一起房地产登记纠纷引起的法律思考
【摘要】 近年来，随着我国房地产业的不断发展，由此而产生的房地产登记纠纷案件也不断增加，对于登记机构在办理登记时，是进行形式审查还是实质审查，目前在立法上并没有明确规定，而这类案件往往争执的标的较大，案情又复杂多样，处理不当，很可能造成矛盾激化，影响社会稳定，现就一起房地产登记纠纷中出现的问题阐述一下法律观点。
【关键词】 房地产登记 审查法律思考
一、案情摘要
某套即将过户房屋登记在第三人名下，现原告以邮寄告知书方式告知房地产登记机构过户房屋属于夫妻共同财产，现与第三人在离婚诉讼中，要求登记机构不予办理房产转移登记，但登记机构仍然办理了该房屋的过户登记，原告将登记机构诉诸法院。
二、登记机构是否应依据利害关系人的邮寄通知，限制他人转移房地产
原告邮寄告知书的目的是限制第三人转移房地产，但登记机构只能依据司法机关的生效法律文书而不能依据他人邮寄来的告知书限制登记权属人转移房地产，否则就是滥用职权。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。另外，依据有关规定，检察院、
公安部门等在查处犯罪行为时也可以要求国土房管局查封、冻结涉案财产。除此之外，其他部门或个人都无权以函件的形式要求国土房管局限制他人转移房地产。即使是公检法等司法部门查封他人财产，同样需要依据一定程序办理，例如《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。但是，原告对于登记机构而言只是一个普通公众，不具有司法部门的权力，作为房地产登记机构，在没有司法部门的查封通知下，不能仅凭一个普通公众邮寄来的一份告知书就限制第三人转移房地产。
如果认为登记机构能够依据利害关系人的邮寄通知可以限制他人转移房地产，那么则会引发这样一种后果，即今后任何权利人都不必按照法律规定的查封、异议登记的程序提交资料和申请，只需在起诉后邮寄一份告知书并附上相应诉讼材料复印件给行政登记机关，即可起到查封、异议登记相同的作用。由于以这种方式限制房产转移比查封、异议登记程序更方便，成本更低，必将导致公众会优先选择这种方式限制他人房产权利。如果登记机构对信函提出的要求一律照办，必然造成目前的房地产登记秩序混乱，真正权利人合法权益受损。
三、登记机构办理房地产登记应进行形式审查还是实质审查
1.登记机构在办理房地产登记时，只需进行形式审查
形式审查是指登记机构仅对申请材料的形式要件进行审查，即对其申请材料是否齐全，是否符合法定形式进行审查，对于申请材料的真实性、有效性不作审查。《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此，《物权法》赋予登记机构在当事人提出房地产登记申请时，审查房地产权属人原则上只能依据房地产权证书和不动产登记簿。当然，根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭时，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，人民法院作出的生效法律文书也同样可以作为房地产权权属的合法依据。本案中，过户房屋在办理转移登记时，第三人提供的房地产权证和房地产登记簿上记载的权利人是一致的，即为第三人一人所有。过户房屋属于夫妻共同财产，不足以证明房地产权证和房地产登记簿记载错误。根据物权公示、公信原则，不动产登记簿上记载的权利人应推定为合法权利人。房地产登记机构应始终遵循这一原则开展登记工作，而不是破坏这一原则，在没有法定证据的前提下，怀疑登记簿记载的正确性。因此，登记机构在过户房屋符合形式审查要件后，应为第三人办理转移登记。
2.没有法律法规规定登记机构对房地产是否属于夫妻共同财产进
行实质审查
实质审查是指登记机构不仅要对申请材料的要件是否符合条件进行审查，还要对申请材料的实质内容是否符合条件进行审查。登记机构在办理登记业务时应当对房产权属人进行审查，但审查的依据只能是以不动产登记簿或者生效法律文书为准，而不能为行政登记机构确立无限制的实质审查义务。因为，现有法律法规并未明确规定登记机构在没有法定证据证明登记簿记载错误的情形下，应进行实质审查，排除可疑情形。
登记机构实际上没有权力也没有能力在没有生效法律文书的情形下自行否定不动产登记簿而认定房地产的实际归属，原因是，首先，登记机构是根据房屋权属登记的相关法律规定，为申请人办理房屋过户，只要申请人资料齐全，符合法律相关规定，就应予以登记，这是登记机构行使行政职权。认定是否属于夫妻共同财产依法应当是民法调整的范围，登记机构作为行政机关，不是司法部门，无权认定夫妻财产的共有情况，而且夫妻财产不仅只有共有一种情况，还存在个人所有、部分共有等多种情况，登记机构作为房屋房屋登记的部门，也没有能力对夫妻财产的共有情况进行认定；其次，当事人之间的房屋转让行为是一种债权关系，而房屋登记是确认物权行为，债权关系只是物权变动的原因，并非登记的原因，所以债权关系中涉及到的夫妻共同财产事宜不是登记机构审查的职能范围。再者，如要求房地产登记机构对通过各种途径获知的可能存在的的可疑情形主动进行调查核实，显然没有考虑行政机关的行政资源和
行政能力的局限性。一旦如此确定行政登记机构的职责，将无疑使得行政登记机构在登记程序过程中，采取无限制的实质审查原则，耗费大量行政资源，行政登记效率将大大降低。
综上所述，房地产登记机构在进行房地产登记时应考虑引导社会公众按照法定程序保护自身合法权益，而不是引导社会公众采取错误的方式限制他人转移房地产，这样会为登记机构确立不恰当的职责要求和过高的主动审查义务标准，造成行政登记机构背负沉重的责任负担，严重违背了物权公示、公信原则。
作者简介：
梁菁，律师，广东华誉律师事务所。
一起房地产登记纠纷引起的法律思考
【摘要】 近年来，随着我国房地产业的不断发展，由此而产生的房地产登记纠纷案件也不断增加，对于登记机构在办理登记时，是进行形式审查还是实质审查，目前在立法上并没有明确规定，而这类案件往往争执的标的较大，案情又复杂多样，处理不当，很可能造成矛盾激化，影响社会稳定，现就一起房地产登记纠纷中出现的问题阐述一下法律观点。
【关键词】 房地产登记 审查法律思考
一、案情摘要
某套即将过户房屋登记在第三人名下，现原告以邮寄告知书方式告知房地产登记机构过户房屋属于夫妻共同财产，现与第三人在离婚诉讼中，要求登记机构不予办理房产转移登记，但登记机构仍然办理了该房屋的过户登记，原告将登记机构诉诸法院。
二、登记机构是否应依据利害关系人的邮寄通知，限制他人转移房地产
原告邮寄告知书的目的是限制第三人转移房地产，但登记机构只能依据司法机关的生效法律文书而不能依据他人邮寄来的告知书限制登记权属人转移房地产，否则就是滥用职权。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。另外，依据有关规定，检察院、
公安部门等在查处犯罪行为时也可以要求国土房管局查封、冻结涉案财产。除此之外，其他部门或个人都无权以函件的形式要求国土房管局限制他人转移房地产。即使是公检法等司法部门查封他人财产，同样需要依据一定程序办理，例如《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。但是，原告对于登记机构而言只是一个普通公众，不具有司法部门的权力，作为房地产登记机构，在没有司法部门的查封通知下，不能仅凭一个普通公众邮寄来的一份告知书就限制第三人转移房地产。
如果认为登记机构能够依据利害关系人的邮寄通知可以限制他人转移房地产，那么则会引发这样一种后果，即今后任何权利人都不必按照法律规定的查封、异议登记的程序提交资料和申请，只需在起诉后邮寄一份告知书并附上相应诉讼材料复印件给行政登记机关，即可起到查封、异议登记相同的作用。由于以这种方式限制房产转移比查封、异议登记程序更方便，成本更低，必将导致公众会优先选择这种方式限制他人房产权利。如果登记机构对信函提出的要求一律照办，必然造成目前的房地产登记秩序混乱，真正权利人合法权益受损。
三、登记机构办理房地产登记应进行形式审查还是实质审查
1.登记机构在办理房地产登记时，只需进行形式审查
形式审查是指登记机构仅对申请材料的形式要件进行审查，即对其申请材料是否齐全，是否符合法定形式进行审查，对于申请材料的真实性、有效性不作审查。《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此，《物权法》赋予登记机构在当事人提出房地产登记申请时，审查房地产权属人原则上只能依据房地产权证书和不动产登记簿。当然，根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭时，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，人民法院作出的生效法律文书也同样可以作为房地产权权属的合法依据。本案中，过户房屋在办理转移登记时，第三人提供的房地产权证和房地产登记簿上记载的权利人是一致的，即为第三人一人所有。过户房屋属于夫妻共同财产，不足以证明房地产权证和房地产登记簿记载错误。根据物权公示、公信原则，不动产登记簿上记载的权利人应推定为合法权利人。房地产登记机构应始终遵循这一原则开展登记工作，而不是破坏这一原则，在没有法定证据的前提下，怀疑登记簿记载的正确性。因此，登记机构在过户房屋符合形式审查要件后，应为第三人办理转移登记。
2.没有法律法规规定登记机构对房地产是否属于夫妻共同财产进
行实质审查
实质审查是指登记机构不仅要对申请材料的要件是否符合条件进行审查，还要对申请材料的实质内容是否符合条件进行审查。登记机构在办理登记业务时应当对房产权属人进行审查，但审查的依据只能是以不动产登记簿或者生效法律文书为准，而不能为行政登记机构确立无限制的实质审查义务。因为，现有法律法规并未明确规定登记机构在没有法定证据证明登记簿记载错误的情形下，应进行实质审查，排除可疑情形。
登记机构实际上没有权力也没有能力在没有生效法律文书的情形下自行否定不动产登记簿而认定房地产的实际归属，原因是，首先，登记机构是根据房屋权属登记的相关法律规定，为申请人办理房屋过户，只要申请人资料齐全，符合法律相关规定，就应予以登记，这是登记机构行使行政职权。认定是否属于夫妻共同财产依法应当是民法调整的范围，登记机构作为行政机关，不是司法部门，无权认定夫妻财产的共有情况，而且夫妻财产不仅只有共有一种情况，还存在个人所有、部分共有等多种情况，登记机构作为房屋房屋登记的部门，也没有能力对夫妻财产的共有情况进行认定；其次，当事人之间的房屋转让行为是一种债权关系，而房屋登记是确认物权行为，债权关系只是物权变动的原因，并非登记的原因，所以债权关系中涉及到的夫妻共同财产事宜不是登记机构审查的职能范围。再者，如要求房地产登记机构对通过各种途径获知的可能存在的的可疑情形主动进行调查核实，显然没有考虑行政机关的行政资源和
行政能力的局限性。一旦如此确定行政登记机构的职责，将无疑使得行政登记机构在登记程序过程中，采取无限制的实质审查原则，耗费大量行政资源，行政登记效率将大大降低。
综上所述，房地产登记机构在进行房地产登记时应考虑引导社会公众按照法定程序保护自身合法权益，而不是引导社会公众采取错误的方式限制他人转移房地产，这样会为登记机构确立不恰当的职责要求和过高的主动审查义务标准，造成行政登记机构背负沉重的责任负担，严重违背了物权公示、公信原则。
作者简介：
梁菁，律师，广东华誉律师事务所。