公房出售面积如何分摊计算单价
一、公房出售时土地面积如何分摊（一）、分摊原则
1、以每幢公有住宅的占地面积进行分摊。
本幢建筑占地面积
户用地面积=(房屋建筑面积×本幢总建筑面积)/栋占地面积
2、底层有院落的使用者，拥有院落土地使用权。共同使用院落的，按户建筑面积分摊院落面积。
3、商品房基地内的房屋，由单位购买后按房改方案出售给职工的，其用地面积分摊按照沪房地籍（1995）373号文《新建商品房用地面积分摊技术规定》执行。
4、平价房或以其他形式建造的房屋依法自行出售的，仍适用《新建商品房用地面积分摊技术规定》。
5、公有住宅基地内分摊后的剩余用地，仍按原土地权属来源确权。
（二）、操作方法
1、公有住宅户建筑面积以公有住宅出售时测算的数据为准。
2、对于底层有院落的住宅，院落面积应实地进行丈量。该使用户的用地面积为建筑占地分摊面积加上院落土地面积。面积计算以平方米为单位，保留一位小数。
3、院落勘丈填写勘丈记录表，以原丘为单位，与面积分摊表一并装订归入图档。
4、在填写房地产权证时，除在土地面积栏内填写外，还需在附记栏里注明“土地面积以建筑占地进行分摊”。
二、公房出售如何计算单价
公有住房实际出售单价的计算公式：
（一）、新分配公有住房的实际出售单价=[成本价-工龄折扣×工龄（年）]×[1-成新折扣率×竣工年限（年）]×[1-面积折扣]×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。
（二）、已租住公有住房的实际出售单价=[成本价-工龄折扣×工龄（年）]×[1-成新折扣率×竣工年限（年）]×[1-已租住公有住房折扣率]×[1-面积折扣]×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。
城市公有房屋租赁，是我国早些年的一种房屋分配制度。房屋所有人与符合一定条件的承租人签订公有住房租赁合同，将房屋提供给承租人使用，是带有一定福利性质的房屋分配制度。因此，公有住房的承租人所付的租金往往很低，与普通房屋租赁有着本质的区别。
根据所有权的不同，公房又可分为国家直管公房，单位自管公房和经营单位代管，托管的公房。由于历史和经济等原因，公房租赁在我国城市居民住房结构中占有很大的比重，加之近些年城市建设的加快，房改项目的推进，使得因公房承租人的变更，拆迁补偿及安置等引发的矛盾日益突出。
【1】公房租赁法律关系的分析：
公房租赁法律关系与普通房屋租赁的法律关系不同。公房租赁带有一定的福利色彩，出租人与承租人有着某种特殊关系。以国家直管公房为例，承租人的资格、
租赁的期限、租金的标准、出租人的权限、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人与承租人的的意思自治被压缩。公房管理部门作为公房的出租方，既有民事法律关系中的出租人身份，又有行政法律关系中管理者的身份。《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》中指出“因直管公房租赁引发的各种纠纷，既有民事法律性质的争议，也有行政法律性质的争议，应区别对待。”
“直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中，因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷，由于双方法律地位平等，应作为民事案件立案受理。”(违反一般合同义务的，因双方法律地位平等，做民事立案)
“直管公房承租人、承租人的共同居住人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生的以下纠纷，由于涉及政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题，具有行政管理性质，双方法律地位不平
等，应作为行政案件立案受理：
（一）直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人对政府公房管理部门或
直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人不服提起的诉讼；
（二）直管公房承租人或承租人的共同居住人认为符合直管公房租赁变更条件，请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位变更直管公房租赁关系，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更产生纠纷提起的诉讼。” 在公房租赁纠纷中，准确把握法律关系的性质，对于帮助当事人正确维权有很重要的意义。
【2.】承租人变更的相关问题
在公房租赁关系中，很多情况涉及到承租人变更的问题。公房承租期间，承租人死亡的，公房不能作为遗产被继承，这点也是多数百姓错误认识的地方，很多人以为公房也可以作为遗产被继承。《继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，公房作为国家或集体所有的财产，不应被作为个人财产被继承。但是，承租人生前往往不是一个人在使用公房，而是与其一起生活的人共同使用，如果承租人死亡后，原与其共同生活的人不能继续使用该房屋的话，势必会对他们造成很大的影响，现实中，承租人死亡后多数是由其共同生活的家庭成员继续使用公房，却未曾办理承租人变更手续。实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。但是由于没有办理承租人变更手续，其公房承租人身份不明确，容易受到其他当事人的质疑,如果此时发生纠纷，会使各方当事人的权利义务处于不明确状态，不利于纠纷的解决。但是目前，关于公房承租人变更方面的法律规定比较少，
94年公布的（建设部） 第二十八条承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。但是该《规定》已经于2001.10.26被废止。
通过查找发现北京关于变更公房承租人的规定，好像只有
《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定（修正）》第十二条，第五款规定：“承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同.”本规定于87年发布，97年通过修正，现行有效。当事人可以依据此规定向公房管理部门申请变更手续。
实际操作中申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：1、原承租人死亡或外迁；2、与原承租人为同一户籍；3、是原承租人的家庭成员；4、与原承租人共同居住二年以上；5、没有其他住房。
对于上述几个变更条件，我没有找到与之一一对应的全国性的或是北京地方性的相关法律规定。但是上海有关于这些条件的地方性规定。2000年生效的《上海市房屋租赁条例》
2001年《上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见(二)》 2009年的《上海市住房保障和房屋管理局关于印发《关于公有居住房屋变更、
分列租赁户名的若干规定》的通知》
总之，在涉及到公有房屋承租的纠纷时，分清争议法律关系的性质和明确承租人应该是两个必经的过程，相信在确定以上两点后，其他法律问题也都会迎刃而解，对解决公房承租纠纷会有很大帮助的。
浅议如何对涉公有房屋使用权进行执行
2014-04-21 16:19:21 | 来源：中国法院网 | 作者：刘黎明
随着我国经济的发展，房产市场呈现出繁荣的景象，有关房产方面的纠纷也因此大量引发，但是，由于过去社会福利等因素的影响，作为一种历史性的社会福利形式公有房屋使用权仍存在。由于公有房屋使用权的现实存在与法律的不规范性之间矛盾重重，特别是住房制度改革、公有房屋出售、置换等政策允许或调整之后，司法实务中对公有房屋使用权的认识不一，特别是涉公用房屋使用权执行问题比较突出，法官执行无所趋从。能否正确执行该
类案件，直接关系到社会的稳定和发展。实践中，如何正确执行涉公用房屋使用权案件往往成为执行人员必须面对的难题，笔者作为执行人员对此进行研究并提出初步解决的方法，笔者撰写本文，以期抛砖引玉。共同提高对涉公房屋使用权执行案件的执行效率。
一、公有房产使用权的法律属性
公有房产的使用权是理论和法律实务上争议颇多的一个问题。就公有房产使用权的性质，大致有四种观点：
（一）债权
国家作为公房的所有权人，授权有关的房产管理部门将公房出租给职工使用。国家与职工之间是一种租赁关系。本质上，公有房产使用权仍然为一种债权，现行法规《城市公有房屋管理规定》也认定公有房产使用权为一种租赁债权。只是由于公房的使用期限较长，体现出租赁债权的物权化特征。虽然公有房产使用权物权化，但这是我国现行制度不合理造成的，但不应将之定性为物权。有学者认为，纵观世界各国法律，均无将房屋使用权界定为单独物权的，将之界定为物权，难以与现行法律法规相协调。
（二）用益物权说
现阶段公有房产使用权人对公有住房实际上行使了一种永久的占有权、控制权，其交纳的租金并非所有权经济效益的体现，不能与房屋租金和土地的绝对地租及级差地租相称，公
有房产使用权已相对独立于国家所有权，成为一种独立的物权。认为，公有房产使用权由于具备使用权人对公有住房的实际控制权、支配权，所有人的权利被虚化、弱化；使用权没有期限限制并可由遗属继续使用；所有权人行使所有权受到使用权人的限制以及公有房产使用权凝结着职工的劳动价值的原因，因此，公有房产使用权基本符合用益物权的法律特征，但称其为准用益物权更能概括公有房屋使用权的法律性质。
（三）居住权说
居住权，顾名思义，指居住权人对他人所有的住房以及其他附着物所享有的占有、使用乃至收益的权利。我国公房使用权与大陆法中的居住权的法律特征十分相似，因此，应在物权法中将公房使用权作为用益物权中的居住权加以明确。
（四）自物权说
公房租赁是依据变相工资分配方式建立起来的“租赁”关系，不是真正合同法意义上的租赁关系，这种使用权具有所有权性质，本质是物权，即民事主体以自己劳动获得的权利，象劳动报酬一样，是比较充分的自物权。
二、公有房产使用权的形成方式
公有住房主要有三种形成方式：
（一）单位福利分房。单位福利分房不仅仅包括自管公房，也包含了直管公房。自管公房的产权属于单位，而单位有权分配的直管公房包括单位交由房产管理部门进行管理以及房屋调换后交由单位分配给职工的住房。单位福利分房是我国传统福利性住房分配的体现。凡享有这类公有房屋使用权的承租人，必须是企事业单位或者国家机关工作人员，这些职工工作到一定年限后，单位就会根据职工的工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素，确定分配给他们家庭一定面积的房屋，并由此建立起职工与单位或者国家房产管理部门之间的房屋承租关系，住房所有权归单位所有，职工低租金使用。
（二）低保福利住房。这种住房主要是政府部门对低收入家庭、享受国家最低保障的城市居民所给予的一种社会福利型住房。房屋使用人只需要给付象征性房屋租金即可使用该房屋，因此，也称之为“廉租房”，这种低保福利住房将是国家在实行住房商品化制度改革过程中必然要实行的一种社会福利型住房模式。
（三）因房屋拆迁取得的房屋使用权。在实行货币化拆迁之前，产生了大量的公有住房。主要有两种：一种是原所住房屋为公有住房，拆迁后所分得的房屋仍然是公有住房；另一种是原住房屋为私房，产权人因为家庭人口多等原因，放弃“产权调换”，分得公有住房。
但不论是哪一种形式，都具有以下的特点：1、福利性，2、使用权的有限永久性，这里所说的有限永久使用权，是因为承租人使用该房屋必须符合法律法规的规定，主要是建设部《城市公有房屋管理规定》的相关规定，这种有限永久性还体现在使用权的继受方面，一般情况下，承租人可以自己居住，承租人死亡后，其同住成年家属可以继受，但是，这种继受是有条件的，即必须共同居住两年以上的家庭成员才能继受并办理更名手续。当然，这种
有限永久性还反映在劳动关系领域，3、交易控制性。在传统的住房制度下，公有住房被当作福利而被排除在市场之外，禁止进入市场流通，但是，随着住房制度的改革的推进，公有住房在符合一定的条件下，可以进入市场流通，也就是说，公有房屋使用权在一定的控制层面上，可以进行交易或置换。
三、公有房产使用权案件中的土地使用权问题
土地的所有权是指土地所有者对土地占用、使用、收益和处分的权利。土地的使用权, 是土地所有者依照法定程序, 如出让、划拨、发包等, 将土地交由土地使用人使用, 由土地使用人取得一定期限使用权。除了土地管理法规定的土地所有权和使用权外, 还存在着大量的既不属于所有权, 也不属于使用权的土地他项权利。
土地所有权的两种形式我国实行土地的社会主义公有制, 即全民所有制和集体所有制。反映在土地所有权上即国家土地所有权和农民集体土地所有权两种形式。根据 《宪法》和《土地管理法》的规定, 属于国家所有的土地主要有:城市市区的土地、法律规定属国家所有的农村和城市郊区的土地、属于国家所有的各种自然资源占地。这里面国有土地使用权根据不同取得方式分为划拨、出让、入股、租赁国有土地使用权四种形式划拨土地使用权,划拨土地使用权不能转让、出租、抵押, 只能自己使用,但可以通过补办出让手续后取得出让土地使用权。划拨土地使用权的流转划拨土地使用权不得直接流转。根据《城市房地产管理法》关于“以划拨方式取得土地使用权的房地产转让”、“以出让方式取得的土地使用权, 可以设定抵押权”、“将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的, 应当将租金中所含土地收益上交国家”的规定以及从《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂
行条例》第 44 条关于“划拨土地使用权, 除本条例第 45 条规定的情况外, 不得转让、出租、抵押”的规定以及第 45 条所列“土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人; 领有国有土地使用证; 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明; 依规定签订土地使用权出让合同, 向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者流转所获收益抵交土地使用权出让金”流转条件来看, 划拨土地使用权是不可以直接流转的。以划拨方式取得土地使用权的房地产的流转,必须符合一定条件且须经批准。对于划拨方式取得土地使用权的房地产的流转, 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第 44条、第 45 条及《划拨土地使用权管理暂行办法》第 5条、第 6 条的规定, 必须符合前述有关流转条件。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第 39 条关于“以划拨方式取得土地使用权的, 转让房地产时, 应当按照国务院的规定, 报有批准权的人民政府审批”的规定, 当事人应当先行向市、县人民政府有关管理部门提出申请, 由该部门审查并报经有批准权的人民政府批准。这是因为, 此类房地产的流转审批实质上是划拨土地使用权的流转审批, 房屋能否流转取决于该房屋所占用的划拨土地使用权流转能否得到批准。只有划拨土地使用权流转先行获得批准后, 权利人才能按照其他规定流转房地产。。
以划拨方式取得土地使用权的房地产流转,房、地产必须同时流转。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让和抵押时, 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。对此,《城市房地产管理法》 第 31 条、 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第 23 条、第 24 条及《划拨土地使用权管理暂行办法》 第 11 条第 1 款均作出了明确的规定。而对于以划拨方式取得土地使用权的房地产出租, 《划拨土地使用权管理暂行办法》 第 11 条第 2 款规定: “出租土地使用权, 其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租; 出租地上建筑物、其他附着物使用权, 其使用范围内的土地使用权随之出租”
四、公有房产使用权执行案件执行难的原因
（一）现行规定缺乏可操作性，执行中法律适用难。《民事诉讼法》、《查封扣押规定》对强制迁出房屋或者强制退出土地的执行程序进行了简要规定。但对如何解决执行后被执行人的居住问题规定不明，司法实务中对于如何界定执行后安置标准等一系列问题均找不到可以适用的规定。
（二）被执行人抵触情绪大，强制执行实施难。涉及公有房产执行案件的被执行人多为自然人，如房屋被执行，被执行人及其家属就失去了唯一的住所，被执行人往往无力承担另行购买住房的高额费用，将可能长期陷于“居无定所”的窘境，故其不愿配合法院执行。
（三）财产混同，财产界定难。特别是在公有房屋租赁、承包等执行案件中，有的被执行人在使用房屋过程中对房屋进行了装修或添置了设施，但双方在合同中对此约定不明，或者在审判阶段未对该问题作出处理，将会对此后的执行带来非常大的阻碍：因该问题涉及当事人实体权利，执行程序中法院无权作出处理认定。
（四）案件当事人往往牵涉非常复杂的矛盾纠纷，双方积怨很深，被执行人有时拒不履行判决确定义务，或者被执行人时常以自杀、自焚相威胁或者采取暴力对抗法院执行的过激举动。
（五）公有房产转让困难。在很多执行案件中，被执行人共有房产都是些年代久远、价
值不高的老房子，转让这样的房屋就非常困难。同时由于受到受让人主体的限制，房屋的转让因此受到限制，即使有人愿意购买也不能实现房产的实际价值。
（六）涉及公有房产往往两证不齐全影响执行。有的具有房屋所有权证但无土地使用权证，有的甚至连两种证书都没有，由于我国实行土地管理部门和房产管理部门分别登记制度，当前的登记制度还不完善，且法律、权利意识不强，致使房屋两证不全的现象大量存在。因此，对执行“两证”不全的公用房产案件，法院也就束手无策，致使申请执行人抱怨人民法院执行力度不够。
（七）由于受到有关执行的法律的制约，致使法院执行公有房产困难。也不利于人民法院案件的执行。
（八）公有房产交付执行难。当公有房产拍卖转让后，被执行人不主动迁出房屋；有的被执行人所在单位早已撤销和破产，被执行人找出种种理由和借口拒不迁让。致使房屋长期交付不能，影响了法律公正，损害了人民法院的司法权威。
四、对公有房产使用权纠纷案件执行的举措
涉公用房产使用权及其房屋可以作为查封的对象《人民法院查封、扣划、冻结规定》第2条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。出于以人为本以及国家尊重和保障人权的精神，在第5条中规定了保证生活必须及具有人身属性等八种不得查封、扣押、冻结的财产。未就不动产的所有制类型作除外规定。
第23条确定了查封效力的连带关系，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物适用范围内的土地使用权，反之亦然，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
笔者认为首先应确定查封对象的权属状态，是作出查封使用权及地上建筑物先决条件。《土地管理法》第10条、第11条《人民法院查封、扣划、冻结规定》第2条规定，对于未登记的建筑物和土地使用权，人民法院应依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。因此，法院在作出查封裁定前，应向县级政府国土资源管理部门查询使用权权属登记、使用情况；必要时还要调取权属的相关证明材料。对查封使用权及其房屋，法律未作特殊规定，因此适用于查封不动产期限、续封、轮后查封等一般规定。国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批注后将查封情况在土地登记薄上加以记载。在查封期间不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。其次，使用权及其房屋可以变现处置。执行中处置被执行人名下房屋使用权及其房屋只能采取变卖的方式，使用权不得单独转让，必须与合法建造的房屋一并转让。最高人民法院、国土资源部、建设部作出了程序性的规定，处理房屋使用权及房屋的前置协商程序，有利于变现过程中受让人的选定，并为受让人取得权属证明提供保障。
在执行工作实践中，有些登记机构认为，登记管理机关是确认不动产权属的唯一部门，人民法院无权确认不动产的权属，并因而不为人民法院确认不动产权属的判决书或者调解书所涉及的实际权利人办理过户手续。当事人之间发生产权争议，从而起诉到人民法院，人民法院对争议权属进行确认，正是人民法院行使审判权、解决民事纠纷的一种方式，是“司法最终解决”原则的应有之功。为了澄清这种认识，由此而深入探索，人民法院制作的生效法律文书确认债权人享有债务人房地产权属的，可不经申请执行而首先到国土资源、房地产管
理部门申请权属登记，从而优先获得就该房地产受偿的权利，可使司法审判权威得以充分体现。在执行涉公用房产案件时，首先要确定被执行的房地产是否属于被执行人所有。司法实践中，有以下几种情况需要引起注意：1、对于已进行登记的房地产，按照法定管理部门的登记确定权属，一般来说，登记在被执行人名下的房产，视为被执行人所有。2、未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属。3、对于未登记在被执行人名下的财产，登记名义人与被执行人均认为该财产属于被执行人时，可以视为被执行人的财产。4、登记名义人否认该财产属于被执行人时，申请执行人认为登记为虚假的，应提起撤销该登记的诉讼，经诉讼撤销该登记并转登记为被执行人名下时，方可作为被执行人的财产进行执行。5、被执行人通过判决或执行裁定取得房地产所有权的，虽未经办理过户登记，也可以对该财产采取执行措施。6、以房产作价或入股作为注册资本，并经工商登记的，该房产虽未办理过户登记，当作为被执行人时，该房产可以视为被执行人的财产进行执行。在执行中转移的建筑物、附着物的所有权的同时，应裁定该建筑物、附着物占用范围内的土地使用权同时转让。权利受让人应在收到房屋所有权转让裁定之日起30内到土地管理部门、房产管理部门申请办理变更土地、房屋登记手续。对不申请办理变更登记或逾期办理申请的，由土地管理、房产管理部门依法处理。针对抵押公用房产案件的执行根据城市房地产管理法关于“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得到的价款优先受偿”的规定，拍卖抵押房产成为房产抵押权实现的惟一方式。对此，拍卖能尽可能地提高抵押房产的价格，但是在司法实践中却经常会遇到抵押的房产因种种原因在拍卖过程中无人竞买，无法变现的情况，对此，若拘泥于拍卖这一种方式，将影响房产抵押权人的抵押权的实现。据此，抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人协商，协商不成时，抵押人只能向人民法院起诉，通过人民法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利，也就
是申请执行人不能仅凭人民法院抵押有效的生效判决自行折价、拍卖、变卖抵押物，必须通过向人民法院申请强制执行的方式来实现抵押权。司法实践中，在拍卖抵押房产时，如确实无人买受，抵押权人是可以通过人民法院裁定以抵押房地产折抵债务，抵押权人凭人民法院的裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续。对租赁房屋的执行问题，由于承租人向出租人支付租金的行为。被执行人将其所有的房屋租赁后，人民法院需执行该房产时，应不影响租赁合同的效力，即通常所说的“买卖不破租赁。对租赁物使用收益。应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于贯彻执行 若干问题的意见》（试行）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。国务院《城市私有房屋管理条例》也作出类似之规定。由此可见，人民法院在执行该类房屋时，如果采取拍卖、变卖的方式，应充分考虑承租人的优先购买权，原租赁合同继续有效，申请执行人仍应将其取得所有权的房屋租赁给承租人使用、收益。
结合以上原因涉公用房产案件执行的举措应该为（1）对于被执行人的房产，拍卖、变卖不了的，可证得申请人同意，由申请人租赁被执行人的财产，租金抵扣被执行人所欠的债务。（2）对于被执行人所有的房地产，被执行人已租给善意第三人的，可以进行拍卖，善意第三人享有优先购买权。如果拍卖不成的，可向善意第三人发出协助执行通知书，用善意第三人向被执行人支付的房租抵扣债务。如被执行人在有关单位的收入尚未支取的，人民法院应当作出裁定，向该单位发出的协助执行通知书，由其协助扣留或提取。（3）被执行人已将房地产抵押的情况，根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
第40条的规定，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权和留置权的财产，
可以采取抵押权人或留置权人优先受偿后，其余额用于清偿申请执行人的债权。（4）对于被执行人无其他财产，只有在建工程项目，可对被执行人的在建工程项目，确认其所有权后进行查封，并限定一定期限内，由被执行人履行其所欠债务，到期不履行的，人民法院可委托评估、拍卖。一般来说，对在建工程项目，既不宜分割抵债，也不宜分割拍卖、变卖，只有整体进行拍卖。（5）经申请人和被执行人同意，可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的房地产作价交申请执行人抵偿债务，对剩余债务，被执行人应当继续清偿。作价超过执行标的，超出标的部分的款项，应返还被执行人。（6）对被执行人的房地产无法拍卖或变卖，又不能采取其他执行措施时，经申请执行人同意，人民法院可以将该项财产交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或管理的，返还给被执行人。（7）被执行人只支付部分土地出让金，并取得土地使用权证的，人民法院可以查封其土地使用权，并委托评估、拍卖，拍卖所得优先支付土地出让金及国家税款，剩余款抵偿其所欠债务。（8）对被执行人通过划拨方式取得土地使用权的，人民法院可以对划拨土地使用权进行查封，在符合一定条件并经土地管理和房产管理部门同意后，委托评估、拍卖，对划拨的土地使用权连同地上建筑物、附着物进行拍卖。拍卖成交后由买受人向土地管理部门补缴土地出让金，并与土地管理部门签订国有土地出让合同，正式取得土地使用权。上述一定条件是指：土地的使用者是公司、企业或者其他经济实体或个人；土地使用者已经有国有土地使用权证；土地使用者对地上建筑物及附着物有合法的证明。（9）对于被执行人所有的“非法建筑”，在征得政府有关机关的同意之后，将其房地产合法化之后再进行拍卖，价款优先补偿土地出让金、各种契税，余额再清偿债务。（10）执行和解。
结语
如何正确执行涉公用房屋使用权案件往往成为执行人员必须面对的难题，作为执行人员对此进行研究，积极探索新的执行方式，共同提高对涉公房屋使用权执行案件的执行效率。
第二章公有房屋征收中的常见问题
1、 公有房屋包括哪些类型？
答：公有房屋租赁包括公有居住房屋和公有非居住房屋租赁。公有居住房屋是指政府和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋。公有非居住房屋包括以行政调配方式出租的非居住房屋和政府投资建造的公益性非居住房屋。
2、 公有房屋的协议签订主体？
答：一般情况下，公房的承租人与征收人签订房屋征收补偿协议。在房屋征收决定做出时，房屋征收在公房承租人已死亡，尚无法确定新承租人的，公房征收补偿协议应当由承租人的继承人共同签订；如果已经依法确定承租人的，应当由新承租人与征收部门签订协议。
3、公房如何计户？
答：公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。收方案中所涉及的“户”均指产权户或租赁户。
因此，与居民户口本记载的“户”是不同概念。
（注：按照现行规定民事调解书、判决书对房屋进行了分割的也不是分户的理由的。）
4、 公有房屋承租人在房屋征收过程中享有哪些权利？
答：公房承租人在房屋征收过程中享有广泛的权利：主要有（一）、知情权。房屋征收部门应当主动通知或者通过公告的方式，将与房屋征收有关的信息（法律、决定、政策、评估或者征询结果等信息），告知承租人或者其成年家属。
（二）、提出意见权。在因旧区改建而做出房屋征收决定的，承租人可以就参加征收范围的确定、征收方案决定提出意见或者建议。
（三）、选择权。承租人有权与房屋征收机构共同协商确定房屋的评估机构；并且有权选择安置房屋等
（四）、申诉权。承租人对人民政府的征收补偿决定不服的，可以申请行政复议或者行政诉讼。
（四）、监督权。承租人有权对征收过程中，行政机关工作人员的职务行为进行监督，有权要求房屋征收部门公开房屋征收信息、公布房源，居住困难人员人口认定等信息，确保房屋征收补偿公平、公正，并且就房屋征收部门工作人员的违法、违记行为向信访、纪律监察部门进行反映。
5、公有居住房屋承租人在本市的常住户口已注销的，补偿安置协议的签订主体应如何确定？？
答：租用公房凭证中记载的公房承租人在本市常住户口已注销的，由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的同住人签订补偿安置协议；同住人有多人的，应协商确定签订补偿安置协议的代表。无同住人的，由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的本市居民签订补偿安置协议。
6、公房承租人户口迁离本市或者死亡的，补偿协议签订主体的如何确定？ 答：房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人。
房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商一致的，由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致的，由公有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人，确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
7、公房承租人协商不一致时，如何确定新承租人人？
答：承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；
（三）原承租人的父母；
（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。
承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。
承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；
（三）原承租人的父母；
（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。
8、哪些人可以成为同住人？
答：《实施细则》第五十一条规定共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。上海市高级人民法院的司法解释对某些特殊情况下的同住人认定有具体规定，且目前该司法解释仍是有效解释。
9、居住困难的人如何认定，享有哪些补贴？
答： 按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定认定居住困难人员，并根据《实施细则》第三十条第二款规定的折算公式计算后，按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及第三十二条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面
积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。
保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。 折算单价由区（县）人民政府公布。
符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。
10、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋，在征收中如何认定？
答：依据上海市高级人民法院司法解释规定，在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的可以视为同住人。
11、居住房屋征收时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。
答：依据上海市高级人民法院司法解释规定，房屋征收时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的可以视为同住人。
12、已在本市他处公有房屋征收中取得货币补偿款，是否可以在其他公有居住房屋中再次认定为同住人？
答：依据上海市高级人民法院司法解释规定，已在本市他处公有房屋征收中取得货币补偿款不能认定为同住人。
13、公有房屋的面积如何认定？
承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：
房屋
公寓
类型
换算
系数
2.06 独立住宅 （花园住宅） 1.83 新工房 新里 住宅 1.82 新工房新工房“两万旧里 （无电（无电（有电户”新工简屋 梯、成梯、不成梯、成住宅 房 套） 套） 套） 2.00 1.98 1.94 1.65 1.54 1.25
14、阁楼面积如何认定？
答：一般情况下，阁楼不计入拆迁补偿安置面积。但是 2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。
15、公房的补偿安置有哪些方式是什么？
答：征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。
（一）征收居住房屋
被征收居住房屋的补偿金额=评估价格＋价格补贴＋套型面积补贴
（二）征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止。对公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80%＋价格补贴＋套型面积补贴
1）评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。被征收房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。
2）价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数根据当地政策。
3）套型面积补贴=评估均价×补贴面积。补贴面积按照基地政策。
16、公房承租人与房屋实际使用人就征收补偿款项、安置等问题已达成协议是否有效?
答：公房的实际使用人由于在入住本房屋或者户籍迁入籍征收公房屋时就房屋居住或征收补偿等已经作出承诺或者达成协议的。只要承诺或协议系双方真实意思表示，既不违法，也不损害社会公共利益的，应认可该承诺或协议的效力。
17、承租人与同住人等因对获得的公有房屋征收货币补偿款，是用于购房还是予以分割意见不一的，如何处理？
答：房屋征收货币补偿款一般应当用于购房，但是有下列情况之一的，也可以支持当事人分割货币补偿款的要求：1．承租人与同住人之间、同住人与同住人之间矛盾特别尖锐，无法继续共同生活的； 2．分割不致于造成当事人居住困难，或当事人曾达成协议同意分割货币补偿款等其他可以分割的情形。
18、公房征收取得的补偿款不足以在市场购得房屋的，当事人是否还可以要求分割货币补偿款?
答：当事人协商一致要求分割公有居住房屋征收货币补偿款的，法院在审理时，可不考虑分割后各当事人所得的补偿款能否在市场购得房屋；当事人对公有居住房屋征收货币补偿款应予以购房还是予以分割，意见不一的，法院在审理时，应考虑承租人和共同居住人的购房能力。如依据分得的补偿款，确实无法在市场购得房屋，保证正常生活的，可不予分割。
19、公有居住房屋征收补偿款，在承租人、同住人之间如何分配?
答：承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得征收补偿款。但有下列情况除外： (一)有以下情况之一的人，可以酌情多分： 1）承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；2）承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；3）对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。 (二)属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被征收公房的补偿款均有权主张分割。
20、.因公房征收货币补偿款的分割而发生的纠纷，哪些人员应当作为当事人参加诉讼?
答：在涉及公有房屋征收货币补偿款的纠纷中，一个或数个共同居住人(以下简称“同住人”)、有权分得征收补偿款的其他人起诉的，法院应当通知其他同住人作为共同原告或者共同被告参加诉讼。被通知以原告地位参加诉讼的同住人，不愿意参加诉讼又末明确表示放弃实体权利的，法院仍应将其列为共同原告。被通知以被告地位参加诉讼的同住人，其在诉讼中的相关事宜，根据民事诉讼法和有关司法解释的规定处理。
21、.原公房原承租人死亡，相关人员对承租权确定产生争议，是否可通过诉讼方式解决？
答：公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。该权利未经授权，他人不得代行。因此在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人直接诉讼至人民法院要求确定的，不予受理。但当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院可予受理。诉讼中，对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告，出租人为无独立请求权的第三人。审理以维持出租人的确定为原则，除非原先有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见要求的，人民法院可判决撤销，依法重新确定。
22、在公房内居住的未成年人问题如何解决?
答：对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的征收补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人末成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋征收补偿款，除非其能够提供证据证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。当事人对该未成年人人住的相关问题另有约定的，依约定处理。
23、公有房屋征收补偿款中属非居住用途补偿的部分如何分割?
答：自然人承租的被征收公房，租借给承租人和同住人以外的人用于非居住用途的，该补偿问题应当由公房的承租人、同住人与租借人另行解决。个人承租的公有非居住用房的征收补偿款归承租人。被征收的房屋属于居住和非居住兼用的，如果征收人在给付征收补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；对非居住补偿部分，利用该房
屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。如果征收人在给付征收补偿款时未明确区分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分，具体份额由人民法院酌定。以上情况，当事人另有约定的从其约定。
24、房屋征收补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理?
答：本条所称其他补偿款是指征收公有居住和非居住房屋时，《上海市城市房屋征收管理实施细则》的规定，以及上海有关征收单位的实际操作，被征收人除了得到房屋征收货币补偿款外，征收公有居住房屋的，被征收人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。征收公有非居住房屋的，被征收人还可以获得设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、因征收造成停产、停业的损失补偿等。
上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因征收而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由征收时在被征收房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因征收造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。
25、房屋征收过程中奖金或者补贴有哪些？
答：根据目前已开展实施的某些地块的操作方式，奖金与补贴主要有以下几类：
1）按期签约搬迁配合奖励
2）集体签约搬迁奖励，即房屋征收部门按照工作计划，对在工作计划期间内的完成征收任务的集体进行奖励如居民小组、小块以及整个基地在特定期限内完成征收协议的签订给以奖励。实践操作中有组奖、块将、基地奖等。
按事先划定的居民户数组成的组为单位，在约定的期限内全部签约并在协议生效后30日内腾空、
3）无违法建筑奖，对没有违法建筑的被征收户的奖励。
4）其他补助如：搬家补助费、家用设移装费等
5）选择货币补偿的奖励。这主要是针对协议生效后，对选择货币补偿且不再调换或购买本基地提供的任何产权调换房屋的居民给以奖，从而缓解产权调换房源紧张的现状。
6）房屋产权调换（购房）的补贴。实践中每一户可以根据补偿结果自行选择基地提供的产权调换房屋，但只能调换（购买）一套本区产权调换房屋，布市区房源紧张；因此对于对全部选择外区产权调换房屋的居民，以所选产权调换房屋的总价除以被征收房屋的评估单价，折算成建筑面积，给予一定的补贴，而鼓励选择郊区房屋。
7）对于选择期房过渡的居民，房屋征收部门也会给予一定过渡费用补贴。 在现实中，上述奖励与补贴会有时会占到征收补偿款中的很大的一部分比例。 设上海某动迁基地评估均价为18500元/平方，承租人一家3口，房屋面积为35平方米，补贴系数为0.3，套型补贴为15平方米，则按照以下奖励与补贴标准，这个承租人家庭可能得到奖金与补贴会占到征收补偿款的五分之一以上。
以下是上海市某征收基地各项奖励：
26、承租人在房屋征收过程中如何争取全部奖金？
答：争取奖金，顺利完成征收任务，取得地理位置好的安置房，被征收房屋的全体家庭成员应当做好准备。可以区分两种情况：一是家庭成员少，没有利益冲突的，应当及早签订协议。
二是家庭成员多，同住人多，涉及征收补偿款继承与离婚等问题的，家庭成员之间应当进行协商，必要时可以咨询律师，起草补偿款项的分配协议。
公有房屋越来越普遍，公有房屋拆迁问题也是最多的，尤其是公有房屋拆迁该如何补偿？公有房屋拆迁补偿方法有哪些，公有房屋拆迁补偿有何法律依据。本文将为您详细介绍公有房屋拆迁补偿相关问题。
《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）经修订于2001年11月1日起施行，各地在新《条例》颁布实施后，陆续制订出台了相应的行政法规、管理办法，关于公有租赁房屋的拆迁补偿问题，不但涉及到拆迁人和房屋所有人，还涉及到房屋承租人，既要对房屋所有人进行补偿，又要对房屋使用人进行安置，为了保护房屋所有人的利益，同时兼顾房屋使用人的利益，新《条例》第二十七条规定：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。
产权调换的房屋，由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。本条规定了解除租赁协议的处理方式：由拆迁人对房屋所有人进行安置；未解除租赁协议，但对拆迁事宜协商一致的，由拆迁人对所有人补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁当事人三方权利义务是明确的。本条还规定了被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成一致协议时的处理方式：为保障承租人的权益不受损害，实行产权调换，被拆迁人与原承租人就新调换的房屋签订协议续租。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则，结合“买卖不破租赁”这一民法精神，将公房拆迁补偿视作互易的买卖，对承租人的承租权益予以保护，明确而具体，具有极强的可操作性。
有的地区为了促使拆迁工作顺利开展，减少对公房承租户安置的矛盾，对公有租赁房屋和私有租赁房屋制订了不同的拆迁补偿安置政策，尤其在补偿利益的分配方面，政策差异较大，有些地区在行政管理办法中作了如下规定：拆迁租赁的公有房屋、拆迁人应当将补偿金额中相当于被拆迁房屋的重置价格结合成新部分补偿给房屋所有权人，其余部分补偿给房屋承租人，被拆迁人与房屋承租人的租赁关系在拆迁补偿后自动解除。这一规定，在一定程度上减少了被拆迁人与房屋承租人之间的矛盾，回避了所有人和承租人对补偿安置达不成一致
意见时的僵局，加快和推进了拆迁工作的进行，但随着这一补偿办法的实施，其不合理性逐渐显露。笔者认为，公房拆迁补偿的这一规定值得商榷。
一、公房产权人是无差别的民事主体，在拆迁补偿中的权益不应有别于私房产权按人。
房屋所有权的性质，房屋的产权可分为公有和私有公房，按管理权属的不同又分为单位自管公房和直管公房，在我国目前的管理体制和管理模式中，直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，房地产行政主管部门作为直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权能，与国家授权单位自管的公房一样领取了《房屋所有权证》。新《条例》取消了原《条例》关于国家授权的国有房屋及其附属物的管理人作为被拆迁人的规定，这主要考虑到国有公房、自有公房及其附属物的管理人实际上已经根据法律的授权成为了房屋的所有人，和私房所有人一样是无差别的民事主体，没有必要单例。所以公房的所有人作为拆迁关系中的主体之一，其权益理应与其它的所有权主体一样，受到公平、公正的保护，在制订政策和执行政策当中，应保持法规的严肃性和一致性，制订的公房拆迁补偿行政规定，不应有别于私房的拆迁补偿额度和利益分配方法，否则，将有悖于新《条例》保护拆迁当事人的合法权益之立法目的。
二、产权人取得重置价，承租人取得区位价的补偿方法，有悖于等价有偿的民事原则。
《条例》释义中对区位的定义作了如下解释：“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等）的距离，周围环境、景观等，由于房地产的位置不可移动性，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的，两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。可见，区位价因房屋所处的区位而生，是房地产价值的构成之一。房屋所有权和土地使用权共同构成房地产的所有权，房地产所有权人依法享有占有、使用、收益、处分的权利，公房经租中，房地产所有权人行使自己的处分权、收益权，将占有权、使用权交给承租人，承租人从房地产所有权人处取得占有权、使用权就必须支付相应的代价——给付租金，这是一个等价有偿的双务民事活动。拆迁也属于民事行为，新《条例》在修改过程中尤其注重坚持《民法通则》所确定的民事主体地位平等、自愿公平、等价有偿的民事原则，平等地保护民事主体的权益，所以笔者认为，在拆迁过程中，房地产所有权人应该获得所拆除的房地产价值，包括区位价、重置价及附属物的补偿价，而使用人应该取得因房屋被拆迁使用权灭失的损失补偿，包括过渡费、拆迁费等。承租人是否应该取得区价补偿呢？笔者认为，承租人同样应享有，但承租人享有的不是房屋的区位价，而是使用权的区位价，因为拆迁，承租人从原有区位迁出，对生活造成了不便，因此我们在制订过渡费、搬迁费等拆迁费用标准时，也应结合房屋的区位价等级差，确定相应的补偿比例，在过渡费、搬迁费等给承租户的补偿中予以体现，即遭受了多大的损失，就得到多大的补偿，更得体现等价有偿的原则，而不是从房地产所有人应得利益中挖出一块来贴补承租人。
三、产权人，承租人各自取得补偿后自动解除租赁关系，有悖于意思自治、协商一致的民事原则。
房屋所有人取得重置价结合成新的补偿，区位价等补偿给承租人，被拆迁人与房屋承租人的租赁夭系在拆迁补偿后自动解除，违反了民事活动中民事主体自愿平等、意思自治的原则，租赁双方不能协商一致的，就解除不了租赁合同，而现有的公房已被拆迁，如何安置使用人呢？拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋，由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同，拆迁人提供的安置房也是实行等价交换，超过或不足的价值，应互找差价，超过部分，用补偿费购置房屋承租给使用人不太可能，政府又不可能给予贴补，将承租户交给社会，又违背了房管好门的社会职责，怎么办呢？政府就出来当“娘舅”，房屋产权人你拿房屋重置价，承租人你拿区位价，将产权人应得的一部分利益分给承租人，租赁关系强制解除，这样双方都满意，不但保障了拆迁工作的实施，还保持了社会稳定。但这不符合新《条例》的修改宗旨——对原计划管理的手段进行调整，使之与市场经济相吻合。而我们地方政府在当“娘舅”的同时，又一回用计划经济的大手来管理拆迁这一市场行为，用行政性规定，剥夺租赁双方平等自愿、协商一致解约续约的权利。
政府制订这样的政策，是事出有因的，公房尤其是直管公房应该承担起安居乐业、解困解危的职责，房管部门承担这一义务义不容辞，何况本来就是你的承租户呢！笔者认为，对于不能协商一致解除合同的，应该实行产权调换续租，如不能实行产权调换，或房地产所有权人无房可租时，可以用房地产的价值补偿，购买其他价值相同的房屋安置或由所有权人与承租户联合购买，用补偿费购买取得产权的部分，由原租赁双方换约续租，对特别困难的承租户，可以纳入廉租公房承租管理的范畴。总之，应该按照双务合同中的权利义务对等的方法，结合情势变更原则，由租赁双方协商解决。
四、承租人获得区位价，缺乏有效的法律依据。
无论是自管公房，还是直管公房，其法律特征是管理单位持有《房屋所有权证》和《土地使用权证》（房屋所有人与土地使用人另有约定的除外），新《条例》增加了第二十四条：货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。增加该条款旨在弥补原《条例》中的以“人”为主的不足，由原拆迁补偿中的以“人”为主转变为以“物”（房屋）为主，区位价的确定是以房屋所在地的位置，结合房屋占地面积而定，而不是承租人的承租位置结合土地使用面积而定，所以说承租人获得区位价，同样犯了以“人”为主的错误，违背了新《条例》的修改宗旨。
房屋所有权是自物权，土地使用权是用益物权，它和所有权一样拥有占有、使用、收益的权能，它们的权利人是特定的，只有所有权人和土地使用权人才能行使收益权，并受到法律的绝对保护，物权人以外的任何人都负有不得侵犯或妨碍的义务，因此，只有房地产所有权人才能取得房地产的价值即房屋价值、区位价、附属物价值的补偿，这是其一；其二：公房土地使用权的取得通过土地划拨。土地使用权出让、土地使用权转让的途径取得，公房中
无论是自管公房还是直管公房，由国家委托单位或房管部门进行管理，依法取得了《房屋所有权证》和《土地使用权证》。土地使用权划拨取得居多，这部分区位价补偿应和其它财政公房重置资金一样，纳入专项资金管理渠道，由财政部门监管，也不应补偿给公房承租人；如果士地使用权是通过出让或转让途径获得的，因为城市建设需要，士地使用权人拆迁让地，并未获得合同上载明的土地使用权益，应该由拆迁人按照权责对等、等价有偿的原则予以补偿，而拆迁人却按照行政规定将区位价补偿给了承租人，土地使用权人的权益就没能得到应有的维护，而承租权益的损失却意外地获得了大大超过承租权益的使用权收益补偿，可见，拆迁作为民事行为，承租人获得区位价，难以找到法律上的依据。
五、承租人取得区位补偿价，亦缺乏利益均衡性。
房屋承租人随着房屋租赁关系的变化而不断更换，而房屋是不变的，拆迁行为实施时，最终的合法承租人取得了巨额的区位价收益，哪怕仅承租一月两月，而在他之前的承租户，尽管承租了几十年也得不到分文，因为只有合法有效的承租权才能得到补偿，因此区位价在承租人中也有收益不平衡性，可见这一补偿方法的不合理性；另外，承租人和所有人之间也存在着收益不平衡性，就拿现行的租金水平来说，某承租户承租某处公房（平房）平均每年交租12元／平方米左右，50年租期下来也仅交租600元／平方米，租金中含有房屋折旧维修费、管理费、士地使用费、税等，真正由房地产所有权人获得的收益微乎其微，而一旦拆迁，承租人就可以拿到600元／平方米左右的区位价纯收益，也就是说承租人分文未付白使用了所有权人50年的房地产使用权，这违背了租赁合同双务有偿的原则，从这里也可以看出承租人取得区位价的不合理性。
六、给公房管理部门的经租管理，资产置换带来负面影响。
公房尤其是直管公房由房屋行政管理部门代表着国家对直管公房进行经租管理，长期以来，直管公房在社会生活中解决生产经营居住困难，调剂余缺，促进安居乐业，促进社会稳定方面担当着重要的职责，新的拆迁补偿安置办法实施后，给予房管部门的经租管理和资产置换带来不少负面影响。
1．增加管理难度，难以做到房尽其用。
2．资产置换费用猛增，盘活存量资产难以实现。
3．房管干部职工的积极性受到影响。
公房出售面积如何分摊计算单价
一、公房出售时土地面积如何分摊（一）、分摊原则
1、以每幢公有住宅的占地面积进行分摊。
本幢建筑占地面积
户用地面积=(房屋建筑面积×本幢总建筑面积)/栋占地面积
2、底层有院落的使用者，拥有院落土地使用权。共同使用院落的，按户建筑面积分摊院落面积。
3、商品房基地内的房屋，由单位购买后按房改方案出售给职工的，其用地面积分摊按照沪房地籍（1995）373号文《新建商品房用地面积分摊技术规定》执行。
4、平价房或以其他形式建造的房屋依法自行出售的，仍适用《新建商品房用地面积分摊技术规定》。
5、公有住宅基地内分摊后的剩余用地，仍按原土地权属来源确权。
（二）、操作方法
1、公有住宅户建筑面积以公有住宅出售时测算的数据为准。
2、对于底层有院落的住宅，院落面积应实地进行丈量。该使用户的用地面积为建筑占地分摊面积加上院落土地面积。面积计算以平方米为单位，保留一位小数。
3、院落勘丈填写勘丈记录表，以原丘为单位，与面积分摊表一并装订归入图档。
4、在填写房地产权证时，除在土地面积栏内填写外，还需在附记栏里注明“土地面积以建筑占地进行分摊”。
二、公房出售如何计算单价
公有住房实际出售单价的计算公式：
（一）、新分配公有住房的实际出售单价=[成本价-工龄折扣×工龄（年）]×[1-成新折扣率×竣工年限（年）]×[1-面积折扣]×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。
（二）、已租住公有住房的实际出售单价=[成本价-工龄折扣×工龄（年）]×[1-成新折扣率×竣工年限（年）]×[1-已租住公有住房折扣率]×[1-面积折扣]×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。
城市公有房屋租赁，是我国早些年的一种房屋分配制度。房屋所有人与符合一定条件的承租人签订公有住房租赁合同，将房屋提供给承租人使用，是带有一定福利性质的房屋分配制度。因此，公有住房的承租人所付的租金往往很低，与普通房屋租赁有着本质的区别。
根据所有权的不同，公房又可分为国家直管公房，单位自管公房和经营单位代管，托管的公房。由于历史和经济等原因，公房租赁在我国城市居民住房结构中占有很大的比重，加之近些年城市建设的加快，房改项目的推进，使得因公房承租人的变更，拆迁补偿及安置等引发的矛盾日益突出。
【1】公房租赁法律关系的分析：
公房租赁法律关系与普通房屋租赁的法律关系不同。公房租赁带有一定的福利色彩，出租人与承租人有着某种特殊关系。以国家直管公房为例，承租人的资格、
租赁的期限、租金的标准、出租人的权限、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人与承租人的的意思自治被压缩。公房管理部门作为公房的出租方，既有民事法律关系中的出租人身份，又有行政法律关系中管理者的身份。《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》中指出“因直管公房租赁引发的各种纠纷，既有民事法律性质的争议，也有行政法律性质的争议，应区别对待。”
“直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中，因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷，由于双方法律地位平等，应作为民事案件立案受理。”(违反一般合同义务的，因双方法律地位平等，做民事立案)
“直管公房承租人、承租人的共同居住人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生的以下纠纷，由于涉及政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题，具有行政管理性质，双方法律地位不平
等，应作为行政案件立案受理：
（一）直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人对政府公房管理部门或
直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人不服提起的诉讼；
（二）直管公房承租人或承租人的共同居住人认为符合直管公房租赁变更条件，请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位变更直管公房租赁关系，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更产生纠纷提起的诉讼。” 在公房租赁纠纷中，准确把握法律关系的性质，对于帮助当事人正确维权有很重要的意义。
【2.】承租人变更的相关问题
在公房租赁关系中，很多情况涉及到承租人变更的问题。公房承租期间，承租人死亡的，公房不能作为遗产被继承，这点也是多数百姓错误认识的地方，很多人以为公房也可以作为遗产被继承。《继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，公房作为国家或集体所有的财产，不应被作为个人财产被继承。但是，承租人生前往往不是一个人在使用公房，而是与其一起生活的人共同使用，如果承租人死亡后，原与其共同生活的人不能继续使用该房屋的话，势必会对他们造成很大的影响，现实中，承租人死亡后多数是由其共同生活的家庭成员继续使用公房，却未曾办理承租人变更手续。实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。但是由于没有办理承租人变更手续，其公房承租人身份不明确，容易受到其他当事人的质疑,如果此时发生纠纷，会使各方当事人的权利义务处于不明确状态，不利于纠纷的解决。但是目前，关于公房承租人变更方面的法律规定比较少，
94年公布的（建设部） 第二十八条承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。但是该《规定》已经于2001.10.26被废止。
通过查找发现北京关于变更公房承租人的规定，好像只有
《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定（修正）》第十二条，第五款规定：“承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同.”本规定于87年发布，97年通过修正，现行有效。当事人可以依据此规定向公房管理部门申请变更手续。
实际操作中申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：1、原承租人死亡或外迁；2、与原承租人为同一户籍；3、是原承租人的家庭成员；4、与原承租人共同居住二年以上；5、没有其他住房。
对于上述几个变更条件，我没有找到与之一一对应的全国性的或是北京地方性的相关法律规定。但是上海有关于这些条件的地方性规定。2000年生效的《上海市房屋租赁条例》
2001年《上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见(二)》 2009年的《上海市住房保障和房屋管理局关于印发《关于公有居住房屋变更、
分列租赁户名的若干规定》的通知》
总之，在涉及到公有房屋承租的纠纷时，分清争议法律关系的性质和明确承租人应该是两个必经的过程，相信在确定以上两点后，其他法律问题也都会迎刃而解，对解决公房承租纠纷会有很大帮助的。
浅议如何对涉公有房屋使用权进行执行
2014-04-21 16:19:21 | 来源：中国法院网 | 作者：刘黎明
随着我国经济的发展，房产市场呈现出繁荣的景象，有关房产方面的纠纷也因此大量引发，但是，由于过去社会福利等因素的影响，作为一种历史性的社会福利形式公有房屋使用权仍存在。由于公有房屋使用权的现实存在与法律的不规范性之间矛盾重重，特别是住房制度改革、公有房屋出售、置换等政策允许或调整之后，司法实务中对公有房屋使用权的认识不一，特别是涉公用房屋使用权执行问题比较突出，法官执行无所趋从。能否正确执行该
类案件，直接关系到社会的稳定和发展。实践中，如何正确执行涉公用房屋使用权案件往往成为执行人员必须面对的难题，笔者作为执行人员对此进行研究并提出初步解决的方法，笔者撰写本文，以期抛砖引玉。共同提高对涉公房屋使用权执行案件的执行效率。
一、公有房产使用权的法律属性
公有房产的使用权是理论和法律实务上争议颇多的一个问题。就公有房产使用权的性质，大致有四种观点：
（一）债权
国家作为公房的所有权人，授权有关的房产管理部门将公房出租给职工使用。国家与职工之间是一种租赁关系。本质上，公有房产使用权仍然为一种债权，现行法规《城市公有房屋管理规定》也认定公有房产使用权为一种租赁债权。只是由于公房的使用期限较长，体现出租赁债权的物权化特征。虽然公有房产使用权物权化，但这是我国现行制度不合理造成的，但不应将之定性为物权。有学者认为，纵观世界各国法律，均无将房屋使用权界定为单独物权的，将之界定为物权，难以与现行法律法规相协调。
（二）用益物权说
现阶段公有房产使用权人对公有住房实际上行使了一种永久的占有权、控制权，其交纳的租金并非所有权经济效益的体现，不能与房屋租金和土地的绝对地租及级差地租相称，公
有房产使用权已相对独立于国家所有权，成为一种独立的物权。认为，公有房产使用权由于具备使用权人对公有住房的实际控制权、支配权，所有人的权利被虚化、弱化；使用权没有期限限制并可由遗属继续使用；所有权人行使所有权受到使用权人的限制以及公有房产使用权凝结着职工的劳动价值的原因，因此，公有房产使用权基本符合用益物权的法律特征，但称其为准用益物权更能概括公有房屋使用权的法律性质。
（三）居住权说
居住权，顾名思义，指居住权人对他人所有的住房以及其他附着物所享有的占有、使用乃至收益的权利。我国公房使用权与大陆法中的居住权的法律特征十分相似，因此，应在物权法中将公房使用权作为用益物权中的居住权加以明确。
（四）自物权说
公房租赁是依据变相工资分配方式建立起来的“租赁”关系，不是真正合同法意义上的租赁关系，这种使用权具有所有权性质，本质是物权，即民事主体以自己劳动获得的权利，象劳动报酬一样，是比较充分的自物权。
二、公有房产使用权的形成方式
公有住房主要有三种形成方式：
（一）单位福利分房。单位福利分房不仅仅包括自管公房，也包含了直管公房。自管公房的产权属于单位，而单位有权分配的直管公房包括单位交由房产管理部门进行管理以及房屋调换后交由单位分配给职工的住房。单位福利分房是我国传统福利性住房分配的体现。凡享有这类公有房屋使用权的承租人，必须是企事业单位或者国家机关工作人员，这些职工工作到一定年限后，单位就会根据职工的工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素，确定分配给他们家庭一定面积的房屋，并由此建立起职工与单位或者国家房产管理部门之间的房屋承租关系，住房所有权归单位所有，职工低租金使用。
（二）低保福利住房。这种住房主要是政府部门对低收入家庭、享受国家最低保障的城市居民所给予的一种社会福利型住房。房屋使用人只需要给付象征性房屋租金即可使用该房屋，因此，也称之为“廉租房”，这种低保福利住房将是国家在实行住房商品化制度改革过程中必然要实行的一种社会福利型住房模式。
（三）因房屋拆迁取得的房屋使用权。在实行货币化拆迁之前，产生了大量的公有住房。主要有两种：一种是原所住房屋为公有住房，拆迁后所分得的房屋仍然是公有住房；另一种是原住房屋为私房，产权人因为家庭人口多等原因，放弃“产权调换”，分得公有住房。
但不论是哪一种形式，都具有以下的特点：1、福利性，2、使用权的有限永久性，这里所说的有限永久使用权，是因为承租人使用该房屋必须符合法律法规的规定，主要是建设部《城市公有房屋管理规定》的相关规定，这种有限永久性还体现在使用权的继受方面，一般情况下，承租人可以自己居住，承租人死亡后，其同住成年家属可以继受，但是，这种继受是有条件的，即必须共同居住两年以上的家庭成员才能继受并办理更名手续。当然，这种
有限永久性还反映在劳动关系领域，3、交易控制性。在传统的住房制度下，公有住房被当作福利而被排除在市场之外，禁止进入市场流通，但是，随着住房制度的改革的推进，公有住房在符合一定的条件下，可以进入市场流通，也就是说，公有房屋使用权在一定的控制层面上，可以进行交易或置换。
三、公有房产使用权案件中的土地使用权问题
土地的所有权是指土地所有者对土地占用、使用、收益和处分的权利。土地的使用权, 是土地所有者依照法定程序, 如出让、划拨、发包等, 将土地交由土地使用人使用, 由土地使用人取得一定期限使用权。除了土地管理法规定的土地所有权和使用权外, 还存在着大量的既不属于所有权, 也不属于使用权的土地他项权利。
土地所有权的两种形式我国实行土地的社会主义公有制, 即全民所有制和集体所有制。反映在土地所有权上即国家土地所有权和农民集体土地所有权两种形式。根据 《宪法》和《土地管理法》的规定, 属于国家所有的土地主要有:城市市区的土地、法律规定属国家所有的农村和城市郊区的土地、属于国家所有的各种自然资源占地。这里面国有土地使用权根据不同取得方式分为划拨、出让、入股、租赁国有土地使用权四种形式划拨土地使用权,划拨土地使用权不能转让、出租、抵押, 只能自己使用,但可以通过补办出让手续后取得出让土地使用权。划拨土地使用权的流转划拨土地使用权不得直接流转。根据《城市房地产管理法》关于“以划拨方式取得土地使用权的房地产转让”、“以出让方式取得的土地使用权, 可以设定抵押权”、“将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的, 应当将租金中所含土地收益上交国家”的规定以及从《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂
行条例》第 44 条关于“划拨土地使用权, 除本条例第 45 条规定的情况外, 不得转让、出租、抵押”的规定以及第 45 条所列“土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人; 领有国有土地使用证; 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明; 依规定签订土地使用权出让合同, 向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者流转所获收益抵交土地使用权出让金”流转条件来看, 划拨土地使用权是不可以直接流转的。以划拨方式取得土地使用权的房地产的流转,必须符合一定条件且须经批准。对于划拨方式取得土地使用权的房地产的流转, 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第 44条、第 45 条及《划拨土地使用权管理暂行办法》第 5条、第 6 条的规定, 必须符合前述有关流转条件。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第 39 条关于“以划拨方式取得土地使用权的, 转让房地产时, 应当按照国务院的规定, 报有批准权的人民政府审批”的规定, 当事人应当先行向市、县人民政府有关管理部门提出申请, 由该部门审查并报经有批准权的人民政府批准。这是因为, 此类房地产的流转审批实质上是划拨土地使用权的流转审批, 房屋能否流转取决于该房屋所占用的划拨土地使用权流转能否得到批准。只有划拨土地使用权流转先行获得批准后, 权利人才能按照其他规定流转房地产。。
以划拨方式取得土地使用权的房地产流转,房、地产必须同时流转。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让和抵押时, 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。对此,《城市房地产管理法》 第 31 条、 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第 23 条、第 24 条及《划拨土地使用权管理暂行办法》 第 11 条第 1 款均作出了明确的规定。而对于以划拨方式取得土地使用权的房地产出租, 《划拨土地使用权管理暂行办法》 第 11 条第 2 款规定: “出租土地使用权, 其地上建筑物、其他附着物使用权随之出租; 出租地上建筑物、其他附着物使用权, 其使用范围内的土地使用权随之出租”
四、公有房产使用权执行案件执行难的原因
（一）现行规定缺乏可操作性，执行中法律适用难。《民事诉讼法》、《查封扣押规定》对强制迁出房屋或者强制退出土地的执行程序进行了简要规定。但对如何解决执行后被执行人的居住问题规定不明，司法实务中对于如何界定执行后安置标准等一系列问题均找不到可以适用的规定。
（二）被执行人抵触情绪大，强制执行实施难。涉及公有房产执行案件的被执行人多为自然人，如房屋被执行，被执行人及其家属就失去了唯一的住所，被执行人往往无力承担另行购买住房的高额费用，将可能长期陷于“居无定所”的窘境，故其不愿配合法院执行。
（三）财产混同，财产界定难。特别是在公有房屋租赁、承包等执行案件中，有的被执行人在使用房屋过程中对房屋进行了装修或添置了设施，但双方在合同中对此约定不明，或者在审判阶段未对该问题作出处理，将会对此后的执行带来非常大的阻碍：因该问题涉及当事人实体权利，执行程序中法院无权作出处理认定。
（四）案件当事人往往牵涉非常复杂的矛盾纠纷，双方积怨很深，被执行人有时拒不履行判决确定义务，或者被执行人时常以自杀、自焚相威胁或者采取暴力对抗法院执行的过激举动。
（五）公有房产转让困难。在很多执行案件中，被执行人共有房产都是些年代久远、价
值不高的老房子，转让这样的房屋就非常困难。同时由于受到受让人主体的限制，房屋的转让因此受到限制，即使有人愿意购买也不能实现房产的实际价值。
（六）涉及公有房产往往两证不齐全影响执行。有的具有房屋所有权证但无土地使用权证，有的甚至连两种证书都没有，由于我国实行土地管理部门和房产管理部门分别登记制度，当前的登记制度还不完善，且法律、权利意识不强，致使房屋两证不全的现象大量存在。因此，对执行“两证”不全的公用房产案件，法院也就束手无策，致使申请执行人抱怨人民法院执行力度不够。
（七）由于受到有关执行的法律的制约，致使法院执行公有房产困难。也不利于人民法院案件的执行。
（八）公有房产交付执行难。当公有房产拍卖转让后，被执行人不主动迁出房屋；有的被执行人所在单位早已撤销和破产，被执行人找出种种理由和借口拒不迁让。致使房屋长期交付不能，影响了法律公正，损害了人民法院的司法权威。
四、对公有房产使用权纠纷案件执行的举措
涉公用房产使用权及其房屋可以作为查封的对象《人民法院查封、扣划、冻结规定》第2条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。出于以人为本以及国家尊重和保障人权的精神，在第5条中规定了保证生活必须及具有人身属性等八种不得查封、扣押、冻结的财产。未就不动产的所有制类型作除外规定。
第23条确定了查封效力的连带关系，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物适用范围内的土地使用权，反之亦然，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
笔者认为首先应确定查封对象的权属状态，是作出查封使用权及地上建筑物先决条件。《土地管理法》第10条、第11条《人民法院查封、扣划、冻结规定》第2条规定，对于未登记的建筑物和土地使用权，人民法院应依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。因此，法院在作出查封裁定前，应向县级政府国土资源管理部门查询使用权权属登记、使用情况；必要时还要调取权属的相关证明材料。对查封使用权及其房屋，法律未作特殊规定，因此适用于查封不动产期限、续封、轮后查封等一般规定。国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批注后将查封情况在土地登记薄上加以记载。在查封期间不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。其次，使用权及其房屋可以变现处置。执行中处置被执行人名下房屋使用权及其房屋只能采取变卖的方式，使用权不得单独转让，必须与合法建造的房屋一并转让。最高人民法院、国土资源部、建设部作出了程序性的规定，处理房屋使用权及房屋的前置协商程序，有利于变现过程中受让人的选定，并为受让人取得权属证明提供保障。
在执行工作实践中，有些登记机构认为，登记管理机关是确认不动产权属的唯一部门，人民法院无权确认不动产的权属，并因而不为人民法院确认不动产权属的判决书或者调解书所涉及的实际权利人办理过户手续。当事人之间发生产权争议，从而起诉到人民法院，人民法院对争议权属进行确认，正是人民法院行使审判权、解决民事纠纷的一种方式，是“司法最终解决”原则的应有之功。为了澄清这种认识，由此而深入探索，人民法院制作的生效法律文书确认债权人享有债务人房地产权属的，可不经申请执行而首先到国土资源、房地产管
理部门申请权属登记，从而优先获得就该房地产受偿的权利，可使司法审判权威得以充分体现。在执行涉公用房产案件时，首先要确定被执行的房地产是否属于被执行人所有。司法实践中，有以下几种情况需要引起注意：1、对于已进行登记的房地产，按照法定管理部门的登记确定权属，一般来说，登记在被执行人名下的房产，视为被执行人所有。2、未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属。3、对于未登记在被执行人名下的财产，登记名义人与被执行人均认为该财产属于被执行人时，可以视为被执行人的财产。4、登记名义人否认该财产属于被执行人时，申请执行人认为登记为虚假的，应提起撤销该登记的诉讼，经诉讼撤销该登记并转登记为被执行人名下时，方可作为被执行人的财产进行执行。5、被执行人通过判决或执行裁定取得房地产所有权的，虽未经办理过户登记，也可以对该财产采取执行措施。6、以房产作价或入股作为注册资本，并经工商登记的，该房产虽未办理过户登记，当作为被执行人时，该房产可以视为被执行人的财产进行执行。在执行中转移的建筑物、附着物的所有权的同时，应裁定该建筑物、附着物占用范围内的土地使用权同时转让。权利受让人应在收到房屋所有权转让裁定之日起30内到土地管理部门、房产管理部门申请办理变更土地、房屋登记手续。对不申请办理变更登记或逾期办理申请的，由土地管理、房产管理部门依法处理。针对抵押公用房产案件的执行根据城市房地产管理法关于“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得到的价款优先受偿”的规定，拍卖抵押房产成为房产抵押权实现的惟一方式。对此，拍卖能尽可能地提高抵押房产的价格，但是在司法实践中却经常会遇到抵押的房产因种种原因在拍卖过程中无人竞买，无法变现的情况，对此，若拘泥于拍卖这一种方式，将影响房产抵押权人的抵押权的实现。据此，抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人协商，协商不成时，抵押人只能向人民法院起诉，通过人民法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利，也就
是申请执行人不能仅凭人民法院抵押有效的生效判决自行折价、拍卖、变卖抵押物，必须通过向人民法院申请强制执行的方式来实现抵押权。司法实践中，在拍卖抵押房产时，如确实无人买受，抵押权人是可以通过人民法院裁定以抵押房地产折抵债务，抵押权人凭人民法院的裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续。对租赁房屋的执行问题，由于承租人向出租人支付租金的行为。被执行人将其所有的房屋租赁后，人民法院需执行该房产时，应不影响租赁合同的效力，即通常所说的“买卖不破租赁。对租赁物使用收益。应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于贯彻执行 若干问题的意见》（试行）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。国务院《城市私有房屋管理条例》也作出类似之规定。由此可见，人民法院在执行该类房屋时，如果采取拍卖、变卖的方式，应充分考虑承租人的优先购买权，原租赁合同继续有效，申请执行人仍应将其取得所有权的房屋租赁给承租人使用、收益。
结合以上原因涉公用房产案件执行的举措应该为（1）对于被执行人的房产，拍卖、变卖不了的，可证得申请人同意，由申请人租赁被执行人的财产，租金抵扣被执行人所欠的债务。（2）对于被执行人所有的房地产，被执行人已租给善意第三人的，可以进行拍卖，善意第三人享有优先购买权。如果拍卖不成的，可向善意第三人发出协助执行通知书，用善意第三人向被执行人支付的房租抵扣债务。如被执行人在有关单位的收入尚未支取的，人民法院应当作出裁定，向该单位发出的协助执行通知书，由其协助扣留或提取。（3）被执行人已将房地产抵押的情况，根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
第40条的规定，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权和留置权的财产，
可以采取抵押权人或留置权人优先受偿后，其余额用于清偿申请执行人的债权。（4）对于被执行人无其他财产，只有在建工程项目，可对被执行人的在建工程项目，确认其所有权后进行查封，并限定一定期限内，由被执行人履行其所欠债务，到期不履行的，人民法院可委托评估、拍卖。一般来说，对在建工程项目，既不宜分割抵债，也不宜分割拍卖、变卖，只有整体进行拍卖。（5）经申请人和被执行人同意，可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的房地产作价交申请执行人抵偿债务，对剩余债务，被执行人应当继续清偿。作价超过执行标的，超出标的部分的款项，应返还被执行人。（6）对被执行人的房地产无法拍卖或变卖，又不能采取其他执行措施时，经申请执行人同意，人民法院可以将该项财产交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或管理的，返还给被执行人。（7）被执行人只支付部分土地出让金，并取得土地使用权证的，人民法院可以查封其土地使用权，并委托评估、拍卖，拍卖所得优先支付土地出让金及国家税款，剩余款抵偿其所欠债务。（8）对被执行人通过划拨方式取得土地使用权的，人民法院可以对划拨土地使用权进行查封，在符合一定条件并经土地管理和房产管理部门同意后，委托评估、拍卖，对划拨的土地使用权连同地上建筑物、附着物进行拍卖。拍卖成交后由买受人向土地管理部门补缴土地出让金，并与土地管理部门签订国有土地出让合同，正式取得土地使用权。上述一定条件是指：土地的使用者是公司、企业或者其他经济实体或个人；土地使用者已经有国有土地使用权证；土地使用者对地上建筑物及附着物有合法的证明。（9）对于被执行人所有的“非法建筑”，在征得政府有关机关的同意之后，将其房地产合法化之后再进行拍卖，价款优先补偿土地出让金、各种契税，余额再清偿债务。（10）执行和解。
结语
如何正确执行涉公用房屋使用权案件往往成为执行人员必须面对的难题，作为执行人员对此进行研究，积极探索新的执行方式，共同提高对涉公房屋使用权执行案件的执行效率。
第二章公有房屋征收中的常见问题
1、 公有房屋包括哪些类型？
答：公有房屋租赁包括公有居住房屋和公有非居住房屋租赁。公有居住房屋是指政府和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋。公有非居住房屋包括以行政调配方式出租的非居住房屋和政府投资建造的公益性非居住房屋。
2、 公有房屋的协议签订主体？
答：一般情况下，公房的承租人与征收人签订房屋征收补偿协议。在房屋征收决定做出时，房屋征收在公房承租人已死亡，尚无法确定新承租人的，公房征收补偿协议应当由承租人的继承人共同签订；如果已经依法确定承租人的，应当由新承租人与征收部门签订协议。
3、公房如何计户？
答：公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。
被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。收方案中所涉及的“户”均指产权户或租赁户。
因此，与居民户口本记载的“户”是不同概念。
（注：按照现行规定民事调解书、判决书对房屋进行了分割的也不是分户的理由的。）
4、 公有房屋承租人在房屋征收过程中享有哪些权利？
答：公房承租人在房屋征收过程中享有广泛的权利：主要有（一）、知情权。房屋征收部门应当主动通知或者通过公告的方式，将与房屋征收有关的信息（法律、决定、政策、评估或者征询结果等信息），告知承租人或者其成年家属。
（二）、提出意见权。在因旧区改建而做出房屋征收决定的，承租人可以就参加征收范围的确定、征收方案决定提出意见或者建议。
（三）、选择权。承租人有权与房屋征收机构共同协商确定房屋的评估机构；并且有权选择安置房屋等
（四）、申诉权。承租人对人民政府的征收补偿决定不服的，可以申请行政复议或者行政诉讼。
（四）、监督权。承租人有权对征收过程中，行政机关工作人员的职务行为进行监督，有权要求房屋征收部门公开房屋征收信息、公布房源，居住困难人员人口认定等信息，确保房屋征收补偿公平、公正，并且就房屋征收部门工作人员的违法、违记行为向信访、纪律监察部门进行反映。
5、公有居住房屋承租人在本市的常住户口已注销的，补偿安置协议的签订主体应如何确定？？
答：租用公房凭证中记载的公房承租人在本市常住户口已注销的，由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的同住人签订补偿安置协议；同住人有多人的，应协商确定签订补偿安置协议的代表。无同住人的，由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的本市居民签订补偿安置协议。
6、公房承租人户口迁离本市或者死亡的，补偿协议签订主体的如何确定？ 答：房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人。
房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商一致的，由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致的，由公有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人，确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
7、公房承租人协商不一致时，如何确定新承租人人？
答：承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；
（三）原承租人的父母；
（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。
承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。
承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；
（三）原承租人的父母；
（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。
8、哪些人可以成为同住人？
答：《实施细则》第五十一条规定共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。上海市高级人民法院的司法解释对某些特殊情况下的同住人认定有具体规定，且目前该司法解释仍是有效解释。
9、居住困难的人如何认定，享有哪些补贴？
答： 按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定认定居住困难人员，并根据《实施细则》第三十条第二款规定的折算公式计算后，按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及第三十二条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面
积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。
保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。 折算单价由区（县）人民政府公布。
符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。
10、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋，在征收中如何认定？
答：依据上海市高级人民法院司法解释规定，在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的可以视为同住人。
11、居住房屋征收时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。
答：依据上海市高级人民法院司法解释规定，房屋征收时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的可以视为同住人。
12、已在本市他处公有房屋征收中取得货币补偿款，是否可以在其他公有居住房屋中再次认定为同住人？
答：依据上海市高级人民法院司法解释规定，已在本市他处公有房屋征收中取得货币补偿款不能认定为同住人。
13、公有房屋的面积如何认定？
承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：
房屋
公寓
类型
换算
系数
2.06 独立住宅 （花园住宅） 1.83 新工房 新里 住宅 1.82 新工房新工房“两万旧里 （无电（无电（有电户”新工简屋 梯、成梯、不成梯、成住宅 房 套） 套） 套） 2.00 1.98 1.94 1.65 1.54 1.25
14、阁楼面积如何认定？
答：一般情况下，阁楼不计入拆迁补偿安置面积。但是 2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。
15、公房的补偿安置有哪些方式是什么？
答：征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。
（一）征收居住房屋
被征收居住房屋的补偿金额=评估价格＋价格补贴＋套型面积补贴
（二）征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止。对公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80%＋价格补贴＋套型面积补贴
1）评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。被征收房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。
2）价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数根据当地政策。
3）套型面积补贴=评估均价×补贴面积。补贴面积按照基地政策。
16、公房承租人与房屋实际使用人就征收补偿款项、安置等问题已达成协议是否有效?
答：公房的实际使用人由于在入住本房屋或者户籍迁入籍征收公房屋时就房屋居住或征收补偿等已经作出承诺或者达成协议的。只要承诺或协议系双方真实意思表示，既不违法，也不损害社会公共利益的，应认可该承诺或协议的效力。
17、承租人与同住人等因对获得的公有房屋征收货币补偿款，是用于购房还是予以分割意见不一的，如何处理？
答：房屋征收货币补偿款一般应当用于购房，但是有下列情况之一的，也可以支持当事人分割货币补偿款的要求：1．承租人与同住人之间、同住人与同住人之间矛盾特别尖锐，无法继续共同生活的； 2．分割不致于造成当事人居住困难，或当事人曾达成协议同意分割货币补偿款等其他可以分割的情形。
18、公房征收取得的补偿款不足以在市场购得房屋的，当事人是否还可以要求分割货币补偿款?
答：当事人协商一致要求分割公有居住房屋征收货币补偿款的，法院在审理时，可不考虑分割后各当事人所得的补偿款能否在市场购得房屋；当事人对公有居住房屋征收货币补偿款应予以购房还是予以分割，意见不一的，法院在审理时，应考虑承租人和共同居住人的购房能力。如依据分得的补偿款，确实无法在市场购得房屋，保证正常生活的，可不予分割。
19、公有居住房屋征收补偿款，在承租人、同住人之间如何分配?
答：承租人、同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得征收补偿款。但有下列情况除外： (一)有以下情况之一的人，可以酌情多分： 1）承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；2）承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；3）对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。 (二)属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被征收公房的补偿款均有权主张分割。
20、.因公房征收货币补偿款的分割而发生的纠纷，哪些人员应当作为当事人参加诉讼?
答：在涉及公有房屋征收货币补偿款的纠纷中，一个或数个共同居住人(以下简称“同住人”)、有权分得征收补偿款的其他人起诉的，法院应当通知其他同住人作为共同原告或者共同被告参加诉讼。被通知以原告地位参加诉讼的同住人，不愿意参加诉讼又末明确表示放弃实体权利的，法院仍应将其列为共同原告。被通知以被告地位参加诉讼的同住人，其在诉讼中的相关事宜，根据民事诉讼法和有关司法解释的规定处理。
21、.原公房原承租人死亡，相关人员对承租权确定产生争议，是否可通过诉讼方式解决？
答：公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。该权利未经授权，他人不得代行。因此在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人直接诉讼至人民法院要求确定的，不予受理。但当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院可予受理。诉讼中，对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告，出租人为无独立请求权的第三人。审理以维持出租人的确定为原则，除非原先有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见要求的，人民法院可判决撤销，依法重新确定。
22、在公房内居住的未成年人问题如何解决?
答：对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的征收补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人末成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋征收补偿款，除非其能够提供证据证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。当事人对该未成年人人住的相关问题另有约定的，依约定处理。
23、公有房屋征收补偿款中属非居住用途补偿的部分如何分割?
答：自然人承租的被征收公房，租借给承租人和同住人以外的人用于非居住用途的，该补偿问题应当由公房的承租人、同住人与租借人另行解决。个人承租的公有非居住用房的征收补偿款归承租人。被征收的房屋属于居住和非居住兼用的，如果征收人在给付征收补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；对非居住补偿部分，利用该房
屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。如果征收人在给付征收补偿款时未明确区分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分，具体份额由人民法院酌定。以上情况，当事人另有约定的从其约定。
24、房屋征收补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理?
答：本条所称其他补偿款是指征收公有居住和非居住房屋时，《上海市城市房屋征收管理实施细则》的规定，以及上海有关征收单位的实际操作，被征收人除了得到房屋征收货币补偿款外，征收公有居住房屋的，被征收人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。征收公有非居住房屋的，被征收人还可以获得设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、因征收造成停产、停业的损失补偿等。
上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因征收而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由征收时在被征收房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因征收造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。
25、房屋征收过程中奖金或者补贴有哪些？
答：根据目前已开展实施的某些地块的操作方式，奖金与补贴主要有以下几类：
1）按期签约搬迁配合奖励
2）集体签约搬迁奖励，即房屋征收部门按照工作计划，对在工作计划期间内的完成征收任务的集体进行奖励如居民小组、小块以及整个基地在特定期限内完成征收协议的签订给以奖励。实践操作中有组奖、块将、基地奖等。
按事先划定的居民户数组成的组为单位，在约定的期限内全部签约并在协议生效后30日内腾空、
3）无违法建筑奖，对没有违法建筑的被征收户的奖励。
4）其他补助如：搬家补助费、家用设移装费等
5）选择货币补偿的奖励。这主要是针对协议生效后，对选择货币补偿且不再调换或购买本基地提供的任何产权调换房屋的居民给以奖，从而缓解产权调换房源紧张的现状。
6）房屋产权调换（购房）的补贴。实践中每一户可以根据补偿结果自行选择基地提供的产权调换房屋，但只能调换（购买）一套本区产权调换房屋，布市区房源紧张；因此对于对全部选择外区产权调换房屋的居民，以所选产权调换房屋的总价除以被征收房屋的评估单价，折算成建筑面积，给予一定的补贴，而鼓励选择郊区房屋。
7）对于选择期房过渡的居民，房屋征收部门也会给予一定过渡费用补贴。 在现实中，上述奖励与补贴会有时会占到征收补偿款中的很大的一部分比例。 设上海某动迁基地评估均价为18500元/平方，承租人一家3口，房屋面积为35平方米，补贴系数为0.3，套型补贴为15平方米，则按照以下奖励与补贴标准，这个承租人家庭可能得到奖金与补贴会占到征收补偿款的五分之一以上。
以下是上海市某征收基地各项奖励：
26、承租人在房屋征收过程中如何争取全部奖金？
答：争取奖金，顺利完成征收任务，取得地理位置好的安置房，被征收房屋的全体家庭成员应当做好准备。可以区分两种情况：一是家庭成员少，没有利益冲突的，应当及早签订协议。
二是家庭成员多，同住人多，涉及征收补偿款继承与离婚等问题的，家庭成员之间应当进行协商，必要时可以咨询律师，起草补偿款项的分配协议。
公有房屋越来越普遍，公有房屋拆迁问题也是最多的，尤其是公有房屋拆迁该如何补偿？公有房屋拆迁补偿方法有哪些，公有房屋拆迁补偿有何法律依据。本文将为您详细介绍公有房屋拆迁补偿相关问题。
《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）经修订于2001年11月1日起施行，各地在新《条例》颁布实施后，陆续制订出台了相应的行政法规、管理办法，关于公有租赁房屋的拆迁补偿问题，不但涉及到拆迁人和房屋所有人，还涉及到房屋承租人，既要对房屋所有人进行补偿，又要对房屋使用人进行安置，为了保护房屋所有人的利益，同时兼顾房屋使用人的利益，新《条例》第二十七条规定：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。
产权调换的房屋，由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。本条规定了解除租赁协议的处理方式：由拆迁人对房屋所有人进行安置；未解除租赁协议，但对拆迁事宜协商一致的，由拆迁人对所有人补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁当事人三方权利义务是明确的。本条还规定了被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成一致协议时的处理方式：为保障承租人的权益不受损害，实行产权调换，被拆迁人与原承租人就新调换的房屋签订协议续租。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则，结合“买卖不破租赁”这一民法精神，将公房拆迁补偿视作互易的买卖，对承租人的承租权益予以保护，明确而具体，具有极强的可操作性。
有的地区为了促使拆迁工作顺利开展，减少对公房承租户安置的矛盾，对公有租赁房屋和私有租赁房屋制订了不同的拆迁补偿安置政策，尤其在补偿利益的分配方面，政策差异较大，有些地区在行政管理办法中作了如下规定：拆迁租赁的公有房屋、拆迁人应当将补偿金额中相当于被拆迁房屋的重置价格结合成新部分补偿给房屋所有权人，其余部分补偿给房屋承租人，被拆迁人与房屋承租人的租赁关系在拆迁补偿后自动解除。这一规定，在一定程度上减少了被拆迁人与房屋承租人之间的矛盾，回避了所有人和承租人对补偿安置达不成一致
意见时的僵局，加快和推进了拆迁工作的进行，但随着这一补偿办法的实施，其不合理性逐渐显露。笔者认为，公房拆迁补偿的这一规定值得商榷。
一、公房产权人是无差别的民事主体，在拆迁补偿中的权益不应有别于私房产权按人。
房屋所有权的性质，房屋的产权可分为公有和私有公房，按管理权属的不同又分为单位自管公房和直管公房，在我国目前的管理体制和管理模式中，直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，房地产行政主管部门作为直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权能，与国家授权单位自管的公房一样领取了《房屋所有权证》。新《条例》取消了原《条例》关于国家授权的国有房屋及其附属物的管理人作为被拆迁人的规定，这主要考虑到国有公房、自有公房及其附属物的管理人实际上已经根据法律的授权成为了房屋的所有人，和私房所有人一样是无差别的民事主体，没有必要单例。所以公房的所有人作为拆迁关系中的主体之一，其权益理应与其它的所有权主体一样，受到公平、公正的保护，在制订政策和执行政策当中，应保持法规的严肃性和一致性，制订的公房拆迁补偿行政规定，不应有别于私房的拆迁补偿额度和利益分配方法，否则，将有悖于新《条例》保护拆迁当事人的合法权益之立法目的。
二、产权人取得重置价，承租人取得区位价的补偿方法，有悖于等价有偿的民事原则。
《条例》释义中对区位的定义作了如下解释：“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等）的距离，周围环境、景观等，由于房地产的位置不可移动性，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的，两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。可见，区位价因房屋所处的区位而生，是房地产价值的构成之一。房屋所有权和土地使用权共同构成房地产的所有权，房地产所有权人依法享有占有、使用、收益、处分的权利，公房经租中，房地产所有权人行使自己的处分权、收益权，将占有权、使用权交给承租人，承租人从房地产所有权人处取得占有权、使用权就必须支付相应的代价——给付租金，这是一个等价有偿的双务民事活动。拆迁也属于民事行为，新《条例》在修改过程中尤其注重坚持《民法通则》所确定的民事主体地位平等、自愿公平、等价有偿的民事原则，平等地保护民事主体的权益，所以笔者认为，在拆迁过程中，房地产所有权人应该获得所拆除的房地产价值，包括区位价、重置价及附属物的补偿价，而使用人应该取得因房屋被拆迁使用权灭失的损失补偿，包括过渡费、拆迁费等。承租人是否应该取得区价补偿呢？笔者认为，承租人同样应享有，但承租人享有的不是房屋的区位价，而是使用权的区位价，因为拆迁，承租人从原有区位迁出，对生活造成了不便，因此我们在制订过渡费、搬迁费等拆迁费用标准时，也应结合房屋的区位价等级差，确定相应的补偿比例，在过渡费、搬迁费等给承租户的补偿中予以体现，即遭受了多大的损失，就得到多大的补偿，更得体现等价有偿的原则，而不是从房地产所有人应得利益中挖出一块来贴补承租人。
三、产权人，承租人各自取得补偿后自动解除租赁关系，有悖于意思自治、协商一致的民事原则。
房屋所有人取得重置价结合成新的补偿，区位价等补偿给承租人，被拆迁人与房屋承租人的租赁夭系在拆迁补偿后自动解除，违反了民事活动中民事主体自愿平等、意思自治的原则，租赁双方不能协商一致的，就解除不了租赁合同，而现有的公房已被拆迁，如何安置使用人呢？拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋，由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同，拆迁人提供的安置房也是实行等价交换，超过或不足的价值，应互找差价，超过部分，用补偿费购置房屋承租给使用人不太可能，政府又不可能给予贴补，将承租户交给社会，又违背了房管好门的社会职责，怎么办呢？政府就出来当“娘舅”，房屋产权人你拿房屋重置价，承租人你拿区位价，将产权人应得的一部分利益分给承租人，租赁关系强制解除，这样双方都满意，不但保障了拆迁工作的实施，还保持了社会稳定。但这不符合新《条例》的修改宗旨——对原计划管理的手段进行调整，使之与市场经济相吻合。而我们地方政府在当“娘舅”的同时，又一回用计划经济的大手来管理拆迁这一市场行为，用行政性规定，剥夺租赁双方平等自愿、协商一致解约续约的权利。
政府制订这样的政策，是事出有因的，公房尤其是直管公房应该承担起安居乐业、解困解危的职责，房管部门承担这一义务义不容辞，何况本来就是你的承租户呢！笔者认为，对于不能协商一致解除合同的，应该实行产权调换续租，如不能实行产权调换，或房地产所有权人无房可租时，可以用房地产的价值补偿，购买其他价值相同的房屋安置或由所有权人与承租户联合购买，用补偿费购买取得产权的部分，由原租赁双方换约续租，对特别困难的承租户，可以纳入廉租公房承租管理的范畴。总之，应该按照双务合同中的权利义务对等的方法，结合情势变更原则，由租赁双方协商解决。
四、承租人获得区位价，缺乏有效的法律依据。
无论是自管公房，还是直管公房，其法律特征是管理单位持有《房屋所有权证》和《土地使用权证》（房屋所有人与土地使用人另有约定的除外），新《条例》增加了第二十四条：货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。增加该条款旨在弥补原《条例》中的以“人”为主的不足，由原拆迁补偿中的以“人”为主转变为以“物”（房屋）为主，区位价的确定是以房屋所在地的位置，结合房屋占地面积而定，而不是承租人的承租位置结合土地使用面积而定，所以说承租人获得区位价，同样犯了以“人”为主的错误，违背了新《条例》的修改宗旨。
房屋所有权是自物权，土地使用权是用益物权，它和所有权一样拥有占有、使用、收益的权能，它们的权利人是特定的，只有所有权人和土地使用权人才能行使收益权，并受到法律的绝对保护，物权人以外的任何人都负有不得侵犯或妨碍的义务，因此，只有房地产所有权人才能取得房地产的价值即房屋价值、区位价、附属物价值的补偿，这是其一；其二：公房土地使用权的取得通过土地划拨。土地使用权出让、土地使用权转让的途径取得，公房中
无论是自管公房还是直管公房，由国家委托单位或房管部门进行管理，依法取得了《房屋所有权证》和《土地使用权证》。土地使用权划拨取得居多，这部分区位价补偿应和其它财政公房重置资金一样，纳入专项资金管理渠道，由财政部门监管，也不应补偿给公房承租人；如果士地使用权是通过出让或转让途径获得的，因为城市建设需要，士地使用权人拆迁让地，并未获得合同上载明的土地使用权益，应该由拆迁人按照权责对等、等价有偿的原则予以补偿，而拆迁人却按照行政规定将区位价补偿给了承租人，土地使用权人的权益就没能得到应有的维护，而承租权益的损失却意外地获得了大大超过承租权益的使用权收益补偿，可见，拆迁作为民事行为，承租人获得区位价，难以找到法律上的依据。
五、承租人取得区位补偿价，亦缺乏利益均衡性。
房屋承租人随着房屋租赁关系的变化而不断更换，而房屋是不变的，拆迁行为实施时，最终的合法承租人取得了巨额的区位价收益，哪怕仅承租一月两月，而在他之前的承租户，尽管承租了几十年也得不到分文，因为只有合法有效的承租权才能得到补偿，因此区位价在承租人中也有收益不平衡性，可见这一补偿方法的不合理性；另外，承租人和所有人之间也存在着收益不平衡性，就拿现行的租金水平来说，某承租户承租某处公房（平房）平均每年交租12元／平方米左右，50年租期下来也仅交租600元／平方米，租金中含有房屋折旧维修费、管理费、士地使用费、税等，真正由房地产所有权人获得的收益微乎其微，而一旦拆迁，承租人就可以拿到600元／平方米左右的区位价纯收益，也就是说承租人分文未付白使用了所有权人50年的房地产使用权，这违背了租赁合同双务有偿的原则，从这里也可以看出承租人取得区位价的不合理性。
六、给公房管理部门的经租管理，资产置换带来负面影响。
公房尤其是直管公房由房屋行政管理部门代表着国家对直管公房进行经租管理，长期以来，直管公房在社会生活中解决生产经营居住困难，调剂余缺，促进安居乐业，促进社会稳定方面担当着重要的职责，新的拆迁补偿安置办法实施后，给予房管部门的经租管理和资产置换带来不少负面影响。
1．增加管理难度，难以做到房尽其用。
2．资产置换费用猛增，盘活存量资产难以实现。
3．房管干部职工的积极性受到影响。