山水凤凰城Hill & River Phoenix City
一、项目介绍
产品定位：打造ELD/CBD城市双核心，千亩生态别墅城。
地段分析：项目位于桂林市新兴的西城区域内，东至经十南路，南临纬四路，西靠大学北路，北达纬二路，机场高速路从基地北侧穿过，距离市区15分钟车程，距机场20分钟车程，离机场高速500米。东面为临桂县政府, 东北部为著名的赛江岩洞风景区, 西边分布有中、专科学校、医院,周边为正开发的高档住宅区，南面有集贸市场；地块四周将与清华紫光、 广西工学院、物流中心、武汉大学等项目为邻,红线内有自然山峰及水塘,区位优势明显，环境优美。
园林景观：项目小区内保留大量原生态植被以及两座私家山林。项目一期建筑面积达13万平米，呈“8”字型组团规划，现东区园林水景已完成。6000㎡中心湖景体验式园林现已正式开放。
配套服务：小区内规划有网球场、篮球场、游泳池、商务中心、中西餐厅等；小区还配有业主巴士，目前公交路线有89路，91路可直达市中心。同时斥巨资联袂桂林本地品牌名校桂林师范大学附属外国语学校，旨在实现业主望子成龙的梦想。
楼盘实力：临桂县山水凤凰城房地产开发有限公司，凭借领先的国际建筑视野、扎实的本土经验、雄厚的开发实力，业务涵盖房产开发、建筑工程、物业管理、文化教育、装饰工程、饮食休闲等领域。
山水凤凰城地理位置图
山水凤凰城区位图
二、户型分析
山水凤凰城现三期推出的天屿组团为现代中式风格建筑，超大型商业中心与小高层相辅相成，100-135㎡舒畅三房为主的户型设计，突显现代都市时尚生活状态，多阳台设计，户户融景。山水凤凰城天屿组团由一梯两户10层/11层电梯洋楼、2梯四户18层高层、商业和车库组成。小高层面积84~187平米，高层42~140平米。
两房两厅一卫：户型方正，干湿分区，动静分离，居住更舒适，客厅连通餐厅，外接阳台，休闲观景两相宜。卧室全落地窗设计，大采光面设计，品质不言而喻。
三房两厅两卫：户型方正，紧凑实用，合理利用每一寸空间。南北朝向，客厅大气明亮，厨房紧邻餐厅。明厅明卧明厨明卫。卧室全落地窗设计。小空间也有大视野。
山水凤凰城实景图
二、基本参数
物业现状:结构封顶
内外销:外销
占地面积:880440平方米
总建筑面积:369596.30平方米
开发周期:3期
开工时间:2004-3-1
总户数:6000户
停车位:580个
开发商:桂林临桂山水凤凰城房地产开发有限公司
物业公司:柏森国际(桂林)物业管理有限公司
物业管理公司:恒信之平物业管理有限公司
物业顾问公司:戴德梁行物业管理(香港)有限公司
代理商:侯讯传媒，广西创美，传博地产
建筑设计单位：桂林市综合设计院
整合推广公司：盛优传媒
三、营销措施
1） 低开高走，制造升值空间
一般采用一次性九五折，按揭九八折；由于桂林可以在图纸阶段就可以销售楼盘，政府管理比较宽松，发展商也乐于低价入市，回笼资金。
2） 高档配套设施
小区内部配套：商务中心、网球场、篮球场、中西餐厅；
中小学：临桂中学、首都师大附中；
医院：临桂县医院；
这对于提高社区吸引力的作用同样是巨大的这对于吸引客户，分流市中心的潜在客户十分有效。
3） 展销期给购买者额外优惠
4） 对外地客户实行大折扣
鼓励外地客户购买；在展销期外一样给予外地客户展销期的优惠，一般是1－2个点。
四、策略分析
由于桂林市的大规模城市建设始于1999年，城市的大拆迁带动了房地产的大发展；目前桂林市的房地产产销两旺。基本上在图纸阶段已可以销售六七成。桂林市的消费者虽然不喜欢这类的营销手法，但由于市场需求大，也只有被动的接受。
例如北区的翔龙花园，目前是平地一块，三通一平还没做完，没有预售证，售楼部简陋，售楼人员对项目的资料不熟悉，说辞直白；起价住宅900元/㎡左右，商铺2800元/㎡,低价促销，现已销售五成。
而九里香堤采用异地销售部策略，现一期的60多套别墅全为外地人所购买。利好时代和枫丹丽苑利用投资概念，也为桂林的消费者所受用。
五、项目SWOT分析
（一）优势：
1）地处桂林市的重点发展方向西部的临桂县,该县已经桂林市政府规划为未来桂林市的市政府所在地,发展前景利好.
2）距桂林市两江机场仅十多公里, 距桂林市区亦仅十多公里,交通便利。境内桂林两江国际机场、湘桂铁路、贵广高铁（在建）、桂海高速公路、机场专用公路、广州至成都321国道、桂林至浮石20171省道等交汇于县城，形成东通广东，北上湖南，西达四川，南至北海、湛江的交通网络。
3）周边已开发有多个别墅楼盘,已形成桂林市高级住宅区域的初步氛围。
4）是目前桂林市开发最大的房地产项目，利于品牌的树立。
5）国家已颁布法令禁止再开发别墅新项目,形成本项目产品的稀缺性,升值潜力巨大。
6）一期别墅已有200多户被民航职工认购，利于后续开盘造势。
（二） 劣势
1）目前周边环境尚未开发，配套设施较为落后；区域发展受市政规划进度的影响。
2）开发规模大，销售期长，政府房价调控影响大。
3）现场偏远，不利于对外销售。
4）品牌尚未建立，公众对本项目信心有培育过程。
5）项目风格普遍，不够独特，对公众的吸引力低。
6) 周边已有多个别墅楼盘且销售情况良好，已被他人抢占先机。
7）推出时所宣传的将与广西师范大学外国语学院（二附）合作建小学计划破产，导致在公众心中的信誉降低。
（三）机会
1）桂林房地产界尚未出现有大规模开发的先例,而房地产将逐步走向规范化、规模化和品牌化,本项目为发展商向”三化”进军,成为今后桂林地产界的领头羊提供了前所未有的机遇。
2)临桂县别墅盘普遍入住率低,究其原因是小区内各种配套不完善,发展商的承诺只流于宣传表面,未落实到实处,造成桂林本地客源逐渐萎缩,而开始忙于扩展外地客源, 忽视自身产品的完善.只要本案充分认识到配套的重要性并引用广州郊区高级楼盘配套先行的开发模式,将可能成为桂林地区第一个真正意义上的高尚人群聚居地。
3）由于桂林是国内外著名的旅游城市,桂林市区已出现投资型供出租的小型住宅和公寓,但未形成规模,并没有考虑到专业管理的重要性,故房地产投资热点是个空白.山水凤凰城以此为切入点,开设投资度假型区域并引进五星级酒店专业管理,将可能成为桂林首个适合各地人士进行房地产投资的热点。
4）从营销宣传角度来看,本地房地产商基本上以桂林山水为宣传主题,没有自己的个性及创意,给山水凤凰城制造了创立个性主题的先机,容易以主题创立品牌。
（四） 威胁
1)奥林匹克花园、时代香耕苑、远辰国际文化、一品尚城等周边楼盘仍在销售中,对本案形成合围之势,并已抢占先机,宝贵的高端客户在不断流失。
2) 一期内部认购价格低无可非议,但对后期销售客户心理(特别是民航客户)易产生“价格心理防线”,对销售造成影响。
3)本案启动之时正遇国内房地产材料价格上涨之时,成本压力加大。
4)政府对房地产政策逐步收紧,开发周期性太长,容易造成资金压力。
（四）市场支撑点
山水凤凰城要获取成功，有效地开拓客户群是关键，根据我们对临桂房地产的调查，我们作出以下消费群定位和产品定位：
1）本地新生富裕阶层
随着宏观经济的不断发展，桂林工农业、旅游、商贸、电信各个行业将不断涌现出新生的富裕阶层，他们在生活富足后更追求舒适高贵的生活环境，是购房的生力军。
2）本地二次置业人士
由于桂林市有品味、高素质的楼盘屈指可数，所以本案产品只要做成比桂林现有产品更为优越，从规划设计上、园林景观上、生活配套上比其他楼盘有足够的超越，将吸引已购房人士二次甚至多次置业。
3）本地投资和异地投资、度假人士
本案在营销策划上将设计出适合投资置业者有吸引回报的产品，吸引投资者到此置业，使异地度假者可作候鸟式居住。
4）产品的多样化
本案应规划成以多类型别墅与洋房相结合的生活小区，适合多类型高层次人士的需求，以扩宽置业阶层。
山水凤凰城Hill & River Phoenix City
一、项目介绍
产品定位：打造ELD/CBD城市双核心，千亩生态别墅城。
地段分析：项目位于桂林市新兴的西城区域内，东至经十南路，南临纬四路，西靠大学北路，北达纬二路，机场高速路从基地北侧穿过，距离市区15分钟车程，距机场20分钟车程，离机场高速500米。东面为临桂县政府, 东北部为著名的赛江岩洞风景区, 西边分布有中、专科学校、医院,周边为正开发的高档住宅区，南面有集贸市场；地块四周将与清华紫光、 广西工学院、物流中心、武汉大学等项目为邻,红线内有自然山峰及水塘,区位优势明显，环境优美。
园林景观：项目小区内保留大量原生态植被以及两座私家山林。项目一期建筑面积达13万平米，呈“8”字型组团规划，现东区园林水景已完成。6000㎡中心湖景体验式园林现已正式开放。
配套服务：小区内规划有网球场、篮球场、游泳池、商务中心、中西餐厅等；小区还配有业主巴士，目前公交路线有89路，91路可直达市中心。同时斥巨资联袂桂林本地品牌名校桂林师范大学附属外国语学校，旨在实现业主望子成龙的梦想。
楼盘实力：临桂县山水凤凰城房地产开发有限公司，凭借领先的国际建筑视野、扎实的本土经验、雄厚的开发实力，业务涵盖房产开发、建筑工程、物业管理、文化教育、装饰工程、饮食休闲等领域。
山水凤凰城地理位置图
山水凤凰城区位图
二、户型分析
山水凤凰城现三期推出的天屿组团为现代中式风格建筑，超大型商业中心与小高层相辅相成，100-135㎡舒畅三房为主的户型设计，突显现代都市时尚生活状态，多阳台设计，户户融景。山水凤凰城天屿组团由一梯两户10层/11层电梯洋楼、2梯四户18层高层、商业和车库组成。小高层面积84~187平米，高层42~140平米。
两房两厅一卫：户型方正，干湿分区，动静分离，居住更舒适，客厅连通餐厅，外接阳台，休闲观景两相宜。卧室全落地窗设计，大采光面设计，品质不言而喻。
三房两厅两卫：户型方正，紧凑实用，合理利用每一寸空间。南北朝向，客厅大气明亮，厨房紧邻餐厅。明厅明卧明厨明卫。卧室全落地窗设计。小空间也有大视野。
山水凤凰城实景图
二、基本参数
物业现状:结构封顶
内外销:外销
占地面积:880440平方米
总建筑面积:369596.30平方米
开发周期:3期
开工时间:2004-3-1
总户数:6000户
停车位:580个
开发商:桂林临桂山水凤凰城房地产开发有限公司
物业公司:柏森国际(桂林)物业管理有限公司
物业管理公司:恒信之平物业管理有限公司
物业顾问公司:戴德梁行物业管理(香港)有限公司
代理商:侯讯传媒，广西创美，传博地产
建筑设计单位：桂林市综合设计院
整合推广公司：盛优传媒
三、营销措施
1） 低开高走，制造升值空间
一般采用一次性九五折，按揭九八折；由于桂林可以在图纸阶段就可以销售楼盘，政府管理比较宽松，发展商也乐于低价入市，回笼资金。
2） 高档配套设施
小区内部配套：商务中心、网球场、篮球场、中西餐厅；
中小学：临桂中学、首都师大附中；
医院：临桂县医院；
这对于提高社区吸引力的作用同样是巨大的这对于吸引客户，分流市中心的潜在客户十分有效。
3） 展销期给购买者额外优惠
4） 对外地客户实行大折扣
鼓励外地客户购买；在展销期外一样给予外地客户展销期的优惠，一般是1－2个点。
四、策略分析
由于桂林市的大规模城市建设始于1999年，城市的大拆迁带动了房地产的大发展；目前桂林市的房地产产销两旺。基本上在图纸阶段已可以销售六七成。桂林市的消费者虽然不喜欢这类的营销手法，但由于市场需求大，也只有被动的接受。
例如北区的翔龙花园，目前是平地一块，三通一平还没做完，没有预售证，售楼部简陋，售楼人员对项目的资料不熟悉，说辞直白；起价住宅900元/㎡左右，商铺2800元/㎡,低价促销，现已销售五成。
而九里香堤采用异地销售部策略，现一期的60多套别墅全为外地人所购买。利好时代和枫丹丽苑利用投资概念，也为桂林的消费者所受用。
五、项目SWOT分析
（一）优势：
1）地处桂林市的重点发展方向西部的临桂县,该县已经桂林市政府规划为未来桂林市的市政府所在地,发展前景利好.
2）距桂林市两江机场仅十多公里, 距桂林市区亦仅十多公里,交通便利。境内桂林两江国际机场、湘桂铁路、贵广高铁（在建）、桂海高速公路、机场专用公路、广州至成都321国道、桂林至浮石20171省道等交汇于县城，形成东通广东，北上湖南，西达四川，南至北海、湛江的交通网络。
3）周边已开发有多个别墅楼盘,已形成桂林市高级住宅区域的初步氛围。
4）是目前桂林市开发最大的房地产项目，利于品牌的树立。
5）国家已颁布法令禁止再开发别墅新项目,形成本项目产品的稀缺性,升值潜力巨大。
6）一期别墅已有200多户被民航职工认购，利于后续开盘造势。
（二） 劣势
1）目前周边环境尚未开发，配套设施较为落后；区域发展受市政规划进度的影响。
2）开发规模大，销售期长，政府房价调控影响大。
3）现场偏远，不利于对外销售。
4）品牌尚未建立，公众对本项目信心有培育过程。
5）项目风格普遍，不够独特，对公众的吸引力低。
6) 周边已有多个别墅楼盘且销售情况良好，已被他人抢占先机。
7）推出时所宣传的将与广西师范大学外国语学院（二附）合作建小学计划破产，导致在公众心中的信誉降低。
（三）机会
1）桂林房地产界尚未出现有大规模开发的先例,而房地产将逐步走向规范化、规模化和品牌化,本项目为发展商向”三化”进军,成为今后桂林地产界的领头羊提供了前所未有的机遇。
2)临桂县别墅盘普遍入住率低,究其原因是小区内各种配套不完善,发展商的承诺只流于宣传表面,未落实到实处,造成桂林本地客源逐渐萎缩,而开始忙于扩展外地客源, 忽视自身产品的完善.只要本案充分认识到配套的重要性并引用广州郊区高级楼盘配套先行的开发模式,将可能成为桂林地区第一个真正意义上的高尚人群聚居地。
3）由于桂林是国内外著名的旅游城市,桂林市区已出现投资型供出租的小型住宅和公寓,但未形成规模,并没有考虑到专业管理的重要性,故房地产投资热点是个空白.山水凤凰城以此为切入点,开设投资度假型区域并引进五星级酒店专业管理,将可能成为桂林首个适合各地人士进行房地产投资的热点。
4）从营销宣传角度来看,本地房地产商基本上以桂林山水为宣传主题,没有自己的个性及创意,给山水凤凰城制造了创立个性主题的先机,容易以主题创立品牌。
（四） 威胁
1)奥林匹克花园、时代香耕苑、远辰国际文化、一品尚城等周边楼盘仍在销售中,对本案形成合围之势,并已抢占先机,宝贵的高端客户在不断流失。
2) 一期内部认购价格低无可非议,但对后期销售客户心理(特别是民航客户)易产生“价格心理防线”,对销售造成影响。
3)本案启动之时正遇国内房地产材料价格上涨之时,成本压力加大。
4)政府对房地产政策逐步收紧,开发周期性太长,容易造成资金压力。
（四）市场支撑点
山水凤凰城要获取成功，有效地开拓客户群是关键，根据我们对临桂房地产的调查，我们作出以下消费群定位和产品定位：
1）本地新生富裕阶层
随着宏观经济的不断发展，桂林工农业、旅游、商贸、电信各个行业将不断涌现出新生的富裕阶层，他们在生活富足后更追求舒适高贵的生活环境，是购房的生力军。
2）本地二次置业人士
由于桂林市有品味、高素质的楼盘屈指可数，所以本案产品只要做成比桂林现有产品更为优越，从规划设计上、园林景观上、生活配套上比其他楼盘有足够的超越，将吸引已购房人士二次甚至多次置业。
3）本地投资和异地投资、度假人士
本案在营销策划上将设计出适合投资置业者有吸引回报的产品，吸引投资者到此置业，使异地度假者可作候鸟式居住。
4）产品的多样化
本案应规划成以多类型别墅与洋房相结合的生活小区，适合多类型高层次人士的需求，以扩宽置业阶层。