本科生课程论文
论文题目：基于SCP范式我国房地产业组织分析 学 院：
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目 录
摘 要 ......................................................................................................................................... 3 一、 绪论 ............................................................................................................................ 4 1. 选题背景........................................................................................................................ 4 2. SCP范式分析相关理论简述 ......................................................................................... 4 二、 我国房地产业市场结构 ............................................................................................ 6 1. 市场集中度 .................................................................................................................... 6 2. 产品差异化 .................................................................................................................... 7 3. 进入壁垒........................................................................................................................ 7 4. 资源配置........................................................................................................................ 9 三、 房地产业市场行为 .................................................................................................... 9 1. 价格行为........................................................................................................................ 9 2. 非价格行为 .................................................................................................................. 10 3. 组织调整行为 .............................................................................................................. 11 四、 房地产业市场绩效 .................................................................................................. 12 1. 资源配置效率 .............................................................................................................. 13 2. 产业的规模结构效率 .................................................................................................. 14 五、 总结和建议 .............................................................................................................. 14
参考文献 ................................................................................................................................. 16
摘 要
改革开放以来，我国的房地产业得到了迅速的发展，作为国民经济的基础性和先导性产业，尤其是近年来已经发展成为国民经济的支柱性产业，我国的房地产业已成为一个备受社会各界关注和重视的重要行业。此外，房地产业具有关联产业多、吸收劳动力数量大、百姓购买愿望强等特点，使得其具备成为支撑国民经济持续、健康、稳定发展的必要保证，整个行业的发展对老百姓生活息息相关，在国民经济中处于重要地位。本文从SCP范式的角度对我国房地产业的市场结构、市场行为、市场绩效进行分析，并提出建议。
关键词：房地产业；产业组织；市场结构；市场行为；市场绩效
一、 绪论
1. 选题背景
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产业作为国民经济新的增长点，在过去十多年间为中国经济的快速增长做出了贡献。因此本文希望通过产业组织的视角，考察我国房地产业的市场结构、市场行为和市场绩效，来了解目前房地产市场的运行情况。
2. SCP范式分析相关理论简述
（1）. SCP理论
SCP理论是20世纪30年代哈佛大学学者创立的产业组织分析的理论。最初由哈佛大学教授梅森首先提出。作为正统的产业组织理论，哈佛学派以新古典学派的价格理论为基础，以实证研究为手段，按结构，行为，绩效对产业进行分析，构架了系统化的市场结构(Structure)—市场行为(Conduct)—市场绩效（Performance）的分析框架。SCP范式认为产业结构决定了产业内的竞争状态，并决定了企业的行为及其战略，从而最终决定企业的绩效。
（2）. 市场结构
市场结构指在特定的市场中企业间数量、份额和规模上的关系以及由此而决定的竞争形式，是反映产业组织竞争性质和垄断程度的基本概念。市场结构的类型主要有完全竞争市场结构、完全垄断市场结构、垄断竞争市场结构和寡头垄断市场结构。市场集中度、产品差异化程度和进入、退出壁垒是影响市场结构或市场竞争和垄断关系的三个主要因素。
（3）. 市场行为
市场行为指企业在充分考虑市场的供求条件和其他企业关系的基础上，所采取的各种决策行为；或者说是企业为实现其既定目标(如利润最大化、更高的市场占有率等)而采取的适应市场要求的调整行为。包括产品政策、价格政策、促销策略和并购行为等。
（4）. 市场绩效
市场绩效指产业运行的效率，是企业的市场行为所形成的产业资源配置效率、技术进步和规模经济实现程度等所达到的状态，以判断市场结构和市场行为的优劣。产业组织理论对市场绩效的研究主要包括两个基本方面：①对市场绩效进行描述和评价，即从资源配置效率、产业的规模结构效率、技术进步等，直接或间接地描述市场绩效的基本情况，评价市场绩效的优劣；②研究市场绩效与市场结构、市场行为之间的关系，并从中寻找市场绩效的影响因素。
二、 我国房地产业市场结构
市场结构是反映市场竞争和垄断关系的概念。理论上，根据市场集中度的高低、产品差异程度、进入和退出壁垒以及规模经济，一般把市场结构分为四种类型：完全竞争市场、不完全竞争市场、完全垄断市场和寡头垄断市场。世界发达市场经济国家的主要产业组织市场结构类型以寡头垄断为主，即市场中同时存在寡头与大量的中小企业，寡头与中小企业既合作又竞争。房地产业是资金密集型产业，美国、中国香港的房地产市场是成熟房地产市场的代表，均是寡头垄断型市场结构。而我国的房地产市场发展时间较短，市场尚未成熟，目前大部分房地产公司信用、资质较低，整体格局是开发商多、开发规模小，开发商资金实力弱。具体体现在我国房地产业市场集中度低、产品差异化程度高、进入壁垒较高、资源配置未优化等方面，接下来从这几个方面进行简要分析。
1. 市场集中度
市场集中度是对整个行业的市场结构集中程度的测量指标，它用在规模上处于前几位企业的市场占有率来反映市场卖者对产品的垄断程度，一般用来衡量企业的数目和相对规模的差异，是市场势力的重要量化指标。市场集中度是决定市场结构最基本、最重要的因素，集中体现了市场的竞争和垄断程度。2009年、2010年、2011年、2012
年和2013年房地产开发行业五厂商集中度（CR5，即最大5家房地产开发企业销售收入占全国销售额的比重）分别为5.33%、6.56%、
7.18%、8.33%和8.95%，CR10分别为8.16%、10.14%、10.65%、12.76%和13.77%。虽然我国房地产行业市场集中度有所提高,只不过与美国房地产业CR3达45%、香港房地产业CR10达80%相比仍存在很大的差距,并且最大房地产企业(万科地产)的市场份额仅为2.20%。根据以上资料数据显示我国房地产行业目前的市场集中度偏低，仍属于竞争型市场结构。
2. 产品差异化
从企业角度理解，产品差异化就是企业在提供产品或提供产品过程的各种条件上，同其他经营同类产品的企业相区别，造成足以引诱买者的特殊性。房地产的差异化经营一般是指有差异的房地产产品以及服务差异化、渠道差异化、人员差异化和形象差异化，去提高房地产产品的价值，形成竞争优势，从而获得更多的利益。房地产在位置上的不动性和在质量差异上的普遍性决定了它是一种差异化程度较高的产品，即具有异质性。可以说，每一幢房屋都会因其用途、结构、材料、装饰、样式、朝向、规模、高度、设备等的不同而产生许多相异之处。因此，我国房地产业存在明显的产品差异化。
3. 进入壁垒
进入壁垒是影响市场结构的重要因素，是指产业内既存企业对于
潜在进入企业和刚刚进入这个产业的新企业所具有的某种优势的程度。换言之，是指潜在进入企业和新企业若与既存企业竞争可能遇到的种种不利因素。形成壁垒的原因很多，主要有：规模经济、客户忠诚度、资本金投入、转换成本、必要资本量及埋没费用、产品差别、绝对费用、政策法律、既存企业的战略性阻止行为等等。
结合我国房地产市场的实际情况，构成房地产企业的进入壁垒主要有土地资源壁垒和行政管理壁垒。我国自开展城市土地有偿出让制度以来大多采用协议出让土地的方式。在此方式下，由于土地使用权的取得不是通过开发商间的相互竞争来决定，而是由政府与开发商双方私下协商确定，最终谁能获得土地使用权在很大程度上取决于开发商的寻租能力和政府的主观偏好。虽然这种协议出让方式在2004年前后实行土地公开拍卖制度后予以中止，但旧的土地出让制度的影响在一些地方仍在起作用。而即使实行公开拍卖制度后由于土地资源的固定性、稀缺性和不可再生性，某一开发商获得了某一地块的开发权后也就意味着排除了其它开发商对该地块的开发权。由于土地供给量有限，市场中只有有限的开发商在进行开发，这样，潜在的进入者很难对现有的企业形成竞争压力，这就是土地资源壁垒。此外，在开发一个项目之前房地产商必须取得5个证书——“建设用地规划许可证”、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程许可证”、“商品房预售许可证”。这5个证书涉及到当地政府的城市规划、房屋管理、国土资源、工商管理、税务、建设、交通、环保、节能、卫生等部门。由于政府管理的越位导致过度干预房地产市场，加上政
府审批的繁杂和效率的低下，官员在审批中的寻租形成了行政性进入壁垒。
4. 资源配置
房地产业是一个资本密集型行业，房地产开发融资方式的优劣，也直接影响着融资成本的大小。我国房地产开发融资渠道单一、融资方式局限性限制大、法律法规不完善，都导致了我国房地产业的资源配置的无效率。
三、 房地产业市场行为
市场行为是指企业为实现其经济目标而根据内外部环境及其变化所采取的战略决策行动。企业的市场行为主要有价格行为、非价格行为以及企业的组织调整行为。以下便从这三个方面对我国房地产企业的市场行为进行简要分析。
1. 价格行为
价格行为是社会各经济主体的定价和讨价还价行为。通常主要指企业定价行为。定价行为以控制和影响价格为基本特征，价格竞争和价格协调是最基本的价格行为。在我国房地产业中，企业的定价行为主要有进入阻止定价及价格歧视。
进入阻止价格定位水平受市场进入壁垒和经济规模这两个因素的影响。进入壁垒高，进入阻止定价可以高些；反之，进入阻止定价
必须低些，否则难以达到阻止新企业进入的预期目的。由于土地资源的固定性、稀缺性和不可再生性，以及官员在审批开发商项目中的寻租行为，我国房地产新企业进入市场必须面对较高的土地资源壁垒和行政管理壁垒，所以我国房地产企业可以制定较高的进入阻止定价。
价格歧视实质上是一种价格差异，通常指商品或服务的提供者在向不同的接受者提供相同等级、相同质量的商品或服务时，在接受者之间实行不同的销售价格或收费标准。经营者没有正当理由，就同一种商品或者服务，对若干买主实行不同的售价，则构成价格歧视行为。房地产商在市场竞争中常常不遗余力地推行价格歧视战略，尽最大可能地索取消费者剩余，以最大化自己的利润。众所周知，房地产产品的位置、材料、装饰、样式、朝向、楼层等因素直接决定了房地产产品的价格差异。在我国的房地产市场中，针对同一个开发项目，房地产开发商往往对不同朝向和不同楼层的住宅进行不同的定价，譬如在高层住宅中楼层越高定价越高、在同一幢建筑同一层楼内朝向向阳比朝向向阴面的定价高，这些都是房地产企业的价格歧视行为。
2. 非价格行为
企业的非价格行为通常指通过研究和开发新产品及产品促销获得较高利润。非价格行为实质上是企业产品差别化策略的具体实施。在我国房地产业中，企业的非价格行为主要有产品策略和广告策略。
房地产产品策略是指房地产企业以向目标市场提供各种适合消费者需求的房地产产品和服务的方式来实现其营销目标。包括产品的
规划、设计、建造、质量、环境、物业管理、品牌等可控因素的组合和运用。例如在房地产市场中，企业通常设计建造普通住宅、公寓式住宅、高档住宅、别墅等以适应不同消费者的需求，这也是企业产品差别化策略的具体实施。
广告策略旨在扩大产品差别程度，形成比较鲜明的产品特色，从而增强其竞争力。对不同种类的产品企业所采取的广告策略是不同的，例如对普通住宅进行广告宣传，企业会侧重宣传住宅的经济性、实用性，对别墅进行广告宣传则会较多侧重宣传住宅的豪华高档、舒适性。广告策略能降低消费者的搜寻成本、增进社会福利，同时还能塑造企业形象、提高企业竞争力。
3. 组织调整行为
企业的组织调整行为主要表现为企业的合并或兼并。企业兼并是指在商品经济条件下，两个或两个以上的财产独立或相对独立的法人，通过市场购买或其他有偿转让的形式，获取其他企业法人的资产，从而实现产权转移的经济行为。通过合并，企业间发生产权关系的转移而实现资本集中、市场集中，这是企业外部成长的基本途径。企业兼并是产业结构调整的有效手段，可使生产要素向优势企业集中，优化资源配置。但同时兼并导致的集中可能产生垄断，因此各国都非常重视企业兼并的政策问题，通过有效的产业组织政策来趋利避害。在我国房地产业中，企业众多、规模偏小、产业集中度低、资金规模不足，大型房地产企业企图通过兼并获得规模经济的效益、提高市场竞
争力和市场支配力量、减少资产经营风险，而小型、弱势的房地产企业则希望通过兼并来减少资产经营风险、避免破产以及回收资本。恒大地产兼并深圳建设（集团）有限公司、佳兆业集团收购浙江伍丰置业有限公司、广州富力地产股份有限公司与合景泰富地产公司收购上海城投悦城置业有限公司等等都是近年来我国房地产企业兼并的鲜活例子。此外，万科集团走的就是一条靠并购、合作开发扩张来发展的道路，并且利用它的规模和品牌效应已发展为目前中国最大的房地产开发企业。总的来说，房地产企业兼并提高了我国房地产业的市场集中度、扩大了大型企业的市场份额、改变了市场结构，塑造了一批实力雄厚、成熟、高效的知名企业，优化了房地产业的产业结构、市场结构及资源配置，促进了房地产市场的可持续发展。
四、 房地产业市场绩效
市场绩效是指在一定的市场结构下，通过一定的市场行为使某一产业在价格、质量、成本、利润、产品质量、品种及其技术进步等方面达到的现实状态，它实质上反映了在特定的市场结构和市场行为条件下市场运行的效率。产业组织理论对市场绩效的研究主要包括两个基本方面：对市场绩效进行描述和评价，即从资源配置效率、产业的规模结构效率、技术进步等，直接或间接地描述市场绩效的基本情况，评价市场绩效的优劣；研究市场绩效与市场结构、市场行为之间的关系，并从中寻找市场绩效的影响因素。在S-C-P分析模式下，从短期看，市场行为是市场绩效的直接决定因素，市场结构是制约市场行为
的基本因素；从长期看，市场结构则是变化的，市场结构的变化往往是市场行为变化的结果，有时市场绩效的变化也会直接使市场结构发生变化。以下从资源配置效率和产业的规模结构效率两个方面对我国房地产业市场绩效进行综合评价。
1. 资源配置效率
资源配置效率是同时从消费者的效用满足程度和生产者的生产效率高低的角度来考察资源的利用状态。资源配置恰恰是一个房地产企业最为重要的战略行为，区域布局、业务组合、项目组合等等，都反映的是企业在资源配置上的不同思路，这些不同的配置已经在很大程度上决定了企业的配置效率，并将对企业的业绩表现产生深远的影响。出于经营性的目的，企业需要不同类型的项目来平衡利润和现金流，在资源受限的情况下，这种平衡是非常困难的。只有通过提高企业的资源整合能力，扩张企业可动用资源的边界，才可能形成有效的项目组合，使资源配置得到最大优化。由于我国房地产业不同区域间发展不均衡，大城市资金投入过剩、房地产市场过热，而小城市房地产市场较为低迷，大多数地区资源配置效率较低；住房空置率较高、房地产供求结构性矛盾突出，社会资源分配不均；此外，在房地产开发过程当中的各种寻租活动进一步降低了资源配置效率，滋生腐败，阻碍经济发展。
2. 产业的规模结构效率
产业的规模结构效率就是从产业内部规模经济效益实现程度的角度来考察资源利用状况。产业内规模经济效益实现的三种情况主要有：1）市场的主要供给者是未达到获得规模经济效益所必需的经济规模的企业，这种情况下产业的规模结构效率不高，存在着大量低效率的小规模生产；2）市场的主要供给者是达到和接近规模经济的企业，这种情况下产业充分获得了规模经济效益，产业的规模结构效率处于理想状态；3）市场的主要供给者是超经济规模的大企业，这种情况下由于过度集中已不能再使企业的长期平均成本降低，只是增加了企业的垄断力量，并不能提高产业的规模结构效率。众所周知房地产业是我国经济发展中的支柱产业，虽然近年来发展出一部分实力雄厚的大型房地产企业，但大多数企业的规模偏小，开发力量薄弱分散，难以参与全国性的开发，导致其项目少、投资集中、企业投资风险大，同时也加剧了全国区域性的垄断格局。同时由于土地资源的稀缺性，房地产开发企业开发项目的单位成本高、开发效率低，高成本的负担最终都由消费者承担，降低了整个社会福利。
五、 总结和建议
通过以上分析可以看出，我国房地产业存在的问题主要有市场集中度较低、进入壁垒较高、资源配置效率低、规模经济效益不佳等。针对这些问题，房地产企业应当充分认识到房地产供求结构性矛盾突
出、资源配置效率低下等问题，提高企业的资源整合能力，形成有效的项目组合，使资源配置得到最大优化；以市场需求为导向，努力提高产品质量、创新产品以及经营理念，获得消费者和社会的认可，提升企业自身的竞争力。政府应鼓励推进大型房地产企业健康发展，进一步提高市场集中度；加强对政府部门、官员行为的规范管理，减少寻租的机会，提高政府工作效率；通过调节土地供给、调整银行利率等措施间接帮助房地产企业控制开发成本，提高整个社会的福利；及时主动出台相应政策和规定，维护房地产市场的健康秩序，促进房地产业的可持续发展。最后，立法机关也应随着房地产市场的发展不断更新完善法律法规，规范市场行为，减少法律漏洞及执法过程中的“灰色区域”，以保障房地产市场的良性发展。
参考文献
1、简新华，梅艳琳. 产业经济学 [M]. 武汉；武汉大学出版社，2009.9
2、泰勒夫. 产业组织理论 [M]. 北京；中国人民大学出版社，2001
3、周娜，俞涛. 基于SCP范式的房地产业分析 [J]. 合作经济与科技，2010，（12）
4、陈焕.基于SCP范式下的我国房地产业组织分析 [D]. 福建；福建师范大学，2007
5、宋来胜.限购背景下我国房地产业市场集中度分析 [J]. 科技经济市场2014，（01）
6、刘维佳. 中国房地产企业的价格竞争行为研究 [D]. 武汉；武汉理工大学
7、吴刚.中国房地产业的SCP分析 [J]. 特区经济2008，(7)
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摘 要 ......................................................................................................................................... 3 一、 绪论 ............................................................................................................................ 4 1. 选题背景........................................................................................................................ 4 2. SCP范式分析相关理论简述 ......................................................................................... 4 二、 我国房地产业市场结构 ............................................................................................ 6 1. 市场集中度 .................................................................................................................... 6 2. 产品差异化 .................................................................................................................... 7 3. 进入壁垒........................................................................................................................ 7 4. 资源配置........................................................................................................................ 9 三、 房地产业市场行为 .................................................................................................... 9 1. 价格行为........................................................................................................................ 9 2. 非价格行为 .................................................................................................................. 10 3. 组织调整行为 .............................................................................................................. 11 四、 房地产业市场绩效 .................................................................................................. 12 1. 资源配置效率 .............................................................................................................. 13 2. 产业的规模结构效率 .................................................................................................. 14 五、 总结和建议 .............................................................................................................. 14
参考文献 ................................................................................................................................. 16
摘 要
改革开放以来，我国的房地产业得到了迅速的发展，作为国民经济的基础性和先导性产业，尤其是近年来已经发展成为国民经济的支柱性产业，我国的房地产业已成为一个备受社会各界关注和重视的重要行业。此外，房地产业具有关联产业多、吸收劳动力数量大、百姓购买愿望强等特点，使得其具备成为支撑国民经济持续、健康、稳定发展的必要保证，整个行业的发展对老百姓生活息息相关，在国民经济中处于重要地位。本文从SCP范式的角度对我国房地产业的市场结构、市场行为、市场绩效进行分析，并提出建议。
关键词：房地产业；产业组织；市场结构；市场行为；市场绩效
一、 绪论
1. 选题背景
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产业作为国民经济新的增长点，在过去十多年间为中国经济的快速增长做出了贡献。因此本文希望通过产业组织的视角，考察我国房地产业的市场结构、市场行为和市场绩效，来了解目前房地产市场的运行情况。
2. SCP范式分析相关理论简述
（1）. SCP理论
SCP理论是20世纪30年代哈佛大学学者创立的产业组织分析的理论。最初由哈佛大学教授梅森首先提出。作为正统的产业组织理论，哈佛学派以新古典学派的价格理论为基础，以实证研究为手段，按结构，行为，绩效对产业进行分析，构架了系统化的市场结构(Structure)—市场行为(Conduct)—市场绩效（Performance）的分析框架。SCP范式认为产业结构决定了产业内的竞争状态，并决定了企业的行为及其战略，从而最终决定企业的绩效。
（2）. 市场结构
市场结构指在特定的市场中企业间数量、份额和规模上的关系以及由此而决定的竞争形式，是反映产业组织竞争性质和垄断程度的基本概念。市场结构的类型主要有完全竞争市场结构、完全垄断市场结构、垄断竞争市场结构和寡头垄断市场结构。市场集中度、产品差异化程度和进入、退出壁垒是影响市场结构或市场竞争和垄断关系的三个主要因素。
（3）. 市场行为
市场行为指企业在充分考虑市场的供求条件和其他企业关系的基础上，所采取的各种决策行为；或者说是企业为实现其既定目标(如利润最大化、更高的市场占有率等)而采取的适应市场要求的调整行为。包括产品政策、价格政策、促销策略和并购行为等。
（4）. 市场绩效
市场绩效指产业运行的效率，是企业的市场行为所形成的产业资源配置效率、技术进步和规模经济实现程度等所达到的状态，以判断市场结构和市场行为的优劣。产业组织理论对市场绩效的研究主要包括两个基本方面：①对市场绩效进行描述和评价，即从资源配置效率、产业的规模结构效率、技术进步等，直接或间接地描述市场绩效的基本情况，评价市场绩效的优劣；②研究市场绩效与市场结构、市场行为之间的关系，并从中寻找市场绩效的影响因素。
二、 我国房地产业市场结构
市场结构是反映市场竞争和垄断关系的概念。理论上，根据市场集中度的高低、产品差异程度、进入和退出壁垒以及规模经济，一般把市场结构分为四种类型：完全竞争市场、不完全竞争市场、完全垄断市场和寡头垄断市场。世界发达市场经济国家的主要产业组织市场结构类型以寡头垄断为主，即市场中同时存在寡头与大量的中小企业，寡头与中小企业既合作又竞争。房地产业是资金密集型产业，美国、中国香港的房地产市场是成熟房地产市场的代表，均是寡头垄断型市场结构。而我国的房地产市场发展时间较短，市场尚未成熟，目前大部分房地产公司信用、资质较低，整体格局是开发商多、开发规模小，开发商资金实力弱。具体体现在我国房地产业市场集中度低、产品差异化程度高、进入壁垒较高、资源配置未优化等方面，接下来从这几个方面进行简要分析。
1. 市场集中度
市场集中度是对整个行业的市场结构集中程度的测量指标，它用在规模上处于前几位企业的市场占有率来反映市场卖者对产品的垄断程度，一般用来衡量企业的数目和相对规模的差异，是市场势力的重要量化指标。市场集中度是决定市场结构最基本、最重要的因素，集中体现了市场的竞争和垄断程度。2009年、2010年、2011年、2012
年和2013年房地产开发行业五厂商集中度（CR5，即最大5家房地产开发企业销售收入占全国销售额的比重）分别为5.33%、6.56%、
7.18%、8.33%和8.95%，CR10分别为8.16%、10.14%、10.65%、12.76%和13.77%。虽然我国房地产行业市场集中度有所提高,只不过与美国房地产业CR3达45%、香港房地产业CR10达80%相比仍存在很大的差距,并且最大房地产企业(万科地产)的市场份额仅为2.20%。根据以上资料数据显示我国房地产行业目前的市场集中度偏低，仍属于竞争型市场结构。
2. 产品差异化
从企业角度理解，产品差异化就是企业在提供产品或提供产品过程的各种条件上，同其他经营同类产品的企业相区别，造成足以引诱买者的特殊性。房地产的差异化经营一般是指有差异的房地产产品以及服务差异化、渠道差异化、人员差异化和形象差异化，去提高房地产产品的价值，形成竞争优势，从而获得更多的利益。房地产在位置上的不动性和在质量差异上的普遍性决定了它是一种差异化程度较高的产品，即具有异质性。可以说，每一幢房屋都会因其用途、结构、材料、装饰、样式、朝向、规模、高度、设备等的不同而产生许多相异之处。因此，我国房地产业存在明显的产品差异化。
3. 进入壁垒
进入壁垒是影响市场结构的重要因素，是指产业内既存企业对于
潜在进入企业和刚刚进入这个产业的新企业所具有的某种优势的程度。换言之，是指潜在进入企业和新企业若与既存企业竞争可能遇到的种种不利因素。形成壁垒的原因很多，主要有：规模经济、客户忠诚度、资本金投入、转换成本、必要资本量及埋没费用、产品差别、绝对费用、政策法律、既存企业的战略性阻止行为等等。
结合我国房地产市场的实际情况，构成房地产企业的进入壁垒主要有土地资源壁垒和行政管理壁垒。我国自开展城市土地有偿出让制度以来大多采用协议出让土地的方式。在此方式下，由于土地使用权的取得不是通过开发商间的相互竞争来决定，而是由政府与开发商双方私下协商确定，最终谁能获得土地使用权在很大程度上取决于开发商的寻租能力和政府的主观偏好。虽然这种协议出让方式在2004年前后实行土地公开拍卖制度后予以中止，但旧的土地出让制度的影响在一些地方仍在起作用。而即使实行公开拍卖制度后由于土地资源的固定性、稀缺性和不可再生性，某一开发商获得了某一地块的开发权后也就意味着排除了其它开发商对该地块的开发权。由于土地供给量有限，市场中只有有限的开发商在进行开发，这样，潜在的进入者很难对现有的企业形成竞争压力，这就是土地资源壁垒。此外，在开发一个项目之前房地产商必须取得5个证书——“建设用地规划许可证”、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程许可证”、“商品房预售许可证”。这5个证书涉及到当地政府的城市规划、房屋管理、国土资源、工商管理、税务、建设、交通、环保、节能、卫生等部门。由于政府管理的越位导致过度干预房地产市场，加上政
府审批的繁杂和效率的低下，官员在审批中的寻租形成了行政性进入壁垒。
4. 资源配置
房地产业是一个资本密集型行业，房地产开发融资方式的优劣，也直接影响着融资成本的大小。我国房地产开发融资渠道单一、融资方式局限性限制大、法律法规不完善，都导致了我国房地产业的资源配置的无效率。
三、 房地产业市场行为
市场行为是指企业为实现其经济目标而根据内外部环境及其变化所采取的战略决策行动。企业的市场行为主要有价格行为、非价格行为以及企业的组织调整行为。以下便从这三个方面对我国房地产企业的市场行为进行简要分析。
1. 价格行为
价格行为是社会各经济主体的定价和讨价还价行为。通常主要指企业定价行为。定价行为以控制和影响价格为基本特征，价格竞争和价格协调是最基本的价格行为。在我国房地产业中，企业的定价行为主要有进入阻止定价及价格歧视。
进入阻止价格定位水平受市场进入壁垒和经济规模这两个因素的影响。进入壁垒高，进入阻止定价可以高些；反之，进入阻止定价
必须低些，否则难以达到阻止新企业进入的预期目的。由于土地资源的固定性、稀缺性和不可再生性，以及官员在审批开发商项目中的寻租行为，我国房地产新企业进入市场必须面对较高的土地资源壁垒和行政管理壁垒，所以我国房地产企业可以制定较高的进入阻止定价。
价格歧视实质上是一种价格差异，通常指商品或服务的提供者在向不同的接受者提供相同等级、相同质量的商品或服务时，在接受者之间实行不同的销售价格或收费标准。经营者没有正当理由，就同一种商品或者服务，对若干买主实行不同的售价，则构成价格歧视行为。房地产商在市场竞争中常常不遗余力地推行价格歧视战略，尽最大可能地索取消费者剩余，以最大化自己的利润。众所周知，房地产产品的位置、材料、装饰、样式、朝向、楼层等因素直接决定了房地产产品的价格差异。在我国的房地产市场中，针对同一个开发项目，房地产开发商往往对不同朝向和不同楼层的住宅进行不同的定价，譬如在高层住宅中楼层越高定价越高、在同一幢建筑同一层楼内朝向向阳比朝向向阴面的定价高，这些都是房地产企业的价格歧视行为。
2. 非价格行为
企业的非价格行为通常指通过研究和开发新产品及产品促销获得较高利润。非价格行为实质上是企业产品差别化策略的具体实施。在我国房地产业中，企业的非价格行为主要有产品策略和广告策略。
房地产产品策略是指房地产企业以向目标市场提供各种适合消费者需求的房地产产品和服务的方式来实现其营销目标。包括产品的
规划、设计、建造、质量、环境、物业管理、品牌等可控因素的组合和运用。例如在房地产市场中，企业通常设计建造普通住宅、公寓式住宅、高档住宅、别墅等以适应不同消费者的需求，这也是企业产品差别化策略的具体实施。
广告策略旨在扩大产品差别程度，形成比较鲜明的产品特色，从而增强其竞争力。对不同种类的产品企业所采取的广告策略是不同的，例如对普通住宅进行广告宣传，企业会侧重宣传住宅的经济性、实用性，对别墅进行广告宣传则会较多侧重宣传住宅的豪华高档、舒适性。广告策略能降低消费者的搜寻成本、增进社会福利，同时还能塑造企业形象、提高企业竞争力。
3. 组织调整行为
企业的组织调整行为主要表现为企业的合并或兼并。企业兼并是指在商品经济条件下，两个或两个以上的财产独立或相对独立的法人，通过市场购买或其他有偿转让的形式，获取其他企业法人的资产，从而实现产权转移的经济行为。通过合并，企业间发生产权关系的转移而实现资本集中、市场集中，这是企业外部成长的基本途径。企业兼并是产业结构调整的有效手段，可使生产要素向优势企业集中，优化资源配置。但同时兼并导致的集中可能产生垄断，因此各国都非常重视企业兼并的政策问题，通过有效的产业组织政策来趋利避害。在我国房地产业中，企业众多、规模偏小、产业集中度低、资金规模不足，大型房地产企业企图通过兼并获得规模经济的效益、提高市场竞
争力和市场支配力量、减少资产经营风险，而小型、弱势的房地产企业则希望通过兼并来减少资产经营风险、避免破产以及回收资本。恒大地产兼并深圳建设（集团）有限公司、佳兆业集团收购浙江伍丰置业有限公司、广州富力地产股份有限公司与合景泰富地产公司收购上海城投悦城置业有限公司等等都是近年来我国房地产企业兼并的鲜活例子。此外，万科集团走的就是一条靠并购、合作开发扩张来发展的道路，并且利用它的规模和品牌效应已发展为目前中国最大的房地产开发企业。总的来说，房地产企业兼并提高了我国房地产业的市场集中度、扩大了大型企业的市场份额、改变了市场结构，塑造了一批实力雄厚、成熟、高效的知名企业，优化了房地产业的产业结构、市场结构及资源配置，促进了房地产市场的可持续发展。
四、 房地产业市场绩效
市场绩效是指在一定的市场结构下，通过一定的市场行为使某一产业在价格、质量、成本、利润、产品质量、品种及其技术进步等方面达到的现实状态，它实质上反映了在特定的市场结构和市场行为条件下市场运行的效率。产业组织理论对市场绩效的研究主要包括两个基本方面：对市场绩效进行描述和评价，即从资源配置效率、产业的规模结构效率、技术进步等，直接或间接地描述市场绩效的基本情况，评价市场绩效的优劣；研究市场绩效与市场结构、市场行为之间的关系，并从中寻找市场绩效的影响因素。在S-C-P分析模式下，从短期看，市场行为是市场绩效的直接决定因素，市场结构是制约市场行为
的基本因素；从长期看，市场结构则是变化的，市场结构的变化往往是市场行为变化的结果，有时市场绩效的变化也会直接使市场结构发生变化。以下从资源配置效率和产业的规模结构效率两个方面对我国房地产业市场绩效进行综合评价。
1. 资源配置效率
资源配置效率是同时从消费者的效用满足程度和生产者的生产效率高低的角度来考察资源的利用状态。资源配置恰恰是一个房地产企业最为重要的战略行为，区域布局、业务组合、项目组合等等，都反映的是企业在资源配置上的不同思路，这些不同的配置已经在很大程度上决定了企业的配置效率，并将对企业的业绩表现产生深远的影响。出于经营性的目的，企业需要不同类型的项目来平衡利润和现金流，在资源受限的情况下，这种平衡是非常困难的。只有通过提高企业的资源整合能力，扩张企业可动用资源的边界，才可能形成有效的项目组合，使资源配置得到最大优化。由于我国房地产业不同区域间发展不均衡，大城市资金投入过剩、房地产市场过热，而小城市房地产市场较为低迷，大多数地区资源配置效率较低；住房空置率较高、房地产供求结构性矛盾突出，社会资源分配不均；此外，在房地产开发过程当中的各种寻租活动进一步降低了资源配置效率，滋生腐败，阻碍经济发展。
2. 产业的规模结构效率
产业的规模结构效率就是从产业内部规模经济效益实现程度的角度来考察资源利用状况。产业内规模经济效益实现的三种情况主要有：1）市场的主要供给者是未达到获得规模经济效益所必需的经济规模的企业，这种情况下产业的规模结构效率不高，存在着大量低效率的小规模生产；2）市场的主要供给者是达到和接近规模经济的企业，这种情况下产业充分获得了规模经济效益，产业的规模结构效率处于理想状态；3）市场的主要供给者是超经济规模的大企业，这种情况下由于过度集中已不能再使企业的长期平均成本降低，只是增加了企业的垄断力量，并不能提高产业的规模结构效率。众所周知房地产业是我国经济发展中的支柱产业，虽然近年来发展出一部分实力雄厚的大型房地产企业，但大多数企业的规模偏小，开发力量薄弱分散，难以参与全国性的开发，导致其项目少、投资集中、企业投资风险大，同时也加剧了全国区域性的垄断格局。同时由于土地资源的稀缺性，房地产开发企业开发项目的单位成本高、开发效率低，高成本的负担最终都由消费者承担，降低了整个社会福利。
五、 总结和建议
通过以上分析可以看出，我国房地产业存在的问题主要有市场集中度较低、进入壁垒较高、资源配置效率低、规模经济效益不佳等。针对这些问题，房地产企业应当充分认识到房地产供求结构性矛盾突
出、资源配置效率低下等问题，提高企业的资源整合能力，形成有效的项目组合，使资源配置得到最大优化；以市场需求为导向，努力提高产品质量、创新产品以及经营理念，获得消费者和社会的认可，提升企业自身的竞争力。政府应鼓励推进大型房地产企业健康发展，进一步提高市场集中度；加强对政府部门、官员行为的规范管理，减少寻租的机会，提高政府工作效率；通过调节土地供给、调整银行利率等措施间接帮助房地产企业控制开发成本，提高整个社会的福利；及时主动出台相应政策和规定，维护房地产市场的健康秩序，促进房地产业的可持续发展。最后，立法机关也应随着房地产市场的发展不断更新完善法律法规，规范市场行为，减少法律漏洞及执法过程中的“灰色区域”，以保障房地产市场的良性发展。
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