房地产项目转让条件和程序
土地使用权方式决定了转让条件有所不同
以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。
□要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；
□要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。
这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。
以划拨方式取得的土地使用权，应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。
对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
一是经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。
二是私有住宅转让后仍用于居住的；三是按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
四是同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让；
五是转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
六是根据城市规划，土地使用权不宜出让的；七是县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
土地使用权转让需履行的程序
《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。房地产项目转让涉及房地产项目建设单位的转移，涉及项目转让方已经签订的合同的效力。
为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30天内，到房地产开发主管部门办理备案手续。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定；房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更；相关的权利、义务是否已经转移；新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件；同时要变更开发建设单位的名称。上述各项均满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。
备案应当提供的文件，在该条例中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。如受让房地产开发企业的资质条件、拆迁的落实情况、土地使用权的变更手续以及其他的证明材料。房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。 未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一。项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止在项目转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿扯皮，使被拆迁人的权益受到损害。
以公司股权重组方式实现房地产项目转让的利弊得失
一、课题的提出
房地产开发的泡沫成份，以及开发行为本身和由于资金运作的不规范，九十年代后期国内各地都出现了一批房地产开发项目的停建、缓建工程即烂尾楼，且不说广西、海南，即便在经济发达的沿海城市上海，据报载，至1999年底上海市在内环线以内，高层烂尾楼也多达300幢。毋庸讳言，在海南出现的“炸楼”的极端处理方法，并不是一个值得推广和借鉴的有效经验，妥善解决为数不少的“烂尾楼”，已成为各地政府一个不得不面对的难题。在房地产开发的市场大潮中，既然原有的开发商已无力作为，把项目转让给有能力的开发商继续开发，这就是无论房地产项目开发至什么阶段，都应当研究其转让的可行性和操作性的缘由。
“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资”；“股东向股东以外的转让其出资时，必须经全体股东过半数同意”；“国有独资公司的资产转让，依照法律、行政法规的规定，由国家授权投资的机构或者国家授权的部门办理审批和财产转移手续”；“股东持有的股份可以依法转让”这一系列有关公司股权转让的规定，都是我国《公司法》的明确规定。因此，以公司股权转让的重组方式，实现房地产项目转让；或者说，以公司股权转让方式来解决房地产开发项目转让的可行性和操作性，就成为我们律师应当研究的重大课题，也是研究公司法和房地产领域不同专业的律师，应当共同关注的业务结合部。正是基于这一指导思想，讨论本文所指的课题，具有现实意义。
二、“烂尾楼”的现状分类及其转让操作方式
需要用项目转让方式处置的房地产开发停建、缓建项目即“烂尾楼”，由于土地使用权取得方式不同，开发商所负债务的复杂性以及开发项目续建资金短缺程度等不同情况，对于用公司股权转让方式实现房地产项目转让，提出各不相同的问题：
1、各不相同的房地产停建、缓建项目。
需要转让或不得不转让的房地产开发的停建、缓建项目一般都负有债务，其债务一般有三种情况：一是开发的房屋已实现预售，按时交付房屋是开发商所负的房屋实物形态的债务；二是开发商在建设过程中向银行以抵押方式进行贷款所负债务，以及对承包人应付的工程款所负的债务，这二者都是依法享有优先权的债务，二者中，应付的工程款优先于抵押权所负债务；三是一般债务，即开发商在项目开发过程中对采购材料、设备等各相对人所负的一般债务。房地产开发商所负债务的不同情况，是实施项目转让时不得不慎密分析的复杂问题和各具特点的法律障碍。
而从房地产开发商对“烂尾楼”的续建资金实力来分析，也存在着二种不同情况：有的开发商虽缺乏资金，但尚有能力自行筹资恢复建设或尚在运营，属于项目缓建；有的开发商则无后续资金，已停止运营，无他人提供资金难以为继，属于项目停建。
房地产开发的停建、缓建项目，就其土地使用权取得方式，可分为以行政划拨方式和以出让方式取得二大类。而以出让方式取得土地使用权，出让合同规定有政府收回土地使用权及其地上建筑物的条件和期限，这为政府处理“烂尾楼”收回土地后再转让提供了依据。这二种不同方式，在项目转让操作中，前者更复杂。
从房地产停建、缓建项目的运作阶段来看，除了项目已经建成，开发商为中、长期投资的整体销售计而实施转让外，一般会处于土地开发阶段和施工营建阶段，这二个阶段的停建、缓建，从前期资金落实的不同程度，反映了房地产开发商在转让过程中的地位和实力。
2、可供选择的转让“烂尾楼”的操作方法。
房地产开发停建、缓建项目的转让，目前通常有通过程序和当事人协议两种方法。通过司法程序转让，即法院调解以项目折价或者对生效判决执行对项目进行拍卖，对此本文不作讨论。而作为当事人自行协议（包括因政府主管部门干预）项目转让，一般有开发项目转让
和公司股权转让两种操作方法。
第一种是开发项目转让。此种方法一般适用于未成立项目公司的项目。所谓项目公司，是指因房地产特定地块开发，由项目投资股东依公司法而成立的有限责任公司。项目投资股东可以是现金投资，也可以是土地作价投资。非项目公司的投资人，因项目停建、缓建而实施开发项目转让，其基本程序除转让方和受让方合意外，还必须按项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续，适用的法律、法规，主要是房地产法、规划法和建筑法，其政府所收的各种规费，原则上按交易一次的规定收取。因此，项目转让的成本高、手续繁琐。
第二种是公司股权转让。此种转让一般适合于成立项目公司的开发项目。项目公司的成立必然会涉及投资资本，房地产项目公司的运作必然涉及到公司产权，产权自主交易，资本自由流转，是此种转让的前提。这种转让是以转让公司或公司股份的方法进行房地产项目的投资人变更，其基本程序是变更公司投资结构或股东，适用的法律主要是公司法和工商行政管理法规，并不涉及项目本身的交易费用和政府规费，其转让成本低，手续简略。因此，以公司股权转让方式来实现房地产停建、缓建项目的转让，是房地产开发的产权和资本市场化运作，是开发商在市场竞争中优胜劣汰而导致的项目公司股权的兼并和收购，此种操作方法值得深入研究。
此外，房地产停建、缓建项目转让还有其它实现方法，主要是指政府主导下的转让，如政府收回土地再另行出让给他人，政府启动收地程序而有条件地不执行，推动投资人协议转让以及以包销方式实施项目转让等。
综上，房地产开发的停建、缓建项目转让，在市场条件下，针对地产、房产的产权交易和已投入资本的流转，以公司股权的重组方式使之得以实现，是最可取、最值得拓展的途径和方法。
三、以公司股权重组方法转让房地产“烂尾楼”的操作性
房地产开发实践中，由投资人包括以土地投资或以资金投资的投资者，按《公司法》的有关规定成立项目公司进行运作，在各地都已十分普遍。这是讨论本文所涉之项目转让可操作性和利弊得失的现实基础。作为有限责任公司形态的房地产开发的项目公司，在资产重组或股权转让方式来实现其停建、缓建项目转让时，首先必须明确并解决其操作性。只有有了可供选择的操作方法，才谈得上其中的利弊得失，才会对日益增多的烂尾楼转让的实践有所指导。
按业界比较一致的认识，公司股权重组主要有两种操作方法：收购和兼并，即股权的的并购，而房地产项目公司的并购，则是具有特别风险的并购，研究其操作性更显重要。
1、股权兼并与无能力继续开发的项目转让。一个或多个公司的全部资产和权利义务均转移给另一个公司，即为公司兼并。其操作层面针对“烂尾楼”分析，鉴于股权转让的公司已无力继续开发，与其破产，不如将股权和责任均转移给受让公司；而接受全部股权的公司以吸收方式，以自己名义继续运行。由于受让公司承接转让公司的债权债务，故转让公司虽已消失但无需经过清算程序。此种股权重组方法，完全适应于房地产楼宇烂尾已无力继续开发的项目公司，股权兼并方式对于事实上资不抵债或停止运营即停建房地产的项目公司，实现项目转让，不失为有效途径。
2、股权收购与缺乏后续资金开发的项目转让。一个公司经由接受转让公司大部分股权方式而达到对原公司的控制或管理。转让公司无需消失仍可以自己名义运作，即为公司收购。其针对房地产烂尾楼宇的操作性，比较适合于因债务缠身难以为继而非资不抵债的缓建项目。新增资本的投入，对于项目的顺利建成和避免破产，于被收购的开发商具有现实的吸引力。这种操作方式由于转让公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生变动，显然此公司股权兼并具有更灵活、更简便的操作性。
比较这二种方法，虽然都是以公司股权的变动和产权流通来实现房地产项目公司的重新组合都、可以避免被兼并公司的解散清算程序、都有利于通过有实力的股东重新控制公司运作而实现其市场发展和顺利运作，但公司股权的兼并和收购针对的是房地产停建、缓建项目，两者仍然存在较大的区别：
第一，兼并是受让公司吸收转让公司并以自己名义重新开发，受让公司本身必须有房地产开发相应资质；而收购则仍以转让的已具备相应资质的项目公司名义经营，收购公司本身可具有房地产开发资质。
第二，兼并是项目公司全部股权被转让，其所有的债务包括潜在的债务以及由此产生的风险，依法均由兼并公司承担，也即兼并公司对被兼并公司的债务或风险要承担项目公司的全部责任；而收购则是项目公司内部的股东和股权比例发生变动，其对外的债务仍由项目公司承担，股东之间可按股权比例或约定方式在股本金限额内承担，也即收购公司只对被收购公司债务或风险承担股东的相应责任。
第三，兼并后原项目公司被吸收，项目运作以兼并公司名义进行，因此，房地产项目公司的兼并，除兼并被兼并双方协议一致外，必须办理项目变更手续并通知债务人；而股权收购只发生在项目公司内部，只需公司新旧股东协议一致，不需要办理项目主体变更手续，也无需通知债务人。
房地产开发由于土地取得方式、使用期限的复杂性以及地产、房产的复杂关系，又由于在操作中房地产开发项目公司股权组成的表现形态的不规范，以及股权关系的不清晰，在以公司股权重组方式实现房地产项目转让的操作实践中，更产生了一系列不同于一般公司并购的特殊情况，更多的是属于房地产领域中的具体专业问题与公司股权重组的有关法律问题的交叉和重叠，这在公司股权重组过程中应当寄予更大的关注。
四、从司法实践看以公司股权重组方式实现房地产项目转让应注意的法律问题
虽然，我国立法对公司并购尚无专门规定，对本文讨论以公司股权重组方式实现房地产项目转让，更无明确的、有针对性的法律、法规，但在操作实务和司法实践中，这方面的大量市场行为已频频发生并由此引起一系列的争议和纠纷。作为不得不面对并承接此类案件代理的律师，尤其是熟悉公司股权重组和房地产开发的专业律师，都肩负从司法实践来分析研究这一疑难、复杂的法律问题的责任，从而指导当事人规范运作，避免失误，并为健全立法提供实务经验。
本人在专业处理大量有关房地产开发的诉讼案件的同时，也处理了一批此类案件。实践出真知，实践是检验成败、鉴别操作方法利弊得失的唯一依据和标准。
1、应引起注意的三个法律问题一个为最高院改判的以项目转让方式运作的房地产联建纠纷案。
这是我承办的一个房地产联建项目转让的二审案件。
1993年10月15日，上海长兴实业总公司（下称长兴公司）作为土地方与上海建设工程联合公司（下称建设公司）作为投资方签订了《三门路多层住宅小区联建协议》。约定：长兴公司提供土地和建房指标，建设公司承担建设资金以及前期费用共计人民币5680万元，两家公司联合开发5.4万平方米的住宅。
1994年4月8日，建设公司以引资方式又与上海万国企业发展公司（下称万国公司）签订协议，约定万国公司承担项目建设所需资金，万国公司先后投入人民币5791.75万元。后因建设公司无力继续开发，又与上海建联房地产开发有限公司（下称建联公司）签订接盘《协议书》，约定由联建公司受让系争项目，建设公司的全部权利义务转让给联建公司，项目开发由建联公司继续履行，并由建联公司承担整个合同履行期间的全部法律责任。
1996年2月28日，上述建设公司、长兴公司、万国公司和建联公司四方签订转让《协议书》，就项目由建联公司接盘事项达成协议。其主要内容是：建联公司接盘继续开发并负
责返还万国公司全部投资款，协议自建联公司先行支付人民币1000万元时生效。转让协议签订当天，建联公司即向万国公司支付了人民币900万元，万国公司则在签收时书面同意转让协议生效。项目转让后，建联公司以自己的名义办理了有偿使用土地及房屋预售许可手续。因建联公司到期未支付其余款项，万国公司起诉法院，要求建设公司、建联公司和长兴公司共同返还剩余投资款及利息。
一审法院审理后认为：转让协议所约定的条件未成就，故尚未生效，判由建设公司返还万国公司的剩余款计人民币4891.75万元及相应利息，建联公司负连带责任。一审判决后建设公司和建联公司均不服，向最高人民法院提起上诉。我担任了建设公司的二审代理人。
建设公司上诉的主要理由认为：转让协议所约定的生效条件已由债务受让人建联公司和债权人万国公司协商一致改变，故所附条件已经成就，要求确认转让协议有效，同时认为债务已经转移，要求由债务受让人建联公司单独承担全部债务本息的偿还。
最高人民法院于1997年11月10日开庭审议本案。我在审理过程中先后三次提交书面代理意见阐述我方观点，引起合议庭的重视。开庭后，为对国家法律负责，为公正、秉公办案，最高院邀请有关法律专家专题研讨本案的法律关系，并形成一致意见。1998年7月30日，最高院作出终审判决：撤销原判，判定转让协议有效，判由债务受让人建联公司单独偿还全部本息共约人民币7500万元。
本案四方协议最终被确认有效，有三个法律问题值得总结：
第一，项目转让须获得有关各方的一致同意。房地产开发项目转让，从法律角度分析，首先属于民事权利义务的转让。我国《民法通则》第91条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。”我国《合同法》第77条也规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”因此，房地产开发项目的转让必须获得合同当事人和有关第三人的一致确认。本案中，有关房地产项目的转让，涉及到原土地方、投资方以及受让方，依法应获得各方的一致同意，而四方共同签订的转让协议，表明有关债权人、债务人和第三人均协商一致，这就从总体上符合了法律的规定。
第二，房地产开发项目的转让需具备四个条件。本案的转让协议之所以最终被确认有效，是因为本案的转让具备了如下四个条件：
1、转让须以既存之开发义务为基础；
2、转让须有合法的根据，且已有明确的受让人；
3、转让须获得形成房地产开发关系的各方当事人一致同意；
4、受让人须具有房地产开发的资质并履行相应的手续。
由于房地产停建、缓建项目以公司股权的兼并或收购方式实现转让，其转让的是房地产开发义务，此合同义务表现为债时，则是债的转移，因此，必须符合民事权利义务转让的基本特征。
第三，转让协议应由专业律师制作。由于房地产停建、缓建项目的转让，在以股权重组方式操作时，不仅要关注股权并购方面的法律问题，而且必然会遇到房地产项目停建、缓建本身的一系列专业问题，因此，转让协议应由熟悉公司并购法律和房地产法律的专业律师或由熟悉这两个领域法律的律师共同完成。本案转让协议在洽谈和制作过程中，我所副主任殷之杰律师提供法律服务，正是由于专业律师的参与和把关，使本案的转让协议表示了各方当事人的真实意思，项目转让没有任何违法性或损害公共利益，符合民事权利义务转让和房地产开发义务转让的法律要件，因此，才经受了最高院的司法审理考验。
2、以公司股权收购房地产停建项目的转让纠纷案。
这是上海首例外商独资房地产项目公司股权兼并引起的诉讼案件，项目公司股权兼并协
议由本人在1997年4月制作。
香港新律（上海）有限公司是香港新律有限公司在上海为开发浦东金桥某项目而成立的全资子公司，注册资本1050万美元，开发项目为一高级商办楼，建筑面积4.4万平方米。1995年4月，项目开发至房屋结构第12层，新律公司缺乏后续资金而停建。在停建1年零10个月后，经协商，香港新律公司将整个项目以公司股权收购方式转让给香港金利丰工程有限公司。双方约定收购价格以注册资本为准，收购协议对权利义务的转移、股权转让的交割、项目公司名称的变更以及在外资委办理变更登记等作了明确约定。项目被收购后，因拖欠工程款，施工单位江苏泰兴一建以变更后的项目公司作为被告、原股东香港新律公司作为第三人向上海市高级人民法院起诉，要求偿还工程欠款人民币7743.8万元，并要求第三人负连带责任。经法院审理，认为收购转让有效，项目开发工程欠款的债务已依法转移给受让公司，判由受让公司一家偿还欠款。一审判决后，有关当事人均未上诉。
本案公司股权收购转让被确认有效，转让人不再承担连带责任，有以下三个法律操作层面的问题值得引起注意。
第一，公司股权变更必须获得相应的批准手续。公司股权的变更以及公司性质的变更，依法必须获得有关政府部门的批准，变更后的公司合同和章程也都必须重新登记备案。在实践中，经常因未依法变更登记而导致股权变更无效。因此，必须根据公司股权变更的具体情况办理相应的手续。本案系一个外商收购另一个外商独资的项目公司，在办理所有的审批手续的同时，还必须获得外资委的审批同意。此外，还有中外合资的项目公司，因中方股东收购外方股东股权而使公司性质变为中资企业；也有与之相反的股权收购，企业又变为外商独资企业，在这种情况下，企业股权变更审批还会碰到更为复杂和严格的审批手续。而办妥有关的审批手续，则是项目公司股权兼并的不可逾越的法律障碍。
第二，对公司股权收购的交割及方式必须明确约定。通常，就转让双方而言，公司股权收购的生效以股权交割为准，而依中国有关法律的规定，公司股权转让还必须办理一系列的政府审批，登记手续，两者互相关系，可以当事人的约定为依据。本案转让方在咨询了有关政府主管部门意见后，收购协议约定：“乙方支付全部股本金1050万美元之日即为本协议股权交割日，本协议自股权交割日起生效”。协议双方并据此确认协议生效日为股权交割日，交割后开始办理有关政府审批手续。本案的股权交割的特别约定并不违反我国法律规定，并成为日后处理纠纷时对收购协议有效性的重要保障。
第三，事先约定办理政府有关审批手续的义务人及违约责任。我国法律规定外资企业股权变更必须由原审批单位重新审批，房地产项目开发变更主体必须经过批准并办理变更手续。在事先经过咨询落实了操作程序后，公司股权收购双方只需明确办理有关手续的责任主体即可进入操作。本案的收购协议对此约定有关审批手续由转让方负责，受让方提供董事会决议等文件予以配合的方法进行；同时还约定了由责任方承担未办妥有关手续引起的法律后果。由于事先经过咨询，能够办理有关手续在程序方面已经落实，法律上不存在障碍，收购协议签订后，本案的有关政府审批手续也都办妥。本案收购协议在外资公司变更股权和房地产项目转让方面的有关政府审批手续齐全，使收购行为在一旦涉讼后经得起法的检验并使转让方占据了主动。
此外，以股权重组方式转让房地产项目较复杂的问题是转让人的潜在债务问题，往往在项目转让后又面临转让一方潜在债务的债权人主张权利，这是受让人的巨大风险。抗衡这种风险的有效方法是在办理转让手续的同时，对外公告，以公告方法告知不特定的债务人。公告要在公众媒体上刊出，要给以一定的期限，公告的发布主体，最好是项目转让的批准或登记机关，至少要由转让方、受让方共同公告。
上述二个案例以及值得重视的12个法律问题，从不同的角度反映了以股权重组方式实施房地产项目转让的复杂性和法律把握的成败得失。由于我国对此种操作方式没有专门立
法，有关法律对此规范甚少，给律师的实务操作带来相当大的难度，因此，结合实践遇到的问题深入研究，也就尤显重要。但是，由于以股权重组方式实现房地产停建、缓建项目转让，对于从根本上解决房地产开发中“烂尾楼”的现实重要性，以及此类业务一般标的巨大，对律师的专业要求高，是律师的专业水平和能力的重要考验，有作为的律师应当接受其挑战，并经过不懈努力，成功占领这个新类型业务的制高点。
北京市某房地产项目公司股权转让纠纷案
案情简介
1996年北京某有限责任公司（注册资金1000万元），在取得关于某项目的区人民政府、市危旧房改造领导小组的批复和区计委的三项批文后，便开始寻找合作单位。在与项目所在地区的12栋危旧住宅楼的8家权属单位签订合作合同，进行投资开发未能实际履行时，便以转让股权的名义将项目于1998年3月27日以6800万元的价格转手倒卖给北京某经济发展有限责任公司。
协议约定内容为：
1、合同签署之日起一日内北京某经济发展有限责任公司支付500万元的协议股权定金给北京某有限责任公司。
2、北京某有限责任公司取得《建设用地规划许可证》办理完协议股权转让的所有相关手续（即工商登记机关变更登记），提交该公司项目文件正本时，北京某经济发展有限责任公司支付3000万元（含500万元定金）股权转让金，北京某经济发展有限责任公司取得89%的股权。
3、北京某经济发展有限责任公司于房地产项目一期拆迁完成，一期工程拿到开工证并动土施工之日，再支付1970万元的股权转让金，取得8%的股权。
4、北京某经济发展有限责任公司取得所有股权后的第三个月起每月向北京某有限责任公司支付人民币200万元，累计达到1800万元止。
5、除此之外，双方在《补充条款》中约定，除按《股权转让协议》履行完毕之后，北京某经济发展有限责任公司需另行给付北京某有限责任公司30万元人民币的前期费用。 北京某经济发展有限责任公司于1998年3月27日依约向北京某有限责任公司支付500万元的股权转让定金。而北京某有限责任公司未向有关部门办理法人变更登记手续。 后，双方于1998年7月10日变更《提存协议》。
约定：第二笔2500万元款由原告7月10日给付500万元股权转让金；7月17日前给付750万元；工商执照变更后，另给付1250万元；1250万元给付后，北京某有限责任公司办理项目交接手续即交付《城市用地规划许可证》）。
双方于1998年8月20日又变更《提存协议》。
约定于1998年9月20日前北京某经济发展有限责任公司将750万元交付后，北京某有限责任公司进行法律文件和营业执照的变更手续。
北京某经济发展有限责任公司依照《股权转让协议》、《变更〈提存协议〉》交付1000万元的转让金之后，由于北京某有限责任公司承诺的容积率不能达到当时口头约定的比例，放弃继续投资。要求对方退还转让金并承担同期银行利息损失。
法律专家分析：
本案涉及的法律概念有三个：股权转让、房地产项目转让、炒卖政府批文； 涉及的法律问题为：双方签订合同的有效性和无效性；
一、 合同主体--北京东方极天有限责任公司本身的违法性
1、依据《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院248号令）及《公司法》规定，房地产开发公司注册资本（资本金）占总投资的比例不得低于20%，而东方极天有限责任公司注册资金1000万元，远不足总投资金额7.9亿元的20%。根本无力承担此项目的建设。正是由于它本身资质能力的欠缺，导致它转让项目批文、炒卖项目的必然性。
2、事实上，1996年北京东方极天有限责任公司也正是在炒卖项目批文，从中攫取高额利润。表现在其取得朝阳区人民政府、北京市危旧房改造领导小组的批复和朝阳区计委的三项批文后，一直未按各项批文进行拆迁、动工（项目批复要求必须在1997年年初拆迁，下
半年动工，如果不能按期进行，该项目作废）而是一直寻找合作单位，意图从中获利。在与光华里项目所在地区的12栋危旧住宅楼的8家权属单位签订合作合同，进行投资开发未能实际履行时，便以虚假的"高额利润回报"为诱饵，转手倒卖给原告--北京新中实经济发展有限责任公司。我们所以认定其违法炒卖项目的原因，便是其进行"股权"高额转让时，其手中仅有政府批文，而没有进行任何实际投资。且不论土地使用权的开发建设与取得，甚至连城市规划管理局的《审定设计方案通知书》和《建设用地规划许可证》都未取得。也就是说：转让时，被告根本没有拥有土地使用权，其转让必是违法的！
二、 合同内容本身的违法性
1、合同内容虽然写明双方转让的是被告拥有的东方京通公司97%的股权，但其转让价格远远超过法律允许的范围。根据《国家工商行政管理局关于股权转让有关问题的答复》（2000年11月10日工商个字[2000]第262号）及《公司法》的规定：有限责任公司设立登记后，股东转让股权，出让人与受让人签订转让协议后，受让人直接支付出让人已缴付公司的出资额，不必再向公司重新入资，经公司登记机关核准变更登记后，成为公司股东。而事实上双方签订的合同中，协议股权的转让价格为6770万元（其中真实的合理的协议价格为970万元），因此，内容显而易见是违法的。且原告按协议支付500万元的协议股权定金后，被告也未依约依法到有关部门办理相应的法人变更登记手续。（《股权转让协议》3.2）
2、退一步讲，双方转让的不仅仅是股权，而是整个房地产项目，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、第39条及《城市房地产开发经营管理条例》第20条之规定：转让房地产项目的条件为：（1）按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件„„总观本案事实，被告未有实际投资，更无取得《土地使用权证书》，显然是炒卖政府批文（且不论是否炒卖地皮牟取暴利！）。
3、从合同整体内容上看，6770万元是97%的股权转让金，但其在合同2.1中规避法律，将其中的5800万元作为被告在转让股权之前投入的拆迁费用、设计费用和其他前期费用的补偿，貌似合法合理，却无法掩盖其真实的哄抬项目文件的意图。理由为：
（1）众所周知，房地产综合开发一般分为规划设计、征地拆迁、施工组织、竣工验收、经营管理等五项内容。而本案实际情况是：双方签订《股权转让协议》之前，被告仅仅具有政府三项批文，以及项目公司的《营业执照》合法文件。其规划局《审定设计方案通知》、《用地规划许可证》都未实际取得。其进行的前期工作显而微乎其微，岂有5800万元的投入？土地使用权尚未取得，拆迁费用更是无从谈起，由此可知，此5800万元的超额股权转让金无任何事实依据。
（2）同时，从被告在合同中就6770万元的股权转让金的支付时间及条件上看，亦能看出其索要的5800万元的超额股权转让金的违法性。
首先，合同签署之日起一日内原告支付500万元的协议股权定金给被告。
其次，被告取得《建设用地规划许可证》办理完协议股权转让的所有相关手续（即工商登记机关变更登记），提交东方京通公司项目文件正本等时，乙方支付3000万元（含500万元定金）股权转让金，原告取得89%的股权。
再次，原告于房地产项目一期拆迁完成，一期工程拿到开工证并动土施工之日，原告支付1970万元的股权转让金，取得8%的股权。
最后，原告取得所有股权后的第三个月起每月向被告支付人民币200万元，累计达到1800万元止。
由此可知，被告索要的5800万元超额股权转让金，实质上是炒卖政府批文，并于转让项目批文后又按工程进度收取红利的违法行为。
（3）除此之外，双方在《补充条款》中约定，除按《股权转让协议》履行完毕之后，原告需另行给付被告30万元人民币的前期费用，此约定显然是原告对被告的真正前期人际活动费用的补偿，而前述5800万元的补偿费用仅仅是其代名词而已！
三、《股权转让协议》签订后，没有履行必要的法律手续，未按照约定及《公司法》、《城市房地产管理法》的要求进行重大内容变更，也即该协议未给原告带来任何收益。
四、从本案双方当事人履约的客观事实看，双方所签协议亦属无效。
（1）原告于1998年3月27日依约向被告支付500万元的股权转让定金。而被告却未依约向有关部门办理法人变更登记手续。
（2）后，双方于1998年7月10日变更《提存协议》，约定第二笔2500万元款由原告7月10日给付500万元股权转让金；7月17日前给付750万元；工商执照变更后，另给付1250万元；1250万元给付后，被告办理项目交接手续（仅交付《城市用地规划许可证》）。
（3）双方于1998年8月20日又变更《提存协议》，约定原告于1998年9月20日前将750万元交付被告后，被告进行法律文件和营业执照的变更手续。
由以上事实完全可以看出，双方履约的权利义务针对的依旧是转让的《营业执照》，政府批文和《城市用地规划许可证》，而并无其它任何实质意义上的资金，财产及财产权！为此，认定其违法性毫无疑问！
成都建川置业公司与成都兴隆房地产开发有限公司、四川新基业房屋开发公司建设项目转让
合同纠纷上诉案
上诉人（原审原告）：成都建川置业公司。住所地成都市白丝街33号。
法定代表人：卢华林，经理。
委托代理人：李梅，北京市鼎铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都兴隆房地产开发有限公司，住所地成都市双栅子街7号。
法定代表人：黎光隆，总经理。
委托代理人：李勇，成都市锦江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川新基业房屋开发公司，住所地成都市一环路北三段新82号灰楼436—438室。
法定代表人：孙沪勇，总经理。
一、案件基本事实
1994年7月6日，成都建川置业公司（以下简称置业公司）与成都兴隆房地产开发有限公司（以下简称兴隆公司）签订了《联合建房协议》。该协议约定：置业公司将已取得的化成寺建设项目转给兴隆公司。兴隆公司支付置业公司前期工程费及赔偿费共675万元。合同签订后，因兴隆公司资金困难，四川新基业房屋开发公司（以下简称新基业公司）提出独立投资与置业公司合作。7月13日，置业公司将化成寺项目资料交给新基业公司，同日，新基业公司付款100万元给置业公司，至同年9月28日，共付款185万元。置业公司向新基业公司出具了收款凭证。由于《联合建房协议》中没有新基业公司，新基业公司未与兴隆公司、置业公司签订任何形式的投资协议，新基业公司不愿继续付款。
另查明：化成寺建设项目用地，系成都市锦江区物资局（以下简称物资局）通过行政划拨取得的仓储用地。1993年5月，物资局与置业公司签订《联合改造危房协议》，未办理土地使用权变更手续，置业公司没有取得土地使用权。兴隆公司与置业公司签订联合建房协议》后与他人签订了《地质工程勘察合同》、《工程设计合同》，但是，没有实际履行。
二、四川省高级人民法院一审认定与判决
1994年11月，置业公司从新基业公司取走化成寺建设项目资料，新基业公司向成都市中级人民法院提起诉讼，请求置业公司返还185万元投资款。
置业公司则于1995年6月向四川省高级人民法院提起诉讼称：1994年7月6日，建川公司与兴隆公司签订《联合建房协议》，该协议约定，兴隆公司支付675万元给建川公司，建川公司即将已取得的化成寺建设项目全部资料交兴隆公司，由兴隆公司立项开发。之后，在一次有兴隆公司、建川公司、新基业公司参加的会议上，兴隆公司常务副总经理杨正乾向建川
公司介绍，化成寺建设项目由兴隆公司与新基业公司一起开发，具体由新基业公司执行，新基业公司法人代表亦表示认可。1994年7月13日，按协议约定及兴隆公司杨正乾的便条所示，建川公司将化成寺建设项目的ll份资料交给新基业公司，新基业公司即付款100万元至建川公司帐上，后陆续付款至185万元。兴隆公司于同年7月30日、8月24日签订了工程地质勘察合同，工程设计合同等。但新基业公司尚欠490万元投资款，虽经催促，仍不履约。
为此，请求判令两被告继续履行合同及支付逾期付款的资金利息。
兴隆公司答辩称：兴隆公司未与新基业公司建立联合投资开发化成寺的任何关系，在杨正乾引见了建川公司和新基业公司后，上述双方即具体执行建川公司和兴隆公司的联合建房协议，兴隆公司的权利义务即转移给新基业公司，即建川公司与兴隆公司的法律关系变更为建川公司与新基业公司的法律关系。兴隆公司不应对此案承担任何经济上的义务。
新基业公司答辩称，新基业公司与建川公司、兴隆公司三者之间就开发化成寺项目从未形成明确的权利义务关系，因此，新基业公司根本不存在享有权利、履行义务、承担民事责任的问题，原告建川公司对新基业公司的诉讼请求不能成立。新基业公司付款185万元给建川公司是在不明真像的情况下作出的错误的意思表示，新基业公司已就要求建川公司返还185万元，向成都市中级人民法院提起诉讼。
案经四川省高级人民法院审理认为：置业公司与兴隆公司签订的（联合建房协议），名为联合建房，实为转让建设项目。置业公司没有依法办理建设用地使用权变更手续，该协议无效。置业公司、兴隆公司对该协议无效均有过错，因协议无效造成的损失由各自承担。兴隆公司依协议接收的化成寺项目建设场地，应当返还置业公司。兴隆公司与新基业公司没有联合投资的合作关系，新基业公司不是置业公司与兴隆公司转让建设项目协议关系的权利义务主体，置业公司请求兴隆公司与新基业公司继续履行《联合建房协议》的主张不能成立。该院（1995）川民终字第67号民事判决，已经确认新基业公司支付置业公司185万元的行为无效。并已判令置业公司返还新基业公司。兴隆公司提出，已将其与建川公司《联合建房协议》中的权利、义务转移给新基业公司，兴隆公司已退出该协议，此项主张没有证据证明，不予认定。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第7条、第9条、第45条的规定，经该院审判委员会讨论决定，据此判决：
（一）建川置业公司与兴隆房地产开发有限公司签订的《联合建房协议》无效。因协议无效而造成的损失，由各自承担；
（二）驳回建川置业公司的诉讼请求。
本案案件受理费46000元，其他诉讼费9200元，共计55200元。由建川置业公司承担27600元，兴隆房地产开发有限公司承担27600元。
三、当事人上诉请求与答辩理由
置业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定置业公司与兴隆公司签订的《联合建房协议》为建设项目转让不妥：《联合建房协议》是置业公司与兴隆公司双方真实意思
表示，并已实际履行，应当认定有效；兴隆公司与新基业公司已经合作履行《联合建房协议》，应当继续履行。
兴隆公司、新基业公司答辩称：一审法院判决认定的置业公司与兴隆公司签订的《联合建房协议》为转让建设项目的性质，并认定该协议无效正确。对过错分担及损失相抵的认定亦符合客观实际，请求二审法院驳回置业公司的上诉请求，维持一审法院判决四、最高人民法院认定与判决
最高人民法院经审理认为：置业公司与兴隆公司签订的《联合建房协议），约定置业公司将化成寺建设项目转让给兴隆公司，兴隆公司支付置业公司675万元，置业公司不参加共同开发经营，不承担风险，一审法院据此认定《联合建房协议》名为联建，实为转让建设项目并无不当。置业公司在没有取得化成寺建设项目用地使用权的情况下，与兴隆公司签订《联合建房协议》，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，应当认定无效。新基业公司没有与兴隆公司、置业公司签订任何形式的合作协议，置业公司要求新基业公司履行《联合建房协议》，没有事实根据和法律依据，不予支持。兴隆公司依，联合建房协议）接收的化成寺建设项目用地应当返还置业公司，新基业公司接收的化成寺项目资料应当返还置业公司。置业公司收取的新基业公司185万元“投资款”，已经一审法院（1995）川民终字第67号民事判决返还。据此，依照（中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，最高人民法院于1997年6月5日以（1996）民终字第104号民事判决书判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费55200元，由置业公司和兴隆公司各承担27600元；二审案件受理费46000元，由置业公司承担。
房地产合作开发与项目转让的合同制作以及应注意的法律问题
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作者：violet编辑 文章日期：2003-10-14 栏目：房地产项目转让问题
一、有关房地产合作开发及项目转让的一般概念
1、房地产：指有条件、有期限的土地使用权和相应土地上的房屋所有权合二为一，并能够作为商品进行流通的不动产。
2、房地产合作开发：通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。合作开发的土地使用方式应符合国家有关规定。
合作开发的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。
3、房地产合作开发的主要模式：
（1）法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。
土地协议折价入股方式构成合作投资比例；
土地评估作价入股方式构成合资投资比例。
（2）合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。
合作开发涉及一个项目；
△ 合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目；
△ 合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。
（3）合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发
4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。
5、房地产项目转让的模式：
（1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目；
（2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：
△ 权益在合作各方内部转让；
△ 权益转让给合作各方以外第三人。
6、均系要式的须经批准的行为：合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。
二、房地产合作开发及项目转让合同的主要条款
1、房地产合作开发合同的主要条款：
（1）合作开发当事人的名称、姓名、住所；
（2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；
（3）项目现状；
A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；
B、项目动拆迁、开发现状。
（4）合作方式；
A、共同组建项目公司方式
需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等；
B、合作建房协议方式；
需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经
营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。
（5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；
（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式；
（7）项目合作建设计划（规模、进度等）；
（8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；
（9）违约责任；
（10）解决争议的方法；
（11）合作当事人约定的其它事项。
2、房地产项目转让合同的主要条款
（1）转让当事人的名称、姓名、住所；
（2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；
（3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；
（4）项目现状；
A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；
B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）；
C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况；
（5）项目转让方式；
A、以开发项目转让方式；
需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等；
B、以转让项目公司股权方式；
需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。
（6）项目转让价格、支付方法和期限；
（7）项目标的物转让、交割日期及方式；
（8）转让前原有债权债务以及土地或工程的权利限制的处理；
（9）双方的权利义务；
（10）违约责任；
（11）解决争议的方法；
（12）转让当事人约定的其它事项。
三、制作房地产合作开发和项目转让合同应注意的问题
1、制作房地产合作开发合同应注意的问题
（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；
（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；
（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；
（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；
（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；
（6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变
更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；
（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；
（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；
（9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；
（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。
2、制作房地产项目转让合同应注意的问题
（1）房地产开发项目转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致；
（2）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；
（3）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；
（4）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；
（5）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；
（6）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；
（7）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式；
（8）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；
（9）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；
（10）房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。
房地产项目转让条件和程序
土地使用权方式决定了转让条件有所不同
以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。
要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；
要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。
这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。
以划拨方式取得的土地使用权，应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。
对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
一是经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。
二是私有住宅转让后仍用于居住的；三是按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
四是同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让；
五是转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
六是根据城市规划，土地使用权不宜出让的；七是县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
土地使用权转让需履行的程序
《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。房地产项目转让涉及房地产项目建设单位的转移，涉及项目转让方已经签订的合同的效力。
为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30天内，到房地产开发主管部门办理备案手续。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定；房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更；相关的权利、义务是否已经转移；新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件；同时要变更开发建设单位的名称。上述各项均满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。
备案应当提供的文件，在该条例中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。如受让房地产开发企业的资质条件、拆迁的落实情况、土地使用权的变更手续以及其他的证明材料。房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。 未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一。项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止在项目转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿扯皮，使被拆迁人的权益受到损害。
房地产项目转让条件和程序
土地使用权方式决定了转让条件有所不同
以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。
□要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；
□要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。
这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。
以划拨方式取得的土地使用权，应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。
对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
一是经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。
二是私有住宅转让后仍用于居住的；三是按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
四是同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让；
五是转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
六是根据城市规划，土地使用权不宜出让的；七是县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
土地使用权转让需履行的程序
《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。房地产项目转让涉及房地产项目建设单位的转移，涉及项目转让方已经签订的合同的效力。
为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30天内，到房地产开发主管部门办理备案手续。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定；房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更；相关的权利、义务是否已经转移；新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件；同时要变更开发建设单位的名称。上述各项均满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。
备案应当提供的文件，在该条例中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。如受让房地产开发企业的资质条件、拆迁的落实情况、土地使用权的变更手续以及其他的证明材料。房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。 未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一。项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止在项目转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿扯皮，使被拆迁人的权益受到损害。
以公司股权重组方式实现房地产项目转让的利弊得失
一、课题的提出
房地产开发的泡沫成份，以及开发行为本身和由于资金运作的不规范，九十年代后期国内各地都出现了一批房地产开发项目的停建、缓建工程即烂尾楼，且不说广西、海南，即便在经济发达的沿海城市上海，据报载，至1999年底上海市在内环线以内，高层烂尾楼也多达300幢。毋庸讳言，在海南出现的“炸楼”的极端处理方法，并不是一个值得推广和借鉴的有效经验，妥善解决为数不少的“烂尾楼”，已成为各地政府一个不得不面对的难题。在房地产开发的市场大潮中，既然原有的开发商已无力作为，把项目转让给有能力的开发商继续开发，这就是无论房地产项目开发至什么阶段，都应当研究其转让的可行性和操作性的缘由。
“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资”；“股东向股东以外的转让其出资时，必须经全体股东过半数同意”；“国有独资公司的资产转让，依照法律、行政法规的规定，由国家授权投资的机构或者国家授权的部门办理审批和财产转移手续”；“股东持有的股份可以依法转让”这一系列有关公司股权转让的规定，都是我国《公司法》的明确规定。因此，以公司股权转让的重组方式，实现房地产项目转让；或者说，以公司股权转让方式来解决房地产开发项目转让的可行性和操作性，就成为我们律师应当研究的重大课题，也是研究公司法和房地产领域不同专业的律师，应当共同关注的业务结合部。正是基于这一指导思想，讨论本文所指的课题，具有现实意义。
二、“烂尾楼”的现状分类及其转让操作方式
需要用项目转让方式处置的房地产开发停建、缓建项目即“烂尾楼”，由于土地使用权取得方式不同，开发商所负债务的复杂性以及开发项目续建资金短缺程度等不同情况，对于用公司股权转让方式实现房地产项目转让，提出各不相同的问题：
1、各不相同的房地产停建、缓建项目。
需要转让或不得不转让的房地产开发的停建、缓建项目一般都负有债务，其债务一般有三种情况：一是开发的房屋已实现预售，按时交付房屋是开发商所负的房屋实物形态的债务；二是开发商在建设过程中向银行以抵押方式进行贷款所负债务，以及对承包人应付的工程款所负的债务，这二者都是依法享有优先权的债务，二者中，应付的工程款优先于抵押权所负债务；三是一般债务，即开发商在项目开发过程中对采购材料、设备等各相对人所负的一般债务。房地产开发商所负债务的不同情况，是实施项目转让时不得不慎密分析的复杂问题和各具特点的法律障碍。
而从房地产开发商对“烂尾楼”的续建资金实力来分析，也存在着二种不同情况：有的开发商虽缺乏资金，但尚有能力自行筹资恢复建设或尚在运营，属于项目缓建；有的开发商则无后续资金，已停止运营，无他人提供资金难以为继，属于项目停建。
房地产开发的停建、缓建项目，就其土地使用权取得方式，可分为以行政划拨方式和以出让方式取得二大类。而以出让方式取得土地使用权，出让合同规定有政府收回土地使用权及其地上建筑物的条件和期限，这为政府处理“烂尾楼”收回土地后再转让提供了依据。这二种不同方式，在项目转让操作中，前者更复杂。
从房地产停建、缓建项目的运作阶段来看，除了项目已经建成，开发商为中、长期投资的整体销售计而实施转让外，一般会处于土地开发阶段和施工营建阶段，这二个阶段的停建、缓建，从前期资金落实的不同程度，反映了房地产开发商在转让过程中的地位和实力。
2、可供选择的转让“烂尾楼”的操作方法。
房地产开发停建、缓建项目的转让，目前通常有通过程序和当事人协议两种方法。通过司法程序转让，即法院调解以项目折价或者对生效判决执行对项目进行拍卖，对此本文不作讨论。而作为当事人自行协议（包括因政府主管部门干预）项目转让，一般有开发项目转让
和公司股权转让两种操作方法。
第一种是开发项目转让。此种方法一般适用于未成立项目公司的项目。所谓项目公司，是指因房地产特定地块开发，由项目投资股东依公司法而成立的有限责任公司。项目投资股东可以是现金投资，也可以是土地作价投资。非项目公司的投资人，因项目停建、缓建而实施开发项目转让，其基本程序除转让方和受让方合意外，还必须按项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续，适用的法律、法规，主要是房地产法、规划法和建筑法，其政府所收的各种规费，原则上按交易一次的规定收取。因此，项目转让的成本高、手续繁琐。
第二种是公司股权转让。此种转让一般适合于成立项目公司的开发项目。项目公司的成立必然会涉及投资资本，房地产项目公司的运作必然涉及到公司产权，产权自主交易，资本自由流转，是此种转让的前提。这种转让是以转让公司或公司股份的方法进行房地产项目的投资人变更，其基本程序是变更公司投资结构或股东，适用的法律主要是公司法和工商行政管理法规，并不涉及项目本身的交易费用和政府规费，其转让成本低，手续简略。因此，以公司股权转让方式来实现房地产停建、缓建项目的转让，是房地产开发的产权和资本市场化运作，是开发商在市场竞争中优胜劣汰而导致的项目公司股权的兼并和收购，此种操作方法值得深入研究。
此外，房地产停建、缓建项目转让还有其它实现方法，主要是指政府主导下的转让，如政府收回土地再另行出让给他人，政府启动收地程序而有条件地不执行，推动投资人协议转让以及以包销方式实施项目转让等。
综上，房地产开发的停建、缓建项目转让，在市场条件下，针对地产、房产的产权交易和已投入资本的流转，以公司股权的重组方式使之得以实现，是最可取、最值得拓展的途径和方法。
三、以公司股权重组方法转让房地产“烂尾楼”的操作性
房地产开发实践中，由投资人包括以土地投资或以资金投资的投资者，按《公司法》的有关规定成立项目公司进行运作，在各地都已十分普遍。这是讨论本文所涉之项目转让可操作性和利弊得失的现实基础。作为有限责任公司形态的房地产开发的项目公司，在资产重组或股权转让方式来实现其停建、缓建项目转让时，首先必须明确并解决其操作性。只有有了可供选择的操作方法，才谈得上其中的利弊得失，才会对日益增多的烂尾楼转让的实践有所指导。
按业界比较一致的认识，公司股权重组主要有两种操作方法：收购和兼并，即股权的的并购，而房地产项目公司的并购，则是具有特别风险的并购，研究其操作性更显重要。
1、股权兼并与无能力继续开发的项目转让。一个或多个公司的全部资产和权利义务均转移给另一个公司，即为公司兼并。其操作层面针对“烂尾楼”分析，鉴于股权转让的公司已无力继续开发，与其破产，不如将股权和责任均转移给受让公司；而接受全部股权的公司以吸收方式，以自己名义继续运行。由于受让公司承接转让公司的债权债务，故转让公司虽已消失但无需经过清算程序。此种股权重组方法，完全适应于房地产楼宇烂尾已无力继续开发的项目公司，股权兼并方式对于事实上资不抵债或停止运营即停建房地产的项目公司，实现项目转让，不失为有效途径。
2、股权收购与缺乏后续资金开发的项目转让。一个公司经由接受转让公司大部分股权方式而达到对原公司的控制或管理。转让公司无需消失仍可以自己名义运作，即为公司收购。其针对房地产烂尾楼宇的操作性，比较适合于因债务缠身难以为继而非资不抵债的缓建项目。新增资本的投入，对于项目的顺利建成和避免破产，于被收购的开发商具有现实的吸引力。这种操作方式由于转让公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生变动，显然此公司股权兼并具有更灵活、更简便的操作性。
比较这二种方法，虽然都是以公司股权的变动和产权流通来实现房地产项目公司的重新组合都、可以避免被兼并公司的解散清算程序、都有利于通过有实力的股东重新控制公司运作而实现其市场发展和顺利运作，但公司股权的兼并和收购针对的是房地产停建、缓建项目，两者仍然存在较大的区别：
第一，兼并是受让公司吸收转让公司并以自己名义重新开发，受让公司本身必须有房地产开发相应资质；而收购则仍以转让的已具备相应资质的项目公司名义经营，收购公司本身可具有房地产开发资质。
第二，兼并是项目公司全部股权被转让，其所有的债务包括潜在的债务以及由此产生的风险，依法均由兼并公司承担，也即兼并公司对被兼并公司的债务或风险要承担项目公司的全部责任；而收购则是项目公司内部的股东和股权比例发生变动，其对外的债务仍由项目公司承担，股东之间可按股权比例或约定方式在股本金限额内承担，也即收购公司只对被收购公司债务或风险承担股东的相应责任。
第三，兼并后原项目公司被吸收，项目运作以兼并公司名义进行，因此，房地产项目公司的兼并，除兼并被兼并双方协议一致外，必须办理项目变更手续并通知债务人；而股权收购只发生在项目公司内部，只需公司新旧股东协议一致，不需要办理项目主体变更手续，也无需通知债务人。
房地产开发由于土地取得方式、使用期限的复杂性以及地产、房产的复杂关系，又由于在操作中房地产开发项目公司股权组成的表现形态的不规范，以及股权关系的不清晰，在以公司股权重组方式实现房地产项目转让的操作实践中，更产生了一系列不同于一般公司并购的特殊情况，更多的是属于房地产领域中的具体专业问题与公司股权重组的有关法律问题的交叉和重叠，这在公司股权重组过程中应当寄予更大的关注。
四、从司法实践看以公司股权重组方式实现房地产项目转让应注意的法律问题
虽然，我国立法对公司并购尚无专门规定，对本文讨论以公司股权重组方式实现房地产项目转让，更无明确的、有针对性的法律、法规，但在操作实务和司法实践中，这方面的大量市场行为已频频发生并由此引起一系列的争议和纠纷。作为不得不面对并承接此类案件代理的律师，尤其是熟悉公司股权重组和房地产开发的专业律师，都肩负从司法实践来分析研究这一疑难、复杂的法律问题的责任，从而指导当事人规范运作，避免失误，并为健全立法提供实务经验。
本人在专业处理大量有关房地产开发的诉讼案件的同时，也处理了一批此类案件。实践出真知，实践是检验成败、鉴别操作方法利弊得失的唯一依据和标准。
1、应引起注意的三个法律问题一个为最高院改判的以项目转让方式运作的房地产联建纠纷案。
这是我承办的一个房地产联建项目转让的二审案件。
1993年10月15日，上海长兴实业总公司（下称长兴公司）作为土地方与上海建设工程联合公司（下称建设公司）作为投资方签订了《三门路多层住宅小区联建协议》。约定：长兴公司提供土地和建房指标，建设公司承担建设资金以及前期费用共计人民币5680万元，两家公司联合开发5.4万平方米的住宅。
1994年4月8日，建设公司以引资方式又与上海万国企业发展公司（下称万国公司）签订协议，约定万国公司承担项目建设所需资金，万国公司先后投入人民币5791.75万元。后因建设公司无力继续开发，又与上海建联房地产开发有限公司（下称建联公司）签订接盘《协议书》，约定由联建公司受让系争项目，建设公司的全部权利义务转让给联建公司，项目开发由建联公司继续履行，并由建联公司承担整个合同履行期间的全部法律责任。
1996年2月28日，上述建设公司、长兴公司、万国公司和建联公司四方签订转让《协议书》，就项目由建联公司接盘事项达成协议。其主要内容是：建联公司接盘继续开发并负
责返还万国公司全部投资款，协议自建联公司先行支付人民币1000万元时生效。转让协议签订当天，建联公司即向万国公司支付了人民币900万元，万国公司则在签收时书面同意转让协议生效。项目转让后，建联公司以自己的名义办理了有偿使用土地及房屋预售许可手续。因建联公司到期未支付其余款项，万国公司起诉法院，要求建设公司、建联公司和长兴公司共同返还剩余投资款及利息。
一审法院审理后认为：转让协议所约定的条件未成就，故尚未生效，判由建设公司返还万国公司的剩余款计人民币4891.75万元及相应利息，建联公司负连带责任。一审判决后建设公司和建联公司均不服，向最高人民法院提起上诉。我担任了建设公司的二审代理人。
建设公司上诉的主要理由认为：转让协议所约定的生效条件已由债务受让人建联公司和债权人万国公司协商一致改变，故所附条件已经成就，要求确认转让协议有效，同时认为债务已经转移，要求由债务受让人建联公司单独承担全部债务本息的偿还。
最高人民法院于1997年11月10日开庭审议本案。我在审理过程中先后三次提交书面代理意见阐述我方观点，引起合议庭的重视。开庭后，为对国家法律负责，为公正、秉公办案，最高院邀请有关法律专家专题研讨本案的法律关系，并形成一致意见。1998年7月30日，最高院作出终审判决：撤销原判，判定转让协议有效，判由债务受让人建联公司单独偿还全部本息共约人民币7500万元。
本案四方协议最终被确认有效，有三个法律问题值得总结：
第一，项目转让须获得有关各方的一致同意。房地产开发项目转让，从法律角度分析，首先属于民事权利义务的转让。我国《民法通则》第91条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。”我国《合同法》第77条也规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”因此，房地产开发项目的转让必须获得合同当事人和有关第三人的一致确认。本案中，有关房地产项目的转让，涉及到原土地方、投资方以及受让方，依法应获得各方的一致同意，而四方共同签订的转让协议，表明有关债权人、债务人和第三人均协商一致，这就从总体上符合了法律的规定。
第二，房地产开发项目的转让需具备四个条件。本案的转让协议之所以最终被确认有效，是因为本案的转让具备了如下四个条件：
1、转让须以既存之开发义务为基础；
2、转让须有合法的根据，且已有明确的受让人；
3、转让须获得形成房地产开发关系的各方当事人一致同意；
4、受让人须具有房地产开发的资质并履行相应的手续。
由于房地产停建、缓建项目以公司股权的兼并或收购方式实现转让，其转让的是房地产开发义务，此合同义务表现为债时，则是债的转移，因此，必须符合民事权利义务转让的基本特征。
第三，转让协议应由专业律师制作。由于房地产停建、缓建项目的转让，在以股权重组方式操作时，不仅要关注股权并购方面的法律问题，而且必然会遇到房地产项目停建、缓建本身的一系列专业问题，因此，转让协议应由熟悉公司并购法律和房地产法律的专业律师或由熟悉这两个领域法律的律师共同完成。本案转让协议在洽谈和制作过程中，我所副主任殷之杰律师提供法律服务，正是由于专业律师的参与和把关，使本案的转让协议表示了各方当事人的真实意思，项目转让没有任何违法性或损害公共利益，符合民事权利义务转让和房地产开发义务转让的法律要件，因此，才经受了最高院的司法审理考验。
2、以公司股权收购房地产停建项目的转让纠纷案。
这是上海首例外商独资房地产项目公司股权兼并引起的诉讼案件，项目公司股权兼并协
议由本人在1997年4月制作。
香港新律（上海）有限公司是香港新律有限公司在上海为开发浦东金桥某项目而成立的全资子公司，注册资本1050万美元，开发项目为一高级商办楼，建筑面积4.4万平方米。1995年4月，项目开发至房屋结构第12层，新律公司缺乏后续资金而停建。在停建1年零10个月后，经协商，香港新律公司将整个项目以公司股权收购方式转让给香港金利丰工程有限公司。双方约定收购价格以注册资本为准，收购协议对权利义务的转移、股权转让的交割、项目公司名称的变更以及在外资委办理变更登记等作了明确约定。项目被收购后，因拖欠工程款，施工单位江苏泰兴一建以变更后的项目公司作为被告、原股东香港新律公司作为第三人向上海市高级人民法院起诉，要求偿还工程欠款人民币7743.8万元，并要求第三人负连带责任。经法院审理，认为收购转让有效，项目开发工程欠款的债务已依法转移给受让公司，判由受让公司一家偿还欠款。一审判决后，有关当事人均未上诉。
本案公司股权收购转让被确认有效，转让人不再承担连带责任，有以下三个法律操作层面的问题值得引起注意。
第一，公司股权变更必须获得相应的批准手续。公司股权的变更以及公司性质的变更，依法必须获得有关政府部门的批准，变更后的公司合同和章程也都必须重新登记备案。在实践中，经常因未依法变更登记而导致股权变更无效。因此，必须根据公司股权变更的具体情况办理相应的手续。本案系一个外商收购另一个外商独资的项目公司，在办理所有的审批手续的同时，还必须获得外资委的审批同意。此外，还有中外合资的项目公司，因中方股东收购外方股东股权而使公司性质变为中资企业；也有与之相反的股权收购，企业又变为外商独资企业，在这种情况下，企业股权变更审批还会碰到更为复杂和严格的审批手续。而办妥有关的审批手续，则是项目公司股权兼并的不可逾越的法律障碍。
第二，对公司股权收购的交割及方式必须明确约定。通常，就转让双方而言，公司股权收购的生效以股权交割为准，而依中国有关法律的规定，公司股权转让还必须办理一系列的政府审批，登记手续，两者互相关系，可以当事人的约定为依据。本案转让方在咨询了有关政府主管部门意见后，收购协议约定：“乙方支付全部股本金1050万美元之日即为本协议股权交割日，本协议自股权交割日起生效”。协议双方并据此确认协议生效日为股权交割日，交割后开始办理有关政府审批手续。本案的股权交割的特别约定并不违反我国法律规定，并成为日后处理纠纷时对收购协议有效性的重要保障。
第三，事先约定办理政府有关审批手续的义务人及违约责任。我国法律规定外资企业股权变更必须由原审批单位重新审批，房地产项目开发变更主体必须经过批准并办理变更手续。在事先经过咨询落实了操作程序后，公司股权收购双方只需明确办理有关手续的责任主体即可进入操作。本案的收购协议对此约定有关审批手续由转让方负责，受让方提供董事会决议等文件予以配合的方法进行；同时还约定了由责任方承担未办妥有关手续引起的法律后果。由于事先经过咨询，能够办理有关手续在程序方面已经落实，法律上不存在障碍，收购协议签订后，本案的有关政府审批手续也都办妥。本案收购协议在外资公司变更股权和房地产项目转让方面的有关政府审批手续齐全，使收购行为在一旦涉讼后经得起法的检验并使转让方占据了主动。
此外，以股权重组方式转让房地产项目较复杂的问题是转让人的潜在债务问题，往往在项目转让后又面临转让一方潜在债务的债权人主张权利，这是受让人的巨大风险。抗衡这种风险的有效方法是在办理转让手续的同时，对外公告，以公告方法告知不特定的债务人。公告要在公众媒体上刊出，要给以一定的期限，公告的发布主体，最好是项目转让的批准或登记机关，至少要由转让方、受让方共同公告。
上述二个案例以及值得重视的12个法律问题，从不同的角度反映了以股权重组方式实施房地产项目转让的复杂性和法律把握的成败得失。由于我国对此种操作方式没有专门立
法，有关法律对此规范甚少，给律师的实务操作带来相当大的难度，因此，结合实践遇到的问题深入研究，也就尤显重要。但是，由于以股权重组方式实现房地产停建、缓建项目转让，对于从根本上解决房地产开发中“烂尾楼”的现实重要性，以及此类业务一般标的巨大，对律师的专业要求高，是律师的专业水平和能力的重要考验，有作为的律师应当接受其挑战，并经过不懈努力，成功占领这个新类型业务的制高点。
北京市某房地产项目公司股权转让纠纷案
案情简介
1996年北京某有限责任公司（注册资金1000万元），在取得关于某项目的区人民政府、市危旧房改造领导小组的批复和区计委的三项批文后，便开始寻找合作单位。在与项目所在地区的12栋危旧住宅楼的8家权属单位签订合作合同，进行投资开发未能实际履行时，便以转让股权的名义将项目于1998年3月27日以6800万元的价格转手倒卖给北京某经济发展有限责任公司。
协议约定内容为：
1、合同签署之日起一日内北京某经济发展有限责任公司支付500万元的协议股权定金给北京某有限责任公司。
2、北京某有限责任公司取得《建设用地规划许可证》办理完协议股权转让的所有相关手续（即工商登记机关变更登记），提交该公司项目文件正本时，北京某经济发展有限责任公司支付3000万元（含500万元定金）股权转让金，北京某经济发展有限责任公司取得89%的股权。
3、北京某经济发展有限责任公司于房地产项目一期拆迁完成，一期工程拿到开工证并动土施工之日，再支付1970万元的股权转让金，取得8%的股权。
4、北京某经济发展有限责任公司取得所有股权后的第三个月起每月向北京某有限责任公司支付人民币200万元，累计达到1800万元止。
5、除此之外，双方在《补充条款》中约定，除按《股权转让协议》履行完毕之后，北京某经济发展有限责任公司需另行给付北京某有限责任公司30万元人民币的前期费用。 北京某经济发展有限责任公司于1998年3月27日依约向北京某有限责任公司支付500万元的股权转让定金。而北京某有限责任公司未向有关部门办理法人变更登记手续。 后，双方于1998年7月10日变更《提存协议》。
约定：第二笔2500万元款由原告7月10日给付500万元股权转让金；7月17日前给付750万元；工商执照变更后，另给付1250万元；1250万元给付后，北京某有限责任公司办理项目交接手续即交付《城市用地规划许可证》）。
双方于1998年8月20日又变更《提存协议》。
约定于1998年9月20日前北京某经济发展有限责任公司将750万元交付后，北京某有限责任公司进行法律文件和营业执照的变更手续。
北京某经济发展有限责任公司依照《股权转让协议》、《变更〈提存协议〉》交付1000万元的转让金之后，由于北京某有限责任公司承诺的容积率不能达到当时口头约定的比例，放弃继续投资。要求对方退还转让金并承担同期银行利息损失。
法律专家分析：
本案涉及的法律概念有三个：股权转让、房地产项目转让、炒卖政府批文； 涉及的法律问题为：双方签订合同的有效性和无效性；
一、 合同主体--北京东方极天有限责任公司本身的违法性
1、依据《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院248号令）及《公司法》规定，房地产开发公司注册资本（资本金）占总投资的比例不得低于20%，而东方极天有限责任公司注册资金1000万元，远不足总投资金额7.9亿元的20%。根本无力承担此项目的建设。正是由于它本身资质能力的欠缺，导致它转让项目批文、炒卖项目的必然性。
2、事实上，1996年北京东方极天有限责任公司也正是在炒卖项目批文，从中攫取高额利润。表现在其取得朝阳区人民政府、北京市危旧房改造领导小组的批复和朝阳区计委的三项批文后，一直未按各项批文进行拆迁、动工（项目批复要求必须在1997年年初拆迁，下
半年动工，如果不能按期进行，该项目作废）而是一直寻找合作单位，意图从中获利。在与光华里项目所在地区的12栋危旧住宅楼的8家权属单位签订合作合同，进行投资开发未能实际履行时，便以虚假的"高额利润回报"为诱饵，转手倒卖给原告--北京新中实经济发展有限责任公司。我们所以认定其违法炒卖项目的原因，便是其进行"股权"高额转让时，其手中仅有政府批文，而没有进行任何实际投资。且不论土地使用权的开发建设与取得，甚至连城市规划管理局的《审定设计方案通知书》和《建设用地规划许可证》都未取得。也就是说：转让时，被告根本没有拥有土地使用权，其转让必是违法的！
二、 合同内容本身的违法性
1、合同内容虽然写明双方转让的是被告拥有的东方京通公司97%的股权，但其转让价格远远超过法律允许的范围。根据《国家工商行政管理局关于股权转让有关问题的答复》（2000年11月10日工商个字[2000]第262号）及《公司法》的规定：有限责任公司设立登记后，股东转让股权，出让人与受让人签订转让协议后，受让人直接支付出让人已缴付公司的出资额，不必再向公司重新入资，经公司登记机关核准变更登记后，成为公司股东。而事实上双方签订的合同中，协议股权的转让价格为6770万元（其中真实的合理的协议价格为970万元），因此，内容显而易见是违法的。且原告按协议支付500万元的协议股权定金后，被告也未依约依法到有关部门办理相应的法人变更登记手续。（《股权转让协议》3.2）
2、退一步讲，双方转让的不仅仅是股权，而是整个房地产项目，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、第39条及《城市房地产开发经营管理条例》第20条之规定：转让房地产项目的条件为：（1）按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件„„总观本案事实，被告未有实际投资，更无取得《土地使用权证书》，显然是炒卖政府批文（且不论是否炒卖地皮牟取暴利！）。
3、从合同整体内容上看，6770万元是97%的股权转让金，但其在合同2.1中规避法律，将其中的5800万元作为被告在转让股权之前投入的拆迁费用、设计费用和其他前期费用的补偿，貌似合法合理，却无法掩盖其真实的哄抬项目文件的意图。理由为：
（1）众所周知，房地产综合开发一般分为规划设计、征地拆迁、施工组织、竣工验收、经营管理等五项内容。而本案实际情况是：双方签订《股权转让协议》之前，被告仅仅具有政府三项批文，以及项目公司的《营业执照》合法文件。其规划局《审定设计方案通知》、《用地规划许可证》都未实际取得。其进行的前期工作显而微乎其微，岂有5800万元的投入？土地使用权尚未取得，拆迁费用更是无从谈起，由此可知，此5800万元的超额股权转让金无任何事实依据。
（2）同时，从被告在合同中就6770万元的股权转让金的支付时间及条件上看，亦能看出其索要的5800万元的超额股权转让金的违法性。
首先，合同签署之日起一日内原告支付500万元的协议股权定金给被告。
其次，被告取得《建设用地规划许可证》办理完协议股权转让的所有相关手续（即工商登记机关变更登记），提交东方京通公司项目文件正本等时，乙方支付3000万元（含500万元定金）股权转让金，原告取得89%的股权。
再次，原告于房地产项目一期拆迁完成，一期工程拿到开工证并动土施工之日，原告支付1970万元的股权转让金，取得8%的股权。
最后，原告取得所有股权后的第三个月起每月向被告支付人民币200万元，累计达到1800万元止。
由此可知，被告索要的5800万元超额股权转让金，实质上是炒卖政府批文，并于转让项目批文后又按工程进度收取红利的违法行为。
（3）除此之外，双方在《补充条款》中约定，除按《股权转让协议》履行完毕之后，原告需另行给付被告30万元人民币的前期费用，此约定显然是原告对被告的真正前期人际活动费用的补偿，而前述5800万元的补偿费用仅仅是其代名词而已！
三、《股权转让协议》签订后，没有履行必要的法律手续，未按照约定及《公司法》、《城市房地产管理法》的要求进行重大内容变更，也即该协议未给原告带来任何收益。
四、从本案双方当事人履约的客观事实看，双方所签协议亦属无效。
（1）原告于1998年3月27日依约向被告支付500万元的股权转让定金。而被告却未依约向有关部门办理法人变更登记手续。
（2）后，双方于1998年7月10日变更《提存协议》，约定第二笔2500万元款由原告7月10日给付500万元股权转让金；7月17日前给付750万元；工商执照变更后，另给付1250万元；1250万元给付后，被告办理项目交接手续（仅交付《城市用地规划许可证》）。
（3）双方于1998年8月20日又变更《提存协议》，约定原告于1998年9月20日前将750万元交付被告后，被告进行法律文件和营业执照的变更手续。
由以上事实完全可以看出，双方履约的权利义务针对的依旧是转让的《营业执照》，政府批文和《城市用地规划许可证》，而并无其它任何实质意义上的资金，财产及财产权！为此，认定其违法性毫无疑问！
成都建川置业公司与成都兴隆房地产开发有限公司、四川新基业房屋开发公司建设项目转让
合同纠纷上诉案
上诉人（原审原告）：成都建川置业公司。住所地成都市白丝街33号。
法定代表人：卢华林，经理。
委托代理人：李梅，北京市鼎铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都兴隆房地产开发有限公司，住所地成都市双栅子街7号。
法定代表人：黎光隆，总经理。
委托代理人：李勇，成都市锦江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川新基业房屋开发公司，住所地成都市一环路北三段新82号灰楼436—438室。
法定代表人：孙沪勇，总经理。
一、案件基本事实
1994年7月6日，成都建川置业公司（以下简称置业公司）与成都兴隆房地产开发有限公司（以下简称兴隆公司）签订了《联合建房协议》。该协议约定：置业公司将已取得的化成寺建设项目转给兴隆公司。兴隆公司支付置业公司前期工程费及赔偿费共675万元。合同签订后，因兴隆公司资金困难，四川新基业房屋开发公司（以下简称新基业公司）提出独立投资与置业公司合作。7月13日，置业公司将化成寺项目资料交给新基业公司，同日，新基业公司付款100万元给置业公司，至同年9月28日，共付款185万元。置业公司向新基业公司出具了收款凭证。由于《联合建房协议》中没有新基业公司，新基业公司未与兴隆公司、置业公司签订任何形式的投资协议，新基业公司不愿继续付款。
另查明：化成寺建设项目用地，系成都市锦江区物资局（以下简称物资局）通过行政划拨取得的仓储用地。1993年5月，物资局与置业公司签订《联合改造危房协议》，未办理土地使用权变更手续，置业公司没有取得土地使用权。兴隆公司与置业公司签订联合建房协议》后与他人签订了《地质工程勘察合同》、《工程设计合同》，但是，没有实际履行。
二、四川省高级人民法院一审认定与判决
1994年11月，置业公司从新基业公司取走化成寺建设项目资料，新基业公司向成都市中级人民法院提起诉讼，请求置业公司返还185万元投资款。
置业公司则于1995年6月向四川省高级人民法院提起诉讼称：1994年7月6日，建川公司与兴隆公司签订《联合建房协议》，该协议约定，兴隆公司支付675万元给建川公司，建川公司即将已取得的化成寺建设项目全部资料交兴隆公司，由兴隆公司立项开发。之后，在一次有兴隆公司、建川公司、新基业公司参加的会议上，兴隆公司常务副总经理杨正乾向建川
公司介绍，化成寺建设项目由兴隆公司与新基业公司一起开发，具体由新基业公司执行，新基业公司法人代表亦表示认可。1994年7月13日，按协议约定及兴隆公司杨正乾的便条所示，建川公司将化成寺建设项目的ll份资料交给新基业公司，新基业公司即付款100万元至建川公司帐上，后陆续付款至185万元。兴隆公司于同年7月30日、8月24日签订了工程地质勘察合同，工程设计合同等。但新基业公司尚欠490万元投资款，虽经催促，仍不履约。
为此，请求判令两被告继续履行合同及支付逾期付款的资金利息。
兴隆公司答辩称：兴隆公司未与新基业公司建立联合投资开发化成寺的任何关系，在杨正乾引见了建川公司和新基业公司后，上述双方即具体执行建川公司和兴隆公司的联合建房协议，兴隆公司的权利义务即转移给新基业公司，即建川公司与兴隆公司的法律关系变更为建川公司与新基业公司的法律关系。兴隆公司不应对此案承担任何经济上的义务。
新基业公司答辩称，新基业公司与建川公司、兴隆公司三者之间就开发化成寺项目从未形成明确的权利义务关系，因此，新基业公司根本不存在享有权利、履行义务、承担民事责任的问题，原告建川公司对新基业公司的诉讼请求不能成立。新基业公司付款185万元给建川公司是在不明真像的情况下作出的错误的意思表示，新基业公司已就要求建川公司返还185万元，向成都市中级人民法院提起诉讼。
案经四川省高级人民法院审理认为：置业公司与兴隆公司签订的（联合建房协议），名为联合建房，实为转让建设项目。置业公司没有依法办理建设用地使用权变更手续，该协议无效。置业公司、兴隆公司对该协议无效均有过错，因协议无效造成的损失由各自承担。兴隆公司依协议接收的化成寺项目建设场地，应当返还置业公司。兴隆公司与新基业公司没有联合投资的合作关系，新基业公司不是置业公司与兴隆公司转让建设项目协议关系的权利义务主体，置业公司请求兴隆公司与新基业公司继续履行《联合建房协议》的主张不能成立。该院（1995）川民终字第67号民事判决，已经确认新基业公司支付置业公司185万元的行为无效。并已判令置业公司返还新基业公司。兴隆公司提出，已将其与建川公司《联合建房协议》中的权利、义务转移给新基业公司，兴隆公司已退出该协议，此项主张没有证据证明，不予认定。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第7条、第9条、第45条的规定，经该院审判委员会讨论决定，据此判决：
（一）建川置业公司与兴隆房地产开发有限公司签订的《联合建房协议》无效。因协议无效而造成的损失，由各自承担；
（二）驳回建川置业公司的诉讼请求。
本案案件受理费46000元，其他诉讼费9200元，共计55200元。由建川置业公司承担27600元，兴隆房地产开发有限公司承担27600元。
三、当事人上诉请求与答辩理由
置业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定置业公司与兴隆公司签订的《联合建房协议》为建设项目转让不妥：《联合建房协议》是置业公司与兴隆公司双方真实意思
表示，并已实际履行，应当认定有效；兴隆公司与新基业公司已经合作履行《联合建房协议》，应当继续履行。
兴隆公司、新基业公司答辩称：一审法院判决认定的置业公司与兴隆公司签订的《联合建房协议》为转让建设项目的性质，并认定该协议无效正确。对过错分担及损失相抵的认定亦符合客观实际，请求二审法院驳回置业公司的上诉请求，维持一审法院判决四、最高人民法院认定与判决
最高人民法院经审理认为：置业公司与兴隆公司签订的《联合建房协议），约定置业公司将化成寺建设项目转让给兴隆公司，兴隆公司支付置业公司675万元，置业公司不参加共同开发经营，不承担风险，一审法院据此认定《联合建房协议》名为联建，实为转让建设项目并无不当。置业公司在没有取得化成寺建设项目用地使用权的情况下，与兴隆公司签订《联合建房协议》，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，应当认定无效。新基业公司没有与兴隆公司、置业公司签订任何形式的合作协议，置业公司要求新基业公司履行《联合建房协议》，没有事实根据和法律依据，不予支持。兴隆公司依，联合建房协议）接收的化成寺建设项目用地应当返还置业公司，新基业公司接收的化成寺项目资料应当返还置业公司。置业公司收取的新基业公司185万元“投资款”，已经一审法院（1995）川民终字第67号民事判决返还。据此，依照（中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，最高人民法院于1997年6月5日以（1996）民终字第104号民事判决书判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费55200元，由置业公司和兴隆公司各承担27600元；二审案件受理费46000元，由置业公司承担。
房地产合作开发与项目转让的合同制作以及应注意的法律问题
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作者：violet编辑 文章日期：2003-10-14 栏目：房地产项目转让问题
一、有关房地产合作开发及项目转让的一般概念
1、房地产：指有条件、有期限的土地使用权和相应土地上的房屋所有权合二为一，并能够作为商品进行流通的不动产。
2、房地产合作开发：通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。合作开发的土地使用方式应符合国家有关规定。
合作开发的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。
3、房地产合作开发的主要模式：
（1）法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。
土地协议折价入股方式构成合作投资比例；
土地评估作价入股方式构成合资投资比例。
（2）合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。
合作开发涉及一个项目；
△ 合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目；
△ 合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。
（3）合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发
4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。
5、房地产项目转让的模式：
（1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目；
（2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：
△ 权益在合作各方内部转让；
△ 权益转让给合作各方以外第三人。
6、均系要式的须经批准的行为：合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。
二、房地产合作开发及项目转让合同的主要条款
1、房地产合作开发合同的主要条款：
（1）合作开发当事人的名称、姓名、住所；
（2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；
（3）项目现状；
A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；
B、项目动拆迁、开发现状。
（4）合作方式；
A、共同组建项目公司方式
需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等；
B、合作建房协议方式；
需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经
营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。
（5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；
（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式；
（7）项目合作建设计划（规模、进度等）；
（8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；
（9）违约责任；
（10）解决争议的方法；
（11）合作当事人约定的其它事项。
2、房地产项目转让合同的主要条款
（1）转让当事人的名称、姓名、住所；
（2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；
（3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；
（4）项目现状；
A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；
B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）；
C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况；
（5）项目转让方式；
A、以开发项目转让方式；
需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等；
B、以转让项目公司股权方式；
需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。
（6）项目转让价格、支付方法和期限；
（7）项目标的物转让、交割日期及方式；
（8）转让前原有债权债务以及土地或工程的权利限制的处理；
（9）双方的权利义务；
（10）违约责任；
（11）解决争议的方法；
（12）转让当事人约定的其它事项。
三、制作房地产合作开发和项目转让合同应注意的问题
1、制作房地产合作开发合同应注意的问题
（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；
（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；
（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；
（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；
（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；
（6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变
更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；
（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；
（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；
（9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；
（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。
2、制作房地产项目转让合同应注意的问题
（1）房地产开发项目转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致；
（2）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；
（3）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；
（4）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；
（5）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；
（6）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；
（7）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式；
（8）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；
（9）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；
（10）房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。
房地产项目转让条件和程序
土地使用权方式决定了转让条件有所不同
以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。
要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；
要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。
这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。
以划拨方式取得的土地使用权，应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。
对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
一是经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。
二是私有住宅转让后仍用于居住的；三是按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
四是同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让；
五是转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
六是根据城市规划，土地使用权不宜出让的；七是县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
土地使用权转让需履行的程序
《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。房地产项目转让涉及房地产项目建设单位的转移，涉及项目转让方已经签订的合同的效力。
为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30天内，到房地产开发主管部门办理备案手续。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定；房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更；相关的权利、义务是否已经转移；新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件；同时要变更开发建设单位的名称。上述各项均满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。
备案应当提供的文件，在该条例中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。如受让房地产开发企业的资质条件、拆迁的落实情况、土地使用权的变更手续以及其他的证明材料。房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。 未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一。项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止在项目转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿扯皮，使被拆迁人的权益受到损害。