房地产抵押估价报告
项 目 名 称： ***市（或县）路 ***号 * 幢***房地
产抵押价格评估
委 托 方： ***
估 价 方： ***房地产评估有限公司
估 价 人 员： *** *** ***
估价作业日
期： 2010年**月**日至2010年**月**日 估价报告编
号：
（ [2010]房地产(估)字第**号
目 录
一、致委托方函 .............................................. 3 二、房地产估价师声明......................... 错误！未定义书签。 三、估价的假设和限制条件 ..................... 错误！未定义书签。 五、房地产估价结果报告....................... 错误！未定义书签。
1.委托方..................................................................................................错误！未定义书签。 2.估价方..................................................................................................错误！未定义书签。 3.估价对象概况 ......................................................................................错误！未定义书签。 4.估价目的..............................................................................................错误！未定义书签。 5.估价时点..............................................................................................错误！未定义书签。 6.价值定义..............................................................................................错误！未定义书签。 7.估价依据..............................................................................................错误！未定义书签。 8.估价原则..............................................................................................错误！未定义书签。 9.估价方法..............................................................................................错误！未定义书签。 10估价结果.............................................................................................错误！未定义书签。 11.估价作业日期 ....................................................................................错误！未定义书签。 12.估价报告应用的有效期 .....................................................................错误！未定义书签。 13.估价人员 ............................................................................................错误！未定义书签。
六、附 件 .................................. 错误！未定义书签。 七、房地产估价技术报告....................... 错误！未定义书签。
1.个别因素分析 ......................................................................................错误！未定义书签。 2.区域因素分析 ......................................................................................错误！未定义书签。 3.市场背景分析 ......................................................................................错误！未定义书签。 4.最高最佳使用分析 ..............................................................................错误！未定义书签。 5.估价方法选用 ......................................................................................错误！未定义书签。 6.估价测算过程 ......................................................................................错误！未定义书签。
7.估价结果确定 ......................................................................................错误！未定义书签。
***（委托方全称）：
致委托方函
我们接受贵公司（您、贵单位）的委托，根据房地产抵押贷款的需要，遵守公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用**估价方法（如市场法、收益法、成本法、假设开发法），对贵公司（您、贵单位）（或产权人全称）位于**（如**市**区**路**号）、建筑面积（或套内建筑面积）**平方米、国有出让（或划拨）土地面积**平方米、用途为**的房地产，基于估价时点**年**月**日的市场价值和可抵押价值进行了专业分析、测算和判断，估价结果详见下表1。
表1 评估结果表
币种：人民币
注：房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款
估价有关情况和相关的专业意见，请见附后的估价报告。本估价报告使用
期限到**年**月**日止。另请特别关注本估价报告中的价值定义和估价的假设和限制条件。
特此函告！
***房地产评估有限公司 法定代表人：
二0一0年 * 月 * 日
房地产估价师声明
我们郑重声明：
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我公司的注册房地产估价师（估价人员）***和***于2010年**月**日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，没有对估价对象进行任何结构测试及质量技术鉴定，无法确定其内部结构有无缺损。估价人员不承担对估价对象建筑结构和质量进行调查的责任以及对其他被遮盖、未暴露部分、难以接触部分进行检测责任。
六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
七、本估价报告依据了委托方提供相关资料，委托方应对资料的真实性、合法性、完整性、准确性和有效性负责。如因资料失实而导致估价结果失实、失误和错误，估价机构和估价人员不承担相应责任。
八、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，在估价报告使用的有效期内，作为一个整体时有效，复印件无效。
九、在估价报告中，我们对知悉法定优先受偿权利情况、抵押物变现能力情况、报告使用提示等作了详细的分析与阐述，应认真予以关注和阅知。
十、报告使用人应全面阅读本报告，并特别注意本报告“估价的假设和限制条件”，“价值定义”中所载明的内容，参考本估价报告结果，合理使用本报告，否则我公司及估价人员不承担相应责任。
十一、未经我公司授权或许可，估价报告的全部或部分内容不得了发表于任何公开媒体上，报告的最终解释权归本公司所有。
十二、注册房地产估价师签名
注册房地产估价师 资格证号 注册号 签 名
估价的假设和限制条件
㈠ 估价报告结论成立的假设条件
1. 本次估价依据委托方及相关方提供的有关估价对象资料及情况，假设其所提供的资料和陈述的情况是真实、合法和完整的。
2.假设估价对象是合法产权下的房地产，已支付完相关税费，不存在任何产权纠纷。假设委托方提供的估价对象产权证明内容与相关产权登记部门所存档的登记簿内容一致。
3. 本次估价是基于在以下市场状况和政策环境的假设前提条件下进行的：在估价时点当地房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场且状况平稳的；估价对象的任何运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。
4. 假设估价对象在估价时点的状况与实地查勘完成之日的状况一致。 5. 估价对象土地登记用途为*** (按国有土地使用证),房地产登记用途为***,均与估价对象现状用途相符(不相符说明情况),符合最高最佳使用,故本次评估假设估价对象按照现状用途持续使用的状态下进行。
6. 假设该房地产的国有划拨土地可依法补办出让手续，并补交相应税费和土地出让金（针对划拨土地需加上本条；出让土地不用）。
7. 本估价报告估价结果是在公开市场前提下得出的估价结论，未考虑强制处分、快速变现等特殊交易方式带来的影响。
8.其他（根据估价对象具体情况说明，估价假设应按“必要、合理、有依据”的原则进行说明）
根据估价对象的具体情况应作以下说明：
1.若估价对象面积出现差异或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方法，并以此为前提进行估价。
2.对综合用途类估价对象，应说明整体使用，持续使用，还是拆零使用为前提进行评估。
3.必要时应设定土地的开发程度，并以此为前提进行评估。
4.必要时应设定房地产所处的状态，如在建工程的施工进度，并以此为前提进行评估。
„„
㈡ 估价报告使用的限制条件
1. 本估价报告必须完整使用，不得肢解使用。同时，未经本估价机构书面同意，委托方不得以任何形式公开发表或应用于与本次估价目的不符的其他用途。对于委托方违规或不当使用本估价报告和估价结果而引起的法律责任，本估价机构不承担责任。
2.本报告所确定的房地产价值未考虑已存在的租赁权、强制处分、快速变现、处置费用、交易税费变化等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应予以充分考虑和重视。
3.评估结果仅作为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。为保证房地产金融的安全性，在确定抵押额时应充分考虑房地产市场行情和利率的波动及通货膨胀率的影响，抵押房地产变现时往往难以达到正常的价格水平，抵押房地产快速变现价值一般估计为评估值的40%-70%(住宅为60%-70%、商铺办公等为
50-60%、工业为40%-50%),请报告使用者合理使用本报告的估价结果。 后移
4.本估价报告的有效期为壹年，市场价格变化较快对估价结果产生明显影响时，估价结果应作相应调整或重新估价。
6.报告相关使用方若对报告结果存在异议
7.房地产估价报告备查编号：*** [2010]房地产(估)字第**号。 8.本报告一式**份，**份提交委托方，一份留存评估公司。
房地产估价结果报告
一、委托方 委 托 单 位： *** 单 位 地 址： *** 法 定 代 表 人： *** 联 系 人 员： *** 联 系 电 话： ***
如属于个人的，表述如下： 姓 名： *** 身份证号： *** 住 址： *** 联系电话： *** 二、估价方 受托估价机构： 机 构 地 址： 资 质 等 级： 资质注册号： 法定代表人： 联 系 人 员： *** 联 系 电 话： 三、估价对象概况
本估价对象为**（产权人）位于**（如**市**区**路**号）、建筑面积（或套内建筑面积）**平方米、国有出让（或划拨）土地面积**平方米、用途为**的房地产，以下简称估价对象。
㈠房地产区位状况（区位描述）待具体化 (参照土地估价中的区域因素说明) ㈠房地产权益状况 1.土地权益状况
根据委托方提供的资料，估价对象已取得《国有土地使用证》，土地权益状
况见表1。
表1 土地权益状况表
证书号 土地使用权人
座落 地号 地类（用途） 使用权类型 使用权面积 记事栏 宗地图所示四至
发证日期 发证机关
***M2
其中
分摊面积
***M2
**国用[***]第***号
图号 取得价格 终止日期
独用面积
***M
2
剩余使用年限
应对抵押权、租赁权、共有权及其他他项权利进行说明，如有《他项权证》，应将《他项权证》登记内容列表说明。
如无《国有土地使用证》，应依据征地批文、建设用地规划许可证、《国有土地使用权出让合同》等其他产权证明材料进行说明。
2.房屋建筑物权益状况
根据委托方提供的资料，估价对象已取得《房屋所有权证》，房屋建筑物权益状况见表2。
表2 房屋建筑物权益状况表
应对抵押权、租赁权、共有权及其他他项权利进行说明，如有《他项权证》，应将《他项权证》登记内容列表说明。
如无《房屋所有权证》，应依据《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程质量竣工验收意见书》、《***市商品房预售许可证》、《房产测绘成果报告》等其他产权证明材料进行说明。
对估价对象权益状况进行分析评价，应针对具体情况进行分析评价，如： 综合上述对估价对象权益状况的说明，估价对象已分别办理了土地产权登记和房屋建筑物产权登记，产权明细，未设定有抵押担保权、租赁权、共有权等他项权利，权利状况完整，无他项权利限制。
㈡房地产实物状况 表格化 1.土地实物状况
根据实地勘察情况进行描述，重点说明土地四至、形状、地形、地势、土地开发程度、临路（街）状况（临街宽度、临街深度和宽深比）、土地实际利用状况等。
2.房屋建筑物实物状况
根据实地勘察情况进行描述，重点说明房屋建筑物的建筑面积、建筑层数和高度、建筑结构、设施设备配套情况、装饰装修、朝向、通风采光、成新率等：房屋建筑物利用状况（如有必要，应分栋、分层说明利用情况），重点说明租赁情况。
对估价对象实物状况进行分析评价，应针对具体情况进行分析评价，如： 综合上述对估价对象实物状况的说明，估价对象土地开发程度高，形状
规则，面积大小适宜，宗地自然条件较好，临路（街）状况好，有利于使用；估价对象地上建筑物建筑状况良好，内部配套设施设备较完善，已得到合法有效利用。 四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2010年 * 月 * 日
六、价值定义
㈠价值类型：本次估价采用公开市场价值标准。所谓公开市场价值是在公
开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
1. 房地产市场价值：本报告所指的市场价值是指估价对象在估价时点现
状利用（或规划利用）条件下，满足全部假设和限制条件，房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。
2. 房地产抵押价值：本报告所指的房地产抵押价值为抵押房地产在估价
时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
3.法定优先受偿款：是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
㈡估价对象市场价值具体内涵为：（保留）
1.用途：土地批准用途为**，房屋建筑物设计用途为**，估价设定房地产
用途为**。
2.权利状况：土地使用权类型为出让；房屋建筑物所有权；他项权。说明
估价对象评估设定的权利状况，必要时土地和建筑物分开说明，并包括所有权、使用权和他项权。
3.使用年限：
（出让土地）委估宗地为国有出让土地，批准使用年限为**年，剩余使用
年限为**年（自估价时点至终止使用日期**年**月**日止）；房屋建筑物经济耐用年限为**年，已使用**年，剩余使用年限为**年，根据估价遵循的谨慎原则，估价中确定房地产剩余使用年限为**年。
（划拨土地）委估宗地为国有划拨土地，没有使用年限限制，本次估价设
定为**年（从估价期日开始计起）；房屋建筑物经济耐用年限为**年，已使用**年，剩余使用年限为**年，根据估价遵循的谨慎原则，估价中确定房地产剩余使用年限为**年。
4.土地开发利用程度：宗地外“**通”，宗地内“**通**平”。
5.现状（规划）利用条件：说明现状建筑容积率（规划容积率）、建筑密
度等土地利用指标；
6.房屋建筑结构及装修装饰：**结构；现状装修装饰条件。
七、估价依据
㈠法律法规依据
1.《中华人民共和国土地管理法》；
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3.《城市房地产抵押管理办法》；
4.《中华人民共和国拍卖法》；
5.《中华人民共和国物权法》；
6.《中华人民共和国担保法》；
7.《房地产估价规范》（GB/T 50291－1999）；
8.建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估
价指导意见》；
10.如有涉及其他法律法规，应一一列示。
㈡行为依据
合同、协议书、委托书、价值鉴定书、委托方承诺函。
㈢产权依据
1.《国有土地使用证》证号***；
2.《房屋所有权证》证号***。
3．共有产权证
㈤其他依据
1.报建手续；
2、法定优先受偿权书面查询资料和调查记录。
3.估价人员市场调查、现场勘察收集的相关资料。
八、估价原则
㈠独立、客观、公正原则
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事
人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
㈡合法原则
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国
家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律的保护，并体现其权益价值。
㈢最高最佳使用原则
应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用的前提下，房地产
只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。
㈣估价时点原则
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 ㈤替代原则
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范
围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵制而趋于一致。
㈥谨慎原则
在面临不确定因素的情况下做出判断，应保持必要的谨慎，充分估计抵押
房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
㈦综合分析原则及多种方法比较原则。
九、估价方法和技术参数说明
㈠估价对象适用估价方法分析
（说明估价对象一般适用的估价方法，对估价方法排查完整，充分说明本
次估价选用的估价方法及理由，未选用其他估价方法的理由），如表述如下：
根据《房地产估价规范》的规定，对同一估价对象宜选用两种以上的估价
方法进行估价。估价对象为***用途的房地产，本次估价目的是***，适宜采用***估价方法。
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价时点当地房地产市场状况以及估价对象用途、估价目的、资料状况，
由于***（说明理由），可以采用***估价方法进行估价；由于***（说明理由），不宜采用***估价方法进行估价。故本次估价决定采用***法和***法分别测算估价对象的价格，并综合两种方法测算的结果，最终确定估价对象的房地产价格。
㈡选用估价方法介绍
1．***估价方法定义及基本计算公式
2．***估价方法定义及基本计算公式
十、估价结果
估价人员通过对估价对象的充分调查，根据估价目的和估价原则，按估价程序，采用适宜的评估方法，在认真分析现有各种资料的基础上，经周密、细致的测算，并结合当地房地产市场行情，确定估价对象于估价时点2010年*月*日的市场价值和可抵押价值详见下表2。
表2 评估结果表
币种：人民币
房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款 十一、抵押风险分析和估价报告使用提示
㈠房地产抵押价值未来下跌的风险
预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素主要为：
1.国家宏观调控政策造成对房地产市场的消极影响；
2.抵押房地产随着使用时间的延长而出现功能性贬值和经济性贬值，导致抵押价值的下降；
3.抵押房地产非正常使用而造成抵押价值的减损；
㈡估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响
1. 估价对象状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响：随着使用年限的增长，土地使用权的剩余使用年限在逐步缩短，房屋建筑物将会发生功能性贬值和经济性贬值，直接导致房地产抵押价值逐步减损。
2. 房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响：受国家宏观经济政策以及当地社会经济发展状况等主导因素影响，**市（县）该类用途的房地产市场需求预期在未来几年内将保持平稳上涨（较大上涨或有所下降）的趋势，房地产抵押价值将会保值增值（或有所下降）。
㈢在抵押期间应关注可能产生的房地产信贷风险点：
1.市场风险：房地产价格和本地对该同类房地产的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标；
2.经济风险: 主要是房地产上游行业的风险传导，国民经济总量的发展和人们消费水平，通货膨胀等因素；
3.政策性风险:主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响；
4.自然原因风险：主要表现为抵押人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力可能产生的风险，以及因自然因素造成的抵押物的损坏；
5.抵押人风险：抵押人因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业,或造成收入下降，致使借款人无法继续归还贷款可能产生的风险。
㈣合理使用评估价值
1．本报告确定的房地产评估价值为在假设公开市场条件下的模拟市场价格，不能替代市场定价。该估价结果应符合价值定义，并满足本估价所设定的假设条件和限制条件。
2.本次估价结果仅作为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，相关各方应合理使用评估价值，在综合考虑房地产市场状况、资信状况、信贷风险等多方面因素基础上确定贷款额度。
3.相关各方应在本报告的有效期间内合理使用估价结果，关注处置抵押房地产时快速变现及费用的影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利等情况。
㈤抵押权人应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
本估价结果是基于估价时点的房地产市场状况作出的，而房地产市场价格受多种因素影响而出现涨跌起伏变化，房地产抵押价值也将随之变化，为防范风险，抵押权人应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
估价报告使用提示
一、本报告所提供的分析和数据仅作为价值意见而不能视作任何价格保证。
二、根据估价委托合同，估价对象实地查勘之日为2009年 月 日，估价报告的估价时点为2009年 月 日，估价时点不是完成实地查勘之日，但我们假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。
三、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化，对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害、能正常维护使用且未增加法定优先受偿款、房地产市场没有较大波动变化情况下，预计估价报告使用有效期内房地产抵押价格基本保持稳定，如若发生变化，则应重新进行评估。
四、本估价报告中出现委托方日常运营情况发生重大变化和调整、估价对象快速变现或受到强制处分、土地使用权价格重复抵押等情况，是抵押期限间可能产生的房地产信贷风险关注点，估价报告使用者应给予高度关注；估价对
象可能会由于房屋现状变化、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。
五、本报告估价结果是估价对象在估价的假设和限制条件下，于估价时点，在有效的估价有效期内，在估价使用提示下，合理、有效使用评估价值。
八、房地产价值具有动态变化的持性，对抵押物的价值要有动态观念，及时掌握抵押物价值变化情况，报告使用者可以委托房地产估价机构定期或者在房地产市场价格变化较快时，对房地产抵押价值进行再评估。
九、估价报告使用者应合理使用评估价值，
十、本估价报告所指的法定优先受偿权利主要指：优先受偿债权，以划拨方式取得的土地使用权转让时须缴纳的土地使用权出让金，拖欠的建筑工程承包工程款，破产企业职工安职费。
十一、优先于该抵押受偿的有：法定优先受偿权及拍卖费用、执行费用、交易税费等。
（评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明）
十二、房地产变现能分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
变现能力分析的内容主要包括4个方面：①抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性；②假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度；③变现的时间长短；④变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
㈠抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性分
⑴估价对象的通用性。所谓通用性，通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。一般地说，通用性越差，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。
⑵估价对象的独立使用性。所谓独立使用性，通俗地说就是是否常见、是否
普遍使用。一般地说，通用性越差，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（重复）
⑶估价对象可分割转让性。所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。估价对象的价值量，一般地说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。
㈡假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度
假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，预计在 %- %之间，与评估的市场价值的差异程度大约在 %- %。
㈢ 变现的时间长短及变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序
处置抵押房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。
1. 变现的时间长短：一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。
2. 变现的费用、税金的种类、数额
3.变现的清偿顺序
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》（法释【2000】44号）的第74条规定，抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：①实现抵押权的费用②主债权的利息③ 主债权。处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
⑴支付处置抵押房地产的费用：主要包括评估费、诉讼费、执行费、律师费、广告费、不可预见费、拍卖佣金、契税、综合税、印花税、手续费、登记费；
⑵房地产估价师知悉的法定优先受偿款：主要包括土地出让金、拖欠的建筑工程款、其他税费、已抵押担保的债权、其他法定优先受偿款；
⑶偿还抵押权人债权本息及支付的违约金；
⑷赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；
⑸剩余金额返还抵押人。
㈣其他：（排版）
估价对象的开发程度，一般地说，开发程度越低的房地产，不确定性因素越多，变现能力越弱。估价对象的区位。一般地说，所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。
该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产越困难，变现能力越弱。
十三、估价作业日期
2010年 * 月 * 日至2010年 * 月 * 日。
十四、估价报告应用的有效期
本估价报告有效期为壹年，即从2010年 * 月 * 日 至 2010年 *月 * 日。 十五、估价人员
注册房地产估价师 资格证号 注册号 签 名
***
二0一0年 * 月 * 日
* * *房地产价格评估 估价结果报告 附 件
一、估价委托书；
二、委托方的身份证明（营业执照、身份证）；
三、《国有土地使用证》；
四、《房屋所有权证》；
五、《关于已抵押担保优先受偿权情况的声明》；
六、《关于建筑工程价款优先受偿权情况的声明》；
七、《关于其他法定优先受偿款的声明》；
八、估价对象位置示意图；
九、现场勘察照片资料（包括内、外部状况、周围环境景观照片）；
十、估价机构的营业执照、资质证书；
十一、估价人员资质证书。
（以上附件均为复印件）
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房地产抵押估价报告
项 目 名 称： ***市（或县）路 ***号 * 幢***房地
产抵押价格评估
委 托 方： ***
估 价 方： ***房地产评估有限公司
估 价 人 员： *** *** ***
估价作业日
期： 2010年**月**日至2010年**月**日 估价报告编
号：
（ [2010]房地产(估)字第**号
目 录
一、致委托方函 .............................................. 3 二、房地产估价师声明......................... 错误！未定义书签。 三、估价的假设和限制条件 ..................... 错误！未定义书签。 五、房地产估价结果报告....................... 错误！未定义书签。
1.委托方..................................................................................................错误！未定义书签。 2.估价方..................................................................................................错误！未定义书签。 3.估价对象概况 ......................................................................................错误！未定义书签。 4.估价目的..............................................................................................错误！未定义书签。 5.估价时点..............................................................................................错误！未定义书签。 6.价值定义..............................................................................................错误！未定义书签。 7.估价依据..............................................................................................错误！未定义书签。 8.估价原则..............................................................................................错误！未定义书签。 9.估价方法..............................................................................................错误！未定义书签。 10估价结果.............................................................................................错误！未定义书签。 11.估价作业日期 ....................................................................................错误！未定义书签。 12.估价报告应用的有效期 .....................................................................错误！未定义书签。 13.估价人员 ............................................................................................错误！未定义书签。
六、附 件 .................................. 错误！未定义书签。 七、房地产估价技术报告....................... 错误！未定义书签。
1.个别因素分析 ......................................................................................错误！未定义书签。 2.区域因素分析 ......................................................................................错误！未定义书签。 3.市场背景分析 ......................................................................................错误！未定义书签。 4.最高最佳使用分析 ..............................................................................错误！未定义书签。 5.估价方法选用 ......................................................................................错误！未定义书签。 6.估价测算过程 ......................................................................................错误！未定义书签。
7.估价结果确定 ......................................................................................错误！未定义书签。
***（委托方全称）：
致委托方函
我们接受贵公司（您、贵单位）的委托，根据房地产抵押贷款的需要，遵守公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用**估价方法（如市场法、收益法、成本法、假设开发法），对贵公司（您、贵单位）（或产权人全称）位于**（如**市**区**路**号）、建筑面积（或套内建筑面积）**平方米、国有出让（或划拨）土地面积**平方米、用途为**的房地产，基于估价时点**年**月**日的市场价值和可抵押价值进行了专业分析、测算和判断，估价结果详见下表1。
表1 评估结果表
币种：人民币
注：房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款
估价有关情况和相关的专业意见，请见附后的估价报告。本估价报告使用
期限到**年**月**日止。另请特别关注本估价报告中的价值定义和估价的假设和限制条件。
特此函告！
***房地产评估有限公司 法定代表人：
二0一0年 * 月 * 日
房地产估价师声明
我们郑重声明：
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我公司的注册房地产估价师（估价人员）***和***于2010年**月**日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，没有对估价对象进行任何结构测试及质量技术鉴定，无法确定其内部结构有无缺损。估价人员不承担对估价对象建筑结构和质量进行调查的责任以及对其他被遮盖、未暴露部分、难以接触部分进行检测责任。
六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
七、本估价报告依据了委托方提供相关资料，委托方应对资料的真实性、合法性、完整性、准确性和有效性负责。如因资料失实而导致估价结果失实、失误和错误，估价机构和估价人员不承担相应责任。
八、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，在估价报告使用的有效期内，作为一个整体时有效，复印件无效。
九、在估价报告中，我们对知悉法定优先受偿权利情况、抵押物变现能力情况、报告使用提示等作了详细的分析与阐述，应认真予以关注和阅知。
十、报告使用人应全面阅读本报告，并特别注意本报告“估价的假设和限制条件”，“价值定义”中所载明的内容，参考本估价报告结果，合理使用本报告，否则我公司及估价人员不承担相应责任。
十一、未经我公司授权或许可，估价报告的全部或部分内容不得了发表于任何公开媒体上，报告的最终解释权归本公司所有。
十二、注册房地产估价师签名
注册房地产估价师 资格证号 注册号 签 名
估价的假设和限制条件
㈠ 估价报告结论成立的假设条件
1. 本次估价依据委托方及相关方提供的有关估价对象资料及情况，假设其所提供的资料和陈述的情况是真实、合法和完整的。
2.假设估价对象是合法产权下的房地产，已支付完相关税费，不存在任何产权纠纷。假设委托方提供的估价对象产权证明内容与相关产权登记部门所存档的登记簿内容一致。
3. 本次估价是基于在以下市场状况和政策环境的假设前提条件下进行的：在估价时点当地房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场且状况平稳的；估价对象的任何运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。
4. 假设估价对象在估价时点的状况与实地查勘完成之日的状况一致。 5. 估价对象土地登记用途为*** (按国有土地使用证),房地产登记用途为***,均与估价对象现状用途相符(不相符说明情况),符合最高最佳使用,故本次评估假设估价对象按照现状用途持续使用的状态下进行。
6. 假设该房地产的国有划拨土地可依法补办出让手续，并补交相应税费和土地出让金（针对划拨土地需加上本条；出让土地不用）。
7. 本估价报告估价结果是在公开市场前提下得出的估价结论，未考虑强制处分、快速变现等特殊交易方式带来的影响。
8.其他（根据估价对象具体情况说明，估价假设应按“必要、合理、有依据”的原则进行说明）
根据估价对象的具体情况应作以下说明：
1.若估价对象面积出现差异或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方法，并以此为前提进行估价。
2.对综合用途类估价对象，应说明整体使用，持续使用，还是拆零使用为前提进行评估。
3.必要时应设定土地的开发程度，并以此为前提进行评估。
4.必要时应设定房地产所处的状态，如在建工程的施工进度，并以此为前提进行评估。
„„
㈡ 估价报告使用的限制条件
1. 本估价报告必须完整使用，不得肢解使用。同时，未经本估价机构书面同意，委托方不得以任何形式公开发表或应用于与本次估价目的不符的其他用途。对于委托方违规或不当使用本估价报告和估价结果而引起的法律责任，本估价机构不承担责任。
2.本报告所确定的房地产价值未考虑已存在的租赁权、强制处分、快速变现、处置费用、交易税费变化等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应予以充分考虑和重视。
3.评估结果仅作为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。为保证房地产金融的安全性，在确定抵押额时应充分考虑房地产市场行情和利率的波动及通货膨胀率的影响，抵押房地产变现时往往难以达到正常的价格水平，抵押房地产快速变现价值一般估计为评估值的40%-70%(住宅为60%-70%、商铺办公等为
50-60%、工业为40%-50%),请报告使用者合理使用本报告的估价结果。 后移
4.本估价报告的有效期为壹年，市场价格变化较快对估价结果产生明显影响时，估价结果应作相应调整或重新估价。
6.报告相关使用方若对报告结果存在异议
7.房地产估价报告备查编号：*** [2010]房地产(估)字第**号。 8.本报告一式**份，**份提交委托方，一份留存评估公司。
房地产估价结果报告
一、委托方 委 托 单 位： *** 单 位 地 址： *** 法 定 代 表 人： *** 联 系 人 员： *** 联 系 电 话： ***
如属于个人的，表述如下： 姓 名： *** 身份证号： *** 住 址： *** 联系电话： *** 二、估价方 受托估价机构： 机 构 地 址： 资 质 等 级： 资质注册号： 法定代表人： 联 系 人 员： *** 联 系 电 话： 三、估价对象概况
本估价对象为**（产权人）位于**（如**市**区**路**号）、建筑面积（或套内建筑面积）**平方米、国有出让（或划拨）土地面积**平方米、用途为**的房地产，以下简称估价对象。
㈠房地产区位状况（区位描述）待具体化 (参照土地估价中的区域因素说明) ㈠房地产权益状况 1.土地权益状况
根据委托方提供的资料，估价对象已取得《国有土地使用证》，土地权益状
况见表1。
表1 土地权益状况表
证书号 土地使用权人
座落 地号 地类（用途） 使用权类型 使用权面积 记事栏 宗地图所示四至
发证日期 发证机关
***M2
其中
分摊面积
***M2
**国用[***]第***号
图号 取得价格 终止日期
独用面积
***M
2
剩余使用年限
应对抵押权、租赁权、共有权及其他他项权利进行说明，如有《他项权证》，应将《他项权证》登记内容列表说明。
如无《国有土地使用证》，应依据征地批文、建设用地规划许可证、《国有土地使用权出让合同》等其他产权证明材料进行说明。
2.房屋建筑物权益状况
根据委托方提供的资料，估价对象已取得《房屋所有权证》，房屋建筑物权益状况见表2。
表2 房屋建筑物权益状况表
应对抵押权、租赁权、共有权及其他他项权利进行说明，如有《他项权证》，应将《他项权证》登记内容列表说明。
如无《房屋所有权证》，应依据《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程质量竣工验收意见书》、《***市商品房预售许可证》、《房产测绘成果报告》等其他产权证明材料进行说明。
对估价对象权益状况进行分析评价，应针对具体情况进行分析评价，如： 综合上述对估价对象权益状况的说明，估价对象已分别办理了土地产权登记和房屋建筑物产权登记，产权明细，未设定有抵押担保权、租赁权、共有权等他项权利，权利状况完整，无他项权利限制。
㈡房地产实物状况 表格化 1.土地实物状况
根据实地勘察情况进行描述，重点说明土地四至、形状、地形、地势、土地开发程度、临路（街）状况（临街宽度、临街深度和宽深比）、土地实际利用状况等。
2.房屋建筑物实物状况
根据实地勘察情况进行描述，重点说明房屋建筑物的建筑面积、建筑层数和高度、建筑结构、设施设备配套情况、装饰装修、朝向、通风采光、成新率等：房屋建筑物利用状况（如有必要，应分栋、分层说明利用情况），重点说明租赁情况。
对估价对象实物状况进行分析评价，应针对具体情况进行分析评价，如： 综合上述对估价对象实物状况的说明，估价对象土地开发程度高，形状
规则，面积大小适宜，宗地自然条件较好，临路（街）状况好，有利于使用；估价对象地上建筑物建筑状况良好，内部配套设施设备较完善，已得到合法有效利用。 四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2010年 * 月 * 日
六、价值定义
㈠价值类型：本次估价采用公开市场价值标准。所谓公开市场价值是在公
开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
1. 房地产市场价值：本报告所指的市场价值是指估价对象在估价时点现
状利用（或规划利用）条件下，满足全部假设和限制条件，房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。
2. 房地产抵押价值：本报告所指的房地产抵押价值为抵押房地产在估价
时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
3.法定优先受偿款：是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
㈡估价对象市场价值具体内涵为：（保留）
1.用途：土地批准用途为**，房屋建筑物设计用途为**，估价设定房地产
用途为**。
2.权利状况：土地使用权类型为出让；房屋建筑物所有权；他项权。说明
估价对象评估设定的权利状况，必要时土地和建筑物分开说明，并包括所有权、使用权和他项权。
3.使用年限：
（出让土地）委估宗地为国有出让土地，批准使用年限为**年，剩余使用
年限为**年（自估价时点至终止使用日期**年**月**日止）；房屋建筑物经济耐用年限为**年，已使用**年，剩余使用年限为**年，根据估价遵循的谨慎原则，估价中确定房地产剩余使用年限为**年。
（划拨土地）委估宗地为国有划拨土地，没有使用年限限制，本次估价设
定为**年（从估价期日开始计起）；房屋建筑物经济耐用年限为**年，已使用**年，剩余使用年限为**年，根据估价遵循的谨慎原则，估价中确定房地产剩余使用年限为**年。
4.土地开发利用程度：宗地外“**通”，宗地内“**通**平”。
5.现状（规划）利用条件：说明现状建筑容积率（规划容积率）、建筑密
度等土地利用指标；
6.房屋建筑结构及装修装饰：**结构；现状装修装饰条件。
七、估价依据
㈠法律法规依据
1.《中华人民共和国土地管理法》；
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3.《城市房地产抵押管理办法》；
4.《中华人民共和国拍卖法》；
5.《中华人民共和国物权法》；
6.《中华人民共和国担保法》；
7.《房地产估价规范》（GB/T 50291－1999）；
8.建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估
价指导意见》；
10.如有涉及其他法律法规，应一一列示。
㈡行为依据
合同、协议书、委托书、价值鉴定书、委托方承诺函。
㈢产权依据
1.《国有土地使用证》证号***；
2.《房屋所有权证》证号***。
3．共有产权证
㈤其他依据
1.报建手续；
2、法定优先受偿权书面查询资料和调查记录。
3.估价人员市场调查、现场勘察收集的相关资料。
八、估价原则
㈠独立、客观、公正原则
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事
人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
㈡合法原则
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国
家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律的保护，并体现其权益价值。
㈢最高最佳使用原则
应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用的前提下，房地产
只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。
㈣估价时点原则
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 ㈤替代原则
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范
围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵制而趋于一致。
㈥谨慎原则
在面临不确定因素的情况下做出判断，应保持必要的谨慎，充分估计抵押
房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
㈦综合分析原则及多种方法比较原则。
九、估价方法和技术参数说明
㈠估价对象适用估价方法分析
（说明估价对象一般适用的估价方法，对估价方法排查完整，充分说明本
次估价选用的估价方法及理由，未选用其他估价方法的理由），如表述如下：
根据《房地产估价规范》的规定，对同一估价对象宜选用两种以上的估价
方法进行估价。估价对象为***用途的房地产，本次估价目的是***，适宜采用***估价方法。
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价时点当地房地产市场状况以及估价对象用途、估价目的、资料状况，
由于***（说明理由），可以采用***估价方法进行估价；由于***（说明理由），不宜采用***估价方法进行估价。故本次估价决定采用***法和***法分别测算估价对象的价格，并综合两种方法测算的结果，最终确定估价对象的房地产价格。
㈡选用估价方法介绍
1．***估价方法定义及基本计算公式
2．***估价方法定义及基本计算公式
十、估价结果
估价人员通过对估价对象的充分调查，根据估价目的和估价原则，按估价程序，采用适宜的评估方法，在认真分析现有各种资料的基础上，经周密、细致的测算，并结合当地房地产市场行情，确定估价对象于估价时点2010年*月*日的市场价值和可抵押价值详见下表2。
表2 评估结果表
币种：人民币
房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款 十一、抵押风险分析和估价报告使用提示
㈠房地产抵押价值未来下跌的风险
预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素主要为：
1.国家宏观调控政策造成对房地产市场的消极影响；
2.抵押房地产随着使用时间的延长而出现功能性贬值和经济性贬值，导致抵押价值的下降；
3.抵押房地产非正常使用而造成抵押价值的减损；
㈡估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响
1. 估价对象状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响：随着使用年限的增长，土地使用权的剩余使用年限在逐步缩短，房屋建筑物将会发生功能性贬值和经济性贬值，直接导致房地产抵押价值逐步减损。
2. 房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响：受国家宏观经济政策以及当地社会经济发展状况等主导因素影响，**市（县）该类用途的房地产市场需求预期在未来几年内将保持平稳上涨（较大上涨或有所下降）的趋势，房地产抵押价值将会保值增值（或有所下降）。
㈢在抵押期间应关注可能产生的房地产信贷风险点：
1.市场风险：房地产价格和本地对该同类房地产的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标；
2.经济风险: 主要是房地产上游行业的风险传导，国民经济总量的发展和人们消费水平，通货膨胀等因素；
3.政策性风险:主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响；
4.自然原因风险：主要表现为抵押人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力可能产生的风险，以及因自然因素造成的抵押物的损坏；
5.抵押人风险：抵押人因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业,或造成收入下降，致使借款人无法继续归还贷款可能产生的风险。
㈣合理使用评估价值
1．本报告确定的房地产评估价值为在假设公开市场条件下的模拟市场价格，不能替代市场定价。该估价结果应符合价值定义，并满足本估价所设定的假设条件和限制条件。
2.本次估价结果仅作为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，相关各方应合理使用评估价值，在综合考虑房地产市场状况、资信状况、信贷风险等多方面因素基础上确定贷款额度。
3.相关各方应在本报告的有效期间内合理使用估价结果，关注处置抵押房地产时快速变现及费用的影响，当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利等情况。
㈤抵押权人应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
本估价结果是基于估价时点的房地产市场状况作出的，而房地产市场价格受多种因素影响而出现涨跌起伏变化，房地产抵押价值也将随之变化，为防范风险，抵押权人应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
估价报告使用提示
一、本报告所提供的分析和数据仅作为价值意见而不能视作任何价格保证。
二、根据估价委托合同，估价对象实地查勘之日为2009年 月 日，估价报告的估价时点为2009年 月 日，估价时点不是完成实地查勘之日，但我们假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。
三、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化，对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害、能正常维护使用且未增加法定优先受偿款、房地产市场没有较大波动变化情况下，预计估价报告使用有效期内房地产抵押价格基本保持稳定，如若发生变化，则应重新进行评估。
四、本估价报告中出现委托方日常运营情况发生重大变化和调整、估价对象快速变现或受到强制处分、土地使用权价格重复抵押等情况，是抵押期限间可能产生的房地产信贷风险关注点，估价报告使用者应给予高度关注；估价对
象可能会由于房屋现状变化、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。
五、本报告估价结果是估价对象在估价的假设和限制条件下，于估价时点，在有效的估价有效期内，在估价使用提示下，合理、有效使用评估价值。
八、房地产价值具有动态变化的持性，对抵押物的价值要有动态观念，及时掌握抵押物价值变化情况，报告使用者可以委托房地产估价机构定期或者在房地产市场价格变化较快时，对房地产抵押价值进行再评估。
九、估价报告使用者应合理使用评估价值，
十、本估价报告所指的法定优先受偿权利主要指：优先受偿债权，以划拨方式取得的土地使用权转让时须缴纳的土地使用权出让金，拖欠的建筑工程承包工程款，破产企业职工安职费。
十一、优先于该抵押受偿的有：法定优先受偿权及拍卖费用、执行费用、交易税费等。
（评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明）
十二、房地产变现能分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
变现能力分析的内容主要包括4个方面：①抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性；②假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度；③变现的时间长短；④变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
㈠抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性分
⑴估价对象的通用性。所谓通用性，通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。一般地说，通用性越差，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。
⑵估价对象的独立使用性。所谓独立使用性，通俗地说就是是否常见、是否
普遍使用。一般地说，通用性越差，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（重复）
⑶估价对象可分割转让性。所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。估价对象的价值量，一般地说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。
㈡假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度
假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，预计在 %- %之间，与评估的市场价值的差异程度大约在 %- %。
㈢ 变现的时间长短及变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序
处置抵押房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。
1. 变现的时间长短：一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。
2. 变现的费用、税金的种类、数额
3.变现的清偿顺序
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》（法释【2000】44号）的第74条规定，抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：①实现抵押权的费用②主债权的利息③ 主债权。处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
⑴支付处置抵押房地产的费用：主要包括评估费、诉讼费、执行费、律师费、广告费、不可预见费、拍卖佣金、契税、综合税、印花税、手续费、登记费；
⑵房地产估价师知悉的法定优先受偿款：主要包括土地出让金、拖欠的建筑工程款、其他税费、已抵押担保的债权、其他法定优先受偿款；
⑶偿还抵押权人债权本息及支付的违约金；
⑷赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；
⑸剩余金额返还抵押人。
㈣其他：（排版）
估价对象的开发程度，一般地说，开发程度越低的房地产，不确定性因素越多，变现能力越弱。估价对象的区位。一般地说，所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。
该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产越困难，变现能力越弱。
十三、估价作业日期
2010年 * 月 * 日至2010年 * 月 * 日。
十四、估价报告应用的有效期
本估价报告有效期为壹年，即从2010年 * 月 * 日 至 2010年 *月 * 日。 十五、估价人员
注册房地产估价师 资格证号 注册号 签 名
***
二0一0年 * 月 * 日
* * *房地产价格评估 估价结果报告 附 件
一、估价委托书；
二、委托方的身份证明（营业执照、身份证）；
三、《国有土地使用证》；
四、《房屋所有权证》；
五、《关于已抵押担保优先受偿权情况的声明》；
六、《关于建筑工程价款优先受偿权情况的声明》；
七、《关于其他法定优先受偿款的声明》；
八、估价对象位置示意图；
九、现场勘察照片资料（包括内、外部状况、周围环境景观照片）；
十、估价机构的营业执照、资质证书；
十一、估价人员资质证书。
（以上附件均为复印件）
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