三、名词解释：（每题5分） 1、房地产
房地产是由土地与建筑物两个因素所构成的统一体，在这个统一体中，土
地是主物、是建筑物存在的基础，建筑物是从物、依附于土地。
2、房地产法
房地产法是调整房地产开发、交易、交易及物业管理和房地产管理 关系的法律规范的总称。
3、房地产物业管理关系
物业管理关系是指物业服务企业与业主之间在物业管理过程中形
成的社会关系。
4、房地产管理关系
房地产管理关系就是人民政府及房地产管理部门与法人、公民或其他 社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。
5、房地产法律关系
房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易、物业管理
房地产管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系，如房地产交易
法律关系、房地产租赁法律关系、经济适用住房管理法律关系等。
四、问答题：（每题7分） 1、我国房地产的概念及调整对象
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权
益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。
调整房地产关系的法律规范是房地产法，房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。
2、简述房地产法律关系的特征
除具有法律关系的一般特征外还具有自身的特征： （一）房地产法律关系性质的多重性 （二）房地产法律关系主体的广泛性 （三）房地产法律关系客体的特殊性
（四）房地产法律关系产生、变更、消灭的严格程序性
3、简述房地产法律关系内容
房地产法律关系的内容是指房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务。
（1）房地产管理职权、职责：房地产管理主体依照规定或国家授权所享有的对房地产开发、交易活动进行管理的职责权限。（2）房地产民事权利：房地产法律关系的平等主体之间依法享有的权利。（3）房地产法律义务：房地产法律关系主体依据法律规定和合同约定在房地产活动中必须为一定行为或不为一定行为，以满足权利主体的要求
4、简述国家建设征收土地的法律特征
1.征收主体的唯一性 2.征收土地标的的特殊性 3.征收土地行为的强制性 4.征收土地行为的补偿性
五、论述题：（每题11分）
1、谈谈如何完善我国土地征收法律制度
土地征用和土地征收两者都属于通过运用国家强制力而对公民的土地权利进行限制的形式，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。
在我国2004年最新通过的宪法修正案里，区分了“土地征收”和“土地征用”两个概念。宪法第10条第3款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”宪法修正案区分土地征收与土地征用具有重要的理论意义和实践意义。从理论上看，宪法修正案对土地征收与土地征用的区分使我国的立法更规范和严谨，而且为我国的土地法和物权法进一步具体规范土地征收和土地征用制度奠定了宪法基础。从实践上看，不是所有的公共建设都需要进行转移土地所有权的土地征收，一些临时性的项目可能只需取得土地使用权即可满足需要，土地征用是为了填补这方面的制度空白，这样更有利于被征用人权利的保护。 改革我国土地征用制度的建议： 1、明确规定土地征用的具体适用条件应该在立法中规定能够进行土地征收的具体情况；2、增加保护被征收人的相关程序；增加听证会制度；3、加强对土地被征用后利用情况的监督；加强对被征用土地利用情况的监督；被征地农民与土地征用之间存在的密切联系，我认为被征地农民有对被征用土地使用情况及土地行政主管部门履行职责的监督权，当存在土地征而不用等情况农民可以向土地行政主管部门检举、揭发，当土地行政主管部门工作人员违法行政时农民可以通过行政救济的途经使其被侵害的权利得到补救。
三、名词解释：（每题5分）
1、房地产法律关系主体
是指在房地产法律关系中依法享有权利（或行使职权）和承担义务（或负有职责）的国家房地产管理机关、房地产开发经营公司、公民及其他法人或社会组织。
2、房地产法律关系内容
是指房地产法律关系主体享有的权利（或职权）和承担的义务（或职权）。
3、房地产法律关系客体
是指房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。
4、房地产法律关系事实
是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。
5、国家建设征收土地法
国家运用其行政权力把农民集体十地转为国家所有的行为。
四、问答题：（每题7分）
1、土地使用权出让的法律特征
答：（1）财产性：是指出让的土地使用权是一种财产。
（2）平等性：是指出让主体的法律地位平等。
（3）期限性：是指土地使用权出让有年限限制。
（4）出让人的单一性和受让人的广泛性。
2、土地使用权出让与转让的关系
答：（1）出让与转让的联系：土地使用权出让作为土地使用权转移的一种形式，它与土地使用权转让行为相同，都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让另一方当事人；土地使用权出让与转让行为均不影响国家对出让、转让的土地的所有权。
（2）出让与转让的区别：a、行为的性质不同；b、法律关系的主体不同；c、出让金与转让费的构成及反映的关系不同。
3、土地使用权出让合同的特点
答：（1）遵守国家法律、法规和政策的原则。
（2）符合土地利用总体规划和城市规划要求的原则。
（3）坚持平等、自愿、有偿的原则。
4、房地产开发的特点
答：（1）房地产开发是多部门协作活动。
（2）房地产开发投资大。
（3）房地产开发周期长。
五、论述题：（每题11分）
土地使用权出让合同双方当事人的权利义务
答：（一）出让人的主要权利
（1）解除合同
（2）要求违约赔偿权
（3）请求行政处分权
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：
土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
（4）收取土地使用权出让金的权利
（5）收回土地使用权的权利即在合同期限届满时收回或在特殊情况下，根据公共利益的需要，依法提前收回土地使用权。
（二）出让人的主要义务
（1）依照合同提供出让土地
（2）向土地使用者提供有关资料和文件；主要包括土地位置、周围环境、建筑容积率、密度等规划要求；环保、园林绿化、卫生防疫、交通和消防、以及土层的深度、地表下的管线设施、土地的物理结构等材料。
（3）保证土地使用人取得的权利和义务
三、名词解释：（每题5分）
1、土地使用权出让
是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国
家支付土地使用权出让金的行为。
2、招标出让
是指市、县人民政府土地行政主管部门(出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让人)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。
3、抵押
债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移转占有的法律行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在我国，抵押需符合担保法的规定方有效。在抵押担保关系中，享有抵押权的债权人为抵押权人，提供担保财产的债务人或第三人为抵押人，用以担保债务履行的财产为抵押财产。
4、房地产抵押
指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人、个人和其他经济组织。抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人订可的作为债务人履行债务担保的房地产。
5、房地产市场
是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。
四、问答题：（每题7分）
1、简述房屋租赁的条件
答：（1）出租房屋所占的土地是以出让方式取得的，这是我国《房地产法》对房屋租赁所作的一般性规定。（2）有合法的房屋权属证书或证明。（3）房屋能正常实用，符合安全条件。
2、简述房屋租赁当事人的权利义务
答：（1）出租人的权利和义务：a、出租人有权按照房屋租赁合同的约定向承租人收取房租。b、出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。c、租赁期限届满，承租人有权收回房屋。d、解除合同。e、以法定出租单位出租的义务。f、交付房屋义务。g、修缮房屋义务。h、不得单方随意提高租金水平。
（2）承租人的权利和义务：
答：a、承租人依照租赁合同的约定，对租用的房屋享有房屋享有占有、使用、收益的权利。b、承租人对租赁的房屋享有优先购买权。c、承租人代出出租人修缮房屋的，有权请求出租人支付修缮费用。d、承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设
施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。e、承租人必须按期缴纳租金，如有违约行为，应当支付违约金。f、房屋租赁合同期限届满，承租人应及时返还承租的房屋，否则，应承担逾期违约责任。
3、我国现行房地产登记特点
答：（1）房地产登记由不同登记机关分别登记。（2）房地产权属登记为房地产权利动态登记。（3）房地产权属登记采取实质审查主义。（4）房地产权属登记具有公信力。（5）房地产权属登记实行强制登记制度。（6）颁发权利证书。
4、房地产登记的作用
答：（1）房地产登记能够有效地保护当事人合法的房地产权利。（2）房地产登记是国家对房地产进行管理的一种重要措施。（3)房地产登记有利于维护房地产交易的安全。
5、简述房地产市场管理的主要内容
答：（1）限制房地产交易的客体，主要是指对不符合房地产法规定的房地产商品不允许买卖、租赁、抵押等。（2）规范交易行为。（3）调控房地产价格，主要是为政府制定基准低价、标定低价和各类房屋的重置价格提供服务，开展房地产价格评估业务，为房地产交易双方当事人提供服务等。（4）保证国家契税收入，我国契税一般由交易所代征。
五、论述题：（每题11分）
房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系
答：1．房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提
房地产转让以土地使用权出让为前提，因而，房地产转让合同必然涉及国家与原受让人之间的关系，以及原受让人与新受让人之间的关系。转让房地产时，土地使用权出让合同载明的权利、义务亦将随之转移：土地使用权无论转移多少次、转移到谁手，国家与土地使用者的关系都不受影响，土地使用者通过答订转让合同取得该幅十地的使用权而对国家承扭原土地使用权出让合同约定的义务。
2．房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约
《城市房地产管理法》第42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”这说明，房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限，不得超过原土地使用权出让合同约定的最后使用年限。
3．房地产转让合同较土地使用权出让合同又有其新的内容
房地产转让合同是原受让人与新受让人所签订的转让房地产的协议，房地产转让合同当事人除约定当事人应当承担原土地使用权出让合问约定的权利、义务外，还可约定原受让人与新受让人之间的一些新的权利、义务内容，如转让的价款及支付方式、违约责任等。
《房地产法》作业四
案例分析一:
丁一、丁二兄弟俩父母早亡，留有遗产房屋一幢四间。该房屋租赁给王三居住，双方签订有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了登记手续，领取了《房屋租赁证》。因租期届满，王三向留在当地的丁一提出购买该幢房屋，丁一认为，丁二在外地工作，不需要当地房屋，自己是长子有权作主，经协商，丁
施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。e、承租人必须按期缴纳租金，如有违约行为，应当支付违约金。f、房屋租赁合同期限届满，承租人应及时返还承租的房屋，否则，应承担逾期违约责任。
3、我国现行房地产登记特点
答：（1）房地产登记由不同登记机关分别登记。（2）房地产权属登记为房地产权利动态登记。（3）房地产权属登记采取实质审查主义。（4）房地产权属登记具有公信力。（5）房地产权属登记实行强制登记制度。（6）颁发权利证书。
4、房地产登记的作用
答：（1）房地产登记能够有效地保护当事人合法的房地产权利。（2）房地产登记是国家对房地产进行管理的一种重要措施。（3)房地产登记有利于维护房地产交易的安全。
5、简述房地产市场管理的主要内容
答：（1）限制房地产交易的客体，主要是指对不符合房地产法规定的房地产商品不允许买卖、租赁、抵押等。（2）规范交易行为。（3）调控房地产价格，主要是为政府制定基准低价、标定低价和各类房屋的重置价格提供服务，开展房地产价格评估业务，为房地产交易双方当事人提供服务等。（4）保证国家契税收入，我国契税一般由交易所代征。
五、论述题：（每题11分）
房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系
答：1．房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提
房地产转让以土地使用权出让为前提，因而，房地产转让合同必然涉及国家与原受让人之间的关系，以及原受让人与新受让人之间的关系。转让房地产时，土地使用权出让合同载明的权利、义务亦将随之转移：土地使用权无论转移多少次、转移到谁手，国家与土地使用者的关系都不受影响，土地使用者通过答订转让合同取得该幅十地的使用权而对国家承扭原土地使用权出让合同约定的义务。
2．房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约
《城市房地产管理法》第42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”这说明，房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限，不得超过原土地使用权出让合同约定的最后使用年限。
3．房地产转让合同较土地使用权出让合同又有其新的内容
房地产转让合同是原受让人与新受让人所签订的转让房地产的协议，房地产转让合同当事人除约定当事人应当承担原土地使用权出让合问约定的权利、义务外，还可约定原受让人与新受让人之间的一些新的权利、义务内容，如转让的价款及支付方式、违约责任等。
《房地产法》作业四
案例分析一:
丁一、丁二兄弟俩父母早亡，留有遗产房屋一幢四间。该房屋租赁给王三居住，双方签订有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了登记手续，领取了《房屋租赁证》。因租期届满，王三向留在当地的丁一提出购买该幢房屋，丁一认为，丁二在外地工作，不需要当地房屋，自己是长子有权作主，经协商，丁
一与王三签订了房屋买卖合同。数日后，丁二一家调回当地工作，提出要在租赁给王三的丁家私房居住，请王三在近期搬出此屋，王三辩称，该幢房屋丁一已卖给他，双方签订了书面的房屋买卖合同，他已交清了买房款，房屋产权已属他自己所有。若有异议，由丁一、丁二相互交涉。双方意见分岐，丁二上诉法院，要求中止与王三房屋租赁合同，归还房屋自用。
问：(1)丁一与王三签订的房屋买卖合同是否有效?依据是什么?
答：合同无效，该幢房屋是丁一、丁二兄弟俩共同共有财产。共同共有房屋买卖必须经共有人一致同意。丁一、王三所签订的房屋买卖合同系丁一未征得其弟丁二的同意擅自作主卖给王三的， 是违反城市私有房屋买卖的有关管理条例的无 效民事行为。
(2)你认为法院应作如何判决?
答：法院应判决：丁一与王三所签订的该幢房屋买卖合同无效。丁一应向王三退还全部买房款，房屋产权仍归丁一、丁二所有，房屋租赁期已满，
丁二从外地调回，需收回房屋自用要求合理，可让王三在 3 个月内搬出。 若丁一、丁二该幢四间房屋进行分割财产各两间。属丁一两间愿卖给王三，那需 另订房屋买卖合同，另当别论。
案例分析二：
王某与李某是朋友关系。1998年，王某向李某借钱8万元购买X X市XX区房屋一套。后王某无钱归还借款，于是二人经协商同意，王某以在该市所购的房屋产权作为抵押。双方签订书面协议后，李某向王某提出办理抵押登记手续，但王某因尚欠甲银行按揭贷款7．8万元没有归还，无法取回房产所有权证办理抵押手续，所以对李某的要求一再推托。双方一直未能办理抵押登记手续。借款到期后，王某仍无法偿还借款，李某起诉要求法院变卖房屋以实现其抵押权。甲银行得知情况后，申请加入诉讼并主张王某与李某的抵押合同无效。
问：王某与李某的抵押合同是否有效？为什么？
答：王某与李某的抵押合同无效，房屋抵押合同是要式合同，必须办理抵押登记才能生效，不登记李某没有优先受偿权，只能按照一般债权受偿，银行按揭已经办理了抵押登记，享有优先受偿权。
抵押合同经登记可对抗第三人。在你提到的情况下，办理按揭，事实上房产证上的抵押第一顺位是银行，即使能办理抵押，李某也是第二顺位，在王某不能偿还贷款的情
况下，银行第一顺位优先受偿，其次是李某。本案主要是因为没有到房屋管理部门进行登记，没有登记的抵押无效。
三、名词解释：（每题5分） 1、房地产
房地产是由土地与建筑物两个因素所构成的统一体，在这个统一体中，土
地是主物、是建筑物存在的基础，建筑物是从物、依附于土地。
2、房地产法
房地产法是调整房地产开发、交易、交易及物业管理和房地产管理 关系的法律规范的总称。
3、房地产物业管理关系
物业管理关系是指物业服务企业与业主之间在物业管理过程中形
成的社会关系。
4、房地产管理关系
房地产管理关系就是人民政府及房地产管理部门与法人、公民或其他 社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。
5、房地产法律关系
房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易、物业管理
房地产管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系，如房地产交易
法律关系、房地产租赁法律关系、经济适用住房管理法律关系等。
四、问答题：（每题7分） 1、我国房地产的概念及调整对象
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权
益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。
调整房地产关系的法律规范是房地产法，房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。
2、简述房地产法律关系的特征
除具有法律关系的一般特征外还具有自身的特征： （一）房地产法律关系性质的多重性 （二）房地产法律关系主体的广泛性 （三）房地产法律关系客体的特殊性
（四）房地产法律关系产生、变更、消灭的严格程序性
3、简述房地产法律关系内容
房地产法律关系的内容是指房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务。
（1）房地产管理职权、职责：房地产管理主体依照规定或国家授权所享有的对房地产开发、交易活动进行管理的职责权限。（2）房地产民事权利：房地产法律关系的平等主体之间依法享有的权利。（3）房地产法律义务：房地产法律关系主体依据法律规定和合同约定在房地产活动中必须为一定行为或不为一定行为，以满足权利主体的要求
4、简述国家建设征收土地的法律特征
1.征收主体的唯一性 2.征收土地标的的特殊性 3.征收土地行为的强制性 4.征收土地行为的补偿性
五、论述题：（每题11分）
1、谈谈如何完善我国土地征收法律制度
土地征用和土地征收两者都属于通过运用国家强制力而对公民的土地权利进行限制的形式，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。
在我国2004年最新通过的宪法修正案里，区分了“土地征收”和“土地征用”两个概念。宪法第10条第3款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”宪法修正案区分土地征收与土地征用具有重要的理论意义和实践意义。从理论上看，宪法修正案对土地征收与土地征用的区分使我国的立法更规范和严谨，而且为我国的土地法和物权法进一步具体规范土地征收和土地征用制度奠定了宪法基础。从实践上看，不是所有的公共建设都需要进行转移土地所有权的土地征收，一些临时性的项目可能只需取得土地使用权即可满足需要，土地征用是为了填补这方面的制度空白，这样更有利于被征用人权利的保护。 改革我国土地征用制度的建议： 1、明确规定土地征用的具体适用条件应该在立法中规定能够进行土地征收的具体情况；2、增加保护被征收人的相关程序；增加听证会制度；3、加强对土地被征用后利用情况的监督；加强对被征用土地利用情况的监督；被征地农民与土地征用之间存在的密切联系，我认为被征地农民有对被征用土地使用情况及土地行政主管部门履行职责的监督权，当存在土地征而不用等情况农民可以向土地行政主管部门检举、揭发，当土地行政主管部门工作人员违法行政时农民可以通过行政救济的途经使其被侵害的权利得到补救。
三、名词解释：（每题5分）
1、房地产法律关系主体
是指在房地产法律关系中依法享有权利（或行使职权）和承担义务（或负有职责）的国家房地产管理机关、房地产开发经营公司、公民及其他法人或社会组织。
2、房地产法律关系内容
是指房地产法律关系主体享有的权利（或职权）和承担的义务（或职权）。
3、房地产法律关系客体
是指房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。
4、房地产法律关系事实
是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。
5、国家建设征收土地法
国家运用其行政权力把农民集体十地转为国家所有的行为。
四、问答题：（每题7分）
1、土地使用权出让的法律特征
答：（1）财产性：是指出让的土地使用权是一种财产。
（2）平等性：是指出让主体的法律地位平等。
（3）期限性：是指土地使用权出让有年限限制。
（4）出让人的单一性和受让人的广泛性。
2、土地使用权出让与转让的关系
答：（1）出让与转让的联系：土地使用权出让作为土地使用权转移的一种形式，它与土地使用权转让行为相同，都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让另一方当事人；土地使用权出让与转让行为均不影响国家对出让、转让的土地的所有权。
（2）出让与转让的区别：a、行为的性质不同；b、法律关系的主体不同；c、出让金与转让费的构成及反映的关系不同。
3、土地使用权出让合同的特点
答：（1）遵守国家法律、法规和政策的原则。
（2）符合土地利用总体规划和城市规划要求的原则。
（3）坚持平等、自愿、有偿的原则。
4、房地产开发的特点
答：（1）房地产开发是多部门协作活动。
（2）房地产开发投资大。
（3）房地产开发周期长。
五、论述题：（每题11分）
土地使用权出让合同双方当事人的权利义务
答：（一）出让人的主要权利
（1）解除合同
（2）要求违约赔偿权
（3）请求行政处分权
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：
土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
（4）收取土地使用权出让金的权利
（5）收回土地使用权的权利即在合同期限届满时收回或在特殊情况下，根据公共利益的需要，依法提前收回土地使用权。
（二）出让人的主要义务
（1）依照合同提供出让土地
（2）向土地使用者提供有关资料和文件；主要包括土地位置、周围环境、建筑容积率、密度等规划要求；环保、园林绿化、卫生防疫、交通和消防、以及土层的深度、地表下的管线设施、土地的物理结构等材料。
（3）保证土地使用人取得的权利和义务
三、名词解释：（每题5分）
1、土地使用权出让
是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国
家支付土地使用权出让金的行为。
2、招标出让
是指市、县人民政府土地行政主管部门(出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让人)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。
3、抵押
债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移转占有的法律行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在我国，抵押需符合担保法的规定方有效。在抵押担保关系中，享有抵押权的债权人为抵押权人，提供担保财产的债务人或第三人为抵押人，用以担保债务履行的财产为抵押财产。
4、房地产抵押
指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人、个人和其他经济组织。抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人订可的作为债务人履行债务担保的房地产。
5、房地产市场
是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。
四、问答题：（每题7分）
1、简述房屋租赁的条件
答：（1）出租房屋所占的土地是以出让方式取得的，这是我国《房地产法》对房屋租赁所作的一般性规定。（2）有合法的房屋权属证书或证明。（3）房屋能正常实用，符合安全条件。
2、简述房屋租赁当事人的权利义务
答：（1）出租人的权利和义务：a、出租人有权按照房屋租赁合同的约定向承租人收取房租。b、出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。c、租赁期限届满，承租人有权收回房屋。d、解除合同。e、以法定出租单位出租的义务。f、交付房屋义务。g、修缮房屋义务。h、不得单方随意提高租金水平。
（2）承租人的权利和义务：
答：a、承租人依照租赁合同的约定，对租用的房屋享有房屋享有占有、使用、收益的权利。b、承租人对租赁的房屋享有优先购买权。c、承租人代出出租人修缮房屋的，有权请求出租人支付修缮费用。d、承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设
施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。e、承租人必须按期缴纳租金，如有违约行为，应当支付违约金。f、房屋租赁合同期限届满，承租人应及时返还承租的房屋，否则，应承担逾期违约责任。
3、我国现行房地产登记特点
答：（1）房地产登记由不同登记机关分别登记。（2）房地产权属登记为房地产权利动态登记。（3）房地产权属登记采取实质审查主义。（4）房地产权属登记具有公信力。（5）房地产权属登记实行强制登记制度。（6）颁发权利证书。
4、房地产登记的作用
答：（1）房地产登记能够有效地保护当事人合法的房地产权利。（2）房地产登记是国家对房地产进行管理的一种重要措施。（3)房地产登记有利于维护房地产交易的安全。
5、简述房地产市场管理的主要内容
答：（1）限制房地产交易的客体，主要是指对不符合房地产法规定的房地产商品不允许买卖、租赁、抵押等。（2）规范交易行为。（3）调控房地产价格，主要是为政府制定基准低价、标定低价和各类房屋的重置价格提供服务，开展房地产价格评估业务，为房地产交易双方当事人提供服务等。（4）保证国家契税收入，我国契税一般由交易所代征。
五、论述题：（每题11分）
房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系
答：1．房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提
房地产转让以土地使用权出让为前提，因而，房地产转让合同必然涉及国家与原受让人之间的关系，以及原受让人与新受让人之间的关系。转让房地产时，土地使用权出让合同载明的权利、义务亦将随之转移：土地使用权无论转移多少次、转移到谁手，国家与土地使用者的关系都不受影响，土地使用者通过答订转让合同取得该幅十地的使用权而对国家承扭原土地使用权出让合同约定的义务。
2．房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约
《城市房地产管理法》第42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”这说明，房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限，不得超过原土地使用权出让合同约定的最后使用年限。
3．房地产转让合同较土地使用权出让合同又有其新的内容
房地产转让合同是原受让人与新受让人所签订的转让房地产的协议，房地产转让合同当事人除约定当事人应当承担原土地使用权出让合问约定的权利、义务外，还可约定原受让人与新受让人之间的一些新的权利、义务内容，如转让的价款及支付方式、违约责任等。
《房地产法》作业四
案例分析一:
丁一、丁二兄弟俩父母早亡，留有遗产房屋一幢四间。该房屋租赁给王三居住，双方签订有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了登记手续，领取了《房屋租赁证》。因租期届满，王三向留在当地的丁一提出购买该幢房屋，丁一认为，丁二在外地工作，不需要当地房屋，自己是长子有权作主，经协商，丁
施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。e、承租人必须按期缴纳租金，如有违约行为，应当支付违约金。f、房屋租赁合同期限届满，承租人应及时返还承租的房屋，否则，应承担逾期违约责任。
3、我国现行房地产登记特点
答：（1）房地产登记由不同登记机关分别登记。（2）房地产权属登记为房地产权利动态登记。（3）房地产权属登记采取实质审查主义。（4）房地产权属登记具有公信力。（5）房地产权属登记实行强制登记制度。（6）颁发权利证书。
4、房地产登记的作用
答：（1）房地产登记能够有效地保护当事人合法的房地产权利。（2）房地产登记是国家对房地产进行管理的一种重要措施。（3)房地产登记有利于维护房地产交易的安全。
5、简述房地产市场管理的主要内容
答：（1）限制房地产交易的客体，主要是指对不符合房地产法规定的房地产商品不允许买卖、租赁、抵押等。（2）规范交易行为。（3）调控房地产价格，主要是为政府制定基准低价、标定低价和各类房屋的重置价格提供服务，开展房地产价格评估业务，为房地产交易双方当事人提供服务等。（4）保证国家契税收入，我国契税一般由交易所代征。
五、论述题：（每题11分）
房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系
答：1．房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提
房地产转让以土地使用权出让为前提，因而，房地产转让合同必然涉及国家与原受让人之间的关系，以及原受让人与新受让人之间的关系。转让房地产时，土地使用权出让合同载明的权利、义务亦将随之转移：土地使用权无论转移多少次、转移到谁手，国家与土地使用者的关系都不受影响，土地使用者通过答订转让合同取得该幅十地的使用权而对国家承扭原土地使用权出让合同约定的义务。
2．房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约
《城市房地产管理法》第42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”这说明，房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限，不得超过原土地使用权出让合同约定的最后使用年限。
3．房地产转让合同较土地使用权出让合同又有其新的内容
房地产转让合同是原受让人与新受让人所签订的转让房地产的协议，房地产转让合同当事人除约定当事人应当承担原土地使用权出让合问约定的权利、义务外，还可约定原受让人与新受让人之间的一些新的权利、义务内容，如转让的价款及支付方式、违约责任等。
《房地产法》作业四
案例分析一:
丁一、丁二兄弟俩父母早亡，留有遗产房屋一幢四间。该房屋租赁给王三居住，双方签订有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了登记手续，领取了《房屋租赁证》。因租期届满，王三向留在当地的丁一提出购买该幢房屋，丁一认为，丁二在外地工作，不需要当地房屋，自己是长子有权作主，经协商，丁
一与王三签订了房屋买卖合同。数日后，丁二一家调回当地工作，提出要在租赁给王三的丁家私房居住，请王三在近期搬出此屋，王三辩称，该幢房屋丁一已卖给他，双方签订了书面的房屋买卖合同，他已交清了买房款，房屋产权已属他自己所有。若有异议，由丁一、丁二相互交涉。双方意见分岐，丁二上诉法院，要求中止与王三房屋租赁合同，归还房屋自用。
问：(1)丁一与王三签订的房屋买卖合同是否有效?依据是什么?
答：合同无效，该幢房屋是丁一、丁二兄弟俩共同共有财产。共同共有房屋买卖必须经共有人一致同意。丁一、王三所签订的房屋买卖合同系丁一未征得其弟丁二的同意擅自作主卖给王三的， 是违反城市私有房屋买卖的有关管理条例的无 效民事行为。
(2)你认为法院应作如何判决?
答：法院应判决：丁一与王三所签订的该幢房屋买卖合同无效。丁一应向王三退还全部买房款，房屋产权仍归丁一、丁二所有，房屋租赁期已满，
丁二从外地调回，需收回房屋自用要求合理，可让王三在 3 个月内搬出。 若丁一、丁二该幢四间房屋进行分割财产各两间。属丁一两间愿卖给王三，那需 另订房屋买卖合同，另当别论。
案例分析二：
王某与李某是朋友关系。1998年，王某向李某借钱8万元购买X X市XX区房屋一套。后王某无钱归还借款，于是二人经协商同意，王某以在该市所购的房屋产权作为抵押。双方签订书面协议后，李某向王某提出办理抵押登记手续，但王某因尚欠甲银行按揭贷款7．8万元没有归还，无法取回房产所有权证办理抵押手续，所以对李某的要求一再推托。双方一直未能办理抵押登记手续。借款到期后，王某仍无法偿还借款，李某起诉要求法院变卖房屋以实现其抵押权。甲银行得知情况后，申请加入诉讼并主张王某与李某的抵押合同无效。
问：王某与李某的抵押合同是否有效？为什么？
答：王某与李某的抵押合同无效，房屋抵押合同是要式合同，必须办理抵押登记才能生效，不登记李某没有优先受偿权，只能按照一般债权受偿，银行按揭已经办理了抵押登记，享有优先受偿权。
抵押合同经登记可对抗第三人。在你提到的情况下，办理按揭，事实上房产证上的抵押第一顺位是银行，即使能办理抵押，李某也是第二顺位，在王某不能偿还贷款的情
况下，银行第一顺位优先受偿，其次是李某。本案主要是因为没有到房屋管理部门进行登记，没有登记的抵押无效。