摘 要
我国房地产市场发展到现在不过是十余年的事情，房地产投资策划理论是随着房地产市场的发展和规范而发展起来的，在房地产市场竞争日益激烈的今天，开发商受利益驱动盲目开发现象越来越严重，随之我国房地产泡沫越来越严重，迫使其理性思考房地产全程投资策划理念，重视房地产投资策划。所以，房地产投资策划的研究对促进我国房地产业的发展，提高房地产企业的竞争力，推动房地产行业的经营管理水平上台阶，将起到积极的影响，具有深远的意义。
郑州昆华房地产投资策划报告，是在目前的市场条件下结合房地产策划和可行性研究理论的基础之上根据市场调研分析，和当前的市场环境分析通过项目的SWOT分析和营销策划，对项目进行整合推广以来到达项目的销售预期目的
关键词；房地产策划，可行性研究，房地产营销
目 录
第1章项目概述............................................................ 5
1.1开发单位简介....................................................... 5
1.2项目简介........................................................... 5
1.3项目开发背景....................................................... 6
第2章市场分析............................................................ 8
2.1目前中国商业写字楼市场分析......................................... 8
2.2郑州写字楼市场分析................................................. 8
2.3市场竞争分析...................................................... 10
2.3.1美盛中心 ......................................................... 9
2.3.2领秀国际中心 .................................................... 10
2.3.3国泰财富中心 .................................................... 11
第3章项目的SWOT分析.................................................... 14
3.1项目开发概况...................................................... 14
3.2 SWOT分析......................................................... 14
3.2.1优势分析（Strength） ............................................ 15
3.2.2 劣势分析（Weakness）............................................ 15
3.2.3 机会分析（Opportunity）......................................... 15
3.2.4威胁分析（Threat） .............................................. 15
第4章 项目经济分析...................................................... 16
4.1投资估算的依据及说明.............................................. 16
4.1.1土地费用 ........................................................ 16
4.1.2前期费用 ........................................................ 16
4.1.3建筑安装工程及装修费 ............................................ 16
4.1.4写字楼配套费 .................................................... 17
4.1.5项目开发费用 .................................................... 17
4.1.6预备费 .......................................................... 17
4.2总投资估算........................................................ 18
4.2.1建筑工程工程量 .................................................. 18
4.2.2总投资估算结果 .................................................. 18
4.2.3投资计划 ........................................................ 19
4.3资金筹措方案...................................................... 19
4.4经济效益分析...................................................... 19
4.4.1项目销售计划 .................................................... 19
4.4.2销售计划 ........................................................ 20
4.4.3税金估算 ........................................................ 20
第5章项目结论和建议..................................................... 20
5.1结论.............................................................. 20
5.2建议.............................................................. 21
附表1项目投资进度计划表 ............................................. 23
附表2投资计划及资金筹措表 ........................................... 24
附表3项目还本付息表 ................................................. 25
参考文献 ............................................................. 26
致谢 ................................................................. 27
第1章 项目概述
1.1开发单位简介
河南坤午置业有限公司志存高远的城市运营商，本着“以专业赢得经典”的坚韧品质，集房地产开发与投资、酒店管理、园林建设、珠宝销售等为一体的综合性集团公司。2007年伊始，携手中国国际科技发展有限公司强势入驻中原，秉承“使客户获得高质量的投资收益空间”的使命，为中原矩献巅峰臻品。公司坚持专业化运作、规范化管理、品牌化经营。本公司成立以来，坚守开发高品质建筑为方向，在业内树立富有社会责任感的企业品牌，培养了一支优秀的团队。目前公司开发的中科金座，地处CBD核心，最大限度整合CBD资源并与城市良性互动，形成强大商务聚合能力，精心打造CBD内的完美收官作品。
1.2项目简介
中科金座邀请中机六院担纲建筑设计，以现代内敛，高雅简约的设计的风格向世界传达中科金座价值永恒之理念。以LOW-E全玻璃幕墙﹢局部石材的外立面，雕刻出郑东CBD的永恒回忆。中科金座最大限度整合CBD资源并与城市良性互动，形成强大商务聚合能力，成就郑东CBD城市新地标。 中科金座位于郑东新区CBD，商务内外环路与九如路交汇处。CBD整体规划面积约3.45平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能为一体。其中内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街和24小时不夜城。XXXXX所在位置四通八达，连接中州大道、京珠高速公路、机场高速公路及连霍高速公路等多条城市主要道路，交通极为便利。
中科金座建筑结构为框架结构，标准层十部电梯。顶部设屋面直升机停机坪。项目周边配套完备，满足高端办公、购物、休闲、娱乐、居住多种复合功能。项目所在地规划60余个商住楼和写字楼，已进驻大量商业品牌和各行业公司及办事处；汇丰银行、建设银行、招商银行、民生银行、兴业银行、农业银行、光大银行、浦发银行、广发银行等多家银行分支机构先后落户；餐饮、酒店比比皆是： 名人名家、金堂鲍鱼养生汤馆、阿峰燕鲍翅、皇府鲍鱼、京麟国菜、迪欧咖啡、重庆家富富侨等；中油花园酒
店、景峰国际的国贸酒店、兴亚建国饭店、中州皇冠假日、索菲特国际饭店、未来酒店等；50余个高档住宅社区逐渐落成，47中、河南省实验中心、郑州八中郑东新区校区等知名教育配套
产权年限：40
占地面积：6105.3平方米
建筑面积：19120平方米
容积率：3.13
绿化率：20%
楼层状况：公寓及写字间约11369平方米，商铺约为5091平方米，地下停车场及设备用房约2660平方米。
停车位描述：225辆
物业管理费：物业费待定
轨道交通：临近规划中的地铁1号线、5号线出站口
公共交通：7路、B16路、B19路等公交车即可直达，商务内环路与九如路站下车，西南角即为项目地。项目临近地铁1号线、4号线出站口
每个城市都有一个CBD郑州市政府用了十年完成了一个新城的崛起与CBD的商务繁华一旦一个城市CBD的地位确立周边城市的自愿将会被大量的吸引过去，而且格局很难改变。直到今天为止，CBD规划的60栋建筑即将全部完成，最后一栋中科金座，位于商务外环九如路，它必将扮演完善CBD的配套角色并且带动整个区域的发展
1.3项目开发背景
随着市政新规划的郑东新区的新建项目的发展建设，尤其是郑东新区起步区内CBD内外环的商务办公项目的规划及开工建设，在一定程度上影响到市区整体商务区域的布局问题，其中内环40栋正开工的高层建筑项正部分封顶或接近封顶，并将于明年底前交付使用，CBD外环20超高层建筑中，已有顺驰广场等几个项目开始进入前期开工的准备阶段，此区域内项目多为市内原有的大中型知名房地产企业开发或由新组建的房地产企业开发，利用郑东新区先进的国际级规划及发展前景，吸引了众多的投资客的目光，代表类型物业主要有金成东方国际商务公寓、伟业财智广场商住楼、金成阳光世纪商住楼、未来国际商住楼，并且销售状况较好，尤其是东方国际与未来国际项目尤为投资客
户所看好。
中科金座，做为CBD最后一栋写字楼，开发商河南坤午置业有限公司置业在建设秉承着促进CBD发展的原则，肩负着助推中原经济区腾飞的重任，精益求精，打造CBD最后一栋高端写字楼，融合了企业总部、会展、金融、零售、物流、行政及文化娱乐在内的多种功能,以其高端的商务形象和高回报的投资价值，全力迎接意向商家与500强企业的到来！中科金座目前正在和部分世界500强企业、国内500强企业及河南省内上市公司进行意向洽谈，并和江苏商会、浙江商会意向商谈，入驻中科金座！作为CBD核心最后的东家，中科金座现已准备启航，必将迎来世界500强的入住。
第2章 市场分析
2.1目前中国商业写字楼市场分析
据国家统计局公布的数据显示，和住宅成交受挫不同的是，写字楼增幅明显。全国商品住宅销售面积增长8.2%，办公楼增长20.4%；商品房销售额同比增长21.4%，其中，住宅销售额增长26.2%，写字楼和商业营业用房分别增长46.3%和22.1%。这也表明，住宅受到调控后，近期写字楼成交呈现上升的趋势。
伴随着中国经济近几年的快速增长，房地产行业也进入了一个前所未有的繁荣发展阶段，这是中国房地产业难得的发展机遇，同时也在很大程度上促进了中国城市化的进程，具体到郑州市房地产市场而言，近期郑州市场中住宅、商务楼宇、商业地产的发展也是如火如荼，市场供需两旺，投资型需求亦日渐上涨，房地产行业的快速发展正逐渐地改变着我们周围城市的环境，并日益深入到我们每一个人的生活中去。
2.2郑州写字楼市场分析
2011年末郑州写字楼出租市场加速回暖，租金与出租率均维持上升态势。而随着北京、广州一些金融企业在郑州的挂牌成立，郑州郑东新区高档写字楼回暖更为显着，业内人士预计今年郑东新区CBD中央商务区甲级写字楼租金同比涨幅有望突破10%分区域看，目前郑东新区的写字楼需求强于金水区、管城区等其他区域。数据显示，金水区、管城区甲级写字楼二季度租金环比上升5%，而郑东新区则大涨10.6%。市场状况显示，金融机构，尤其是内资和合资的金融类公司，目前继续在郑东新区CBD中央商务区扩张。如:申银万国、宏源证券、国海证券、东北证券、生命人寿、中英人寿、中国银行等相续在东区挂牌成立。 目前郑东新区写字楼出租租金均价为2.5元/平方米/天 。且由于郑东新区写字楼的供应量比较有限，租金未来几年还是看涨，以下是郑州市主要写字楼租金。
表2-1郑州市主要写字楼租金表；
2011年，郑州市的房地产业保持了良好的展势头，房地产业投资和增加值等综合指标继续快速增长。2011年上半年，郑州楼市保持了平稳增长的良性态势，写字楼的投放量仍在增加，相比2010年，2011年郑州写字楼市场的变化是：商住楼统领中、低档写字楼市场，专业写字楼走向高端市场；专业写字楼的增长快于商住楼的增长！
郑州近几年的发展很快，政府出台的一系列吸引投资的优惠政策，极大促进了郑州的经济发展，这对于郑州写字楼市来说绝对是个利好，来郑州投资的人多了，写字楼的需求肯定会膨胀。写字楼市场投放量逐年增加，几年前的写字楼市场以裕达国贸、未来大厦、经纬大厦、广汇国贸、金博大商务中心、索克大厦、中科信息大厦等为标志性代表，随着房地产市的快速发展，出现了大批的SOHO、商住两用等形式的办公楼，如经三路上的融丰花苑、西大街的日月星城、丰产路上的世纪城、经七路的绿洲花园、花园路上的金融广场等，一度曾占据了郑州市写字楼市场的主流，同时新一批商务写字楼仍不断大量出现，如合盛时代商务、科技时代广场、思达数码大厦、中州都会广场、英特大厦、金成国际广场、豫博大厦、金城国贸大厦、信息大厦等对郑州写字楼市场进行新的冲击，可谓是“一波还未平息，一波又来侵袭”。
但商住楼以其优越的地位置，宜商宜住的灵活变通的物业功能，居家投资两相宜的营销理念，在郑州的写字楼市场中异军突起：在价格方面，郑州写字楼产品价格多在7500元/㎡左右，在供求方面，专业写字楼明显需求不足，但商住楼却得到了市场的热
烈追捧。商住最初立项并非写字楼，售价远远低于写字楼，其价格优势明显；其次，目前郑州的创业型中小公司、私营企业居多，负担不起高档写字楼的租金成本；商住楼大多临近城市中央商务中心区，交通便利，客源广泛稳定，也吸引了大量的个人投资者。然而随着不少商住楼的投入使用，人们渐渐发现，在同一栋楼内各式菜篮子与公文包“媲美”，西装革履的公司职员与嬉戏玩闹的儿童比肩而过，总有些不协调：没有办公场所应有的严肃性，住户也缺少安全感。随着创业型公司的发展，追求更好的企业形象，自然会搬入纯写楼，不会在商住混杂的住宅楼里待下去。
由于政府政策的因素，商住楼受项目立项、土地出让年限、银行等政策方面的限制，商住楼的开发量一度下降，许多开发公司开始把投资转向专业写字楼的开发。特别是能够彰显企业“个性”的高端写字楼产品，因为企业个性往往是其赖以持续发展的关键因素，而开发商能否为其量身定制合适的办公环境，彰显企业个性，将企业的特点最大化，将是最终衡量一个写字楼项目成功与否的重要标准。专业写字楼在处理好与企业的个性之外，还要处理好自身与城市整体空间的关系，不能自己招摇或者对周边环境的无所顾忌而影响声调的风貌和景观。可以说，郑州目前纯专业的写字楼做得还不多，中科金座作为一个纯专业的写字楼产品，是比较符合目前市场需求的。
2.3市场竞争分析
2.3.1美盛中心
美盛中心位处郑东新区CGD(中央政务区)核心，金水路与农业东路双黄金干道交汇处。以省府前1号位的绝对高度，CBD、TBD两翼之核心，周边40余家省市直机关单位、与近20家全球500强及全国500强名企并肩而立，搭乘郑州地铁时代的最近驳接，促就全球名企的中部战略平台。
项目由东西两栋板式结构高层构成，西栋为5A甲级写字楼，东栋为五星级喜来登酒店，国宾级商务，彰显无遗。外立面采用高档石材与LOW-E玻璃相结合，美盛中心15000㎡迎宾广场与南侧七里河滨河公园、奥林匹克体育中心相结合项目共有停车位1000余席，85:1高车位配比，媲美华尔街顶级商务，21部进口日立电梯群，联通电信万兆光纤双接入，瞬间体现全球化商务效率。
项目位置；郑东新区金水东路与农业东路交汇处西南方向
建筑类型；高层
物业类别；写字楼、酒店、商铺
户型面积；143-3600平米
开发商；郑州美盛房地产开发有限公司
物业公司 ；河南美科物业管理有限公司
物 业 费： 10.00元/月/平米
价格；10000元/平方米
产权年限；40
竣工时间；2013年09月20日
容积率；6.19
绿化率；31.6%
建筑面积；172294.48平方米
占地面积；4266.67平方米
周边配套；金水大道，鼎礼中原的金光大道，农 业 路，坐镇中原的商务财脉，郑开大道，中州大道，京珠高速，机场高速，地铁1号”，郑东新客站省交通厅、省民政厅、省交通厅、省国土资源厅、省政府预留地、郑东新区管委会、省地质博物馆、省矿产局、省招办„„
周边名企(世界500强+中国500强)：中石化、中国电信、中国网通、中原出版传媒投资控股集团(省出版集团)、省高速发展公司、省电力公司„„
内部配套：中央空调
车 位 数：1000
周边交通：交通便利，有多条公交线路，地铁一号线
小结；该项目开发商的品牌价值高，项目的品质高，但是该项目周边配套不是很完善，价格相对较高消费者接受能力有限。
2.3.2领秀国际中心
领秀国际中心位于郑东新区CBD外环路与商务东二街交叉口，是由河南福晟置业有限公司开发的5A甲级写字楼项目。领秀国际中心地处郑东新区的核心地段，西邻意大利格拉姆，与会展宾馆相望。领秀国际中心总占地面积5224.6平方，总建筑面积
78206平方。领秀国际中心为1栋30层的高层建筑，高120米。其中1-4层为商业裙房；5—30为办公楼。项目功能布局具体如下：一层：银行、保险、证券类办公营业大厅；二层：餐饮健身娱乐类，设置员工餐厅，咖啡厅，茶室，乒乓球室等；三、四层：会议、培训大厅：2个大型多功能厅，中型、小型会议室6个；五至三十层：办公空间：可灵活隔断，每层专用交流休息空间，创造人性化，生态化的办公空间；其中十七层为避难层；地下三层为停车场，可停放车辆约215辆；屋顶：直升飞机停车坪
项目位置；郑东新区CBD第一大道和外环路交叉口 建筑类型；高层 物业类别；写字楼,商铺 开发商；郑州国泰置业有限公司 投资商；浙江国泰建设集团 价格；8000/平方米 建筑面积；60000平方米
周边配套；47中、汽车东站、未来商圈、河南省艺术中心、国际会展中心、丹尼斯步行街,省国土资源厅,市中级人民法院,交通厅,同仁医院等
周边交通；26、37、77、215、262、87、43、23等
小结；该项目周边配套设施比较完善，交通比较方便但是环境较差，性价比高是中科金座的主要竞争项目
2.3.3国泰财富中心
国泰财富中心是由国泰集团在郑东新区CBD投资并亲自建造的两座"Z字型"大楼的其中一座,位于CBD外环A37地块,紧邻金水路立交桥.总建筑面积约60000平方米,楼高120米,地上30层,1-4层为裙楼.标准层面积约1600㎡，可提供半层600平米和整层1200平米的独立办公空间,采用框架剪力墙结构，可以自由分割。写字楼外立面采用高档石材,合金板材和防辐射节能玻璃幕墙,外观简约凝重,体现现代建筑风格.配备新风机组智能调控空调系统,恒温恒湿无尘无噪音.配备七部高档客梯和一部消防货梯,速度 达到国际标准2.5米/秒.配备一应俱全的商务配套设施:四季花园大堂,多媒体会议室,银行,票务厅,餐厅,休憩室,康体健身中心,智能化地下停车场。 项目位置：郑东新区CBD第一大道和外环路交叉口
建筑类型：高层 物业类别：写字楼,商铺
开 发 商：郑州国泰置业有限公司 投 资 商：浙江国泰建设集团 建筑面积：60000平方米
周边交通;26、37、77、215、262、87、43、23等
周边配套：47中、汽车东站、未来商圈、河南省艺术中心、国际会展中心、丹尼斯步行街,省国土资源厅,市中级人民法院,交通厅,同仁医院等
小结；该项目周边配套比较完善，交通方便，但是销售情况不佳由于项目象形定位和前期口碑在区域内不佳导致该项目销售进度缓慢
第3章 项目的SWOT分析
3.1项目开发概况
土地性质；商业金融用地。
地块周围景观；环形建筑群的中间是椭圆形的中心公园，台环湖绿地、郑州国际会展中心、省艺术中心周边绿地，面积为435万平方米。如意湖和三大标志性建筑被绿地所环绕，其中如意湖湖区面积约60亩：三大标志性建筑分别是郑州国际会展中心；河南艺术中心；郑州会展宾馆，河南艺术中心为CBD中心公园内三大标志性建筑之一周围环境优美非常适合现代办公条件
周围交通状况
7路、B16路、B19路等公车即可直达，商务外环路与九如路站下车，西南角即为项目地，项目临近地铁1号线、4号线出站口。
周围配套设施
项目所在地规划60余个商住楼和写字楼，已进驻大量商业品牌和各行业公司及办事处；汇丰银行、建设银行、招商银行、民生银行、兴业银行、农业银行、光大银行、浦发银行、广发银行等多家银行分支机 构先后落户；餐饮、酒店比比皆是： 名人名家、金堂鲍鱼养生汤馆、阿峰燕鲍翅、皇府 鲍鱼、京麟国菜、迪欧咖啡、重庆家富富侨等；中油花园酒店、景峰国际的国贸酒店、兴亚建国饭店、中州皇冠假日、索菲特国际饭店、未来酒店等；50余个高档住宅社区逐渐落成，47中、河南省实验中心、郑州八中郑东新区校区等知名教育配套
3.2 SWOT分析
SWOT分析法是一种通过综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素来进行系统评价，从而选择最佳经营战略的方法。这里，S是指企业具有的优势，W是指企业具有的劣势，O是指企业外部环境的机会，T是指企业外部环境的威胁。
3.2.1优势分析（Strength）
（1）地块位于郑州CBD，距连霍高速出入口仅一步之遥，前临商务外环，右靠，九如路，滨临龙湖。交通便利，升值潜力巨大。
（2）地块方正，且比较规整，便于开发利用。
（3）项目位于郑州东区CBD核心，金融中心与住宅交汇区域，周边无污染源。
（4）地块周围规划有郑州东站，提升了地块的开发价值。 （5）本项目绿地率高达20％，为CBD地区少有，具有竞争优势。 （6）容积率仅为3.13，在同类写字楼中占有绝对优势。
3.2.2 劣势分析（Weakness）
（1）项目所处地地块处于CBD，生活氛围还没形成。 （2）周边配套设施较少，有待完善。 （3）离中心城区距离较远，公交线路较少。 （4）周边新建楼盘较多，竞争激烈。
3.2.3 机会分析（Opportunity）
（1）项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。
（2）近期内郑州经济和房地产市场的稳步发展，市场前景看好。 （3）郑州地铁建立缩短了到城区的距离，对郑州经济的拉动。
（4）周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市场有帮助作用。
（5）区域内现售楼盘以商务楼楼为主流产品，可以有效利用这一市场氛围。
3.2.4威胁分析（Threat）
（1）政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统性风险，对投资类客户心理影响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售。
（2）项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失。
（3）近期出台的房地产政策将会对投资者购房产生一定的影响。 卖点挖掘；CBD中心繁华之处，高铁旁四维一体交通，简约现代舒适办公时代。
第4章 项目经济分析
4.1投资估算的依据及说明 4.1.1土地费用
本项目共占土地面积6105.3平方米，土地用途为商业，以出让方式取得，取得土地过程所支付的费用包括土地使用权出让金、动迁及安置补助费、契税及其他费用，按照目前郑州市土地出让的基本制度及公司实际投入情况，可确定此项费用约为5020元/平方米。城市基础设施配套费
根据豫财综函〔2009〕133号、价豫发〔2009〕44号、财豫综〔2009〕296号等文件的规定，郑州市市建设项目联合收费办公室、区建设局（建委）收取城市基础设施配套费的标准为：公建148元/平方米（包含代收40元/平方米的人防易地建设费）。
4.1.2前期费用
昆华房地产的主要前期工作费用，包括政府收费、社会费用等两大部分，其中政府收费包括工程定额编制测定费、建设工程质量监督费、规划服务费、卫生设施审查费等；社会费用包括勘察规划设计费、工程监理费和建筑工程保险费等，大约为每平方米建筑面积110元。
4.1.3建筑安装工程及装修费
根据国家建设部、财政部二00三年十月十五日联合发布的关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知（建标[2003]206号），结合郑州地区的有关工程、设备及材料等的市场行情，并适当考虑《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2003）的有关精神，估算得出本项目的建筑安装工程费（含土建、水电、设备等）及装修费的估算结果，大约为2556元/平方米。
4.1.4写字楼配套费
包括写字楼内场地平整、路面、软制环境及硬制环境建设等相关费用，大约为300元/平方米。
4.1.5项目开发费用
“中科金座”项目的开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用等，其主要估算过程如下：
（1）管理费用
包括管理人员的工资、办公费及差旅费等，预计为1-5项投资总和的1.5%。 （2）销售费用
由于郑州市公建类房地产市场的竞争日趋激烈，“中科金座”项目也应采取科学的营销策略、有效的营销手段，进而在市场上赢得主动。因此，本报告将销售费用划分为营销费用（例如，广告宣传、售楼员工薪金等）和其他费用两大部分，大约的费用标准预计为销售收入的1.6%。
（3）建设期利息
根据金融机构现行1-3年期限的贷款政策，贷款年利率取7.47%。
4.1.6预备费
包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费，又称不可预见费，是指在项目实施中难以预料的支出。它需要事先预留，并主要用于设计变更和施工过程中可能增加工程量的费用。涨价预备费是指针对建设期内由于可能的价格上涨引起投资增加，需要事先预留的费用，对于“XXXXX及工期而言，上述两项费用根据估算大概为总投资的3.6%。
4.2总投资估算 4.2.1建筑工程工程量
依据项目初步设计方案，可以得到该项目建筑工程建筑面积工程量表：
表4-1建筑工程建筑面积工程量表；
4.2.2总投资估算结果
依据投资估算的依据，结合建筑工程建筑面积工程量，可以得到总投资估算表：
表4-2总投资估算表：
综上可得项目总投资为10175.08万元。
4.2.3投资计划
依据投资估算的依据及说明与总投资估算结果，结合项目进度计划，可以得到项目投资计划，如附表1、2所示
4.3资金筹措方案
对于昆华房地产的开发单位河南坤午置业有限公司而言，将主要依靠自有资金、负债筹资（银行贷款）两种途径获得建设资金，并辅之以适量的售房款收入。
项目总投资的具体来源包括：
（1）自有资金：4000万元，第一年全部投入；
（2）银行金融机构贷款：根据项目进展向银行金融机构贷款；（年利率7.47%）
（3）房地产预售。
具体资金筹措方案如附表2所示
根据现行银行1-3年期的企业贷款年利率，同时考虑到筹资过程中涉及到的承诺费、评估费等筹资费用以及自有资金与贷款的比例等，本报告认定，“中科金座”项目的综合资金成本率为8%，项目还款能力较强，开发单位资信良好，并配合抵押与保护性条款，银行金融的融资风险很小。因此，初步的融资方案基本可行。
4.4经济效益分析 4.4.1项目销售计划
销售价格的确定
根据“中科金座”地块周边楼盘的情况分析，结合CBD及郑州市房地产市场发展的趋势，本报告认定的“中科金座”各类物业的平均售价为：
（1）写字间6150元/平方米； （2）网点平均售价12500元/平方米； （3）车位12万元/个。
4.4.2销售计划
根据各类房地产产品的面积以及相应的销售均价，将昆华房地产的销售收入情况汇总于下表。
表11-3项目销售计划汇总表；
4.4.3税金估算
（1）项目缴纳的营业税及附加综合税率5.55%；
（2）企业预交土地增值税暂定为销售收入的1.5%，待项目清盘后按增值的30%计，多退少补。
（3）企业所得税收率25%；
（4）支付税金计划 (支付税金计划见附表3)
第5章 项目结论和建议
5.1结论
经过论证，可以认为本项目将推动大东区经济的快速发展、完善，促进地区产业结构升级，对促进郑州CBD乃至郑州市经济的持续快速发展也具有十分重要的现实意义，该项目的建设是十分必要的。
本项目拟定的建设规模和建设方案科学合理，经市场调查和预测分析，本项目的开发与建设符合所在地区的发展目标和方向，同时，由于该项目所处的地理位置优越，因此招商引资的市场前景比较乐观。本项目的各项技术经济指标比较理想。
敏感性分析表明该项目在土地价格、建造成本和销售价格变化时，经济效益指标（IRR和NPV）变化不明显，说明项目具有较强的抗风险能力。
综上所述，可以认定该项目是可行的。
5.2建议
本项目的各项经济指标说明项目在经济上是可行的，并且具有较强的抗风险能力。建议严格控制建设期，尽量使各项工程按期完工，以保证项目的整体经济效益。随着环境保护意识的提高，企业对生态环境的要求也越来越高。因此，项目应注重健全法律和法规体系，提高地区整体的生态意识，营造良好的生态氛围；同时，应该加快区域环境建设建设步伐，改善投资环境，提高的招商形象和吸引力。
综上，本研究报告认为，郑州市河南坤午置业有限公司在总体上应积极采取增长性战略，抓紧落实项目融资、施工单位选择等事宜，以利本项目的尽快全面正式启动。进而，在郑州市、大东区房地产市场形势大好的机遇中，获得更大的经济与社会效益。
附表1项目投资进度计划表；
20
附表2投资计划及资金筹措表；
21
附表3项目还本付息表
22
参考文献
[1]方先和，建筑施工[M].武汉；武汉大学出版社，2008.9
[2]俞明轩，房地产投资分析[M].北京；首都经贸大学出版社2008.6 [3]王直民，房地产策划[M].北京；北京大学出版社2010.10 [4]黄福新，房地产策划[M].北京；中国建筑工业竖版社2004.5 [5]黄有亮，工程经济学[M].江苏；东南大学出版社2006.1 [6]林曾杰，房地产经济学[M].北京；中国建筑工业出版社2008.12 [7]乔志敏，房地产经营管理教程[M].北京；立信会计出版社2009.12 [8]陈多长，房地产税收论[M].北京；中国人民大学出版社2008.3 [9]牛凤瑞，中国房地产发展报告[M].北京；社会科学文献出版社2009.12 [10]刘正山，新编房地产投资学[M].大连；东北财经大学出版社2008.6
致 谢
转眼之间就要大学毕业了，时间真是白驹过隙来到大学让我在学习方面和综合素质有了一个很大的提高，3年的学习让我从一个懵懂的高中生转变成一个房地产专业综合素质的人才，当然这些离不开老师3年以来对我的谆谆教导，大学我学习到了房地产法律，房地产策划，工程经济学，房地产投资分析，房地产开放经营与管理，房地产经济，房地产估价等专业课程。
在这里我要特别感谢孙海宁老师正是他们对我的教导让我对专业有着更深刻的认识，孙海宁老师每节课之前让我们了解房地产最新的新闻和相关政策对我毕业后工作有很大的帮助，老师不仅教会我很多专业知识还给我的就业提供了一些指导，课堂之中讲的那些生动的案例对以后工作之中解决实际问题有很大的启示，老师在校外设计的时候给予我很大的关心，并且对我的毕业设计给了很大的指导，再一次向我的老师们表示感谢!
摘 要
我国房地产市场发展到现在不过是十余年的事情，房地产投资策划理论是随着房地产市场的发展和规范而发展起来的，在房地产市场竞争日益激烈的今天，开发商受利益驱动盲目开发现象越来越严重，随之我国房地产泡沫越来越严重，迫使其理性思考房地产全程投资策划理念，重视房地产投资策划。所以，房地产投资策划的研究对促进我国房地产业的发展，提高房地产企业的竞争力，推动房地产行业的经营管理水平上台阶，将起到积极的影响，具有深远的意义。
郑州昆华房地产投资策划报告，是在目前的市场条件下结合房地产策划和可行性研究理论的基础之上根据市场调研分析，和当前的市场环境分析通过项目的SWOT分析和营销策划，对项目进行整合推广以来到达项目的销售预期目的
关键词；房地产策划，可行性研究，房地产营销
目 录
第1章项目概述............................................................ 5
1.1开发单位简介....................................................... 5
1.2项目简介........................................................... 5
1.3项目开发背景....................................................... 6
第2章市场分析............................................................ 8
2.1目前中国商业写字楼市场分析......................................... 8
2.2郑州写字楼市场分析................................................. 8
2.3市场竞争分析...................................................... 10
2.3.1美盛中心 ......................................................... 9
2.3.2领秀国际中心 .................................................... 10
2.3.3国泰财富中心 .................................................... 11
第3章项目的SWOT分析.................................................... 14
3.1项目开发概况...................................................... 14
3.2 SWOT分析......................................................... 14
3.2.1优势分析（Strength） ............................................ 15
3.2.2 劣势分析（Weakness）............................................ 15
3.2.3 机会分析（Opportunity）......................................... 15
3.2.4威胁分析（Threat） .............................................. 15
第4章 项目经济分析...................................................... 16
4.1投资估算的依据及说明.............................................. 16
4.1.1土地费用 ........................................................ 16
4.1.2前期费用 ........................................................ 16
4.1.3建筑安装工程及装修费 ............................................ 16
4.1.4写字楼配套费 .................................................... 17
4.1.5项目开发费用 .................................................... 17
4.1.6预备费 .......................................................... 17
4.2总投资估算........................................................ 18
4.2.1建筑工程工程量 .................................................. 18
4.2.2总投资估算结果 .................................................. 18
4.2.3投资计划 ........................................................ 19
4.3资金筹措方案...................................................... 19
4.4经济效益分析...................................................... 19
4.4.1项目销售计划 .................................................... 19
4.4.2销售计划 ........................................................ 20
4.4.3税金估算 ........................................................ 20
第5章项目结论和建议..................................................... 20
5.1结论.............................................................. 20
5.2建议.............................................................. 21
附表1项目投资进度计划表 ............................................. 23
附表2投资计划及资金筹措表 ........................................... 24
附表3项目还本付息表 ................................................. 25
参考文献 ............................................................. 26
致谢 ................................................................. 27
第1章 项目概述
1.1开发单位简介
河南坤午置业有限公司志存高远的城市运营商，本着“以专业赢得经典”的坚韧品质，集房地产开发与投资、酒店管理、园林建设、珠宝销售等为一体的综合性集团公司。2007年伊始，携手中国国际科技发展有限公司强势入驻中原，秉承“使客户获得高质量的投资收益空间”的使命，为中原矩献巅峰臻品。公司坚持专业化运作、规范化管理、品牌化经营。本公司成立以来，坚守开发高品质建筑为方向，在业内树立富有社会责任感的企业品牌，培养了一支优秀的团队。目前公司开发的中科金座，地处CBD核心，最大限度整合CBD资源并与城市良性互动，形成强大商务聚合能力，精心打造CBD内的完美收官作品。
1.2项目简介
中科金座邀请中机六院担纲建筑设计，以现代内敛，高雅简约的设计的风格向世界传达中科金座价值永恒之理念。以LOW-E全玻璃幕墙﹢局部石材的外立面，雕刻出郑东CBD的永恒回忆。中科金座最大限度整合CBD资源并与城市良性互动，形成强大商务聚合能力，成就郑东CBD城市新地标。 中科金座位于郑东新区CBD，商务内外环路与九如路交汇处。CBD整体规划面积约3.45平方公里，是由两环60栋高层建筑组成的环形城市，集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能为一体。其中内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是繁华、舒适的商业步行街和24小时不夜城。XXXXX所在位置四通八达，连接中州大道、京珠高速公路、机场高速公路及连霍高速公路等多条城市主要道路，交通极为便利。
中科金座建筑结构为框架结构，标准层十部电梯。顶部设屋面直升机停机坪。项目周边配套完备，满足高端办公、购物、休闲、娱乐、居住多种复合功能。项目所在地规划60余个商住楼和写字楼，已进驻大量商业品牌和各行业公司及办事处；汇丰银行、建设银行、招商银行、民生银行、兴业银行、农业银行、光大银行、浦发银行、广发银行等多家银行分支机构先后落户；餐饮、酒店比比皆是： 名人名家、金堂鲍鱼养生汤馆、阿峰燕鲍翅、皇府鲍鱼、京麟国菜、迪欧咖啡、重庆家富富侨等；中油花园酒
店、景峰国际的国贸酒店、兴亚建国饭店、中州皇冠假日、索菲特国际饭店、未来酒店等；50余个高档住宅社区逐渐落成，47中、河南省实验中心、郑州八中郑东新区校区等知名教育配套
产权年限：40
占地面积：6105.3平方米
建筑面积：19120平方米
容积率：3.13
绿化率：20%
楼层状况：公寓及写字间约11369平方米，商铺约为5091平方米，地下停车场及设备用房约2660平方米。
停车位描述：225辆
物业管理费：物业费待定
轨道交通：临近规划中的地铁1号线、5号线出站口
公共交通：7路、B16路、B19路等公交车即可直达，商务内环路与九如路站下车，西南角即为项目地。项目临近地铁1号线、4号线出站口
每个城市都有一个CBD郑州市政府用了十年完成了一个新城的崛起与CBD的商务繁华一旦一个城市CBD的地位确立周边城市的自愿将会被大量的吸引过去，而且格局很难改变。直到今天为止，CBD规划的60栋建筑即将全部完成，最后一栋中科金座，位于商务外环九如路，它必将扮演完善CBD的配套角色并且带动整个区域的发展
1.3项目开发背景
随着市政新规划的郑东新区的新建项目的发展建设，尤其是郑东新区起步区内CBD内外环的商务办公项目的规划及开工建设，在一定程度上影响到市区整体商务区域的布局问题，其中内环40栋正开工的高层建筑项正部分封顶或接近封顶，并将于明年底前交付使用，CBD外环20超高层建筑中，已有顺驰广场等几个项目开始进入前期开工的准备阶段，此区域内项目多为市内原有的大中型知名房地产企业开发或由新组建的房地产企业开发，利用郑东新区先进的国际级规划及发展前景，吸引了众多的投资客的目光，代表类型物业主要有金成东方国际商务公寓、伟业财智广场商住楼、金成阳光世纪商住楼、未来国际商住楼，并且销售状况较好，尤其是东方国际与未来国际项目尤为投资客
户所看好。
中科金座，做为CBD最后一栋写字楼，开发商河南坤午置业有限公司置业在建设秉承着促进CBD发展的原则，肩负着助推中原经济区腾飞的重任，精益求精，打造CBD最后一栋高端写字楼，融合了企业总部、会展、金融、零售、物流、行政及文化娱乐在内的多种功能,以其高端的商务形象和高回报的投资价值，全力迎接意向商家与500强企业的到来！中科金座目前正在和部分世界500强企业、国内500强企业及河南省内上市公司进行意向洽谈，并和江苏商会、浙江商会意向商谈，入驻中科金座！作为CBD核心最后的东家，中科金座现已准备启航，必将迎来世界500强的入住。
第2章 市场分析
2.1目前中国商业写字楼市场分析
据国家统计局公布的数据显示，和住宅成交受挫不同的是，写字楼增幅明显。全国商品住宅销售面积增长8.2%，办公楼增长20.4%；商品房销售额同比增长21.4%，其中，住宅销售额增长26.2%，写字楼和商业营业用房分别增长46.3%和22.1%。这也表明，住宅受到调控后，近期写字楼成交呈现上升的趋势。
伴随着中国经济近几年的快速增长，房地产行业也进入了一个前所未有的繁荣发展阶段，这是中国房地产业难得的发展机遇，同时也在很大程度上促进了中国城市化的进程，具体到郑州市房地产市场而言，近期郑州市场中住宅、商务楼宇、商业地产的发展也是如火如荼，市场供需两旺，投资型需求亦日渐上涨，房地产行业的快速发展正逐渐地改变着我们周围城市的环境，并日益深入到我们每一个人的生活中去。
2.2郑州写字楼市场分析
2011年末郑州写字楼出租市场加速回暖，租金与出租率均维持上升态势。而随着北京、广州一些金融企业在郑州的挂牌成立，郑州郑东新区高档写字楼回暖更为显着，业内人士预计今年郑东新区CBD中央商务区甲级写字楼租金同比涨幅有望突破10%分区域看，目前郑东新区的写字楼需求强于金水区、管城区等其他区域。数据显示，金水区、管城区甲级写字楼二季度租金环比上升5%，而郑东新区则大涨10.6%。市场状况显示，金融机构，尤其是内资和合资的金融类公司，目前继续在郑东新区CBD中央商务区扩张。如:申银万国、宏源证券、国海证券、东北证券、生命人寿、中英人寿、中国银行等相续在东区挂牌成立。 目前郑东新区写字楼出租租金均价为2.5元/平方米/天 。且由于郑东新区写字楼的供应量比较有限，租金未来几年还是看涨，以下是郑州市主要写字楼租金。
表2-1郑州市主要写字楼租金表；
2011年，郑州市的房地产业保持了良好的展势头，房地产业投资和增加值等综合指标继续快速增长。2011年上半年，郑州楼市保持了平稳增长的良性态势，写字楼的投放量仍在增加，相比2010年，2011年郑州写字楼市场的变化是：商住楼统领中、低档写字楼市场，专业写字楼走向高端市场；专业写字楼的增长快于商住楼的增长！
郑州近几年的发展很快，政府出台的一系列吸引投资的优惠政策，极大促进了郑州的经济发展，这对于郑州写字楼市来说绝对是个利好，来郑州投资的人多了，写字楼的需求肯定会膨胀。写字楼市场投放量逐年增加，几年前的写字楼市场以裕达国贸、未来大厦、经纬大厦、广汇国贸、金博大商务中心、索克大厦、中科信息大厦等为标志性代表，随着房地产市的快速发展，出现了大批的SOHO、商住两用等形式的办公楼，如经三路上的融丰花苑、西大街的日月星城、丰产路上的世纪城、经七路的绿洲花园、花园路上的金融广场等，一度曾占据了郑州市写字楼市场的主流，同时新一批商务写字楼仍不断大量出现，如合盛时代商务、科技时代广场、思达数码大厦、中州都会广场、英特大厦、金成国际广场、豫博大厦、金城国贸大厦、信息大厦等对郑州写字楼市场进行新的冲击，可谓是“一波还未平息，一波又来侵袭”。
但商住楼以其优越的地位置，宜商宜住的灵活变通的物业功能，居家投资两相宜的营销理念，在郑州的写字楼市场中异军突起：在价格方面，郑州写字楼产品价格多在7500元/㎡左右，在供求方面，专业写字楼明显需求不足，但商住楼却得到了市场的热
烈追捧。商住最初立项并非写字楼，售价远远低于写字楼，其价格优势明显；其次，目前郑州的创业型中小公司、私营企业居多，负担不起高档写字楼的租金成本；商住楼大多临近城市中央商务中心区，交通便利，客源广泛稳定，也吸引了大量的个人投资者。然而随着不少商住楼的投入使用，人们渐渐发现，在同一栋楼内各式菜篮子与公文包“媲美”，西装革履的公司职员与嬉戏玩闹的儿童比肩而过，总有些不协调：没有办公场所应有的严肃性，住户也缺少安全感。随着创业型公司的发展，追求更好的企业形象，自然会搬入纯写楼，不会在商住混杂的住宅楼里待下去。
由于政府政策的因素，商住楼受项目立项、土地出让年限、银行等政策方面的限制，商住楼的开发量一度下降，许多开发公司开始把投资转向专业写字楼的开发。特别是能够彰显企业“个性”的高端写字楼产品，因为企业个性往往是其赖以持续发展的关键因素，而开发商能否为其量身定制合适的办公环境，彰显企业个性，将企业的特点最大化，将是最终衡量一个写字楼项目成功与否的重要标准。专业写字楼在处理好与企业的个性之外，还要处理好自身与城市整体空间的关系，不能自己招摇或者对周边环境的无所顾忌而影响声调的风貌和景观。可以说，郑州目前纯专业的写字楼做得还不多，中科金座作为一个纯专业的写字楼产品，是比较符合目前市场需求的。
2.3市场竞争分析
2.3.1美盛中心
美盛中心位处郑东新区CGD(中央政务区)核心，金水路与农业东路双黄金干道交汇处。以省府前1号位的绝对高度，CBD、TBD两翼之核心，周边40余家省市直机关单位、与近20家全球500强及全国500强名企并肩而立，搭乘郑州地铁时代的最近驳接，促就全球名企的中部战略平台。
项目由东西两栋板式结构高层构成，西栋为5A甲级写字楼，东栋为五星级喜来登酒店，国宾级商务，彰显无遗。外立面采用高档石材与LOW-E玻璃相结合，美盛中心15000㎡迎宾广场与南侧七里河滨河公园、奥林匹克体育中心相结合项目共有停车位1000余席，85:1高车位配比，媲美华尔街顶级商务，21部进口日立电梯群，联通电信万兆光纤双接入，瞬间体现全球化商务效率。
项目位置；郑东新区金水东路与农业东路交汇处西南方向
建筑类型；高层
物业类别；写字楼、酒店、商铺
户型面积；143-3600平米
开发商；郑州美盛房地产开发有限公司
物业公司 ；河南美科物业管理有限公司
物 业 费： 10.00元/月/平米
价格；10000元/平方米
产权年限；40
竣工时间；2013年09月20日
容积率；6.19
绿化率；31.6%
建筑面积；172294.48平方米
占地面积；4266.67平方米
周边配套；金水大道，鼎礼中原的金光大道，农 业 路，坐镇中原的商务财脉，郑开大道，中州大道，京珠高速，机场高速，地铁1号”，郑东新客站省交通厅、省民政厅、省交通厅、省国土资源厅、省政府预留地、郑东新区管委会、省地质博物馆、省矿产局、省招办„„
周边名企(世界500强+中国500强)：中石化、中国电信、中国网通、中原出版传媒投资控股集团(省出版集团)、省高速发展公司、省电力公司„„
内部配套：中央空调
车 位 数：1000
周边交通：交通便利，有多条公交线路，地铁一号线
小结；该项目开发商的品牌价值高，项目的品质高，但是该项目周边配套不是很完善，价格相对较高消费者接受能力有限。
2.3.2领秀国际中心
领秀国际中心位于郑东新区CBD外环路与商务东二街交叉口，是由河南福晟置业有限公司开发的5A甲级写字楼项目。领秀国际中心地处郑东新区的核心地段，西邻意大利格拉姆，与会展宾馆相望。领秀国际中心总占地面积5224.6平方，总建筑面积
78206平方。领秀国际中心为1栋30层的高层建筑，高120米。其中1-4层为商业裙房；5—30为办公楼。项目功能布局具体如下：一层：银行、保险、证券类办公营业大厅；二层：餐饮健身娱乐类，设置员工餐厅，咖啡厅，茶室，乒乓球室等；三、四层：会议、培训大厅：2个大型多功能厅，中型、小型会议室6个；五至三十层：办公空间：可灵活隔断，每层专用交流休息空间，创造人性化，生态化的办公空间；其中十七层为避难层；地下三层为停车场，可停放车辆约215辆；屋顶：直升飞机停车坪
项目位置；郑东新区CBD第一大道和外环路交叉口 建筑类型；高层 物业类别；写字楼,商铺 开发商；郑州国泰置业有限公司 投资商；浙江国泰建设集团 价格；8000/平方米 建筑面积；60000平方米
周边配套；47中、汽车东站、未来商圈、河南省艺术中心、国际会展中心、丹尼斯步行街,省国土资源厅,市中级人民法院,交通厅,同仁医院等
周边交通；26、37、77、215、262、87、43、23等
小结；该项目周边配套设施比较完善，交通比较方便但是环境较差，性价比高是中科金座的主要竞争项目
2.3.3国泰财富中心
国泰财富中心是由国泰集团在郑东新区CBD投资并亲自建造的两座"Z字型"大楼的其中一座,位于CBD外环A37地块,紧邻金水路立交桥.总建筑面积约60000平方米,楼高120米,地上30层,1-4层为裙楼.标准层面积约1600㎡，可提供半层600平米和整层1200平米的独立办公空间,采用框架剪力墙结构，可以自由分割。写字楼外立面采用高档石材,合金板材和防辐射节能玻璃幕墙,外观简约凝重,体现现代建筑风格.配备新风机组智能调控空调系统,恒温恒湿无尘无噪音.配备七部高档客梯和一部消防货梯,速度 达到国际标准2.5米/秒.配备一应俱全的商务配套设施:四季花园大堂,多媒体会议室,银行,票务厅,餐厅,休憩室,康体健身中心,智能化地下停车场。 项目位置：郑东新区CBD第一大道和外环路交叉口
建筑类型：高层 物业类别：写字楼,商铺
开 发 商：郑州国泰置业有限公司 投 资 商：浙江国泰建设集团 建筑面积：60000平方米
周边交通;26、37、77、215、262、87、43、23等
周边配套：47中、汽车东站、未来商圈、河南省艺术中心、国际会展中心、丹尼斯步行街,省国土资源厅,市中级人民法院,交通厅,同仁医院等
小结；该项目周边配套比较完善，交通方便，但是销售情况不佳由于项目象形定位和前期口碑在区域内不佳导致该项目销售进度缓慢
第3章 项目的SWOT分析
3.1项目开发概况
土地性质；商业金融用地。
地块周围景观；环形建筑群的中间是椭圆形的中心公园，台环湖绿地、郑州国际会展中心、省艺术中心周边绿地，面积为435万平方米。如意湖和三大标志性建筑被绿地所环绕，其中如意湖湖区面积约60亩：三大标志性建筑分别是郑州国际会展中心；河南艺术中心；郑州会展宾馆，河南艺术中心为CBD中心公园内三大标志性建筑之一周围环境优美非常适合现代办公条件
周围交通状况
7路、B16路、B19路等公车即可直达，商务外环路与九如路站下车，西南角即为项目地，项目临近地铁1号线、4号线出站口。
周围配套设施
项目所在地规划60余个商住楼和写字楼，已进驻大量商业品牌和各行业公司及办事处；汇丰银行、建设银行、招商银行、民生银行、兴业银行、农业银行、光大银行、浦发银行、广发银行等多家银行分支机 构先后落户；餐饮、酒店比比皆是： 名人名家、金堂鲍鱼养生汤馆、阿峰燕鲍翅、皇府 鲍鱼、京麟国菜、迪欧咖啡、重庆家富富侨等；中油花园酒店、景峰国际的国贸酒店、兴亚建国饭店、中州皇冠假日、索菲特国际饭店、未来酒店等；50余个高档住宅社区逐渐落成，47中、河南省实验中心、郑州八中郑东新区校区等知名教育配套
3.2 SWOT分析
SWOT分析法是一种通过综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素来进行系统评价，从而选择最佳经营战略的方法。这里，S是指企业具有的优势，W是指企业具有的劣势，O是指企业外部环境的机会，T是指企业外部环境的威胁。
3.2.1优势分析（Strength）
（1）地块位于郑州CBD，距连霍高速出入口仅一步之遥，前临商务外环，右靠，九如路，滨临龙湖。交通便利，升值潜力巨大。
（2）地块方正，且比较规整，便于开发利用。
（3）项目位于郑州东区CBD核心，金融中心与住宅交汇区域，周边无污染源。
（4）地块周围规划有郑州东站，提升了地块的开发价值。 （5）本项目绿地率高达20％，为CBD地区少有，具有竞争优势。 （6）容积率仅为3.13，在同类写字楼中占有绝对优势。
3.2.2 劣势分析（Weakness）
（1）项目所处地地块处于CBD，生活氛围还没形成。 （2）周边配套设施较少，有待完善。 （3）离中心城区距离较远，公交线路较少。 （4）周边新建楼盘较多，竞争激烈。
3.2.3 机会分析（Opportunity）
（1）项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。
（2）近期内郑州经济和房地产市场的稳步发展，市场前景看好。 （3）郑州地铁建立缩短了到城区的距离，对郑州经济的拉动。
（4）周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市场有帮助作用。
（5）区域内现售楼盘以商务楼楼为主流产品，可以有效利用这一市场氛围。
3.2.4威胁分析（Threat）
（1）政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统性风险，对投资类客户心理影响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售。
（2）项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失。
（3）近期出台的房地产政策将会对投资者购房产生一定的影响。 卖点挖掘；CBD中心繁华之处，高铁旁四维一体交通，简约现代舒适办公时代。
第4章 项目经济分析
4.1投资估算的依据及说明 4.1.1土地费用
本项目共占土地面积6105.3平方米，土地用途为商业，以出让方式取得，取得土地过程所支付的费用包括土地使用权出让金、动迁及安置补助费、契税及其他费用，按照目前郑州市土地出让的基本制度及公司实际投入情况，可确定此项费用约为5020元/平方米。城市基础设施配套费
根据豫财综函〔2009〕133号、价豫发〔2009〕44号、财豫综〔2009〕296号等文件的规定，郑州市市建设项目联合收费办公室、区建设局（建委）收取城市基础设施配套费的标准为：公建148元/平方米（包含代收40元/平方米的人防易地建设费）。
4.1.2前期费用
昆华房地产的主要前期工作费用，包括政府收费、社会费用等两大部分，其中政府收费包括工程定额编制测定费、建设工程质量监督费、规划服务费、卫生设施审查费等；社会费用包括勘察规划设计费、工程监理费和建筑工程保险费等，大约为每平方米建筑面积110元。
4.1.3建筑安装工程及装修费
根据国家建设部、财政部二00三年十月十五日联合发布的关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知（建标[2003]206号），结合郑州地区的有关工程、设备及材料等的市场行情，并适当考虑《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2003）的有关精神，估算得出本项目的建筑安装工程费（含土建、水电、设备等）及装修费的估算结果，大约为2556元/平方米。
4.1.4写字楼配套费
包括写字楼内场地平整、路面、软制环境及硬制环境建设等相关费用，大约为300元/平方米。
4.1.5项目开发费用
“中科金座”项目的开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用等，其主要估算过程如下：
（1）管理费用
包括管理人员的工资、办公费及差旅费等，预计为1-5项投资总和的1.5%。 （2）销售费用
由于郑州市公建类房地产市场的竞争日趋激烈，“中科金座”项目也应采取科学的营销策略、有效的营销手段，进而在市场上赢得主动。因此，本报告将销售费用划分为营销费用（例如，广告宣传、售楼员工薪金等）和其他费用两大部分，大约的费用标准预计为销售收入的1.6%。
（3）建设期利息
根据金融机构现行1-3年期限的贷款政策，贷款年利率取7.47%。
4.1.6预备费
包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费，又称不可预见费，是指在项目实施中难以预料的支出。它需要事先预留，并主要用于设计变更和施工过程中可能增加工程量的费用。涨价预备费是指针对建设期内由于可能的价格上涨引起投资增加，需要事先预留的费用，对于“XXXXX及工期而言，上述两项费用根据估算大概为总投资的3.6%。
4.2总投资估算 4.2.1建筑工程工程量
依据项目初步设计方案，可以得到该项目建筑工程建筑面积工程量表：
表4-1建筑工程建筑面积工程量表；
4.2.2总投资估算结果
依据投资估算的依据，结合建筑工程建筑面积工程量，可以得到总投资估算表：
表4-2总投资估算表：
综上可得项目总投资为10175.08万元。
4.2.3投资计划
依据投资估算的依据及说明与总投资估算结果，结合项目进度计划，可以得到项目投资计划，如附表1、2所示
4.3资金筹措方案
对于昆华房地产的开发单位河南坤午置业有限公司而言，将主要依靠自有资金、负债筹资（银行贷款）两种途径获得建设资金，并辅之以适量的售房款收入。
项目总投资的具体来源包括：
（1）自有资金：4000万元，第一年全部投入；
（2）银行金融机构贷款：根据项目进展向银行金融机构贷款；（年利率7.47%）
（3）房地产预售。
具体资金筹措方案如附表2所示
根据现行银行1-3年期的企业贷款年利率，同时考虑到筹资过程中涉及到的承诺费、评估费等筹资费用以及自有资金与贷款的比例等，本报告认定，“中科金座”项目的综合资金成本率为8%，项目还款能力较强，开发单位资信良好，并配合抵押与保护性条款，银行金融的融资风险很小。因此，初步的融资方案基本可行。
4.4经济效益分析 4.4.1项目销售计划
销售价格的确定
根据“中科金座”地块周边楼盘的情况分析，结合CBD及郑州市房地产市场发展的趋势，本报告认定的“中科金座”各类物业的平均售价为：
（1）写字间6150元/平方米； （2）网点平均售价12500元/平方米； （3）车位12万元/个。
4.4.2销售计划
根据各类房地产产品的面积以及相应的销售均价，将昆华房地产的销售收入情况汇总于下表。
表11-3项目销售计划汇总表；
4.4.3税金估算
（1）项目缴纳的营业税及附加综合税率5.55%；
（2）企业预交土地增值税暂定为销售收入的1.5%，待项目清盘后按增值的30%计，多退少补。
（3）企业所得税收率25%；
（4）支付税金计划 (支付税金计划见附表3)
第5章 项目结论和建议
5.1结论
经过论证，可以认为本项目将推动大东区经济的快速发展、完善，促进地区产业结构升级，对促进郑州CBD乃至郑州市经济的持续快速发展也具有十分重要的现实意义，该项目的建设是十分必要的。
本项目拟定的建设规模和建设方案科学合理，经市场调查和预测分析，本项目的开发与建设符合所在地区的发展目标和方向，同时，由于该项目所处的地理位置优越，因此招商引资的市场前景比较乐观。本项目的各项技术经济指标比较理想。
敏感性分析表明该项目在土地价格、建造成本和销售价格变化时，经济效益指标（IRR和NPV）变化不明显，说明项目具有较强的抗风险能力。
综上所述，可以认定该项目是可行的。
5.2建议
本项目的各项经济指标说明项目在经济上是可行的，并且具有较强的抗风险能力。建议严格控制建设期，尽量使各项工程按期完工，以保证项目的整体经济效益。随着环境保护意识的提高，企业对生态环境的要求也越来越高。因此，项目应注重健全法律和法规体系，提高地区整体的生态意识，营造良好的生态氛围；同时，应该加快区域环境建设建设步伐，改善投资环境，提高的招商形象和吸引力。
综上，本研究报告认为，郑州市河南坤午置业有限公司在总体上应积极采取增长性战略，抓紧落实项目融资、施工单位选择等事宜，以利本项目的尽快全面正式启动。进而，在郑州市、大东区房地产市场形势大好的机遇中，获得更大的经济与社会效益。
附表1项目投资进度计划表；
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附表2投资计划及资金筹措表；
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附表3项目还本付息表
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参考文献
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致 谢
转眼之间就要大学毕业了，时间真是白驹过隙来到大学让我在学习方面和综合素质有了一个很大的提高，3年的学习让我从一个懵懂的高中生转变成一个房地产专业综合素质的人才，当然这些离不开老师3年以来对我的谆谆教导，大学我学习到了房地产法律，房地产策划，工程经济学，房地产投资分析，房地产开放经营与管理，房地产经济，房地产估价等专业课程。
在这里我要特别感谢孙海宁老师正是他们对我的教导让我对专业有着更深刻的认识，孙海宁老师每节课之前让我们了解房地产最新的新闻和相关政策对我毕业后工作有很大的帮助，老师不仅教会我很多专业知识还给我的就业提供了一些指导，课堂之中讲的那些生动的案例对以后工作之中解决实际问题有很大的启示，老师在校外设计的时候给予我很大的关心，并且对我的毕业设计给了很大的指导，再一次向我的老师们表示感谢!