廣東白雲學院 GUANGDONG UNIVERSITY BAIYUN
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智能小区调研报告
学院：_______________
姓名：_______________
班级：_______________
学号：_______________
骏景花园调研报告
背景分析
近年来，我国智能小区建设有了迅猛发展，各地房地产开发商所开发的住宅小区智能化项目普遍受到购房者的青睐。目前，国内已经陆续出现了一些科技含量较高、实现了真正意义上的智能化的小区，其中不乏具有国际水平的杰作，如广州汇景新城、上海怡东花园、重庆金科花园等。总之，目前国内智能化小区的建设水平已有了长足的进步。智能小区在低碳、节能方面优势突出，同时为人们生活带来更多舒适体验。中国每年新增的建筑面积约20亿平方米，加之政府对小区智能化建设规范化、科学化的引导，小区智能化发展前景看好。
但从总体上来说，由于各地之间经济水平差别较大，同时居民的经济能力也有较大差异，目前国内多数的居民小区开发仍停留在科技含量较低的水平，还远未达到完全的智能化。虽然各房地产开发商都在打着智能化的牌，但除了少数的中高级住宅区之外，由于经济和技术的原因，一般住宅小区还存在着很多问题，离真正的智能化建设还有一定距离。由此可见，我国住宅小区智能化的路途还十分漫长，另一方面也反映了我国智能小区建设的巨大市场空间。随着国民经济的快速发展，我国建设智能小区将是必然趋势，无论是开发商、系统集成商还是设备供应商，都将受益于其广阔的市场前景。下面是我调查的智能小区一一骏景花园。
小区简介
骏景花园位于广州天河中山大道190号，是大型的高绿化低密度园林社区。占地面积：46万平方米，建筑面积：20万平方米。 绿化面积近15万平方米。
社区建有多个主题园林景观、2个大型
会所、5个泳池、2个羽毛球场、20多项康
体设施、1家文体协会、12个社区活动团体，
随时愉悦您的身心。小区内有超市、往西走
几十米有“易初莲花”，银行，文化中心，肉
菜市场等。
还附设有从托儿所、幼儿园到中
学一应俱全。毗邻天河公园，南临黄埔大道，
北依中山大道，多达18条公交路线令交通
方便快捷。
建筑情况
骏景花园----高绿化低密度大型园林社区，设施配套完善，独特的十大“宽”景同时拥有、
完美结合，可以尽情演绎洒脱写意生活。生
活配套齐全，幼儿园、骏景中学已经投入使
用；宽敞、宽广、宽畅的都市宽生活体验。
作为在楼房的设计上，骏景是全市采用
大规模、大空间、大园林、大规划、大社区、
配套齐全的成熟生活小区，加上多姿多彩的
广场文化节和社区活动。骏景是目前广州最
早采用南北走向的平衡式的布局的大型社区，每栋楼间距开宽，楼与楼之间最宽的距离达到了48米，楼房采用当时广州还很少见的飘出式窗户，楼房的底层是建成新加坡式架空结构，风车型的设计让骏景花园通风、采光特别好。昂首奋蹄与时俱进。
市场定位
骏景花园从开始的市场定位，就是为事业有成的年轻白领提供一个温馨的家。因此从大门口广场到整个建筑和设计都体现出进取、创新的精神。据介绍，1999年投资300万元，聘请国内闻名设计师设计的八匹形态各异，昂首奋踢的铜骏马成为骏景花园的标志，就是骏景花园和业主精神的共同写照，目前八骏广场已成为广州市一个城市地标，体现了骏景花园和年轻一代精英与时俱进的时代精神，营造出一种高格调的人文环境。
在骏景花园里面的建筑设计上可以不断感觉到，进取和创新无处不在。在近期将要竣工交付使用的骏景花园·南苑，就是原有骏景花园基础上的“升级版本”，无论是在建筑格局还是在功能设计上，南苑都比原来的北苑上了一个档次，更加凸现出“大规模、大空间、大配套、大环境”，据介绍，南苑将有3000多套商品房，它的落成将使骏景花园更上一层楼，骏景花园将招聚更多时代精英安居乐业。最后一期“南苑”为约26套26层以上的高层单位，主打户型为160-183㎡的四房二厅大户型单位，南北朝向。这一期将在2013年推出。
楼盘参数
总占地面积: 64000 平方米
总建筑面积: 200000 平方米
容积率: 2.17
绿化率:30%
地下停车位租价:400元/个/月
物业管理费:洋房2.8 元/平方/月
物业管理费备注:洋房2.8元/平方米/月
开盘时间: 1999年
停盘时间: 2006年(共分三期)
入住人口: 至2005底，入住2万8千余人
交通情况
公交车站：棠东站、棠下站（BRT）
途经线路:518路、235路、562路、242路、568
路、289路、夜34路、214路、夜25路、夜38路、
夜43路、夜36路、245路、515路、503路、560路、
549路、210路、139路、23路、561路、564路、296路、夜41路、240路、307路、53路、夜27路、278路、269路短线、224路、夜13路、218路、269路、261路、43路、883路、513路、227路、550路、292路、248路、517路、33路、507路、224路短线、44路、883路A线、548路、50路。
地铁：地铁5号线车陂南站、科韵路站
周边配置
小区：园林泳池、棋牌室、足球场、羽毛球场、网球场、桌球室、会所、篮球场。 学校：骏景中学、骏景卓尔艺术学校、广州技术师范学院、国际婴幼儿培育机构、北京芭蕾舞考级中心、启华舞蹈学校、骏景小学。
商场：百安居建材超市、卜蜂莲花超市、宏城超市、家乐福超市、好又多超市。 医院：联友门诊。
银行：中国农业银行、中国银行、中国工商银行、中国建设银行。
饮食：福善大酒家、新食代自助餐厅、蓝天地酒家、麦当劳、必胜客、泽湘楼、新疆伊斯兰餐厅、真功夫餐厅、肯德基、瑞记湛江鸡饭店、天府人家等
娱乐：聚景休闲中心、天河公园、广东奥林匹克体育中心 。
其它：春光便利店、屈臣氏、聚景酒店、加油站、天河区政府。
装修情况
社区安全情况: 24小时保安值勤，可视监控系统，门禁对讲系统 外墙：建筑外墙普条形砖。
首层住户大堂：墙面配石材及优质抛光砖，天花吊顶配吊灯。
住宅标准层电梯间：墙面、地面铺贴优质光砖、天花吊顶配吊灯。
电梯：每栋住宅配电梯三部。
窗户：高级铝合金玻璃窗；水泥沙砂浆找平。
地面：水泥砂浆找平。
电话及电视：厅及所有房间均配备有线电视接口及直线电话接口。
供电：每户独立电表，电线管按设计入墙铺设。
供水：每户独立水表，水管按设计入墙铺设。
功能情况与分析
背景音乐系统
在小区公共绿地等处设置音箱等放音设备，由小区管理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐，也可通过遍布于小区内的音箱播放一些公共通知、科普知识、娱乐节目等。
运行分析如下：
（1）公共陆地采用仿真岩石草地音箱；
（2）具有分区广播功能；
（3）具有三种音源（即CD、调频调幅广播、卡座），1路台式话筒；
（4）系统分区：根据楼栋间的绿化带，划分分为8区；
（5）系统主要用于播放背景音乐，提供居民的住宅环境。
停车场管理系统
停车场管理系统是由小区的管理计算机、停车场控制器、闸栏、检卡机或读卡器、传输总线构成停车场管理网络结构。通过对小区的停车场，出入口的控制，完成对车辆进出及收费的有效管理，停车场管理系统可根据小区的出入口多样性实现集中式的多进多出管理，从而实现费用的统一管理，小区的停车场管理数据通过小区的局域网实现数据互通。
运行分析如下：
（1）支持多监控，多收费模式，即停车场的多进多出的联网控制模式；
（2）防砸车，防止车辆跟车出入场，并提供报警；
（3）车辆进出及存放时间记录、查询；
（4）外来车辆收费管理
（5）区内车辆存放的管理。
区内车辆：固定卡、贵宾卡、月卡与可视对讲门禁等系统实现“一卡通”。
外来车辆：临时卡自动计时，计量，计费。
一卡通系统
该系统采用感应式IC卡技术，讲小区生活中管理服务中心，出入口控制、物业收费、
会所消费支付、停车场管理等众多应用系统集于“一卡”，是管理者、小区住户都能够高效安全、方便快捷地置身于科技带来的轻松家园之中。
本系统“一卡通”包含门禁系统，巡更系统以及停车场系统。
骏景花园租售情况
该盘09年十月均价1万出头，10年十月涨到接近1.4万，同比涨幅近3成。该盘二手房房源量较多。房租均价3248元/套，比周边楼盘租金高；这除了该盘较为高档以外，也跟其出租以大户型为主有关。
问题与措施
1.噪音。骏景花园几乎是被中山大道、黄埔大道中和另外两条路围起，靠近公路的房子，噪音骚扰比较严重。受此影响，骏景花园中心的骏霖轩和骏晖轩是最受欢迎的房子，其中骏霖轩还是骏景的楼王。
2.安全。小区内存在这安全隐患，人流车流间的干扰。在居住形式上很紧凑，但这也表示着邻里间的沟通困难，还是存在着小区的弊病，不过也由于现在北苑并没建好，也许在竣工时，这些问题也会得到解决，给住户们一个不错的环境。
3.景观。骏景花园的环境的确是挺不错的，但是总是有一种特殊的感觉，换句话说没有那种很自然的感觉，人工雕琢太多，虽是很精致，我却感觉亲和力不太好。当然这也是现在很多景观设计所存在的问题，花费了大量的资金却没有收最理想的效果。另外,在进行景观设计时,应使建筑和景观能融化在居住区整体设计之中。建筑风格是景观设计风格的基础,景观设计的风格趋向必须考虑建筑的特色,因此应将居住区的景观设计与建筑设计有机结合在一起,才能展现居住区整体的持久魅力。
廣東白雲學院 GUANGDONG UNIVERSITY BAIYUN
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智能小区调研报告
学院：_______________
姓名：_______________
班级：_______________
学号：_______________
骏景花园调研报告
背景分析
近年来，我国智能小区建设有了迅猛发展，各地房地产开发商所开发的住宅小区智能化项目普遍受到购房者的青睐。目前，国内已经陆续出现了一些科技含量较高、实现了真正意义上的智能化的小区，其中不乏具有国际水平的杰作，如广州汇景新城、上海怡东花园、重庆金科花园等。总之，目前国内智能化小区的建设水平已有了长足的进步。智能小区在低碳、节能方面优势突出，同时为人们生活带来更多舒适体验。中国每年新增的建筑面积约20亿平方米，加之政府对小区智能化建设规范化、科学化的引导，小区智能化发展前景看好。
但从总体上来说，由于各地之间经济水平差别较大，同时居民的经济能力也有较大差异，目前国内多数的居民小区开发仍停留在科技含量较低的水平，还远未达到完全的智能化。虽然各房地产开发商都在打着智能化的牌，但除了少数的中高级住宅区之外，由于经济和技术的原因，一般住宅小区还存在着很多问题，离真正的智能化建设还有一定距离。由此可见，我国住宅小区智能化的路途还十分漫长，另一方面也反映了我国智能小区建设的巨大市场空间。随着国民经济的快速发展，我国建设智能小区将是必然趋势，无论是开发商、系统集成商还是设备供应商，都将受益于其广阔的市场前景。下面是我调查的智能小区一一骏景花园。
小区简介
骏景花园位于广州天河中山大道190号，是大型的高绿化低密度园林社区。占地面积：46万平方米，建筑面积：20万平方米。 绿化面积近15万平方米。
社区建有多个主题园林景观、2个大型
会所、5个泳池、2个羽毛球场、20多项康
体设施、1家文体协会、12个社区活动团体，
随时愉悦您的身心。小区内有超市、往西走
几十米有“易初莲花”，银行，文化中心，肉
菜市场等。
还附设有从托儿所、幼儿园到中
学一应俱全。毗邻天河公园，南临黄埔大道，
北依中山大道，多达18条公交路线令交通
方便快捷。
建筑情况
骏景花园----高绿化低密度大型园林社区，设施配套完善，独特的十大“宽”景同时拥有、
完美结合，可以尽情演绎洒脱写意生活。生
活配套齐全，幼儿园、骏景中学已经投入使
用；宽敞、宽广、宽畅的都市宽生活体验。
作为在楼房的设计上，骏景是全市采用
大规模、大空间、大园林、大规划、大社区、
配套齐全的成熟生活小区，加上多姿多彩的
广场文化节和社区活动。骏景是目前广州最
早采用南北走向的平衡式的布局的大型社区，每栋楼间距开宽，楼与楼之间最宽的距离达到了48米，楼房采用当时广州还很少见的飘出式窗户，楼房的底层是建成新加坡式架空结构，风车型的设计让骏景花园通风、采光特别好。昂首奋蹄与时俱进。
市场定位
骏景花园从开始的市场定位，就是为事业有成的年轻白领提供一个温馨的家。因此从大门口广场到整个建筑和设计都体现出进取、创新的精神。据介绍，1999年投资300万元，聘请国内闻名设计师设计的八匹形态各异，昂首奋踢的铜骏马成为骏景花园的标志，就是骏景花园和业主精神的共同写照，目前八骏广场已成为广州市一个城市地标，体现了骏景花园和年轻一代精英与时俱进的时代精神，营造出一种高格调的人文环境。
在骏景花园里面的建筑设计上可以不断感觉到，进取和创新无处不在。在近期将要竣工交付使用的骏景花园·南苑，就是原有骏景花园基础上的“升级版本”，无论是在建筑格局还是在功能设计上，南苑都比原来的北苑上了一个档次，更加凸现出“大规模、大空间、大配套、大环境”，据介绍，南苑将有3000多套商品房，它的落成将使骏景花园更上一层楼，骏景花园将招聚更多时代精英安居乐业。最后一期“南苑”为约26套26层以上的高层单位，主打户型为160-183㎡的四房二厅大户型单位，南北朝向。这一期将在2013年推出。
楼盘参数
总占地面积: 64000 平方米
总建筑面积: 200000 平方米
容积率: 2.17
绿化率:30%
地下停车位租价:400元/个/月
物业管理费:洋房2.8 元/平方/月
物业管理费备注:洋房2.8元/平方米/月
开盘时间: 1999年
停盘时间: 2006年(共分三期)
入住人口: 至2005底，入住2万8千余人
交通情况
公交车站：棠东站、棠下站（BRT）
途经线路:518路、235路、562路、242路、568
路、289路、夜34路、214路、夜25路、夜38路、
夜43路、夜36路、245路、515路、503路、560路、
549路、210路、139路、23路、561路、564路、296路、夜41路、240路、307路、53路、夜27路、278路、269路短线、224路、夜13路、218路、269路、261路、43路、883路、513路、227路、550路、292路、248路、517路、33路、507路、224路短线、44路、883路A线、548路、50路。
地铁：地铁5号线车陂南站、科韵路站
周边配置
小区：园林泳池、棋牌室、足球场、羽毛球场、网球场、桌球室、会所、篮球场。 学校：骏景中学、骏景卓尔艺术学校、广州技术师范学院、国际婴幼儿培育机构、北京芭蕾舞考级中心、启华舞蹈学校、骏景小学。
商场：百安居建材超市、卜蜂莲花超市、宏城超市、家乐福超市、好又多超市。 医院：联友门诊。
银行：中国农业银行、中国银行、中国工商银行、中国建设银行。
饮食：福善大酒家、新食代自助餐厅、蓝天地酒家、麦当劳、必胜客、泽湘楼、新疆伊斯兰餐厅、真功夫餐厅、肯德基、瑞记湛江鸡饭店、天府人家等
娱乐：聚景休闲中心、天河公园、广东奥林匹克体育中心 。
其它：春光便利店、屈臣氏、聚景酒店、加油站、天河区政府。
装修情况
社区安全情况: 24小时保安值勤，可视监控系统，门禁对讲系统 外墙：建筑外墙普条形砖。
首层住户大堂：墙面配石材及优质抛光砖，天花吊顶配吊灯。
住宅标准层电梯间：墙面、地面铺贴优质光砖、天花吊顶配吊灯。
电梯：每栋住宅配电梯三部。
窗户：高级铝合金玻璃窗；水泥沙砂浆找平。
地面：水泥砂浆找平。
电话及电视：厅及所有房间均配备有线电视接口及直线电话接口。
供电：每户独立电表，电线管按设计入墙铺设。
供水：每户独立水表，水管按设计入墙铺设。
功能情况与分析
背景音乐系统
在小区公共绿地等处设置音箱等放音设备，由小区管理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐，也可通过遍布于小区内的音箱播放一些公共通知、科普知识、娱乐节目等。
运行分析如下：
（1）公共陆地采用仿真岩石草地音箱；
（2）具有分区广播功能；
（3）具有三种音源（即CD、调频调幅广播、卡座），1路台式话筒；
（4）系统分区：根据楼栋间的绿化带，划分分为8区；
（5）系统主要用于播放背景音乐，提供居民的住宅环境。
停车场管理系统
停车场管理系统是由小区的管理计算机、停车场控制器、闸栏、检卡机或读卡器、传输总线构成停车场管理网络结构。通过对小区的停车场，出入口的控制，完成对车辆进出及收费的有效管理，停车场管理系统可根据小区的出入口多样性实现集中式的多进多出管理，从而实现费用的统一管理，小区的停车场管理数据通过小区的局域网实现数据互通。
运行分析如下：
（1）支持多监控，多收费模式，即停车场的多进多出的联网控制模式；
（2）防砸车，防止车辆跟车出入场，并提供报警；
（3）车辆进出及存放时间记录、查询；
（4）外来车辆收费管理
（5）区内车辆存放的管理。
区内车辆：固定卡、贵宾卡、月卡与可视对讲门禁等系统实现“一卡通”。
外来车辆：临时卡自动计时，计量，计费。
一卡通系统
该系统采用感应式IC卡技术，讲小区生活中管理服务中心，出入口控制、物业收费、
会所消费支付、停车场管理等众多应用系统集于“一卡”，是管理者、小区住户都能够高效安全、方便快捷地置身于科技带来的轻松家园之中。
本系统“一卡通”包含门禁系统，巡更系统以及停车场系统。
骏景花园租售情况
该盘09年十月均价1万出头，10年十月涨到接近1.4万，同比涨幅近3成。该盘二手房房源量较多。房租均价3248元/套，比周边楼盘租金高；这除了该盘较为高档以外，也跟其出租以大户型为主有关。
问题与措施
1.噪音。骏景花园几乎是被中山大道、黄埔大道中和另外两条路围起，靠近公路的房子，噪音骚扰比较严重。受此影响，骏景花园中心的骏霖轩和骏晖轩是最受欢迎的房子，其中骏霖轩还是骏景的楼王。
2.安全。小区内存在这安全隐患，人流车流间的干扰。在居住形式上很紧凑，但这也表示着邻里间的沟通困难，还是存在着小区的弊病，不过也由于现在北苑并没建好，也许在竣工时，这些问题也会得到解决，给住户们一个不错的环境。
3.景观。骏景花园的环境的确是挺不错的，但是总是有一种特殊的感觉，换句话说没有那种很自然的感觉，人工雕琢太多，虽是很精致，我却感觉亲和力不太好。当然这也是现在很多景观设计所存在的问题，花费了大量的资金却没有收最理想的效果。另外,在进行景观设计时,应使建筑和景观能融化在居住区整体设计之中。建筑风格是景观设计风格的基础,景观设计的风格趋向必须考虑建筑的特色,因此应将居住区的景观设计与建筑设计有机结合在一起,才能展现居住区整体的持久魅力。