1国内外旅游房地产发展状况
上世纪初，在旅游业和经济发达的国家和地区，二者相互渗透，互动发展，极 大的促进了当地旅游度假业和房地产业的发展。上个世纪的地中海沿岸开发的大量 海滨别墅，吸引欧美政府要员、贵族、富商蜂拥而至，使地中海沿岸成为世界乃至 欧洲的休闲度假中心。这种风景区里的休假公寓是旅游房地产产品的重要形式。 旅游房地产获得迅速发展和国际分时度假业务的开展是分不开的。60年代法国 阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，这种销售模式的创 新极大的促进了旅游房地产的发展。70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造 成大量房地产积压和空置。为充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概 念，把大量的积压房产改造成度假物业，取得了巨大成功，创下了旅游救活房地产 的佳话。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加 清晰，法规也相应健全;配套的服务、管理和交换等方面也迅速成熟。
在我国，90年代初，改革开放比较早的省市由于盲目开发，房地产项目的建设 供大于求，出现了大量的空置房。其中集中在旅游城市的部分房地产项目经过改造
成产权酒店、养老公寓等形式盘活了部分资产，这种现象引起了房地产业界和旅游业界的关注。
旅游业的发展离不开“吃、住、行、游、购、娱”，因此，可以认为旅游业与 地产业有着天然的联系，作为旅游业组成部分的旅游酒店、度假村本身就是特殊 房地产项目。1992年，我国批准了12个国家级的旅游度假区，每一个高质量的 际度假区在划分功能区时，无一例外都布局了较大面积的度假别墅区，并把其作 度假区重要的配套设施来建设，由此，旅游度假区的开发和建设使旅游业和房地 业的关系更加的密切。
表1. 1我国国家级旅游度假区的旅游功能分区概况
膺稀味名森}面积(KM2 )}功能分区}
大连金石滩
旅游度假区
13. 6
青岛石老人
旅游度假区
苏州太湖旅
游度假区
无锡太湖旅
游度假区
上海佘山旅
游度假区
10. 8
11. 2
13. 5
20. 5
杭州之江旅
游度假区
福建武夷山
旅游度假区
福建泥洲岛
旅游度假区
]’洲南湖旅
游度假区
北海银滩旅
游度假区
昆明滇池旅
游度假区
9. 88
12. 0
13. 5
15. 0
12. 0
10. 0
三亚亚龙湾
旅游度假区
18. 6
名称
综合服务区、度假别墅区、地质景观游览区、高尔夫球
场、国际游艇俱乐部、游乐运动场、森林狩猎区、海上
活动游览区
综合服务区、度假别墅区、海洋公园及海上游乐区、啤
酒文化城、高尔夫球场、休闲健身区
综合服务区、度假别墅区。吴文化城、水上风情园、桥
岛风光区、高尔夫球场
综合服务区、度假别墅区、水上活动区、康复中心、高
尔夫球场
综合服务区、大众别墅区、乡野别墅区、佘山土景区、
农田观光区、水上漂流区、果林采摘区、环保教育区、
生态核心区、休闲垂钓区、植物赏析区、爱心动物园区、
野营烧烤区、主要入口区、快乐嘉年华、体育公园区、
竞技比赛区、训练基地、攀岩蹦极区
综合服务区、度假别墅区、游乐购物区、高尔夫球场、
大型淡水沙滩浴场
综合服务区、度假别墅区、水上活动区、游览娱乐区、
休闲区、武夷文化区
综合服务区、度假别墅区、妈祖文化城、高尔夫球场、
贸易中心
综合服务区、度假别墅区、东方野生世界、高尔夫球场、
娱乐购物区
综合服务区、度假别墅区、海滩康复区、海上运动区、
娱乐购物区、高尔夫球场、文化活动区
综合服务区、度假别墅区、高尔夫球场、现代游乐园、
大I}淡水沙滩浴场、民族文化风情园、垂钓基地、水上
娱乐园、珍稀动植物观赏园
综合服务区、滨海宾馆区、红霞别墅区、高尔夫别墅区、
饮食购物区、环湖娱乐区、海滨浴场 除了度假区开发带动旅游房地产开发之外，还有一种情况就是随着主
题公园等人造景点的开发，使周边环境得到很大改善，从而带动开发的具
有住宅、度假等多种功能的房地产项目。如深圳市开发的华侨城、杭州的
宋城等旅游房地产项目。
目前很多地区把旅游业和房地产业确定为地方国民经济新的增长点，给予大力 扶植，为二者的结合创造了有利条件，旅游+房地产投资模式成为一些旅游城市拉 动国民经济增长的引擎，这在三亚、杭州等旅游城市尤为明显。
由此看来，旅游房地产的形成大致有两种途径，一种是依托旅游资源和旅游项 目的开发而建设的旅游房地产项目，另一种是通过改造的方式形成的。
应该说，旅游和房地产越来越紧密的结合既是房地产业在新形势下主动适应市 场、开拓市场空间的结果，也是我国旅游业发展到一定程度的标志。旅游房地产的 发展对于充分利用旅游资源、调整旅游产品结构，拉动旅游消费热潮有着重要意义， 对于促进地方经济发展，提高城市品位和竞争力也有着重要作用。
2旅游房地产相关研究现状
近几年来，国外一些学者开始关注旅游业和房地产业的结合发展问题。Peter Clever (2001)对德国房地产投资旅游业的状况进行了实证研究，认为旅游业正在 成为房地产商投资的热点，其原因是这种投资顺应了社会经济发展和消费者的需求 变化趋势，休闲社会来临，人们有更多的时间休闲度假，房地产结合旅游业必然会 有光明的前景。W. Hobson ( 2002 )对度假房产的销售方式进行了研究，提出建立私 人房产俱乐部是度假房产一种可行的销售方式。J. C. Crotts和R. L. Ragat z ( 2002 ) 对旅游度假房产消费者的特征进行了研究。对第二居所、“家外之家”这类房产面
对的消费阶层，消费者的购买动机、购买方式、购买能力等方面的问题进行了研究总结。他们所提到的度假房产、“家外之家”实际上和本文所探讨的旅游房地产是
一致的。
我国学术界对旅游房地产的研究开始于20世纪90年代后期，但当时只是个别 学者开始关注旅游房地产开发方面的问题。陈卫东最早以论文的形式探讨了旅游房 地产的有关问题，他在1996年发表的论文《区域旅游房地产开发研究》中，重点探 讨了旅游房地产开发的方式和影响旅游房地产开发的主要因素，对旅游房地产的开 发模式进行了初步总结。随后，陈谅闻(1998 )对环西湖各类旅游建筑的合宜性进 行了探讨，作者所指的旅游建筑其中有一部分属于旅游房地产。我国学术界和业界 对这一问题的广泛关注和研究始于2000以后。首先明确提出旅游房地产的概念的是 沈飞(2001 )，他把旅游房地产定义为以旅游度假为目的的房地产开发、营销，开 发项目全部或部分的实现了旅游功能，以后这个定义被多数研究者引用。随后，王 赞强(2001)对旅游业和房地产业结合的形式和可能性进行了初步的探讨。孙红亮、 王珊(2002)对旅游房地产的开发模式以及产品模式进行了研究，提出发展房地产 产业投资基金，以促进旅游房地产的发展。陈跃中(2002)对分时度假房产的环境 景观规划设计进行了研究。曹绘疑(2002)对海南旅游房地产发展的可行性和必要 性进行了实证研究。余艳琴、赵峰(2003)对我国旅游房地产发展的可行性和制约 因素作了分析，从制定规划，健全法规，组织建设等方面提出了促进我国旅游房地 产发展的若干对策。李长坡(2003)从旅游发展和国民经济发展的角度对旅游房地 产开发的条件和潜力进行了分析，指出了我国旅游房地产开发中存在的问题及解决 的对策。杨广虎(2003)指出了开发旅游房地产必备几大要素。倪沪平、倪炎、石
利群、何俊民(2003)从旅游供求、运行体制等十个方面对杭州旅游房地产的发展 进行了分析，并对杭州发展旅游景观房产提出了一系列政策建议。陈淑云(2003) 分析了我国旅游房地产发展的内部条件和外部制度环境。刘艳红(2004)对旅游房 地产业形成的分粟理论进行了研究，这是国内学者首次对旅游房地产的形成进行相 关的理论研究。丁名申、钱平雷(2004)在其《旅游房地产学》一书中，以系统论 作为旅游房地产学的理论基础，指出旅游房地产开发是一个系统的工程。以上情况 反映出我国一些学者对旅游房地产的研究正在逐渐深化。
对青岛旅游业发展问题的研究方面，李平(2001)为青岛旅游度假区的发展提 出了相应的对策。张补宏、李好好(1999)对青岛度假旅游和观光旅游进行了比较， 认为规划和营造城市整体景观是提升青岛旅游业水平的措施之一。但与青岛旅游房 地产有关的研究尚不多见。
总的说来，目前我国学术界对旅游房地产的研究较为集中在对旅游房地产发展 中的定义、发展的模式、发展中存在的问题和解决的对策的分析和说明上，个别学 者也开始对旅游房地产的发展进行一些相关的理论研究。由此来看，我国目前学术
1国内外旅游房地产发展状况
上世纪初，在旅游业和经济发达的国家和地区，二者相互渗透，互动发展，极 大的促进了当地旅游度假业和房地产业的发展。上个世纪的地中海沿岸开发的大量 海滨别墅，吸引欧美政府要员、贵族、富商蜂拥而至，使地中海沿岸成为世界乃至 欧洲的休闲度假中心。这种风景区里的休假公寓是旅游房地产产品的重要形式。 旅游房地产获得迅速发展和国际分时度假业务的开展是分不开的。60年代法国 阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，这种销售模式的创 新极大的促进了旅游房地产的发展。70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造 成大量房地产积压和空置。为充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概 念，把大量的积压房产改造成度假物业，取得了巨大成功，创下了旅游救活房地产 的佳话。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加 清晰，法规也相应健全;配套的服务、管理和交换等方面也迅速成熟。
在我国，90年代初，改革开放比较早的省市由于盲目开发，房地产项目的建设 供大于求，出现了大量的空置房。其中集中在旅游城市的部分房地产项目经过改造
成产权酒店、养老公寓等形式盘活了部分资产，这种现象引起了房地产业界和旅游业界的关注。
旅游业的发展离不开“吃、住、行、游、购、娱”，因此，可以认为旅游业与 地产业有着天然的联系，作为旅游业组成部分的旅游酒店、度假村本身就是特殊 房地产项目。1992年，我国批准了12个国家级的旅游度假区，每一个高质量的 际度假区在划分功能区时，无一例外都布局了较大面积的度假别墅区，并把其作 度假区重要的配套设施来建设，由此，旅游度假区的开发和建设使旅游业和房地 业的关系更加的密切。
表1. 1我国国家级旅游度假区的旅游功能分区概况
膺稀味名森}面积(KM2 )}功能分区}
大连金石滩
旅游度假区
13. 6
青岛石老人
旅游度假区
苏州太湖旅
游度假区
无锡太湖旅
游度假区
上海佘山旅
游度假区
10. 8
11. 2
13. 5
20. 5
杭州之江旅
游度假区
福建武夷山
旅游度假区
福建泥洲岛
旅游度假区
]’洲南湖旅
游度假区
北海银滩旅
游度假区
昆明滇池旅
游度假区
9. 88
12. 0
13. 5
15. 0
12. 0
10. 0
三亚亚龙湾
旅游度假区
18. 6
名称
综合服务区、度假别墅区、地质景观游览区、高尔夫球
场、国际游艇俱乐部、游乐运动场、森林狩猎区、海上
活动游览区
综合服务区、度假别墅区、海洋公园及海上游乐区、啤
酒文化城、高尔夫球场、休闲健身区
综合服务区、度假别墅区。吴文化城、水上风情园、桥
岛风光区、高尔夫球场
综合服务区、度假别墅区、水上活动区、康复中心、高
尔夫球场
综合服务区、大众别墅区、乡野别墅区、佘山土景区、
农田观光区、水上漂流区、果林采摘区、环保教育区、
生态核心区、休闲垂钓区、植物赏析区、爱心动物园区、
野营烧烤区、主要入口区、快乐嘉年华、体育公园区、
竞技比赛区、训练基地、攀岩蹦极区
综合服务区、度假别墅区、游乐购物区、高尔夫球场、
大型淡水沙滩浴场
综合服务区、度假别墅区、水上活动区、游览娱乐区、
休闲区、武夷文化区
综合服务区、度假别墅区、妈祖文化城、高尔夫球场、
贸易中心
综合服务区、度假别墅区、东方野生世界、高尔夫球场、
娱乐购物区
综合服务区、度假别墅区、海滩康复区、海上运动区、
娱乐购物区、高尔夫球场、文化活动区
综合服务区、度假别墅区、高尔夫球场、现代游乐园、
大I}淡水沙滩浴场、民族文化风情园、垂钓基地、水上
娱乐园、珍稀动植物观赏园
综合服务区、滨海宾馆区、红霞别墅区、高尔夫别墅区、
饮食购物区、环湖娱乐区、海滨浴场 除了度假区开发带动旅游房地产开发之外，还有一种情况就是随着主
题公园等人造景点的开发，使周边环境得到很大改善，从而带动开发的具
有住宅、度假等多种功能的房地产项目。如深圳市开发的华侨城、杭州的
宋城等旅游房地产项目。
目前很多地区把旅游业和房地产业确定为地方国民经济新的增长点，给予大力 扶植，为二者的结合创造了有利条件，旅游+房地产投资模式成为一些旅游城市拉 动国民经济增长的引擎，这在三亚、杭州等旅游城市尤为明显。
由此看来，旅游房地产的形成大致有两种途径，一种是依托旅游资源和旅游项 目的开发而建设的旅游房地产项目，另一种是通过改造的方式形成的。
应该说，旅游和房地产越来越紧密的结合既是房地产业在新形势下主动适应市 场、开拓市场空间的结果，也是我国旅游业发展到一定程度的标志。旅游房地产的 发展对于充分利用旅游资源、调整旅游产品结构，拉动旅游消费热潮有着重要意义， 对于促进地方经济发展，提高城市品位和竞争力也有着重要作用。
2旅游房地产相关研究现状
近几年来，国外一些学者开始关注旅游业和房地产业的结合发展问题。Peter Clever (2001)对德国房地产投资旅游业的状况进行了实证研究，认为旅游业正在 成为房地产商投资的热点，其原因是这种投资顺应了社会经济发展和消费者的需求 变化趋势，休闲社会来临，人们有更多的时间休闲度假，房地产结合旅游业必然会 有光明的前景。W. Hobson ( 2002 )对度假房产的销售方式进行了研究，提出建立私 人房产俱乐部是度假房产一种可行的销售方式。J. C. Crotts和R. L. Ragat z ( 2002 ) 对旅游度假房产消费者的特征进行了研究。对第二居所、“家外之家”这类房产面
对的消费阶层，消费者的购买动机、购买方式、购买能力等方面的问题进行了研究总结。他们所提到的度假房产、“家外之家”实际上和本文所探讨的旅游房地产是
一致的。
我国学术界对旅游房地产的研究开始于20世纪90年代后期，但当时只是个别 学者开始关注旅游房地产开发方面的问题。陈卫东最早以论文的形式探讨了旅游房 地产的有关问题，他在1996年发表的论文《区域旅游房地产开发研究》中，重点探 讨了旅游房地产开发的方式和影响旅游房地产开发的主要因素，对旅游房地产的开 发模式进行了初步总结。随后，陈谅闻(1998 )对环西湖各类旅游建筑的合宜性进 行了探讨，作者所指的旅游建筑其中有一部分属于旅游房地产。我国学术界和业界 对这一问题的广泛关注和研究始于2000以后。首先明确提出旅游房地产的概念的是 沈飞(2001 )，他把旅游房地产定义为以旅游度假为目的的房地产开发、营销，开 发项目全部或部分的实现了旅游功能，以后这个定义被多数研究者引用。随后，王 赞强(2001)对旅游业和房地产业结合的形式和可能性进行了初步的探讨。孙红亮、 王珊(2002)对旅游房地产的开发模式以及产品模式进行了研究，提出发展房地产 产业投资基金，以促进旅游房地产的发展。陈跃中(2002)对分时度假房产的环境 景观规划设计进行了研究。曹绘疑(2002)对海南旅游房地产发展的可行性和必要 性进行了实证研究。余艳琴、赵峰(2003)对我国旅游房地产发展的可行性和制约 因素作了分析，从制定规划，健全法规，组织建设等方面提出了促进我国旅游房地 产发展的若干对策。李长坡(2003)从旅游发展和国民经济发展的角度对旅游房地 产开发的条件和潜力进行了分析，指出了我国旅游房地产开发中存在的问题及解决 的对策。杨广虎(2003)指出了开发旅游房地产必备几大要素。倪沪平、倪炎、石
利群、何俊民(2003)从旅游供求、运行体制等十个方面对杭州旅游房地产的发展 进行了分析，并对杭州发展旅游景观房产提出了一系列政策建议。陈淑云(2003) 分析了我国旅游房地产发展的内部条件和外部制度环境。刘艳红(2004)对旅游房 地产业形成的分粟理论进行了研究，这是国内学者首次对旅游房地产的形成进行相 关的理论研究。丁名申、钱平雷(2004)在其《旅游房地产学》一书中，以系统论 作为旅游房地产学的理论基础，指出旅游房地产开发是一个系统的工程。以上情况 反映出我国一些学者对旅游房地产的研究正在逐渐深化。
对青岛旅游业发展问题的研究方面，李平(2001)为青岛旅游度假区的发展提 出了相应的对策。张补宏、李好好(1999)对青岛度假旅游和观光旅游进行了比较， 认为规划和营造城市整体景观是提升青岛旅游业水平的措施之一。但与青岛旅游房 地产有关的研究尚不多见。
总的说来，目前我国学术界对旅游房地产的研究较为集中在对旅游房地产发展 中的定义、发展的模式、发展中存在的问题和解决的对策的分析和说明上，个别学 者也开始对旅游房地产的发展进行一些相关的理论研究。由此来看，我国目前学术