广西桂林
背景：“桂林山水甲天下”，打从小学课文里读到这句“名言”起，“我想去桂林”的念头就一直缠绕至今，二十多年来，正如桂林歌词所唱的“我想去桂林，有时间的时候却没钱，我想去桂林，可是有钱了的时候却没时间”，但虽身不能及，却神交已久，特别是一高中好友在桂林读大学，在大学期间还收到他与“象鼻山”的合影留念照片，看着手中栩栩如生的“象鼻山”畅饮漓江之水，背后是青山叠嶂、石峰突兀，宛若画中仙境，真是“山青、水秀、洞奇、石美”，越发立即纵情于桂林山水间的冲动……时至多年后的一个夏天，我们受国内一家著名地产企业委托对其在桂林的项目进行前期策划，才有幸亲临其境，与梦中的桂林山水第一次亲密接触。
一下飞机，直奔“象鼻山”而去，因为开发商的项目地块正是“象鼻山”正对面的“漓江中的一个大岛屿”（1700多亩），宛若长江中的“崇明岛”。翻开桂林的地图，就发现漓江两岸早已开发成熟，市中心唯一的一块“处女块”正是此“江中岛”，由于它的位置特殊，关于全局，所以前几届政府班子都不敢轻易染指（若开发不妥，很可能沦为这样城市的千古罪人），至今仍静静地躺在悠悠的漓江之中。看来，这样的项目决非是一个普通的地产项目，从地图上看，这一狭长的江中岛类似于桂林的“肾”，“肾”乃人的精神气之“根”，同样可以预见，本项目也将是事关桂林整座城市未来的关键“抓手”！故欲策划好此项目，必先把握准桂林的明天！由此，我们便进入了另一个课题——长期以“山水”吃饭的桂林，未来在哪里？于是我们便一头扎进“拯救旅游大兵桂林”的行动中！
定位：桂林要做泛珠三角的“后花园”，本地块要打造成“休闲商务港”。
把脉：桂林，一颗镶嵌在中国南部的璀璨的旅游明珠，不仅有着甲天下的山水自然风光，而且也以其悠久的历史，于1982年获得了国务院首批公布的24个历史文化名城的殊荣。桂林市是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城，有2000多年的历史，积聚了深厚的文化底蕴，是桂东北地区的政治、经济、文化、科技中心（曾经是广西多年的省会）。 改革开放初期，“桂林山水甲天下”的影响，一直游走在全国的前列。但是近些年随着四大“男人”的夹击——云南、海南、湖南、越南旅游的崛起，“甲天下”的品牌遇到了挑战。
新世纪、新桂林怎么办？
老口号、老品牌将如何创新？
“桂林”这个被克林顿总统比喻为美丽的“村姑”将如何面对四大“男人”的夹击？
……
经过为期半个月的多方调查，我们发现两个现象：一是来桂林旅游的人中绝大多数是以“观光”为主，“白天观山水，晚上睡大觉”；二是桂林市留不住人，能在桂林留宿一夜的概率很小，游人都向哪里去了呢？“艄公南指阳朔县”，“阳朔”何许人也，竞敢抢“甲天下”的饭碗？莫非它是“甲天下”的平方？阳朔县位于广西东北部，桂林市区南部，距桂林市市区65公里，水路83公里（沿漓江而下）。地处中亚热带季风区，气候温和，四季宜人。“桂林山水甲天下，阳朔山水甲天下，群峰倒影山浮水，无水无山不如神”高度概括了阳朔的自然风光之美。境内山峰林立，平地拔起，千姿百态，如人似兽，或像飞禽，或如走兽，山上竹木茂盛，四季常青，且山山有洞，洞洞奇美，钟乳石遍布，晶莹剔透，令人玩味无穷，流连忘返。全县自然旅游资源和人文资源都十分丰富，境内共有奇峰2万余座，大小河流16条，包括世界闻名的漓江（69公时里流经阳朔），谓为奇观的莲花岩，壮族歌仙刘三姐抛绣球的千年古榕，令人叹止的月亮山，誉为“小漓江”的遇龙河，还有众多的名胜古迹、石刻摩崖及著名的“洋人街”——西街（类似云南的丽江古镇，老外比国人多，画家等艺术家扎堆成群、酒吧林立，真是“世外桃源、小资天堂”。）
“桂林市”与“阳朔”之关系，在我们看来类似“海口”与“三亚”的关系，如果把“桂林”比成“海南”的话。人们到海南旅游，也是如此，把“海口”当成旅游集散地，当成一个“客厅走廊”，路过“海口”主要是为了到达“三亚”（假设“三亚”如同“阳朔”一样没有“空港”的话），“在海口逗留半天，在三亚长留半月”。那么“海口”在自然资源比不过“三亚”的前提下，如何与“三亚”博弈呢？华山一条路——强化城市服务平台，打造旅游集散中心！换言之，反弹琵琶，不玩“山水”反玩“城市”才是“省（市）会”的出路！
因此，我们在报告的序言中开宗明义指出：给桂林一个崭新的心脏/还中国一个真正的桂林/还世界一个纯正的东方。 不玩“山水”反玩“城市”，这句话一语道破了桂林的天机！我们结合第一个现象“白天观山水，晚上睡大觉”，为什么晚上睡大觉呢？答案只有一个，没有“夜桂林”，城市建设严重滞后，一到晚上黑灯瞎火的，靠自然山水吃饭了近千年的桂林早已忘记了自己还是一座“城市”，“城市功能”这个短腿已经严重制约了桂林的升级换代，成为新桂林发展的“瓶颈”（面对每年1100万人次的客流量，桂林城市的脚步已经举履沉重）。因此在给市政府提交的报告中，我们明确指出，桂林的城市定位要由原来的“山水城市”转变成“城市山水”，这不是简单的文字游戏，而是主语发生了变化，原来“山水”是主语，“城市”为“山水”服务，现在要变成“城市”是主语，“山水”为“城市”服务，也许有人会说，兄弟这是本末倒置啊，桂林之所以为桂林，就是因为她独一无二的山水！我说这位仁兄是知其一不知其二，桂林的山水优势已被阳朔所夺，但城市的“整合功能”是阳朔这个小县城所没有的，“人无我有，人有我优，而人优我只好转了”，利用桂林这个中国第四大4F空港的优势打造“我国西南旅游集散中心”，做好“大桂林城市客厅”的服务功能，方为城市战略发展的大方向。
其实，早在前市长李今照在任期间，这位“博士市长”就认识到了“城市”建设的重要性，他做了两件大事，尽量让游人 “晚上不早早睡大觉”，一是“做活水文章”，花巨资把市区“四个湖”打通驳接起来（与漓江相连），形成一个大的江上旅游景点，整个桂林变成了“水上桂林”，如同东方威尼斯一样，特别是夜游“两江四湖”更有一番风情（一个是四个“湖面”上的灯火表演，另一个是江面上的十几座艺术大桥，全是世界知名桥梁的缩版，当船从桥底晃过，有如穿梭在时空隧道一般。）；二是“扒了房子种花草”，大动拆迁，重整市容（这里有个插曲：随行的一位桂林朋友告诉我们，原先老百姓不理解李市长的用心良苦，还编民谣表达抗议，什么“李今照，死得早，扒了房子种花草”等等，当然现在看城市的变化让百姓生活过得更好后，善良的市民总是通过这样讲笑话的方式来怀念那位离任的有为市长。）但在我们看来，李市长的大手笔虽令人起敬，但“盘活”桂林市的引擎似乎还没找到，也许与给李市长在任的时间不够长有关系。
我们知道，旅游在我国的发展经历过这样几个阶段，观光旅游（走马观花，大约1—2天）——休闲旅游（放松身心，大约3—7天）/度假旅游（休养生息，大约15天以上）——体验旅游（重在休验，时间不限，重复消费）”等几个阶段，观光时代，人们前往长城、泰山、桂林；休闲时代，人们涌向三亚、九寨沟；体验时代，到丽江、江南古镇；显然桂林尚处在最初级的“观光阶段”，在这个阶段游客逗留的时间和花销都是十分有限的，而且一般不会重复旅游（在出租车上，桂林司机和我们讲了这样一句经典的话：桂林这个地方，一辈子不能不来，但不能再来），所以桂林从“观光旅游”转向“休闲旅游”是发展的必然出路！
“休闲旅游”必须有主题、有题材！才能在众多打出“休闲之都”的城市（如杭州、成都等）中脱颖而出！那么桂林的题材在哪里？
我们在全面梳理了桂林的资源之后，发现有两大独一无二的引擎：一是桂林的空港，它是中国既北京、上海和广州之后第四个4F飞机场，大桂林客流疏散的主要通道；二是一年一度的东盟高官会，如同海南博鳌的亚洲论坛相似，会议经济可能会做为桂林发展的一个引爆点之一，最后在小结中我们给桂林市的未来指明了三个方向：
一、“山水桂林”向“休闲桂林”转变；
二、“白天桂林”向“日夜桂林”转变；
三、“边缘桂林”向“中央桂林”转变；
桂林在这三个方向的转变中，本地块（江中岛）将是扮演城市分水岭的划时代角色，一句话，本项目要打造桂林市的新名片、新城标、新客厅，用一平方公里（地块面积）撬动六十七平方公里（桂林市面积），是承载桂林奔向美好明天的“诺亚方舟”。其中第三点打造“中央桂林”，两层含义是，一是强化桂林在桂北大都市圈的“老大哥”地位，挽救日趋被边缘化的势头，故提出“泛珠三角几何中心，西南旅游圈大门户”的概念；二是本地块正处于桂林市的中央地段，故提出“大桂林的中心地位，桂林市区中心板块”的概念。
回到问题的原点，本地块的主题上来，我们认为对桂林而言，观光旅游日渐式微，休闲旅游坐失良机，体验旅游资源不足，新桂林新时代正在呼唤“新的抓手”，我们来看看，老桂林的“抓手”是“象鼻山”（观光），新桂林是的“抓手”是“两江四湖”（观光），大桂林的“抓手”是“阳朔西街”（体验），那么我们所提出的“国际桂林”的时代抓手又是什么呢？纵观全国旅游城市，我们发现每一个城市都有除了风光之外的另一USP，比如博鳌——除了自然风光，还有会议；三亚——
除了自然风光，还有美女（新丝路模特大赛）；丽江——除了自然风光，还有纳西古乐；大连——除了自然风光，还有美丽的城市面貌；青岛——除了自然风光，还有海尔、海信和青岛啤酒等等，而且每个特色城市都有一个强有力吸引游人的“引擎”，比如，杭州——休博会；昆明——园博会；大连——国际服装节；上海——世博会；三亚——选美大赛等等，由此及彼，那么我们的国际桂林的“抓手”和“引擎”是什么呢？
我们发现，纯粹的休闲具有不可重复性，而且花自己的钱不如花公家的钱大方，因此我们大胆在“休闲”的前面加一个定语，谓之为“商务休闲”，换言之，穿着休闲服在山水间或高尔夫球场上谈生意！这样一来，来桂林的目的除了休闲之外，还有商务功能，既然商务之需，就可以重复消费，而且是报销性地大手大脚花费，这就打宽了桂林现在面临的游客逗留时间短、计划花销少、不会重来的三大“瓶颈”，也就是说，本地块的总体定位是——打造国际桂林的“休闲商务港（RBD）”，支撑着有两大方面：一是宏观方面，东盟高官会的会议经济，引发企业的“桂林论剑”，加上有4F国际机场的连输能力，完全可以把桂林从纯粹的休闲转向商务休闲的可能性和基础，另一微观方面，本项目地块正处母亲河漓江中央，象鼻山正对面，天生是一个“休闲港”的材料，而且现在桂林掀起“百企入桂”的工业兴市战略，漓江两岸高校云集，加上这是市中心最后一块处女地（市中心商务功能缺乏），看来这是上苍故意留下来的“商务用地”，天时、地利、人和三者两千多年来第一次空前不谋而合，齐齐剑指——“休闲商务港”！ 桂林打造“休闲商务港”，绝不是一个简单的说法，也不是一件美丽的外衣，而是对桂林的历史使命一种全新的思考与解读。
“休闲商务港”在桂林生存的市场基础：
1、全球正在兴起“休闲商务”热，企业投入“软福利”的比重逐年加大
2、桂林是全球著名的旅游城市，是中国泛珠三角的后花园，每年提供上千万的稳定高质客源；
3、百企入桂战略恢宏铺开，中国大陆继北京、上海、广州之后的第四个4F国际机场，为桂林商务经济的兴起推波助澜；
4、一年一度“东盟高官会”和“中国山水节”的举办，为桂林的“休闲商务经济”预埋了基因；
5、全国今至尚未有城市或区域旗帜鲜明地标榜为“休闲商务城市”，这是上天垂青于桂林而留下的“华容道”；
6、本地块正处在桂林城市中心，与桂林封面“象鼻山”隔漓江对望，从空中俯瞰如同停靠在漓江中的“巨舟”，她将是承载“桂林”奔向“新希望”的“诺亚方舟”！
7、本案五大统一、七大高起点，政府、企业、老百姓“三老”共同打造“城市新客厅、休闲商务港”。
所以，我们得出结论是，国际桂林的“抓手”和“引擎”就是——本项目要打造成的“休闲商务港”！而且通过论证大胆预测——“休闲商务时代即将席卷中国”！
本项目总体定位之后，地块的规划空间是如何布局的呢？
下面我们就在“软策划”指导下进行的“硬策划”：
项目的战略方向：
第一、做“商务”不做“山水”；
第二、做“国际”不做“桂林”；
第三、做“龙头”不做“龙尾”。
项目的主题定位：打造一平方公里的“休闲商务港”
1、国际性——既传承桂林源远流长的文化神韵，同时又赋予她以时代的内涵，体现山水文化名城的与时俱进、开拓创新的精神与活力。使桂林城市的鲜明个性和独特魅力得到最大的张扬，提高城市的形象和国际知名度，打造城市新品牌。
2、生态性——本项目将创造一种绝无仅有的“山水在城市中，城市在山水中”的生态城市氛围。通过建筑景观、人文景观和自然景观有机结合，形成真正的田园城市、山水城市、生态城市，强调生态环境、民族特色、山水风情和低密度的建筑形态。
3、主题性——整合和提升桂林现有的城市组团结构和功能，打造以“休闲商务”产业为核心的现代服务产业集群，包括休闲商务区、知识孕育区和总部基地等等，成为他们高层决策、管理层培训、会议的场所和员工交流、休闲度假、运动健康的场所。
项目功能定位：企业加油站/人体大修厂/城市新客厅/休闲新天地=国际休闲商务港、人类精神栖息地
广告总灵魂：全球休闲商务基地/大中型企业年度峰会首选地
四大功能区：特色商业带/会议商务区/首脑经济区/度假别墅区
注： 1、“特色商业带”的业态规划：位于地块北部北端，由“城市商业（东江市场）、特色商业（土特产一条街、露天烧烤园等）、民族文化村、水上乐园、民俗表演天台（印象刘三姐、少数民族节日表演等民俗星光大道）”，以公共娱乐中心游客和国际会议客户为主要服务对象，沿景观主轴以及重要景观节点分布，设购物中心、特色商业街、酒吧、餐饮、旅游品商店等。
2、“会议商务区”的业态规划：位于地块北部南端，标志建筑是彩蛋型“国际会议中心”，提供高标准的国际会议服务。设多功能厅、展厅、各种规模形式的会议厅、豪华宾馆客房、高级餐饮设施、舒适休闲场所、地下停车场、江底观光隧道（通地标基座，直达快艇码头）等。有三大功能，一是东盟高官会永久会址；二是东南亚旅游信息服务平台；三是东南亚旅游展示中心；
3、“首脑经济区”的业态规划：位于地块南部北端，包括休闲商务区、知识孕育区、企业会所、和高尔夫球场等等，成为他们高层决策、管理层培训、会议的场所和员工交流、休闲度假、运动健康的场所。
4、“度假别墅区”的业态规划：位于地块南部南端，设标准客房、豪华别墅、室外大型温泉、花卉世界、各式餐饮、健身中心、康乐设施等。是国际低密度生态示范区，以东盟各国总统CEO独幢官邸别墅和联排为主，独幢别墅既可出售也可当作酒店出租，纯粹国际居住标准，提升桂林居住品质。
结论：以上四大功能区的业态布局，巧妙地找到了“城市的发展趋势”和“企业的盈利模式”的平衡点，有点与面、长与短、快与慢、大与小、本地与外地、国内与国际、文化与商业等等的结合，从单纯的业态来看，“白天”与“黑夜”经营时间的结合，正是吻合了我们策划桂林的大主题——我们全心全意打造一个，白天游人如织、晚上灯火辉煌的“日不落桂林帝国”！
——本案例被深圳《房地产营销谋略大全》（05光盘版）全案收录
广西桂林
背景：“桂林山水甲天下”，打从小学课文里读到这句“名言”起，“我想去桂林”的念头就一直缠绕至今，二十多年来，正如桂林歌词所唱的“我想去桂林，有时间的时候却没钱，我想去桂林，可是有钱了的时候却没时间”，但虽身不能及，却神交已久，特别是一高中好友在桂林读大学，在大学期间还收到他与“象鼻山”的合影留念照片，看着手中栩栩如生的“象鼻山”畅饮漓江之水，背后是青山叠嶂、石峰突兀，宛若画中仙境，真是“山青、水秀、洞奇、石美”，越发立即纵情于桂林山水间的冲动……时至多年后的一个夏天，我们受国内一家著名地产企业委托对其在桂林的项目进行前期策划，才有幸亲临其境，与梦中的桂林山水第一次亲密接触。
一下飞机，直奔“象鼻山”而去，因为开发商的项目地块正是“象鼻山”正对面的“漓江中的一个大岛屿”（1700多亩），宛若长江中的“崇明岛”。翻开桂林的地图，就发现漓江两岸早已开发成熟，市中心唯一的一块“处女块”正是此“江中岛”，由于它的位置特殊，关于全局，所以前几届政府班子都不敢轻易染指（若开发不妥，很可能沦为这样城市的千古罪人），至今仍静静地躺在悠悠的漓江之中。看来，这样的项目决非是一个普通的地产项目，从地图上看，这一狭长的江中岛类似于桂林的“肾”，“肾”乃人的精神气之“根”，同样可以预见，本项目也将是事关桂林整座城市未来的关键“抓手”！故欲策划好此项目，必先把握准桂林的明天！由此，我们便进入了另一个课题——长期以“山水”吃饭的桂林，未来在哪里？于是我们便一头扎进“拯救旅游大兵桂林”的行动中！
定位：桂林要做泛珠三角的“后花园”，本地块要打造成“休闲商务港”。
把脉：桂林，一颗镶嵌在中国南部的璀璨的旅游明珠，不仅有着甲天下的山水自然风光，而且也以其悠久的历史，于1982年获得了国务院首批公布的24个历史文化名城的殊荣。桂林市是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城，有2000多年的历史，积聚了深厚的文化底蕴，是桂东北地区的政治、经济、文化、科技中心（曾经是广西多年的省会）。 改革开放初期，“桂林山水甲天下”的影响，一直游走在全国的前列。但是近些年随着四大“男人”的夹击——云南、海南、湖南、越南旅游的崛起，“甲天下”的品牌遇到了挑战。
新世纪、新桂林怎么办？
老口号、老品牌将如何创新？
“桂林”这个被克林顿总统比喻为美丽的“村姑”将如何面对四大“男人”的夹击？
……
经过为期半个月的多方调查，我们发现两个现象：一是来桂林旅游的人中绝大多数是以“观光”为主，“白天观山水，晚上睡大觉”；二是桂林市留不住人，能在桂林留宿一夜的概率很小，游人都向哪里去了呢？“艄公南指阳朔县”，“阳朔”何许人也，竞敢抢“甲天下”的饭碗？莫非它是“甲天下”的平方？阳朔县位于广西东北部，桂林市区南部，距桂林市市区65公里，水路83公里（沿漓江而下）。地处中亚热带季风区，气候温和，四季宜人。“桂林山水甲天下，阳朔山水甲天下，群峰倒影山浮水，无水无山不如神”高度概括了阳朔的自然风光之美。境内山峰林立，平地拔起，千姿百态，如人似兽，或像飞禽，或如走兽，山上竹木茂盛，四季常青，且山山有洞，洞洞奇美，钟乳石遍布，晶莹剔透，令人玩味无穷，流连忘返。全县自然旅游资源和人文资源都十分丰富，境内共有奇峰2万余座，大小河流16条，包括世界闻名的漓江（69公时里流经阳朔），谓为奇观的莲花岩，壮族歌仙刘三姐抛绣球的千年古榕，令人叹止的月亮山，誉为“小漓江”的遇龙河，还有众多的名胜古迹、石刻摩崖及著名的“洋人街”——西街（类似云南的丽江古镇，老外比国人多，画家等艺术家扎堆成群、酒吧林立，真是“世外桃源、小资天堂”。）
“桂林市”与“阳朔”之关系，在我们看来类似“海口”与“三亚”的关系，如果把“桂林”比成“海南”的话。人们到海南旅游，也是如此，把“海口”当成旅游集散地，当成一个“客厅走廊”，路过“海口”主要是为了到达“三亚”（假设“三亚”如同“阳朔”一样没有“空港”的话），“在海口逗留半天，在三亚长留半月”。那么“海口”在自然资源比不过“三亚”的前提下，如何与“三亚”博弈呢？华山一条路——强化城市服务平台，打造旅游集散中心！换言之，反弹琵琶，不玩“山水”反玩“城市”才是“省（市）会”的出路！
因此，我们在报告的序言中开宗明义指出：给桂林一个崭新的心脏/还中国一个真正的桂林/还世界一个纯正的东方。 不玩“山水”反玩“城市”，这句话一语道破了桂林的天机！我们结合第一个现象“白天观山水，晚上睡大觉”，为什么晚上睡大觉呢？答案只有一个，没有“夜桂林”，城市建设严重滞后，一到晚上黑灯瞎火的，靠自然山水吃饭了近千年的桂林早已忘记了自己还是一座“城市”，“城市功能”这个短腿已经严重制约了桂林的升级换代，成为新桂林发展的“瓶颈”（面对每年1100万人次的客流量，桂林城市的脚步已经举履沉重）。因此在给市政府提交的报告中，我们明确指出，桂林的城市定位要由原来的“山水城市”转变成“城市山水”，这不是简单的文字游戏，而是主语发生了变化，原来“山水”是主语，“城市”为“山水”服务，现在要变成“城市”是主语，“山水”为“城市”服务，也许有人会说，兄弟这是本末倒置啊，桂林之所以为桂林，就是因为她独一无二的山水！我说这位仁兄是知其一不知其二，桂林的山水优势已被阳朔所夺，但城市的“整合功能”是阳朔这个小县城所没有的，“人无我有，人有我优，而人优我只好转了”，利用桂林这个中国第四大4F空港的优势打造“我国西南旅游集散中心”，做好“大桂林城市客厅”的服务功能，方为城市战略发展的大方向。
其实，早在前市长李今照在任期间，这位“博士市长”就认识到了“城市”建设的重要性，他做了两件大事，尽量让游人 “晚上不早早睡大觉”，一是“做活水文章”，花巨资把市区“四个湖”打通驳接起来（与漓江相连），形成一个大的江上旅游景点，整个桂林变成了“水上桂林”，如同东方威尼斯一样，特别是夜游“两江四湖”更有一番风情（一个是四个“湖面”上的灯火表演，另一个是江面上的十几座艺术大桥，全是世界知名桥梁的缩版，当船从桥底晃过，有如穿梭在时空隧道一般。）；二是“扒了房子种花草”，大动拆迁，重整市容（这里有个插曲：随行的一位桂林朋友告诉我们，原先老百姓不理解李市长的用心良苦，还编民谣表达抗议，什么“李今照，死得早，扒了房子种花草”等等，当然现在看城市的变化让百姓生活过得更好后，善良的市民总是通过这样讲笑话的方式来怀念那位离任的有为市长。）但在我们看来，李市长的大手笔虽令人起敬，但“盘活”桂林市的引擎似乎还没找到，也许与给李市长在任的时间不够长有关系。
我们知道，旅游在我国的发展经历过这样几个阶段，观光旅游（走马观花，大约1—2天）——休闲旅游（放松身心，大约3—7天）/度假旅游（休养生息，大约15天以上）——体验旅游（重在休验，时间不限，重复消费）”等几个阶段，观光时代，人们前往长城、泰山、桂林；休闲时代，人们涌向三亚、九寨沟；体验时代，到丽江、江南古镇；显然桂林尚处在最初级的“观光阶段”，在这个阶段游客逗留的时间和花销都是十分有限的，而且一般不会重复旅游（在出租车上，桂林司机和我们讲了这样一句经典的话：桂林这个地方，一辈子不能不来，但不能再来），所以桂林从“观光旅游”转向“休闲旅游”是发展的必然出路！
“休闲旅游”必须有主题、有题材！才能在众多打出“休闲之都”的城市（如杭州、成都等）中脱颖而出！那么桂林的题材在哪里？
我们在全面梳理了桂林的资源之后，发现有两大独一无二的引擎：一是桂林的空港，它是中国既北京、上海和广州之后第四个4F飞机场，大桂林客流疏散的主要通道；二是一年一度的东盟高官会，如同海南博鳌的亚洲论坛相似，会议经济可能会做为桂林发展的一个引爆点之一，最后在小结中我们给桂林市的未来指明了三个方向：
一、“山水桂林”向“休闲桂林”转变；
二、“白天桂林”向“日夜桂林”转变；
三、“边缘桂林”向“中央桂林”转变；
桂林在这三个方向的转变中，本地块（江中岛）将是扮演城市分水岭的划时代角色，一句话，本项目要打造桂林市的新名片、新城标、新客厅，用一平方公里（地块面积）撬动六十七平方公里（桂林市面积），是承载桂林奔向美好明天的“诺亚方舟”。其中第三点打造“中央桂林”，两层含义是，一是强化桂林在桂北大都市圈的“老大哥”地位，挽救日趋被边缘化的势头，故提出“泛珠三角几何中心，西南旅游圈大门户”的概念；二是本地块正处于桂林市的中央地段，故提出“大桂林的中心地位，桂林市区中心板块”的概念。
回到问题的原点，本地块的主题上来，我们认为对桂林而言，观光旅游日渐式微，休闲旅游坐失良机，体验旅游资源不足，新桂林新时代正在呼唤“新的抓手”，我们来看看，老桂林的“抓手”是“象鼻山”（观光），新桂林是的“抓手”是“两江四湖”（观光），大桂林的“抓手”是“阳朔西街”（体验），那么我们所提出的“国际桂林”的时代抓手又是什么呢？纵观全国旅游城市，我们发现每一个城市都有除了风光之外的另一USP，比如博鳌——除了自然风光，还有会议；三亚——
除了自然风光，还有美女（新丝路模特大赛）；丽江——除了自然风光，还有纳西古乐；大连——除了自然风光，还有美丽的城市面貌；青岛——除了自然风光，还有海尔、海信和青岛啤酒等等，而且每个特色城市都有一个强有力吸引游人的“引擎”，比如，杭州——休博会；昆明——园博会；大连——国际服装节；上海——世博会；三亚——选美大赛等等，由此及彼，那么我们的国际桂林的“抓手”和“引擎”是什么呢？
我们发现，纯粹的休闲具有不可重复性，而且花自己的钱不如花公家的钱大方，因此我们大胆在“休闲”的前面加一个定语，谓之为“商务休闲”，换言之，穿着休闲服在山水间或高尔夫球场上谈生意！这样一来，来桂林的目的除了休闲之外，还有商务功能，既然商务之需，就可以重复消费，而且是报销性地大手大脚花费，这就打宽了桂林现在面临的游客逗留时间短、计划花销少、不会重来的三大“瓶颈”，也就是说，本地块的总体定位是——打造国际桂林的“休闲商务港（RBD）”，支撑着有两大方面：一是宏观方面，东盟高官会的会议经济，引发企业的“桂林论剑”，加上有4F国际机场的连输能力，完全可以把桂林从纯粹的休闲转向商务休闲的可能性和基础，另一微观方面，本项目地块正处母亲河漓江中央，象鼻山正对面，天生是一个“休闲港”的材料，而且现在桂林掀起“百企入桂”的工业兴市战略，漓江两岸高校云集，加上这是市中心最后一块处女地（市中心商务功能缺乏），看来这是上苍故意留下来的“商务用地”，天时、地利、人和三者两千多年来第一次空前不谋而合，齐齐剑指——“休闲商务港”！ 桂林打造“休闲商务港”，绝不是一个简单的说法，也不是一件美丽的外衣，而是对桂林的历史使命一种全新的思考与解读。
“休闲商务港”在桂林生存的市场基础：
1、全球正在兴起“休闲商务”热，企业投入“软福利”的比重逐年加大
2、桂林是全球著名的旅游城市，是中国泛珠三角的后花园，每年提供上千万的稳定高质客源；
3、百企入桂战略恢宏铺开，中国大陆继北京、上海、广州之后的第四个4F国际机场，为桂林商务经济的兴起推波助澜；
4、一年一度“东盟高官会”和“中国山水节”的举办，为桂林的“休闲商务经济”预埋了基因；
5、全国今至尚未有城市或区域旗帜鲜明地标榜为“休闲商务城市”，这是上天垂青于桂林而留下的“华容道”；
6、本地块正处在桂林城市中心，与桂林封面“象鼻山”隔漓江对望，从空中俯瞰如同停靠在漓江中的“巨舟”，她将是承载“桂林”奔向“新希望”的“诺亚方舟”！
7、本案五大统一、七大高起点，政府、企业、老百姓“三老”共同打造“城市新客厅、休闲商务港”。
所以，我们得出结论是，国际桂林的“抓手”和“引擎”就是——本项目要打造成的“休闲商务港”！而且通过论证大胆预测——“休闲商务时代即将席卷中国”！
本项目总体定位之后，地块的规划空间是如何布局的呢？
下面我们就在“软策划”指导下进行的“硬策划”：
项目的战略方向：
第一、做“商务”不做“山水”；
第二、做“国际”不做“桂林”；
第三、做“龙头”不做“龙尾”。
项目的主题定位：打造一平方公里的“休闲商务港”
1、国际性——既传承桂林源远流长的文化神韵，同时又赋予她以时代的内涵，体现山水文化名城的与时俱进、开拓创新的精神与活力。使桂林城市的鲜明个性和独特魅力得到最大的张扬，提高城市的形象和国际知名度，打造城市新品牌。
2、生态性——本项目将创造一种绝无仅有的“山水在城市中，城市在山水中”的生态城市氛围。通过建筑景观、人文景观和自然景观有机结合，形成真正的田园城市、山水城市、生态城市，强调生态环境、民族特色、山水风情和低密度的建筑形态。
3、主题性——整合和提升桂林现有的城市组团结构和功能，打造以“休闲商务”产业为核心的现代服务产业集群，包括休闲商务区、知识孕育区和总部基地等等，成为他们高层决策、管理层培训、会议的场所和员工交流、休闲度假、运动健康的场所。
项目功能定位：企业加油站/人体大修厂/城市新客厅/休闲新天地=国际休闲商务港、人类精神栖息地
广告总灵魂：全球休闲商务基地/大中型企业年度峰会首选地
四大功能区：特色商业带/会议商务区/首脑经济区/度假别墅区
注： 1、“特色商业带”的业态规划：位于地块北部北端，由“城市商业（东江市场）、特色商业（土特产一条街、露天烧烤园等）、民族文化村、水上乐园、民俗表演天台（印象刘三姐、少数民族节日表演等民俗星光大道）”，以公共娱乐中心游客和国际会议客户为主要服务对象，沿景观主轴以及重要景观节点分布，设购物中心、特色商业街、酒吧、餐饮、旅游品商店等。
2、“会议商务区”的业态规划：位于地块北部南端，标志建筑是彩蛋型“国际会议中心”，提供高标准的国际会议服务。设多功能厅、展厅、各种规模形式的会议厅、豪华宾馆客房、高级餐饮设施、舒适休闲场所、地下停车场、江底观光隧道（通地标基座，直达快艇码头）等。有三大功能，一是东盟高官会永久会址；二是东南亚旅游信息服务平台；三是东南亚旅游展示中心；
3、“首脑经济区”的业态规划：位于地块南部北端，包括休闲商务区、知识孕育区、企业会所、和高尔夫球场等等，成为他们高层决策、管理层培训、会议的场所和员工交流、休闲度假、运动健康的场所。
4、“度假别墅区”的业态规划：位于地块南部南端，设标准客房、豪华别墅、室外大型温泉、花卉世界、各式餐饮、健身中心、康乐设施等。是国际低密度生态示范区，以东盟各国总统CEO独幢官邸别墅和联排为主，独幢别墅既可出售也可当作酒店出租，纯粹国际居住标准，提升桂林居住品质。
结论：以上四大功能区的业态布局，巧妙地找到了“城市的发展趋势”和“企业的盈利模式”的平衡点，有点与面、长与短、快与慢、大与小、本地与外地、国内与国际、文化与商业等等的结合，从单纯的业态来看，“白天”与“黑夜”经营时间的结合，正是吻合了我们策划桂林的大主题——我们全心全意打造一个，白天游人如织、晚上灯火辉煌的“日不落桂林帝国”！
——本案例被深圳《房地产营销谋略大全》（05光盘版）全案收录