如何确认房地产企业的应税收入
根据《企业所得税法》及其实施条例、《营业税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]857号）,以及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税函[2009]31号）等有关规定，对房地产开发企业所得税收入确认分为以下4种情况：
（1） 完工开发产品销售收入的确认
按照“国税发[2009]31号”文件规定,房地产企业开发的产品只要符合已将开发产品竣工证明材料报房地产管理部门备案、已开始投入使用或已取得初始产权证明其中一个条件即视为已经完工产品。在销售时一般都要签订正式《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，因采取的销售方式不同，收入确认的方法也不同。
1）采取一次性全额收款方式销售开发产品时于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日确认收入的实现。
这里的“取得索取价款凭据（权利）之日“一般是指书面合同确定的付款日期的当天，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成（所有权或使用权转移）的当天。
2）采取分期收款方式销售开发产品时按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现，提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3）采取银行按揭方式销售开发产品时按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款于实际收到日确认收入的实现，余款在银行
按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4）采取委托方式销售开发产品时按以下原则确认收入的实现。 ①采取支付手续费方式委托销售开发产品时按销售合同或协议中约定的价款于收到委托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 ②采取视同买断方式委托销售开发产品时，属于企业与购买方签定销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，应按销售合同或协议约定价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。如果属于前两种情况中销售合同或协议中的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到委托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
③采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品时，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同中或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额不得直接从销售收入中减除。如果销售合同或协议约定的价格低于基价，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
④采取包销方式委托销售开发产品时，包销期间内可根据包销合同的有关约定参照①~③项规定确认收入的实现。包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
（2） 未完工开发产品销售收入的确认
房地产开发销售未完工开发产品一般都属于预收款方式销售开发产品。按照“国税发[2009]31号”文件规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利在开发期内分季（或月）计算出预计毛利额，计入开发期应纳税所得额，待开发产品完工后，在计算其实际计税成本和实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入完工当期的企业所得税应纳税所得额。
预计毛利率由省、自治区、直辖市确定，但一般位于省、自治区、直辖市和计划但列市人民政府所在地城市和郊区的不低于15%。位于地级市及地级市城区及郊区的不低于10%。位于其他地区的不低于5%。但经济适用房、限价房和危改房均不低于3%。
（3） 视同收入的确认
按照“国税发[2009]31号”文件规定，房地产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，按视同销售于开发产品所有权或使用权转移、或实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。其方法和顺序如下：
① 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确
定。
② 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。 ③ 按开发产品的成本利润率确定，但成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。、
（4） 对外出租开发产品租金收入的确认
企业将新建的开发产品对外出租时，采取直接收款或预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到款项的当天。分期付款的为合同约定付款的当天。、
开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前与承租人签订租赁预约协议的，在开发产品交付承租人使用日确认预收租金收入的实现。
从上述可见，确认房地产企业所得税应税收入主要有以下四种情况，需要我们认真掌握、把控。同时还要关注以下几个问题。
1） 符合条件可以核定征收
根据“国税发[2009]31号”文件第四条规定，房地产开发企业出现《税收征管法》第三十五条规定的下述情况时可以不设置账簿。 ① 应当设置但未设置账簿，擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料。 ② 虽设置账簿但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账；
③ 发生纳税义务，未按规定的期限办理纳税申报，以及经税务机关 责令限期申报，逾期仍不申报或申报的计税依据明显偏低，又无正当理由等的情形时，税务机关对其以往应缴的企业所得税要按
核定征收方式进行征收管理，同时还要按《税收征管法》等税收
法律、行政法规的规定进行处理。
2） 代收费用的处理
房地产开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价格以内或由企业开具发票的，均应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价格以内并由其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款进行管理。但根据《营业税暂行条例事实细则》第十三条规定，同时符合以下条件为收取的政府性基金或者行政事业收费均不视为企业所得税的收入：
一是由国务院或者财政部批准设立的行政事业性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
二是收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
三是所收款项全额上缴财政。
3） 毛利额差异调整情况报告
预售的房地产开发产品在办理年度所得税纳税申报时，还须向主管税务机关出具已销售为完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告及税务机关需要的其他相关资料。
如何确认房地产企业的应税收入
根据《企业所得税法》及其实施条例、《营业税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]857号）,以及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税函[2009]31号）等有关规定，对房地产开发企业所得税收入确认分为以下4种情况：
（1） 完工开发产品销售收入的确认
按照“国税发[2009]31号”文件规定,房地产企业开发的产品只要符合已将开发产品竣工证明材料报房地产管理部门备案、已开始投入使用或已取得初始产权证明其中一个条件即视为已经完工产品。在销售时一般都要签订正式《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，因采取的销售方式不同，收入确认的方法也不同。
1）采取一次性全额收款方式销售开发产品时于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日确认收入的实现。
这里的“取得索取价款凭据（权利）之日“一般是指书面合同确定的付款日期的当天，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成（所有权或使用权转移）的当天。
2）采取分期收款方式销售开发产品时按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现，提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3）采取银行按揭方式销售开发产品时按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款于实际收到日确认收入的实现，余款在银行
按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4）采取委托方式销售开发产品时按以下原则确认收入的实现。 ①采取支付手续费方式委托销售开发产品时按销售合同或协议中约定的价款于收到委托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 ②采取视同买断方式委托销售开发产品时，属于企业与购买方签定销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，应按销售合同或协议约定价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。如果属于前两种情况中销售合同或协议中的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到委托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
③采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品时，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同中或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额不得直接从销售收入中减除。如果销售合同或协议约定的价格低于基价，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
④采取包销方式委托销售开发产品时，包销期间内可根据包销合同的有关约定参照①~③项规定确认收入的实现。包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
（2） 未完工开发产品销售收入的确认
房地产开发销售未完工开发产品一般都属于预收款方式销售开发产品。按照“国税发[2009]31号”文件规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利在开发期内分季（或月）计算出预计毛利额，计入开发期应纳税所得额，待开发产品完工后，在计算其实际计税成本和实际毛利额，将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入完工当期的企业所得税应纳税所得额。
预计毛利率由省、自治区、直辖市确定，但一般位于省、自治区、直辖市和计划但列市人民政府所在地城市和郊区的不低于15%。位于地级市及地级市城区及郊区的不低于10%。位于其他地区的不低于5%。但经济适用房、限价房和危改房均不低于3%。
（3） 视同收入的确认
按照“国税发[2009]31号”文件规定，房地产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，按视同销售于开发产品所有权或使用权转移、或实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。其方法和顺序如下：
① 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确
定。
② 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。 ③ 按开发产品的成本利润率确定，但成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。、
（4） 对外出租开发产品租金收入的确认
企业将新建的开发产品对外出租时，采取直接收款或预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到款项的当天。分期付款的为合同约定付款的当天。、
开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前与承租人签订租赁预约协议的，在开发产品交付承租人使用日确认预收租金收入的实现。
从上述可见，确认房地产企业所得税应税收入主要有以下四种情况，需要我们认真掌握、把控。同时还要关注以下几个问题。
1） 符合条件可以核定征收
根据“国税发[2009]31号”文件第四条规定，房地产开发企业出现《税收征管法》第三十五条规定的下述情况时可以不设置账簿。 ① 应当设置但未设置账簿，擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料。 ② 虽设置账簿但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账；
③ 发生纳税义务，未按规定的期限办理纳税申报，以及经税务机关 责令限期申报，逾期仍不申报或申报的计税依据明显偏低，又无正当理由等的情形时，税务机关对其以往应缴的企业所得税要按
核定征收方式进行征收管理，同时还要按《税收征管法》等税收
法律、行政法规的规定进行处理。
2） 代收费用的处理
房地产开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价格以内或由企业开具发票的，均应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价格以内并由其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款进行管理。但根据《营业税暂行条例事实细则》第十三条规定，同时符合以下条件为收取的政府性基金或者行政事业收费均不视为企业所得税的收入：
一是由国务院或者财政部批准设立的行政事业性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
二是收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
三是所收款项全额上缴财政。
3） 毛利额差异调整情况报告
预售的房地产开发产品在办理年度所得税纳税申报时，还须向主管税务机关出具已销售为完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告及税务机关需要的其他相关资料。