【知乎用户的回答(84票)】:
回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后，提供给被拆迁人的拆迁补偿安置用房。
因被征收土地及房屋的性质不同，回迁房的性质差别很大，购买回迁房的风险亦有所不同。
判断回迁房能否买卖的要素主要有两个：一是该房屋是否已经成功办理房屋所有权证，二是该房屋性质是否允许其转让，这两个要素需要同时具备，才能成就一个没有风险的回迁房交易。
只是很遗憾，能够同时满足上面两个条件的回迁房太少，甚至能办下产权证的回迁房都少得可怜。所以很公平，回迁房出售时都很便宜。某种程度上讲购买回迁房就是一场赌博，你要赌所购房屋在遥远的未来能办下证来，你要赌卖给你房子的房主纯洁善良不会因房价疯涨有丝毫心动，还要赌房屋过户时国家不会出台什么特别的政策征你一个高额的税。
简单讲一下回迁房无法办理产权证的原因：大多回迁房为征收农村集体土地后，补偿给被拆迁农民的拆迁补偿安置用房，常见的包括城中村改造、绿化隔离带工程等。不要认为农民和集体土地离我们很远，北京的三环内现在仍有未完成征收的农村集体土地，更不要提通州、昌平、大兴、房山这些所谓的「新城」了。农民被征土地后，得到的补偿就是一家五六套回迁房，中国的拆迁是一件多么神奇的事，几番战争和博弈之后，被拆迁人和政府都接受了这个结果，房屋数量尽量满足被拆迁人，但是不给这些房屋办证。当然更重要的原因是，这些房屋在兴建的过程中很多都是没有经过合法规划、审批手续的，残酷一点说，这些房屋都是违章建设，这样的房屋如果都允许办证，社会还会和谐吗。
当然，有些回迁房的建设是符合相关规定的，这些房屋可以办理房屋产权证，只是国家不想让它们像商品房一样任意流通，所以这些房屋会被加上一些特殊的标签，如：「经济适用房」、「按经济适用房管理」等。具备这些特殊性质的回迁房在转让时是受到限制或是需要履行特殊程序的，并非都能顺利转让。
此外，也存在没有任何瑕疵，能够办理房屋产权证，房屋性质为「商品房」的回迁房，这种房屋可以放心购买。只是这并不是我们讨论的狭义上的典型回迁房，它更接近商品房范畴。
简单讲一下购买回迁房的风险：
1.无法办理房屋产权证，不能将房屋过户至自己名下。产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益，如：购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。
2.在房价上涨时，出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大，易发生法律纠纷，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。
3.很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序，房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。
4.物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。
5.回迁房的原房主通常都有多套回迁房，你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租，回迁房通常户型相对较大，一户被分租给多人的情形非常普遍，住在回迁楼里，你会遭遇形形色色数量极大的流动人口。
【孙琦珅的回答(3票)】:
回迁房质量问题要看开发商，不过显而易见的是部分楼盘回迁户的楼在外观上远不及商品房的楼，在软件方面，部分地区回迁房的房主连房产证都没有，部分地区办理回迁房手续繁琐，耗时很长，建议咨询下当地的居民和房产交易所的人你购买的楼盘细节，地区不同，差距相当大，所以这个风险不可一概而论。
【知乎用户的回答(6票)】:
电梯跟厕所一样脏，居民素质极其低，电梯里小孩尿尿，宠物拉屎，各种呕吐物，烟头。
没有物业，也就近乎无从清扫，大概每两个月会有一天洁净，但根本不可能如新，各种快递、找鸡、鸭子、打洞、空调的广告糊满，无法清理。
车都停地面不是车位的空间，所有能堵上的道都给你赌上。
日夜红白喜事吹打扰民无比。
没有产权证。
别图便宜和这些人住在一起。
艾玛，楼下，我说的就是杭州大滨江。。。
【HDDYQ的回答(0票)】:
。。。好吧。。。我只补充两个亲眼见到的城中村改造回迁房的例子。。。不过这只能算问题，还谈不上风险。。。1没有物业，小区环境极差。。。小区前两年物业是原建设单位付钱的，然后，没人交物业费就没有然后了。。。花草都枯死，脏乱的走廊电梯，乱停车。。。
【知乎用户的回答(0票)】:
质量不好
【张松的回答(0票)】:
回迁房的质量很差，维权很麻烦，你们懂的
【新月狗狗Daisy的回答(0票)】:
大的缺点是地段差，周围居民素质堪忧而且物业也不太好吧
【俞赟昀的回答(0票)】:
其实还是要看你买哪里的回迁房，哪个城市很重要。目前例如杭州，是可以办出产权证的，政府也鼓励你办出产权证，物业目前是社区管理的模式，通常原住民都无需缴纳物业费用，因为他们有留用地建设的配套商业物业，产生的收入足可以覆盖这部分费用。
【张振的回答(0票)】:
我感觉，大概差不多就是二楼所说的样子了。。。。
原文地址:知乎
【知乎用户的回答(84票)】:
回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后，提供给被拆迁人的拆迁补偿安置用房。
因被征收土地及房屋的性质不同，回迁房的性质差别很大，购买回迁房的风险亦有所不同。
判断回迁房能否买卖的要素主要有两个：一是该房屋是否已经成功办理房屋所有权证，二是该房屋性质是否允许其转让，这两个要素需要同时具备，才能成就一个没有风险的回迁房交易。
只是很遗憾，能够同时满足上面两个条件的回迁房太少，甚至能办下产权证的回迁房都少得可怜。所以很公平，回迁房出售时都很便宜。某种程度上讲购买回迁房就是一场赌博，你要赌所购房屋在遥远的未来能办下证来，你要赌卖给你房子的房主纯洁善良不会因房价疯涨有丝毫心动，还要赌房屋过户时国家不会出台什么特别的政策征你一个高额的税。
简单讲一下回迁房无法办理产权证的原因：大多回迁房为征收农村集体土地后，补偿给被拆迁农民的拆迁补偿安置用房，常见的包括城中村改造、绿化隔离带工程等。不要认为农民和集体土地离我们很远，北京的三环内现在仍有未完成征收的农村集体土地，更不要提通州、昌平、大兴、房山这些所谓的「新城」了。农民被征土地后，得到的补偿就是一家五六套回迁房，中国的拆迁是一件多么神奇的事，几番战争和博弈之后，被拆迁人和政府都接受了这个结果，房屋数量尽量满足被拆迁人，但是不给这些房屋办证。当然更重要的原因是，这些房屋在兴建的过程中很多都是没有经过合法规划、审批手续的，残酷一点说，这些房屋都是违章建设，这样的房屋如果都允许办证，社会还会和谐吗。
当然，有些回迁房的建设是符合相关规定的，这些房屋可以办理房屋产权证，只是国家不想让它们像商品房一样任意流通，所以这些房屋会被加上一些特殊的标签，如：「经济适用房」、「按经济适用房管理」等。具备这些特殊性质的回迁房在转让时是受到限制或是需要履行特殊程序的，并非都能顺利转让。
此外，也存在没有任何瑕疵，能够办理房屋产权证，房屋性质为「商品房」的回迁房，这种房屋可以放心购买。只是这并不是我们讨论的狭义上的典型回迁房，它更接近商品房范畴。
简单讲一下购买回迁房的风险：
1.无法办理房屋产权证，不能将房屋过户至自己名下。产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益，如：购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。
2.在房价上涨时，出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大，易发生法律纠纷，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。
3.很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序，房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。
4.物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。
5.回迁房的原房主通常都有多套回迁房，你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租，回迁房通常户型相对较大，一户被分租给多人的情形非常普遍，住在回迁楼里，你会遭遇形形色色数量极大的流动人口。
【孙琦珅的回答(3票)】:
回迁房质量问题要看开发商，不过显而易见的是部分楼盘回迁户的楼在外观上远不及商品房的楼，在软件方面，部分地区回迁房的房主连房产证都没有，部分地区办理回迁房手续繁琐，耗时很长，建议咨询下当地的居民和房产交易所的人你购买的楼盘细节，地区不同，差距相当大，所以这个风险不可一概而论。
【知乎用户的回答(6票)】:
电梯跟厕所一样脏，居民素质极其低，电梯里小孩尿尿，宠物拉屎，各种呕吐物，烟头。
没有物业，也就近乎无从清扫，大概每两个月会有一天洁净，但根本不可能如新，各种快递、找鸡、鸭子、打洞、空调的广告糊满，无法清理。
车都停地面不是车位的空间，所有能堵上的道都给你赌上。
日夜红白喜事吹打扰民无比。
没有产权证。
别图便宜和这些人住在一起。
艾玛，楼下，我说的就是杭州大滨江。。。
【HDDYQ的回答(0票)】:
。。。好吧。。。我只补充两个亲眼见到的城中村改造回迁房的例子。。。不过这只能算问题，还谈不上风险。。。1没有物业，小区环境极差。。。小区前两年物业是原建设单位付钱的，然后，没人交物业费就没有然后了。。。花草都枯死，脏乱的走廊电梯，乱停车。。。
【知乎用户的回答(0票)】:
质量不好
【张松的回答(0票)】:
回迁房的质量很差，维权很麻烦，你们懂的
【新月狗狗Daisy的回答(0票)】:
大的缺点是地段差，周围居民素质堪忧而且物业也不太好吧
【俞赟昀的回答(0票)】:
其实还是要看你买哪里的回迁房，哪个城市很重要。目前例如杭州，是可以办出产权证的，政府也鼓励你办出产权证，物业目前是社区管理的模式，通常原住民都无需缴纳物业费用，因为他们有留用地建设的配套商业物业，产生的收入足可以覆盖这部分费用。
【张振的回答(0票)】:
我感觉，大概差不多就是二楼所说的样子了。。。。
原文地址:知乎