金柯大道C-06地块 户型配比方案解析
上海观弧广告
2007.07.24
本司所提交的户型配比建议
1．户型配比方案建议
通过市场调查和分析竞争楼盘的相关数据，得出当地人的一些生活共性：
① 户型需求偏大，以120-140㎡的三室和140-180㎡的四室为主。 ② 多数家庭都是三世同堂，讲究家庭和睦相处，尽享天伦之乐，。
户型配比方案
就甲方提出的几个疑问的解答
1、 户型配比方案形成的根据
答：户型配比方案建议形成的根据主要是对目标客户走访调查的结果 在我们的调查统计中出现了以下几个关键性数字
140㎡以上面积的需求占了67.5%，三房、四房的需求占了97.4%
由此可见，大户型、大面积的商品房是当前需求的重点，尤其是中高档、高档住宅项目，140㎡以上的大户型将成为主流产品。
关于220㎡左右的五房的解释：
①、从面积区间需求、户型需求统计来看，有29.7%的目标客户需求150㎡以上（也是我们问卷的最高选项），从与客户攀谈的过程中了解到，有部分人是需求200㎡以上居所的。而在选择户型方面，很多客户问到D 选项“其它”是什么户型的时候，我们给客户的解释是跃层和别墅之类的，然后多数客户选择了C 项四房，只有2位客户选择了D 。以上说明跃层并没有受到这些需求大面积居所的客户的青睐，他们需求的是更大面积的平层住宅，因此，我们在方案中设立了220㎡左右的五室，而减少了跃层所占比重。
②、从户型搭配来看，由于整个社区内预计只有6-7栋住宅楼，在楼座确定的基础上，小户型的组合方案一般有2种情况，一是增加户数，例如小户型设置为一梯3户，二是大户型与小户型搭配，建议在景观较好的位置设置这种大平层，作为顶级居所。 ③. 我们用“五房”替代了“200㎡以上的四房”，可以这样理解。
2、 华宇天庭的户型配比和销售情况调查 华宇天庭
华宇天庭由绍兴华裕房地产开发有限公司开发，位于柯北新城的笛扬路与裕民路交叉口，总建筑面积为19万平方米，2007年5月一期开盘，开盘均价为7000元/㎡，主力户型为150—240㎡的四室，占据了总户数的72.33%。该案是本项目的不管是从地理上还是从客户定位上都是本案的主要竞争对手，所以下面进行重点分析： 华宇天庭户型配比
华宇天庭房型结构图
华宇天庭一期户型比例表
该项目共分两期开发，5-12号楼为二期，其中首批房源是1-4号和15、16号，通过调查得知一期主力户型为168—190平方米的四房和143㎡的三室，无140㎡以下区间户型，均价为7000元/㎡左右，一期交房时间定于2009年3月。 销售情况：
①. 从销售中心了解到的情况为：一期基本销售完毕，可能存在水分，但根据对当地中介及当地消费者的走访调查，其一期的去化率至少在80%左右。8月1日价格将全面上涨，对外宣称每平方米上涨300元。二期预计年底或明年年初开盘，尚未确定。
②. 对当地人走访调查的结果为：一期基本销售完毕，并且已有人成功购买到二期产品，价格为7800元/平方米。（据当地人反映，华宇二期最低价格为7800元/㎡，由于销售人员对外宣称二期还未推出，因此这一情况暂时无法证实）
中介走访调查：华宇天庭销售情况很好，但还没有卖完，价格上涨，目前均价高于7000元，但达不到7500元/㎡的均价。
③. 针对一期的销售调查：据销售人员介绍：
15和16#楼顶层跃层剩一套，其余全部为四室户型，基本销售完毕； 1#和4#楼为143㎡的三室，还剩余8套左右；
2#和3#楼为四室，除7、13层外大概还剩余15套左右。（7楼价格6600元/㎡左右，13楼7200元/㎡）
注：华宇天庭各种户型具体的销售情况来自销售中心探访及电话询问。
3、 关于70—90规定对户型配比的影响 回答：
关于“70—90“规定
关于90㎡以下占70％的规定是“国六条”细则中最重要最刚性的一条，“国六条”细则的原文是：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。”
这一规定对规划方案的影响之大是显而易见的。就本项目情况而言，如果严格按照规定来规划本案是完全行不通的。第一，当地市场调查的结果表明，100㎡以下户型需求极少。第二、小户型比重过多的话，与本案“地王、豪宅、城市名片”的形象不符。因此，建议甲方与相关部门协商解决此事，如果强制要求一定要做90㎡以下户型，也要等与相关政府部门具体协商得出最终小户型所占比重，然后再做具体调整。
本司提交之《户型配比方案建议》系根据对当地市场需求的调查以及对部分目标客户的一对一走访调查后得出的结论，仅供贵司参考。
最终解释尘埃落定几个月之后，连首都、直辖市、大都市的北京都无法执行这一规定，那么让谁去执行呢？让中小城市、县城来执行？在中国的许多中小城市和县城，90㎡以下的房子恰恰是更多人想卖掉的房子。
“70-90”的原则可能对部分城市的部分区域非常合适，比如杭州，在城北，在九堡，甚至在滨江，许多开发商说，即使没有这条规定，他们也意识到了这样的问题，他们会主动大大提高中小户型的比例，因为市场已经告诉了他们，应该这样做。
节选自《楼市杂志网站》文章
金柯大道C-06地块 户型配比方案解析
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2007.07.24
本司所提交的户型配比建议
1．户型配比方案建议
通过市场调查和分析竞争楼盘的相关数据，得出当地人的一些生活共性：
① 户型需求偏大，以120-140㎡的三室和140-180㎡的四室为主。 ② 多数家庭都是三世同堂，讲究家庭和睦相处，尽享天伦之乐，。
户型配比方案
就甲方提出的几个疑问的解答
1、 户型配比方案形成的根据
答：户型配比方案建议形成的根据主要是对目标客户走访调查的结果 在我们的调查统计中出现了以下几个关键性数字
140㎡以上面积的需求占了67.5%，三房、四房的需求占了97.4%
由此可见，大户型、大面积的商品房是当前需求的重点，尤其是中高档、高档住宅项目，140㎡以上的大户型将成为主流产品。
关于220㎡左右的五房的解释：
①、从面积区间需求、户型需求统计来看，有29.7%的目标客户需求150㎡以上（也是我们问卷的最高选项），从与客户攀谈的过程中了解到，有部分人是需求200㎡以上居所的。而在选择户型方面，很多客户问到D 选项“其它”是什么户型的时候，我们给客户的解释是跃层和别墅之类的，然后多数客户选择了C 项四房，只有2位客户选择了D 。以上说明跃层并没有受到这些需求大面积居所的客户的青睐，他们需求的是更大面积的平层住宅，因此，我们在方案中设立了220㎡左右的五室，而减少了跃层所占比重。
②、从户型搭配来看，由于整个社区内预计只有6-7栋住宅楼，在楼座确定的基础上，小户型的组合方案一般有2种情况，一是增加户数，例如小户型设置为一梯3户，二是大户型与小户型搭配，建议在景观较好的位置设置这种大平层，作为顶级居所。 ③. 我们用“五房”替代了“200㎡以上的四房”，可以这样理解。
2、 华宇天庭的户型配比和销售情况调查 华宇天庭
华宇天庭由绍兴华裕房地产开发有限公司开发，位于柯北新城的笛扬路与裕民路交叉口，总建筑面积为19万平方米，2007年5月一期开盘，开盘均价为7000元/㎡，主力户型为150—240㎡的四室，占据了总户数的72.33%。该案是本项目的不管是从地理上还是从客户定位上都是本案的主要竞争对手，所以下面进行重点分析： 华宇天庭户型配比
华宇天庭房型结构图
华宇天庭一期户型比例表
该项目共分两期开发，5-12号楼为二期，其中首批房源是1-4号和15、16号，通过调查得知一期主力户型为168—190平方米的四房和143㎡的三室，无140㎡以下区间户型，均价为7000元/㎡左右，一期交房时间定于2009年3月。 销售情况：
①. 从销售中心了解到的情况为：一期基本销售完毕，可能存在水分，但根据对当地中介及当地消费者的走访调查，其一期的去化率至少在80%左右。8月1日价格将全面上涨，对外宣称每平方米上涨300元。二期预计年底或明年年初开盘，尚未确定。
②. 对当地人走访调查的结果为：一期基本销售完毕，并且已有人成功购买到二期产品，价格为7800元/平方米。（据当地人反映，华宇二期最低价格为7800元/㎡，由于销售人员对外宣称二期还未推出，因此这一情况暂时无法证实）
中介走访调查：华宇天庭销售情况很好，但还没有卖完，价格上涨，目前均价高于7000元，但达不到7500元/㎡的均价。
③. 针对一期的销售调查：据销售人员介绍：
15和16#楼顶层跃层剩一套，其余全部为四室户型，基本销售完毕； 1#和4#楼为143㎡的三室，还剩余8套左右；
2#和3#楼为四室，除7、13层外大概还剩余15套左右。（7楼价格6600元/㎡左右，13楼7200元/㎡）
注：华宇天庭各种户型具体的销售情况来自销售中心探访及电话询问。
3、 关于70—90规定对户型配比的影响 回答：
关于“70—90“规定
关于90㎡以下占70％的规定是“国六条”细则中最重要最刚性的一条，“国六条”细则的原文是：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。”
这一规定对规划方案的影响之大是显而易见的。就本项目情况而言，如果严格按照规定来规划本案是完全行不通的。第一，当地市场调查的结果表明，100㎡以下户型需求极少。第二、小户型比重过多的话，与本案“地王、豪宅、城市名片”的形象不符。因此，建议甲方与相关部门协商解决此事，如果强制要求一定要做90㎡以下户型，也要等与相关政府部门具体协商得出最终小户型所占比重，然后再做具体调整。
本司提交之《户型配比方案建议》系根据对当地市场需求的调查以及对部分目标客户的一对一走访调查后得出的结论，仅供贵司参考。
最终解释尘埃落定几个月之后，连首都、直辖市、大都市的北京都无法执行这一规定，那么让谁去执行呢？让中小城市、县城来执行？在中国的许多中小城市和县城，90㎡以下的房子恰恰是更多人想卖掉的房子。
“70-90”的原则可能对部分城市的部分区域非常合适，比如杭州，在城北，在九堡，甚至在滨江，许多开发商说，即使没有这条规定，他们也意识到了这样的问题，他们会主动大大提高中小户型的比例，因为市场已经告诉了他们，应该这样做。
节选自《楼市杂志网站》文章