房地产私募基金介绍
一、房地产私募基金概述
1.房地产私募基金的定义
房地产投资基金是从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的金融工具。
对投资者而言，是间接投资于房地产，从事其自身资金和能力所不能及的房地产经营活动的投资产品。这等于给了市场第三条投资房产渠道。一条途径是自己买商品房；第二条途径，买上市房地产公司的股票；第三条途径，是跟地产基金一起做开发商。
对开发商而言，是银行贷款、自由资金和预售回款之外的有效融资渠道。主要特点：集合资金、专业投资、风险分散（地域分散+产品多元化）、期限较长、双重收益（土地增值+房产升值）
本土地产基金分为三类：以开发商主导成立的地产基金，独立的地产基金以及政府背景的公租房基金。前者以复地集团和金地集团为代表，旗下的星浩资本、稳盛投资已成为业内翘楚。后者是以全国工商联房地产商会参与建设的公租房基金。中间派别是以高和投资、河山资本为代表的独立地产基金。开发商搞地产基金的优势在于，资源优势和地产专业优势；而独立金融基金的优势在于独立性和金融专业优势。目前市场上推崇的是独立地产基金。
表：房地产投资基金与证券基金、创投基金的差异
表：投资房地产基金与直接购买物业的差异
2.人民币房地产基金募集情况
根据有关研究咨询机构调查，中国人民币房地产基金市场拥有近100家专业的基金管理机构，224支房地产私募基金，总管理资金规模超过1000亿人民币。
2011年楼市调控以来，房企银行贷款受限，新增信贷减少，资金链紧张。目前中国城镇化率已达51.27%，据有关方面的统计，未来10年中国城镇化水平升至60%。按照真正的城市化率水平70%，中国城镇化率离70%还需要很长的时间，这将给房地产行业带来足够的发展空间。根据人口增长及城市进程的不断发展，未来20年有近4亿农村人要进入城市。中国4亿人口进城需要大量住房、工作、就业和商业设施，这对房地产行业和建
筑业形成巨大的需求，构成了未来房地产市场继续强劲增长的重要基石。
图：人民币房地产基金历年募集情况
单位：亿元
注：上图2012年的数据截止到2012年10月份
3.房地产基金的行业特征
4.房地产基金的分类
二、房地产基金组织形式及设立
1.组织形式
表：基金组织形式比较
*此处税收优惠特指企业所得税的优惠，即投资主体从投资标的企业获取投资收益时是否需要再次缴纳企业所得税
目前国内多数地产基金采用有限合伙制，即发起人作为普通合伙人（GP），投入部分资金，采用引进有限合伙人（LP）的方式募集资金。普通合伙人负责地产基金的管理、投资运营工作，承担无限连带责任。
图：有限合伙制的一般组织形式
2.房地产基金管理公司组织架构
3.基金顾问团队架构
4.基金募集及设立
基金募集渠道：自行募集、通过私人银行募集、通过第三方理财机构。
图：房地产私募基金募集程序
三、房地产基金的投资经营策略
1.项目投资标准
根据房地产开发阶段，房地产基金介入时点及案例如下：
2.投资经营策略
四、房地产基金的运营模式
1.房地产基金的运作模式
2.房地产投资的交易结构
3.基金管理公司与开发商的合作模式
4.基金的盈利模式
五、房地产基金的投资管理及风险控制
1.基金管理策略
2.基金风险控制
六、房地产基金管理公司概况
2012年12月6日，在“第十二届中国创业投资暨私募股权投资年度论坛”上，评选了2012年中国私募股权房地产投资机构10强。
表：2012年中国私募股权房地产投资机构10强（按机构名称拼音列表）
产投资基金。2002年9月，由深圳万科、北京万通、河南建业、重庆龙湖等12家公司出资设立。至2010年12月，出资人增加至46家
公司。
投资。专注于房地产投资，坚持价值成长、风险管理方针，谋求持久盈利能力，有效运用组合投资、分期投资和联合投资等方式，为投资人创造最佳合理回报。中城投资将积极投资于由合格投资对象主导的、位于市场稳步成长区域的、盈利预期良好的房地产开发项目。投资重点将顺应行业发展趋势，选择符合细分市场需求的高附加值开发项目，合作开拓市场。
星浩资本成立于2010年，
上海星浩股权投资管理有限公司
是一家涵盖私募基金、开发管理、商业与现代服务业三大业务范围的综合性管理
公司。
区位：健康发展的省会、计划单列城市的成长地段，京津唐及环渤海、长三角、珠三角区域及经济发达的二三线城市的成长地段。项目：土地取得挂牌确认书
2010年3月4日成立，2011
盛世神州房地产投资基金管理（北京）
有限公司
年已经国家发改委审核备案，是全国房地产投资基金联盟会长单位，公司创始人张民耕董事长为现任会长。
或取得土地证；地价水平低，升值潜力大；居住类建筑或销售类公共建筑为主的项目；合作投资额度不少于1亿元；期限不低于1年。公司：有一定的资金实力与开发经验，有良好的项目资源。团队：有经验的项目经理团队，擅长与地方职能部门交往，能适应现代化开发集团监管制度，认可基金的监管协议及
监管方案。
区域选择：优先二三线城市，一线城市为辅。项目性质：住宅二级开发项目，商业比例不超过20%。一级开发项目需根据开发模式单项讨论。暂不考虑商业地产。项目状态：已有土地出让合同并
由上市公司金地集团出资
稳盛投资管理有限
公司
设立，专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公
司。
缴付部分地价款/已有土地证；三通一平/有部分拆迁但判定不影响开发。特别说明：对受较大量拆迁、市政配套欠缺严重、高压线路搬迁、环境和土地污染等影响的项目不考虑或慎重考虑。合作对象：1）固定收益：通常选择在当地或区域内有一定规模和实力的开发商作为合作对象。合作对象在企业资信、经营规范、实际控制人品行等方面有较好口碑。2）固定+浮动：通常选择在全国性
专注于投资中国首创、高成长性、高回
报率的创新型城市综合体。
一线品牌开发商、地区龙头企业作为合作对象。重点选择上市公司和拟上市公司（特别是有与财务投资者股权合作经历）。
信保（天津）股权投资基金管理有限
公司
由保利地产联合国内大型金融机构发起成立，专注于房地产业投资的基金管理
机构。
悦榕控股有限公司为顶尖
悦榕资本
度假村、酒店及Spa的跨国
营运开发商。
专注于度假地产
2012年11月1日，第一财经《中国房地产金融》杂志携手中国领先的金融数据研究机构投中集团发布了中国房地产人民币基金TOP10。
目标消费者设定为中产阶层的开发项目.普凯房地产基金单个项目的投
资额通常在2500万到3000万美元左右。
新沃资本是国内领先的金融控股公司，致力于整合多方资源，实现产业与金融结合。公司主营房地产投资、夹层融资、私募股权投资、资产管理、财务顾问等业务，注册资本2亿元人民币。
新沃资本
一级开发：公司在具有发展潜力的沿海城市寻求业务机会，借助于与银行及政府良好的合作关系进行土地开发，助力城市发展。
二级开发：公司在沿海及省会城市挑选优质项目，凭借专业的房地产投资管理团队、高效的融资渠道开发精品项目，提升区域品质。高和资本于2009年10月正式成立，是中国首支人民币商业地产私募股权基金，专注于投资一线城市和核心二线城市的核心区域商业不动产。
高和资本
高和资本的投资策略既包括高杠杆化的物业并购也包括杠杆较低的结构化增值安排。物业并购：收购核心城市核心地区具有增值潜力的商业物业，出售给安全性资本及理财型资本。结构化增值安排：为商业地产项目开发商安排融资，同时提供销售增值服务。
七、投资案例分析
1.星浩资本
已投项目：星光耀一期基金募集规模：人民币37亿元
目标市场：二线城市、长三角城市
完成时间：2011年3月完成封闭，2011年8月完成全部投资投资组合：大连CBD、哈尔滨CBD、南通
CBD
2.高和资本
自2009年成立以来，高和资本已在北京核心区域完成5宗收购，收购项目分别是凯德华玺、中莎广场、金澳国际、博瑞大厦（高和萃）、望京悠乐汇,收购资产规模超过50
亿元。
3.普凯基金
普凯房地产基金的第一个投资项目签署于2007年5月，与天津永泰红石勘房地产公司共同合作，在天津这个国家规划中位于北方最重要的港口城市，开发总体建筑面积为165,800平方米的天津领世郡项目，以国际水准的生态环保住宅公寓为主。
4.盛世神州基金
基金初始合伙人及其代表为北京银信投资董事长张民耕，阳光100集团董事长易小迪，复地集团董事长范伟，富汇投资公司董事长曾军以及全国工商联房地产商会委托的喜神资产管理公司执行总裁曾勇。
基金规模为5亿元人民币，投资京津唐及环渤海、长三角区域，经济发达和房地产健康快速发展的成长性城市的以居住类物业为主的房地产项目，主要为对项目的股权投资，配合适度的债券投资。
基金储备项目：
1）北京市朝阳区某项目
项目位于北京市朝阳区东北部，属于中央别墅区，距离首都机场8公里，地理位置十分优越。项目占地86327平方米，总建筑面积约61853平方米，销售收入约37.1亿元。
土地2009年5月取得楼面价7194元/平方米，此区域别墅的价格每平方米能达到60000元/平米，具有极高的投资收益和抗风险能力。
该项目基金投资约1亿元人民币，投资期限2年，投资年化收益率22%-26%。
2）江苏常州市某项目
项目位于常州市区，地理位置极其优越，紧邻大运河、毗邻常州最大的湿地公园蔷薇公园，风景秀丽，环境优越。项目占地25600平方米，建筑面积约61400平方米，销售收入约4.5亿元人民币。
土地取得2007年7月，楼面价749元/平方米，保守计算住宅销售均价5000元/平方米，商业15000元/平方米，具有极高的投资收益和抗风险能力。
该项目基金投资约1亿元人民币，投资期限2年，投资年化收益率22%-28%。
5.德信
德信资本结合开发商与投资者的需求推出四种基金模式
单一固定收益基金的结构
6.天锐房地产基金案例1
：案例2：
案例3
：案例4：
房地产私募基金介绍
一、房地产私募基金概述
1.房地产私募基金的定义
房地产投资基金是从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的金融工具。
对投资者而言，是间接投资于房地产，从事其自身资金和能力所不能及的房地产经营活动的投资产品。这等于给了市场第三条投资房产渠道。一条途径是自己买商品房；第二条途径，买上市房地产公司的股票；第三条途径，是跟地产基金一起做开发商。
对开发商而言，是银行贷款、自由资金和预售回款之外的有效融资渠道。主要特点：集合资金、专业投资、风险分散（地域分散+产品多元化）、期限较长、双重收益（土地增值+房产升值）
本土地产基金分为三类：以开发商主导成立的地产基金，独立的地产基金以及政府背景的公租房基金。前者以复地集团和金地集团为代表，旗下的星浩资本、稳盛投资已成为业内翘楚。后者是以全国工商联房地产商会参与建设的公租房基金。中间派别是以高和投资、河山资本为代表的独立地产基金。开发商搞地产基金的优势在于，资源优势和地产专业优势；而独立金融基金的优势在于独立性和金融专业优势。目前市场上推崇的是独立地产基金。
表：房地产投资基金与证券基金、创投基金的差异
表：投资房地产基金与直接购买物业的差异
2.人民币房地产基金募集情况
根据有关研究咨询机构调查，中国人民币房地产基金市场拥有近100家专业的基金管理机构，224支房地产私募基金，总管理资金规模超过1000亿人民币。
2011年楼市调控以来，房企银行贷款受限，新增信贷减少，资金链紧张。目前中国城镇化率已达51.27%，据有关方面的统计，未来10年中国城镇化水平升至60%。按照真正的城市化率水平70%，中国城镇化率离70%还需要很长的时间，这将给房地产行业带来足够的发展空间。根据人口增长及城市进程的不断发展，未来20年有近4亿农村人要进入城市。中国4亿人口进城需要大量住房、工作、就业和商业设施，这对房地产行业和建
筑业形成巨大的需求，构成了未来房地产市场继续强劲增长的重要基石。
图：人民币房地产基金历年募集情况
单位：亿元
注：上图2012年的数据截止到2012年10月份
3.房地产基金的行业特征
4.房地产基金的分类
二、房地产基金组织形式及设立
1.组织形式
表：基金组织形式比较
*此处税收优惠特指企业所得税的优惠，即投资主体从投资标的企业获取投资收益时是否需要再次缴纳企业所得税
目前国内多数地产基金采用有限合伙制，即发起人作为普通合伙人（GP），投入部分资金，采用引进有限合伙人（LP）的方式募集资金。普通合伙人负责地产基金的管理、投资运营工作，承担无限连带责任。
图：有限合伙制的一般组织形式
2.房地产基金管理公司组织架构
3.基金顾问团队架构
4.基金募集及设立
基金募集渠道：自行募集、通过私人银行募集、通过第三方理财机构。
图：房地产私募基金募集程序
三、房地产基金的投资经营策略
1.项目投资标准
根据房地产开发阶段，房地产基金介入时点及案例如下：
2.投资经营策略
四、房地产基金的运营模式
1.房地产基金的运作模式
2.房地产投资的交易结构
3.基金管理公司与开发商的合作模式
4.基金的盈利模式
五、房地产基金的投资管理及风险控制
1.基金管理策略
2.基金风险控制
六、房地产基金管理公司概况
2012年12月6日，在“第十二届中国创业投资暨私募股权投资年度论坛”上，评选了2012年中国私募股权房地产投资机构10强。
表：2012年中国私募股权房地产投资机构10强（按机构名称拼音列表）
产投资基金。2002年9月，由深圳万科、北京万通、河南建业、重庆龙湖等12家公司出资设立。至2010年12月，出资人增加至46家
公司。
投资。专注于房地产投资，坚持价值成长、风险管理方针，谋求持久盈利能力，有效运用组合投资、分期投资和联合投资等方式，为投资人创造最佳合理回报。中城投资将积极投资于由合格投资对象主导的、位于市场稳步成长区域的、盈利预期良好的房地产开发项目。投资重点将顺应行业发展趋势，选择符合细分市场需求的高附加值开发项目，合作开拓市场。
星浩资本成立于2010年，
上海星浩股权投资管理有限公司
是一家涵盖私募基金、开发管理、商业与现代服务业三大业务范围的综合性管理
公司。
区位：健康发展的省会、计划单列城市的成长地段，京津唐及环渤海、长三角、珠三角区域及经济发达的二三线城市的成长地段。项目：土地取得挂牌确认书
2010年3月4日成立，2011
盛世神州房地产投资基金管理（北京）
有限公司
年已经国家发改委审核备案，是全国房地产投资基金联盟会长单位，公司创始人张民耕董事长为现任会长。
或取得土地证；地价水平低，升值潜力大；居住类建筑或销售类公共建筑为主的项目；合作投资额度不少于1亿元；期限不低于1年。公司：有一定的资金实力与开发经验，有良好的项目资源。团队：有经验的项目经理团队，擅长与地方职能部门交往，能适应现代化开发集团监管制度，认可基金的监管协议及
监管方案。
区域选择：优先二三线城市，一线城市为辅。项目性质：住宅二级开发项目，商业比例不超过20%。一级开发项目需根据开发模式单项讨论。暂不考虑商业地产。项目状态：已有土地出让合同并
由上市公司金地集团出资
稳盛投资管理有限
公司
设立，专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公
司。
缴付部分地价款/已有土地证；三通一平/有部分拆迁但判定不影响开发。特别说明：对受较大量拆迁、市政配套欠缺严重、高压线路搬迁、环境和土地污染等影响的项目不考虑或慎重考虑。合作对象：1）固定收益：通常选择在当地或区域内有一定规模和实力的开发商作为合作对象。合作对象在企业资信、经营规范、实际控制人品行等方面有较好口碑。2）固定+浮动：通常选择在全国性
专注于投资中国首创、高成长性、高回
报率的创新型城市综合体。
一线品牌开发商、地区龙头企业作为合作对象。重点选择上市公司和拟上市公司（特别是有与财务投资者股权合作经历）。
信保（天津）股权投资基金管理有限
公司
由保利地产联合国内大型金融机构发起成立，专注于房地产业投资的基金管理
机构。
悦榕控股有限公司为顶尖
悦榕资本
度假村、酒店及Spa的跨国
营运开发商。
专注于度假地产
2012年11月1日，第一财经《中国房地产金融》杂志携手中国领先的金融数据研究机构投中集团发布了中国房地产人民币基金TOP10。
目标消费者设定为中产阶层的开发项目.普凯房地产基金单个项目的投
资额通常在2500万到3000万美元左右。
新沃资本是国内领先的金融控股公司，致力于整合多方资源，实现产业与金融结合。公司主营房地产投资、夹层融资、私募股权投资、资产管理、财务顾问等业务，注册资本2亿元人民币。
新沃资本
一级开发：公司在具有发展潜力的沿海城市寻求业务机会，借助于与银行及政府良好的合作关系进行土地开发，助力城市发展。
二级开发：公司在沿海及省会城市挑选优质项目，凭借专业的房地产投资管理团队、高效的融资渠道开发精品项目，提升区域品质。高和资本于2009年10月正式成立，是中国首支人民币商业地产私募股权基金，专注于投资一线城市和核心二线城市的核心区域商业不动产。
高和资本
高和资本的投资策略既包括高杠杆化的物业并购也包括杠杆较低的结构化增值安排。物业并购：收购核心城市核心地区具有增值潜力的商业物业，出售给安全性资本及理财型资本。结构化增值安排：为商业地产项目开发商安排融资，同时提供销售增值服务。
七、投资案例分析
1.星浩资本
已投项目：星光耀一期基金募集规模：人民币37亿元
目标市场：二线城市、长三角城市
完成时间：2011年3月完成封闭，2011年8月完成全部投资投资组合：大连CBD、哈尔滨CBD、南通
CBD
2.高和资本
自2009年成立以来，高和资本已在北京核心区域完成5宗收购，收购项目分别是凯德华玺、中莎广场、金澳国际、博瑞大厦（高和萃）、望京悠乐汇,收购资产规模超过50
亿元。
3.普凯基金
普凯房地产基金的第一个投资项目签署于2007年5月，与天津永泰红石勘房地产公司共同合作，在天津这个国家规划中位于北方最重要的港口城市，开发总体建筑面积为165,800平方米的天津领世郡项目，以国际水准的生态环保住宅公寓为主。
4.盛世神州基金
基金初始合伙人及其代表为北京银信投资董事长张民耕，阳光100集团董事长易小迪，复地集团董事长范伟，富汇投资公司董事长曾军以及全国工商联房地产商会委托的喜神资产管理公司执行总裁曾勇。
基金规模为5亿元人民币，投资京津唐及环渤海、长三角区域，经济发达和房地产健康快速发展的成长性城市的以居住类物业为主的房地产项目，主要为对项目的股权投资，配合适度的债券投资。
基金储备项目：
1）北京市朝阳区某项目
项目位于北京市朝阳区东北部，属于中央别墅区，距离首都机场8公里，地理位置十分优越。项目占地86327平方米，总建筑面积约61853平方米，销售收入约37.1亿元。
土地2009年5月取得楼面价7194元/平方米，此区域别墅的价格每平方米能达到60000元/平米，具有极高的投资收益和抗风险能力。
该项目基金投资约1亿元人民币，投资期限2年，投资年化收益率22%-26%。
2）江苏常州市某项目
项目位于常州市区，地理位置极其优越，紧邻大运河、毗邻常州最大的湿地公园蔷薇公园，风景秀丽，环境优越。项目占地25600平方米，建筑面积约61400平方米，销售收入约4.5亿元人民币。
土地取得2007年7月，楼面价749元/平方米，保守计算住宅销售均价5000元/平方米，商业15000元/平方米，具有极高的投资收益和抗风险能力。
该项目基金投资约1亿元人民币，投资期限2年，投资年化收益率22%-28%。
5.德信
德信资本结合开发商与投资者的需求推出四种基金模式
单一固定收益基金的结构
6.天锐房地产基金案例1
：案例2：
案例3
：案例4：