扣留或没收工具; 如需延长施工工期必须向管理处申报。 四、施工队在取得进入本小区施工资格并接到工程后需办理以下手续: 1. 交纳施工押金1000元;

2. 办理装修施工许可证, 每份交纳工本费20元;

3. 办理施工人员出入证, 每位施工人员需交一寸免冠相片两张; 办理一个交纳工本费元。

五、施工人员只能在" 装修施工许可证" 指定的现场作业, 不得乱窜场地, 违者每人每次罚款1∞元; 更不得私下再接工程而不办手续, 违者除补交有关费用外, 每队每次罚1000元。

六、施工过程中要注意垃圾装清运, 每天垃圾应按指定地方放置并当天清运, 楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方, 不得损坏公用设备、设施, 保持公用地面、墙壁完好和整洁。

七、施工队应绝对按《家庭居室装饰装修管理》、《×××湾装修管理规定》之附件二和《×××湾消防管理规定》执行。

八、施工后施工队和业主共同向管理处申请验收时应交回进场" 装修施工许可证" 和" 出人证", 如丢失" 装修施工许可证" 罚款500元, 丢失" 出入证" 者每证罚款100元。

九、每项工程验收后, 经一个月再复验, 确定无质量问题和其他违章现象时, 可退回施工

押金。

附件二违章装修项目及处罚办法

一、业主 (用户) 装修动工前未办理申报审批手续的, 除应补办审报手续外, 罚款1000元。

二、前未办理登记、审查手续的, 除应补办手续外, 罚款2000元。

三、实际装修内容与装修申报内容不符的, 除应根据实际情况纠正外, 每项罚款100~500元。四、拆改房屋结构未经管理处审批的, 除应恢复原状外, 罚款500~2000元。 五、擅自拆改和部分破踩原户墙、柱、梁、楼板的, 除应恢复原状及加强承重外, 罚款1000~5000元。

六、私自增加电气线路负荷、改变走向或擅自改动上、下水管道的, 除应根据实际情况纠正外, 并按《大厦安全用电、用水管理规定》进行处罚。

七、施工中违反安全用电、用水规定的, 除应纠正及赔偿外, 每项罚款200~500元。 八、凿除楼面、地面层的, 除应进行加固处理外, 罚款1000~2000元。 九、改变门窗、型号、规格的, 除应恢复原状外, 罚款500元。十、改变外墙装饰的, 除应恢复原状外, 罚款1000元。

十一、楼、地面、墙增设厚度超过10毫米的地砖, 花岗岩以及其他超重材料的, 除应采取纠正措施外, 罚款500元; 在外墙和玻璃上打洞的, 除应恢复原状外, 罚款20000元。 十二、未经批准封闭、占用公共走道、消防通道、天台、屋面及通道、梯、厅间墙壁的, 除应按《大厦招牌、广告及公共场地、墙壁、屋面管理规定》办理外, 罚款2000~5000元。十三、擅自安装进户防盗门, 除按统一规定处理外, 罚款200元。

十四、擅自在窗外安装网、罩、牌及任何物件的, 除拆除并恢复原状外, 罚款500~1000元。

十五、擅自拆除地漏网盖和向地漏倾倒渣物的, 除清理通畅, 修复损坏外, 罚款500~1000元。

十六、装修环境不整洁、乱堆乱放装修材料、装修垃圾的, 罚款200~500元并及时清理。

十七、造成上、下水渗漏和阻塞的, 除清理通外, 罚款300~500元。

十八、防火作业未办理手续的, 按有关消防规定处罚。

十九、搞工现场借用自炉. 煤气, 以茂吸烟的. 榕右类消防规定处罚。二十、使用超量或少量可燃材料未作阻燃处理的, 按有关消防规定处理。二十一、使用可燃或有毒及刺激性气雾材料, 未派警戒和向公共走道排放的, 按有关消防规定处理。二十二、动用和移动消防设施的, 按有关消防规定处理。

对违反者，管理处将扣押保证金，同时按管理规定进行处罚。钥匙管理规定

【相合解说】制定钥匙管理规定是为了规范大厦和小区的钥匙的使用和保护. 维护公司和业主的利益。

【范例参考】钥匙管理规定

一、钥匙分类

1. 业主(住户) 钥匙。2. 公共门窗钥匙。3. 设备房钥匙。

二、钥匙保管1. 管理处接管大厦钥匙后, 安排人员专职管理钥匙, 无工作需要任何人不得以私人名义借出, 借出时须严格办理登记手续。

2. 标识, 将钥匙分类, 先将钥匙按每套房, 公共门窗按楼层, 设备房按设备分门别类, 然后用钥匙扣或细绳分别挂在一起. 将分类的钥匙贴上标签, 在标签纸上写明楼号、房号或设备房名称, 业主(住户) 的钥匙一般分为防盗铁门钥匙、室内门钥匙、电子对讲门钥匙和信箱钥匙等四类, 均应贴标签标识。

3. 制作业主(住户) 钥匙挂放牌, 一般采用5cm 以上夹板制作钥匙挂放牌, 在夹板上划出若干相等的方格, 在方格内标明楼层和房号、栋号用醒目的颜色(红色) 笔直接标在每层层首, 并将层与层之间也用不同于划方格的颜色笔划分开, 每方格代表一户, 在每方格内钉一铁钉, 将该户的钥匙挂在此方格内, 挂放顺序按楼层房号要求一目了然。

4. 制作公共门窗, 设施设备房钥匙牌, 采用断面为三角形的铝合金型材, 将同类钥匙挂在同一铝牌上, 制作钥匙挂入箱, 将公共门窗设备房钥匙分类挂放, 在钥匙箱上相应贴标识。

业主入住作业程序与办法【概念解说】业主人住作业程序与办法是制定给业主及管理人员知悉和使用的, 其目的是规范对业主的管理并使业主知悉入住应遵守的一些要求和规定。【范例参考】

广州××花园业主入住作业程序及办法一、入住流程图

验证--资料发放--交费--钥匙发放--验房

二、验证

1. 商品房入住通知单原件和购房合同;

2. 业主及家庭成员(或同住人) 身份证复印件各一分;

3. 业主及家庭成员每人二张(一张存档, 一张办理出人证) 。

三、资料发放与保管 1. 发给业主保存的资料: A. 件户手册 B. 业主公约

C. 《广州市住宅装修管理规定》 D. 广州××花园室内装修管理规定 E. 用电管理规定

F•安装空调管理规定 (附空调平面示意图) G. 收费项目一览表

2. 发给业主填写并需返回管理处的资料；

A. 业主公约，经业主和管理处签约后，业主保管一份，管理处留存一份； B. 业主家庭情况登记表, 即日填写返回管理处;

c. 装修申请表:业主申请装修时填写, 并返原件给管理处存档; 管理处按业主的栋号和房号进行建档编号, 档案中应包括的内容: A. 业主入住通知单B. 入住验房表

c. 业主家庭情况登记表 D. 装修申请表

四、交费

1. 管理服务费 (按广州市物价局规定180元/平方米/月, 指建筑面积) 以商品房入住通知单上发出的日期为准, 当月15日前 (含15日) 计收全月管理服务费, 当月15日以后计收半月管理服务费。

2. 水、电运转基金(按每户400元计收) 。 3. 设备维修基金

4. 有线电视安装费（初装费每户300元）市有线电视每月维护费14元，省有线电视每月维护费17元。

5. 可视对讲系统（按每户1200元计收）。

6. 购置垃圾筒费(按每户20元计收) 。垃圾筒每层2个, 后楼梯两边各设1个。 7. 制作住户卡费用每人20元。

五、钥匙发放1. 凭管理服务费发票到钥匙房签名领取房间钥匙。2. 凭电子对讲门缴费收据到钥匙房签名领取电子对讲门钥匙。3. 凭管理服务费发票到钥匙房签名领取信箱钥匙。 小区设施、服务、管理介绍

【概念解说】

业主在收楼时, 物业管理公司应向业主书面介绍小区各种管理及服务, 以便业主知悉。

【范例参考】一、电梯

1. 每座楼宇内设置高级客运电梯一部。

2. 客用电梯只供业主/用户及访客使用, 严格运送物品。

3. 敬请业主/用户/访客爱护电梯, 保持电梯内清洁, 禁止在电梯内吸烟、涂抹、吐痰及弃置果皮、纸屑等杂物。

4. 在使用电梯过程中严禁装载超长超重物品。

5. 在使用电梯过程中遇有问题或异常故障时, 请立即通知本小区物业管理处, 以便对电梯采取必要的维修及处理。

6. 电梯处于维修期间, 除维修人员外, 其他任何人员严禁使用, 以防止意外发生。 7. 凡因违反上述规定而导致的后果, 物业管理处除不负责外, 还应向有关人士追讨因此而产生的责任及费用。二、闭路电视 本小区主要的公共位置均设有闭路电视监察系统, 包括所有人口/出口/电梯等。 三、防火系统

本小区公共地方设置消防栓、烟雾探测器等系统, 物业管理处应定时测试, 确保运作正常, 如有突发事故发生, 系统的中央控制箱会自动发出警报。

四、保安员巡逻系统

本小区设有全面性的保安员巡逻及通讯系统, 保安员应经常巡逻至本小区每一个定点。

五、公共天线及通讯设备

本小区各单元均已提供公共天线插座, 并预留足够的国际电话线路, 如业主/用户因私人原因需改动有关插座位置, 则必须由管理处指定的承建商负责处理。

六、水/电供应

本小区各单元均已提供独立水/电表, 业主收楼后即可使用, 日后独立水/电表发生故障或损坏, 单元业主需自行负责维修或更换。七、停车场

本小区设有多个泊车位, 为业主及访客提供有偿停车服务。业主/用户如需办理有关停车服务手续, 敬请与物业管理处联系, 并在缴费后向管理处领取停车证及停车场规则说明。切勿将车辆停泊在非停车位置, 否则物业管理处将扣押有关违章车辆, 并追究当事人有

关责任及费用。

八、有偿服务管理处设有偿服务以提供方便及优质的管理服务给业主/用户, 有关服务项目及价格, 请详阅有偿服务表。

九、查询物业管理处的员工将热情接待并解答业主/用户的查询, 和记录业主/用户的投诉或建议, 并尽快调查及作出相应措施。

本物业管理处深知物业管理是一门不完整的科学, 并深信所制订的政策及方针必须定期检讨, 寻求进步, 所以贵业主/用户提出的合理意见及建议, 必定能使本处的管理服务精益求精。

十、管理费

业主/用户必须在每月的五号前缴交管理费。因本小区的管理开支均由管理费收入而支付, 故遇有未能按时缴交管理费者, 管理处将按管理规定向业主/用户收取逾期利息。 管理费包括的范围及收费标准以政府部门的核准为准, 并应随工资及物价的涨跌而作出适当调整。

十一、清洁(一) 清洁承包商

指定的清洁承包商将提供高素质的清洁服务给本小区, 如有任何有关清洁的投诉, 本管理处将即时处理。 (二) 灭虫服务

本小区的公共地方将由指定的承办商定期或于有需要时进行灭虫服务。 (三) 业主/用户室内清洁服务

1. 业主/用户单元内的清洁可自费聘请本小区指定的清洁承办商代为清洁, 或自聘全职直属员工清洁, 但不得另聘其他清洁公司清洁, 以确保本小区的秩序及避免不必要的纠纷及误会发生。

2. 业主/用户须联络清洁承办商议订合约及开始工作的日期, 所有业主/用户室内的清洁事宜的投诉直接与清洁承办商联络, 承办商应尽早作出适当的处理。

十二、保安(一) 保安队伍

本小区的安全由一队优秀的保安队伍负责, 并配以本小区的精密保安系统，例如，闭路电视、精密的通讯设备及频密的巡逻制等。所有系统及本小区巡逻均为全天候24小时不断运作, 并由本小区自动系统中央监控。此外, 管理处高级职员将严密监督保安队伍的服务, 并对任何投诉积极地作出适当的处理。(二) 业主/用户的合作

管理处希望各业主/用户能遵照物业管理规则, 确保本小区的保安系统能全面地正常运作。此外, 如发现任何可疑人物或物件, 请立即通知管理处进行处理。

小区业主迁入和迁出手续办理方法 【棚会解说】

业主迁入和迁出手续办理方法是物业管理处为了规范小区业主迁入、迁出行为而制定的一种管理规定。制定此类规定, 不宜为了方便管理而对业主的行为设置过多的限制和关系, 变成小区的" 衙门" 。 【范例参考】 迁入/出手续及程序一、迁入手续及程序

1. 业主/用户请携带有关迁入通知到物业管理处办理有关迁入手续, 并缴交应缴付的本小区物业管理处的费用(详见费用备忘录), 并领取有关单元的钥匙。

2. 业主/用户入住前如需进行内部装修, 敬请详阅室内装修手册, 并按有关程序及规定向管理处办理装修手续。

3. 业主/用户入住时, 要确保小区公共设施、设备不受损坏, 管理处有权追讨所损坏的公共设施的赔偿。管理处要合理安排业主/用户搬运时间，保证道路畅通。4. 业主/用户人住时须向物业管理处提供该单元人住人员名单及具体联系方法, 以备发生紧急事故或特殊情况下联络之用。

若上述人员名单或联络方法更改时, 敬请业主/用户即时通知本小区物业管理处更改登记档案, 避免在发生紧急事故或特殊情况下因无法联络而造成不必要的损失。 二、迁出手续及程序

1. 业主/用户如需迁出本小区, 请提早半个月发出书面信函通知本小区物业管理处, 注明迁出日期, 并按下列程序办理有关手续, 否则物业管理处将拒绝单元内的家具、设备、设施搬出本小区。

2. 提出办理撤销租用设备、设施以及包括分租车位等服务合约(若有) 的书面申请。 3. 退还从物业管理处借取的一切财物(若有) 。

4. 缴清有关应付而未付的账项(若有), 包括管理费、电费、电话费、停车费及其他租用设备、设施的服务费等。

5. 迁出时, 业主/用户应保证其委托的搬运公司/人员遵守本小区物业管理处的指示, 从指定路径迁出本小区并注意保护本小区公共区域的设备、设施, 如造成损坏, 由有关业主/用户负责