三湘股份有限公司拟收购 上海中鹰置业有限公司 股权项目评估说明
沃克森评报字【2013】第0260号
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
二O一三年九月十日
资产评估说明目录
第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明 ........... 1 第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明 ........... 2 第三部分：评估对象与评估范围说明 ....................... 3
一、评估对象和范围 .............................................................................................................................. 3 二、实物资产的分布情况及特点 ........................................................................................................... 5 三、企业申报的账面或账外无形资产 ................................................................................................... 6 四、企业申报的表外资产的类型、数量 ............................................................................................... 6 五、引用其他机构出具的报告情况 ....................................................................................................... 6
第四部分：资产核实情况说明 ............................ 7
一、资产核实内容 ................................................................................................................................. 7 二、资产核实人员组织、实施时间和过程............................................................................................ 7 三、影响资产核实的事项 ...................................................................................................................... 9 四、资产核实结论 ................................................................................................................................. 9
第五部分 资产基础法评估技术说明 ........................11
一、非实物流动资产评估技术说明 ......................................................................................................11 二、存货评估技术说明 ........................................................................................................................ 13 三、长期股权投资评估技术说明 ......................................................................................................... 39 四、机器设备评估技术说明 ................................................................................................................ 39 五、递延所得税资产评估技术说明 ..................................................................................................... 46 六、负债评估技术说明 ........................................................................................................................ 46
第六部分 收益法技术说明 ...............................49
一、收益法的应用简介 ........................................................................................................................ 49 二、收益法适用前提条件 .................................................................................................................... 50 三、评估假设 ....................................................................................................................................... 51 四、宏观经济的分析 ............................................................................................................................ 51 五、房地产行业发展状况 .................................................................................................................... 52 六、区域经济和市场分析 .................................................................................................................... 53 七、公司竞争能力及经营状况分析 ..................................................................................................... 54 八、未来年度现金流的预测 ................................................................................................................ 55 九、折现率的预测 ............................................................................................................................... 63 十、评估值的计算过程及评估结论 ..................................................................................................... 66
第七部分 评估结论及其分析 .............................69
一、评估结论 ....................................................................................................................................... 69 二、股东部分权益价值的溢价或者折价的考虑 .................................................................................. 72
第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由资产评估委托方和被评估单位共同撰写并盖章，详细内容见资产评估说明附件1。
第三部分：评估对象与评估范围说明
一、评估对象和范围
本次评估对象为上海中鹰置业有限公司的股东全部权益价值。
股东全部权益账面金额 10,387.98 万元，拟转让股权持有单位已声明其所持有股权不存在抵押，质押、冻结等权属瑕疵事项，并承诺该股权权属清晰，合法，不存在任何法律纠纷事项。
具体评估范围为三湘股份有限公司于评估基准日拟收购上海中鹰置业有限公司股权行为所涉及的全部资产及负债，其中资产总额账面值 182,069.47 万元，负债总额账面值 171,681.49 万元，所有者权益账面值 10,387.98 万元。评估前账面值已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了天职业字[2013]325号的无保留意见审计报告 。
资产评估范围申报汇总表
金额单位：人民币万元
资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托方已承诺评估对象和评估范围与经济行为一致，不重不漏。
纳入本次评估范围的资产主要为应收款项、存货、设备等。
上海中鹰置业有限公司主要致力于高端住宅开发经营，其实物资产的种类主要有：存货、机器设备、车辆、电子设备等。上述实物资产主要分布在上海中鹰置业有限公司的开发土地和办公场所内。
其中重要资产权属状况： 1、存货
委估的存货-开发成本中土地已经办理了土地使用权证，土地使用权证号为沪房地普字（2005）第016380号，用地性质为出让，土地使用权面积为88605平方米，证载用途为住宅用地。住宅用地70年，使用期限为2001年6月28日至2071年6月27日止。该用地已经办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证相关手续。
截止评估基准日，“中鹰黑森林”项目取得相关证件和批文情况如下： （1）房地产权证
2、运输设备
运输设备共10辆轿车,3辆观光电动车，其中有2辆以上海中鹰房地产开发有限公司名义登记注册，该车辆均由上海中鹰置业有限公司出资购置。其它车辆产权清晰，车辆运行良好。
二、实物资产的分布情况及特点
上海中鹰置业有限公司是房地产开发企业，其实物资产的种类主要有：存货、车辆、电子设备等。上述实物资产主要分布在上海中鹰置业有限公司的开发土地及租赁的办公场所内。
资产的主要分布及特点是： （一） 存货
上海中鹰置业有限公司目前开发的房地产项目为“中环凯旋公寓”，对外推广名为“中鹰黑森林”（以下称为“中鹰黑森林”项目），规划建筑面积27万平方米，位于上海市普陀区新村路1717弄，南起上海新村路，西侧紧邻12万平方米中央森林带；北至富水路，东临真华路交界处。周边有家乐福、乐购、高尔夫俱乐部等大型配套设施，项目西侧是晋元高级中学。“中鹰黑森林”项目由5栋叠加多层住宅，11栋16-30层小高层及高层组成，全精装修交房。项目3个出入口全部实行人车分流，充分保障人和车流的全面畅通。根据上海市普陀区城市规划管理局核准的设计图，项目居住用地面积88605平方米，总建筑面积274848平方米，住宅建筑面积204806平方米，总
户数1129，容积率2.18，建筑密度17.39%，集中绿地面积22347平方米，绿地率36.9%。
（二）机器设备
主要是一些办公设备及车辆，分布在上海中鹰置业有限公司的开发土地及办公场所内。
三、企业申报的账面或账外无形资产 无
四、企业申报的表外资产的类型、数量 无
五、引用其他机构出具的报告情况
本次上海中鹰置业有限公司于评估基准日申报的全部资产和负债账面数据，经过天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具了无保留意见的审计报告。
本次企业以审计后账面值申报。除审计报告外无引用其他机构出具的报告结论。
第四部分：资产核实情况说明
一、资产核实内容
评估人员对被评估公司申报纳入评估范围的资产及相关负债进行了核实，列入核实范围的资产类型主要有：流动资产、长期股权投资、机器设备、递延资产及流动负债和非流动负债。
二、资产核实人员组织、实施时间和过程 （一）资产核实组织工作
2013年7月22日评估组派人进入现场，在辅导企业填表的同时，对企业的组织机构及资产分布情况进行了解，针对填表资产分布特点，和企业共同制定了详细的现场核实工作实施计划。根据被评估公司的资产特点，资产核实分成流动资产及负债工作组、房地产工作组和机器设备工作组，在企业相关人员的配合下分别对各类资产按照评估程序准则和其他相关规定的要求，采取了访谈、函证、核对、抽查等方式进行实地调查。评估组核实工作从2013年7月22日开始，至2013年8月12日结束。核实工作结束后，各小组均提交了现场核实及调查作业成果。
（二）资产核实的过程
1、指导企业相关人员首先自行进行资产清查，收集、准备应向评估机构提供的资料；指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”及其填写要求、细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
2、初步审查被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细核对各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
3、现场实地调查
依据资产评估明细表，评估人员对申报的现金、债权、存货、固定资产（机器设备）、和债务分别针对不同的资产、负债性质及特点，采取不同的现场调查方法。如设备运行状态和房屋状况的调查方式，是通过现场实地查看及查阅有关资料获得。通过调查，为确定房屋建筑物、设备的成新率准备资料。
4、补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地调查结果，进一步完善资产评估明细表，表内各项要素齐全。 5、核对产权证明文件
对评估范围的机器设备、运输车辆、房屋建筑物、土地等权属进行查阅核对，以了解产权情况。
（三）资产及负债的核实方法
在核实工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的核实方法。
1、实物性流动资产的清查
对房地产开发项目，评估人员逐个项目地进行了现场勘察，了解房屋地理位置、周边环境、配套设施、交通状况、项目规划、工程进度、项目预算等，并对具体项目的建设时间、五证是否齐全（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销售许可证等）等进行核实，对周边同类项目进行市场调研。
2、非实物流动资产的清查
主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行清查。我们对货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款等科目的重要记账凭证进行了重点核验，发现企业财务管理比较严格，账目清楚，无重大异常情况。
3、机器设备的清查
对于设备类资产，采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的办法，对价值量大的全部清查、其他设备清查比例超过80%。评估人员查阅和复印了重要设备的采购合同，并重点核对和分析账面值中设备价、备品备件和各项费用比例。
4、负债的清查方法
清查的内容包括负债的形成原因、帐面值和实际负债状况，主要了解某些帐龄较长的负债有无不需支付的情况及有无应计而未计的债务。
5、损益类会计科目
（1）对于收入的核实，了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及产品价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等。
（2）成本及费用的核实和了解，根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项目，按照公司核算成本明细进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的原则、费用发生的规律、依据和文件。
（3）了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。
三、影响资产核实的事项
本次评估未考虑以下因素可能对资产核实结果造成的影响： （一）本次核实范围以被评估单位提供的评估明细表为准。
（二）纳入本次核实范围未办理产权证的房屋建筑物，以被评估单位提供的竣工结（决）算资料数据为准；如无产权证也无竣工结（决）算资料的，评估人员只对较大面积的房屋进行了抽查复核，在抽查复核无误的基础上以被评估单位提供的数据为准。
（三）纳入本次评估范围的地下电缆、室外管网和建筑物基础等隐蔽工程由于实际条件限制，未对其进行实质性勘查，评估人员通过相关替代程序，根据委托方提供的相关参数为准进行评估。
四、资产核实结论
上海中鹰置业有限公司具有完整的财产管理和财务核算制度。各相关资产管理部门及管理人员严格遵守管理制度，对各项财产的收、发、领、退做到手续齐全，计量准确。
固定资产管理部门对固定资产的增加、减少、修理、更新都严格遵守管理制度，企业内部的固定资产调拨须经设备管理部门批准，购入、更新固定资产需由计划部门下达计划，出售固定资产须经主管负责人审核。
企业对其他资产的核算能够严格执行相关会计制度，核算手续完备，账证、账表、账实相符。
资产核实需要说明的事项：
纳入本次评估范围内的车辆中沪E74312金杯和沪F01469福特全顺其证载权利人为上海中鹰房地产开发有限公司，实际系由上海中鹰置业有限公司出资购置，截至评估基准日，其所有权应属于上海中鹰置业有限公司。
除上述各项外，经评估人员现场核实确认，资产总额与账面值相符。 核实结果如下：
金额单位：人民币元
第五部分 资产基础法评估技术说明
一、非实物流动资产评估技术说明 （一）评估范围
本说明评估范围涉及的各项流动资产，包括货币资金、应收账款、其他应收款、预付款项等。上述资产在评估基准日账面值如下所示：
（二）评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段
对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规范化的要求，指导企业填写流动资产评估明细表；
第二阶段：现场调查阶段
1、核对账目：根据企业提供的流动资产评估申报表资料，首先与财务台账核对，然后和仓库台账进行核对。凡是资产中有名称和数量不符的、重复申报的、遗漏未报的项目进行改正，由企业重新填报，作到申报数真实可靠。
2、现场查点：评估人员、企业物资部门、财务处等部门有关人员，对现金为全额盘点。对存货进行了抽查监盘。其中残次、变质失效、积压过时及其它待核销报废的，进行了逐笔核实，逐项验证所提供的资料，判断其可信、有效情况。在此基础上填写了“现金盘点表”和"“存货抽查盘点表”。
第三阶段：评定估算阶段
1、将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
2、对各类资产，按照资产评估准则的规定，有针对性地采用市场法、重置成本法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表；
3、提交流动资产的评估技术说明。
（三）具体评估方法
根据被评估单位提供的已经天职国际会计师事务所审定的2013年06月30日资产负债表、企业申报的流动资产各项目评估明细表，在核实报表、评估明细表和实物的基础上，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则来进行评估工作。
1、货币资金
货币资金是由现金、银行存款两部分组成。
（1）库存现金账面值 559,209.03 元，是存放在财务部保险柜中，均为人民币。评估人员在财务负责人和出纳员陪同下，对现场日的库存现金进行盘点，并认真填写了现金盘点表，倒推核实，未发现异常现象。
对库存现金评估，采取盘点倒推的方法计算出评估基准日库存现金余额，并同现金日记账、总账库存现金户余额进行核对，以核实无误后的账面值作为评估值。
（2）银行存款
银行存款账面值 12,563,411.48 元，指企业存入各商业银行的各种存款。包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行等处存款，均为人民币存款。
在评估过程中，评估人员向银行进行了函证，均取得回函，并采取评估基准日银行对账单余额同企业日记账余额核对的方法，如有未达账项，则编制银行存款余额调节表，调节平衡，逐户核对。经核实确认无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。
（3）其他货币资金
其他货币资金账面值52,500,000.00元，是企业存放在招行松江支行的保证金，在评估过程中，评估人员向银行进行了函证，均取得回函，并采取评估基准日银行对账单余额同企业日记账余额核对的方法，如有未达账项，则编制银行存款余额调节表，调节平衡，经核实，账实相符，故以核实后账面值确认评估值。
（3）货币资金评估汇总数如下：账面值 65,622,620.51 元。评估值 65,622,620.51 元。
2、预付款项
预付款项是指公司根据施工合同规定预付给施工单位的款项。评估基准日账面值为 57,005,095.04 元，主要内容为预付工程款等。
评估人员核对了会计账簿记录，对大额的款项进行了函证，抽查了预付款项的有关合同或协议以及付款凭证等原始资料，并对期后合同执行情况进行了了解，经检查预付款项申报数据真实、金额准确，部分预付款项已经收到相应货物或劳务，其余预计到期均能收回相应物资，故以核实后的账面值确认评估值。
经核实无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。
3、其他应收款
其他应收款指企业除应收票据、应收账款、预付款项等以外的其他各种应收、暂付款项，主要包括企业拨付的备用金，应向职工收取的各种借款、垫付款项、应收关联企业的往来借款等。评估基准日账面值为 17,913,621.51 元，提取坏账准备金 861,955.38 元，其他应收款净额 17,051,666.13 元。
对于其他应收款，评估人员查阅了会计账簿和部分主要项目的原始凭证，对大额其他应收款进行了函证，经核实账面记录金额真实、准确。在此基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
评估人员首先借助于历史资料和调查了解的情况，具体分析欠款性质、数额、欠款时间和原因、款项回收情况等，对具体的损失项目和损失的金额无法准确判断，对此部分应收账款，我们参照会计计提坏账准备的方式确定预计损失，再从应收账款总额中扣除得到评估值；对内部员工借款和关联企业借款，未发现无法收回的证据，按照账面值确认评估值。
其他应收款评估值为 17,051,666.13 元，坏账准备评估为零。 （四）评估结果及分析
企业委估的流动资产（不含存货）评估值详见下表：
二、存货评估技术说明 （一）评估范围
本次评估范围为上海中鹰置业有限公司“中鹰黑森林”项目的存货，包括开发产品（二）存货概况 1、项目概况
上海中鹰置业有限公司目前在开发的“中鹰黑森林”项目，规划建筑面积274848平方米，位于上海市普陀区新村路1717弄，南起上海新村路，西侧紧邻12万平方米中央森林带；北至富水路，东临真华路交界处。周边有家乐福、乐购、高尔夫俱乐部等大型配套设施，项目西侧是晋元高级中学。
“中鹰黑森林”项目由5栋叠加多层住宅，11栋16-30层小高层及高层组成，全精装修交房。项目3个出入口全部实行人车分流，充分保障人和车流的全面畅通。根据上海市普陀区城市规划管理局核准的设计图，项目居住用地面积88605平方米，总建筑面积274848平方米，住宅建筑面积204806平方米，总户数1129，容积率2.18，建筑密度17.39%，集中绿地面积22347平方米，绿地率36.9%。
开发完成后效果图（局部与实际有变动）
“中鹰黑森林”项目于2004年8月开工，预计2016年年底全部交付使用，项目总投资预计达52亿元。
（1）开发产品概况
纳入评估范围的开发产品为一期、二期尚未销售完毕的房地产，为中等和高档装
纳入评估范围的开发产品均已取得《上海市房地产权证》。 （2）开发成本概况
纳入评估范围的开发成本为“中鹰黑森林”项目三期的在建工程，于2011年2月开工，预计自2014年-2016年陆续交付使用。建设内容包含9、10、11幢楼，至估价基准日主体结构均已完成，六套样板房装修工程已完成。
项目目前各方参建单位如下表所示：
依据被评估单位提供的中鹰黑森林三期预测绘报告、预售台账、预售合同、规划文件等资料，三期已预售和未来可售面积如下：
2、项目权证取得情况及权属状况
截止评估基准日，“中鹰黑森林”项目取得相关证件和批文情况如下：
3、工程进度 （1）开发产品
开发产品一期、二期已完工交付使用。 （2）开发成本
根据企业的目前的项目开发进度和开发计划，中鹰黑森林三期的工程计划进度如下所示：
9幢预计于2014年12月30日前全部交工； 10幢预计于2015年12月30日前全部交工； 11幢预计于2016年12月30日前全部交工。
截止评估基准日，根据监理公司的报告，具体的开发进度如下所示： 1）9幢至11幢主体结构已全部完成；
2）9幢4层的两套样板房装修、11幢3层的4套样板房装修已全部完成；
3）其他工程均尚未开始。 4、销售进度 （1）开发产品
开发产品包括住宅及商铺140套、车位530个，住宅及商铺建筑面积31,406.94㎡，共其中住宅25,720.29㎡，125套，商业5,686.65㎡，15套。至评估基准日，已售但尚未结转收入成本的车位208个，住宅78套（16,178.81㎡），商铺1套（200㎡）。其余尚可出售的住宅和商铺预计在2014年12月前销售完毕，尚可出售的车位预计在2015年12月前销售完毕。
（2）开发成本
中鹰黑森林三期的9、10、11三幢楼均已取得《预售许可证》，其中9和10幢楼已经开盘预售，至估价基准日已售出22套。根据被评估单位的销售计划，三期房产和车位在2016年12月前销售完毕。
（三）评估过程
评估工作主要分以下阶段进行： 1、复核评估明细表
听取企业评估范围的情况介绍，了解开发产品、开发成本的开工年月、结构型式、形象进度、付款情况等，在此基础上对评估表格完善补齐。
2、搜集资料
权属文件：房地产权证、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证和其他相关文件。
技术资料：施工图纸及相关的工程概预算书。 合同：施工合同、预售合同、租赁合同等 3、现场勘察
根据企业提供的评估申报表，在有关人员配合下，对各项资产的位置、结构、层数、檐高、用途、施工进度、装修标准作全面核实勘察，并作勘察记录。
4、评估测算
评估人员根据现场勘察结果，对开发产品、开发成本进行勘察分析，确定各项评估要素，并结合资产具体情况运用适当的评估方法计算得出各项委评资产评估值，并编写评估说明。
（四）影响房地产价格因素分析 1、一般因素 （1）地理位置
上海位于北纬31度14分，东经121度29分，地处太平洋西岸，亚洲大陆东沿，
长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，长江与东海在此连接。上海位于我国南北弧形海岸线中部，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。
（2）行政区划
1949年，上海共划分为20个市区和10个郊区。后经多次行政区划调整和撤县建区，至2007年末，上海有18个区、1个县，共107个镇，3个乡，101个街道办事处，3,525个居民委员会和1,830个村民委员会。
（3）城市建设及经济发展
上海城市建设取得枢纽型、功能性、网络化重大城市基础设施体系加快建设。在2011最新一期全球摩天城市（The World's Best Skylines）排行中，上海排名全球第三，仅次于香港、纽约。上海是一个高度国际化的城市，全年外籍旅游接待量居中国大陆第一，近几年专利的申请量以及授权量常年位居全国城市首位。
上海紧紧围绕城市现代化发展战略目标，科学统筹，加快推进，相继建成了一批跨黄浦江的大桥、隧道、高架路、高速公路、轨道交通、国际机场、洋山深水港等标志性重大城市建设工程。2009年，一批世博配套路网项目和中心城路网改造工程相继完成；长江隧桥工程和新建路、人民路、西藏南路越江隧道、内环线浦东南段、机场高速公路、沪杭高速上海段改建等工程建成通车。轨道交通基本网络建设加快推进，7号线、8号线二期、9号线二期、11号线北段一期建成。
2012年上海国内生产总值约占中国的4%，跃居大中华圈城市之首，超过首尔、香港、新加坡等亚洲大都市。2012年上海实现生产总值GDP20101.33亿元，按可比价格计算，比上年增长7．5%，世界排名第11位。其中第一产业、第二产业、第三产业分别大致占1%、41%、58%。上海生产总值的一半是由非公有制经济企业贡献的。上海最重要的产业依次为商贸流通业、金融业、信息产业、房地产业、成套设备制造业、汽车制造业，此六大支柱产业约占生产总值的一半。
（4）住宅房地产政策及市场状况
2013 上半年政策调控主题：“国五条”为全年调控定调，房地产市场调控长效机制逐步完善。
2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级，同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。
坚持严厉调控不放松，“国五条”为全年调控定调。2月20日，国务院常务会议提出五条调控措施即“国五条”，并在3月1日发布国五条细则，随后各地纷纷出台“国五条”细则。各地国五条细则落地后，部分热点城市继续提出补充措施使调控力度再度
加码。如北京相继将公积金、商业贷款购买二套房的首付比例提高至70%。广州对于申报价格过高且不接受指导的项目，将采取与北京、上海类似的措施暂停发放预售许可证。
2013 年上半年上海商品住宅总成交面积849.59 万平方米，同比上涨43.08%。2013 年6 月上海市商品住宅成交13931 套，成交面积150.57 万平方米，环比上涨15.61%，均价19522 元/平方米，环比下降6.27%。
2013 年1 月成交正常回落，但仍保持在接近160 万平方米高位，2 月成交受春节影响，缩量下滑，但均价仍处于上升趋势，3 月受“国五条”细则出台影响，成交大幅上涨，4 月由于“国五条”细则实施，部分购房者持观望态度，成交出现下降。5 月成交基本维稳，变化细微。6 月成交小幅上涨。
2、区域因素
普陀区地处上海中心城区西北部，与静安、长宁、闸北、嘉定、宝山等区接壤，区域面积55.47平方公里。
普陀区辖6个街道、3个镇，215个居委会、8个村委会，分别为曹杨新村街道、长风新村街道、长寿路街道、甘泉路街道、石泉路街道、宜川路街道、真如镇、长征镇、桃浦镇 。
2012年地区生产总值从2006年的312.88亿元增长到620亿元，年均增长14.66%，第三产业增加值占地区生产总值比重从2006年的74.92%提高到2011年的80%，区级财政收入从2006年的35.02亿元增长到2011年的61.60亿元，年均增长11.96%，单位生产总值综合能耗累计降低19.32%，完成科技投入10.95亿元。人均公共绿地面积从2006年的5平方米增加到2011年的6平方米，民生支出占财政支出的比重从2006年的37.66%提高到2011年的47%，新增就业岗位累计达到13.8万个。
陀区是上海西部的陆上交通要道，有上海“西大堂”之称。沪宁、沪杭两条铁路线会合于区境，设有上海西站。真南路和曹安路分别是204、312国道的起始段。沪嘉高速公路与沪宁高速公路也分别从区西北部与西部起始。市的内环线、外环线、明珠线（轨道交通）贯穿区境。
普陀区地处上海中心城区外围，内、中、外三道环线均从区内穿过，轨道交通3号线、4号线、7号线、11号线以及在建的轨道交通13号线，连接上海各中心区和邻近郊区，交通快捷方便。普陀区位于沪宁发展轴线的起点，也是上海连接长三角及内地的重要陆上门户和交通枢纽，G2京沪高速公路和G42沪蓉高速公路从这里通向江苏等内地省份，204、312两条国道从区内起始，可达长江流域和东北、西北地区。
3、个别因素
评估对象是中鹰黑森林项目开发完成的一二期、以及正在开发建设的三期。中鹰
黑森林位于新村路1717弄，为绿色、生态、科技建筑精装修项目。紧靠12万平方米中央森林、小区种植万余棵树木。联合德国56家品牌团队、采用19项德国建筑科技系统，节能生态效果佳。
规划建筑面积27万平方米，由5栋叠加多层住宅，11栋16-30层小高层及高层组成，全精装修交房。项目居住用地面积88605平方米，总建筑面积274848平方米，住宅建筑面积204806平方米，总户数1129，容积率2.18，建筑密度17.39%，集中绿地面积22347平方米，绿地率36.9%。
（五）评估方法 （1）开发产品
委估资产包括住宅、地下车位、商铺，采用收益法进行评估。
采用收益法评估开发产品，是在预计估价对象销售价格，扣除后续必要的支出及税费等，以价格余额的现值来确定估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其计算公式如下：
开发产品评估值＝销售房地产现金流现值-后续必要支出现值-后续管理费用现值-后续销售费用及税金现值-土地增值税现值－企业所得税现值
必要的后续支出包括基准日后的零星工程款和管理费用。 （2）开发成本
采用动态假设开发法评估开发成本，是在预计估价对象销售价格，扣除预计开发过程中的续建费用、税费和利润等，以价格余额的现值来确定估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式如下：
开发成本评估值＝开发完成后价值现值－后续成本现值－销售费用现值－销售税现值－管理费用现值－土地增值税现值－企业所得税现值
（六）评估原则 1、遵循合法原则
（1）要求在评估基准日待估对象合法的产权；
（2）要求在评估基准日所涉及的待估对象的用途必须是合法的； （3）要求在评估中涉及的待估对象的交易或处分的方式必须是合法的。 2、最高最佳使用原则
在遵循合法原则的前提下，应以待估对象的最高最佳使用为前提估价。 3、替代性原则
要求存货售价不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 （七）评估依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》； 5、上海房地产权证；
6、《城镇土地评估规程》（GB/T 18508-2001）；
7、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）； 8、《中华人民共和土地增值税暂行条例实施细则》；
9、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）；
10、《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）； 11、评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料； 12、当地的房地产价格信息资料、收益资料等；
13、政府有关部门向建设项目收取的税费名称及标准等； 14、其他与评估相关资料等； （八）评估测算过程 Ⅰ、开发产品
（1）确定销售房地产现金流
已销售未结转的房地产，其销售收入根据销售合同确定，销售收入时间根据合同约定确定。未销售房地产，由于同区域内类似房地产成交活跃，将采用市场法确定。
市场法测算过程以1幢2号404室（住宅）、新村路1685、1695、1703号202室（商铺）为例测算过程如下。
1）1幢2号404室（住宅）（开发产品明细表第4项） ①选取可比实例
根据估价要求，估价人员调查同小区市场交易资料，并参照委托方提供的资料，
②比较因素的选择
根据影响房地产的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择比较因素
A、交易时间：确定房地产指数，进行交易期日修正； B、交易情况：是否为正常、客观、公正的交易； C、建筑成新：指房产成新状况；
D、区域因素：主要有路网状况、距区域主干道距离、公交便捷度、区域住宅聚集度、环境优劣度、区域公用设施综合程度；
E、个别因素：主要有楼层、装修、结构等。 ③比较因素条件说明
比较因素条件说明表
④因素修正说明及修正指数确定
比较因素修正指数表
⑤比较修正过程
比较修正计算表
交易期日修正指数的确定：
2）新村路1685、1695、1703号202室（开发产品明细表第129项） ①选取可比实例
根据估价要求，估价人员调查周边市场交易资料，并参照委托方提供的资料，选
②比较因素的选择
根据影响房地产的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择比较因素
A、交易时间：确定房地产指数，进行交易期日修正； B、交易情况：是否为正常、客观、公正的交易； C、建筑成新：指房产成新状况；
D、区域因素：主要有路网状况、距区域主干道距离、公交便捷度、区域住宅聚集度、环境优劣度、区域公用设施综合程度；
E、个别因素：主要有楼层、装修、结构等。 ③比较因素条件说明
比较因素条件说明表
④因素修正说明及修正指数确定
比较因素修正指数表
⑤比较修正过程
比较修正计算表
般为一层商铺价格的80%，确定指数为125。
楼层修正指数的确定：
评估对象为2层，可比实例均为1层，根据市场调查，区域内2层商铺的价格一
根据被评估单位的销售计划以及区域内类似楼盘的销售进度及房地产市场状况，并参照区域内类似房地产的成交及付款情况，确定开发产品各年销售房地产各年现金流如下表：
2、确定后续必要支出的现金流
后续必要支出为开发产品基准日后零星工程款。
根据估价对象后续零星工程量，估计后期尚需支付零星工程款 64,928,406.30 元，预计在2013年年内支出。
3、确定后续管理费用
指房地产开发过程中需发生的管理费用，包括工资、社保、房租水电费、税金、物业管理费等。存货管理费用详细确定过程见收益法“未来年度现金流的预测”中的“管理费用”。
被评估单位存货包括开发产品和开发成本，开发产品管理费用按后续各期销售收
4、确定营业税金及附加
营业税金及附加包括营业税及与营业税相关的城建税、教育费附加。营业税按营业收入的5%交纳，城建税按应交营业税的7%交纳，教育费附加按应交营业税的3%
交纳，地方教育费附加按按应交营业税的2%交纳，河道管理费按应交营业税的1%交
5、确定土地增值税
土地增值税详细确定过程见收益法“未来年度现金流的预测”中的“主营业务税金及附加的预测”。
被评估单位存货包括开发产品和开发成本，开发产品土地增值税按后续各期销售
6、确定后续销售费用
包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项目咨询及策划费用、代理销售佣金等。一般房产代理销售公司的佣金率为0.5%，广告宣传费用一般为房地产销售额的为1%。结合估价对象情况，本次估价销售费用按销售收入1.5%左
7、企业所得税
企业所得税详细确定过程见收益法“未来年度现金流的预测”中的“所得税”。 被评估单位存货包括开发产品和开发成本，开发产品所得税按后续各期销售收入
8、确定折现率
折现率为12.54%，详细测算过程见收益法“折现率的预测”。
9、确定开发产品评估值
依据上述各项测算结果，开发产品评估值测算如下：
开发产品评估结果为1,029,804,942.94元。 Ⅱ、开发成本
（1）确定销售收入现金流
已预售的房地产，其销售收入根据预售合同确定，销售收入时间根据合同约定确定。尚可销售房地产，由于同区域内类似房地产成交活跃，将采用市场法确定。
市场法测算过程以中鹰黑森林10号楼1501室为例确定过程如下。 ①选取可比实例
根据估价要求，估价人员调查同小区市场交易资料，并参照委托方提供的资料，选取三个可比实例，可比实例基本情况如下：
②比较因素的选择
根据影响房地产的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择比较因素
A、交易时间：确定房地产指数，进行交易期日修正； B、交易情况：是否为正常、客观、公正的交易； C、建筑成新：指房产成新状况；
D、区域因素：主要有路网状况、距区域主干道距离、公交便捷度、区域住宅聚集度、环境优劣度、区域公用设施综合程度；
E、个别因素：主要有楼层、装修、结构等。 ③比较因素条件说明
比较因素条件说明表
④因素修正说明及修正指数确定
比较因素修正指数表
⑤比较修正过程
比较修正计算表
数如下：
交易期日修正指数的确定：
楼层修正指数的确定：
以评估对对象为基准，每上升或下降一层是单价调整50元/㎡，确定因素调整指
根据被评估单位的销售计划以及区域内类似楼盘的销售进度及房地产市场状况，并参照区域内类似房地产的成交及付款情况，确定开发产品各年销售房地产各年现金流如下表：
2、确定后续必要支出的现金流
根据上海中鹰置业有限公司的财务核算体系，房地产开发成本主要包括土地取得费、前期及其他费用（包括设计费、规费、其他前期工程费）、建筑工程安装费、开发利息等。
根据企业工程部提供的预算资料并结合企业目前的实际情况，中鹰黑森林三期成本总预算金额及组价表如下所示：
经详细查阅企业签订的工程合同，在审核其真实必的基础上我们按照每笔合同和预算的支付计划并参考同类房产的支付计划确定每笔金额的支付时间。经测算，每年支付金额如下表：
3、确定后续管理费用
指房地产开发过程中需发生的管理费用，包括工资、社保、房租水电费、税金、物业管理费等。存货管理费用详细确定过程见收益法“未来年度现金流的预测”中的“管理费用”。
被评估单位存货包括开发产品和开发成本，开发成本管理费用按后续各期销售收
4、确定营业税金及附加
营业税金及附加包括营业税及与营业税相关的城建税、教育费附加。营业税按营业收入的5%交纳，城建税按应交营业税的7%交纳，教育费附加按应交营业税的3%交纳，地方教育费附加按按应交营业税的2%交纳，河道管理费按应交营业税的1%交纳。则营业税金及附加各期现金流量如下：
5、确定土地增值税
土地增值税详细确定过程见收益法“未来年度现金流的预测”中的“主营业务税金及附加的预测”。
被评估单位存货包括开发产品和开发成本，开发成本土地增值税按后续各期销售
6、确定后续销售费用
包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项目咨询及策划费用、代理销售佣金等。一般房产代理销售公司的佣金率为0.5%，广告宣传费用一般为房地产销售额的1%。结合估价对象情况，本次估价销售费用按销售收入的
1.5%左右确定。销售费用各期现金流量如下：
7、企业所得税
企业所得税详细确定过程见收益法“未来年度现金流的预测”中的“所得税”。 被评估单位存货包括开发产品和开发成本，开发成本所得税按后续各期销售收入
现金流量分摊确定，所得税各期现金流量如下：
8、确定折现率
折现率为12.54%，详细测算过程见收益法“折现率的预测”。 9、确定开发成本评估值
依据上述各项测算结果，开发成本评估值测算如下：
开发成本评估结果为1,148,549,953.05元。 （九）评估结果及增减值原因分析 1、评估结果
经实施上述评估程序后，在评估基准日2013年6月30日，本次委估的存货评估结果如下：
2、增减值原因分析
存货评估增值 515,800,446.50 元，增值率 31.02 %，评估增值主要有以下原因： （1）上海住宅房屋市价有较大幅度增长，导致评估增值；
（2）账面价值未包括相应的房地产开发利润，而评估值测算得到的是该项资产的市场价值，市场价值中包含了该项资产所带来的利润，导致评估增值。
三、长期股权投资评估技术说明
上海中鹰置业有限公司的长期股权投资账面原值为 100,000.00 元，长期投资减值准备为0元，长期投资净值为 100,000.00 元。
(一) 长期股权投资概况
上海中鹰健身有限公司成立于2008年7月31日，注册地址：上海市长宁区武夷路555弄33号地下室
1层，注册号：[**************]，注册资本人民币壹拾万元，是上海中鹰置业有限公司独资设立的子公司。
经营范围：健身，游泳场（馆）。 （二）评估方法
对于控股的其他长期投资，采用资产基础法对被投资企业进行整体评估，再按被评估单位所占权益比例计算长期投资评估值。
（三）评估结果及增减值分析 具体评估内容详见长期投资说明。
金额：人民币元
长期投资评估增值原因主要如下：
长期股权投评估减值100,000.00元，减值率100%。主要原因是由于被投资单位截止评估基准日尚无稳定的业务收入，经营状况较不理想，净资产小于0导致企业长期股权减值。
四、机器设备评估技术说明 （一）评估范围
本次上海中鹰置业有限公司委估的机器设备有电子设备及车辆，至本次评估基准日，账面情况如下表：
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（二）设备概况
具体评估对象见固定资产-机器设备清查评估明细表。
1、运输设备主要是各类轿车、考斯特车、金杯车等生产、办公用车辆，共计10辆。保养良好，营运状态正常。
（2）电子设备：主要内容有电脑、复印机、空调等企业办公电子设备，种类简单，保养情况良好，分布于企业各办公室内。
（三）评估过程 1、清查核实工作
对单位提供的机器设备类清查评估明细表进行审核，对填写不合理及空缺栏目协助单位进行修改、补充；对盘盈、盘亏、拆除、待报废等设备，要求单位在申报表中注明，并要求使用单位出具书面说明。对经单位修改补充过的设备评估明细表，加盖公章作为评估人员的评估依据。
2、评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察
现场核对设备、名称、规格、型号，生产厂家及数量是否与申报表一致。 了解设备工作条件，现有技术状况以及维护、保养情况等。
对重大、关键、价格昂贵的设备索取设备购置合同和原始发票，近期技术鉴定书或检修原始记录及有关技术资料的复印件，向操作者了解设备在使用中存在的问题，以及出现的故障和原因等情况。
对车辆索取行驶证复印件。 3、评定估算
收集资料后，采用重置成本法逐项进行评估计算。 4、撰写报告
按财政部颁发的有关资产评估报告的基本内容与格式，编制“设备评估技术说明”。 （四）评估方法
采用重置成本法。具体公式如下： 评估值＝重置全价×成新率 1、重置成本的确定
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（1）机器设备的账面价值构成一般包括以下内容：设备购置价格、运杂费、安装调试费、其他费用、资金成本。本次委估设备的安装工期在6个月以内，因此不考虑资金成本。
机器设备的重置成本=设备购置价格+运杂费+安装调试费+其他费用
凡能询到基准日市场价格的设备，以此价格再加上运杂费、安装调试费、其它费用来确定其重置成本；
凡无法从市场询到价格的设备，通过查阅报价手册参考各厂商的报价，再加上运杂费、安装调试费、其它费用来确定其重置成本；
凡无法询价的设备，用类比法以类似设备的价格加以修正后，以此价格为基础再加上运杂费、安装调试费、其它费用来确定其重置成本；
（2）电子办公设备为小型设备，不需要安装
电子设备因价值较低且商家一般都是包送包安装调试，所以其重置成本一般直接采用基准日的市场价格。其成新率无异常状况时只采用年限成新率计算。
（3）对交通、运输车辆，按基准日市场价格，加上车辆购置税和其它合理的费用来确定其重置成本，即车辆重置成本=购置价+购置价×10% /（1+17%）+ 其他费用。
基准日车辆的牌照费根据上海2013年6月拍卖平均成交价77,823.00元/套确定的。（注：本次上海车牌费单独计算，不计入车辆重置价值中）
2、综合成新率的确定
依据国家有关的经济技术、财税等政策，以调查核实的各类机器设备的使用寿命，以现场勘察所掌握的设备实际技术状况、原始制造质量、使用情况为基础，结合行业特点及有关功能性贬值、经济性贬值等因素，综合确定成新率。
计算公式如下：
综合成新率=勘查成新率×60%＋理论成新率×40%
式中理论成新率根据该项设备的经济寿命年限，以及已使用年限确定。具体计算公式如下：
成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%。
勘查成新率：评估人员通过现场勘测，并向操作人员、管理人员了解设备现时技术性能状况。结合设备的使用时间、负荷程度、原始制造质量等有关情况，综合分析估测设备的成新率。
对超期服役的设备以现场勘察成新率确定综合成新率，如能发挥其功能，其成新率不低于15%。
对车辆成新率的确定：依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，如果现
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场勘察情况与孰低法确定成新率差异不大的，则不调整。
综合成新率=理论成新率*现场勘查调整系数 3、评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率 （五）评估取价依据
1、企业提供的“设备清查评估明细表”；
2、机械工业出版社《2013中国机电产品报价手册》、《2013机电产品价格信息查询系统》；
3、《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012第12号令）；
4、联通网及各种商情网上查询信息、电话询问信息； 5、评估人员收集的其他资料。 （六）典型案例
案例一、Thinkpad X201i 12.1寸商务笔记本 （电子设备明细表第117项） 一、设备概况：
设备名称：Thinkpad X201i 12.1寸商务笔记本 规格型号：Thinkpad X201i 12.1 启用日期：2011年3月1日； 帐面原值：9,699.00元， 帐面净值：2,788.35元 设备概况
二、评定计算:
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1、重置全价的确定:
设备重置价＝设备购置费＋设备运杂费+设备安装费＋其他费用＋资金成本 （1）.设备购置费
根据咨询Thinkpad X201i 12.1寸商务笔记本市场售价7,300.00元/台; （2）.设备运杂费
小型设备免费送货上门, 因此不计运杂费; （3）.设备安装费：
该复印机就位即可用, 无需计安装调试费,; （4）. 前期及其他费用和资金成本:
根据该类型的通用小型设备, 忽略不计前期及其他费用和资金成本; （5）.设备重置全价
设备重置全价=设备的购置价=7,300.00元/台 2.综合成新率的确定 ①.理论成新率η1的确定
考虑到的实际使用状况, 预测其经济寿命年限定为5年，至评估基准日已运行2.33年，则：
理论成新率η1=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100% =（5-2.33）÷5×100% = 53% ②.现场勘察成新率的确定
现场勘察该测距仪状况及其外观,向使用人员了解其状况、综合分析现场勘察确定不作调整,成新率η2为53%。
③.综合成新率η的确定（η=η1×40%+η2×60%）
综合成新率η= 理论成新率η1×40%+现场勘察成新率η2×60% =53%×40%+53%×60% =53% 3.评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率 =7,300.00元×53 % = 3,869.00元/台
案例二：奥迪 A6L小轿车（车辆明细表第14项） 一、设备概况：
车辆名称：奥迪 A6L小轿车；
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车辆型号：奥迪FV7281FCVTG
车辆牌号：沪KC1970 生产厂家：一汽大众汽车有限公司
账面原值：625,057.00元； 账面净值：338,051.66元；
购置时间：2010年12月1日； 已行驶公里：40,873.00公里。
二、评定计算: （1）车辆购置价
从互联网上及有关汽车销售市场等渠道询价中查得，目前该款型号车辆的市场售价550,000.00元。取550,000.00元作为车辆购置价。
（2）车辆购置税确定：
车辆购置税=（车辆购置价/1.17）×10%
=550,000.00/1.17×10% = 47,009.00（已取整）
（3）牌照费及其他费用
基准日车辆的牌照费根据上海2013年6月拍卖平均成交价77,823.00元/套确定的。（注：本次上海车牌费单独计算，不计入车辆重置价值中）
验车及其他费用取500.00元。 （4）车辆重置成本的确定
车辆重置成本=购置价＋车辆购置税＋牌照费及其他费用
=550,000.00 + 47,009.00 +500.00
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= 597,509.00元
（5）综合成新率的确定 ①年限法成新率的确定：
委估车辆于2011年1月20日启用，至评估基准日2013年6月30日实际使用2.44年，该型车辆的经济使用年限为15年，则。
年限法成新率=（经济使用年限-已使用年限）÷经济使用年限×100%
=（15- 2.44）÷15×100% =84%
②行驶公里法成新率确定：
车辆购置启用时间至评估基准日间实际已行驶40,873.00公里，该车型可行驶里程为600,000.00公里。
里程法成新率=（总行驶里程数-已行驶里程数）÷总行驶里程数×100%
=（600,000.00- 40,873.00）÷600,000.00×100%； =93.00%（取整）
④综合成新率确定：
本次车辆评估成新率运用孰低法,即在使用年限法、行驶里程法二者中选取最低者，即取88％。现场观测该车外观、发动机、仪器仪表、内装饰、变速箱、刹车系统等使用情况，新旧程度，维护保养等情况与该理论成新率相比较接近, 评估人员经现场勘察，确定该车勘察成新率为84％。
因此综合成新率=理论孰低成新率×40%+勘察成新率×60%
=84%×40%＋84%×60%=84%
3、评估值的计算： 评估值＝重置成本×成新率
＝597,509.00×84% ＝501,907.56元
（七）评估结果及分析
1、经实施上述评估过程和方法后，委估设备于评估基准日2013年06月30日的
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2、评估增值原因分析：
设备评估原值减值 1,452,739.32 元，减值率 16.39 %，评估净值增值 2,179,757.58 元，增值率 59.83 %。
（1）运输设备减值原因是近年来车辆价格减幅较大，车辆评估净值增值是由于车辆的经济耐用年限长于会计折旧年限所致。
（2）电子办公设备原值减值主要是因为技术进步引起设备价格减幅较大；净值增值原因一是对于超期使用的电子设备，本次评估采用二手市场价确定评估值；企业的财务折旧年限短于该类设备的经济使用年限。
五、递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面值为 14,717,711.00 元，主要为房地产企业预售收入计算的预计利润形成的未来可抵扣所得税的亏损所形成的资产，由于本次在存货和开发支出中已经考虑了所得税的影响，故本次评估为零。
六、负债评估技术说明 （一）评估范围
评估范围为企业评估申报的各项流动负债和非流动负债，流动负债包括应付账款、预收账款、其他应付款、应交税费、应付利息；非流动负债为长期借款、递延所得税负债。上述负债在评估基准日账面值如下所示：
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（二）评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写负债评估明细表；
第二阶段：现场调查阶段
1、根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报。作到账表相符；
2、由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况； 3、对负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况属实。
第三阶段：评定估算阶段
1、将核实调整后的负债评估明细表，录入计算机，建立相应数据库； 2、对各类负债，采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表； 3、提交负债的评估技术说明。 （三）评估方法 1、应付账款
应付账款账面值 24,322,120.35 元，主要核算企业因开发房地产而发生的而应付给材料及劳务供应方的款项。主要是工程款、样板房装修款等。
评估人员审查了企业的购货合同及有关凭证，企业购入并已验收入库的材料、商品等，均根据有关凭证（发票账单、随货同行发票上记载的实际价款或暂估价值）记入本科目，未发现漏记应付账款，故以核实后的账面值确认评估值。
2、预收账款
预收账款账面值 629,634,695.20 元，主要核算企业因预售房屋而预收房屋购买者的购房预交款。
评估人员核实了有关销售合同、凭证，在确认其真实性的基础上以经过核实后的账面值作为评估值。
预收账款在经核实无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。
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其他应付款经核实无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。 3、应交税费
应交税金账面值 -68,595,969.47 元，主要核算公司应交纳的各种税金，主要包括增值税、城市维护建设税、所得税、资源税等。
评估人员查验了企业所交税金的税种和金额，审核纳税申报表和应交税金账户，核实基准日所应交纳的税种和金额无误。评估值以核实后的账面值确认。
4、应付利息
应付利息账面值 1,998,739.18 元，主要核算企业因开发房地产而发生的而应付给招商银行松江支行的利息款项。
评估人员审查了企业的借款合同及有关凭证，按照相关合同条款重新计算了应付的利息，并与账面值核对无误。故以核实后的账面值确认评估值。
5、其他应付款
其他应付款账面值为227,616,124.33元，是除主营业务以外，与外单位和本单位以及职工之间业务往来款项，主要内容为企业应付、暂收其他单位或个人的款项，应付单位及个人的往来款、借款和利息、代收业主的家具款、保险费等。
评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证，无虚增虚减现象，在确认其真实性后，以核实后的账面值确认评估值。
其他应付款经核实无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。
6、长期借款
长期借款账面值 899,995,129.08 元，是上海中鹰置业有限公司以新村路1717弄25-33（单）、39、41、49、51号在建工程作为抵押物、以芮永祥提供连带责任保证担保向招商银行松江支行的借款。评估通过查阅其借款合同，并同会计师事务所一起对贷款单位发函询证进核实，该科目全部为借款本金。故本次评估以核实后账面值确认为评估值。
7、递延所得税负债
递延所得税负债账面值为 1,844,070.76 元，主要为房地产企业计提土地增值税清算准备产生的可抵扣暂时性差异形成的负债，由于本次在存货和开发支出中已经考虑了所得税的影响，故本次评估为零。
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 48
三湘股份有限公司拟收购 上海中鹰置业有限公司 股权项目评估说明
沃克森评报字【2013】第0260号
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
二O一三年九月十日
资产评估说明目录
第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明 ........... 1 第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明 ........... 2 第三部分：评估对象与评估范围说明 ....................... 3
一、评估对象和范围 .............................................................................................................................. 3 二、实物资产的分布情况及特点 ........................................................................................................... 5 三、企业申报的账面或账外无形资产 ................................................................................................... 6 四、企业申报的表外资产的类型、数量 ............................................................................................... 6 五、引用其他机构出具的报告情况 ....................................................................................................... 6
第四部分：资产核实情况说明 ............................ 7
一、资产核实内容 ................................................................................................................................. 7 二、资产核实人员组织、实施时间和过程............................................................................................ 7 三、影响资产核实的事项 ...................................................................................................................... 9 四、资产核实结论 ................................................................................................................................. 9
第五部分 资产基础法评估技术说明 ........................11
一、非实物流动资产评估技术说明 ......................................................................................................11 二、存货评估技术说明 ........................................................................................................................ 13 三、长期股权投资评估技术说明 ......................................................................................................... 39 四、机器设备评估技术说明 ................................................................................................................ 39 五、递延所得税资产评估技术说明 ..................................................................................................... 46 六、负债评估技术说明 ........................................................................................................................ 46
第六部分 收益法技术说明 ...............................49
一、收益法的应用简介 ........................................................................................................................ 49 二、收益法适用前提条件 .................................................................................................................... 50 三、评估假设 ....................................................................................................................................... 51 四、宏观经济的分析 ............................................................................................................................ 51 五、房地产行业发展状况 .................................................................................................................... 52 六、区域经济和市场分析 .................................................................................................................... 53 七、公司竞争能力及经营状况分析 ..................................................................................................... 54 八、未来年度现金流的预测 ................................................................................................................ 55 九、折现率的预测 ............................................................................................................................... 63 十、评估值的计算过程及评估结论 ..................................................................................................... 66
第七部分 评估结论及其分析 .............................69
一、评估结论 ....................................................................................................................................... 69 二、股东部分权益价值的溢价或者折价的考虑 .................................................................................. 72
第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由资产评估委托方和被评估单位共同撰写并盖章，详细内容见资产评估说明附件1。
第三部分：评估对象与评估范围说明
一、评估对象和范围
本次评估对象为上海中鹰置业有限公司的股东全部权益价值。
股东全部权益账面金额 10,387.98 万元，拟转让股权持有单位已声明其所持有股权不存在抵押，质押、冻结等权属瑕疵事项，并承诺该股权权属清晰，合法，不存在任何法律纠纷事项。
具体评估范围为三湘股份有限公司于评估基准日拟收购上海中鹰置业有限公司股权行为所涉及的全部资产及负债，其中资产总额账面值 182,069.47 万元，负债总额账面值 171,681.49 万元，所有者权益账面值 10,387.98 万元。评估前账面值已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了天职业字[2013]325号的无保留意见审计报告 。
资产评估范围申报汇总表
金额单位：人民币万元
资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托方已承诺评估对象和评估范围与经济行为一致，不重不漏。
纳入本次评估范围的资产主要为应收款项、存货、设备等。
上海中鹰置业有限公司主要致力于高端住宅开发经营，其实物资产的种类主要有：存货、机器设备、车辆、电子设备等。上述实物资产主要分布在上海中鹰置业有限公司的开发土地和办公场所内。
其中重要资产权属状况： 1、存货
委估的存货-开发成本中土地已经办理了土地使用权证，土地使用权证号为沪房地普字（2005）第016380号，用地性质为出让，土地使用权面积为88605平方米，证载用途为住宅用地。住宅用地70年，使用期限为2001年6月28日至2071年6月27日止。该用地已经办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证相关手续。
截止评估基准日，“中鹰黑森林”项目取得相关证件和批文情况如下： （1）房地产权证
2、运输设备
运输设备共10辆轿车,3辆观光电动车，其中有2辆以上海中鹰房地产开发有限公司名义登记注册，该车辆均由上海中鹰置业有限公司出资购置。其它车辆产权清晰，车辆运行良好。
二、实物资产的分布情况及特点
上海中鹰置业有限公司是房地产开发企业，其实物资产的种类主要有：存货、车辆、电子设备等。上述实物资产主要分布在上海中鹰置业有限公司的开发土地及租赁的办公场所内。
资产的主要分布及特点是： （一） 存货
上海中鹰置业有限公司目前开发的房地产项目为“中环凯旋公寓”，对外推广名为“中鹰黑森林”（以下称为“中鹰黑森林”项目），规划建筑面积27万平方米，位于上海市普陀区新村路1717弄，南起上海新村路，西侧紧邻12万平方米中央森林带；北至富水路，东临真华路交界处。周边有家乐福、乐购、高尔夫俱乐部等大型配套设施，项目西侧是晋元高级中学。“中鹰黑森林”项目由5栋叠加多层住宅，11栋16-30层小高层及高层组成，全精装修交房。项目3个出入口全部实行人车分流，充分保障人和车流的全面畅通。根据上海市普陀区城市规划管理局核准的设计图，项目居住用地面积88605平方米，总建筑面积274848平方米，住宅建筑面积204806平方米，总
户数1129，容积率2.18，建筑密度17.39%，集中绿地面积22347平方米，绿地率36.9%。
（二）机器设备
主要是一些办公设备及车辆，分布在上海中鹰置业有限公司的开发土地及办公场所内。
三、企业申报的账面或账外无形资产 无
四、企业申报的表外资产的类型、数量 无
五、引用其他机构出具的报告情况
本次上海中鹰置业有限公司于评估基准日申报的全部资产和负债账面数据，经过天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具了无保留意见的审计报告。
本次企业以审计后账面值申报。除审计报告外无引用其他机构出具的报告结论。
第四部分：资产核实情况说明
一、资产核实内容
评估人员对被评估公司申报纳入评估范围的资产及相关负债进行了核实，列入核实范围的资产类型主要有：流动资产、长期股权投资、机器设备、递延资产及流动负债和非流动负债。
二、资产核实人员组织、实施时间和过程 （一）资产核实组织工作
2013年7月22日评估组派人进入现场，在辅导企业填表的同时，对企业的组织机构及资产分布情况进行了解，针对填表资产分布特点，和企业共同制定了详细的现场核实工作实施计划。根据被评估公司的资产特点，资产核实分成流动资产及负债工作组、房地产工作组和机器设备工作组，在企业相关人员的配合下分别对各类资产按照评估程序准则和其他相关规定的要求，采取了访谈、函证、核对、抽查等方式进行实地调查。评估组核实工作从2013年7月22日开始，至2013年8月12日结束。核实工作结束后，各小组均提交了现场核实及调查作业成果。
（二）资产核实的过程
1、指导企业相关人员首先自行进行资产清查，收集、准备应向评估机构提供的资料；指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”及其填写要求、细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
2、初步审查被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细核对各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。
3、现场实地调查
依据资产评估明细表，评估人员对申报的现金、债权、存货、固定资产（机器设备）、和债务分别针对不同的资产、负债性质及特点，采取不同的现场调查方法。如设备运行状态和房屋状况的调查方式，是通过现场实地查看及查阅有关资料获得。通过调查，为确定房屋建筑物、设备的成新率准备资料。
4、补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地调查结果，进一步完善资产评估明细表，表内各项要素齐全。 5、核对产权证明文件
对评估范围的机器设备、运输车辆、房屋建筑物、土地等权属进行查阅核对，以了解产权情况。
（三）资产及负债的核实方法
在核实工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的核实方法。
1、实物性流动资产的清查
对房地产开发项目，评估人员逐个项目地进行了现场勘察，了解房屋地理位置、周边环境、配套设施、交通状况、项目规划、工程进度、项目预算等，并对具体项目的建设时间、五证是否齐全（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销售许可证等）等进行核实，对周边同类项目进行市场调研。
2、非实物流动资产的清查
主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行清查。我们对货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款等科目的重要记账凭证进行了重点核验，发现企业财务管理比较严格，账目清楚，无重大异常情况。
3、机器设备的清查
对于设备类资产，采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的办法，对价值量大的全部清查、其他设备清查比例超过80%。评估人员查阅和复印了重要设备的采购合同，并重点核对和分析账面值中设备价、备品备件和各项费用比例。
4、负债的清查方法
清查的内容包括负债的形成原因、帐面值和实际负债状况，主要了解某些帐龄较长的负债有无不需支付的情况及有无应计而未计的债务。
5、损益类会计科目
（1）对于收入的核实，了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及产品价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等。
（2）成本及费用的核实和了解，根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项目，按照公司核算成本明细进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的原则、费用发生的规律、依据和文件。
（3）了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。
三、影响资产核实的事项
本次评估未考虑以下因素可能对资产核实结果造成的影响： （一）本次核实范围以被评估单位提供的评估明细表为准。
（二）纳入本次核实范围未办理产权证的房屋建筑物，以被评估单位提供的竣工结（决）算资料数据为准；如无产权证也无竣工结（决）算资料的，评估人员只对较大面积的房屋进行了抽查复核，在抽查复核无误的基础上以被评估单位提供的数据为准。
（三）纳入本次评估范围的地下电缆、室外管网和建筑物基础等隐蔽工程由于实际条件限制，未对其进行实质性勘查，评估人员通过相关替代程序，根据委托方提供的相关参数为准进行评估。
四、资产核实结论
上海中鹰置业有限公司具有完整的财产管理和财务核算制度。各相关资产管理部门及管理人员严格遵守管理制度，对各项财产的收、发、领、退做到手续齐全，计量准确。
固定资产管理部门对固定资产的增加、减少、修理、更新都严格遵守管理制度，企业内部的固定资产调拨须经设备管理部门批准，购入、更新固定资产需由计划部门下达计划，出售固定资产须经主管负责人审核。
企业对其他资产的核算能够严格执行相关会计制度，核算手续完备，账证、账表、账实相符。
资产核实需要说明的事项：
纳入本次评估范围内的车辆中沪E74312金杯和沪F01469福特全顺其证载权利人为上海中鹰房地产开发有限公司，实际系由上海中鹰置业有限公司出资购置，截至评估基准日，其所有权应属于上海中鹰置业有限公司。
除上述各项外，经评估人员现场核实确认，资产总额与账面值相符。 核实结果如下：
金额单位：人民币元
第五部分 资产基础法评估技术说明
一、非实物流动资产评估技术说明 （一）评估范围
本说明评估范围涉及的各项流动资产，包括货币资金、应收账款、其他应收款、预付款项等。上述资产在评估基准日账面值如下所示：
（二）评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段
对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规范化的要求，指导企业填写流动资产评估明细表；
第二阶段：现场调查阶段
1、核对账目：根据企业提供的流动资产评估申报表资料，首先与财务台账核对，然后和仓库台账进行核对。凡是资产中有名称和数量不符的、重复申报的、遗漏未报的项目进行改正，由企业重新填报，作到申报数真实可靠。
2、现场查点：评估人员、企业物资部门、财务处等部门有关人员，对现金为全额盘点。对存货进行了抽查监盘。其中残次、变质失效、积压过时及其它待核销报废的，进行了逐笔核实，逐项验证所提供的资料，判断其可信、有效情况。在此基础上填写了“现金盘点表”和"“存货抽查盘点表”。
第三阶段：评定估算阶段
1、将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
2、对各类资产，按照资产评估准则的规定，有针对性地采用市场法、重置成本法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表；
3、提交流动资产的评估技术说明。
（三）具体评估方法
根据被评估单位提供的已经天职国际会计师事务所审定的2013年06月30日资产负债表、企业申报的流动资产各项目评估明细表，在核实报表、评估明细表和实物的基础上，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则来进行评估工作。
1、货币资金
货币资金是由现金、银行存款两部分组成。
（1）库存现金账面值 559,209.03 元，是存放在财务部保险柜中，均为人民币。评估人员在财务负责人和出纳员陪同下，对现场日的库存现金进行盘点，并认真填写了现金盘点表，倒推核实，未发现异常现象。
对库存现金评估，采取盘点倒推的方法计算出评估基准日库存现金余额，并同现金日记账、总账库存现金户余额进行核对，以核实无误后的账面值作为评估值。
（2）银行存款
银行存款账面值 12,563,411.48 元，指企业存入各商业银行的各种存款。包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行等处存款，均为人民币存款。
在评估过程中，评估人员向银行进行了函证，均取得回函，并采取评估基准日银行对账单余额同企业日记账余额核对的方法，如有未达账项，则编制银行存款余额调节表，调节平衡，逐户核对。经核实确认无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。
（3）其他货币资金
其他货币资金账面值52,500,000.00元，是企业存放在招行松江支行的保证金，在评估过程中，评估人员向银行进行了函证，均取得回函，并采取评估基准日银行对账单余额同企业日记账余额核对的方法，如有未达账项，则编制银行存款余额调节表，调节平衡，经核实，账实相符，故以核实后账面值确认评估值。
（3）货币资金评估汇总数如下：账面值 65,622,620.51 元。评估值 65,622,620.51 元。
2、预付款项
预付款项是指公司根据施工合同规定预付给施工单位的款项。评估基准日账面值为 57,005,095.04 元，主要内容为预付工程款等。
评估人员核对了会计账簿记录，对大额的款项进行了函证，抽查了预付款项的有关合同或协议以及付款凭证等原始资料，并对期后合同执行情况进行了了解，经检查预付款项申报数据真实、金额准确，部分预付款项已经收到相应货物或劳务，其余预计到期均能收回相应物资，故以核实后的账面值确认评估值。
经核实无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。
3、其他应收款
其他应收款指企业除应收票据、应收账款、预付款项等以外的其他各种应收、暂付款项，主要包括企业拨付的备用金，应向职工收取的各种借款、垫付款项、应收关联企业的往来借款等。评估基准日账面值为 17,913,621.51 元，提取坏账准备金 861,955.38 元，其他应收款净额 17,051,666.13 元。
对于其他应收款，评估人员查阅了会计账簿和部分主要项目的原始凭证，对大额其他应收款进行了函证，经核实账面记录金额真实、准确。在此基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。
评估人员首先借助于历史资料和调查了解的情况，具体分析欠款性质、数额、欠款时间和原因、款项回收情况等，对具体的损失项目和损失的金额无法准确判断，对此部分应收账款，我们参照会计计提坏账准备的方式确定预计损失，再从应收账款总额中扣除得到评估值；对内部员工借款和关联企业借款，未发现无法收回的证据，按照账面值确认评估值。
其他应收款评估值为 17,051,666.13 元，坏账准备评估为零。 （四）评估结果及分析
企业委估的流动资产（不含存货）评估值详见下表：
二、存货评估技术说明 （一）评估范围
本次评估范围为上海中鹰置业有限公司“中鹰黑森林”项目的存货，包括开发产品（二）存货概况 1、项目概况
上海中鹰置业有限公司目前在开发的“中鹰黑森林”项目，规划建筑面积274848平方米，位于上海市普陀区新村路1717弄，南起上海新村路，西侧紧邻12万平方米中央森林带；北至富水路，东临真华路交界处。周边有家乐福、乐购、高尔夫俱乐部等大型配套设施，项目西侧是晋元高级中学。
“中鹰黑森林”项目由5栋叠加多层住宅，11栋16-30层小高层及高层组成，全精装修交房。项目3个出入口全部实行人车分流，充分保障人和车流的全面畅通。根据上海市普陀区城市规划管理局核准的设计图，项目居住用地面积88605平方米，总建筑面积274848平方米，住宅建筑面积204806平方米，总户数1129，容积率2.18，建筑密度17.39%，集中绿地面积22347平方米，绿地率36.9%。
开发完成后效果图（局部与实际有变动）
“中鹰黑森林”项目于2004年8月开工，预计2016年年底全部交付使用，项目总投资预计达52亿元。
（1）开发产品概况
纳入评估范围的开发产品为一期、二期尚未销售完毕的房地产，为中等和高档装
纳入评估范围的开发产品均已取得《上海市房地产权证》。 （2）开发成本概况
纳入评估范围的开发成本为“中鹰黑森林”项目三期的在建工程，于2011年2月开工，预计自2014年-2016年陆续交付使用。建设内容包含9、10、11幢楼，至估价基准日主体结构均已完成，六套样板房装修工程已完成。
项目目前各方参建单位如下表所示：
依据被评估单位提供的中鹰黑森林三期预测绘报告、预售台账、预售合同、规划文件等资料，三期已预售和未来可售面积如下：
2、项目权证取得情况及权属状况
截止评估基准日，“中鹰黑森林”项目取得相关证件和批文情况如下：
3、工程进度 （1）开发产品
开发产品一期、二期已完工交付使用。 （2）开发成本
根据企业的目前的项目开发进度和开发计划，中鹰黑森林三期的工程计划进度如下所示：
9幢预计于2014年12月30日前全部交工； 10幢预计于2015年12月30日前全部交工； 11幢预计于2016年12月30日前全部交工。
截止评估基准日，根据监理公司的报告，具体的开发进度如下所示： 1）9幢至11幢主体结构已全部完成；
2）9幢4层的两套样板房装修、11幢3层的4套样板房装修已全部完成；
3）其他工程均尚未开始。 4、销售进度 （1）开发产品
开发产品包括住宅及商铺140套、车位530个，住宅及商铺建筑面积31,406.94㎡，共其中住宅25,720.29㎡，125套，商业5,686.65㎡，15套。至评估基准日，已售但尚未结转收入成本的车位208个，住宅78套（16,178.81㎡），商铺1套（200㎡）。其余尚可出售的住宅和商铺预计在2014年12月前销售完毕，尚可出售的车位预计在2015年12月前销售完毕。
（2）开发成本
中鹰黑森林三期的9、10、11三幢楼均已取得《预售许可证》，其中9和10幢楼已经开盘预售，至估价基准日已售出22套。根据被评估单位的销售计划，三期房产和车位在2016年12月前销售完毕。
（三）评估过程
评估工作主要分以下阶段进行： 1、复核评估明细表
听取企业评估范围的情况介绍，了解开发产品、开发成本的开工年月、结构型式、形象进度、付款情况等，在此基础上对评估表格完善补齐。
2、搜集资料
权属文件：房地产权证、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证和其他相关文件。
技术资料：施工图纸及相关的工程概预算书。 合同：施工合同、预售合同、租赁合同等 3、现场勘察
根据企业提供的评估申报表，在有关人员配合下，对各项资产的位置、结构、层数、檐高、用途、施工进度、装修标准作全面核实勘察，并作勘察记录。
4、评估测算
评估人员根据现场勘察结果，对开发产品、开发成本进行勘察分析，确定各项评估要素，并结合资产具体情况运用适当的评估方法计算得出各项委评资产评估值，并编写评估说明。
（四）影响房地产价格因素分析 1、一般因素 （1）地理位置
上海位于北纬31度14分，东经121度29分，地处太平洋西岸，亚洲大陆东沿，
长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，长江与东海在此连接。上海位于我国南北弧形海岸线中部，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。
（2）行政区划
1949年，上海共划分为20个市区和10个郊区。后经多次行政区划调整和撤县建区，至2007年末，上海有18个区、1个县，共107个镇，3个乡，101个街道办事处，3,525个居民委员会和1,830个村民委员会。
（3）城市建设及经济发展
上海城市建设取得枢纽型、功能性、网络化重大城市基础设施体系加快建设。在2011最新一期全球摩天城市（The World's Best Skylines）排行中，上海排名全球第三，仅次于香港、纽约。上海是一个高度国际化的城市，全年外籍旅游接待量居中国大陆第一，近几年专利的申请量以及授权量常年位居全国城市首位。
上海紧紧围绕城市现代化发展战略目标，科学统筹，加快推进，相继建成了一批跨黄浦江的大桥、隧道、高架路、高速公路、轨道交通、国际机场、洋山深水港等标志性重大城市建设工程。2009年，一批世博配套路网项目和中心城路网改造工程相继完成；长江隧桥工程和新建路、人民路、西藏南路越江隧道、内环线浦东南段、机场高速公路、沪杭高速上海段改建等工程建成通车。轨道交通基本网络建设加快推进，7号线、8号线二期、9号线二期、11号线北段一期建成。
2012年上海国内生产总值约占中国的4%，跃居大中华圈城市之首，超过首尔、香港、新加坡等亚洲大都市。2012年上海实现生产总值GDP20101.33亿元，按可比价格计算，比上年增长7．5%，世界排名第11位。其中第一产业、第二产业、第三产业分别大致占1%、41%、58%。上海生产总值的一半是由非公有制经济企业贡献的。上海最重要的产业依次为商贸流通业、金融业、信息产业、房地产业、成套设备制造业、汽车制造业，此六大支柱产业约占生产总值的一半。
（4）住宅房地产政策及市场状况
2013 上半年政策调控主题：“国五条”为全年调控定调，房地产市场调控长效机制逐步完善。
2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级，同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。
坚持严厉调控不放松，“国五条”为全年调控定调。2月20日，国务院常务会议提出五条调控措施即“国五条”，并在3月1日发布国五条细则，随后各地纷纷出台“国五条”细则。各地国五条细则落地后，部分热点城市继续提出补充措施使调控力度再度
加码。如北京相继将公积金、商业贷款购买二套房的首付比例提高至70%。广州对于申报价格过高且不接受指导的项目，将采取与北京、上海类似的措施暂停发放预售许可证。
2013 年上半年上海商品住宅总成交面积849.59 万平方米，同比上涨43.08%。2013 年6 月上海市商品住宅成交13931 套，成交面积150.57 万平方米，环比上涨15.61%，均价19522 元/平方米，环比下降6.27%。
2013 年1 月成交正常回落，但仍保持在接近160 万平方米高位，2 月成交受春节影响，缩量下滑，但均价仍处于上升趋势，3 月受“国五条”细则出台影响，成交大幅上涨，4 月由于“国五条”细则实施，部分购房者持观望态度，成交出现下降。5 月成交基本维稳，变化细微。6 月成交小幅上涨。
2、区域因素
普陀区地处上海中心城区西北部，与静安、长宁、闸北、嘉定、宝山等区接壤，区域面积55.47平方公里。
普陀区辖6个街道、3个镇，215个居委会、8个村委会，分别为曹杨新村街道、长风新村街道、长寿路街道、甘泉路街道、石泉路街道、宜川路街道、真如镇、长征镇、桃浦镇 。
2012年地区生产总值从2006年的312.88亿元增长到620亿元，年均增长14.66%，第三产业增加值占地区生产总值比重从2006年的74.92%提高到2011年的80%，区级财政收入从2006年的35.02亿元增长到2011年的61.60亿元，年均增长11.96%，单位生产总值综合能耗累计降低19.32%，完成科技投入10.95亿元。人均公共绿地面积从2006年的5平方米增加到2011年的6平方米，民生支出占财政支出的比重从2006年的37.66%提高到2011年的47%，新增就业岗位累计达到13.8万个。
陀区是上海西部的陆上交通要道，有上海“西大堂”之称。沪宁、沪杭两条铁路线会合于区境，设有上海西站。真南路和曹安路分别是204、312国道的起始段。沪嘉高速公路与沪宁高速公路也分别从区西北部与西部起始。市的内环线、外环线、明珠线（轨道交通）贯穿区境。
普陀区地处上海中心城区外围，内、中、外三道环线均从区内穿过，轨道交通3号线、4号线、7号线、11号线以及在建的轨道交通13号线，连接上海各中心区和邻近郊区，交通快捷方便。普陀区位于沪宁发展轴线的起点，也是上海连接长三角及内地的重要陆上门户和交通枢纽，G2京沪高速公路和G42沪蓉高速公路从这里通向江苏等内地省份，204、312两条国道从区内起始，可达长江流域和东北、西北地区。
3、个别因素
评估对象是中鹰黑森林项目开发完成的一二期、以及正在开发建设的三期。中鹰
黑森林位于新村路1717弄，为绿色、生态、科技建筑精装修项目。紧靠12万平方米中央森林、小区种植万余棵树木。联合德国56家品牌团队、采用19项德国建筑科技系统，节能生态效果佳。
规划建筑面积27万平方米，由5栋叠加多层住宅，11栋16-30层小高层及高层组成，全精装修交房。项目居住用地面积88605平方米，总建筑面积274848平方米，住宅建筑面积204806平方米，总户数1129，容积率2.18，建筑密度17.39%，集中绿地面积22347平方米，绿地率36.9%。
（五）评估方法 （1）开发产品
委估资产包括住宅、地下车位、商铺，采用收益法进行评估。
采用收益法评估开发产品，是在预计估价对象销售价格，扣除后续必要的支出及税费等，以价格余额的现值来确定估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其计算公式如下：
开发产品评估值＝销售房地产现金流现值-后续必要支出现值-后续管理费用现值-后续销售费用及税金现值-土地增值税现值－企业所得税现值
必要的后续支出包括基准日后的零星工程款和管理费用。 （2）开发成本
采用动态假设开发法评估开发成本，是在预计估价对象销售价格，扣除预计开发过程中的续建费用、税费和利润等，以价格余额的现值来确定估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式如下：
开发成本评估值＝开发完成后价值现值－后续成本现值－销售费用现值－销售税现值－管理费用现值－土地增值税现值－企业所得税现值
（六）评估原则 1、遵循合法原则
（1）要求在评估基准日待估对象合法的产权；
（2）要求在评估基准日所涉及的待估对象的用途必须是合法的； （3）要求在评估中涉及的待估对象的交易或处分的方式必须是合法的。 2、最高最佳使用原则
在遵循合法原则的前提下，应以待估对象的最高最佳使用为前提估价。 3、替代性原则
要求存货售价不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 （七）评估依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》； 5、上海房地产权证；
6、《城镇土地评估规程》（GB/T 18508-2001）；
7、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）； 8、《中华人民共和土地增值税暂行条例实施细则》；
9、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）；
10、《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）； 11、评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料； 12、当地的房地产价格信息资料、收益资料等；
13、政府有关部门向建设项目收取的税费名称及标准等； 14、其他与评估相关资料等； （八）评估测算过程 Ⅰ、开发产品
（1）确定销售房地产现金流
已销售未结转的房地产，其销售收入根据销售合同确定，销售收入时间根据合同约定确定。未销售房地产，由于同区域内类似房地产成交活跃，将采用市场法确定。
市场法测算过程以1幢2号404室（住宅）、新村路1685、1695、1703号202室（商铺）为例测算过程如下。
1）1幢2号404室（住宅）（开发产品明细表第4项） ①选取可比实例
根据估价要求，估价人员调查同小区市场交易资料，并参照委托方提供的资料，
②比较因素的选择
根据影响房地产的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择比较因素
A、交易时间：确定房地产指数，进行交易期日修正； B、交易情况：是否为正常、客观、公正的交易； C、建筑成新：指房产成新状况；
D、区域因素：主要有路网状况、距区域主干道距离、公交便捷度、区域住宅聚集度、环境优劣度、区域公用设施综合程度；
E、个别因素：主要有楼层、装修、结构等。 ③比较因素条件说明
比较因素条件说明表
④因素修正说明及修正指数确定
比较因素修正指数表
⑤比较修正过程
比较修正计算表
交易期日修正指数的确定：
2）新村路1685、1695、1703号202室（开发产品明细表第129项） ①选取可比实例
根据估价要求，估价人员调查周边市场交易资料，并参照委托方提供的资料，选
②比较因素的选择
根据影响房地产的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择比较因素
A、交易时间：确定房地产指数，进行交易期日修正； B、交易情况：是否为正常、客观、公正的交易； C、建筑成新：指房产成新状况；
D、区域因素：主要有路网状况、距区域主干道距离、公交便捷度、区域住宅聚集度、环境优劣度、区域公用设施综合程度；
E、个别因素：主要有楼层、装修、结构等。 ③比较因素条件说明
比较因素条件说明表
④因素修正说明及修正指数确定
比较因素修正指数表
⑤比较修正过程
比较修正计算表
般为一层商铺价格的80%，确定指数为125。
楼层修正指数的确定：
评估对象为2层，可比实例均为1层，根据市场调查，区域内2层商铺的价格一
根据被评估单位的销售计划以及区域内类似楼盘的销售进度及房地产市场状况，并参照区域内类似房地产的成交及付款情况，确定开发产品各年销售房地产各年现金流如下表：
2、确定后续必要支出的现金流
后续必要支出为开发产品基准日后零星工程款。
根据估价对象后续零星工程量，估计后期尚需支付零星工程款 64,928,406.30 元，预计在2013年年内支出。
3、确定后续管理费用
指房地产开发过程中需发生的管理费用，包括工资、社保、房租水电费、税金、物业管理费等。存货管理费用详细确定过程见收益法“未来年度现金流的预测”中的“管理费用”。
被评估单位存货包括开发产品和开发成本，开发产品管理费用按后续各期销售收
4、确定营业税金及附加
营业税金及附加包括营业税及与营业税相关的城建税、教育费附加。营业税按营业收入的5%交纳，城建税按应交营业税的7%交纳，教育费附加按应交营业税的3%
交纳，地方教育费附加按按应交营业税的2%交纳，河道管理费按应交营业税的1%交
5、确定土地增值税
土地增值税详细确定过程见收益法“未来年度现金流的预测”中的“主营业务税金及附加的预测”。
被评估单位存货包括开发产品和开发成本，开发产品土地增值税按后续各期销售
6、确定后续销售费用
包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项目咨询及策划费用、代理销售佣金等。一般房产代理销售公司的佣金率为0.5%，广告宣传费用一般为房地产销售额的为1%。结合估价对象情况，本次估价销售费用按销售收入1.5%左
7、企业所得税
企业所得税详细确定过程见收益法“未来年度现金流的预测”中的“所得税”。 被评估单位存货包括开发产品和开发成本，开发产品所得税按后续各期销售收入
8、确定折现率
折现率为12.54%，详细测算过程见收益法“折现率的预测”。
9、确定开发产品评估值
依据上述各项测算结果，开发产品评估值测算如下：
开发产品评估结果为1,029,804,942.94元。 Ⅱ、开发成本
（1）确定销售收入现金流
已预售的房地产，其销售收入根据预售合同确定，销售收入时间根据合同约定确定。尚可销售房地产，由于同区域内类似房地产成交活跃，将采用市场法确定。
市场法测算过程以中鹰黑森林10号楼1501室为例确定过程如下。 ①选取可比实例
根据估价要求，估价人员调查同小区市场交易资料，并参照委托方提供的资料，选取三个可比实例，可比实例基本情况如下：
②比较因素的选择
根据影响房地产的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择比较因素
A、交易时间：确定房地产指数，进行交易期日修正； B、交易情况：是否为正常、客观、公正的交易； C、建筑成新：指房产成新状况；
D、区域因素：主要有路网状况、距区域主干道距离、公交便捷度、区域住宅聚集度、环境优劣度、区域公用设施综合程度；
E、个别因素：主要有楼层、装修、结构等。 ③比较因素条件说明
比较因素条件说明表
④因素修正说明及修正指数确定
比较因素修正指数表
⑤比较修正过程
比较修正计算表
数如下：
交易期日修正指数的确定：
楼层修正指数的确定：
以评估对对象为基准，每上升或下降一层是单价调整50元/㎡，确定因素调整指
根据被评估单位的销售计划以及区域内类似楼盘的销售进度及房地产市场状况，并参照区域内类似房地产的成交及付款情况，确定开发产品各年销售房地产各年现金流如下表：
2、确定后续必要支出的现金流
根据上海中鹰置业有限公司的财务核算体系，房地产开发成本主要包括土地取得费、前期及其他费用（包括设计费、规费、其他前期工程费）、建筑工程安装费、开发利息等。
根据企业工程部提供的预算资料并结合企业目前的实际情况，中鹰黑森林三期成本总预算金额及组价表如下所示：
经详细查阅企业签订的工程合同，在审核其真实必的基础上我们按照每笔合同和预算的支付计划并参考同类房产的支付计划确定每笔金额的支付时间。经测算，每年支付金额如下表：
3、确定后续管理费用
指房地产开发过程中需发生的管理费用，包括工资、社保、房租水电费、税金、物业管理费等。存货管理费用详细确定过程见收益法“未来年度现金流的预测”中的“管理费用”。
被评估单位存货包括开发产品和开发成本，开发成本管理费用按后续各期销售收
4、确定营业税金及附加
营业税金及附加包括营业税及与营业税相关的城建税、教育费附加。营业税按营业收入的5%交纳，城建税按应交营业税的7%交纳，教育费附加按应交营业税的3%交纳，地方教育费附加按按应交营业税的2%交纳，河道管理费按应交营业税的1%交纳。则营业税金及附加各期现金流量如下：
5、确定土地增值税
土地增值税详细确定过程见收益法“未来年度现金流的预测”中的“主营业务税金及附加的预测”。
被评估单位存货包括开发产品和开发成本，开发成本土地增值税按后续各期销售
6、确定后续销售费用
包括项目销售部门的管理费用、销售人力资源费用、广告费用、项目咨询及策划费用、代理销售佣金等。一般房产代理销售公司的佣金率为0.5%，广告宣传费用一般为房地产销售额的1%。结合估价对象情况，本次估价销售费用按销售收入的
1.5%左右确定。销售费用各期现金流量如下：
7、企业所得税
企业所得税详细确定过程见收益法“未来年度现金流的预测”中的“所得税”。 被评估单位存货包括开发产品和开发成本，开发成本所得税按后续各期销售收入
现金流量分摊确定，所得税各期现金流量如下：
8、确定折现率
折现率为12.54%，详细测算过程见收益法“折现率的预测”。 9、确定开发成本评估值
依据上述各项测算结果，开发成本评估值测算如下：
开发成本评估结果为1,148,549,953.05元。 （九）评估结果及增减值原因分析 1、评估结果
经实施上述评估程序后，在评估基准日2013年6月30日，本次委估的存货评估结果如下：
2、增减值原因分析
存货评估增值 515,800,446.50 元，增值率 31.02 %，评估增值主要有以下原因： （1）上海住宅房屋市价有较大幅度增长，导致评估增值；
（2）账面价值未包括相应的房地产开发利润，而评估值测算得到的是该项资产的市场价值，市场价值中包含了该项资产所带来的利润，导致评估增值。
三、长期股权投资评估技术说明
上海中鹰置业有限公司的长期股权投资账面原值为 100,000.00 元，长期投资减值准备为0元，长期投资净值为 100,000.00 元。
(一) 长期股权投资概况
上海中鹰健身有限公司成立于2008年7月31日，注册地址：上海市长宁区武夷路555弄33号地下室
1层，注册号：[**************]，注册资本人民币壹拾万元，是上海中鹰置业有限公司独资设立的子公司。
经营范围：健身，游泳场（馆）。 （二）评估方法
对于控股的其他长期投资，采用资产基础法对被投资企业进行整体评估，再按被评估单位所占权益比例计算长期投资评估值。
（三）评估结果及增减值分析 具体评估内容详见长期投资说明。
金额：人民币元
长期投资评估增值原因主要如下：
长期股权投评估减值100,000.00元，减值率100%。主要原因是由于被投资单位截止评估基准日尚无稳定的业务收入，经营状况较不理想，净资产小于0导致企业长期股权减值。
四、机器设备评估技术说明 （一）评估范围
本次上海中鹰置业有限公司委估的机器设备有电子设备及车辆，至本次评估基准日，账面情况如下表：
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（二）设备概况
具体评估对象见固定资产-机器设备清查评估明细表。
1、运输设备主要是各类轿车、考斯特车、金杯车等生产、办公用车辆，共计10辆。保养良好，营运状态正常。
（2）电子设备：主要内容有电脑、复印机、空调等企业办公电子设备，种类简单，保养情况良好，分布于企业各办公室内。
（三）评估过程 1、清查核实工作
对单位提供的机器设备类清查评估明细表进行审核，对填写不合理及空缺栏目协助单位进行修改、补充；对盘盈、盘亏、拆除、待报废等设备，要求单位在申报表中注明，并要求使用单位出具书面说明。对经单位修改补充过的设备评估明细表，加盖公章作为评估人员的评估依据。
2、评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察
现场核对设备、名称、规格、型号，生产厂家及数量是否与申报表一致。 了解设备工作条件，现有技术状况以及维护、保养情况等。
对重大、关键、价格昂贵的设备索取设备购置合同和原始发票，近期技术鉴定书或检修原始记录及有关技术资料的复印件，向操作者了解设备在使用中存在的问题，以及出现的故障和原因等情况。
对车辆索取行驶证复印件。 3、评定估算
收集资料后，采用重置成本法逐项进行评估计算。 4、撰写报告
按财政部颁发的有关资产评估报告的基本内容与格式，编制“设备评估技术说明”。 （四）评估方法
采用重置成本法。具体公式如下： 评估值＝重置全价×成新率 1、重置成本的确定
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（1）机器设备的账面价值构成一般包括以下内容：设备购置价格、运杂费、安装调试费、其他费用、资金成本。本次委估设备的安装工期在6个月以内，因此不考虑资金成本。
机器设备的重置成本=设备购置价格+运杂费+安装调试费+其他费用
凡能询到基准日市场价格的设备，以此价格再加上运杂费、安装调试费、其它费用来确定其重置成本；
凡无法从市场询到价格的设备，通过查阅报价手册参考各厂商的报价，再加上运杂费、安装调试费、其它费用来确定其重置成本；
凡无法询价的设备，用类比法以类似设备的价格加以修正后，以此价格为基础再加上运杂费、安装调试费、其它费用来确定其重置成本；
（2）电子办公设备为小型设备，不需要安装
电子设备因价值较低且商家一般都是包送包安装调试，所以其重置成本一般直接采用基准日的市场价格。其成新率无异常状况时只采用年限成新率计算。
（3）对交通、运输车辆，按基准日市场价格，加上车辆购置税和其它合理的费用来确定其重置成本，即车辆重置成本=购置价+购置价×10% /（1+17%）+ 其他费用。
基准日车辆的牌照费根据上海2013年6月拍卖平均成交价77,823.00元/套确定的。（注：本次上海车牌费单独计算，不计入车辆重置价值中）
2、综合成新率的确定
依据国家有关的经济技术、财税等政策，以调查核实的各类机器设备的使用寿命，以现场勘察所掌握的设备实际技术状况、原始制造质量、使用情况为基础，结合行业特点及有关功能性贬值、经济性贬值等因素，综合确定成新率。
计算公式如下：
综合成新率=勘查成新率×60%＋理论成新率×40%
式中理论成新率根据该项设备的经济寿命年限，以及已使用年限确定。具体计算公式如下：
成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100%。
勘查成新率：评估人员通过现场勘测，并向操作人员、管理人员了解设备现时技术性能状况。结合设备的使用时间、负荷程度、原始制造质量等有关情况，综合分析估测设备的成新率。
对超期服役的设备以现场勘察成新率确定综合成新率，如能发挥其功能，其成新率不低于15%。
对车辆成新率的确定：依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，如果现
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场勘察情况与孰低法确定成新率差异不大的，则不调整。
综合成新率=理论成新率*现场勘查调整系数 3、评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率 （五）评估取价依据
1、企业提供的“设备清查评估明细表”；
2、机械工业出版社《2013中国机电产品报价手册》、《2013机电产品价格信息查询系统》；
3、《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012第12号令）；
4、联通网及各种商情网上查询信息、电话询问信息； 5、评估人员收集的其他资料。 （六）典型案例
案例一、Thinkpad X201i 12.1寸商务笔记本 （电子设备明细表第117项） 一、设备概况：
设备名称：Thinkpad X201i 12.1寸商务笔记本 规格型号：Thinkpad X201i 12.1 启用日期：2011年3月1日； 帐面原值：9,699.00元， 帐面净值：2,788.35元 设备概况
二、评定计算:
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1、重置全价的确定:
设备重置价＝设备购置费＋设备运杂费+设备安装费＋其他费用＋资金成本 （1）.设备购置费
根据咨询Thinkpad X201i 12.1寸商务笔记本市场售价7,300.00元/台; （2）.设备运杂费
小型设备免费送货上门, 因此不计运杂费; （3）.设备安装费：
该复印机就位即可用, 无需计安装调试费,; （4）. 前期及其他费用和资金成本:
根据该类型的通用小型设备, 忽略不计前期及其他费用和资金成本; （5）.设备重置全价
设备重置全价=设备的购置价=7,300.00元/台 2.综合成新率的确定 ①.理论成新率η1的确定
考虑到的实际使用状况, 预测其经济寿命年限定为5年，至评估基准日已运行2.33年，则：
理论成新率η1=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100% =（5-2.33）÷5×100% = 53% ②.现场勘察成新率的确定
现场勘察该测距仪状况及其外观,向使用人员了解其状况、综合分析现场勘察确定不作调整,成新率η2为53%。
③.综合成新率η的确定（η=η1×40%+η2×60%）
综合成新率η= 理论成新率η1×40%+现场勘察成新率η2×60% =53%×40%+53%×60% =53% 3.评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率 =7,300.00元×53 % = 3,869.00元/台
案例二：奥迪 A6L小轿车（车辆明细表第14项） 一、设备概况：
车辆名称：奥迪 A6L小轿车；
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车辆型号：奥迪FV7281FCVTG
车辆牌号：沪KC1970 生产厂家：一汽大众汽车有限公司
账面原值：625,057.00元； 账面净值：338,051.66元；
购置时间：2010年12月1日； 已行驶公里：40,873.00公里。
二、评定计算: （1）车辆购置价
从互联网上及有关汽车销售市场等渠道询价中查得，目前该款型号车辆的市场售价550,000.00元。取550,000.00元作为车辆购置价。
（2）车辆购置税确定：
车辆购置税=（车辆购置价/1.17）×10%
=550,000.00/1.17×10% = 47,009.00（已取整）
（3）牌照费及其他费用
基准日车辆的牌照费根据上海2013年6月拍卖平均成交价77,823.00元/套确定的。（注：本次上海车牌费单独计算，不计入车辆重置价值中）
验车及其他费用取500.00元。 （4）车辆重置成本的确定
车辆重置成本=购置价＋车辆购置税＋牌照费及其他费用
=550,000.00 + 47,009.00 +500.00
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= 597,509.00元
（5）综合成新率的确定 ①年限法成新率的确定：
委估车辆于2011年1月20日启用，至评估基准日2013年6月30日实际使用2.44年，该型车辆的经济使用年限为15年，则。
年限法成新率=（经济使用年限-已使用年限）÷经济使用年限×100%
=（15- 2.44）÷15×100% =84%
②行驶公里法成新率确定：
车辆购置启用时间至评估基准日间实际已行驶40,873.00公里，该车型可行驶里程为600,000.00公里。
里程法成新率=（总行驶里程数-已行驶里程数）÷总行驶里程数×100%
=（600,000.00- 40,873.00）÷600,000.00×100%； =93.00%（取整）
④综合成新率确定：
本次车辆评估成新率运用孰低法,即在使用年限法、行驶里程法二者中选取最低者，即取88％。现场观测该车外观、发动机、仪器仪表、内装饰、变速箱、刹车系统等使用情况，新旧程度，维护保养等情况与该理论成新率相比较接近, 评估人员经现场勘察，确定该车勘察成新率为84％。
因此综合成新率=理论孰低成新率×40%+勘察成新率×60%
=84%×40%＋84%×60%=84%
3、评估值的计算： 评估值＝重置成本×成新率
＝597,509.00×84% ＝501,907.56元
（七）评估结果及分析
1、经实施上述评估过程和方法后，委估设备于评估基准日2013年06月30日的
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2、评估增值原因分析：
设备评估原值减值 1,452,739.32 元，减值率 16.39 %，评估净值增值 2,179,757.58 元，增值率 59.83 %。
（1）运输设备减值原因是近年来车辆价格减幅较大，车辆评估净值增值是由于车辆的经济耐用年限长于会计折旧年限所致。
（2）电子办公设备原值减值主要是因为技术进步引起设备价格减幅较大；净值增值原因一是对于超期使用的电子设备，本次评估采用二手市场价确定评估值；企业的财务折旧年限短于该类设备的经济使用年限。
五、递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面值为 14,717,711.00 元，主要为房地产企业预售收入计算的预计利润形成的未来可抵扣所得税的亏损所形成的资产，由于本次在存货和开发支出中已经考虑了所得税的影响，故本次评估为零。
六、负债评估技术说明 （一）评估范围
评估范围为企业评估申报的各项流动负债和非流动负债，流动负债包括应付账款、预收账款、其他应付款、应交税费、应付利息；非流动负债为长期借款、递延所得税负债。上述负债在评估基准日账面值如下所示：
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（二）评估过程
评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段
对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写负债评估明细表；
第二阶段：现场调查阶段
1、根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报。作到账表相符；
2、由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况； 3、对负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况属实。
第三阶段：评定估算阶段
1、将核实调整后的负债评估明细表，录入计算机，建立相应数据库； 2、对各类负债，采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表； 3、提交负债的评估技术说明。 （三）评估方法 1、应付账款
应付账款账面值 24,322,120.35 元，主要核算企业因开发房地产而发生的而应付给材料及劳务供应方的款项。主要是工程款、样板房装修款等。
评估人员审查了企业的购货合同及有关凭证，企业购入并已验收入库的材料、商品等，均根据有关凭证（发票账单、随货同行发票上记载的实际价款或暂估价值）记入本科目，未发现漏记应付账款，故以核实后的账面值确认评估值。
2、预收账款
预收账款账面值 629,634,695.20 元，主要核算企业因预售房屋而预收房屋购买者的购房预交款。
评估人员核实了有关销售合同、凭证，在确认其真实性的基础上以经过核实后的账面值作为评估值。
预收账款在经核实无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。
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其他应付款经核实无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。 3、应交税费
应交税金账面值 -68,595,969.47 元，主要核算公司应交纳的各种税金，主要包括增值税、城市维护建设税、所得税、资源税等。
评估人员查验了企业所交税金的税种和金额，审核纳税申报表和应交税金账户，核实基准日所应交纳的税种和金额无误。评估值以核实后的账面值确认。
4、应付利息
应付利息账面值 1,998,739.18 元，主要核算企业因开发房地产而发生的而应付给招商银行松江支行的利息款项。
评估人员审查了企业的借款合同及有关凭证，按照相关合同条款重新计算了应付的利息，并与账面值核对无误。故以核实后的账面值确认评估值。
5、其他应付款
其他应付款账面值为227,616,124.33元，是除主营业务以外，与外单位和本单位以及职工之间业务往来款项，主要内容为企业应付、暂收其他单位或个人的款项，应付单位及个人的往来款、借款和利息、代收业主的家具款、保险费等。
评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证，无虚增虚减现象，在确认其真实性后，以核实后的账面值确认评估值。
其他应付款经核实无误的情况下，以核实后的账面值确认评估值。
6、长期借款
长期借款账面值 899,995,129.08 元，是上海中鹰置业有限公司以新村路1717弄25-33（单）、39、41、49、51号在建工程作为抵押物、以芮永祥提供连带责任保证担保向招商银行松江支行的借款。评估通过查阅其借款合同，并同会计师事务所一起对贷款单位发函询证进核实，该科目全部为借款本金。故本次评估以核实后账面值确认为评估值。
7、递延所得税负债
递延所得税负债账面值为 1,844,070.76 元，主要为房地产企业计提土地增值税清算准备产生的可抵扣暂时性差异形成的负债，由于本次在存货和开发支出中已经考虑了所得税的影响，故本次评估为零。
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