【案由】撤销权纠纷
【承办律师】梁清华 律师
【案情介绍】本案系二审上诉案件。上诉人侯某某系原审被告，笔者作为上诉人的代理律师参加二审诉讼，被上诉人某某市开拓房地产开发有限公司系原审原告。大概案情为，2011年12月，侯某某与某某市开拓房地产开发有限签订10份《商品房买卖合同》，约定购买开发商开发的位于某某市经区的10套房产，签订合同当日，侯某某就将购房款共计3000000元通过银行转账到开发商账户。上述房产均于2011年12月底办理了备案登记。2012年2月，原审法院受理开拓房房产的的破产重整申请。后，开拓房产以转让房屋的行为系以明显不合理低价进行，导致开拓房产资产减少，损害了全体债权人的合法权益，于是起诉到原审法院，要求撤销双方之间签订的上述10份商品房买卖合同。
一审庭审中，开拓房产为了证实与侯某某交易的10套房屋价格明显不合理，向原审法院提交了同一楼盘上另外28套房屋的商品房买卖合同，以及其中两套房屋买受人实际付款的交易明细。原审法院认为，通过计算得知，开拓房产提供的另外28套房屋的单价为每平米任5005元至6660元之间，而诉争的十套房屋的交易单价尚不足上述价格的60%，于是原审法院认定该交易价格系明显不合理低价，遂以交易价格显失公平为由，判决撤销诉争房屋签订的10份商品房买卖合同。
原审法院判决后，侯某某不服一审判决，委托律师上诉。律师查
看一审案件的资料和情况后，认为一审判决存在一定瑕疵。于是在二审庭审时向法庭提出了如下的代理意见：一、原审认定涉案商品房预售合同价格显失公平错误。根据最高院关于执行《民法通则》的意见第七十二条规定，显示公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使对方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则，可以认定为显示公平。而开拓房产系专业从事房地产开发与销售的公司，不存在缺乏经验和认识能力以及急迫情形。二、原审法院判决认定涉案合同交易价格达不到其他买受人价格的70%为由，认定双方交易价格符合法律规定明显不合理低价错误。律师认为，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易时当地物价部门指导价格或者市场交易价，结合其他因素综合予以确认。而非是被上诉人提供的其他28套房屋的价格。律师坚持要求以评估机构出具的评估报告为参考依据。而且，开拓房产仅是提供了其他28套房屋的商品房买卖合同和其中2套的实际交易明细，律师认为该2套房屋的交易价格并不能代表其他所有房屋的价格。另外，律师认为，原审判决适用法律错误，原审适用合同法解释二中规定的明显不合理低价，也就是合同法中债权人的撤销权中提到的明显不合理低价所做的解释，律师认为，行使撤销权的是应当是债权人，开拓房产既不是债权人也不是债务人。 二审法院经审查认为，案件的焦点问题应当为，涉案商品房预售合同约定的房屋价格是否构成不合理的低价，该合同应否予以撤销。最终，法院认为，判断是否构成不合理的低价，应当以交易地一般经营者的判断，并参考当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其
他因素综合予以确认。虽然一审法院认定的交易价格不属于物价部门的指导价格，但该价格是在同一楼房上、相近时间内，其他房屋销售的实际市场价格，并且改价格也是比较符合某某地区同时期、同地段的市场情况。所以，二审法院最终驳回上诉，维持原判决。
【律师解析】律师接受当事人的委托后，就认真查看了本案的一审判决，所以认为一审判决中的问题是比较明显的，随在二审的开庭中提出上述的代理意见。从法律角度讲，律师认为代理意见事实和法律依据是非常充分的。但是无奈二审法院最终还是维持了一审判决。律师认为该案件的二审判决也是存在很大的不足，难以以法服人。
【案由】撤销权纠纷
【承办律师】梁清华 律师
【案情介绍】本案系二审上诉案件。上诉人侯某某系原审被告，笔者作为上诉人的代理律师参加二审诉讼，被上诉人某某市开拓房地产开发有限公司系原审原告。大概案情为，2011年12月，侯某某与某某市开拓房地产开发有限签订10份《商品房买卖合同》，约定购买开发商开发的位于某某市经区的10套房产，签订合同当日，侯某某就将购房款共计3000000元通过银行转账到开发商账户。上述房产均于2011年12月底办理了备案登记。2012年2月，原审法院受理开拓房房产的的破产重整申请。后，开拓房产以转让房屋的行为系以明显不合理低价进行，导致开拓房产资产减少，损害了全体债权人的合法权益，于是起诉到原审法院，要求撤销双方之间签订的上述10份商品房买卖合同。
一审庭审中，开拓房产为了证实与侯某某交易的10套房屋价格明显不合理，向原审法院提交了同一楼盘上另外28套房屋的商品房买卖合同，以及其中两套房屋买受人实际付款的交易明细。原审法院认为，通过计算得知，开拓房产提供的另外28套房屋的单价为每平米任5005元至6660元之间，而诉争的十套房屋的交易单价尚不足上述价格的60%，于是原审法院认定该交易价格系明显不合理低价，遂以交易价格显失公平为由，判决撤销诉争房屋签订的10份商品房买卖合同。
原审法院判决后，侯某某不服一审判决，委托律师上诉。律师查
看一审案件的资料和情况后，认为一审判决存在一定瑕疵。于是在二审庭审时向法庭提出了如下的代理意见：一、原审认定涉案商品房预售合同价格显失公平错误。根据最高院关于执行《民法通则》的意见第七十二条规定，显示公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使对方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则，可以认定为显示公平。而开拓房产系专业从事房地产开发与销售的公司，不存在缺乏经验和认识能力以及急迫情形。二、原审法院判决认定涉案合同交易价格达不到其他买受人价格的70%为由，认定双方交易价格符合法律规定明显不合理低价错误。律师认为，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易时当地物价部门指导价格或者市场交易价，结合其他因素综合予以确认。而非是被上诉人提供的其他28套房屋的价格。律师坚持要求以评估机构出具的评估报告为参考依据。而且，开拓房产仅是提供了其他28套房屋的商品房买卖合同和其中2套的实际交易明细，律师认为该2套房屋的交易价格并不能代表其他所有房屋的价格。另外，律师认为，原审判决适用法律错误，原审适用合同法解释二中规定的明显不合理低价，也就是合同法中债权人的撤销权中提到的明显不合理低价所做的解释，律师认为，行使撤销权的是应当是债权人，开拓房产既不是债权人也不是债务人。 二审法院经审查认为，案件的焦点问题应当为，涉案商品房预售合同约定的房屋价格是否构成不合理的低价，该合同应否予以撤销。最终，法院认为，判断是否构成不合理的低价，应当以交易地一般经营者的判断，并参考当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其
他因素综合予以确认。虽然一审法院认定的交易价格不属于物价部门的指导价格，但该价格是在同一楼房上、相近时间内，其他房屋销售的实际市场价格，并且改价格也是比较符合某某地区同时期、同地段的市场情况。所以，二审法院最终驳回上诉，维持原判决。
【律师解析】律师接受当事人的委托后，就认真查看了本案的一审判决，所以认为一审判决中的问题是比较明显的，随在二审的开庭中提出上述的代理意见。从法律角度讲，律师认为代理意见事实和法律依据是非常充分的。但是无奈二审法院最终还是维持了一审判决。律师认为该案件的二审判决也是存在很大的不足，难以以法服人。