四、计算题
某开发商拟购一块商住混合用地，地块的规划条件是：土地总面积是10000平方米，允许建筑容积率为7.5，建筑覆盖率不大于55%。通过市场调查，确定以下地块利用方案：建筑覆盖率50%，地上建筑总面积70000平方米，地上建筑物层数14层，各层建筑面积相同，地上一层至地上二层为商店，总面积为10000平方米，3~14层为住宅，总面积60000平方米。预计建设期为3年，项目建造完工后，其中商业楼即可全部售出，住宅楼的30%在完工后售出，50%半年后售出，其余一年后售出。预计商业楼出售时平均售价为5000元/平方米，住宅楼出售时的平均售价为2500元/平方米。估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%，开发商购买土地需缴纳的契税等为交易价格的3%，贴现率取12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%，用折现法测算开发商能承受的地价及楼面地价。
解：1公式：土地价格=开发完成后的房地产价值-（开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+开发商购买土地的税费）
2计算的基准时间定为该块土地的出售时间。
（1） 开发后的房地产价值
=⎢⎡5000⨯1⎤⎡2500⨯6⨯30%⎤⎡2500⨯6⨯50%⎤⎡2500⨯6⨯20%⎤=13+⎢+⎢+⎢3⎥33. 54⎥⎥⎥1+12%）⎦⎣（1+12%）⎦⎣（1+12%）⎦⎣1+12%⎦⎣（
⎡7000⨯0. 2⎤⎡7000⨯0.5⎤⎡7000⨯0.3⎤=5857.61万元 +⎢+⎢0. 5⎥1. 5⎥2. 5⎥⎣1+12%⎦⎣(1+12%)⎦⎣(1+12%) ⎦712.74万元 （2） 开发成本=⎢
（3）
（4）
（5）
（6）
（7）
销售税费=13712.74⨯（2%+6%）=1097.02万元 管理费用=5857.61⨯5%=292.88万元 购买该宗土地的税费总额=地价⨯3% 地价=13712.74-（5857.61+292.88+0+1097.02+0+地价⨯3%）=6276.92万元 楼面地价=62769200/70000=896.70元/平方米
四、计算题
某开发商拟购一块商住混合用地，地块的规划条件是：土地总面积是10000平方米，允许建筑容积率为7.5，建筑覆盖率不大于55%。通过市场调查，确定以下地块利用方案：建筑覆盖率50%，地上建筑总面积70000平方米，地上建筑物层数14层，各层建筑面积相同，地上一层至地上二层为商店，总面积为10000平方米，3~14层为住宅，总面积60000平方米。预计建设期为3年，项目建造完工后，其中商业楼即可全部售出，住宅楼的30%在完工后售出，50%半年后售出，其余一年后售出。预计商业楼出售时平均售价为5000元/平方米，住宅楼出售时的平均售价为2500元/平方米。估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%，开发商购买土地需缴纳的契税等为交易价格的3%，贴现率取12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%，用折现法测算开发商能承受的地价及楼面地价。
解：1公式：土地价格=开发完成后的房地产价值-（开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+开发商购买土地的税费）
2计算的基准时间定为该块土地的出售时间。
（1） 开发后的房地产价值
=⎢⎡5000⨯1⎤⎡2500⨯6⨯30%⎤⎡2500⨯6⨯50%⎤⎡2500⨯6⨯20%⎤=13+⎢+⎢+⎢3⎥33. 54⎥⎥⎥1+12%）⎦⎣（1+12%）⎦⎣（1+12%）⎦⎣1+12%⎦⎣（
⎡7000⨯0. 2⎤⎡7000⨯0.5⎤⎡7000⨯0.3⎤=5857.61万元 +⎢+⎢0. 5⎥1. 5⎥2. 5⎥⎣1+12%⎦⎣(1+12%)⎦⎣(1+12%) ⎦712.74万元 （2） 开发成本=⎢
（3）
（4）
（5）
（6）
（7）
销售税费=13712.74⨯（2%+6%）=1097.02万元 管理费用=5857.61⨯5%=292.88万元 购买该宗土地的税费总额=地价⨯3% 地价=13712.74-（5857.61+292.88+0+1097.02+0+地价⨯3%）=6276.92万元 楼面地价=62769200/70000=896.70元/平方米