梧桐苑居住小区
建设项目可行性研究报告
第一章：项目总论
一、 项目名称：
大庆市大同区梧桐苑居住小区
二、 项目实施单位：
大庆和盛房地产开发有限公司
三、 项目实施地点：
大庆市大同区同阳路邮局北侧，东起同春街，西至同庆街，南起同阳路，北至同北路。
四、 项目建设规模与投资额：
共9栋楼460户，占地面积约4.17公顷，其中：建筑占地面积约1.2公顷，活动区及绿地占地0.9公顷。规划总建筑面积60443.25平方米，其中：规划住宅建筑面积47734.89平方米，规划商服建筑面积7079.59平方米，规划停车泊位338个，规划附属用房294平方米，容积率1.45，绿化率30.1%，预计总投资一亿。
五、 项目实施时间：
2009年10月至2010年12月
六、 项目背景与依据：
为了全面贯彻“十七大”关于加快改善民生、实现住有所居的精
神，认真落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）各项部署，省委、省政府进行了推进城市棚户区改造工作的总体部署，并组织编制了《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》（黑政发[2008]31号）。因此，以三个代表重要思想和科学发展观为指导，按照《大庆市人民政府关于印发大庆市城市棚户区改造实施方案的通知》（庆政发[2008]10号）文件的部署，根据大同区城市建设总体规划要求，坚持以人为本的理念，深入实施棚户区改造工程，着力改善棚户区居民居住条件，提升城市整体形象，加快推进“富裕、文明、和谐”新大同建设步伐，大同区政府结合大同区实际情况，规划大同区邮局北侧平房区为棚户区改造的重点项目之一，以实现进一步改善大同区的城市环境，共同创建卫生文明城市的目标。
第二章：项目环境分析
一.政策环境：
梧桐园居住小区规划建设项目为大同区政府为了响应市委市政府加快建设和谐宜居城市的号召，并根据市委市政府关于城市棚户区改造的指示精神，并结合大同当地实际规划建设与经济发展的需要而确定的棚户区改造项目重点工程之一。因此，大同区政府在市委、市政府的统一领导下，按照市、区政府分级负责要求，坚持统一领导、属地实施原则；坚持政府组织，市场运作原则；坚持地企共建，协调推进原则；坚持区分情况，分类改造原则；坚持抢前抓早，规划先行
原则；坚持以人为本，关注民生原则；坚持依法运作，公开公正原则的基础上对此项目给予审批上的保障、资金上的保障以及配合上的保障。并给予一定的优惠政策支持，包括：土地支持政策；税费减免政策；拆迁安置政策；拆迁奖励政策等。
二.交通状况：
本项目南起同阳路，同阳路为大同区主干路，东西贯穿大同镇，交通极为便利，并且设有101、113路公交车站牌，因此自驾、乘坐公交出行都极为方便。
三.购物环境：
项目东侧与大商集团阳光购物中心一路之隔，并且，与其他农贸市场、家电商场、日用百货市场、庆客隆超市以及商业一条街距离都在步行十分钟路程以内，生活购物极为方便。
四.教育环境：
本项目的东北角既是大同区第三小学及第三十二中学，并且距离市重点中学第三十五中学仅距离1500米，具有非常完善的教育环境和条件。
五.医疗环境：
本项目西侧与大庆市第六医院一路之隔，大庆市第六医院是全省首家中西医结合医院，其前身是大同区人民医院和大同区中医院。2007年大同区将两家医院资源整合，人员重新分配，又注入资金3000万元，对医院综合楼进行改扩建，将大庆市第六医院建设成为南部地区最大的一家集医疗、预防、教学、科研为一体的市级综合性医院。
医院内设中医科、外科、妇科等39个科室，共有床位305张。试运行阶段，日接待患者千余人，急诊急救半径达到75公里，可为百姓求医问药提供方便。
第三章：投资与市场分析
一.基本概况
大同区目前辖区4乡4镇1场，总人口25万左右，其中农业人口17万左右。其中大同镇目前常住人口6万左右，为大同区的政治、商业、文化中心，也是大同区最具投资价值的区域。大同区辖区内有林源炼油厂、华能新华发电有限公司、和平牧场、输油公司、大庆油田公司采油五厂、七厂、八厂、九厂等中省直企业，因此大同区具有一定经济发展潜力与投资潜力，尤其具有一定商品房需求。
但大同区位于大庆最南端，距离大庆市中心距离相对较远，且大同区城市化进程较低，第一产业仍然是该区的经济主导，第二第三产业相对发展程度较低，因此大同区的经济发展程度与速度是无法与其他城区相平行，因此房地产行业在该区的发展仍处于较低状态，该区居民居住仍然以平房为主。
二.购买力：
大同区目前商品房主要购买力集中在各工业企业职工，民营企业职工，公务员，事业单位工作人员，个体工商户。其中公务员、各企业职工与事业单位工作人员为最稳定购买人群，个体工商户为最具开发潜力购买人群。据相关统计，大同区目前个体工商户已经突破一万
户，而且从同深街与同阳路的门市年租金与客流量消费情况分析，该区的个体工商业具有相当的购买潜力与能力。
三.房地产市场现状：
目前大同区大同镇现有商品房约50多栋，2500户左右，楼房居住率只占大同镇人口的十分之一，与需要改善居住条件、居住环境的购买人群比例极其不平衡，而且该区具有以下两个现象：
A．一手房房源相对较少，目前在售项目只有2-3个，其中紫玉花园二期还未开盘，但预定情况很好，销售压力非常小。其余项目或完全售空或基本售空，只剩余个别楼层为6层的部分房屋，与十几套小面积户型。
B．二手房无房源，走遍所有小区只有寥寥的三、四户房源，
综上说明该区居民基本没有多余房屋，并且目前商品房供应量供不应求或者接近供求平衡，并且对于该区域的目前商品房价格可以接受。因此，该区域商品房需求良好，且广大市民渴望改善居住条件由平房过渡为现代性楼房的人群较多，甚至有互相鼓励贷款买房的先进消费理念，属于有市无房状态。
四.户型调查：
该区域目前以两居室为主，三句为辅，并且有从小户型向宽敞的大户型转型的趋势。两居室目前市场上有60、70、80多平米的三类，其中80多平米的销售情况与市场基础最好，都喜欢大开间的宽敞客厅，卧室的客户需求面积与市场实际面积基本平均在10平米左右；三居室目前市场上分为100左右和120~130之间两种，100平米三居
由于总价相对较低并且实用性强所以为普遍认可，120平米以上三居户型由于大副提高生活质量，能够让人充分享受宽敞明亮的现代居住条件也被广泛接受，更多人群趋向提高居住条件进而选择大面积的三居室的住房。
第四章：项目规划与技术指标基本概述
一．项目规划建设目标
梧桐园小区的规划力图创建生活舒适、环境优美、交通顺畅、绿意盎然、富有现代气息和寒地生态特色的社区，并将成为让大同区一道亮丽的风景线。
在整体环境的塑造上，采用人工与自然相结合的组织结构。规划运用自由式的曲线道路将绿化系统和各组团串联起来，创建高品质的居住环境。做到经济、社会、环境三大效益的统一。
二．项目用地规划
A.规划设计原则
1.遵循城市居住区合理密度、强度的开发控制要求，合理利用城市空间，形成良好的生态环境。
2.注重与周边片区建设的协调统一，包括用地功能布局、道路交通联系以及景观风貌建设等方面，使其成为城市的有机组成部分。
3.提供合理、优化的用地布局和便于操作、分期实施的土地细分方案，创造有个性的舒适宜人的城市空间，突出居
住区的形象。
B.规划用地布局
主要为居住用地，用地面积1.2公顷；局部的居住用地结合沿街商业一同开发，形成独立的居住组团，规划可居住人口1750人。
C.规划用地统计表
三．项目道路交通规划
A.道路网系统
本规划根据用地的实际情况，道路系统按照居住区级道路—小区级道路—组团级道路三级划分，以组团道路为主。依据实际情况采取曲线形组团级道路来合理组织交通和景观设计。实现小区交通“通而不畅”的效果。结合绿地及景观设计，形成小区的主要景观路。
B.交通设施
本规划控制区域内交通设施主要是停车库控制。停车库采取分散的方式来规划设置。
停车库的分散布置主要是结合居住用地用地布置，控制指标如下：
建筑类型 机动车配建指标
住宅 0.1-.0.5车位/户
C.道路竖向
1.道路规划依据
⑴ 《城市道路设计规范》（CJJ37-90）
⑵ 《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-99）⑶
2.道路规划原则
⑴ 经济性原则
在满足竖向坡度及景观、排水要求的前提下，应合理利用地貌，尽量减少土方量，降低工程造价。
⑵ 科学性原则
竖向设计应充分尊重科学，根据本地块已建成路网及地势的实际限制条件，做出科学合理的竖向设计。
⑶ 竖向规划和市政管线规划有机结合的原则
竖向规划设计应和雨排等市政管线规划有机结合，来合理确定竖向高程和地面排水方向。
⑷ 已建和规划互相兼顾的原则
竖向规划应兼顾已建成道路的实际高程，通过合理顺接，保证道路排水的坡度要求。
四．空间环境设计
A.总体构思
规划控制强调整体性和序列感；注重各个功能空间的整体和谐和景观结构的有机构成；充分利用现状，结合用地布局形成景观轴线；通过对建筑群按空间构图原理的有序布置，形成地域标志和个性场所，通过对公共活动空间的着重塑造，体现以人为本的思想。
B.功能空间及绿地环境设计
商业空间：商业空间结合道路、商业服务设施以及配套设施的有机构成，形成丰富多彩、气息活跃的氛围。
居住空间：是小区的最重要的组成部分，居住空间的建设应强调环境建设，体现“以人为本”的思想。
绿地系统规划采用点—线—面相结合的方式，以宅旁绿地，组团绿地形成整个居住区绿化点缀的细胞，达到小区绿地系统的自然化、生态化，结合小区文化小品和景观设计达到小区的人文化和生活化。
五．建设开发控制
A．开发强度控制
住宅：规划控制中将住宅用地细划为组团，容积率分别控制在1.0—1.5以内，建筑密度控制在25%—30%。
高度控制：根据城市空间设计，结合城市功能布局和开发强度确定城市中建筑的限制高度。多层住建筑高度控制在21m以内。
B．后退红线控制
建筑后退红线综合考虑景观设计要求及建筑应急通道和日照、防火要求等因素来控制。
同春路红线南侧建筑后退4m；
同北路红线东西侧建筑后退2m；
六．工程规划
第一节 给排水工程
（一）规划依据
①《室外给水设计规范》(GB50013-2006)
②《室外排水设计规范》(GB50014-2006)
③《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)
（二）给水工程
① 给水现状
可由附近引出一条DN125给水管线，可为规划区域提供水源。 ② 用水指标及用水量预测
居住地用水定额：200L/人.d
单位建设用地用水定额：100L/人.d
道路用水：1升/平方米•日
绿地用水：2升/平方米•日
管网的漏失及未预见水量:用水量的15%
规划区域总用水量为550立方米/日，最大小时用水量为60立方米/小时。
③ 系统规划
规划区内采用环状网，双进户，保证供水安全；居住区及公共建筑区采用环状和支状相结合的方式.
供水采用生活和消防共用的给水系统，消防采用低压制。在环状网上每间距120米设置室外地下式消火栓1座。
（三）污水工程
① 污水量预测
根据规划区域总用水量，确定污水量为其80%，即440立方米/日。
② 系统规划
规划内的污水为生活废水和粪便污水，无其它性质的污水，因此采用生活废水和粪便污水合流系统，经室外统一规划设置的化粪池处理后排入市政污水管线，排至附近污水提升泵站.
（四）雨水工程
① 雨水量计算公式：
Q=ψ• F•q
1662+1178lg（P-0.1)
q=——————————L/(S•104㎡)
（t+8）0.76
式中：
ψ—综合加权平均径流系数，取ψ=0.5
F—汇水面积（104㎡）
q—设计暴雨强度（L/S. 104㎡）
P—重现期，取P=0.5a
t—径流时间（min）
② 雨排管线规划
按规划区域地势情况，以降低工程造价为原则，将雨水进行收集和排放。经雨排管线收集后排入规划区域南侧的已建DN500雨水干线，雨水最终排到已建雨水泵房。雨排管线沿道路两侧敷设，较宽道路（12米及12米以上路）设双侧雨排，其余道路均为单侧雨排。
第二节 电力系统
1、用电负荷
本区域内的估算用电负荷约为2500KW，区域内设置4个箱式变电站。
2、规划方案
高压电源取自同深所路东现存的10KV配电线路，经1分4高压分支箱后，分四路给区域内的四个箱变提供10KV高压电源，高压电缆采用管道包封，沿地敷设，埋深1米。
各单体分区域由各自的箱变提供380/220v电源，低压电缆采用铠装电缆沿地直埋的敷设方式，埋深0.7米。
弱电系统
1、概述：
小区内的弱电系统包括：有线电视系统，电话系统和网络系统。
2、规划方案
小区内的弱电均取自同北路上的市政干线，三线共用同一管道敷设，主路面的上干线管道为6孔，其他干线上的管道为3孔。管道埋地敷设，埋深0.7米。弱电线路在转角和过路时设置弱电井。
第三节 采暖系统
（一）规划依据
①《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
②《城市基础设施工程规划手册》
③《民用建筑节能设计标准》JGJ26—95
④《城市供热手册》
⑤《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003
⑥《城市热力网设计规范》CJJ34-2002
（二）供热规划
热源为区域锅炉房。在北侧路上有一条DN300采暖管线。
根据《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005和《民用建筑节能设计标准》JGJ26—95并结合本区的实际情况，规划面积热指标规定如下：公共建筑65w/㎡;居住建筑 37w/㎡;
采暖热负荷一览表
编号 建筑物性质 规划面积（㎡） 面积热指标
（w/㎡） 热负荷
（MW） 备注
1 公共建筑 15475 65 1.0
2 居住建筑 44145 37 1.63
合计 59620 2.63
(三）供热管线规划
① 采暖管网供回水温度为80/60℃。
② 供热管线采用无缝钢管或螺旋焊缝管，敷设方式采用有补偿直埋敷设，埋深（管顶）为设计地面下1.0-1.5米。
③ 供热管线均采用成品预制保温管。
④ 供热管线穿越主要交通干道时, 采用方涵或涵管敷设。
⑤ 供热管网采用环状和枝状相结合的管网敷设方式。
⑥ 采暖系统采用连续供暖方式。
七．环境保护规划
1．大气环境保护规划
远期大气环境质量应达到国家《大气环境质量标准》（GBJ3098-82）中的二级标准。随着片区内机动车流量增加，要注意防止汽车尾汽污染。
2．水环境保护规划
①合理利用水资源及控制水污染的基本方针为：控制用水、节约用水、增加水资源的循环，提高重复利用率。
②区内污水经二级处理后才能排放。
3．固体废弃物控制规划
①用地内的固体废弃物集中处理。
②统筹安排固体废弃物（包括生活垃圾、工程建设垃圾）的处理。 ③建立有害废弃物由产生直至最终处置的全部管理系统。
4．噪音控制规划
①在交通干道两侧布置复式绿化带可有效降低噪声干扰。
②有大声源的商业集中并远离居住区，同时采取防噪措施。
八．开发序列
居住区的建设要坚持统一规划，分布实施，滚动开发，有序建设的原则。要统筹安排，近、远期结合。交通、基础设施先行，创造良好的房地产开发环境。
规划建设可分为三步：
1．起步开发阶段
依托市政基础设施的骨干工程，先期启动居住区用地建设。
2．全面发展阶段
实行片区内综合开发，抓好项目建设，完善市政设施系统，初步形成片区内良好的形象。
3．补充、完善阶段
对土地进行更为周密的开发，注重区片内环境建设，逐步实现规划目标。
第五章：项目的必要性与可行性：
人文环境的好坏，是一个地方经济发展水平的重要标志之一，同时也体现了居住在这个地方人民群众的文明程度和市民素质，还是社会主义现代化建设的必然要求。搞好城市规划建设，创建科学、和谐的人文环境，这是社会主义现代化建设中不可或缺的一个重要组成部分，
大同区地处大庆西南部，是大庆五个行政区之一，是大庆市重要的经济发展区域，同时也是粮食、蔬菜、副食品的后勤保障区，在全市经济发展、人民生活中具有自己独特的地缘优势和不可替代的特殊作用。但随着城市规划建设的迅速发展，大同区的部分区域已经不符合城市发展的要求，与提高城市整体环境质量，构建文明卫生的和谐城市的愿景相悖。梧桐苑居住小区规划区域紧临大同区商业中心，四周被医院、银行、学校、邮局以及大型购物商场等公共事业与服务单位相环绕，但该区域平房密度相对较大，建设使用年限久，结构简易，贫困人口居多，人均居住水平低，居住条件恶劣，基础设施不齐全，
道路狭窄，治安和消防隐患相对较大并且环境卫生脏乱差，极不符合市委、市政府优化城市发展空间加快建设生态自然现代宜居城市的精神。因此，对该区域的改造工作势在必行。
并且，随着大同区的城市规划建设以及地区经济的快速发展，梧桐苑居住小区的建设有利于促进大同区的经济发展并产生一定的经济效益，对带动地区GDP以及相关产业的发展并促进就业有着深远的影响，对大同区的房地产市场健康的发展也能够起到积极的作用。 同时，梧桐苑居住小区的设计是立足于整体，追求和谐、自然、现代、宜居的人文居住环境，能够体现大同区市容市貌的崭新形象，以及提高人民群众的生活条件，改善居住环境，促进人与环境的和谐统一，实现可持续发展。
梧桐苑居住小区规划建设项目所处地理位置优越，学校、商场、银行、超市、医院、通信、邮局、餐饮和公交车站等等与生活出行息息相关的各种配套设施一应俱全，因此生活极为方便，既节省生活时间又降低生活成本，是不可多得的地段。而且，小区为封闭式小区，东西两侧皆有商服，可以降低噪音、粉尘等对生活的影响，并保证小区内的安全度与居住舒适度，真正实现了大隐隐于市，闹中取静的现代人文生活环境，是现代城市宜居生活环境的典范。
第六章：结论
综上所述，梧桐苑居住小区的规划建设既符合市委市政府关于建设生态、自然、宜居城市的精神，又是提高居民生活质量改善居民居
住环境的客观需要，同时也是大同区经济发展与城市规划建设的必然要求。因此，在开发过程中既要继续坚持“三个代表”重要思想和科学发展观的指导，又要注重自然、经济与人文因素的和谐统一，把梧桐苑居住小区建设项目完完整整的按照区政府规划部门的正确规划执行下去，全力打造大同区的地标性居住小区模范样板。
大庆和盛房地产开发有限公司 2009年09月23日
梧桐苑居住小区
建设项目可行性研究报告
第一章：项目总论
一、 项目名称：
大庆市大同区梧桐苑居住小区
二、 项目实施单位：
大庆和盛房地产开发有限公司
三、 项目实施地点：
大庆市大同区同阳路邮局北侧，东起同春街，西至同庆街，南起同阳路，北至同北路。
四、 项目建设规模与投资额：
共9栋楼460户，占地面积约4.17公顷，其中：建筑占地面积约1.2公顷，活动区及绿地占地0.9公顷。规划总建筑面积60443.25平方米，其中：规划住宅建筑面积47734.89平方米，规划商服建筑面积7079.59平方米，规划停车泊位338个，规划附属用房294平方米，容积率1.45，绿化率30.1%，预计总投资一亿。
五、 项目实施时间：
2009年10月至2010年12月
六、 项目背景与依据：
为了全面贯彻“十七大”关于加快改善民生、实现住有所居的精
神，认真落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）各项部署，省委、省政府进行了推进城市棚户区改造工作的总体部署，并组织编制了《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》（黑政发[2008]31号）。因此，以三个代表重要思想和科学发展观为指导，按照《大庆市人民政府关于印发大庆市城市棚户区改造实施方案的通知》（庆政发[2008]10号）文件的部署，根据大同区城市建设总体规划要求，坚持以人为本的理念，深入实施棚户区改造工程，着力改善棚户区居民居住条件，提升城市整体形象，加快推进“富裕、文明、和谐”新大同建设步伐，大同区政府结合大同区实际情况，规划大同区邮局北侧平房区为棚户区改造的重点项目之一，以实现进一步改善大同区的城市环境，共同创建卫生文明城市的目标。
第二章：项目环境分析
一.政策环境：
梧桐园居住小区规划建设项目为大同区政府为了响应市委市政府加快建设和谐宜居城市的号召，并根据市委市政府关于城市棚户区改造的指示精神，并结合大同当地实际规划建设与经济发展的需要而确定的棚户区改造项目重点工程之一。因此，大同区政府在市委、市政府的统一领导下，按照市、区政府分级负责要求，坚持统一领导、属地实施原则；坚持政府组织，市场运作原则；坚持地企共建，协调推进原则；坚持区分情况，分类改造原则；坚持抢前抓早，规划先行
原则；坚持以人为本，关注民生原则；坚持依法运作，公开公正原则的基础上对此项目给予审批上的保障、资金上的保障以及配合上的保障。并给予一定的优惠政策支持，包括：土地支持政策；税费减免政策；拆迁安置政策；拆迁奖励政策等。
二.交通状况：
本项目南起同阳路，同阳路为大同区主干路，东西贯穿大同镇，交通极为便利，并且设有101、113路公交车站牌，因此自驾、乘坐公交出行都极为方便。
三.购物环境：
项目东侧与大商集团阳光购物中心一路之隔，并且，与其他农贸市场、家电商场、日用百货市场、庆客隆超市以及商业一条街距离都在步行十分钟路程以内，生活购物极为方便。
四.教育环境：
本项目的东北角既是大同区第三小学及第三十二中学，并且距离市重点中学第三十五中学仅距离1500米，具有非常完善的教育环境和条件。
五.医疗环境：
本项目西侧与大庆市第六医院一路之隔，大庆市第六医院是全省首家中西医结合医院，其前身是大同区人民医院和大同区中医院。2007年大同区将两家医院资源整合，人员重新分配，又注入资金3000万元，对医院综合楼进行改扩建，将大庆市第六医院建设成为南部地区最大的一家集医疗、预防、教学、科研为一体的市级综合性医院。
医院内设中医科、外科、妇科等39个科室，共有床位305张。试运行阶段，日接待患者千余人，急诊急救半径达到75公里，可为百姓求医问药提供方便。
第三章：投资与市场分析
一.基本概况
大同区目前辖区4乡4镇1场，总人口25万左右，其中农业人口17万左右。其中大同镇目前常住人口6万左右，为大同区的政治、商业、文化中心，也是大同区最具投资价值的区域。大同区辖区内有林源炼油厂、华能新华发电有限公司、和平牧场、输油公司、大庆油田公司采油五厂、七厂、八厂、九厂等中省直企业，因此大同区具有一定经济发展潜力与投资潜力，尤其具有一定商品房需求。
但大同区位于大庆最南端，距离大庆市中心距离相对较远，且大同区城市化进程较低，第一产业仍然是该区的经济主导，第二第三产业相对发展程度较低，因此大同区的经济发展程度与速度是无法与其他城区相平行，因此房地产行业在该区的发展仍处于较低状态，该区居民居住仍然以平房为主。
二.购买力：
大同区目前商品房主要购买力集中在各工业企业职工，民营企业职工，公务员，事业单位工作人员，个体工商户。其中公务员、各企业职工与事业单位工作人员为最稳定购买人群，个体工商户为最具开发潜力购买人群。据相关统计，大同区目前个体工商户已经突破一万
户，而且从同深街与同阳路的门市年租金与客流量消费情况分析，该区的个体工商业具有相当的购买潜力与能力。
三.房地产市场现状：
目前大同区大同镇现有商品房约50多栋，2500户左右，楼房居住率只占大同镇人口的十分之一，与需要改善居住条件、居住环境的购买人群比例极其不平衡，而且该区具有以下两个现象：
A．一手房房源相对较少，目前在售项目只有2-3个，其中紫玉花园二期还未开盘，但预定情况很好，销售压力非常小。其余项目或完全售空或基本售空，只剩余个别楼层为6层的部分房屋，与十几套小面积户型。
B．二手房无房源，走遍所有小区只有寥寥的三、四户房源，
综上说明该区居民基本没有多余房屋，并且目前商品房供应量供不应求或者接近供求平衡，并且对于该区域的目前商品房价格可以接受。因此，该区域商品房需求良好，且广大市民渴望改善居住条件由平房过渡为现代性楼房的人群较多，甚至有互相鼓励贷款买房的先进消费理念，属于有市无房状态。
四.户型调查：
该区域目前以两居室为主，三句为辅，并且有从小户型向宽敞的大户型转型的趋势。两居室目前市场上有60、70、80多平米的三类，其中80多平米的销售情况与市场基础最好，都喜欢大开间的宽敞客厅，卧室的客户需求面积与市场实际面积基本平均在10平米左右；三居室目前市场上分为100左右和120~130之间两种，100平米三居
由于总价相对较低并且实用性强所以为普遍认可，120平米以上三居户型由于大副提高生活质量，能够让人充分享受宽敞明亮的现代居住条件也被广泛接受，更多人群趋向提高居住条件进而选择大面积的三居室的住房。
第四章：项目规划与技术指标基本概述
一．项目规划建设目标
梧桐园小区的规划力图创建生活舒适、环境优美、交通顺畅、绿意盎然、富有现代气息和寒地生态特色的社区，并将成为让大同区一道亮丽的风景线。
在整体环境的塑造上，采用人工与自然相结合的组织结构。规划运用自由式的曲线道路将绿化系统和各组团串联起来，创建高品质的居住环境。做到经济、社会、环境三大效益的统一。
二．项目用地规划
A.规划设计原则
1.遵循城市居住区合理密度、强度的开发控制要求，合理利用城市空间，形成良好的生态环境。
2.注重与周边片区建设的协调统一，包括用地功能布局、道路交通联系以及景观风貌建设等方面，使其成为城市的有机组成部分。
3.提供合理、优化的用地布局和便于操作、分期实施的土地细分方案，创造有个性的舒适宜人的城市空间，突出居
住区的形象。
B.规划用地布局
主要为居住用地，用地面积1.2公顷；局部的居住用地结合沿街商业一同开发，形成独立的居住组团，规划可居住人口1750人。
C.规划用地统计表
三．项目道路交通规划
A.道路网系统
本规划根据用地的实际情况，道路系统按照居住区级道路—小区级道路—组团级道路三级划分，以组团道路为主。依据实际情况采取曲线形组团级道路来合理组织交通和景观设计。实现小区交通“通而不畅”的效果。结合绿地及景观设计，形成小区的主要景观路。
B.交通设施
本规划控制区域内交通设施主要是停车库控制。停车库采取分散的方式来规划设置。
停车库的分散布置主要是结合居住用地用地布置，控制指标如下：
建筑类型 机动车配建指标
住宅 0.1-.0.5车位/户
C.道路竖向
1.道路规划依据
⑴ 《城市道路设计规范》（CJJ37-90）
⑵ 《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-99）⑶
2.道路规划原则
⑴ 经济性原则
在满足竖向坡度及景观、排水要求的前提下，应合理利用地貌，尽量减少土方量，降低工程造价。
⑵ 科学性原则
竖向设计应充分尊重科学，根据本地块已建成路网及地势的实际限制条件，做出科学合理的竖向设计。
⑶ 竖向规划和市政管线规划有机结合的原则
竖向规划设计应和雨排等市政管线规划有机结合，来合理确定竖向高程和地面排水方向。
⑷ 已建和规划互相兼顾的原则
竖向规划应兼顾已建成道路的实际高程，通过合理顺接，保证道路排水的坡度要求。
四．空间环境设计
A.总体构思
规划控制强调整体性和序列感；注重各个功能空间的整体和谐和景观结构的有机构成；充分利用现状，结合用地布局形成景观轴线；通过对建筑群按空间构图原理的有序布置，形成地域标志和个性场所，通过对公共活动空间的着重塑造，体现以人为本的思想。
B.功能空间及绿地环境设计
商业空间：商业空间结合道路、商业服务设施以及配套设施的有机构成，形成丰富多彩、气息活跃的氛围。
居住空间：是小区的最重要的组成部分，居住空间的建设应强调环境建设，体现“以人为本”的思想。
绿地系统规划采用点—线—面相结合的方式，以宅旁绿地，组团绿地形成整个居住区绿化点缀的细胞，达到小区绿地系统的自然化、生态化，结合小区文化小品和景观设计达到小区的人文化和生活化。
五．建设开发控制
A．开发强度控制
住宅：规划控制中将住宅用地细划为组团，容积率分别控制在1.0—1.5以内，建筑密度控制在25%—30%。
高度控制：根据城市空间设计，结合城市功能布局和开发强度确定城市中建筑的限制高度。多层住建筑高度控制在21m以内。
B．后退红线控制
建筑后退红线综合考虑景观设计要求及建筑应急通道和日照、防火要求等因素来控制。
同春路红线南侧建筑后退4m；
同北路红线东西侧建筑后退2m；
六．工程规划
第一节 给排水工程
（一）规划依据
①《室外给水设计规范》(GB50013-2006)
②《室外排水设计规范》(GB50014-2006)
③《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)
（二）给水工程
① 给水现状
可由附近引出一条DN125给水管线，可为规划区域提供水源。 ② 用水指标及用水量预测
居住地用水定额：200L/人.d
单位建设用地用水定额：100L/人.d
道路用水：1升/平方米•日
绿地用水：2升/平方米•日
管网的漏失及未预见水量:用水量的15%
规划区域总用水量为550立方米/日，最大小时用水量为60立方米/小时。
③ 系统规划
规划区内采用环状网，双进户，保证供水安全；居住区及公共建筑区采用环状和支状相结合的方式.
供水采用生活和消防共用的给水系统，消防采用低压制。在环状网上每间距120米设置室外地下式消火栓1座。
（三）污水工程
① 污水量预测
根据规划区域总用水量，确定污水量为其80%，即440立方米/日。
② 系统规划
规划内的污水为生活废水和粪便污水，无其它性质的污水，因此采用生活废水和粪便污水合流系统，经室外统一规划设置的化粪池处理后排入市政污水管线，排至附近污水提升泵站.
（四）雨水工程
① 雨水量计算公式：
Q=ψ• F•q
1662+1178lg（P-0.1)
q=——————————L/(S•104㎡)
（t+8）0.76
式中：
ψ—综合加权平均径流系数，取ψ=0.5
F—汇水面积（104㎡）
q—设计暴雨强度（L/S. 104㎡）
P—重现期，取P=0.5a
t—径流时间（min）
② 雨排管线规划
按规划区域地势情况，以降低工程造价为原则，将雨水进行收集和排放。经雨排管线收集后排入规划区域南侧的已建DN500雨水干线，雨水最终排到已建雨水泵房。雨排管线沿道路两侧敷设，较宽道路（12米及12米以上路）设双侧雨排，其余道路均为单侧雨排。
第二节 电力系统
1、用电负荷
本区域内的估算用电负荷约为2500KW，区域内设置4个箱式变电站。
2、规划方案
高压电源取自同深所路东现存的10KV配电线路，经1分4高压分支箱后，分四路给区域内的四个箱变提供10KV高压电源，高压电缆采用管道包封，沿地敷设，埋深1米。
各单体分区域由各自的箱变提供380/220v电源，低压电缆采用铠装电缆沿地直埋的敷设方式，埋深0.7米。
弱电系统
1、概述：
小区内的弱电系统包括：有线电视系统，电话系统和网络系统。
2、规划方案
小区内的弱电均取自同北路上的市政干线，三线共用同一管道敷设，主路面的上干线管道为6孔，其他干线上的管道为3孔。管道埋地敷设，埋深0.7米。弱电线路在转角和过路时设置弱电井。
第三节 采暖系统
（一）规划依据
①《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
②《城市基础设施工程规划手册》
③《民用建筑节能设计标准》JGJ26—95
④《城市供热手册》
⑤《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003
⑥《城市热力网设计规范》CJJ34-2002
（二）供热规划
热源为区域锅炉房。在北侧路上有一条DN300采暖管线。
根据《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005和《民用建筑节能设计标准》JGJ26—95并结合本区的实际情况，规划面积热指标规定如下：公共建筑65w/㎡;居住建筑 37w/㎡;
采暖热负荷一览表
编号 建筑物性质 规划面积（㎡） 面积热指标
（w/㎡） 热负荷
（MW） 备注
1 公共建筑 15475 65 1.0
2 居住建筑 44145 37 1.63
合计 59620 2.63
(三）供热管线规划
① 采暖管网供回水温度为80/60℃。
② 供热管线采用无缝钢管或螺旋焊缝管，敷设方式采用有补偿直埋敷设，埋深（管顶）为设计地面下1.0-1.5米。
③ 供热管线均采用成品预制保温管。
④ 供热管线穿越主要交通干道时, 采用方涵或涵管敷设。
⑤ 供热管网采用环状和枝状相结合的管网敷设方式。
⑥ 采暖系统采用连续供暖方式。
七．环境保护规划
1．大气环境保护规划
远期大气环境质量应达到国家《大气环境质量标准》（GBJ3098-82）中的二级标准。随着片区内机动车流量增加，要注意防止汽车尾汽污染。
2．水环境保护规划
①合理利用水资源及控制水污染的基本方针为：控制用水、节约用水、增加水资源的循环，提高重复利用率。
②区内污水经二级处理后才能排放。
3．固体废弃物控制规划
①用地内的固体废弃物集中处理。
②统筹安排固体废弃物（包括生活垃圾、工程建设垃圾）的处理。 ③建立有害废弃物由产生直至最终处置的全部管理系统。
4．噪音控制规划
①在交通干道两侧布置复式绿化带可有效降低噪声干扰。
②有大声源的商业集中并远离居住区，同时采取防噪措施。
八．开发序列
居住区的建设要坚持统一规划，分布实施，滚动开发，有序建设的原则。要统筹安排，近、远期结合。交通、基础设施先行，创造良好的房地产开发环境。
规划建设可分为三步：
1．起步开发阶段
依托市政基础设施的骨干工程，先期启动居住区用地建设。
2．全面发展阶段
实行片区内综合开发，抓好项目建设，完善市政设施系统，初步形成片区内良好的形象。
3．补充、完善阶段
对土地进行更为周密的开发，注重区片内环境建设，逐步实现规划目标。
第五章：项目的必要性与可行性：
人文环境的好坏，是一个地方经济发展水平的重要标志之一，同时也体现了居住在这个地方人民群众的文明程度和市民素质，还是社会主义现代化建设的必然要求。搞好城市规划建设，创建科学、和谐的人文环境，这是社会主义现代化建设中不可或缺的一个重要组成部分，
大同区地处大庆西南部，是大庆五个行政区之一，是大庆市重要的经济发展区域，同时也是粮食、蔬菜、副食品的后勤保障区，在全市经济发展、人民生活中具有自己独特的地缘优势和不可替代的特殊作用。但随着城市规划建设的迅速发展，大同区的部分区域已经不符合城市发展的要求，与提高城市整体环境质量，构建文明卫生的和谐城市的愿景相悖。梧桐苑居住小区规划区域紧临大同区商业中心，四周被医院、银行、学校、邮局以及大型购物商场等公共事业与服务单位相环绕，但该区域平房密度相对较大，建设使用年限久，结构简易，贫困人口居多，人均居住水平低，居住条件恶劣，基础设施不齐全，
道路狭窄，治安和消防隐患相对较大并且环境卫生脏乱差，极不符合市委、市政府优化城市发展空间加快建设生态自然现代宜居城市的精神。因此，对该区域的改造工作势在必行。
并且，随着大同区的城市规划建设以及地区经济的快速发展，梧桐苑居住小区的建设有利于促进大同区的经济发展并产生一定的经济效益，对带动地区GDP以及相关产业的发展并促进就业有着深远的影响，对大同区的房地产市场健康的发展也能够起到积极的作用。 同时，梧桐苑居住小区的设计是立足于整体，追求和谐、自然、现代、宜居的人文居住环境，能够体现大同区市容市貌的崭新形象，以及提高人民群众的生活条件，改善居住环境，促进人与环境的和谐统一，实现可持续发展。
梧桐苑居住小区规划建设项目所处地理位置优越，学校、商场、银行、超市、医院、通信、邮局、餐饮和公交车站等等与生活出行息息相关的各种配套设施一应俱全，因此生活极为方便，既节省生活时间又降低生活成本，是不可多得的地段。而且，小区为封闭式小区，东西两侧皆有商服，可以降低噪音、粉尘等对生活的影响，并保证小区内的安全度与居住舒适度，真正实现了大隐隐于市，闹中取静的现代人文生活环境，是现代城市宜居生活环境的典范。
第六章：结论
综上所述，梧桐苑居住小区的规划建设既符合市委市政府关于建设生态、自然、宜居城市的精神，又是提高居民生活质量改善居民居
住环境的客观需要，同时也是大同区经济发展与城市规划建设的必然要求。因此，在开发过程中既要继续坚持“三个代表”重要思想和科学发展观的指导，又要注重自然、经济与人文因素的和谐统一，把梧桐苑居住小区建设项目完完整整的按照区政府规划部门的正确规划执行下去，全力打造大同区的地标性居住小区模范样板。
大庆和盛房地产开发有限公司 2009年09月23日