2014年物业师报考条件及考试难度预测

2014年物业师报考条件及考试难度预测

一、物业管理从业人员职业资格制度介绍

（一）专业技术人员职业资格的概念

职业资格包括从业资格和执业资格两类。

（1）从业资格。

从业资格是政府规定专业技术人员从事某种专业技术性工作的学识、技术和能力的起点标准。从业资格通过学历认定或考试均可取得。

（2）执业资格。

执业资格是政府对某些责任较大、社会通用性强、关系公共利益的专业技术工作实行的准入控制，是专业技术人员依法独立开业或独立从事某种专业技术工作必备的学识、技术和能力标准。

物业管理是实施执业资格制度的行业，由住建部负责确定必须由取得物业管理师执业资格的人员充任的关键岗位及工作规范。

（二）专业技术人员职业资格认定制度

借鉴国外关于专业技术人员的管理方式，我国实行了专业技术人员职业资格认定制度。该制度实施以来，许多专业设立了专业技术人员职业资格制度，例如注册会计师、企业法律顾问、拍卖师、注册资产评估师、注册建筑师、注册结构工程师、城市规划师、监理工程师、造价师、建造师、房地产估价师、消防工程师等，物业管理师属于其中的一种。

物业设立专业技术人员职业资格制度，对迅速提高我国专业技术人员业务素质，强化行业管理，规范人才市场，都具有重大意义。

（三）物业管理从业人员的职业资格

国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度。

《物业管理条例》明确规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”

建设部《关于实施物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》，对物业管理企业有关重要岗位实行持证上岗制度。

人事部、建设部联合印发《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》、《物业管理师资格认定考试办法》，明确规定了物业管理师资格考试、注册、执业等内容，将物业管理师纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。

住房城乡建设部印发《物业管理师继续教育暂行办法》，规范了物业管理师继续教育工作。 国务院发布的《服务业发展“十二五”规划》明确要求“继续推进物业管理师制度建设，提升服务规范化、专业化水平”。

二、物业管理师资格考试

（一）报名条件和报名方法

1．专业要求

经济学、管理科学、工程类专业和土建类专业，即工科和理科院校毕业均可。

2．年限要求

学历 取得学历后工作年限 取得学历后从事物业管理工作年限

中专 ≥10年 ≥8年

大专 ≥6年 ≥4年

大学本科 ≥4年 ≥3年

双学士学位或研究生班毕业 ≥3年 ≥2年

硕士学位 不要求 ≥2年

博士学位 不要求 ≥1年

其他专业相应学历、学位 增加2年 增加2年

3．报名方法

申请人在报名时应提交本人身份证明、国务院教育行政部门认可的相应专业学历或者学位证书、从事工作及物业管理相关实践年限证明。

（二）考试方式与资格证书

物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。 考试采用闭卷笔试的方式进行。四个科目试卷满分均为100分，合格标准均为60分。

物业管理师资格考试合格人员，颁发《物业管理师资格证书》。该证书在全国范围内有效，取得《物业管理师资格证书》的人员，用人单位可以根据工作需要聘任经济师职务。

（二）考试内容和考试方法

物业管理师资格考试科目为《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》和《物业经营管理》。

考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过全部科目；免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。 2004年12月31日前，评聘工程类或经济类高级专业技术职务，且从事物业管理工作满10年的人员，可免试《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》2个科目，只参加《物业管理实务》、《物业管理综合能力》2个科目的考试。

三、物业管理师资格注册

1．初始注册

初始注册者，可以自取得《资格证书》之日起1年内提出注册申请。逾期未申请者，在申请初始注册时，必须符合《物业管理师继续教育暂行办法》关于继续教育的要求。初始注册时需要提交下列材料：（1）《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》；（2）《资格证书》；

（3）与聘用单位签订的劳动合同；（4）逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。

2．延续注册

物业管理师资格注册有效期为3年。

注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日内，按照《物业管理师制度暂行规定》规定的程序申请延续注册。延续注册时需要提交下列材料：（1）《中华人民共和国物业管理师延续注册申请表》；（2）与聘用单位签订的劳动合同；（3）达到注册期内继续教育要求的证明材料。

3．变更注册

在注册有效期内，物业管理师变更执业单位，应按照《物业管理师制度暂行规定》规定的程序办理变更注册手续。变更注册时需要提交下列材料：（1）《中华人民共和国物业管理师变更注册申请表》；（2）与新聘用单位签订的劳动合同；（3）工作调动证明或者与原聘用单位解除劳动合同的证明，退休人员的退休证明。

四、物业管理师执业

取得《资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。

物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。

物业管理项目管理中的关键性文件，必须由物业管理师签字后实施，并承担相应法律责任。 五、2014年考试时间及历年通过率

1.考试时间

考试日期 考试时间 考试科目

2014年9月6日 9：00-11：30 2.5h 物业管理基本制度与政策

14：00-16：30 2.5h 物业经营管理

2014年9月7日 9：00-11：30 2.5h 物业管理综合能力

14：00-17：00 3.0h 物业管理实务

注：11月7日前公布考试成绩。

2. 历年通过率

2010年26.42%，2011年30.08%，2012年31.34%，2013年30%左右（估）。预计2014年会在30%左右。

报名人数2010年56420人，2011年64485人，2012年69931人，2013年75000左右（估）。预计2014年会接近8万人。

六、考试题型

考试科目 考试题型 题型分值

物业管理基本制度与政策 单选题 60×1=60分

多选题 20×2=40分

物业经营管理 单选题 60×1=60分

多选题 20×2=40分

物业管理综合能力 单选题 50×1=50分

多选题 15×2=30分

案例分析选择题 10×2=20分

物业管理实务 案例分析选择题 10×2=20分

案例题 10-14题，共80分

七、2014年度考试大纲和参考教材的变化

2014年《全国物业管理师资格考试大纲》及四个科目的参考教材全部更新、改版。《大纲》由住房和城乡建设部编制，中国市场出版社出版。教材由中国物业管理协会编写，中国市场出版社出版。

注意：目前市场上尚无关于2014年新版教材的辅导资料，请大家不要错误购买。

1、《大纲》要求的变化

（1）新大纲取消了“考试基本要求”与“要点说明”，统一改为“考试目的”与“考试内容”两部分。

（2）考试内容具体深度的表达，与人社部所分管其他资格考试相一致，新大纲取消了“掌握”、“熟悉”、“了解”三个层次的划分，统一改为“掌握”。

2、《物业管理综合能力》教材内容的变化

《物业管理综合能力》科目的考试内容中，舍弃了物业从业人员不易掌握或实际意义不大的一些难度大、专业性强的相关知识，同时增加了部分新的知识点，各章节的结构均作了优化调整。

例如：2014版《物业管理综合能力》教材章节共11章，相比原版教材减少一章，删除了原版教材第5章行政管理学基础知识与应用一章。教材页数由原版教材的519页，缩减为464页。

例如：第二章管理学基础知识与应用，新增了管理的基本任务、管理者的基本作业、市场细分的作用、市场细分的程序和步骤、有效市场细分的特征、4C's营销策略组合、服务营销、品牌战略等考点。同时也删除了一些考点。新增考点是2014年考试的重中之重。

3、《物业经营管理》教材内容的变化

《物业经营管理》2014版教材进行了全面改版，将某些章节进行了删减、合并。同时新增了第七章居住类物业经营管理、第八章其他业态物业的经营管理两章内容。教材章节由12章调整为10章，页数由原版教材的390页，缩减为321页。同时新教材去掉了一些带有计算性质的内容，编排更具有针对性，重点更加突出，总体难度有所降低。

具体变化，例如：第一章物业经营管理概述，新增了物业经营管理的商业模式、物业经营管理资源、物业经营管理的风险与管控等考点。同时也删除了一些考点。新增考点是2014年考试的重中之重。

4、《物业管理基本制度与政策》教材内容的变化

《物业管理基本制度与政策》变动最小，只是部分内容根据新修订的法律法规作了更新而已。

5、《物业管理实务》教材内容的变化（略）

八、命题原则与应试策略

命题原则：以考试大纲为指导，以指定的参考教材为依据，避免超纲和超范围。应试策略：学习的范围是参考教材、答题的依据也是参考教材。

考试的重点是“命题人认为的重点”。

对于某个具体的考点，每一个人可能都有自己的理解。但我的理解不重要，你的理解也不重要，只有命题人的理解才是重要的。因此，我们学习的重点尽量客观，尽量接近命题人理解的考试重点。这就决定了我们考前培训的关键环节就是通过研究真题、掌握出题人的思路、精准把握2014年考试重点。近年我们学员的考试成绩充分说明，我们的考前辅导是相当成功的。

九、题型解析及答题技巧

客观题题型为单项选择题、多项选择题和案例分析选择题。主观题题型为案例分析题

（一）单项选择题（共50-60题，每题1分，每题的4个备选项中，只有1个最符合题意） 答题技巧：单选题选1个。

若不会，选择B或C或D；一般不选择A。

【2013年考题——制度与政策】关于物业管理房权属的说法，正确的时（ A ）。

A、物业管理用房属于全体业主共有

B、物业管理用房属于建设单位所有

C、物业管理用房的所有权应事先约定

D、物业管理用房属于政府所有

【2013年真题——综合能力】根据我国《民法通则》，自然人取得完全民事行为能力的年龄是（ C ）周岁。

A、14 B、16

C、18 D、20

【2013年真题——经营管理】物业价格实质上是物业（ B ）的价格。

A.交换 B.权益

C.租赁 D.区位

（二）多项选择题（共15-20题，每题2分，每题有2个或2个以上备选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

答题技巧：多选题选2～3个。

执业资格考试属于过关性考试。首先明确一观点：60分=100分。

第一，选2个答案，每题最少得1.0分，总分为15×1.0＋5=20分，已超过及格分。 第二，选3个答案，每题最少得1.5分，总分为30－5×0.5=27.5分。

第三，第4个答案，没100%把握不选。

第四，若不会，最多蒙2个（蒙1个其实也可以）。

【2013年真题——制度与政策】在物业管理活动中，不属于业主应当履行的义务有（ DE ）。

A．遵守管理规约 B．遵守业主大会议事规则

C．交纳专项维修资金 D．交纳未经约定的服务费用

E．接受物业服务企业提供的服务——权利

【2013年考题——综合能力】当前我国企业为员工所投的各类保险中，属于强制性社会保险的有（ ABD ）保险。

A、养老 B、失业

C、雇主责任 D、医疗

E、意外伤害

【2013年真题——经营管理】关于物业价格的说法，正确的有（ ABE ）。

A、物业价格受区位的影响大

B、物业价格形成的时间较长

C、物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格

D、物业价格总是上涨

E、物业价格容易受交易者的个别因素的影响

（三）案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意。备选项至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

案例分析选择题包括单选和多选，且每题2分，所以单选也是2分，应高度重视。具体的答题方法与技巧与单项、多项选择题相同。

【样题】某物业管理项目经理经过初步调查归纳，发现所管物业项目存在以下问题：（1）少数业主将鞋架摆在走廊上，影响通行，也带来消防隐患；（2）业主经常投诉：称提供的特约服务项目收费标准过高，服务人员不够热心、技能差。

1．项目经理发现的问题（1）属于经济学的（ C ）问题。

A. 公共物品 B．委托代理

C．外部性 D．独占

2．关于项目经理建议公司降低特约服务项目收费标准的说法，正确的为（ CD ）。

A. 特约服务需求缺乏价格弹性

B．降低收费标准，会引起特约服务收入下降

C．对于缺乏需求价格弹性的商品，提高价格会增加销售收入

D．薄利多销的观点不一定正确

（四）案例分析（以2013年综合能力真题为例）

某市某家园高层塔楼业主A先生装修房屋，在自家户门外约2米的公共通道处安装了防盗门，将大约4平方米的公共通道占为己有。物业服务企业发现后多次劝阻，但A先生认为物业服务企业只能服务业主，无权管理业主，拒不恢复原状。家住A先生对门的业主B女士也多次要求A先生拆除防盗门，B女士以物业服务企业没有尽到职责、没有能够阻止A先生安装防盗门为由而拒绝缴纳物业服务费用。A先生对B女士的要求置之不理。物业服务企业在A先生装修前已向其告知了装修禁止行为与注意事项，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重结构等，并与其签署了装修管理服务协议。依据该协议，物业服务企业对违反协议的装修行为有权进行劝阻，制止以及要求恢复原状。在A先生安装防盗门时，物业服务企业多次发函予以劝阻制止，并及时报告了业主委员会。

【问题】66．A先生在公共通道安装防盗门是否合法?为什么?

【答案】A先生在公共通道安装防盗门不合法。

理由：业主装修不得占用物业共用部位。

【问题】67．哪些主体可以起诉A先生要求其拆除防盗门，为什么?

【答案】物业服务企业可以起诉A先生，要求其拆除防盗门。

理由：物业服务企业有权依法要求其承担违约责任。

【问题】68．假如你是物业服务企业经理，由你来解决A先生和B女士之间的纠纷，用哪种方式更有利于小区的长治久安?

【答案】解决A先生和B女士之间的纠纷，采用先要求A先生拆除防盗门、再要求B女士缴纳物业服务费的方式更有利于小区的长治久安。

【问题】69．B女士拒绝缴纳物业服务费用的理由是否成立?为什么?

【答案】B女士拒绝缴纳物业服务费用的理由不成立。

理由：A先生安装了防盗门的行为并不能成为B女士拒绝缴纳物业服务费用的合理理由。 注意：其他应试方法如：根据工作经验、通常知识作答、根据教材中独特的词汇作答、试卷中固定的几种题型与解题方法等在课程精讲过程中详细讲解。

十、授课思路

——应试教育、以考生过关为目的

1.60分=100分；——学习过程中体现“60分万岁！”

2.突出重点；

（1）考试么？

① 必考点 ——（几乎）年年考。

② 一般考点 ——隔N年考。提炼2014年重要考点。

③ 次要考点 ——从来都不考。

（2）怎么考？

他怎么考、我们怎么学——演练真题非常重要！！往年的考题就是命题人出的模拟题！！ 今年仍然会遵循此规律。——指导应试方向

3.什么叫学会了？——以会作真题和典型习题为学习目标；

4.怎么学？—— “识记与理解”相结合；

5.具体授课内容：

（1）解读考试基本要求及命题规律、预测2014年命题方向。

（2）全面提炼和精讲必考点、重点，典型习题练习（包括2010～2013年真题）——精讲班

（3）串讲、点题；全真模拟试题实战模拟——冲刺班

十一、必考点展示（以制度与政策和综合能力为例）：

（一）《综合能力》考点

社会化的类型——必考点

1．基本社会化

2．继续社会化

3．再社会化

【2010年真题】39．物业服务企业对在职员工进行的业务培训是（ B ）的重要表现。

A．基本社会化 B．继续社会化

C. 发展社会化 D．再社会化

【2011年真题】36．参加注册物业管理师继续教育，是注册物业管理师（ C ）的体现。

A．基本社会化 B．重新社会化

C．继续社会化 D．再社会化

【2012年真题】37．物业服务企业新招聘员工时进行的上岗培训属于（ D ）社会化。

A．基本 B．重新

C．继续 D．再

【2013年考题】社会学将个体一生中所经历的社会化划分为三种基本类型，下列不属于这三种基本类型的是（ B ）。

A．基本社会化 B．阶段社会化

C．继续社会化 D．再社会化

马斯洛需要层次理论——必考点

马斯洛把人的需要由低到高分为五层：第一层次是生理需要；第二层次是安全需要；第三层次是社交的需要；第四层次是尊重的需要；第五层次是自我实现的需要。

【2010年真题】12．马斯洛需要层次理论提出，人的动机由低到高分为五个层次，即：（ A ）。

A．生理需要 安全需要 社交需要 尊重需要 自我实现需要

B．生理需要 社交需要 尊重需要 安全需要 自我实现需要

C．生理需要 安全需要 尊重需要 社交需要 自我实现需要

D．生理需要 社交需要 安全需要 尊重需要 自我实现需要

【2011年真题】12．某经理刻苦学习，努力考取物业管理师资格。其追求的需要层次属于马斯洛理论中的（ C ）。

A．生存需要 B．安全需要

C．自我实现 D．认知需要

【2012年真题】14．根据马斯洛需要层次理论，最高层次的需要是（ C ）需要。

A．安全 B．社交

C．自我实现 D．生活改善

【2013年真题】12.根据马诺斯需求层次理论，人的最高层次需要是（ B ）需要。

A、安全 B、自我实现

C、社交 D、尊重

（二）《制度与政策》考点

业主大会的职责——必考点（与业主委员会的职责区分）

根据《物权法》和《条例》关于业主共同决定事项的规定，《指导规则》明确了业主大会的十项职责：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（5）选聘和解聘物业服务企业；（6）筹集和使用专项维修资金；（7）改建、重建建筑物及其附属设施；（8）改变共有部分的用途；（9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。——（4）（8）（9）新增

【2013年真题】根据《物业管理条例》，业主大会应当履行的职责有（ ABC ）。

A．制定管理规约 B．制定业主大会议事规则

C．选聘物业服务企业 D．签订物业服务合同——业主委员会职责

E．监督物业服务企业签订劳动合同

【2013年真题】某物业服务企业决定利用小区内部办公场所开展经营活动，增加公共收益，此决定应经（ C ）同意。——（9）

A、居民委员会 B、业主委员会

C、业主大会 D、建设单位

【2013年真题】管理规约的修改权属于（ B ）。——（2）

A、业主大会筹备组 B、业主大会

C、业主委员会 D、建设单位

【2012年真题】43．房屋交付使用后，对建设单位聘请的物业服务企业，（ A ）有权依法更换。——（5）

A．业主大会 B．建设单位

C．业主委员会 D．房地产行政管理部门

【2012年真题】44．改建、重建建筑物及其附属设施由（ C ）决定。——（7）

A．物业服务企业 B．建设单位

C．业主 D．业主委员会

十一、网校课程介绍（后期网校完善）

十二、相关问题的解答

1、物业管理师考试科目，各科目难度和关联，复习时平行复习四科还是一次性学完一科再学一科。

2、物业管理师教材改版后如何高效复习才能确保2014年一次性通过四个科目考试。

3、实际工作经验对考取物业管理师证书的帮助大小？无实际经验考取证书难度会不会很大。

2014年物业师报考条件及考试难度预测

一、物业管理从业人员职业资格制度介绍

（一）专业技术人员职业资格的概念

职业资格包括从业资格和执业资格两类。

（1）从业资格。

从业资格是政府规定专业技术人员从事某种专业技术性工作的学识、技术和能力的起点标准。从业资格通过学历认定或考试均可取得。

（2）执业资格。

执业资格是政府对某些责任较大、社会通用性强、关系公共利益的专业技术工作实行的准入控制，是专业技术人员依法独立开业或独立从事某种专业技术工作必备的学识、技术和能力标准。

物业管理是实施执业资格制度的行业，由住建部负责确定必须由取得物业管理师执业资格的人员充任的关键岗位及工作规范。

（二）专业技术人员职业资格认定制度

借鉴国外关于专业技术人员的管理方式，我国实行了专业技术人员职业资格认定制度。该制度实施以来，许多专业设立了专业技术人员职业资格制度，例如注册会计师、企业法律顾问、拍卖师、注册资产评估师、注册建筑师、注册结构工程师、城市规划师、监理工程师、造价师、建造师、房地产估价师、消防工程师等，物业管理师属于其中的一种。

物业设立专业技术人员职业资格制度，对迅速提高我国专业技术人员业务素质，强化行业管理，规范人才市场，都具有重大意义。

（三）物业管理从业人员的职业资格

国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度。

《物业管理条例》明确规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”

建设部《关于实施物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》，对物业管理企业有关重要岗位实行持证上岗制度。

人事部、建设部联合印发《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》、《物业管理师资格认定考试办法》，明确规定了物业管理师资格考试、注册、执业等内容，将物业管理师纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。

住房城乡建设部印发《物业管理师继续教育暂行办法》，规范了物业管理师继续教育工作。 国务院发布的《服务业发展“十二五”规划》明确要求“继续推进物业管理师制度建设，提升服务规范化、专业化水平”。

二、物业管理师资格考试

（一）报名条件和报名方法

1．专业要求

经济学、管理科学、工程类专业和土建类专业，即工科和理科院校毕业均可。

2．年限要求

学历 取得学历后工作年限 取得学历后从事物业管理工作年限

中专 ≥10年 ≥8年

大专 ≥6年 ≥4年

大学本科 ≥4年 ≥3年

双学士学位或研究生班毕业 ≥3年 ≥2年

硕士学位 不要求 ≥2年

博士学位 不要求 ≥1年

其他专业相应学历、学位 增加2年 增加2年

3．报名方法

申请人在报名时应提交本人身份证明、国务院教育行政部门认可的相应专业学历或者学位证书、从事工作及物业管理相关实践年限证明。

（二）考试方式与资格证书

物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。 考试采用闭卷笔试的方式进行。四个科目试卷满分均为100分，合格标准均为60分。

物业管理师资格考试合格人员，颁发《物业管理师资格证书》。该证书在全国范围内有效，取得《物业管理师资格证书》的人员，用人单位可以根据工作需要聘任经济师职务。

（二）考试内容和考试方法

物业管理师资格考试科目为《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》和《物业经营管理》。

考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过全部科目；免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。 2004年12月31日前，评聘工程类或经济类高级专业技术职务，且从事物业管理工作满10年的人员，可免试《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》2个科目，只参加《物业管理实务》、《物业管理综合能力》2个科目的考试。

三、物业管理师资格注册

1．初始注册

初始注册者，可以自取得《资格证书》之日起1年内提出注册申请。逾期未申请者，在申请初始注册时，必须符合《物业管理师继续教育暂行办法》关于继续教育的要求。初始注册时需要提交下列材料：（1）《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》；（2）《资格证书》；

（3）与聘用单位签订的劳动合同；（4）逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。

2．延续注册

物业管理师资格注册有效期为3年。

注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日内，按照《物业管理师制度暂行规定》规定的程序申请延续注册。延续注册时需要提交下列材料：（1）《中华人民共和国物业管理师延续注册申请表》；（2）与聘用单位签订的劳动合同；（3）达到注册期内继续教育要求的证明材料。

3．变更注册

在注册有效期内，物业管理师变更执业单位，应按照《物业管理师制度暂行规定》规定的程序办理变更注册手续。变更注册时需要提交下列材料：（1）《中华人民共和国物业管理师变更注册申请表》；（2）与新聘用单位签订的劳动合同；（3）工作调动证明或者与原聘用单位解除劳动合同的证明，退休人员的退休证明。

四、物业管理师执业

取得《资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。

物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。

物业管理项目管理中的关键性文件，必须由物业管理师签字后实施，并承担相应法律责任。 五、2014年考试时间及历年通过率

1.考试时间

考试日期 考试时间 考试科目

2014年9月6日 9：00-11：30 2.5h 物业管理基本制度与政策

14：00-16：30 2.5h 物业经营管理

2014年9月7日 9：00-11：30 2.5h 物业管理综合能力

14：00-17：00 3.0h 物业管理实务

注：11月7日前公布考试成绩。

2. 历年通过率

2010年26.42%，2011年30.08%，2012年31.34%，2013年30%左右（估）。预计2014年会在30%左右。

报名人数2010年56420人，2011年64485人，2012年69931人，2013年75000左右（估）。预计2014年会接近8万人。

六、考试题型

考试科目 考试题型 题型分值

物业管理基本制度与政策 单选题 60×1=60分

多选题 20×2=40分

物业经营管理 单选题 60×1=60分

多选题 20×2=40分

物业管理综合能力 单选题 50×1=50分

多选题 15×2=30分

案例分析选择题 10×2=20分

物业管理实务 案例分析选择题 10×2=20分

案例题 10-14题，共80分

七、2014年度考试大纲和参考教材的变化

2014年《全国物业管理师资格考试大纲》及四个科目的参考教材全部更新、改版。《大纲》由住房和城乡建设部编制，中国市场出版社出版。教材由中国物业管理协会编写，中国市场出版社出版。

注意：目前市场上尚无关于2014年新版教材的辅导资料，请大家不要错误购买。

1、《大纲》要求的变化

（1）新大纲取消了“考试基本要求”与“要点说明”，统一改为“考试目的”与“考试内容”两部分。

（2）考试内容具体深度的表达，与人社部所分管其他资格考试相一致，新大纲取消了“掌握”、“熟悉”、“了解”三个层次的划分，统一改为“掌握”。

2、《物业管理综合能力》教材内容的变化

《物业管理综合能力》科目的考试内容中，舍弃了物业从业人员不易掌握或实际意义不大的一些难度大、专业性强的相关知识，同时增加了部分新的知识点，各章节的结构均作了优化调整。

例如：2014版《物业管理综合能力》教材章节共11章，相比原版教材减少一章，删除了原版教材第5章行政管理学基础知识与应用一章。教材页数由原版教材的519页，缩减为464页。

例如：第二章管理学基础知识与应用，新增了管理的基本任务、管理者的基本作业、市场细分的作用、市场细分的程序和步骤、有效市场细分的特征、4C's营销策略组合、服务营销、品牌战略等考点。同时也删除了一些考点。新增考点是2014年考试的重中之重。

3、《物业经营管理》教材内容的变化

《物业经营管理》2014版教材进行了全面改版，将某些章节进行了删减、合并。同时新增了第七章居住类物业经营管理、第八章其他业态物业的经营管理两章内容。教材章节由12章调整为10章，页数由原版教材的390页，缩减为321页。同时新教材去掉了一些带有计算性质的内容，编排更具有针对性，重点更加突出，总体难度有所降低。

具体变化，例如：第一章物业经营管理概述，新增了物业经营管理的商业模式、物业经营管理资源、物业经营管理的风险与管控等考点。同时也删除了一些考点。新增考点是2014年考试的重中之重。

4、《物业管理基本制度与政策》教材内容的变化

《物业管理基本制度与政策》变动最小，只是部分内容根据新修订的法律法规作了更新而已。

5、《物业管理实务》教材内容的变化（略）

八、命题原则与应试策略

命题原则：以考试大纲为指导，以指定的参考教材为依据，避免超纲和超范围。应试策略：学习的范围是参考教材、答题的依据也是参考教材。

考试的重点是“命题人认为的重点”。

对于某个具体的考点，每一个人可能都有自己的理解。但我的理解不重要，你的理解也不重要，只有命题人的理解才是重要的。因此，我们学习的重点尽量客观，尽量接近命题人理解的考试重点。这就决定了我们考前培训的关键环节就是通过研究真题、掌握出题人的思路、精准把握2014年考试重点。近年我们学员的考试成绩充分说明，我们的考前辅导是相当成功的。

九、题型解析及答题技巧

客观题题型为单项选择题、多项选择题和案例分析选择题。主观题题型为案例分析题

（一）单项选择题（共50-60题，每题1分，每题的4个备选项中，只有1个最符合题意） 答题技巧：单选题选1个。

若不会，选择B或C或D；一般不选择A。

【2013年考题——制度与政策】关于物业管理房权属的说法，正确的时（ A ）。

A、物业管理用房属于全体业主共有

B、物业管理用房属于建设单位所有

C、物业管理用房的所有权应事先约定

D、物业管理用房属于政府所有

【2013年真题——综合能力】根据我国《民法通则》，自然人取得完全民事行为能力的年龄是（ C ）周岁。

A、14 B、16

C、18 D、20

【2013年真题——经营管理】物业价格实质上是物业（ B ）的价格。

A.交换 B.权益

C.租赁 D.区位

（二）多项选择题（共15-20题，每题2分，每题有2个或2个以上备选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

答题技巧：多选题选2～3个。

执业资格考试属于过关性考试。首先明确一观点：60分=100分。

第一，选2个答案，每题最少得1.0分，总分为15×1.0＋5=20分，已超过及格分。 第二，选3个答案，每题最少得1.5分，总分为30－5×0.5=27.5分。

第三，第4个答案，没100%把握不选。

第四，若不会，最多蒙2个（蒙1个其实也可以）。

【2013年真题——制度与政策】在物业管理活动中，不属于业主应当履行的义务有（ DE ）。

A．遵守管理规约 B．遵守业主大会议事规则

C．交纳专项维修资金 D．交纳未经约定的服务费用

E．接受物业服务企业提供的服务——权利

【2013年考题——综合能力】当前我国企业为员工所投的各类保险中，属于强制性社会保险的有（ ABD ）保险。

A、养老 B、失业

C、雇主责任 D、医疗

E、意外伤害

【2013年真题——经营管理】关于物业价格的说法，正确的有（ ABE ）。

A、物业价格受区位的影响大

B、物业价格形成的时间较长

C、物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格

D、物业价格总是上涨

E、物业价格容易受交易者的个别因素的影响

（三）案例分析选择题（共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意。备选项至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

案例分析选择题包括单选和多选，且每题2分，所以单选也是2分，应高度重视。具体的答题方法与技巧与单项、多项选择题相同。

【样题】某物业管理项目经理经过初步调查归纳，发现所管物业项目存在以下问题：（1）少数业主将鞋架摆在走廊上，影响通行，也带来消防隐患；（2）业主经常投诉：称提供的特约服务项目收费标准过高，服务人员不够热心、技能差。

1．项目经理发现的问题（1）属于经济学的（ C ）问题。

A. 公共物品 B．委托代理

C．外部性 D．独占

2．关于项目经理建议公司降低特约服务项目收费标准的说法，正确的为（ CD ）。

A. 特约服务需求缺乏价格弹性

B．降低收费标准，会引起特约服务收入下降

C．对于缺乏需求价格弹性的商品，提高价格会增加销售收入

D．薄利多销的观点不一定正确

（四）案例分析（以2013年综合能力真题为例）

某市某家园高层塔楼业主A先生装修房屋，在自家户门外约2米的公共通道处安装了防盗门，将大约4平方米的公共通道占为己有。物业服务企业发现后多次劝阻，但A先生认为物业服务企业只能服务业主，无权管理业主，拒不恢复原状。家住A先生对门的业主B女士也多次要求A先生拆除防盗门，B女士以物业服务企业没有尽到职责、没有能够阻止A先生安装防盗门为由而拒绝缴纳物业服务费用。A先生对B女士的要求置之不理。物业服务企业在A先生装修前已向其告知了装修禁止行为与注意事项，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重结构等，并与其签署了装修管理服务协议。依据该协议，物业服务企业对违反协议的装修行为有权进行劝阻，制止以及要求恢复原状。在A先生安装防盗门时，物业服务企业多次发函予以劝阻制止，并及时报告了业主委员会。

【问题】66．A先生在公共通道安装防盗门是否合法?为什么?

【答案】A先生在公共通道安装防盗门不合法。

理由：业主装修不得占用物业共用部位。

【问题】67．哪些主体可以起诉A先生要求其拆除防盗门，为什么?

【答案】物业服务企业可以起诉A先生，要求其拆除防盗门。

理由：物业服务企业有权依法要求其承担违约责任。

【问题】68．假如你是物业服务企业经理，由你来解决A先生和B女士之间的纠纷，用哪种方式更有利于小区的长治久安?

【答案】解决A先生和B女士之间的纠纷，采用先要求A先生拆除防盗门、再要求B女士缴纳物业服务费的方式更有利于小区的长治久安。

【问题】69．B女士拒绝缴纳物业服务费用的理由是否成立?为什么?

【答案】B女士拒绝缴纳物业服务费用的理由不成立。

理由：A先生安装了防盗门的行为并不能成为B女士拒绝缴纳物业服务费用的合理理由。 注意：其他应试方法如：根据工作经验、通常知识作答、根据教材中独特的词汇作答、试卷中固定的几种题型与解题方法等在课程精讲过程中详细讲解。

十、授课思路

——应试教育、以考生过关为目的

1.60分=100分；——学习过程中体现“60分万岁！”

2.突出重点；

（1）考试么？

① 必考点 ——（几乎）年年考。

② 一般考点 ——隔N年考。提炼2014年重要考点。

③ 次要考点 ——从来都不考。

（2）怎么考？

他怎么考、我们怎么学——演练真题非常重要！！往年的考题就是命题人出的模拟题！！ 今年仍然会遵循此规律。——指导应试方向

3.什么叫学会了？——以会作真题和典型习题为学习目标；

4.怎么学？—— “识记与理解”相结合；

5.具体授课内容：

（1）解读考试基本要求及命题规律、预测2014年命题方向。

（2）全面提炼和精讲必考点、重点，典型习题练习（包括2010～2013年真题）——精讲班

（3）串讲、点题；全真模拟试题实战模拟——冲刺班

十一、必考点展示（以制度与政策和综合能力为例）：

（一）《综合能力》考点

社会化的类型——必考点

1．基本社会化

2．继续社会化

3．再社会化

【2010年真题】39．物业服务企业对在职员工进行的业务培训是（ B ）的重要表现。

A．基本社会化 B．继续社会化

C. 发展社会化 D．再社会化

【2011年真题】36．参加注册物业管理师继续教育，是注册物业管理师（ C ）的体现。

A．基本社会化 B．重新社会化

C．继续社会化 D．再社会化

【2012年真题】37．物业服务企业新招聘员工时进行的上岗培训属于（ D ）社会化。

A．基本 B．重新

C．继续 D．再

【2013年考题】社会学将个体一生中所经历的社会化划分为三种基本类型，下列不属于这三种基本类型的是（ B ）。

A．基本社会化 B．阶段社会化

C．继续社会化 D．再社会化

马斯洛需要层次理论——必考点

马斯洛把人的需要由低到高分为五层：第一层次是生理需要；第二层次是安全需要；第三层次是社交的需要；第四层次是尊重的需要；第五层次是自我实现的需要。

【2010年真题】12．马斯洛需要层次理论提出，人的动机由低到高分为五个层次，即：（ A ）。

A．生理需要 安全需要 社交需要 尊重需要 自我实现需要

B．生理需要 社交需要 尊重需要 安全需要 自我实现需要

C．生理需要 安全需要 尊重需要 社交需要 自我实现需要

D．生理需要 社交需要 安全需要 尊重需要 自我实现需要

【2011年真题】12．某经理刻苦学习，努力考取物业管理师资格。其追求的需要层次属于马斯洛理论中的（ C ）。

A．生存需要 B．安全需要

C．自我实现 D．认知需要

【2012年真题】14．根据马斯洛需要层次理论，最高层次的需要是（ C ）需要。

A．安全 B．社交

C．自我实现 D．生活改善

【2013年真题】12.根据马诺斯需求层次理论，人的最高层次需要是（ B ）需要。

A、安全 B、自我实现

C、社交 D、尊重

（二）《制度与政策》考点

业主大会的职责——必考点（与业主委员会的职责区分）

根据《物权法》和《条例》关于业主共同决定事项的规定，《指导规则》明确了业主大会的十项职责：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（5）选聘和解聘物业服务企业；（6）筹集和使用专项维修资金；（7）改建、重建建筑物及其附属设施；（8）改变共有部分的用途；（9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。——（4）（8）（9）新增

【2013年真题】根据《物业管理条例》，业主大会应当履行的职责有（ ABC ）。

A．制定管理规约 B．制定业主大会议事规则

C．选聘物业服务企业 D．签订物业服务合同——业主委员会职责

E．监督物业服务企业签订劳动合同

【2013年真题】某物业服务企业决定利用小区内部办公场所开展经营活动，增加公共收益，此决定应经（ C ）同意。——（9）

A、居民委员会 B、业主委员会

C、业主大会 D、建设单位

【2013年真题】管理规约的修改权属于（ B ）。——（2）

A、业主大会筹备组 B、业主大会

C、业主委员会 D、建设单位

【2012年真题】43．房屋交付使用后，对建设单位聘请的物业服务企业，（ A ）有权依法更换。——（5）

A．业主大会 B．建设单位

C．业主委员会 D．房地产行政管理部门

【2012年真题】44．改建、重建建筑物及其附属设施由（ C ）决定。——（7）

A．物业服务企业 B．建设单位

C．业主 D．业主委员会

十一、网校课程介绍（后期网校完善）

十二、相关问题的解答

1、物业管理师考试科目，各科目难度和关联，复习时平行复习四科还是一次性学完一科再学一科。

2、物业管理师教材改版后如何高效复习才能确保2014年一次性通过四个科目考试。

3、实际工作经验对考取物业管理师证书的帮助大小？无实际经验考取证书难度会不会很大。