上饶市中凯实业发展有限公司
可行性研究报告
一、 总论
(一)、项目基础内容
项目名称：嘉禾公园大地住宅小区（暂定名）
项目位置：上饶县吉阳路南侧、规划东升路东侧、湿地公园北侧
设计单位： 暂定
项目占地规模：66666.08㎡
拟建设规模：该项目分为东区和西区，总建筑面积为150304.8㎡，其中，多层住宅建筑面积为40864.6㎡，高层住宅面积为88679.9㎡，商业建筑面积为3429㎡，物业建筑面积为388.3㎡，半地下建筑面积为16943㎡。 (二)、上饶市中凯实业发展有限公司简介
上饶市中凯实业发展有限公司成立于2010年1月25日，注册资金为人民币伍仟万元，经营范围：房地产开发及经营，土地开发，市政项目投资，园林绿化，建筑装饰工程施工。
上饶市中凯实业发展有限公司以拓市场、创品牌、树信誉、务事业、谋回报为经营宗旨，以人为本、回报社会为企业发展理念，以富民强国为己任。公司自成立以来，就选择了保护环境生态、充分合理利用资源的可持续发展经营模式和发展道路，公司股东从事房地产产业10余年，已开发和正在开发的建筑项目有：帝景湾、瑞弘华庭等，在上饶有较高的美誉度。公司是一个年轻化、专业化、实力较雄厚的房地产企业。
上饶市中凯实业发展有限公司始终坚持诚信开发、持续创新、打造地产品牌的质量方针，建立健全了一整套科学、合理、高效的管理制度，形成了项目开发、工程建设、营销策划、财务管理、投资理财以及物业服务等运作体系。
(三)、融资项目概述
上饶市中凯实业发展有限公司于2010年1月通过挂牌出让方式竞购得位于上饶县吉阳路南侧、规划东升路东侧、湿地公园北侧一宗国有土地使用权（2010——14号地块），占地面积为66666.08㎡（约合100亩）的商住用地，公司依据该地块的天然生态自然环境，努力打造成上饶最原生态、品质高端的住宅小区。
(四)、项目产品介绍
该项目分为东区和西区，总建筑面积为150304.8㎡，其中，多层住宅建筑面积为40864.6㎡，高层住宅面积为88679.9㎡，商业建筑面积为3429㎡，物业建筑面积为388.3㎡，半地下建筑面积为16943㎡.
该建筑项目总投资为人民币 万元，其中：建筑工程为17564.30万元，土地、勘察、设计前期费用等其他费用为9134.45万元，不可预见费用1310.10万元，该项目资金除由该公司自筹解决8008.85万元。
二、上饶市城市发展概况
1.上饶市城市发展概况
上饶自古享有 “豫章第一门户”、“四省通衢”之美誉。最近几年，上饶政府对交通基础建设大量投资，高速公路、等级公路、铁路及机场等运输线路为一体的综合立体网络已初现雏形，已经形成铁路、高速公路及后续机场交叉的交通框架，成为赣东及四省交界区域性的交通枢纽。一是公路网发达，其中320国道、206国道、犁温高速公路东西横贯，南北穿行等构成上饶公路主骨架，形成了以市区为中心、外连相邻地市的公路网。二是铁路网。境内已建成的铁路有浙赣铁路复线皖赣铁路、横南铁路和浙赣铁路上饶段，已全部完成电气化改造工程，设计时速200公里。如果京福铁路开通，对于上饶“一个枢纽”区域位置将产生重大的影响。三是上饶三清山机场（上饶机场）位于江西省上饶市上饶县尊桥乡、皂头镇和上饶市信州区的茅家岭交界处的后门堂境内，为4C级支线机场，为江西省第7个民用机场，也是赣东北唯一的机场。上饶机场建成后将与南昌、九江、赣州、景德镇、井冈山、宜春等机场一起承担民航任务。上饶三清山机场于2012年7月8日正式开建。交通基础设施和交通枢纽地位，影响着一个城市的集聚和辐射能力，决定着一个城市的服务功能强弱，上饶四省交界区域交通枢纽城市地位的确立，为打造四省交界区域中心城市具备了交通条件。
从地理空间上讲，四省交界区域位于长三角、珠三角经济区之间，是二个经济区共同的腹地，尤其是长三角地区向内地辐射，其重要性与日俱增，出现一个区域性的中心城市的必要性越来越大。从空间位置关系上看，上饶处于四省九市的中心，以上饶为中心，与其余六市连线，形成了一个外向扩散的圆形，代表着经济向外扩散的力量。因此在地理位置上，上饶具有明显的优势，更有可能成为区域性的中心城市。
2011年上饶生产总值（GDP）突破1000亿元大关，达到1110.6亿元，按可比价格计算，增长13.1%。其中，第一产业增加值176.5亿元，增长4.2%；第二产业增加值599.0亿元，增长16.7%；第三产业增加值335.1亿元，增长12.0%。三次产业结构由去年的16.8：51.0：32.2调整为15.9∶53.9∶30.2。人均水平进一步提高，按平均人口计算，人均生产总值16813元（2603美元），比上年增加3084元（575美元）。非公有制经济增加值701.5亿元，可比增长15.0%，占GDP的比重达63.2%。多种经济成分共同发展的格局基本形成。
2、上饶房产投资走势
上饶总人口约670万，是江西第二大人口城市,占全省的1/6，占四省九市的1/4，位居第一位。虽是人口大市，但城镇人口少，所占比例低于全省平均水平。曾经的上饶城市化进程一度缓慢，如蜗牛漫步。1993年以前的上饶城区面积狭小，不及10平方公里，可谓弹丸之地。城区绿树、绿地面积小，绿化率低，垃圾清理不及时，一刮大风就是满城尽是塑料袋，城市环境可以用脏、乱、差形容。那时，连接信江两岸的只有改建前的步行桥和现在的胜利桥。胜利桥刚竣工3年，上饶市结束了渡船过信江的时代。
渡口这个曾经作为联系两岸的纽带，这个曾经承担起两岸交通重任的主角色也就在那时退出了上饶的历史舞台，但却被上饶人民永远赋予了厚重的历史色彩。作为历史的见证，那个曾经摆渡的地方就叫了“渡口”。历史的年轮不断向前滚动。1993年5月，经江西省人民政府批准将上饶县的沙溪镇、灵溪乡、朝阳乡划归上饶市管辖，市域面积扩到338.6平方公里，相当于原有面积的5倍，这是上饶城市化进程的新起点，为今后发展创造了广阔的空间。 2000年7月10日，上饶撤地设市，改为设区市，下设信州区，此时上饶的城市化进程进入了一个新的转折点。上饶的城市化进程突飞猛进，2000以来市区建成面积由撤地设市前的17平方公里拓展到35.2平方公里。市区人口由撤地设市前的17万人增加到35万人。根据上饶市城市整体规划，城市化水平近期（2010年）为38％左右，远期（2020年）达到50％以上。中心城区人口规模近期（2010年）为48万人，远期（2020年）为72万人，远景人口规模达到100万人。如果以中心城市人口规模达到72万人为例，比现在增加了37万人以上。按现在人均住房30平米计算，需增加住宅1110万平方米以上，每年需90万平方米，大于目前的年供应量。也就是说按照现在的年供应量到了2020年住宅面积达不到相应的需求量。可以得出上饶房地产业的房展潜力和空间是巨大的，是极具发展前途的。
经济环境结论
2012年上饶市总体经济运行状况良好，实现了经济的快速增长和经济效益的同步提高。经济的快速稳定发展为2013年房地产市场的持续稳定发展打下了坚实的基础。
三、上饶市房地产发展概况
（一）全市房地产整体发展情况
1、固定资产与房地产投资
从上饶历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持快速增长，但近两年增速有所回落，房地产开发投资占固定资产投资比例较小，有较大提升空间，房地产投资增速缓慢，基本无明显上升态势，随着城市框架及人口框架的不断拉大，预计后续可能会出现明显上升势头。
2、房地产市场供给与需求情况
2011年1-9月份全市房屋施工面积506.5万平方米，同比下降8.5%，其中住宅面积436.5万平方米，同比下降5.6%。1-9月份全市共竣工商品房68.2万平方米，同比下降28.4%，其中住宅竣工面积61.2万平方米，下降21.9%.1-9月份全市共销售商品房111.3万平方米，同比增长16.8%，其中住宅销售面积101.8万平方米，同比增长21.3%。同时，实现商品房销售额38.2亿元，同比增长68.9%，其中住宅销售额32.8亿元，同比增长95%。-9月，我市商品住房均价为3432元/平方米，同比去年2373元/平方米增加1049元，增长44.6%，比上月3330元/平方米增加100元，环比增长3.1%。
3、房地产市场项目分析1、全市在售楼盘基本情况
4、在售项目特征分析
1、[老城区域板块]
范围：沿河路以北，浙赣铁路以南，在信州区北面。
老城区域板块开发的项目较多，因其地理位置优越且周边配套齐全，较受市民青睐。物业档次大多定位为高档与中高档；物业类型以小高层和高层为主；住宅均价区间在4000-4500元/平米左右，目标客户群多为事业成功人士。项目规模较小，小区的配套主要依赖外围公配，同时因为大多小区体量很小，导致物业管理水平低下。
2、[带湖区域板块]
带湖区域板块作为政府北移的前沿地带，处于市政规划发展的顺势龙头地位，板块内项目数量逐渐增多，小区规模相对而言也较大，每个小区平均占地面积达57886平米，平均建筑面积达10192平米，各个小区内部配套、景观设计等较优越，各楼盘人气也较旺。板块内几个中型项目多层均价约4000元/平米，小区物业管理受到重视，相应物业管理费较高，一般
在0.5-0.6元/㎡•月。板块主力户型为三房二厅，其面积较大，区间为120—150平米/套。
3、[城东区域板块]
区域概况：靠近现在的市中心的地带，经过多年历史的沉淀，发展已经相对稳定。但靠近新建成的现代城区域，这一区域升值潜力相对较大。现因铁路及产业规划北移、居住人群越来越多的聚居到规划、定位、结构更趋合理的城市东部，所以有潜力成为上饶城市商住中心。市政规划为未来的中央生活核心地段。
这一区域楼盘人气却十分旺盛。当时区域内的现代城楼盘可以算上饶品质较好的楼盘。这也说明，现在的城市居民眼光开始有所变化，看到这一区域升值的巨大潜力。
4、[三江区域板块]
三江区域板块将成为市政府开发的新区，主要功能定位为文化娱乐中心，未来区域将成为上饶市商业、文化教育、生态旅游的重点区域。也是本案地块所属板块。目前板块内开发的楼盘很少，除了体量较大的旧盘世纪花园、大红鹰香溢云天等前几年开发的项目外，其他项目多为单栋多层商住楼，板块内在售物业档次较低，小区内大都缺乏配套和物管，平均价格区间在2400-3400元/平米。户型以二房和三房为主，其中二房面积区间90-110平米，三房面积区间在120—150平米。三江板块物业开发量少、档次低、配套缺乏、本项目地块在区域内开发规模较大、且缺乏直接竞争项目，本案在规划上尽可能的做到产品创新，项目将可打造成板块内商品房市场的一个亮点与焦点。
4、[上饶县（旭日）板块]
范围：旭日镇范围，即信江以北，槠溪河以西，在信州区西面。
结论：旭日区域板块位于上饶县县政府所在地，也是与上饶市相连的最近的一个县，随着城市不断向西扩张，本区也城市房地产开发的重点，近几年该板块开发量增速明显，从目前在售项目看，物业类型还是以多层居多，整体物业档次不高，主力价格在3500-4400元/平米左右。对于区域竞争上分析，该板块的物业对本地块所处三江板块的冲击不大。
5、[水南区域板块]
范围：信江以南，丰溪河以东，在信州区南面。
水南组团房地产开发较晚，近两年逐渐才有住宅项目的出现，区域内代表项目黄金水岸目前销售价格在3400元/㎡，产品类型上逐渐从多层转向小高层过渡。
四、房地产市场整体特征分析
结合以上的分析，可以对新余楼市特征进行以下归纳
政府为了稳定房价，也为了其土地批租收益，加大土地供应量是在情理之中的，如开发区大量工业项目涵盖大体量住宅
在城市化进程加快、城市规模扩大、城市人口快速发展等诸种因素共同作用下，而上饶市房地产正处于快速上升时期
随着经济的发展，人们收入的上升，对住房消费的需求会不断提高
上饶房地产尚未进入到正常的发展轨道上，在开发节奏、产品设计规划、营销包装方面均存在较大弱点，但从上饶县板块的新开项目看，开发商不断认识到此点，对项目的规划、包装以及营销手法采取了变化
固定资产投资和房地产投资进一步加大、居民收入水平不断提高，进一步奠定了房地产发展的经济基础
上饶市优越的区位和交通优势及良好的历史与人文、旅游业自然资源使上饶市具备良好的发展潜力
目前上饶整体市场建筑业态供应主要以小高层、高层业态为主，小高层、高层业态已经得到当地购房者认知，多层逐渐稀缺，花园洋房、别墅等物业类型开始出现。
户型慢慢趋于理性实用，但目前还是以大三房为主，目前功能设计趋于实用性，但还有较大提升空间
小结：
1、政策方面：虽然采取了经济与行政手段并用，强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，在部分城市实施限购政策，促进地方政府出台配套措施，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对楼市进行全面调控，就目前的市场反应看来对于上饶市场影响并不大，房地产价格一直呈现稳中略升态势。
2、供求方面：虽受新政影响整体供应量与成交量环比略有减少，但2012 年存量房消化速度却依然强劲。
3、房价方面：政策导向以稳定市场为目的，区域内多层和小高层物业必将日益成为稀缺性资源类产品，故在价格上依然走势强劲。
四、项目SWOT分析
1、S-优势
项目总体设计、规划、施工及营销水准高，以当代原创时尚格调拒绝区域同质化的独特风情的舶来；
项目楼盘的超规格布局及打造，构成项目价值凝结的犀利营销切入点；
园林植被的精挑细选、大尺度中轴景观的纯粹性、大自然性，构成与竞争对手显性的品质体验优势
项目楼盘四通八达，纵横交错的交通网络，再搭配最原始、环保的湿地公园景观，配搭无边界的视野，共同烘托出独立不群的差异化生活格调，具备极强的外交性与招幌性。
项目楼盘的独特地理位置：东西毗邻市行政中心与县行政中心，近年来伴随着高档酒店、宾馆、餐饮和各楼盘的推出，该地块未来的升值空间不可限量。
2、W-劣势
项目地块东西两面面积未能对称，在设计方面只能采取东区和西区分别进行设计规划和施工，稍稍影响全案的整体观赏性。
全案临河面宽狭窄，直接的河景资源运用度有限
3、O—机会
随着城市重心西移的整体城市战略和该区域内的可利用开发的商业地块越来越稀缺。该区域将带来大量中产以上量级的客户资源，且会助推区域价值的进一步抬升。
区域多层产品供应较少；高层与别墅的哑铃状供应格局之下，高品质低层及多层电梯产品的需求机会加大。
原始环保的湿地公园主题，为本案的规划价值及开发理念的凸显提供了制造差异化的营销时机。
4、T—威胁
洋房、毗河、国际化的题材被泛滥运用，先发入市的竞品已经向市场传递出一定的价值认定标准，本案面临后发价值再造的威胁；
结论——市场机会的发现
■以嘉禾公园大地住宅小区（暂定名）的整体绿色环保、自然湿地公司将作为推广点诉求，并贯穿和引领项目一切信息；
■以走进大自然的生活方式和以颠覆性和争议性推广诉求，提起市场关注力。
■借助媒体资源和客户口碑，强调项目的细节和整体品质。
■以活动贯穿整个营销节点诉求，聚集人气，实现销售突破。
五、市场分析及预测:
本项目是西部新城规划中的核心区域，位于吉阳路南侧、规划东升路东侧、湿地公园北侧，其自然资源丰富和交通的便利，以及紧邻市行政中心与县行政中心。都无疑决定本项目必将成为产业转移和商贸繁荣所带来的住宅市场需求的承接者，更加受到购房者的追捧。
2010年1月至2012年12月，上饶商品房住宅供应152.43万平米，成交163.19万平米，供求比为0.93，成交均价由2010年10月的3500元/
㎡涨至2012年12月的5600元/㎡，涨幅达到60%。可见上饶商品房住宅市场呈现供需两旺的态势。
目前项目所在的区域内多以低层产品供应为主，占据总供应量的70%以上，市场成交均价达到4724元/㎡。因此像这类低密度高居住舒适性的小高层产品已成为市场的稀缺资源，可见无论从市场反馈处的成交价格和去化速度来看，本项目推出市场后一定会取得很好的销售业绩。
六、项目地理位置
（一）项目地理位置
嘉禾公园大地住宅小区（暂定名）项目位于上饶吉阳路南侧、规划东升路东侧、湿地公园北侧，东临龙潭湖宾馆、龙湖一品；南临G320国道；西面连接县行政服务中心与丰跃香港名城、赣东北乐园；北临上饶县旭日中大道。项目总建设用地面积100亩。
（二）项目区域位置
在项目所在的版块，因公园数量众多，尤以湿地公园为生态景观资源使之显露出城西商业圈与生活圈无縫衍接的特征。丰跃香港名城、国际家居建材城、龙潭湖宾馆、龙湖一品、御景天下、公园道一号等众多大盘正让这个闹中取静的精致生活版图的盖头逐渐被掀起，使这里成为了公认的上饶城西的第一精英生活圈。
七、项目目前进度情况
目前，嘉禾公园大地住宅小区（暂定名）项目已经与上饶县国土资源
局签订了《上饶县国有土地使用权出让合同》[GF－2008－2601]、办理了项目选址意见书。完成了项目的规划建筑方案设计和审批、项目的初步设计和审批、小区园林景观方案设计、营销策划方案，正在进行施工图的设计和报批，办理了以下批文和证书：
1、《中华人民共和国国有土地使用权证》
2、《中华人民共和国建设项目选址意见书》
3、《中华人民共和国建设用地规划许可证》
4、上饶县发展和改革委员会《关于企业投资项目备案的通知复》
八、 项目建设计划
该项目分为东区和西区，总建筑面积为150304.8㎡，其中，多层住宅建筑面积为40864.6㎡，高层住宅面积为88679.9㎡，商业建筑面积为3429㎡，物业建筑面积为388.3㎡，半地下建筑面积为16943㎡。
九、项目投资费用及资金使用估算
1、项目投资费用估算
项目总的投资费用约为人民币28008.85万元。其中：建筑工程为17564.30万元，土地、勘察、设计前期费用等其他费用为9134.45万元，不可预见费用1310.10万元，该项目资金除由该公司自筹解决8008.85万元
项目投资费用估算表
单位：万元
十、项目销售收入估算
在上饶房地产市场中，城西逐渐是被开发商看好的热点区域，城西人们对住宅的需求却依旧保持有着巨大的潜力，特别是具有优越的外部和内部自然环境的居住型房地产项目受到人们的追捧。但整个2012年上饶楼市经历了政策打压，经过年底政府的一系列引导，项目所在的城西城片区发展商及时进行调整，使本区域的项目一直呈现较为活跃的销售状态。
高层住宅：59732㎡×5500元/㎡=32852万元
沿街商业：1436.17㎡×20000元/㎡=2872万元
地下车库暂不计收入。
十一、销售周期及回款预计
项目三号楼为第一期，分三批推出，具体推出房源体量及销售进度如
下：
（1）一期一批次：3号楼2单元共224套房源，体量18666.22㎡，产值10266.4万元。09年9月开盘，开盘当月销售率60％，其后销售情况为10月15％、11月10％、12月10％、2010年1月5％。
（2）一期二批次：3号楼3单元共224套房源，体量19864㎡，产值10925.2万元。09年11月开盘，开盘当月销售率40％，其后销售情况为12月10％、2010年1月5％、2月10％、3月15％、4月10%、5月10％。
（3）一期三批次：3号楼1单元共231套房源，体量20841.88㎡，产值11463万元。2010年3月开盘，开盘当月销售率40%，其后销售情况为4月15％、5月15％、6月5％、7月5％。
十二、研究结论
上饶总人口约670万，是江西第二大人口城市,占全省的1/6，；占四省九市的1/4，位居第一位。虽是人口大市，但城镇人口少，所占比例低于全省平均水平。2000年7月10日，上饶撤地设市，改为设区市，下设信州区，此时上饶的城市化进程进入了一个新的转折点。上饶的城市化进程突飞猛进，2000以来市区建成面积由撤地设市前的17平方公里拓展到35.2平方公里。市区人口由撤地设市前的17万人增加到35万人。根据上饶市城市整体规划，城市化水平近期（2010年）为38％左右，远期（2020年）达到50％以上。中心城区人口规模近期（2010年）为48万人，远期（2020年）为72万人，远景人口规模达到100万人。如果以中心城市人口规模达到72万人为例，比现在增加了37万人以上。按现在人均住房30平米计算，需
增加住宅1110万平方米以上，每年需90万平方米，大于目前的年供应量。也就是说按照现在的年供应量到了2020年住宅面积达不到相应的需求量。可以得出上饶房地产业的房展潜力和空间是巨大的，是极具发展前途的。
今后五年内，上饶的经济、城市建设、人民生活水平和房地产都会有一个有较大的发展和提高，相应的房地产市场具有巨大的发展空间。
通过对项目进行基本的分析研究可以看出：项目具有良好的经济效益和较强的抗风险能力，更具有良好的发展潜力。加上“天时、地利、人和”的优势，项目的开发建设一定会取得巨大成功。
目前，我国处在一个经济高速发展的时期，保护土地资源是今后国家的基本国策之一，因此经济发展和城市化进程与土地资源的短缺是我国经济发展的主要矛盾。“拥有土地就拥有财富”，这是恒古不变的真理。
上饶市中凯实业发展有限公司
可行性研究报告
一、 总论
(一)、项目基础内容
项目名称：嘉禾公园大地住宅小区（暂定名）
项目位置：上饶县吉阳路南侧、规划东升路东侧、湿地公园北侧
设计单位： 暂定
项目占地规模：66666.08㎡
拟建设规模：该项目分为东区和西区，总建筑面积为150304.8㎡，其中，多层住宅建筑面积为40864.6㎡，高层住宅面积为88679.9㎡，商业建筑面积为3429㎡，物业建筑面积为388.3㎡，半地下建筑面积为16943㎡。 (二)、上饶市中凯实业发展有限公司简介
上饶市中凯实业发展有限公司成立于2010年1月25日，注册资金为人民币伍仟万元，经营范围：房地产开发及经营，土地开发，市政项目投资，园林绿化，建筑装饰工程施工。
上饶市中凯实业发展有限公司以拓市场、创品牌、树信誉、务事业、谋回报为经营宗旨，以人为本、回报社会为企业发展理念，以富民强国为己任。公司自成立以来，就选择了保护环境生态、充分合理利用资源的可持续发展经营模式和发展道路，公司股东从事房地产产业10余年，已开发和正在开发的建筑项目有：帝景湾、瑞弘华庭等，在上饶有较高的美誉度。公司是一个年轻化、专业化、实力较雄厚的房地产企业。
上饶市中凯实业发展有限公司始终坚持诚信开发、持续创新、打造地产品牌的质量方针，建立健全了一整套科学、合理、高效的管理制度，形成了项目开发、工程建设、营销策划、财务管理、投资理财以及物业服务等运作体系。
(三)、融资项目概述
上饶市中凯实业发展有限公司于2010年1月通过挂牌出让方式竞购得位于上饶县吉阳路南侧、规划东升路东侧、湿地公园北侧一宗国有土地使用权（2010——14号地块），占地面积为66666.08㎡（约合100亩）的商住用地，公司依据该地块的天然生态自然环境，努力打造成上饶最原生态、品质高端的住宅小区。
(四)、项目产品介绍
该项目分为东区和西区，总建筑面积为150304.8㎡，其中，多层住宅建筑面积为40864.6㎡，高层住宅面积为88679.9㎡，商业建筑面积为3429㎡，物业建筑面积为388.3㎡，半地下建筑面积为16943㎡.
该建筑项目总投资为人民币 万元，其中：建筑工程为17564.30万元，土地、勘察、设计前期费用等其他费用为9134.45万元，不可预见费用1310.10万元，该项目资金除由该公司自筹解决8008.85万元。
二、上饶市城市发展概况
1.上饶市城市发展概况
上饶自古享有 “豫章第一门户”、“四省通衢”之美誉。最近几年，上饶政府对交通基础建设大量投资，高速公路、等级公路、铁路及机场等运输线路为一体的综合立体网络已初现雏形，已经形成铁路、高速公路及后续机场交叉的交通框架，成为赣东及四省交界区域性的交通枢纽。一是公路网发达，其中320国道、206国道、犁温高速公路东西横贯，南北穿行等构成上饶公路主骨架，形成了以市区为中心、外连相邻地市的公路网。二是铁路网。境内已建成的铁路有浙赣铁路复线皖赣铁路、横南铁路和浙赣铁路上饶段，已全部完成电气化改造工程，设计时速200公里。如果京福铁路开通，对于上饶“一个枢纽”区域位置将产生重大的影响。三是上饶三清山机场（上饶机场）位于江西省上饶市上饶县尊桥乡、皂头镇和上饶市信州区的茅家岭交界处的后门堂境内，为4C级支线机场，为江西省第7个民用机场，也是赣东北唯一的机场。上饶机场建成后将与南昌、九江、赣州、景德镇、井冈山、宜春等机场一起承担民航任务。上饶三清山机场于2012年7月8日正式开建。交通基础设施和交通枢纽地位，影响着一个城市的集聚和辐射能力，决定着一个城市的服务功能强弱，上饶四省交界区域交通枢纽城市地位的确立，为打造四省交界区域中心城市具备了交通条件。
从地理空间上讲，四省交界区域位于长三角、珠三角经济区之间，是二个经济区共同的腹地，尤其是长三角地区向内地辐射，其重要性与日俱增，出现一个区域性的中心城市的必要性越来越大。从空间位置关系上看，上饶处于四省九市的中心，以上饶为中心，与其余六市连线，形成了一个外向扩散的圆形，代表着经济向外扩散的力量。因此在地理位置上，上饶具有明显的优势，更有可能成为区域性的中心城市。
2011年上饶生产总值（GDP）突破1000亿元大关，达到1110.6亿元，按可比价格计算，增长13.1%。其中，第一产业增加值176.5亿元，增长4.2%；第二产业增加值599.0亿元，增长16.7%；第三产业增加值335.1亿元，增长12.0%。三次产业结构由去年的16.8：51.0：32.2调整为15.9∶53.9∶30.2。人均水平进一步提高，按平均人口计算，人均生产总值16813元（2603美元），比上年增加3084元（575美元）。非公有制经济增加值701.5亿元，可比增长15.0%，占GDP的比重达63.2%。多种经济成分共同发展的格局基本形成。
2、上饶房产投资走势
上饶总人口约670万，是江西第二大人口城市,占全省的1/6，占四省九市的1/4，位居第一位。虽是人口大市，但城镇人口少，所占比例低于全省平均水平。曾经的上饶城市化进程一度缓慢，如蜗牛漫步。1993年以前的上饶城区面积狭小，不及10平方公里，可谓弹丸之地。城区绿树、绿地面积小，绿化率低，垃圾清理不及时，一刮大风就是满城尽是塑料袋，城市环境可以用脏、乱、差形容。那时，连接信江两岸的只有改建前的步行桥和现在的胜利桥。胜利桥刚竣工3年，上饶市结束了渡船过信江的时代。
渡口这个曾经作为联系两岸的纽带，这个曾经承担起两岸交通重任的主角色也就在那时退出了上饶的历史舞台，但却被上饶人民永远赋予了厚重的历史色彩。作为历史的见证，那个曾经摆渡的地方就叫了“渡口”。历史的年轮不断向前滚动。1993年5月，经江西省人民政府批准将上饶县的沙溪镇、灵溪乡、朝阳乡划归上饶市管辖，市域面积扩到338.6平方公里，相当于原有面积的5倍，这是上饶城市化进程的新起点，为今后发展创造了广阔的空间。 2000年7月10日，上饶撤地设市，改为设区市，下设信州区，此时上饶的城市化进程进入了一个新的转折点。上饶的城市化进程突飞猛进，2000以来市区建成面积由撤地设市前的17平方公里拓展到35.2平方公里。市区人口由撤地设市前的17万人增加到35万人。根据上饶市城市整体规划，城市化水平近期（2010年）为38％左右，远期（2020年）达到50％以上。中心城区人口规模近期（2010年）为48万人，远期（2020年）为72万人，远景人口规模达到100万人。如果以中心城市人口规模达到72万人为例，比现在增加了37万人以上。按现在人均住房30平米计算，需增加住宅1110万平方米以上，每年需90万平方米，大于目前的年供应量。也就是说按照现在的年供应量到了2020年住宅面积达不到相应的需求量。可以得出上饶房地产业的房展潜力和空间是巨大的，是极具发展前途的。
经济环境结论
2012年上饶市总体经济运行状况良好，实现了经济的快速增长和经济效益的同步提高。经济的快速稳定发展为2013年房地产市场的持续稳定发展打下了坚实的基础。
三、上饶市房地产发展概况
（一）全市房地产整体发展情况
1、固定资产与房地产投资
从上饶历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持快速增长，但近两年增速有所回落，房地产开发投资占固定资产投资比例较小，有较大提升空间，房地产投资增速缓慢，基本无明显上升态势，随着城市框架及人口框架的不断拉大，预计后续可能会出现明显上升势头。
2、房地产市场供给与需求情况
2011年1-9月份全市房屋施工面积506.5万平方米，同比下降8.5%，其中住宅面积436.5万平方米，同比下降5.6%。1-9月份全市共竣工商品房68.2万平方米，同比下降28.4%，其中住宅竣工面积61.2万平方米，下降21.9%.1-9月份全市共销售商品房111.3万平方米，同比增长16.8%，其中住宅销售面积101.8万平方米，同比增长21.3%。同时，实现商品房销售额38.2亿元，同比增长68.9%，其中住宅销售额32.8亿元，同比增长95%。-9月，我市商品住房均价为3432元/平方米，同比去年2373元/平方米增加1049元，增长44.6%，比上月3330元/平方米增加100元，环比增长3.1%。
3、房地产市场项目分析1、全市在售楼盘基本情况
4、在售项目特征分析
1、[老城区域板块]
范围：沿河路以北，浙赣铁路以南，在信州区北面。
老城区域板块开发的项目较多，因其地理位置优越且周边配套齐全，较受市民青睐。物业档次大多定位为高档与中高档；物业类型以小高层和高层为主；住宅均价区间在4000-4500元/平米左右，目标客户群多为事业成功人士。项目规模较小，小区的配套主要依赖外围公配，同时因为大多小区体量很小，导致物业管理水平低下。
2、[带湖区域板块]
带湖区域板块作为政府北移的前沿地带，处于市政规划发展的顺势龙头地位，板块内项目数量逐渐增多，小区规模相对而言也较大，每个小区平均占地面积达57886平米，平均建筑面积达10192平米，各个小区内部配套、景观设计等较优越，各楼盘人气也较旺。板块内几个中型项目多层均价约4000元/平米，小区物业管理受到重视，相应物业管理费较高，一般
在0.5-0.6元/㎡•月。板块主力户型为三房二厅，其面积较大，区间为120—150平米/套。
3、[城东区域板块]
区域概况：靠近现在的市中心的地带，经过多年历史的沉淀，发展已经相对稳定。但靠近新建成的现代城区域，这一区域升值潜力相对较大。现因铁路及产业规划北移、居住人群越来越多的聚居到规划、定位、结构更趋合理的城市东部，所以有潜力成为上饶城市商住中心。市政规划为未来的中央生活核心地段。
这一区域楼盘人气却十分旺盛。当时区域内的现代城楼盘可以算上饶品质较好的楼盘。这也说明，现在的城市居民眼光开始有所变化，看到这一区域升值的巨大潜力。
4、[三江区域板块]
三江区域板块将成为市政府开发的新区，主要功能定位为文化娱乐中心，未来区域将成为上饶市商业、文化教育、生态旅游的重点区域。也是本案地块所属板块。目前板块内开发的楼盘很少，除了体量较大的旧盘世纪花园、大红鹰香溢云天等前几年开发的项目外，其他项目多为单栋多层商住楼，板块内在售物业档次较低，小区内大都缺乏配套和物管，平均价格区间在2400-3400元/平米。户型以二房和三房为主，其中二房面积区间90-110平米，三房面积区间在120—150平米。三江板块物业开发量少、档次低、配套缺乏、本项目地块在区域内开发规模较大、且缺乏直接竞争项目，本案在规划上尽可能的做到产品创新，项目将可打造成板块内商品房市场的一个亮点与焦点。
4、[上饶县（旭日）板块]
范围：旭日镇范围，即信江以北，槠溪河以西，在信州区西面。
结论：旭日区域板块位于上饶县县政府所在地，也是与上饶市相连的最近的一个县，随着城市不断向西扩张，本区也城市房地产开发的重点，近几年该板块开发量增速明显，从目前在售项目看，物业类型还是以多层居多，整体物业档次不高，主力价格在3500-4400元/平米左右。对于区域竞争上分析，该板块的物业对本地块所处三江板块的冲击不大。
5、[水南区域板块]
范围：信江以南，丰溪河以东，在信州区南面。
水南组团房地产开发较晚，近两年逐渐才有住宅项目的出现，区域内代表项目黄金水岸目前销售价格在3400元/㎡，产品类型上逐渐从多层转向小高层过渡。
四、房地产市场整体特征分析
结合以上的分析，可以对新余楼市特征进行以下归纳
政府为了稳定房价，也为了其土地批租收益，加大土地供应量是在情理之中的，如开发区大量工业项目涵盖大体量住宅
在城市化进程加快、城市规模扩大、城市人口快速发展等诸种因素共同作用下，而上饶市房地产正处于快速上升时期
随着经济的发展，人们收入的上升，对住房消费的需求会不断提高
上饶房地产尚未进入到正常的发展轨道上，在开发节奏、产品设计规划、营销包装方面均存在较大弱点，但从上饶县板块的新开项目看，开发商不断认识到此点，对项目的规划、包装以及营销手法采取了变化
固定资产投资和房地产投资进一步加大、居民收入水平不断提高，进一步奠定了房地产发展的经济基础
上饶市优越的区位和交通优势及良好的历史与人文、旅游业自然资源使上饶市具备良好的发展潜力
目前上饶整体市场建筑业态供应主要以小高层、高层业态为主，小高层、高层业态已经得到当地购房者认知，多层逐渐稀缺，花园洋房、别墅等物业类型开始出现。
户型慢慢趋于理性实用，但目前还是以大三房为主，目前功能设计趋于实用性，但还有较大提升空间
小结：
1、政策方面：虽然采取了经济与行政手段并用，强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，在部分城市实施限购政策，促进地方政府出台配套措施，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对楼市进行全面调控，就目前的市场反应看来对于上饶市场影响并不大，房地产价格一直呈现稳中略升态势。
2、供求方面：虽受新政影响整体供应量与成交量环比略有减少，但2012 年存量房消化速度却依然强劲。
3、房价方面：政策导向以稳定市场为目的，区域内多层和小高层物业必将日益成为稀缺性资源类产品，故在价格上依然走势强劲。
四、项目SWOT分析
1、S-优势
项目总体设计、规划、施工及营销水准高，以当代原创时尚格调拒绝区域同质化的独特风情的舶来；
项目楼盘的超规格布局及打造，构成项目价值凝结的犀利营销切入点；
园林植被的精挑细选、大尺度中轴景观的纯粹性、大自然性，构成与竞争对手显性的品质体验优势
项目楼盘四通八达，纵横交错的交通网络，再搭配最原始、环保的湿地公园景观，配搭无边界的视野，共同烘托出独立不群的差异化生活格调，具备极强的外交性与招幌性。
项目楼盘的独特地理位置：东西毗邻市行政中心与县行政中心，近年来伴随着高档酒店、宾馆、餐饮和各楼盘的推出，该地块未来的升值空间不可限量。
2、W-劣势
项目地块东西两面面积未能对称，在设计方面只能采取东区和西区分别进行设计规划和施工，稍稍影响全案的整体观赏性。
全案临河面宽狭窄，直接的河景资源运用度有限
3、O—机会
随着城市重心西移的整体城市战略和该区域内的可利用开发的商业地块越来越稀缺。该区域将带来大量中产以上量级的客户资源，且会助推区域价值的进一步抬升。
区域多层产品供应较少；高层与别墅的哑铃状供应格局之下，高品质低层及多层电梯产品的需求机会加大。
原始环保的湿地公园主题，为本案的规划价值及开发理念的凸显提供了制造差异化的营销时机。
4、T—威胁
洋房、毗河、国际化的题材被泛滥运用，先发入市的竞品已经向市场传递出一定的价值认定标准，本案面临后发价值再造的威胁；
结论——市场机会的发现
■以嘉禾公园大地住宅小区（暂定名）的整体绿色环保、自然湿地公司将作为推广点诉求，并贯穿和引领项目一切信息；
■以走进大自然的生活方式和以颠覆性和争议性推广诉求，提起市场关注力。
■借助媒体资源和客户口碑，强调项目的细节和整体品质。
■以活动贯穿整个营销节点诉求，聚集人气，实现销售突破。
五、市场分析及预测:
本项目是西部新城规划中的核心区域，位于吉阳路南侧、规划东升路东侧、湿地公园北侧，其自然资源丰富和交通的便利，以及紧邻市行政中心与县行政中心。都无疑决定本项目必将成为产业转移和商贸繁荣所带来的住宅市场需求的承接者，更加受到购房者的追捧。
2010年1月至2012年12月，上饶商品房住宅供应152.43万平米，成交163.19万平米，供求比为0.93，成交均价由2010年10月的3500元/
㎡涨至2012年12月的5600元/㎡，涨幅达到60%。可见上饶商品房住宅市场呈现供需两旺的态势。
目前项目所在的区域内多以低层产品供应为主，占据总供应量的70%以上，市场成交均价达到4724元/㎡。因此像这类低密度高居住舒适性的小高层产品已成为市场的稀缺资源，可见无论从市场反馈处的成交价格和去化速度来看，本项目推出市场后一定会取得很好的销售业绩。
六、项目地理位置
（一）项目地理位置
嘉禾公园大地住宅小区（暂定名）项目位于上饶吉阳路南侧、规划东升路东侧、湿地公园北侧，东临龙潭湖宾馆、龙湖一品；南临G320国道；西面连接县行政服务中心与丰跃香港名城、赣东北乐园；北临上饶县旭日中大道。项目总建设用地面积100亩。
（二）项目区域位置
在项目所在的版块，因公园数量众多，尤以湿地公园为生态景观资源使之显露出城西商业圈与生活圈无縫衍接的特征。丰跃香港名城、国际家居建材城、龙潭湖宾馆、龙湖一品、御景天下、公园道一号等众多大盘正让这个闹中取静的精致生活版图的盖头逐渐被掀起，使这里成为了公认的上饶城西的第一精英生活圈。
七、项目目前进度情况
目前，嘉禾公园大地住宅小区（暂定名）项目已经与上饶县国土资源
局签订了《上饶县国有土地使用权出让合同》[GF－2008－2601]、办理了项目选址意见书。完成了项目的规划建筑方案设计和审批、项目的初步设计和审批、小区园林景观方案设计、营销策划方案，正在进行施工图的设计和报批，办理了以下批文和证书：
1、《中华人民共和国国有土地使用权证》
2、《中华人民共和国建设项目选址意见书》
3、《中华人民共和国建设用地规划许可证》
4、上饶县发展和改革委员会《关于企业投资项目备案的通知复》
八、 项目建设计划
该项目分为东区和西区，总建筑面积为150304.8㎡，其中，多层住宅建筑面积为40864.6㎡，高层住宅面积为88679.9㎡，商业建筑面积为3429㎡，物业建筑面积为388.3㎡，半地下建筑面积为16943㎡。
九、项目投资费用及资金使用估算
1、项目投资费用估算
项目总的投资费用约为人民币28008.85万元。其中：建筑工程为17564.30万元，土地、勘察、设计前期费用等其他费用为9134.45万元，不可预见费用1310.10万元，该项目资金除由该公司自筹解决8008.85万元
项目投资费用估算表
单位：万元
十、项目销售收入估算
在上饶房地产市场中，城西逐渐是被开发商看好的热点区域，城西人们对住宅的需求却依旧保持有着巨大的潜力，特别是具有优越的外部和内部自然环境的居住型房地产项目受到人们的追捧。但整个2012年上饶楼市经历了政策打压，经过年底政府的一系列引导，项目所在的城西城片区发展商及时进行调整，使本区域的项目一直呈现较为活跃的销售状态。
高层住宅：59732㎡×5500元/㎡=32852万元
沿街商业：1436.17㎡×20000元/㎡=2872万元
地下车库暂不计收入。
十一、销售周期及回款预计
项目三号楼为第一期，分三批推出，具体推出房源体量及销售进度如
下：
（1）一期一批次：3号楼2单元共224套房源，体量18666.22㎡，产值10266.4万元。09年9月开盘，开盘当月销售率60％，其后销售情况为10月15％、11月10％、12月10％、2010年1月5％。
（2）一期二批次：3号楼3单元共224套房源，体量19864㎡，产值10925.2万元。09年11月开盘，开盘当月销售率40％，其后销售情况为12月10％、2010年1月5％、2月10％、3月15％、4月10%、5月10％。
（3）一期三批次：3号楼1单元共231套房源，体量20841.88㎡，产值11463万元。2010年3月开盘，开盘当月销售率40%，其后销售情况为4月15％、5月15％、6月5％、7月5％。
十二、研究结论
上饶总人口约670万，是江西第二大人口城市,占全省的1/6，；占四省九市的1/4，位居第一位。虽是人口大市，但城镇人口少，所占比例低于全省平均水平。2000年7月10日，上饶撤地设市，改为设区市，下设信州区，此时上饶的城市化进程进入了一个新的转折点。上饶的城市化进程突飞猛进，2000以来市区建成面积由撤地设市前的17平方公里拓展到35.2平方公里。市区人口由撤地设市前的17万人增加到35万人。根据上饶市城市整体规划，城市化水平近期（2010年）为38％左右，远期（2020年）达到50％以上。中心城区人口规模近期（2010年）为48万人，远期（2020年）为72万人，远景人口规模达到100万人。如果以中心城市人口规模达到72万人为例，比现在增加了37万人以上。按现在人均住房30平米计算，需
增加住宅1110万平方米以上，每年需90万平方米，大于目前的年供应量。也就是说按照现在的年供应量到了2020年住宅面积达不到相应的需求量。可以得出上饶房地产业的房展潜力和空间是巨大的，是极具发展前途的。
今后五年内，上饶的经济、城市建设、人民生活水平和房地产都会有一个有较大的发展和提高，相应的房地产市场具有巨大的发展空间。
通过对项目进行基本的分析研究可以看出：项目具有良好的经济效益和较强的抗风险能力，更具有良好的发展潜力。加上“天时、地利、人和”的优势，项目的开发建设一定会取得巨大成功。
目前，我国处在一个经济高速发展的时期，保护土地资源是今后国家的基本国策之一，因此经济发展和城市化进程与土地资源的短缺是我国经济发展的主要矛盾。“拥有土地就拥有财富”，这是恒古不变的真理。