2013年3月22日
养老地产专题报告
第一部分 养老地产概论 ······················································································································· 3
一、养老地产的概念 ······················································································································· 3
二、养老地产的发展过程 ··············································································································· 4 第二部分 国外养老地产研究 ·············································································································· 5
一、发展历程及背景 ······················································································································· 5
1、发展历程 ............................................................................................................................. 5
2、发展背景 ............................................................................................................................. 5
二、国外养老地产代表国家研究 ·································································································· 6
1、美国 ..................................................................................................................................... 6
2、北欧 ..................................................................................................................................... 6
3、德国 ..................................................................................................................................... 7
4、日本 ..................................................................................................................................... 7
5、新加坡 ................................................................................................................................. 8
三、国外养老地产典型项目分析 ·································································································· 9
1、美国佛罗里达太阳城 ........................................................................................................ 9
2、日本太阳树老人之家 ...................................................................................................... 10
四、国外养老地产研究总结 ········································································································ 11
1、国外养老地产模式分类汇总 ......................................................................................... 11
2、国外养老地产模式借鉴 .................................................................................................. 12 第三部分 国内养老地产研究 ············································································································ 13
一、市场情况分析 ························································································································· 13
1、市场潜力分析 .................................................................................................................. 13
2、市场开发情况分析 .......................................................................................................... 13
3、开发商动向....................................................................................................................... 14
二、国内养老地产模式探讨 ······································································· 错误！未定义书签。
1、养老地产类型 ................................................................................. 错误！未定义书签。
2、养老地产开发原则 ......................................................................... 错误！未定义书签。
3、养老地产盈利模式 ......................................................................... 错误！未定义书签。
4、养老地产运营模式 ......................................................................... 错误！未定义书签。
三、国内养老地产案例 ················································································ 错误！未定义书签。
1、康疗型 .............................................................................................. 错误！未定义书签。
2、居家型（出售） ............................................................................. 错误！未定义书签。
3、综合型 .............................................................................................. 错误！未定义书签。
4、异地购房型（出售十持有经营） ................................................ 错误！未定义书签。 第四部分 我司开发养老地产的机会及建议 ················································· 错误！未定义书签。
一、开发机会 ································································································ 错误！未定义书签。
1、辽宁省老龄人口增速快 ................................................................. 错误！未定义书签。
2、老年人消费能力高 ......................................................................... 错误！未定义书签。
3、养老地产的开发供应不足 ............................................................ 错误！未定义书签。
4、政策的扶持...................................................................................... 错误！未定义书签。
5、市场尚未成熟 ................................................................................. 错误！未定义书签。
二、开发建议 ································································································ 错误！未定义书签。
1、开发模式 .......................................................................................... 错误！未定义书签。
2、盈利模式 .......................................................................................... 错误！未定义书签。
3、产品打造 .......................................................................................... 错误！未定义书签。
目 录
第一部分 养老地产概论
一、养老地产的概念
养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。
养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。
与普通住宅的差异性
消费群的专一性：它是“针对老年人提供的住宅产品”
产品设计的特殊性：住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点。
社区活动的广泛性：在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人约心理需要。 养老地产的优势
（1）减轻子女养老压力，提高社会效率；
（2）有利于老年人身心健康；
（3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高；
（4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务；
二、养老地产的发展过程
目前我国养老地产正处于由老年公寓向老年社区发展过程中
普通型养老院 ：有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。
医护型养老院 ：有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。
老年公寓 ：多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照食欲老年人居住的要求来设计和建造。（老年公寓即专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅）。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。
老年社区 ：老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。
养老院代表案例：日本医护型养老院
日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求。小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。
老年公寓代表案例：台湾老年公寓
（1）房屋样式：独立半独立单间套房
台湾老年公寓： （2）经营项目：门诊健康咨询餐饮娱乐等
（3）运营方式：租贷式、产权式、产权带租式
养老社区代表案例：美国CCRC社区
CCRC(continuing retirment community)中文翻译为：持续性照顾退休社区 CCRC区域划分:独立生活区、协助生活区、专业护理区、老年痴呆照顾区 美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。美国CCRC社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约内容提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。
虽然CCRC住民在住入护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社会族群。但在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外CCRC居民对自己的寿命有较高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。
第二部分 国外养老地产研究
一、发展历程及背景
2、发展背景
国外由于政治、经济和文化与中国存在差异性，导致养老地产在人文观念、政策支持、经济发展等重要背景上有着巨大差别，也使得各国养老地产的整体发
二、国外养老地产代表国家研究
1、美国
（1）社会背景
30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因
A、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。
B、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。
C、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。
D、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。
（2）养老模式
2、北欧
（
1）社会背景
生活压力小，社会保障水平高，人均寿命延长。
A、 60岁以上人口数量占到23%以上。
B、经济高度发达，资源丰富，人口总量少，人均占有资源数量大。
C、社会保障体系高度发达，社会处于均富状态，生活压力小。
D、气候寒冷，纬度较高，多数土地不适宜居住。
（2）养老模式
3、德国
（1）社会背景
二战之后的婴儿潮及生活条件的改善使得现今德国人口中老年人比例增大，2011年德国60岁以上的老年人口比重已占总人口的24%。
A、50-60年代人口高速增长，二战结束后的15年内，德国人口增长了25%。
B、死亡率下降。经济高速发展，医疗及营养水平得到极大提升，人均寿
命增长迅速，据2011年统计数据显示，男性人均寿命为77岁、女性82岁。
（2）养老模式
4、日本
（
1）社会背景
日本二战前后两次婴儿潮，促使口本人口逐渐老龄化。目前，日本60岁及以上的老年人口比重占日本总人口的24%，根据《日本将来人口推测报告》显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程度较高；日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，加速了日本人口老龄化；社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。
（2）养老模式
5、新加坡
（1）社会背景
经济发展较快，人均寿命延长，50-60年代出生人口进入老年时期。
A、65岁以上的老年人达到了8.7% ,新生人口下降明显，未来人口压力快速增长。
B、经济发达，社会保障体系完善，人均寿命不断延长。
C、以华人为主，遵循传统尊老爱幼的观念，但观念逐步改变，老人单独居住养老需求增加。
（2）养老模式
三、国外养老地产典型项目分析
1、美国佛罗里达太阳城
项目占地面积32.37平方公里，总人口1.6万人。坐落于佛罗里达州的西海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。这里温暖无冬，是美国东岸各州的避寒胜地。
规划五大社区：各个社区均有自己的管理机构、组织和规划。但共享邮局、超市、医疗机构、银行、教堂等公共设施并且社区中组织的娱乐性和社会性活动也是对所有社区成员开放的。
（1）“太阳城中心“(独立家庭别墅)
（2）“国王之殿“(连体别墅)
（3）“湖中之塔“(辅助照料式住宅和家庭护理机构)
（4）“庭院和阿斯顿花园“(出租的独立居住公寓)
（5）“自由广场“(辅助照料式住宅和家庭护理机构)
齐全的配套设施：
（1）7个康娱中心（提供有游泳池、网球场、艺术与手工艺中心）
（2）2个图书馆（为老年人获取新知提供了广阔的空间)
（3）8个高尔夫球场(共126洞) (太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部，全美草地保龄球锦标赛也在这里举行，这里还设有私人的高尔夫俱乐部。)
（4）19个小型购物中心(满足社区居民购物需求)
（5）超过200家俱乐部(包括木匠、缝纫、音乐等，满足不同人群的兴趣爱好
)
丰富的社区活动：
社区安排有丰富的活动，高尔夫、游泳、足球、起码、滑旱冰、手球、室外地滚球、跳舞、草地保龄球、慢跑、竞走、台球、篮球、推圆盘游戏、国际象棋等，让人们能够建立密切的联系和交流。
经营方式：
住宅采用租、售并举的经营方式；区域内一些独栋、联排别墅进行出售，快速回笼资金，一些公寓采用出租方式；不同住宅提供不同家庭护理等物业服务；入住的老人可根据自己的经济条件与健康状况选择服务。
2、日本太阳树老人之家
项目为私人开发建设的生态型老人居住社区：
太阳树老人之家位于日本爱知县，现有老人之家和幼儿园两部分组成。老人须一次性交纳一定入住费，此外每月再交纳一定生活费。太阳树老人之家由低层与多层建筑组成，开创之初，由国家提供一部分资金帮助，土地是开发者吉田先生自家所有。
项目住宅设计充分考虑老年人特征:
A、创造人际交流的场所：通过公共活动中心等的设置为老年人提供人际交流空间。
B、设置能和家人共同生活的住宅产品——设置能和家人共同生活的(两代居)住宅产品，欢迎老人与家人同住。
C、强调住宅的技术和电器化程度——提供无障碍设施的老龄人住宅产品，使得老龄人能够在生活中尽可能实现自助和自理。
项目根据社区老人需求，精心提供配套服务：
A、医疗保健与照料——设有保姆护士事务所，为老人提供日常生活照料，及特别的医疗保健与护理。
B、老人教育——为老人提供各种健康、文化等方面的教育，深受老人们的欢迎。
C、出租农田——街区开辟的农田出租给入住者，由入住者根据自行决定种树、种花、种菜还是种草，但不许搁荒。
四、国外养老地产研究总结
2、国外养老地产模式借鉴 （1）运作方式
A、完善的社会保障制度、金融服务体系、加强老年人的支付能力； B、后期通过专业化运营，提高服务质量； （2）开发主体
A、允许开发商进入养老地产领域提供不同收入人群的以不同层次的养老 需求；
B、政府需对低收入群体提供福利性的、不以盈利为目的的养老服务； （3）产品与配套
A、产品设计需充分考虑老年人的特殊需求，针对不同行为能力的老人设 计不同的产品;
B、良好的医疗，各种娱乐、文化、体育等设施，以及为老年人组织的各 种活动; （4）住宅模式
不局限于固定的住宅模式，根据不同的区位，文化及地理条件，经济条件等设计出适合自身的养老住宅模式。
总结：发达国家经济体系和社会保障制度相对完善，在养老地产这块发展的也较为成熟，开发主体多以政府为主，且有较高的福利政策以及完备的配套设施予以支持。相比较而言，如做大规模、综合性养老社区项目，美国模式参考价值大一些；如做小规模的、社区嵌入式的项目，日本和新加坡的模式可以借鉴一下。
第三部分 国内养老地产研究
一、市场情况分析 1、市场潜力分析
（1）市场基数庞大：社会老龄化程度高，趋势明显。目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.73亿，占总人口的13%。
（2）较强的购买力：老人是个相对富有的群体（财富构成：存款+退休金+子女赡养+社会福利+其它）。
（3）潜在购买欲：养老观念逐渐转变。二个客观条件（4-2-1型家庭结构、优越条件、精神追求）驱动老人的养老观念在逐渐的转变。
（4）供求关系：市场缺口较大。目前全国60岁以上老人约1.73亿，现有养老机构提供的床位约为342.3万张，而入住养老机构的大约有256.8万人。预计到2015年，我国60岁以上老人约为2亿，养老产业规划格局为90%居家+7%社区+3%机构，按这一格局估算，整个养老产业大约存有1700万人的市场缺口。 （5）政策扶持：从全国看，养老地产的相关政策主要体现在“优先供地、税费减免、优惠利率与贷款贴息、财政补贴”四个方面。 2、市场开发情况分析
（1）发展阶段：养老机构—老年公寓—养老社区
（2）开发理念：专业式养老、主题式养老
（3）开发要素：政策扶持、盈利模式、产品设计、社区配套、服务体系 （4
（5）开发瓶颈：政策支持不完善、资金投入大、对开发商专业度及综合实力要求较高、客户接受度低。
（6）解决对策：政策上，要有针对性的寻求支特，且要形成有效文件；资金上，要寻求盈利模式与融资模式的创新，降低资金沉淀，拓展融资渠道；项目运营上，可利用相关的专业机构进行合作开发；营销上，强化宣传力度，配套与体验现行。 3、开发商动向
万科、绿地、首创、绿城、保利都试水养老地产，以“社区中配建养老住宅”模式为主。 （1）万科
万科集团目前共有4个养老地产项目和一个开发协议项目。
2010年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇” (详见后文案例介绍)，采用以销售为主的养老地产开发模式，为万科集团的养老地产开发铺路。此外，万科集团还在北京的欢庆城、青岛的万科城以及杭州的良渚文化村试水养老地产项目，配建了养老地产项目，但规模都较小。
2012年8月22日，万科与长春市政府签署健康养老住宅及文化创意产业 项目战略合作协议，计划投资120亿元在长春市多个区域打造总占地面积100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。 （2）绿地
绿地针对上海老龄化趋势，打造了绿地·21城孝贤坊，拥有完善的配套服务，为长三角规模最大的智能化、多功能、综合性尊老社区。 （3）首创
2012年4月，首创置业宣布与中国社会福利教育基金会旗下的长青基金共同探索中国特色养老地产模式。首创置业公司总裁唐军表示，通过“住宅+养老”综合开发模式，将为老年生活社区的产业化和社会化发展开辟新的途径。
北京首创置业与河北建设集团将联手投资70亿元，开发一个位于河北香河的养老项目，总建筑面积近200万平方米。双方的合作模式主要是河北建设集团负责项目的建设开发，首创集团负责项目的投资、策划、定位等，相当于河北建设集团为建筑商，首创集团是开发商，该项目的运营方面以首创集团为主。 （4）保利
2011年，保利地产“和基金”的发布会上，提出“善居养老计划”，从公益层面出发，以社区为依托，推进养老产业发展；并且与北京安平投资有限公司共同出资2000万元，成立养老产业专业管理公司，对养老产业进行专业、高效的运作。
保利地产首个养老服务项目——保利·西塘越，项目占地面积达10万平方米，涵盖亲水别墅、合院别墅、联排别墅和电梯小高层公寓，3300平米私人高尚会所，
近9000平米康复理疗中心。
此外，保利在北京、长沙、广州等地也开始启动养老地产研究试点。 （5）绿城
如果说代建标志着绿城的第一次转型，那么现在的绿城正实验第二次转型，而发展重点布局则放在养老地产上。
2007年，绿城就在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时亦配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等等公共配套，以满足老年人的需求。
2012年，绿城公布了一例新增项目桐乡雅达国际健康生态产业园，该项目正是以养老地产为主题开发，项目中规划600多亩用于养老地产项目的打造，将是一个“学院式”的养老模式，预计两年后可交付使用。
2013年3月22日
养老地产专题报告
第一部分 养老地产概论 ······················································································································· 3
一、养老地产的概念 ······················································································································· 3
二、养老地产的发展过程 ··············································································································· 4 第二部分 国外养老地产研究 ·············································································································· 5
一、发展历程及背景 ······················································································································· 5
1、发展历程 ............................................................................................................................. 5
2、发展背景 ............................................................................................................................. 5
二、国外养老地产代表国家研究 ·································································································· 6
1、美国 ..................................................................................................................................... 6
2、北欧 ..................................................................................................................................... 6
3、德国 ..................................................................................................................................... 7
4、日本 ..................................................................................................................................... 7
5、新加坡 ................................................................................................................................. 8
三、国外养老地产典型项目分析 ·································································································· 9
1、美国佛罗里达太阳城 ........................................................................................................ 9
2、日本太阳树老人之家 ...................................................................................................... 10
四、国外养老地产研究总结 ········································································································ 11
1、国外养老地产模式分类汇总 ......................................................................................... 11
2、国外养老地产模式借鉴 .................................................................................................. 12 第三部分 国内养老地产研究 ············································································································ 13
一、市场情况分析 ························································································································· 13
1、市场潜力分析 .................................................................................................................. 13
2、市场开发情况分析 .......................................................................................................... 13
3、开发商动向....................................................................................................................... 14
二、国内养老地产模式探讨 ······································································· 错误！未定义书签。
1、养老地产类型 ................................................................................. 错误！未定义书签。
2、养老地产开发原则 ......................................................................... 错误！未定义书签。
3、养老地产盈利模式 ......................................................................... 错误！未定义书签。
4、养老地产运营模式 ......................................................................... 错误！未定义书签。
三、国内养老地产案例 ················································································ 错误！未定义书签。
1、康疗型 .............................................................................................. 错误！未定义书签。
2、居家型（出售） ............................................................................. 错误！未定义书签。
3、综合型 .............................................................................................. 错误！未定义书签。
4、异地购房型（出售十持有经营） ................................................ 错误！未定义书签。 第四部分 我司开发养老地产的机会及建议 ················································· 错误！未定义书签。
一、开发机会 ································································································ 错误！未定义书签。
1、辽宁省老龄人口增速快 ................................................................. 错误！未定义书签。
2、老年人消费能力高 ......................................................................... 错误！未定义书签。
3、养老地产的开发供应不足 ............................................................ 错误！未定义书签。
4、政策的扶持...................................................................................... 错误！未定义书签。
5、市场尚未成熟 ................................................................................. 错误！未定义书签。
二、开发建议 ································································································ 错误！未定义书签。
1、开发模式 .......................................................................................... 错误！未定义书签。
2、盈利模式 .......................................................................................... 错误！未定义书签。
3、产品打造 .......................................................................................... 错误！未定义书签。
目 录
第一部分 养老地产概论
一、养老地产的概念
养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。
养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。
与普通住宅的差异性
消费群的专一性：它是“针对老年人提供的住宅产品”
产品设计的特殊性：住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点。
社区活动的广泛性：在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人约心理需要。 养老地产的优势
（1）减轻子女养老压力，提高社会效率；
（2）有利于老年人身心健康；
（3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高；
（4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务；
二、养老地产的发展过程
目前我国养老地产正处于由老年公寓向老年社区发展过程中
普通型养老院 ：有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。
医护型养老院 ：有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。
老年公寓 ：多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照食欲老年人居住的要求来设计和建造。（老年公寓即专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅）。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。
老年社区 ：老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。
养老院代表案例：日本医护型养老院
日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求。小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。
老年公寓代表案例：台湾老年公寓
（1）房屋样式：独立半独立单间套房
台湾老年公寓： （2）经营项目：门诊健康咨询餐饮娱乐等
（3）运营方式：租贷式、产权式、产权带租式
养老社区代表案例：美国CCRC社区
CCRC(continuing retirment community)中文翻译为：持续性照顾退休社区 CCRC区域划分:独立生活区、协助生活区、专业护理区、老年痴呆照顾区 美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。美国CCRC社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约内容提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。
虽然CCRC住民在住入护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社会族群。但在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外CCRC居民对自己的寿命有较高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。
第二部分 国外养老地产研究
一、发展历程及背景
2、发展背景
国外由于政治、经济和文化与中国存在差异性，导致养老地产在人文观念、政策支持、经济发展等重要背景上有着巨大差别，也使得各国养老地产的整体发
二、国外养老地产代表国家研究
1、美国
（1）社会背景
30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因
A、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。
B、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。
C、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。
D、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。
（2）养老模式
2、北欧
（
1）社会背景
生活压力小，社会保障水平高，人均寿命延长。
A、 60岁以上人口数量占到23%以上。
B、经济高度发达，资源丰富，人口总量少，人均占有资源数量大。
C、社会保障体系高度发达，社会处于均富状态，生活压力小。
D、气候寒冷，纬度较高，多数土地不适宜居住。
（2）养老模式
3、德国
（1）社会背景
二战之后的婴儿潮及生活条件的改善使得现今德国人口中老年人比例增大，2011年德国60岁以上的老年人口比重已占总人口的24%。
A、50-60年代人口高速增长，二战结束后的15年内，德国人口增长了25%。
B、死亡率下降。经济高速发展，医疗及营养水平得到极大提升，人均寿
命增长迅速，据2011年统计数据显示，男性人均寿命为77岁、女性82岁。
（2）养老模式
4、日本
（
1）社会背景
日本二战前后两次婴儿潮，促使口本人口逐渐老龄化。目前，日本60岁及以上的老年人口比重占日本总人口的24%，根据《日本将来人口推测报告》显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程度较高；日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，加速了日本人口老龄化；社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。
（2）养老模式
5、新加坡
（1）社会背景
经济发展较快，人均寿命延长，50-60年代出生人口进入老年时期。
A、65岁以上的老年人达到了8.7% ,新生人口下降明显，未来人口压力快速增长。
B、经济发达，社会保障体系完善，人均寿命不断延长。
C、以华人为主，遵循传统尊老爱幼的观念，但观念逐步改变，老人单独居住养老需求增加。
（2）养老模式
三、国外养老地产典型项目分析
1、美国佛罗里达太阳城
项目占地面积32.37平方公里，总人口1.6万人。坐落于佛罗里达州的西海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程。这里温暖无冬，是美国东岸各州的避寒胜地。
规划五大社区：各个社区均有自己的管理机构、组织和规划。但共享邮局、超市、医疗机构、银行、教堂等公共设施并且社区中组织的娱乐性和社会性活动也是对所有社区成员开放的。
（1）“太阳城中心“(独立家庭别墅)
（2）“国王之殿“(连体别墅)
（3）“湖中之塔“(辅助照料式住宅和家庭护理机构)
（4）“庭院和阿斯顿花园“(出租的独立居住公寓)
（5）“自由广场“(辅助照料式住宅和家庭护理机构)
齐全的配套设施：
（1）7个康娱中心（提供有游泳池、网球场、艺术与手工艺中心）
（2）2个图书馆（为老年人获取新知提供了广阔的空间)
（3）8个高尔夫球场(共126洞) (太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部，全美草地保龄球锦标赛也在这里举行，这里还设有私人的高尔夫俱乐部。)
（4）19个小型购物中心(满足社区居民购物需求)
（5）超过200家俱乐部(包括木匠、缝纫、音乐等，满足不同人群的兴趣爱好
)
丰富的社区活动：
社区安排有丰富的活动，高尔夫、游泳、足球、起码、滑旱冰、手球、室外地滚球、跳舞、草地保龄球、慢跑、竞走、台球、篮球、推圆盘游戏、国际象棋等，让人们能够建立密切的联系和交流。
经营方式：
住宅采用租、售并举的经营方式；区域内一些独栋、联排别墅进行出售，快速回笼资金，一些公寓采用出租方式；不同住宅提供不同家庭护理等物业服务；入住的老人可根据自己的经济条件与健康状况选择服务。
2、日本太阳树老人之家
项目为私人开发建设的生态型老人居住社区：
太阳树老人之家位于日本爱知县，现有老人之家和幼儿园两部分组成。老人须一次性交纳一定入住费，此外每月再交纳一定生活费。太阳树老人之家由低层与多层建筑组成，开创之初，由国家提供一部分资金帮助，土地是开发者吉田先生自家所有。
项目住宅设计充分考虑老年人特征:
A、创造人际交流的场所：通过公共活动中心等的设置为老年人提供人际交流空间。
B、设置能和家人共同生活的住宅产品——设置能和家人共同生活的(两代居)住宅产品，欢迎老人与家人同住。
C、强调住宅的技术和电器化程度——提供无障碍设施的老龄人住宅产品，使得老龄人能够在生活中尽可能实现自助和自理。
项目根据社区老人需求，精心提供配套服务：
A、医疗保健与照料——设有保姆护士事务所，为老人提供日常生活照料，及特别的医疗保健与护理。
B、老人教育——为老人提供各种健康、文化等方面的教育，深受老人们的欢迎。
C、出租农田——街区开辟的农田出租给入住者，由入住者根据自行决定种树、种花、种菜还是种草，但不许搁荒。
四、国外养老地产研究总结
2、国外养老地产模式借鉴 （1）运作方式
A、完善的社会保障制度、金融服务体系、加强老年人的支付能力； B、后期通过专业化运营，提高服务质量； （2）开发主体
A、允许开发商进入养老地产领域提供不同收入人群的以不同层次的养老 需求；
B、政府需对低收入群体提供福利性的、不以盈利为目的的养老服务； （3）产品与配套
A、产品设计需充分考虑老年人的特殊需求，针对不同行为能力的老人设 计不同的产品;
B、良好的医疗，各种娱乐、文化、体育等设施，以及为老年人组织的各 种活动; （4）住宅模式
不局限于固定的住宅模式，根据不同的区位，文化及地理条件，经济条件等设计出适合自身的养老住宅模式。
总结：发达国家经济体系和社会保障制度相对完善，在养老地产这块发展的也较为成熟，开发主体多以政府为主，且有较高的福利政策以及完备的配套设施予以支持。相比较而言，如做大规模、综合性养老社区项目，美国模式参考价值大一些；如做小规模的、社区嵌入式的项目，日本和新加坡的模式可以借鉴一下。
第三部分 国内养老地产研究
一、市场情况分析 1、市场潜力分析
（1）市场基数庞大：社会老龄化程度高，趋势明显。目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.73亿，占总人口的13%。
（2）较强的购买力：老人是个相对富有的群体（财富构成：存款+退休金+子女赡养+社会福利+其它）。
（3）潜在购买欲：养老观念逐渐转变。二个客观条件（4-2-1型家庭结构、优越条件、精神追求）驱动老人的养老观念在逐渐的转变。
（4）供求关系：市场缺口较大。目前全国60岁以上老人约1.73亿，现有养老机构提供的床位约为342.3万张，而入住养老机构的大约有256.8万人。预计到2015年，我国60岁以上老人约为2亿，养老产业规划格局为90%居家+7%社区+3%机构，按这一格局估算，整个养老产业大约存有1700万人的市场缺口。 （5）政策扶持：从全国看，养老地产的相关政策主要体现在“优先供地、税费减免、优惠利率与贷款贴息、财政补贴”四个方面。 2、市场开发情况分析
（1）发展阶段：养老机构—老年公寓—养老社区
（2）开发理念：专业式养老、主题式养老
（3）开发要素：政策扶持、盈利模式、产品设计、社区配套、服务体系 （4
（5）开发瓶颈：政策支持不完善、资金投入大、对开发商专业度及综合实力要求较高、客户接受度低。
（6）解决对策：政策上，要有针对性的寻求支特，且要形成有效文件；资金上，要寻求盈利模式与融资模式的创新，降低资金沉淀，拓展融资渠道；项目运营上，可利用相关的专业机构进行合作开发；营销上，强化宣传力度，配套与体验现行。 3、开发商动向
万科、绿地、首创、绿城、保利都试水养老地产，以“社区中配建养老住宅”模式为主。 （1）万科
万科集团目前共有4个养老地产项目和一个开发协议项目。
2010年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇” (详见后文案例介绍)，采用以销售为主的养老地产开发模式，为万科集团的养老地产开发铺路。此外，万科集团还在北京的欢庆城、青岛的万科城以及杭州的良渚文化村试水养老地产项目，配建了养老地产项目，但规模都较小。
2012年8月22日，万科与长春市政府签署健康养老住宅及文化创意产业 项目战略合作协议，计划投资120亿元在长春市多个区域打造总占地面积100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。 （2）绿地
绿地针对上海老龄化趋势，打造了绿地·21城孝贤坊，拥有完善的配套服务，为长三角规模最大的智能化、多功能、综合性尊老社区。 （3）首创
2012年4月，首创置业宣布与中国社会福利教育基金会旗下的长青基金共同探索中国特色养老地产模式。首创置业公司总裁唐军表示，通过“住宅+养老”综合开发模式，将为老年生活社区的产业化和社会化发展开辟新的途径。
北京首创置业与河北建设集团将联手投资70亿元，开发一个位于河北香河的养老项目，总建筑面积近200万平方米。双方的合作模式主要是河北建设集团负责项目的建设开发，首创集团负责项目的投资、策划、定位等，相当于河北建设集团为建筑商，首创集团是开发商，该项目的运营方面以首创集团为主。 （4）保利
2011年，保利地产“和基金”的发布会上，提出“善居养老计划”，从公益层面出发，以社区为依托，推进养老产业发展；并且与北京安平投资有限公司共同出资2000万元，成立养老产业专业管理公司，对养老产业进行专业、高效的运作。
保利地产首个养老服务项目——保利·西塘越，项目占地面积达10万平方米，涵盖亲水别墅、合院别墅、联排别墅和电梯小高层公寓，3300平米私人高尚会所，
近9000平米康复理疗中心。
此外，保利在北京、长沙、广州等地也开始启动养老地产研究试点。 （5）绿城
如果说代建标志着绿城的第一次转型，那么现在的绿城正实验第二次转型，而发展重点布局则放在养老地产上。
2007年，绿城就在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时亦配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等等公共配套，以满足老年人的需求。
2012年，绿城公布了一例新增项目桐乡雅达国际健康生态产业园，该项目正是以养老地产为主题开发，项目中规划600多亩用于养老地产项目的打造，将是一个“学院式”的养老模式，预计两年后可交付使用。