***一期物业服务手册
目 录
魅力***
欢迎辞
第一部分 物业概况
一 【***一期】 达州洋房9U时代 二 公司简介 三 分公司简介
第二部分 物业服务
一 物业服务专用术语
二 【***一期】物业服务中心 三 物业服务人
四 业主及物业使用人须知 五 标准服务时间 六 物业服务项目 七 服务流程
八 物业管理、代收代缴服务收费标准 九 常规服务及处理时效
第三部分 物业使用须知
一 共用设施及服务 1、房屋用途限制说明 2、供水、供电、供气 3、排水设施 4、照明设施 5、门禁管理系统 6、可视对讲系统 7、电梯
二 公共秩序维护 （一）公共秩序服务 （二）住户安全防范须知 1、陌生人士
2、业主及物业使用人谨记 3、噪音扰民
4、紧急事项 （三）安全与防火须知
（四）火灾应急处理与逃生 三 环境卫生服务 四 园林绿化服务 五 其他注意事项
第四部分 车辆管理及停车场使用指引
一 车辆停放 二 违例停车
三 车辆安全及责任 四 其他
第五部分【***一期】业主临时管理规约
第六部分 专家解读物业管理服务中的常见问题 第七部分 常用电话号码
第八部分 装饰装修管理服务
魅力***
宏义·***，携手世界大师团队，于达州北外州河、明月江交汇处，凤凰山、犀牛山两大森林公园环抱中，以HOPSCA规划理念，手工定制一座集合人居、商务、时尚、休闲、教育、文化于一体的逾千亩世界级都会新城。
项目打破山水屏障，建州河大桥、明月江大桥，由东西两岸连通210国道、202省道，10分钟直达达城中心广场。另外,政府还规划有一条从西外直接到项目的快速通道，这条路修建完成后，从达城西外开车8分钟就可以到达项目，实现自然、繁华瞬间切换。
项目总占地2600亩，总建筑面积逾180万平方米。由麓山国际的设计团队美国道林公司以及景观大师JAMES进行项目总体规划设计和景观打造。 借两江环围天赋水系、原生坡地地貌，打造山地别墅、花园洋房、滨水豪宅三大巅峰人居；拓建4.2公里滨河景观长廊，奏响第一水岸生活华章，串联植物亲子乐园、休闲运动长廊、水上音乐剧场、城市主题广场等4大景观节点。预留原山，斥资改建，以纯公益胸襟打造2座休闲健身的山体公园，于室外延伸舒适人居。
在项目的最南端将借鉴纽约曼哈顿、伦敦金融城等湾区CBD模式，规划从社区、区域、层峰、城市到省际商业的城市中央商业区，使达州拥有比肩成都、重庆的中央商务“第三极”。并以城市地标标准、全新商务高度打造5星级滨水豪华酒店，升华川东高端商业。
整个项目规划了多所幼儿园，一所6年制的小学和一所9年制的小学加初中，引进高品质的教育资源，与规划中韩家坝数十所教育机构形成高端文化教育区，为城市未来精英的起跑之路全程护航。
宏义·***，为给您一个完美的家，将造一座独一无二的城。
欢迎辞
尊敬的业主： 您好！
欢迎您入住***一期！
根据物业服务协议，成都$$$物业服务有限公司将作为***一期的物业管理服务人，履行物业服务协议内所赋予的职责。
$$$物业自成立以来始终秉持“用心服务，和谐美满”的企业精神，忠实践行“尊重客户，让客户满意；走在客户期望值前面”的服务理念，一如既往地执行“客户满意度”是检验工作得失的标准，追求实现“让客户省心、放心、安心、欢心，让员工敬业、乐业、爱业”的企业目标，为广大业主及物业使用人提供优质快捷的专业化服务。
【***一期】物业服务中心为您配备了精英的服务团队，并由达州***分公司直接管理。您将在这里享受到无微不至、亲切贴心的高效全方位物业服务，全面体验到安全、尊贵、自主、温馨的现代家居生活。
为了便于您进一步了解***一期物业管理情况，熟悉我公司为您提供的各项服务内容，更好地知道并监督我们的工作，我们特编制了本《物业服务手册》。希望它能成为您在***生活、休闲指南，也帮您了解物业管理服务的规则及各项设施设备的使用规定。
请您在入住前仔细阅读，并在今后的生活中随时对我们的工作提出建议、意见和要求。我们将用心
服务，为您打造一个和谐美满的居住环境！
恭祝您生活美满幸福！
成都$$$物业服务有限公司
达州***分公司 二0一三年九月
第一部分 物业概况
一 ***一期 达州洋房9U时代
***一期，位于州河大桥以北地块，紧临滨河公园，风景优美。1.8超低容积率，30%高绿化率，共1921户，是一个高端低密度的社区，仅次于别墅组团。
独创9U洋房体系，全新创写一系列具有多项创新原色的城市洋房产品，从景观、空间、立面等方面全面超越。一期住宅由5-9层的情景花园洋房（多层）、11-18层的空中观景别院（小高层）组成，全电梯配置；面积从套二(80平米)、套三（112－137平米），到跃层（200平米左右）不等，星级大堂，多飘窗、超尺度露台，高赠送空间，户户南北通透，对接精华风景。
采用人车分流，全地下停车，车位比超过1：1。一期毗邻6500平米高端私密的豪华美式会所，恒温游泳池、露天泳池、中西餐厅、健身中心、红酒、雪茄吧等一应俱全，为业主尊享。
室内恒温泳池：
打破冬夏季节界限，为亲水人士打造全天候的室内恒温泳池，在永远26℃度的水中，永远保持26℃度的青春活力。
SPA馆：
采集日光、花露和清水，呵护每一寸肌肤，舒展每一个毛孔，懂得善待自己的人，都爱在SPA中寻找答案。
红酒＆雪茄吧：
品味法国红酒，吞吐古巴雪茄，花一个下午，约三五好友，环游世界，犒赏味蕾。 咖啡馆：
上班前来这里，就着阳光阅览晨报；午休间坐在这里，配着甜点谈心聊天；黄昏后回到这里，望着河岸与路人，捧一杯浓香享受一个人的宁静。
VIP房：
配置奢华的视听装备，点亮炫目的灯光效果，跟着熟悉的旋律，唱出自己最动听的声音。 棋牌室：
再成熟的年纪也不能忘掉游戏的乐趣，或一桌麻将，或两幅纸牌，在这里你永远不缺自己的牌搭子。 室外休闲露台：
把夕阳当壁灯，把山河当墙纸，在室外，风景才是你的休闲茶室。 豪华餐厅包间：
从服务、装潢到佳肴美食，***为阁下最重要的客人，准备最体面的接待礼仪。
会议室：
沟通思想，碰撞智慧，***特设现代化会议室，为企业团队搭建一座脑力的运动场。
二 公司简介
成都$$$物业服务有限公司，成立于1998年5月21日，注册资本800万元，下设成都总部、达州***分公司，专业从事中高档住宅及商业物业管理服务的综合性物业管理企业，具有国家一级物业管理资质。是成都市物业管理协会常务理事会员单位，成都市物业服务企业综合实力50强，成都市劳动关系和谐企业。
$$$物业始终坚持“以人为本”的管理理念，现有员工800余人，拥有数十名物业管理师；秉持“用心服务，和谐美满”的企业精神，忠实践行“尊重客户，让客户满意；走在客户期望值前面”的服务理念，一如既往地执行“客户满意度”是检验工作得失的标准，追求实现“让客户省心、放心、安心、欢心，让员工敬业、乐业、爱业”的企业目标。通过十余年的不懈努力，已成长为最值得信赖的知名物业管理服务企业之一。
$$$物业目前在管项目包括成都$$$世家、$$$广场、四季花城、达州***等多个中高档物业项目。
三 分公司简介
达州***分公司在秉持总公司一贯的管理理念基础上，以科学的发展观、与时俱进的创新精神为依托，即将开启达州物业新篇章。
专业细致的前期物业介入
***物业始终不渝地把产业链条上的一个环节“开发商”，作为自己第一个也是最重要的服务对象，一旦与开发商建立合作关系，便赤诚相见、倾心相助，立即启动前期服务工作。本着对开发商负责、对客户负责、对日后物业管理负责的精神，公司从日常管理服务中总结出了诸多的关键点和有说服力的书面建议，这些建议包含了$$$物业对保证日后物业服务水平的独特视角。
个性化的服务设计
***物业融汇业内先进经验，不断发展和丰富“$$$管理模式”，并将创制“***管理模式”。我们每承接一个新的项目，都不是原有模式的简单拷贝，而是再创新，再升华的过程。所有新项目介入之前，我们都要集中各方面的专家，在充分进行市场调查的基础上，经过拟定、论证、审批、试行、完善五个环节，全面考虑地区、物业、客户和开发商四个方面的要素，为其量身定做管理方案，使所有项目既保持$$$物业的管理服务水准，又独具特色。
服务管家
2007年，$$$物业从深圳、广州十余个知名楼盘的物业服务管理经验中，结合管理小区实际情况，推出了“楼栋服务专员”的服务措施， 2012年11月又升级为“服务管家”。服务秉承“以业主需求为中心”的理念，将物业管理区域划分为若干片区，每个片区派驻楼栋专员，负责房屋交付、工程整改、装修办理、服务受理及投诉、意见征询、温馨提示、服务回访、费用计收等贯穿物业服务全过程的服务工作。实践证明，这一方式得到了广大客户的认同和支持，保证了相对稳定的客户满意度。
丰富多彩的社区文化活动
自$$$物业成立以来即倡导从基本生活方式、社会生活方式、精神生活方式三个层面去关爱业主。多年来，坚持每年举办春节联欢、春游、儿童节、秋游、篮球赛等大中型群体性文体活动，吸引了数万人次的积极参与。通过这一系列的举措，极大地繁荣了社区文化，得到了当地政府、社区居委会的高度评价，成都商报多次予以报道。
领先的信息网络管理
$$$物业是成都物业管理行业中较早实施信息化网络管理企业之一，信息化应用水平在成都市物业管理企业中屈指可数，数年来，信息技术和网络技术成功运用到公司管理的各个层面，是向客户提供及时、优质、高端服务的可靠保障，也是成为公司核心竞争力的重要组成部分。
第二部分 物业服务
一 物业服务专用术语 物业 在此专指***。
业主 房屋的所有权人为业主。
使用人 指业主所拥有房屋的承租人、借用人、代理人、雇员。
物业服务人 指成都$$$物业服务有限公司达州***分公司 ***一期物业服务中心，简称服务中心。 物业管理服务 指物业管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 本手册 指***一期物业服务手册及相关附属文件。
二 【***一期】物业服务中心
【***一期】物业服务中心是达州***分公司所属的具体负责***一期物业服务的机构。
***一期物业服务中心组织架构图
说明：
1、客户服务部作为物业服务中心的服务窗口，业主（使用人）需要服务时，可以与您的服务管家或直接向客户服务部联系即可；
2、物业服务中心向业主（使用人）提供的所有服务，由客户服务部统一负责安排服务中心各职能部门进行。
三 物业服务人
1、【***一期】物业服务中心服务人员着装：员工佩戴工作牌，穿着统一的工作服；业主及物业使用人可通过致电物业服务中心对员工的工牌号等进行验证。
2、【***一期】物业服务中心为业主及物业使用人提供服务。业主及物业使用人的物业服务需求和咨询可通过电话，可视对讲等方式直接与客户服务中心或监控中心联系。
3、驻守【***一期】秩序维护员主要负责小区公用区域的秩序维护及消防检查等服务。 4、为加强与业主及物业使用人沟通，【***一期】内适当位置设有公告栏。
5、欢迎各位业主及物业使用人提出与【***一期】物业服务有关的意见，恳请您留下姓名及电话号码，地址或电子信箱，以便客户经理及时与您联络和回复。
6、投诉个别秩序维护员、保洁员、公用部位设施设备维护员等服务人员，请您尽可能记录其工号、姓名，以便调查处理。
7、为保障优质的服务水准及服务效能，恳请各位业主及物业使用人合作与监督，避免物业服务中心员工做与物业服务无关的工作。
8、业主及物业使用人无须给员工提供服务小费。如遇员工提供服务后索取小费，敬请立即通知物业服务中心，以便对该员工采取纠正措施。
9、为避免频繁提示对业主及物业使用人带来的打扰和不便，我们提议，鼓励业主及物业使用人采取一次性支付一年或半年以上的物业服务费用的交费方式。
四 业主及物业使用人须知
1、 收房时请认真查明室内土建、设施、装修等是否损坏或未尽完善，并认真填写《交验房情况表》，同
时办理收房手续，对未尽完善的问题客户服务中心将协调开发建设单位在约定时间内整改完善。 2、 购房合同已约定，房屋在质保期期间因工程质量所致之问题，按《房屋质量保证书》有关条款办理，
如因业主及物业使用人使用或装修不当引起质量问题，则责任和费用由业主及物业使用人自行承担。 3、 居室装饰装修详细参阅《房屋装饰装修管理规约》。
五 标准服务时间
客户接待：
服务热线：24小时 设备运行：24小时 秩序维护：24小时
业主（使用人）报修：24小时 紧急求助：24小时 管理服务：24小时
六 物业服务项目
物业服务中心为业主（使用人）提供但不限于以下服务： 常规服务 客户服务
✓ 入住/迁出预约及办理 ✓ 装修管理服务
✓ 受理客户投诉、安排回访 ✓ 代办电信业务、受理网络申请 ✓ 办理物品放行手续 ✓ 客户卡挂失处理
✓ 物业档案资料的管理。包括物业管理区域内的各类物业、设施的验收接管档案，住用户档案、
共用设施设备运行保养维修记录；
安防服务
✓ 物业管理区域内安全、消防、交通与车辆停放秩序的协助管理服务。此项服务不含业主或使用
人的人身与财产保险和财产保管责任； ✓ 火警电话报警、失窃报警、求救援助电话 ✓ 治安、消防咨询服务 ✓ 办理临时停车 ✓ 紧急救援 ✓ 突发事件处理 维修养护服务
✓ 物业共用部位的维修、养护和管理。包括房屋主体承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊
通道；
✓ 物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理。主要包括小区内共用的上下水管道、落水管、
垃圾道、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备；物业附属建筑物、构筑物及配套建筑和设施的维修、养护和管理。包括道路、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等
环境绿化服务
✓ 物业管理区域内公共环境卫生。主要包括楼道、走廊、门厅、屋顶等共用部位的清洁卫生、内
墙壁的除尘、公共门窗的清洁、生活垃圾的收集、清运等；
✓ 物业管理区域内绿化养护管理。主要包括共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、灭鼠、
洒药等；
有偿服务 清洁护理服务
✓ 室内保洁 ✓ 代收废品处理 维修保养服务
✓ 更换灯管、启辉器、镇流器 ✓ 更换石英灯、荧光灯盘 ✓ 加装或更换电源插座 ✓ 电气开关零件更换
✓ 通讯网络及电脑安装、开通和维护 ✓ 重新铺设电话线、网络布线 ✓ 木门更换球锁及加装球锁 ✓ 拆装维修玻璃门 ✓ 室内装修
✓ 更换天花板及天花龙骨 ✓ 空调漏水 ✓ 代锁（开）门服务 其他
✓ 旅游指引 ✓ 饮用水服务
七 服务流程
报修流程
投诉受理流程
治安应急处理流程
消防处理流程
八 物业管理、代收代缴服务收费标准
说明：1、有偿服务收费标准以客户中心现场公布为准；
2、以上事项详细情况或未尽事宜请向物业服务中心咨询。
九 常规服务及处理时效
第三部分 物业使用须知
一 共用设施及服务
（一）房屋用途限制说明
（1）政府规定，住宅房屋不得改变其使用性质，不能用于工业、商业、办公或其他用途，更不能用于从
事非法或不道德活动。
（2）业主及物业使用人出租房屋或转与他人使用时应符合政府有关规定，事先到物业服务中心办理相关
手续，遵守【***一期】临时管理规约。
（二）供水、供电、供气
（1）若因设施、设备故障造成突然停水、停电、停气，物业服务中心会在第一时间帮助业主及物业使用
人解决生活方面的暂时不便，及时排除故障，恢复供应。若属供水、供电、供气部门原因造成突然停水、停电、停气，物业服务中心会及时向职能部门发出求助信息，同时告知业主及物业使用人原因，并积极协助业主及物业使用人解决生活方面的暂时不便。
（2）【***一期】内的水、电、气管线及计量表具均经科学设计、精心安装，业主及物业使用人不可随意
更改。确须改动，请知会物业服务中心，由物业服务中心协助联系专业人士完成。
（3）业主及物业使用人外出旅游或较长时间不在家时，请关闭入户自来水计量表前的总阀门；关闭家中
燃气灶具、热水器开关和燃气阀门，以及入户燃气计量表的前阀门，避免因一时疏忽发生水浸，影响到相邻居室，或因燃气泄露造成财物损失、人身伤害，给业主及物业使用人造成不必要的经济损失或法律责任等。
（4）业主及物业使用人在使用家用电器时，请仔细查看用电器具和供电线路及供电器具的功率是否相匹
配，切勿超负荷的用电，以免引起线路短路和开关跳闸等。
（三）排水设施
【***一期】内的雨水、污水实行分流排放，请业主及物业使用人切勿将生活污水排入雨水设施内，以免污染水源及堵塞管道。 （四）照明设施
【***一期】内的路灯、庭院灯由物业服务中心根据季节调节开关时间。
(四)门禁管理系统
为您的居家生活安全，本小区实行智能化楼宇管理系统，在小区地面及地下各主要出入口分设有门禁管理系统，业主及物业使用人凭门禁卡出入，访客需经确认后放行出入。
系统采用闭路监视原理，门外摄影、室内显示、双向对讲，室内可开启门锁，并可监视单元门外情况及访客的确认等。系统采用红外线辅助照明，画面清晰，使用方便，在正常使用的情况下，能减轻人们对治安的忧虑，对防偷防盗起到一定的防范作用。系统设置具体位置、功能及操作说明介绍如下。
1、小区地面1、2、4、5、6号大门处设围墙机
（1）围墙机外观及操作说明
（3）功能：
1) 业主凭卡出入小区；
2) 访客在进入小区前，首先需通过小区大门口围墙机与小区住户取得联系，业主确认可以进入小区
的时候，访客在物业工作人员处登记后放行进入小区；
2、每栋单元门及地下停车场各栋通道口设单元门口机：
（1）单元门口机外观及操作说明
（2）业主刷卡或按密码可进入；访客在单元门口需再次与小区住户取得联系，待住户确认后，单元门电控锁才能打开，访客方可进入；
安防特别温馨提示：作为智能化宇，我们倡导要求***一期的全体业主自觉刷卡进入小区；无卡需要进入小区时，为了保障全体业主的居家安全，我们的秩序维护队员需要对您的身份进行核实后，方可放行，故希望得到全体业主的理解、支持与配合，您的一点耐心将为***一期良好的安全管理作出很大的贡献！
2、 每户户内门口处安装有可视对讲分机：
（1）室内可视对讲分机外观
（2）室内可视对讲分机功能及操作说明：
小区业主通过该门禁系统的正常使用，能实现与访客的视频及通话，以核实来访人员身份，将不法外来人员进入小区的可能性降到最低； 1）访客管理识别、放行操作流程：
A、收到呼叫后，室内分机响起电子铃声，并显示来访者图像；
B、业主如有意接待，可以按通话键与来访者通话，按开锁键可打开电控锁，访客方可进入； 2）监视功能操作：
面对来访者，业主如不想接待，只要按监视键并按通话键确认，即进入免打扰状态，此时既可审视来访者，又不会让来访者察觉室内动静；
取消：再次按下通话键即可取消，取消后自动进入待机状态； 室内听到呼叫后如不按通话键，室内机60秒后自动进入待机状态； 3）免打扰功能操作：
当用户不希望有人呼叫分机被打扰时，可将分机手柄摘起，此时若在门口呼叫时，不会振铃，主机显示“SORRY”提示来客。 4）户内紧急报警功能
当遇突发事件时，需要物业服务中心援助时，可立即按可视对讲机的“报警”或“开锁”键，即呼叫小区监控中心；得到响应之后可手动复位，以取消求助请求。
3、每户主卧室内设置的紧急报警装置：
（1）紧急报警装置外观
（2）操作说明：在紧急情况下，您可通过按下手动报警按钮，报警信号将立即接入到物业监控中心的报警主机。
特别温馨提示：除非危急情况，请切勿随便滥用房间内的可是对讲分机及紧急报警装置上的报警功能，尤其应劝阻小孩勿作游戏玩耍之物。
5、门禁卡管理及使用注意事项
（1）交房时由开发建设单位免费为每户业主办理三张门禁卡。超出数量、遗失或损毁须到客户服务中心办理，费用由业主及物业所有人支付。
（2）业主入住时，由业主本人凭身份证办理门禁卡。
（3）业主房屋出租须到客户服务中心登记，租户凭本人身份证及房屋租赁合同原件办理门禁卡，当租户退租时，业主应及时通知客户服务中心，以便及时取消租户门禁卡使用权限。
（4）为了维护小区的秩序及安全，秩序维护员有权要求进入小区的人员出示门禁卡，对无卡人士且不配合或无法核实来访身份的外来人员，秩序维护员有权拒绝其进入小区。
（5）门禁卡不能外借他人使用。若秩序维护员发现有非业主或非物业使用人在使用门禁卡时，则有权予以收回。
（6）物业服务中心有权根据实际情况而调整相关管理措施。 （7）任何疑问或意见请亲临或致电物业服务中心咨询。
五、电梯
1、【***一期】电梯配置情况简介
严格按照交房标准合同附件约定及国家相关规范的要求配置品牌电梯，为您提供舒适、安全、快捷的垂直交通服务。 （1）2、电梯使用注意事项
1) 进入电梯后，请自觉按照电梯轿厢内明示的《乘客须知》行事，以保证您的安全、舒适。 2) 请尽量不要用客梯运货物、垃圾等，在使用中应特别注意避免运载超尺寸、超重量的物品、更
要避免运载易燃、易爆、剧毒、腐蚀性的物品；不要在上班高峰期运货。
3) 当电梯因故障或因突然停电出现关人的紧急情况时，被困人员请不要慌张，保持镇静，及时按
下应急警铃、通过轿厢内的多方通话系统与监控中心取得联系后等待救援，切莫自行打开轿厢门，以免发生意外。
4) 电梯处于维修或故障状态时，请留意维修或故障提醒标志，不要乘坐电梯，以防发生意外。
二 公共秩序维护 （一）公共秩序服务
1、【***一期】24小时有秩序维护员值班，为业主及物业使用人服务，并协助处理紧急事务。
2、请爱惜并正确使用各种安防、消防设施。进出府上时请留意门锁及窗户是否锁好。教育小孩勿玩耍安防、消防设施，以免造成设备失灵或损坏。
3、【***一期】大门入口处装有可视对讲大门主机，业主及物业使用人要通过户内的可视对讲分机确认是
自己熟悉的亲朋好友方可通知门岗放行，让来访者进入小区。 4、【***一期】围墙周界设有周界防范系统，防范非法进入者。 5、如发现可疑情况，请立即告知物业服务中心或监控中心或直接报警。
（二）住户安全防范须知 1、陌生人士
（1）因安全需要，服务人员或秩序维护员会对进入小区的陌生人士予以询问，登记等管理工作，请业主
及物业使用人向亲朋好友做好解释工作，此乃加强【***一期】的内部安全防范措施，若有失敬和不便，望予以谅解。
（2）各位业主及物业使用人开启入户门进出时，请留意有无陌生人士跟随，提防其乘机而入。若有怀疑，
请立即通知秩序维护员或致电物业服务中心或监控中心。
（3）各位业主及物业使用人在小区内发现有可疑之人或可疑之事时，请立即通知秩序维护员或致电物业
服务中心或监控中心。 2、业主及物业使用人谨记
（1）发现任何可疑人士或声响，请立即通知物业服务中心。 （2）切勿随便给陌生人开门。
（3）凡遇见自称公共机构或政府机关工作人员，必须清楚查验其证件。若有怀疑，请及时致电物业服务
中心/监控中心。
（4）外出家中无人时，应将所有门窗及自来水、燃气总闸关闭。电源的总开关和安防设施回路的分开关
不宜关闭，以免安防设施因失电而不能正常工作。黑夜时最好留有适度照明灯光。 3、噪音扰民
（1）业主及物业使用人在本物业范围内听音乐、看电视、唱卡拉OK 、开舞会、玩麻将或锻炼健身时，
尽量降低音量，请勿喧哗，以不影响相邻为准，尤以夜深为最。如业主及物业使用人受到噪音骚扰时，可向物业服务中心或政府相关部门投诉，服务人员会立即协助处理。 （2）机动车辆在【***一期】内行驶，禁止鸣笛，更不得用喇叭叫人。
4、紧急事项
物业服务中心实行24小时值班制。业主及物业使用人若遇紧急情况，除向有关部门报告外，均可向物业服务中心告急，物业服务中心会在第一时间给予尽可能的援助。 （三）安全与防火须知
1、 业主及物业使用人户内或私人空间
（1）小心处理未熄烟蒂及火柴，留意火种是否完全熄灭。
（2）火柴、打火机及其他易燃及危险物品，应远离儿童，教育儿童不要玩火。
（3）使用燃气时，请将窗户打开，保持空气畅通；用后请及时关闭窗户，避免盗窃行为发生。
（4）停止使用水、电、气时，应关闭总阀。外出时，尤其加倍小心，否则，因意外发生火灾、漏水、燃
气泄露而造成相邻业主及物业使用人人身财物受损的，由责任人承担相应的经济赔偿或法律责任。 （5）应正确使用电器设备，不可在同一插座接驳太多电器，避免电线负荷过度。
（6）经常检查电线、电器及燃气接合处，不合格者及时更换。业主及物业使用人应知道电源、燃气、自
来水总闸之所在处，当紧急情况发生时能及时关闭。 （7）室内存有易燃易爆等装修材料时，应自行配备灭火器具。
2、 共用区域
（1）请勿在共用区域停放、堆放自行车、鞋架等杂物。
（2）所有出口必须保持畅通。为个人及公众安全，切勿阻塞任何共用通道。
（3）共用区域安装的消火栓、灭火箱及其它防火、灭火设施设备，非紧急情况请勿随意动用，并请各位
业主及物业使用人告诫小孩切勿移动或玩耍此类设施设备。
（4）切勿攀登高处，停留于斜坡、水库四周；切勿擅入水库、树林、草丛、沟谷、沟渠、涵洞；切勿翻
越护栏、围墙，以避免发生危险。 （5）切勿在电力变压器、配电箱（柜）、游泳池、水景景观、水库、高尔夫球场等危险区域附近玩耍，以
避免产生意外。
（6）提醒小孩在小区内骑自行车时注意安全，切勿乱冲，以免撞到行人或滑下斜坡；切勿在小区主干道
上玩耍，以免发生危险。
（7）切勿在树林、草丛内吸烟、乱扔烟头或野炊，以免引发森林火灾。
3、 燃放烟花爆竹
（1）业主或物业使用人应在经安全部门审批、备案，取得《烟花爆竹临时经营许可证》的烟花爆竹专卖
点购买经质检部门检验合格的烟花爆竹。
（2）请勿在小区内燃放烟花爆竹。请选择在室外空旷的地带燃放。要远离易燃易爆物，不要在居民住宅，
人群集中的公共场所，易燃易爆物品仓库、加油站、露天货场、树林、草丛、柴草堆放处燃放烟花爆竹，以免造成火灾和爆炸事故。春节燃放烟花爆竹时请到物业服务人员事先准备好的安全地带燃放，日常燃放烟花爆竹时请提前告知物业服务中心，并事先做好防护措施，以便保障您及他人和大家的安全。
（3）14岁以下的孩子燃放烟花爆竹时应该由大人陪同。 （4）按照烟花爆竹分类产品的燃放说明燃放。 （5）请勿在室内存放烟花爆竹。
（四）火灾应急处理与逃生 1、 火灾应急处理 （1）及时报警。当发现火警或火灾时，可选用以下方式报警：市话119、电梯厅内的红色消防报警电话（通
知消防监控中心）、按下红色声光报警器按钮（在火势扩大到猛烈阶段时）。电话报警时，应保持镇静，尽力较完整的报出火险的位置、可能的原因、是否有人被困、自己的身份等。 （2）初始火灾的补救。迅速用就近的灭火器、消火栓进行扑救。 （3）若火势较大不能控制时，应立即撤离现场。
2、 火灾逃生方法
（1）在广场内听到火警报警铃声时，请不要惊慌，听从消防广播或物业服务中心现场人员的指挥，撤离
前如有可能，应快速切断室内电源，关闭门窗，携带好贵重物品和重要文件。 （2）遇火灾时，切忌乘坐电梯，而应速走安全楼梯疏散。
（3）逃生时，一定要按消防安全疏散图和疏散指示灯的方向，沿最近的消防通道、紧急出口和消防楼梯
疏散。
（4）遇火势和烟雾较大时，应匍匐前进，并用湿毛巾遮住口鼻。
三 环境卫生服务
1、 讲究文明，树立社会公德，敬请业主及物业使用人保持环境清洁，请勿乱堆（丢）垃圾及随地吐痰和
口香糖，同时教育好小孩请勿从窗口、阳台向外乱抛杂物、垃圾，以免造成意外或危及他人安全。 2、 物业服务中心设有专职保洁员，负责【***一期】内共用区域的清洁卫生及垃圾清运工作，敬请业主
及物业使用人给予积极配合。
3、 【***一期】每单元出入口处设有垃圾桶，保洁员每日会定时集中清运，请各业主及物业使用人将生
活垃圾就近放置于垃圾桶内，以便保洁员清运，保持共用区域的环境卫生。
4、 请业主及使用人在倾倒垃圾时用塑料袋封好扎紧后扔入垃圾桶内，切勿将汤水等散装倒入垃圾桶内，
对于不方便包扎的垃圾及废弃物（如玻璃、纸板箱等）请放置于垃圾桶旁，以利于清洁处理。
5、 请业主及物业使用人切勿将硬质、不易化解的垃圾投入下水道，避免由此造成管道堵塞或排水不畅等
现象发生。
6、 未经物业服务中心许可，禁止在小区公共场所张贴广告、标语。
四 园林绿化服务
1、 【***一期】内公用绿地的绿化维护工作由物业服务中心环境绿化部负责。
2、 【***一期】内园艺花圃皆为美化生活环境而设置，凡进入小区者均有责任爱惜树木、花草及建筑小
品，爱护公用设施并保持清洁。
3、 请业主及物业使用人教育儿童不得攀爬园内树木，攀越各处绿篱和栅栏，以免发生危险。 4、 请勿损害建筑小品或采摘花卉、水果、树木，损坏者须负责赔偿。
5、 请勿在绿化带上踢球、玩耍，如遭人为损坏，培植费用由当事人（监护人）承担。 6、 请勿在花圃平台的座椅及草地卧睡或晾晒衣物，以免影响观瞻。 7、 请勿让宠物进入绿地等共用区域，以免污染环境影响他人。
五 其他注意事项
1、 楼宇外观和公共楼道管理
（1）为保持楼宇外观美观整洁，业主（使用人）禁止随意设置广告牌、在公共区域摆放宣传物及其他违
章搭建。
（2）公共楼道属共有部位，请自觉爱护，保持其清洁卫生及整洁畅通。
（3）请勿在墙壁上涂划，以保持墙面美观。如发现楼道灯损坏，请及时与物业服务中心联系。
2、 外来人员管理
（1）凡进入***一期开展各项服务的外来服务单位，须到物业服务中心办理相关手续，严格遵守相关管理
规定。
（2）外来服务人员、装修人员，都须凭证出入。 （3）禁止外来人员擅自出入。
3、 物品运送
（1）业主（使用人）运入物品时，请注意保护公共设施的完好。
（2）业主（使用人）若要运出物品，请事先到物业服务中心办理出门条等手续。
（3）秩序维护员核实出门条后，方可放行运出物品。
（4）搬运的物品较多或物品搬运的时间较长，应提前24小时通知物业服务中心，以便统一安排。
4、 公共场所管理
（1）请注意保持广场内宁静的生活环境，勿在广场大声播放音乐、制造影响其它业主（使用人）的噪音。
（2）请勿将宠物带入公共区域。
（3）请勿在自用单元外墙、门窗上粘贴标识及宣传品。
（4）请勿随地吐痰、张贴、涂抹，随意排污及向楼外抛弃杂物。
（5）业主外出或下班后要妥善保管好物品并锁好门窗。
（6）若发现有行踪可疑人员，业主（使用人）均有责任上前询问，并告知物业服务中心。
（7）若发生偷盗等事件，业主（使用人）应保护好现场，并及时告知物业服务中心。
第四部分 ***一期小区出入通道介绍及停车场使用指引
一、***一期小区出入通道介绍
（一）***一期出入口通道简介
小区地面共5个人行出入口：1、2、4、5、6号门，地下停车场也有通往各栋楼的出入口。
业主凭小区专属门禁卡刷卡出入小区；访客经业主及物业安防人员确认后，登记放行进入。
（二）***一期停车场
***一期停车场全部为地下停车场，分为A区（1栋—15栋）、B区（16栋—33栋）停车场，地面通道为人行及消防通道，机动车及非机动车都从专用出入口进入地下停车场。
机动车通道：A区1、5号门为车辆双向出入口，B区1号门为单向入口，2号门为双向出入口； 非机动车通道：A区为4号门，B区为3号门；
（三）***一期小区总坪及出入通道示意图
二、 车辆停放
1、 机动车停放
（1）【***一期】停车采用智能IC卡（门禁卡）自动识别系统，经车辆授权的小区业主及物业使用人可
以进入停车；进出小区大门时须刷卡通行。
（2）本小区实行一车一卡，业主（物业使用人）的车辆信息均已录入该车对应的门禁卡中，如车辆信息
与门禁卡内信息不符，物业服务中心秩序维护人员有权阻止该车辆进出小区。
（3）外来访客车停放，实行计时收费。临时来访车辆只可停泊在工作人员指定之停车场内，不得进入业
主及物业使用人专用停车场（库）。
（4）任何车辆或司机，经常违反服务中心之劝谕或本手册车辆管理相关条款者，可拒绝其进入停车场。
（5）物业使用人租车位时，均须预先向物业服务提交证明文件，如业主签署的物业使用人授权书，办理
停车卡，具体操作请详细咨询物业服务中心。
（6）进场车辆应停放在其购买、租赁的车库（位）上或按物业服务中心秩序维护员指定的位置线内停放。
（7）停车场内提供有偿停车服务，车主缴费后记得索要发票。
（8）为保持停车场良好秩序及畅通无阻，防止非法占用泊车位，请各业主及物业使用人、访客均应遵循
本手册车辆管理的相关规定。
（9）请勿违反有关消防法规，严禁从消防设施中取水洗车、侵占消防通道停车，违者将按相关规定予以
处理。
（10）停车场内严禁闲杂人等擅进、游荡。为加强场内安全，服务人员在必要时，会查询有关人士身份证
明文件，若有失敬及不便之处请见谅。
2、 非机动车停放
业主（物业使用人）的非机动车统一停放在指定位置（包括来访人员/施工人员）。
3、 违例停车
（1）不遵守物业服务中心制定的停车指引之车辆，按违例泊车处理。
（2）违例泊车鉴别如下：
1) 擅自占用他人私家车位之车辆。
2) 拒绝遵从物业服务中心指引，阻塞共用区域（如消防通道等）的车辆。
3) 未遵照本停车场使用指引，本物业区域内物业使用守则或物业管理法规条文者。
（3）违例车辆将被通知公安或交管部门处理：
1) 所有违例车辆，毋须事前通知，物业服务中心均可通知公安或交管部门处理，责任均由车主负责。
2) 任何因车辆被扣或拖走而直接或间接导致车辆遗失或损坏，物业服务中心概不负责。
4、车辆安全及责任
请遵守停车场使用指引，物业服务中心恕不承担停车场内个人的财物失窃、损毁或任何人身伤害之责任。
（1）任何使用本停车场人士，须自负在场内所受到的意外或其它原因所引致伤害。不得骚扰、威胁或危
及场内其它车辆、人士及财物的安全。
（2）司机须以安全时速驾驶，并遵守所有交通标志及工作人员之指引，确保行车安全。
（3）司机须注意场内设备与设施，并负责及赔偿因疏忽或错误而引致本物业区域内及停车场内之装备与
设施的损毁。
（4）请将车门锁好，切勿存放贵重物品于车内，并请开启防盗报警系统。
（5）持有停车卡者，切勿将卡放置车内，以防被盗。
（6）车位只限作停泊车辆使用，不可改作其它用途。
（7）使用本停车场人士，如欲将任何车辆拖离本停车场，必须事先向物业服务中心书面申请并提供相关
证明文件。
5、其他
（1）物业服务中心可随时根据实际情况，增删及修订车辆管理及停车场地使用指引，而毋须先行通知。
（2）任何疑问及意见，请亲临或致电物业服务中心查询。
第五部分【***一期】业主临时管理规约
第一条 目的
为维护本物业管理区域内全体业主、使用人在物业管理中的合法权益，促进物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动能正常持续进行，建设管理有序、服务规范、秩序良好、环境优美、文明和谐的物业管理区域，根据有关法律法规，制订本管理规约（以下简称“规约”）。
第二条 物业基本情况
***一期（以下称“本物业管理区域”）坐落于达州市通川区北外镇张家坝。
第三条 物业共用部位
本物业管理区域共用部位：
房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、隔震减震装置等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
第四条 物业共用设施设备
本物业管理区域共用设施设备：
上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、变压器、配电箱柜、供电线路、照明、煤气管道、消防设施、安防监控设施、绿地、道路、路灯、沟渠、化粪池、垃圾转运设施、机动车（非机动车）停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备用房等。
第五条 业主的共同利益
（一）属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。
（二）业主对共有部分，享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
（三）全体业主一致同意在业主大会成立前，按照前期物业服务合同约定利用建筑物共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并委托物业服务企业统一实施。
（四）利用物业共有部分经营所得收益，用于弥补建筑区划内物业服务费用的不足，主要用于物业共有部分的维修养护。
（五）物业服务企业应当至少每年在物业管理区域内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主的监督。
（六）业主拒付物业服务费用、不缴存专项维修资金的，不得享有经营物业共有部分业主所得收益的分配。
（七）业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第六条 在本物业管理区域内，根据商品房买卖合同，以下部分属建设单位所有：
1、未出售的地下停车场（库）；
2、 ；
3、 。
第七条 物业管理区域的调整
确需要划分调整物业管理区域的，由业主代表或业主委员会向通川区人民政府房地产行政主管部门提出申请。行政主管部门应当在征求业主、居民委员会的意见，经相应区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后进行划分，并在相应区域内公告。
第八条 业主的权利与义务
业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业
管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。
第九条 物业服务企业选聘
在业主大会成立前，由建设单位达州宏义房地产开发有限公司依据相关规定选聘成都$$$物业服务有限公司（$$$物业公司组建达州***分公司）依据前期物业服务合同对本物业管理区域提供前期物业服务。
业主大会成立以后，由业主大会制定新的管理规约，并依法组织选聘物业服务企业。
第十条 物业服务费用交纳方式
各业主同意，物业服务费采取包干制方式；按房屋建筑面积计算；已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。
业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。
业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。
第十一条 物业服务的调整
物业服务收费标准应当保持相对稳定。有下列情形，需要调整物业服务收费标准的，应当经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：
（一）公共服务产品能耗价格调整的。
（二）业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的。
（三）物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的。
（四）其他政策性费用调整的。
第十二条 水、电、气等费用的交纳及设施的维修责任
本物业管理区域内的供水、供电、供气等有关专业经营单位提供产品服务的费用，业主专有部分使用的，由业主承担；物业服务企业使用的，由物业服务企业承担；部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同分担。
供水、供电、供气等专业经营单位按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用，用户应当按照合同约定按时足额交纳费用。
物业服务企业接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公示委托合同，业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服务企业按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述费用。业主拖欠、拒交上述费用的，应按本规约的相关约定承担违约责任。
建设单位在竣工验收后应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。
专变（配）电、二次供水、燃气调压等专业经营设施设备及相关管线的维护、保养等费用，由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。
专业经营设施设备发生故障或损坏时，专业经营单位应当及时进行维修、养护、更新，物业服务企业、业主应当予以配合。
专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。
第十三条 业主大会的设立
各业主同意，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：
（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上。
（二）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上。
（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。 业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。首次业主大会会议的召开、筹备组的组成、首届业主委员会的选举产生、委员候选人的产生办法等，按《四川省物业管理条例》及其相关规定执行。
筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承担。
前期物业服务中，业主拒付物业服务费用、不缴存专项维修资金的，不享有首次业主大会会议上的
投票权。
第十四条 相临关系
各业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。
第十五条 物业使用
本物业管理区域内的业主、使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本物业管理区域《房屋使用说明书》的约定，并按照下列规定使用物业：
（一）不得擅自将住宅、车库或者其他附属设施改变为餐饮、娱乐、办公、仓储等经营性用房。确需改变使用性质的，须经有利害关系的业主书面同意并按照相关法律、法规规定办理相应手续。
依法改变住宅用房使用性质的，该业主须从该房屋取得使用性质改变批文或该房屋实际改变使用性质之日起，按照本物业管理区域商业物业服务费收取标准进行交纳。
（二）进行室内装饰装修时，遵守法律法规的规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修禁止的行为，不得影响相邻房屋的使用安全；主动配合物业服务企业依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查。
（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间18时至次日上午9时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。
（四）业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾，由业主、物业使用人负责清理和外运。委托物业服务企业外运的，应当在室内装饰装修管理服务协议中约定外运的费用。
（五）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时停止侵害，恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应承担相应的赔偿责任。
（六）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装。
（七）合理使用水、电、气、信息、环卫等共有设施设备，不擅自拆改相关管线、设备。
（八）使用电梯，应遵守本物业管理区域内电梯使用管理规定。低楼层、底层业主/物业使用人虽然较少使用或不使用电梯，但应对电梯的使用、维护承担与其他业主同等的责任，不得以使用较少或不使用为由不承担或少承担相关费用。
（九）不得擅自圈占公共广场、道路和绿地，不在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架等。
（十）不得擅自使用公共场所、公用水电作任何商业或私人用途。
（十一）不在本物业的垃圾箱（站）翻拣垃圾；不晾晒、煎熬产生恶臭、刺激性气味或严重烟尘的物质。
（十二）停放车辆，应遵守本物业管理区域内车辆停放有关规定；严禁侵占消防通道。
（十三）法律、法规政策的其他规定。
第十六条 使用物业禁止行为
业主、使用人在使用物业中，禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构等行为。
(二)违章搭建建筑物和构筑物等行为。
(三)擅自改变房屋建筑及其设施设备外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）。
(四)侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为。
(五)擅自改变房屋、绿地使用性质等行为。
(六)随意堆放、倾倒垃圾、杂物、高空抛物等行为。
(七)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害、异味、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境等行为。
(八)占用消防通道、封堵出入口通道等行为。
（九）超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为。
（十）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等。
（十一）随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音。
（十二）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮篷、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理。
（十三）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁。
（十四）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为。
（十五） 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间 。
（十六） 损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。
（十七）法律、法规规定禁止的其他行为。
第十七条 物业的维修养护
业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：
（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益；委托物业服务企业对专有部分的有关设施设备进行维修、养护的，应与物业服务企业就委托事项达成一致并自行支付相应费用。
（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责维修并承担赔偿责任。
（三）因业主专有部分出现危害安全、影响容貌、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当按建筑整体设计要求及时养护、维修、整治，相邻物业业主应当提供便利；
（四）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。
（五）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时消除隐患。责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业可在通知公安机关、社区居民委员会或者业主代表等3名以上人员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担。
（六）发生下列情况时，全体业主授权物业服务企业应当组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由物业服务企业向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应当在本物业管理区域内显著位置向全体业主书面说明费用使用明细账目等情况：
1、屋面防水损坏造成渗漏的；
2、电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的；
3、楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；
4、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
5、其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。
（七）当物业服务企业对物业共有部分维修养护时，相关业主应予以配合；有造成本物业共有部分或其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任。
第十八条 物业保修
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任，由业主共同承担。共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。
为及时修缮小区公共设施设备，避免出现安全隐患、影响正常使用，由全体业主一致同意由物业服务企业报请辖区街道办事处或政府行政主管部门同意后，由物业服务企业组织实施，费用由全体业主承担或在专项维修资金中列支。专项维修资金的开支范围，执行法律法规的规定。
第十九条 专项维修资金的缴存、管理
（一）专项维修资金的归集和使用按照国家和省的有关规定执行。
（二）专项维修资金应当用于物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金应当存入银行专项维修资金专户，按幢立账、按户核算。
（三）业主转让物业时，其交存的房屋专项维修资金余额不予退还，一并转让给物业买受人。
（四）物业服务企业定期公布专项维修资金的使用情况，接受业主的监督。
第二十条 物业转让、出租
业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。
业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。
房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。
房屋出租不得擅自改变房屋原设计功能和布局，不得对房屋进行分割搭建、按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。
对违反本规约出租或转租的，物业服务企业可书面责成业主、使用人立即终止租赁行为。
业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业结清物业服务费、物业服务资金、专项维修资金；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用、物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第二十一条 业主通讯方式提交
业主或物业使用人应当向物业服务企业提供有效的联系地址、通讯方式及紧急情况联系人姓名、联系方式，发生变更后应及时告知物业服务企业。
第二十二条 违反物业使用禁止行为的处置
业主、使用人在物业使用过程中，有违反本规约物业使用禁止行为的，其他业主、使用人可以向有关行政主管部门报告，由有关部门依法查处；受侵害的相关业主可以依法向人民法院提起诉讼。
第二十三条 相关工作的配合
业主、使用人应当积极配合公安机关、街道办事处、（乡）镇人民政府、社区居民委员会等相关部门、单位做好本物业管理区域内计划生育、流动人口、宠物管理、治安消防、交通秩序、环境卫生等工作；对于相关部门进入本物业管理区域内监督检查、行政执法的，业主、使用人、物业服务企业不得阻挠。
第二十四条 未按规定交纳物业服务费用的责任
业主未按规定交纳物业服务费用（物业服务资金）的，物业服务企业可以在本物业管理区域内公布物业服务费用（物业服务资金）收交情况，并注明欠交费用的业主房门号进行催讨；仍不交纳的，物业服务企业可以采取暂停服务等措施催收，也可以向人民法院提起诉讼。
第二十五条 物业服务授权
物业服务企业应当按照物业服务合同约定，健全管理制度，做好物业管理区域内的各项服务工作，为业主提供安全高效便捷的服务。
全体业主同意在物业服务中，授予物业服务企业以下权利：
（一）根据有关法律法规、本规约和前期物业服务合同，制定必要的规章制度，并督促业主、使用人遵守、执行。
（二）采取劝阻、书面通知、上报政府主管部门等方式制止业主、使用人违反本规约的行为，具体措施的采取由物业服务企业决定；对业主、使用人违反本规约第十五条、第十六条规定的行为，物业服务企业制止无效的，物业服务企业可以采取下列措施。
1、禁止施工人员、施工工具、装修材料等进入本物业管理区域；
2、停止供水、供电等措施；
3、向相关政府主管部门举报；
4、依据法律法规采用相关措施。
（三）向欠费业主或物业使用人追缴物业服务费等各项费用。
（四）对业主共有车位，物业服务企业可根据业主大会的决议和实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式，合理划分停车区域。
（五）对室内向外抛掷物品的行为，物业服务企业应当劝告、制止。
（六）物业服务企业应当对大件物品的搬出进行登记并向业主核实。
（七）占用共用部位应征得共有产权业主同意并知会物业服务企业，否则物业服务企业有权清理。
（八）对不按规定停放车辆的，物业服务企业应要求整改。
（九）由物业服务企业代表全体业主对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。
第二十六条 物业服务企业的变更
前期物业服务期间发生下列情形之一的，在物业所在地街道办事处、（乡）镇人民政府的组织下，根据业主的共同决定依法另行选聘物业服务企业：
（一）物业服务企业违反前期物业服务合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动，致使不能完成合同约定的服务事项和质量的。
（二）物业服务企业提出解除合同。
（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法履行前期物业服务合同的；
因物业服务企业突然撤离等原因，无法及时另聘新物业服务企业的，在另聘新物业服务企业之前，建设单位、业主可以请求物业所在地街道办事处、（乡）镇人民政府指定物业服务企业临时代管；临时代管期间的物业服务费用，按照临时代管前的前期物业服务合同约定的物业服务费用标准执行，并由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。
第二十七条 违反规约的责任
业主、使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益的，物业服务企业有权要求其改正；业主、使用人拒不改正的，应承担以下违约责任：
（一）向全体业主或相关业主支付违约金；
（二）损害赔偿；
第二十八条 连带责任
使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。
第二十九条 纠纷处理
业主之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会进行调解；调解不成的，采取以下向物业所在地人民法院提起诉讼方式解决：
因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。
第三十条 规约的制定
本规约由建设单位根据四川省示范文本制定。
商品房买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守本规约。
第三十一条 规约的效力
本规约对本物业管理区域内的各业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。物业使用人包括但不限于：业主及家人、租户及家人、物业使用人的访客、物业使用人的雇佣人员等。
本规约自本物业管理区域内的首套物业销售之日起生效，至首次业主大会会议依法召开并表决通过《管理规约》后终止。
第三十二条 规约的执有
本规约作为房屋买卖合同的附件，由建设单位和买受人各执一份；并由建设单位报送至物业辖区街道办事处（乡、镇人民政府）和所在地的房地产行政主管部门备案。
第六部分 专家解读物业管理服务中的常见问题
业主问：我在收房时发现了一些工程质量问题，那我是不是有权利拒交物管费呢？
专家解读：我们完全相信你想拒交物管费是因为自己的正当权益受到了侵犯。但是我们要秉承的一个原则是：谁侵犯了我们的权益就由谁来承担责任。首先，我们来看一看物管公司应承担的义务主要有哪些：
一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；
二、共用设施设备的维修、养护、运行和管理；
三、公共绿地的养护与管理；
四、附属配套建筑设施的养护和管理；
五、公共环境卫生；
六、交通与车辆停放秩序的管理；
七、安全防范；
八、消防管理。
当物管公司不能很好地完成上述某项义务时，业主有权（通过业委会）终止与物管公司的服务合同，但无权拒交物管费。
我们首先来理清业主、开发商和物管公司的法律关系。开发商与物管公司是两个不同的法律主体，是独立的经济实体。诸如墙体裂缝、烟道渗水、厨卫渗水、库房渗水、烟道倒灌、物业维修基金问题、周界报警系统没设、房屋边上存在安全隐患、门窗的开启问题、阳台排水不畅等等这些问题，都是开发商遗漏的问题，是牵涉到设计质量、施工质量的问题。它和物管公司应承担的八项义务是不相干的，是超出了《合同》约定范围的。
我们不能让物管公司代人受过，不能让它来承担本该由开发商承担的责任。物管公司肯定维护业主的一切合法权益，他们愿意积极配合业主向开发商反映业主的心声，解决问题。而你们在维护自己的合法权益的过程中，也要依照法律法规的规定，弄清对象，否则可能事与愿违。用拒交物管费的方式“维权”也是不明智、不合法的。
业主问：房子是我自己花钱买来的，那我怎么装修应该都是可以的吧？
专家解读：这个观念是错误的。我们能理解每一位业主在装修中都想将自己的房屋装饰得宽敞舒适，尽量扩展空间，但不能进行违规装修，然而有些业主明知有些装修是违规的，在装修设计时依然要求进行封闭阳台、破坏承重结构等违规装修设计。违规装修给自己今后的生活带来安全隐患，也影响整个小区的建筑结构外观，有的甚至损害邻里利益。物业按照要求严格管理违规装修也是维护业主利益，按规定办事。根据《四川省物业管理条例》第六章第五十九条、《住宅室内装饰装修管理办法》第二章第五条，有下列行为之一的都属违规装修：
随意改动或损坏房屋主体和承重结构（柱、梁、板、承重墙）；在承重墙上穿洞，随意剔凿梁、板、柱，拆除连接阳台门公共处的墙体，扩大原有门、窗尺寸或者另建门窗；改动上下水管道、消防管道、液化气管道、供线电路、数字电视线路、智能化线路；随意增加地面静荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等；任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；破坏或者拆除厨房、洗手间的结构和功能，或将生活污水排入雨水管道，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；改变建筑外观及造型、外墙及门、窗的形式，颜色或对阳台进行封闭；擅自占用楼宇外墙、楼内公共走廊等公共场所、进行任何形式的搭建、安装、铺设；使用不符合消防和环保要求的装修材料；其他违章装修活动。
对违规装修物业有权在业主申报装修时不予审批，在装修中违规可以进行如下处理：1、责令停工。
2、责令恢复原状。3、扣留或没收工具。4、临时停水、停电。5、谢绝装修队进入小区装修。6、赔偿经济损失。7、根据政府相关规定，报请有关部门追究法律责任。
业主问：物业公司收取车位停车服务费不合理吧？
专家解读：无论是业主购房时赠送的车位，还是小区公共车位，业主都只对车位拥有使用权，产权归属不属业主本人。而车辆的出入和停放都将加速公共区域的设施折旧和维修成本，保洁人员和保安员等人工成本也会提高，所以物业收取一定的费用是合理的，当然，物管公司必须经过政府部门的备案。
业主问：物管公司有安全保卫的责任，那如果财产受损（被盗）应该由物业负责赔偿？
专家解读：这种认识是不对的。关键是要看财产受损是不是物业的失职原因造成的，要理性判断物业是否承担责任，应该承担多大，不能情况一发生就把全部责任推给物业，这显然不公平。
物业收取的管理费是为业主提供服务的成本报酬，不是业主的财产保管费，也不是财产的保险费。物业管理中的保安工作也只是配合居委会、公安机关搞好治安防范，其主要责任是维护公共区域的秩序，他不是保镖，不为某个业主看守家财。保安工作的劝效是隐而难见的，可以说小区保安的配备及其工作，已经阻止或避免了许多案件的发生，把案件降到最低限度，作为服务对象的业主已从无形中受益。
现阶段的物业服务合同中所约定的大都是常规性服务，物业服务不可能对业业主身、财产的安全保障作出的具体承诺。因此，一旦此种情况发生，业主应该理性、合理的通过正确途径解决，不能把全部责任推给物业公司，更不能采取一些不理智的方法处理问题。
业主问：房屋没有入住就不用交物业服务费了吧？
专家解读：业主支付物业服务费的义务直接源于物业服务合同的约定，即使房屋没有入住，也应缴纳物业管理费。
因为物业公司依照物业服务合同履行义务，提供服务是一种公共性服务，一个小区不会因为一个或几个人不居住，管理成本就减少。虽然个别业主没有在小区居住，但物业对于小区内的保洁、保安、绿化、房屋及公共设备设施的维修、保养等日常工作照常进行，并为因此减少工作量和费用支出。根据《物业管理条例》第四章第四十二条和《四川省物业服务收费管理细则》第五章第十六条明确规定业主应该按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费。
《物权法》中明确规定了“建筑物区分所有权”，也就是“业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的所有权；对共有部分享有因共同管理关系产生的共有权，业主不得放弃权利而不履行义务”，因此，业主不能因没有享受或者放弃了权利而不履行缴纳管理费的义务。
第七部分 常用电话号码
***一期物业服务中心客户服务电话：0818-3366551
品质服务投诉电话 0818-3366552
常用电话号码
火 警 119
匪 警 110
急 救 120
电话查询 114
电话故障 112
天气预报 121
邮编查询 184
电力热线 95598
辖区派出所 0818-2301110
***一期物业服务手册
目 录
魅力***
欢迎辞
第一部分 物业概况
一 【***一期】 达州洋房9U时代 二 公司简介 三 分公司简介
第二部分 物业服务
一 物业服务专用术语
二 【***一期】物业服务中心 三 物业服务人
四 业主及物业使用人须知 五 标准服务时间 六 物业服务项目 七 服务流程
八 物业管理、代收代缴服务收费标准 九 常规服务及处理时效
第三部分 物业使用须知
一 共用设施及服务 1、房屋用途限制说明 2、供水、供电、供气 3、排水设施 4、照明设施 5、门禁管理系统 6、可视对讲系统 7、电梯
二 公共秩序维护 （一）公共秩序服务 （二）住户安全防范须知 1、陌生人士
2、业主及物业使用人谨记 3、噪音扰民
4、紧急事项 （三）安全与防火须知
（四）火灾应急处理与逃生 三 环境卫生服务 四 园林绿化服务 五 其他注意事项
第四部分 车辆管理及停车场使用指引
一 车辆停放 二 违例停车
三 车辆安全及责任 四 其他
第五部分【***一期】业主临时管理规约
第六部分 专家解读物业管理服务中的常见问题 第七部分 常用电话号码
第八部分 装饰装修管理服务
魅力***
宏义·***，携手世界大师团队，于达州北外州河、明月江交汇处，凤凰山、犀牛山两大森林公园环抱中，以HOPSCA规划理念，手工定制一座集合人居、商务、时尚、休闲、教育、文化于一体的逾千亩世界级都会新城。
项目打破山水屏障，建州河大桥、明月江大桥，由东西两岸连通210国道、202省道，10分钟直达达城中心广场。另外,政府还规划有一条从西外直接到项目的快速通道，这条路修建完成后，从达城西外开车8分钟就可以到达项目，实现自然、繁华瞬间切换。
项目总占地2600亩，总建筑面积逾180万平方米。由麓山国际的设计团队美国道林公司以及景观大师JAMES进行项目总体规划设计和景观打造。 借两江环围天赋水系、原生坡地地貌，打造山地别墅、花园洋房、滨水豪宅三大巅峰人居；拓建4.2公里滨河景观长廊，奏响第一水岸生活华章，串联植物亲子乐园、休闲运动长廊、水上音乐剧场、城市主题广场等4大景观节点。预留原山，斥资改建，以纯公益胸襟打造2座休闲健身的山体公园，于室外延伸舒适人居。
在项目的最南端将借鉴纽约曼哈顿、伦敦金融城等湾区CBD模式，规划从社区、区域、层峰、城市到省际商业的城市中央商业区，使达州拥有比肩成都、重庆的中央商务“第三极”。并以城市地标标准、全新商务高度打造5星级滨水豪华酒店，升华川东高端商业。
整个项目规划了多所幼儿园，一所6年制的小学和一所9年制的小学加初中，引进高品质的教育资源，与规划中韩家坝数十所教育机构形成高端文化教育区，为城市未来精英的起跑之路全程护航。
宏义·***，为给您一个完美的家，将造一座独一无二的城。
欢迎辞
尊敬的业主： 您好！
欢迎您入住***一期！
根据物业服务协议，成都$$$物业服务有限公司将作为***一期的物业管理服务人，履行物业服务协议内所赋予的职责。
$$$物业自成立以来始终秉持“用心服务，和谐美满”的企业精神，忠实践行“尊重客户，让客户满意；走在客户期望值前面”的服务理念，一如既往地执行“客户满意度”是检验工作得失的标准，追求实现“让客户省心、放心、安心、欢心，让员工敬业、乐业、爱业”的企业目标，为广大业主及物业使用人提供优质快捷的专业化服务。
【***一期】物业服务中心为您配备了精英的服务团队，并由达州***分公司直接管理。您将在这里享受到无微不至、亲切贴心的高效全方位物业服务，全面体验到安全、尊贵、自主、温馨的现代家居生活。
为了便于您进一步了解***一期物业管理情况，熟悉我公司为您提供的各项服务内容，更好地知道并监督我们的工作，我们特编制了本《物业服务手册》。希望它能成为您在***生活、休闲指南，也帮您了解物业管理服务的规则及各项设施设备的使用规定。
请您在入住前仔细阅读，并在今后的生活中随时对我们的工作提出建议、意见和要求。我们将用心
服务，为您打造一个和谐美满的居住环境！
恭祝您生活美满幸福！
成都$$$物业服务有限公司
达州***分公司 二0一三年九月
第一部分 物业概况
一 ***一期 达州洋房9U时代
***一期，位于州河大桥以北地块，紧临滨河公园，风景优美。1.8超低容积率，30%高绿化率，共1921户，是一个高端低密度的社区，仅次于别墅组团。
独创9U洋房体系，全新创写一系列具有多项创新原色的城市洋房产品，从景观、空间、立面等方面全面超越。一期住宅由5-9层的情景花园洋房（多层）、11-18层的空中观景别院（小高层）组成，全电梯配置；面积从套二(80平米)、套三（112－137平米），到跃层（200平米左右）不等，星级大堂，多飘窗、超尺度露台，高赠送空间，户户南北通透，对接精华风景。
采用人车分流，全地下停车，车位比超过1：1。一期毗邻6500平米高端私密的豪华美式会所，恒温游泳池、露天泳池、中西餐厅、健身中心、红酒、雪茄吧等一应俱全，为业主尊享。
室内恒温泳池：
打破冬夏季节界限，为亲水人士打造全天候的室内恒温泳池，在永远26℃度的水中，永远保持26℃度的青春活力。
SPA馆：
采集日光、花露和清水，呵护每一寸肌肤，舒展每一个毛孔，懂得善待自己的人，都爱在SPA中寻找答案。
红酒＆雪茄吧：
品味法国红酒，吞吐古巴雪茄，花一个下午，约三五好友，环游世界，犒赏味蕾。 咖啡馆：
上班前来这里，就着阳光阅览晨报；午休间坐在这里，配着甜点谈心聊天；黄昏后回到这里，望着河岸与路人，捧一杯浓香享受一个人的宁静。
VIP房：
配置奢华的视听装备，点亮炫目的灯光效果，跟着熟悉的旋律，唱出自己最动听的声音。 棋牌室：
再成熟的年纪也不能忘掉游戏的乐趣，或一桌麻将，或两幅纸牌，在这里你永远不缺自己的牌搭子。 室外休闲露台：
把夕阳当壁灯，把山河当墙纸，在室外，风景才是你的休闲茶室。 豪华餐厅包间：
从服务、装潢到佳肴美食，***为阁下最重要的客人，准备最体面的接待礼仪。
会议室：
沟通思想，碰撞智慧，***特设现代化会议室，为企业团队搭建一座脑力的运动场。
二 公司简介
成都$$$物业服务有限公司，成立于1998年5月21日，注册资本800万元，下设成都总部、达州***分公司，专业从事中高档住宅及商业物业管理服务的综合性物业管理企业，具有国家一级物业管理资质。是成都市物业管理协会常务理事会员单位，成都市物业服务企业综合实力50强，成都市劳动关系和谐企业。
$$$物业始终坚持“以人为本”的管理理念，现有员工800余人，拥有数十名物业管理师；秉持“用心服务，和谐美满”的企业精神，忠实践行“尊重客户，让客户满意；走在客户期望值前面”的服务理念，一如既往地执行“客户满意度”是检验工作得失的标准，追求实现“让客户省心、放心、安心、欢心，让员工敬业、乐业、爱业”的企业目标。通过十余年的不懈努力，已成长为最值得信赖的知名物业管理服务企业之一。
$$$物业目前在管项目包括成都$$$世家、$$$广场、四季花城、达州***等多个中高档物业项目。
三 分公司简介
达州***分公司在秉持总公司一贯的管理理念基础上，以科学的发展观、与时俱进的创新精神为依托，即将开启达州物业新篇章。
专业细致的前期物业介入
***物业始终不渝地把产业链条上的一个环节“开发商”，作为自己第一个也是最重要的服务对象，一旦与开发商建立合作关系，便赤诚相见、倾心相助，立即启动前期服务工作。本着对开发商负责、对客户负责、对日后物业管理负责的精神，公司从日常管理服务中总结出了诸多的关键点和有说服力的书面建议，这些建议包含了$$$物业对保证日后物业服务水平的独特视角。
个性化的服务设计
***物业融汇业内先进经验，不断发展和丰富“$$$管理模式”，并将创制“***管理模式”。我们每承接一个新的项目，都不是原有模式的简单拷贝，而是再创新，再升华的过程。所有新项目介入之前，我们都要集中各方面的专家，在充分进行市场调查的基础上，经过拟定、论证、审批、试行、完善五个环节，全面考虑地区、物业、客户和开发商四个方面的要素，为其量身定做管理方案，使所有项目既保持$$$物业的管理服务水准，又独具特色。
服务管家
2007年，$$$物业从深圳、广州十余个知名楼盘的物业服务管理经验中，结合管理小区实际情况，推出了“楼栋服务专员”的服务措施， 2012年11月又升级为“服务管家”。服务秉承“以业主需求为中心”的理念，将物业管理区域划分为若干片区，每个片区派驻楼栋专员，负责房屋交付、工程整改、装修办理、服务受理及投诉、意见征询、温馨提示、服务回访、费用计收等贯穿物业服务全过程的服务工作。实践证明，这一方式得到了广大客户的认同和支持，保证了相对稳定的客户满意度。
丰富多彩的社区文化活动
自$$$物业成立以来即倡导从基本生活方式、社会生活方式、精神生活方式三个层面去关爱业主。多年来，坚持每年举办春节联欢、春游、儿童节、秋游、篮球赛等大中型群体性文体活动，吸引了数万人次的积极参与。通过这一系列的举措，极大地繁荣了社区文化，得到了当地政府、社区居委会的高度评价，成都商报多次予以报道。
领先的信息网络管理
$$$物业是成都物业管理行业中较早实施信息化网络管理企业之一，信息化应用水平在成都市物业管理企业中屈指可数，数年来，信息技术和网络技术成功运用到公司管理的各个层面，是向客户提供及时、优质、高端服务的可靠保障，也是成为公司核心竞争力的重要组成部分。
第二部分 物业服务
一 物业服务专用术语 物业 在此专指***。
业主 房屋的所有权人为业主。
使用人 指业主所拥有房屋的承租人、借用人、代理人、雇员。
物业服务人 指成都$$$物业服务有限公司达州***分公司 ***一期物业服务中心，简称服务中心。 物业管理服务 指物业管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 本手册 指***一期物业服务手册及相关附属文件。
二 【***一期】物业服务中心
【***一期】物业服务中心是达州***分公司所属的具体负责***一期物业服务的机构。
***一期物业服务中心组织架构图
说明：
1、客户服务部作为物业服务中心的服务窗口，业主（使用人）需要服务时，可以与您的服务管家或直接向客户服务部联系即可；
2、物业服务中心向业主（使用人）提供的所有服务，由客户服务部统一负责安排服务中心各职能部门进行。
三 物业服务人
1、【***一期】物业服务中心服务人员着装：员工佩戴工作牌，穿着统一的工作服；业主及物业使用人可通过致电物业服务中心对员工的工牌号等进行验证。
2、【***一期】物业服务中心为业主及物业使用人提供服务。业主及物业使用人的物业服务需求和咨询可通过电话，可视对讲等方式直接与客户服务中心或监控中心联系。
3、驻守【***一期】秩序维护员主要负责小区公用区域的秩序维护及消防检查等服务。 4、为加强与业主及物业使用人沟通，【***一期】内适当位置设有公告栏。
5、欢迎各位业主及物业使用人提出与【***一期】物业服务有关的意见，恳请您留下姓名及电话号码，地址或电子信箱，以便客户经理及时与您联络和回复。
6、投诉个别秩序维护员、保洁员、公用部位设施设备维护员等服务人员，请您尽可能记录其工号、姓名，以便调查处理。
7、为保障优质的服务水准及服务效能，恳请各位业主及物业使用人合作与监督，避免物业服务中心员工做与物业服务无关的工作。
8、业主及物业使用人无须给员工提供服务小费。如遇员工提供服务后索取小费，敬请立即通知物业服务中心，以便对该员工采取纠正措施。
9、为避免频繁提示对业主及物业使用人带来的打扰和不便，我们提议，鼓励业主及物业使用人采取一次性支付一年或半年以上的物业服务费用的交费方式。
四 业主及物业使用人须知
1、 收房时请认真查明室内土建、设施、装修等是否损坏或未尽完善，并认真填写《交验房情况表》，同
时办理收房手续，对未尽完善的问题客户服务中心将协调开发建设单位在约定时间内整改完善。 2、 购房合同已约定，房屋在质保期期间因工程质量所致之问题，按《房屋质量保证书》有关条款办理，
如因业主及物业使用人使用或装修不当引起质量问题，则责任和费用由业主及物业使用人自行承担。 3、 居室装饰装修详细参阅《房屋装饰装修管理规约》。
五 标准服务时间
客户接待：
服务热线：24小时 设备运行：24小时 秩序维护：24小时
业主（使用人）报修：24小时 紧急求助：24小时 管理服务：24小时
六 物业服务项目
物业服务中心为业主（使用人）提供但不限于以下服务： 常规服务 客户服务
✓ 入住/迁出预约及办理 ✓ 装修管理服务
✓ 受理客户投诉、安排回访 ✓ 代办电信业务、受理网络申请 ✓ 办理物品放行手续 ✓ 客户卡挂失处理
✓ 物业档案资料的管理。包括物业管理区域内的各类物业、设施的验收接管档案，住用户档案、
共用设施设备运行保养维修记录；
安防服务
✓ 物业管理区域内安全、消防、交通与车辆停放秩序的协助管理服务。此项服务不含业主或使用
人的人身与财产保险和财产保管责任； ✓ 火警电话报警、失窃报警、求救援助电话 ✓ 治安、消防咨询服务 ✓ 办理临时停车 ✓ 紧急救援 ✓ 突发事件处理 维修养护服务
✓ 物业共用部位的维修、养护和管理。包括房屋主体承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊
通道；
✓ 物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理。主要包括小区内共用的上下水管道、落水管、
垃圾道、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备；物业附属建筑物、构筑物及配套建筑和设施的维修、养护和管理。包括道路、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等
环境绿化服务
✓ 物业管理区域内公共环境卫生。主要包括楼道、走廊、门厅、屋顶等共用部位的清洁卫生、内
墙壁的除尘、公共门窗的清洁、生活垃圾的收集、清运等；
✓ 物业管理区域内绿化养护管理。主要包括共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、灭鼠、
洒药等；
有偿服务 清洁护理服务
✓ 室内保洁 ✓ 代收废品处理 维修保养服务
✓ 更换灯管、启辉器、镇流器 ✓ 更换石英灯、荧光灯盘 ✓ 加装或更换电源插座 ✓ 电气开关零件更换
✓ 通讯网络及电脑安装、开通和维护 ✓ 重新铺设电话线、网络布线 ✓ 木门更换球锁及加装球锁 ✓ 拆装维修玻璃门 ✓ 室内装修
✓ 更换天花板及天花龙骨 ✓ 空调漏水 ✓ 代锁（开）门服务 其他
✓ 旅游指引 ✓ 饮用水服务
七 服务流程
报修流程
投诉受理流程
治安应急处理流程
消防处理流程
八 物业管理、代收代缴服务收费标准
说明：1、有偿服务收费标准以客户中心现场公布为准；
2、以上事项详细情况或未尽事宜请向物业服务中心咨询。
九 常规服务及处理时效
第三部分 物业使用须知
一 共用设施及服务
（一）房屋用途限制说明
（1）政府规定，住宅房屋不得改变其使用性质，不能用于工业、商业、办公或其他用途，更不能用于从
事非法或不道德活动。
（2）业主及物业使用人出租房屋或转与他人使用时应符合政府有关规定，事先到物业服务中心办理相关
手续，遵守【***一期】临时管理规约。
（二）供水、供电、供气
（1）若因设施、设备故障造成突然停水、停电、停气，物业服务中心会在第一时间帮助业主及物业使用
人解决生活方面的暂时不便，及时排除故障，恢复供应。若属供水、供电、供气部门原因造成突然停水、停电、停气，物业服务中心会及时向职能部门发出求助信息，同时告知业主及物业使用人原因，并积极协助业主及物业使用人解决生活方面的暂时不便。
（2）【***一期】内的水、电、气管线及计量表具均经科学设计、精心安装，业主及物业使用人不可随意
更改。确须改动，请知会物业服务中心，由物业服务中心协助联系专业人士完成。
（3）业主及物业使用人外出旅游或较长时间不在家时，请关闭入户自来水计量表前的总阀门；关闭家中
燃气灶具、热水器开关和燃气阀门，以及入户燃气计量表的前阀门，避免因一时疏忽发生水浸，影响到相邻居室，或因燃气泄露造成财物损失、人身伤害，给业主及物业使用人造成不必要的经济损失或法律责任等。
（4）业主及物业使用人在使用家用电器时，请仔细查看用电器具和供电线路及供电器具的功率是否相匹
配，切勿超负荷的用电，以免引起线路短路和开关跳闸等。
（三）排水设施
【***一期】内的雨水、污水实行分流排放，请业主及物业使用人切勿将生活污水排入雨水设施内，以免污染水源及堵塞管道。 （四）照明设施
【***一期】内的路灯、庭院灯由物业服务中心根据季节调节开关时间。
(四)门禁管理系统
为您的居家生活安全，本小区实行智能化楼宇管理系统，在小区地面及地下各主要出入口分设有门禁管理系统，业主及物业使用人凭门禁卡出入，访客需经确认后放行出入。
系统采用闭路监视原理，门外摄影、室内显示、双向对讲，室内可开启门锁，并可监视单元门外情况及访客的确认等。系统采用红外线辅助照明，画面清晰，使用方便，在正常使用的情况下，能减轻人们对治安的忧虑，对防偷防盗起到一定的防范作用。系统设置具体位置、功能及操作说明介绍如下。
1、小区地面1、2、4、5、6号大门处设围墙机
（1）围墙机外观及操作说明
（3）功能：
1) 业主凭卡出入小区；
2) 访客在进入小区前，首先需通过小区大门口围墙机与小区住户取得联系，业主确认可以进入小区
的时候，访客在物业工作人员处登记后放行进入小区；
2、每栋单元门及地下停车场各栋通道口设单元门口机：
（1）单元门口机外观及操作说明
（2）业主刷卡或按密码可进入；访客在单元门口需再次与小区住户取得联系，待住户确认后，单元门电控锁才能打开，访客方可进入；
安防特别温馨提示：作为智能化宇，我们倡导要求***一期的全体业主自觉刷卡进入小区；无卡需要进入小区时，为了保障全体业主的居家安全，我们的秩序维护队员需要对您的身份进行核实后，方可放行，故希望得到全体业主的理解、支持与配合，您的一点耐心将为***一期良好的安全管理作出很大的贡献！
2、 每户户内门口处安装有可视对讲分机：
（1）室内可视对讲分机外观
（2）室内可视对讲分机功能及操作说明：
小区业主通过该门禁系统的正常使用，能实现与访客的视频及通话，以核实来访人员身份，将不法外来人员进入小区的可能性降到最低； 1）访客管理识别、放行操作流程：
A、收到呼叫后，室内分机响起电子铃声，并显示来访者图像；
B、业主如有意接待，可以按通话键与来访者通话，按开锁键可打开电控锁，访客方可进入； 2）监视功能操作：
面对来访者，业主如不想接待，只要按监视键并按通话键确认，即进入免打扰状态，此时既可审视来访者，又不会让来访者察觉室内动静；
取消：再次按下通话键即可取消，取消后自动进入待机状态； 室内听到呼叫后如不按通话键，室内机60秒后自动进入待机状态； 3）免打扰功能操作：
当用户不希望有人呼叫分机被打扰时，可将分机手柄摘起，此时若在门口呼叫时，不会振铃，主机显示“SORRY”提示来客。 4）户内紧急报警功能
当遇突发事件时，需要物业服务中心援助时，可立即按可视对讲机的“报警”或“开锁”键，即呼叫小区监控中心；得到响应之后可手动复位，以取消求助请求。
3、每户主卧室内设置的紧急报警装置：
（1）紧急报警装置外观
（2）操作说明：在紧急情况下，您可通过按下手动报警按钮，报警信号将立即接入到物业监控中心的报警主机。
特别温馨提示：除非危急情况，请切勿随便滥用房间内的可是对讲分机及紧急报警装置上的报警功能，尤其应劝阻小孩勿作游戏玩耍之物。
5、门禁卡管理及使用注意事项
（1）交房时由开发建设单位免费为每户业主办理三张门禁卡。超出数量、遗失或损毁须到客户服务中心办理，费用由业主及物业所有人支付。
（2）业主入住时，由业主本人凭身份证办理门禁卡。
（3）业主房屋出租须到客户服务中心登记，租户凭本人身份证及房屋租赁合同原件办理门禁卡，当租户退租时，业主应及时通知客户服务中心，以便及时取消租户门禁卡使用权限。
（4）为了维护小区的秩序及安全，秩序维护员有权要求进入小区的人员出示门禁卡，对无卡人士且不配合或无法核实来访身份的外来人员，秩序维护员有权拒绝其进入小区。
（5）门禁卡不能外借他人使用。若秩序维护员发现有非业主或非物业使用人在使用门禁卡时，则有权予以收回。
（6）物业服务中心有权根据实际情况而调整相关管理措施。 （7）任何疑问或意见请亲临或致电物业服务中心咨询。
五、电梯
1、【***一期】电梯配置情况简介
严格按照交房标准合同附件约定及国家相关规范的要求配置品牌电梯，为您提供舒适、安全、快捷的垂直交通服务。 （1）2、电梯使用注意事项
1) 进入电梯后，请自觉按照电梯轿厢内明示的《乘客须知》行事，以保证您的安全、舒适。 2) 请尽量不要用客梯运货物、垃圾等，在使用中应特别注意避免运载超尺寸、超重量的物品、更
要避免运载易燃、易爆、剧毒、腐蚀性的物品；不要在上班高峰期运货。
3) 当电梯因故障或因突然停电出现关人的紧急情况时，被困人员请不要慌张，保持镇静，及时按
下应急警铃、通过轿厢内的多方通话系统与监控中心取得联系后等待救援，切莫自行打开轿厢门，以免发生意外。
4) 电梯处于维修或故障状态时，请留意维修或故障提醒标志，不要乘坐电梯，以防发生意外。
二 公共秩序维护 （一）公共秩序服务
1、【***一期】24小时有秩序维护员值班，为业主及物业使用人服务，并协助处理紧急事务。
2、请爱惜并正确使用各种安防、消防设施。进出府上时请留意门锁及窗户是否锁好。教育小孩勿玩耍安防、消防设施，以免造成设备失灵或损坏。
3、【***一期】大门入口处装有可视对讲大门主机，业主及物业使用人要通过户内的可视对讲分机确认是
自己熟悉的亲朋好友方可通知门岗放行，让来访者进入小区。 4、【***一期】围墙周界设有周界防范系统，防范非法进入者。 5、如发现可疑情况，请立即告知物业服务中心或监控中心或直接报警。
（二）住户安全防范须知 1、陌生人士
（1）因安全需要，服务人员或秩序维护员会对进入小区的陌生人士予以询问，登记等管理工作，请业主
及物业使用人向亲朋好友做好解释工作，此乃加强【***一期】的内部安全防范措施，若有失敬和不便，望予以谅解。
（2）各位业主及物业使用人开启入户门进出时，请留意有无陌生人士跟随，提防其乘机而入。若有怀疑，
请立即通知秩序维护员或致电物业服务中心或监控中心。
（3）各位业主及物业使用人在小区内发现有可疑之人或可疑之事时，请立即通知秩序维护员或致电物业
服务中心或监控中心。 2、业主及物业使用人谨记
（1）发现任何可疑人士或声响，请立即通知物业服务中心。 （2）切勿随便给陌生人开门。
（3）凡遇见自称公共机构或政府机关工作人员，必须清楚查验其证件。若有怀疑，请及时致电物业服务
中心/监控中心。
（4）外出家中无人时，应将所有门窗及自来水、燃气总闸关闭。电源的总开关和安防设施回路的分开关
不宜关闭，以免安防设施因失电而不能正常工作。黑夜时最好留有适度照明灯光。 3、噪音扰民
（1）业主及物业使用人在本物业范围内听音乐、看电视、唱卡拉OK 、开舞会、玩麻将或锻炼健身时，
尽量降低音量，请勿喧哗，以不影响相邻为准，尤以夜深为最。如业主及物业使用人受到噪音骚扰时，可向物业服务中心或政府相关部门投诉，服务人员会立即协助处理。 （2）机动车辆在【***一期】内行驶，禁止鸣笛，更不得用喇叭叫人。
4、紧急事项
物业服务中心实行24小时值班制。业主及物业使用人若遇紧急情况，除向有关部门报告外，均可向物业服务中心告急，物业服务中心会在第一时间给予尽可能的援助。 （三）安全与防火须知
1、 业主及物业使用人户内或私人空间
（1）小心处理未熄烟蒂及火柴，留意火种是否完全熄灭。
（2）火柴、打火机及其他易燃及危险物品，应远离儿童，教育儿童不要玩火。
（3）使用燃气时，请将窗户打开，保持空气畅通；用后请及时关闭窗户，避免盗窃行为发生。
（4）停止使用水、电、气时，应关闭总阀。外出时，尤其加倍小心，否则，因意外发生火灾、漏水、燃
气泄露而造成相邻业主及物业使用人人身财物受损的，由责任人承担相应的经济赔偿或法律责任。 （5）应正确使用电器设备，不可在同一插座接驳太多电器，避免电线负荷过度。
（6）经常检查电线、电器及燃气接合处，不合格者及时更换。业主及物业使用人应知道电源、燃气、自
来水总闸之所在处，当紧急情况发生时能及时关闭。 （7）室内存有易燃易爆等装修材料时，应自行配备灭火器具。
2、 共用区域
（1）请勿在共用区域停放、堆放自行车、鞋架等杂物。
（2）所有出口必须保持畅通。为个人及公众安全，切勿阻塞任何共用通道。
（3）共用区域安装的消火栓、灭火箱及其它防火、灭火设施设备，非紧急情况请勿随意动用，并请各位
业主及物业使用人告诫小孩切勿移动或玩耍此类设施设备。
（4）切勿攀登高处，停留于斜坡、水库四周；切勿擅入水库、树林、草丛、沟谷、沟渠、涵洞；切勿翻
越护栏、围墙，以避免发生危险。 （5）切勿在电力变压器、配电箱（柜）、游泳池、水景景观、水库、高尔夫球场等危险区域附近玩耍，以
避免产生意外。
（6）提醒小孩在小区内骑自行车时注意安全，切勿乱冲，以免撞到行人或滑下斜坡；切勿在小区主干道
上玩耍，以免发生危险。
（7）切勿在树林、草丛内吸烟、乱扔烟头或野炊，以免引发森林火灾。
3、 燃放烟花爆竹
（1）业主或物业使用人应在经安全部门审批、备案，取得《烟花爆竹临时经营许可证》的烟花爆竹专卖
点购买经质检部门检验合格的烟花爆竹。
（2）请勿在小区内燃放烟花爆竹。请选择在室外空旷的地带燃放。要远离易燃易爆物，不要在居民住宅，
人群集中的公共场所，易燃易爆物品仓库、加油站、露天货场、树林、草丛、柴草堆放处燃放烟花爆竹，以免造成火灾和爆炸事故。春节燃放烟花爆竹时请到物业服务人员事先准备好的安全地带燃放，日常燃放烟花爆竹时请提前告知物业服务中心，并事先做好防护措施，以便保障您及他人和大家的安全。
（3）14岁以下的孩子燃放烟花爆竹时应该由大人陪同。 （4）按照烟花爆竹分类产品的燃放说明燃放。 （5）请勿在室内存放烟花爆竹。
（四）火灾应急处理与逃生 1、 火灾应急处理 （1）及时报警。当发现火警或火灾时，可选用以下方式报警：市话119、电梯厅内的红色消防报警电话（通
知消防监控中心）、按下红色声光报警器按钮（在火势扩大到猛烈阶段时）。电话报警时，应保持镇静，尽力较完整的报出火险的位置、可能的原因、是否有人被困、自己的身份等。 （2）初始火灾的补救。迅速用就近的灭火器、消火栓进行扑救。 （3）若火势较大不能控制时，应立即撤离现场。
2、 火灾逃生方法
（1）在广场内听到火警报警铃声时，请不要惊慌，听从消防广播或物业服务中心现场人员的指挥，撤离
前如有可能，应快速切断室内电源，关闭门窗，携带好贵重物品和重要文件。 （2）遇火灾时，切忌乘坐电梯，而应速走安全楼梯疏散。
（3）逃生时，一定要按消防安全疏散图和疏散指示灯的方向，沿最近的消防通道、紧急出口和消防楼梯
疏散。
（4）遇火势和烟雾较大时，应匍匐前进，并用湿毛巾遮住口鼻。
三 环境卫生服务
1、 讲究文明，树立社会公德，敬请业主及物业使用人保持环境清洁，请勿乱堆（丢）垃圾及随地吐痰和
口香糖，同时教育好小孩请勿从窗口、阳台向外乱抛杂物、垃圾，以免造成意外或危及他人安全。 2、 物业服务中心设有专职保洁员，负责【***一期】内共用区域的清洁卫生及垃圾清运工作，敬请业主
及物业使用人给予积极配合。
3、 【***一期】每单元出入口处设有垃圾桶，保洁员每日会定时集中清运，请各业主及物业使用人将生
活垃圾就近放置于垃圾桶内，以便保洁员清运，保持共用区域的环境卫生。
4、 请业主及使用人在倾倒垃圾时用塑料袋封好扎紧后扔入垃圾桶内，切勿将汤水等散装倒入垃圾桶内，
对于不方便包扎的垃圾及废弃物（如玻璃、纸板箱等）请放置于垃圾桶旁，以利于清洁处理。
5、 请业主及物业使用人切勿将硬质、不易化解的垃圾投入下水道，避免由此造成管道堵塞或排水不畅等
现象发生。
6、 未经物业服务中心许可，禁止在小区公共场所张贴广告、标语。
四 园林绿化服务
1、 【***一期】内公用绿地的绿化维护工作由物业服务中心环境绿化部负责。
2、 【***一期】内园艺花圃皆为美化生活环境而设置，凡进入小区者均有责任爱惜树木、花草及建筑小
品，爱护公用设施并保持清洁。
3、 请业主及物业使用人教育儿童不得攀爬园内树木，攀越各处绿篱和栅栏，以免发生危险。 4、 请勿损害建筑小品或采摘花卉、水果、树木，损坏者须负责赔偿。
5、 请勿在绿化带上踢球、玩耍，如遭人为损坏，培植费用由当事人（监护人）承担。 6、 请勿在花圃平台的座椅及草地卧睡或晾晒衣物，以免影响观瞻。 7、 请勿让宠物进入绿地等共用区域，以免污染环境影响他人。
五 其他注意事项
1、 楼宇外观和公共楼道管理
（1）为保持楼宇外观美观整洁，业主（使用人）禁止随意设置广告牌、在公共区域摆放宣传物及其他违
章搭建。
（2）公共楼道属共有部位，请自觉爱护，保持其清洁卫生及整洁畅通。
（3）请勿在墙壁上涂划，以保持墙面美观。如发现楼道灯损坏，请及时与物业服务中心联系。
2、 外来人员管理
（1）凡进入***一期开展各项服务的外来服务单位，须到物业服务中心办理相关手续，严格遵守相关管理
规定。
（2）外来服务人员、装修人员，都须凭证出入。 （3）禁止外来人员擅自出入。
3、 物品运送
（1）业主（使用人）运入物品时，请注意保护公共设施的完好。
（2）业主（使用人）若要运出物品，请事先到物业服务中心办理出门条等手续。
（3）秩序维护员核实出门条后，方可放行运出物品。
（4）搬运的物品较多或物品搬运的时间较长，应提前24小时通知物业服务中心，以便统一安排。
4、 公共场所管理
（1）请注意保持广场内宁静的生活环境，勿在广场大声播放音乐、制造影响其它业主（使用人）的噪音。
（2）请勿将宠物带入公共区域。
（3）请勿在自用单元外墙、门窗上粘贴标识及宣传品。
（4）请勿随地吐痰、张贴、涂抹，随意排污及向楼外抛弃杂物。
（5）业主外出或下班后要妥善保管好物品并锁好门窗。
（6）若发现有行踪可疑人员，业主（使用人）均有责任上前询问，并告知物业服务中心。
（7）若发生偷盗等事件，业主（使用人）应保护好现场，并及时告知物业服务中心。
第四部分 ***一期小区出入通道介绍及停车场使用指引
一、***一期小区出入通道介绍
（一）***一期出入口通道简介
小区地面共5个人行出入口：1、2、4、5、6号门，地下停车场也有通往各栋楼的出入口。
业主凭小区专属门禁卡刷卡出入小区；访客经业主及物业安防人员确认后，登记放行进入。
（二）***一期停车场
***一期停车场全部为地下停车场，分为A区（1栋—15栋）、B区（16栋—33栋）停车场，地面通道为人行及消防通道，机动车及非机动车都从专用出入口进入地下停车场。
机动车通道：A区1、5号门为车辆双向出入口，B区1号门为单向入口，2号门为双向出入口； 非机动车通道：A区为4号门，B区为3号门；
（三）***一期小区总坪及出入通道示意图
二、 车辆停放
1、 机动车停放
（1）【***一期】停车采用智能IC卡（门禁卡）自动识别系统，经车辆授权的小区业主及物业使用人可
以进入停车；进出小区大门时须刷卡通行。
（2）本小区实行一车一卡，业主（物业使用人）的车辆信息均已录入该车对应的门禁卡中，如车辆信息
与门禁卡内信息不符，物业服务中心秩序维护人员有权阻止该车辆进出小区。
（3）外来访客车停放，实行计时收费。临时来访车辆只可停泊在工作人员指定之停车场内，不得进入业
主及物业使用人专用停车场（库）。
（4）任何车辆或司机，经常违反服务中心之劝谕或本手册车辆管理相关条款者，可拒绝其进入停车场。
（5）物业使用人租车位时，均须预先向物业服务提交证明文件，如业主签署的物业使用人授权书，办理
停车卡，具体操作请详细咨询物业服务中心。
（6）进场车辆应停放在其购买、租赁的车库（位）上或按物业服务中心秩序维护员指定的位置线内停放。
（7）停车场内提供有偿停车服务，车主缴费后记得索要发票。
（8）为保持停车场良好秩序及畅通无阻，防止非法占用泊车位，请各业主及物业使用人、访客均应遵循
本手册车辆管理的相关规定。
（9）请勿违反有关消防法规，严禁从消防设施中取水洗车、侵占消防通道停车，违者将按相关规定予以
处理。
（10）停车场内严禁闲杂人等擅进、游荡。为加强场内安全，服务人员在必要时，会查询有关人士身份证
明文件，若有失敬及不便之处请见谅。
2、 非机动车停放
业主（物业使用人）的非机动车统一停放在指定位置（包括来访人员/施工人员）。
3、 违例停车
（1）不遵守物业服务中心制定的停车指引之车辆，按违例泊车处理。
（2）违例泊车鉴别如下：
1) 擅自占用他人私家车位之车辆。
2) 拒绝遵从物业服务中心指引，阻塞共用区域（如消防通道等）的车辆。
3) 未遵照本停车场使用指引，本物业区域内物业使用守则或物业管理法规条文者。
（3）违例车辆将被通知公安或交管部门处理：
1) 所有违例车辆，毋须事前通知，物业服务中心均可通知公安或交管部门处理，责任均由车主负责。
2) 任何因车辆被扣或拖走而直接或间接导致车辆遗失或损坏，物业服务中心概不负责。
4、车辆安全及责任
请遵守停车场使用指引，物业服务中心恕不承担停车场内个人的财物失窃、损毁或任何人身伤害之责任。
（1）任何使用本停车场人士，须自负在场内所受到的意外或其它原因所引致伤害。不得骚扰、威胁或危
及场内其它车辆、人士及财物的安全。
（2）司机须以安全时速驾驶，并遵守所有交通标志及工作人员之指引，确保行车安全。
（3）司机须注意场内设备与设施，并负责及赔偿因疏忽或错误而引致本物业区域内及停车场内之装备与
设施的损毁。
（4）请将车门锁好，切勿存放贵重物品于车内，并请开启防盗报警系统。
（5）持有停车卡者，切勿将卡放置车内，以防被盗。
（6）车位只限作停泊车辆使用，不可改作其它用途。
（7）使用本停车场人士，如欲将任何车辆拖离本停车场，必须事先向物业服务中心书面申请并提供相关
证明文件。
5、其他
（1）物业服务中心可随时根据实际情况，增删及修订车辆管理及停车场地使用指引，而毋须先行通知。
（2）任何疑问及意见，请亲临或致电物业服务中心查询。
第五部分【***一期】业主临时管理规约
第一条 目的
为维护本物业管理区域内全体业主、使用人在物业管理中的合法权益，促进物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动能正常持续进行，建设管理有序、服务规范、秩序良好、环境优美、文明和谐的物业管理区域，根据有关法律法规，制订本管理规约（以下简称“规约”）。
第二条 物业基本情况
***一期（以下称“本物业管理区域”）坐落于达州市通川区北外镇张家坝。
第三条 物业共用部位
本物业管理区域共用部位：
房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、隔震减震装置等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
第四条 物业共用设施设备
本物业管理区域共用设施设备：
上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、变压器、配电箱柜、供电线路、照明、煤气管道、消防设施、安防监控设施、绿地、道路、路灯、沟渠、化粪池、垃圾转运设施、机动车（非机动车）停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备用房等。
第五条 业主的共同利益
（一）属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。
（二）业主对共有部分，享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
（三）全体业主一致同意在业主大会成立前，按照前期物业服务合同约定利用建筑物共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并委托物业服务企业统一实施。
（四）利用物业共有部分经营所得收益，用于弥补建筑区划内物业服务费用的不足，主要用于物业共有部分的维修养护。
（五）物业服务企业应当至少每年在物业管理区域内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主的监督。
（六）业主拒付物业服务费用、不缴存专项维修资金的，不得享有经营物业共有部分业主所得收益的分配。
（七）业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第六条 在本物业管理区域内，根据商品房买卖合同，以下部分属建设单位所有：
1、未出售的地下停车场（库）；
2、 ；
3、 。
第七条 物业管理区域的调整
确需要划分调整物业管理区域的，由业主代表或业主委员会向通川区人民政府房地产行政主管部门提出申请。行政主管部门应当在征求业主、居民委员会的意见，经相应区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后进行划分，并在相应区域内公告。
第八条 业主的权利与义务
业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业
管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。
第九条 物业服务企业选聘
在业主大会成立前，由建设单位达州宏义房地产开发有限公司依据相关规定选聘成都$$$物业服务有限公司（$$$物业公司组建达州***分公司）依据前期物业服务合同对本物业管理区域提供前期物业服务。
业主大会成立以后，由业主大会制定新的管理规约，并依法组织选聘物业服务企业。
第十条 物业服务费用交纳方式
各业主同意，物业服务费采取包干制方式；按房屋建筑面积计算；已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。
业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。
业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。
第十一条 物业服务的调整
物业服务收费标准应当保持相对稳定。有下列情形，需要调整物业服务收费标准的，应当经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：
（一）公共服务产品能耗价格调整的。
（二）业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的。
（三）物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的。
（四）其他政策性费用调整的。
第十二条 水、电、气等费用的交纳及设施的维修责任
本物业管理区域内的供水、供电、供气等有关专业经营单位提供产品服务的费用，业主专有部分使用的，由业主承担；物业服务企业使用的，由物业服务企业承担；部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同分担。
供水、供电、供气等专业经营单位按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用，用户应当按照合同约定按时足额交纳费用。
物业服务企业接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公示委托合同，业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服务企业按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述费用。业主拖欠、拒交上述费用的，应按本规约的相关约定承担违约责任。
建设单位在竣工验收后应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。
专变（配）电、二次供水、燃气调压等专业经营设施设备及相关管线的维护、保养等费用，由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。
专业经营设施设备发生故障或损坏时，专业经营单位应当及时进行维修、养护、更新，物业服务企业、业主应当予以配合。
专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。
第十三条 业主大会的设立
各业主同意，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：
（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上。
（二）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上。
（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。 业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。首次业主大会会议的召开、筹备组的组成、首届业主委员会的选举产生、委员候选人的产生办法等，按《四川省物业管理条例》及其相关规定执行。
筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承担。
前期物业服务中，业主拒付物业服务费用、不缴存专项维修资金的，不享有首次业主大会会议上的
投票权。
第十四条 相临关系
各业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。
第十五条 物业使用
本物业管理区域内的业主、使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本物业管理区域《房屋使用说明书》的约定，并按照下列规定使用物业：
（一）不得擅自将住宅、车库或者其他附属设施改变为餐饮、娱乐、办公、仓储等经营性用房。确需改变使用性质的，须经有利害关系的业主书面同意并按照相关法律、法规规定办理相应手续。
依法改变住宅用房使用性质的，该业主须从该房屋取得使用性质改变批文或该房屋实际改变使用性质之日起，按照本物业管理区域商业物业服务费收取标准进行交纳。
（二）进行室内装饰装修时，遵守法律法规的规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修禁止的行为，不得影响相邻房屋的使用安全；主动配合物业服务企业依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查。
（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间18时至次日上午9时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。
（四）业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾，由业主、物业使用人负责清理和外运。委托物业服务企业外运的，应当在室内装饰装修管理服务协议中约定外运的费用。
（五）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时停止侵害，恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应承担相应的赔偿责任。
（六）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装。
（七）合理使用水、电、气、信息、环卫等共有设施设备，不擅自拆改相关管线、设备。
（八）使用电梯，应遵守本物业管理区域内电梯使用管理规定。低楼层、底层业主/物业使用人虽然较少使用或不使用电梯，但应对电梯的使用、维护承担与其他业主同等的责任，不得以使用较少或不使用为由不承担或少承担相关费用。
（九）不得擅自圈占公共广场、道路和绿地，不在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架等。
（十）不得擅自使用公共场所、公用水电作任何商业或私人用途。
（十一）不在本物业的垃圾箱（站）翻拣垃圾；不晾晒、煎熬产生恶臭、刺激性气味或严重烟尘的物质。
（十二）停放车辆，应遵守本物业管理区域内车辆停放有关规定；严禁侵占消防通道。
（十三）法律、法规政策的其他规定。
第十六条 使用物业禁止行为
业主、使用人在使用物业中，禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构等行为。
(二)违章搭建建筑物和构筑物等行为。
(三)擅自改变房屋建筑及其设施设备外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）。
(四)侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共用部位、共用设施设备等行为。
(五)擅自改变房屋、绿地使用性质等行为。
(六)随意堆放、倾倒垃圾、杂物、高空抛物等行为。
(七)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害、异味、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境等行为。
(八)占用消防通道、封堵出入口通道等行为。
（九）超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为。
（十）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等。
（十一）随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音。
（十二）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮篷、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理。
（十三）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁。
（十四）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为。
（十五） 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间 。
（十六） 损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。
（十七）法律、法规规定禁止的其他行为。
第十七条 物业的维修养护
业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：
（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益；委托物业服务企业对专有部分的有关设施设备进行维修、养护的，应与物业服务企业就委托事项达成一致并自行支付相应费用。
（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责维修并承担赔偿责任。
（三）因业主专有部分出现危害安全、影响容貌、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当按建筑整体设计要求及时养护、维修、整治，相邻物业业主应当提供便利；
（四）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。
（五）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时消除隐患。责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业可在通知公安机关、社区居民委员会或者业主代表等3名以上人员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担。
（六）发生下列情况时，全体业主授权物业服务企业应当组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由物业服务企业向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应当在本物业管理区域内显著位置向全体业主书面说明费用使用明细账目等情况：
1、屋面防水损坏造成渗漏的；
2、电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患的；
3、楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；
4、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
5、其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。
（七）当物业服务企业对物业共有部分维修养护时，相关业主应予以配合；有造成本物业共有部分或其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任。
第十八条 物业保修
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任，由业主共同承担。共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。
为及时修缮小区公共设施设备，避免出现安全隐患、影响正常使用，由全体业主一致同意由物业服务企业报请辖区街道办事处或政府行政主管部门同意后，由物业服务企业组织实施，费用由全体业主承担或在专项维修资金中列支。专项维修资金的开支范围，执行法律法规的规定。
第十九条 专项维修资金的缴存、管理
（一）专项维修资金的归集和使用按照国家和省的有关规定执行。
（二）专项维修资金应当用于物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金应当存入银行专项维修资金专户，按幢立账、按户核算。
（三）业主转让物业时，其交存的房屋专项维修资金余额不予退还，一并转让给物业买受人。
（四）物业服务企业定期公布专项维修资金的使用情况，接受业主的监督。
第二十条 物业转让、出租
业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。
业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。
房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。
房屋出租不得擅自改变房屋原设计功能和布局，不得对房屋进行分割搭建、按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。
对违反本规约出租或转租的，物业服务企业可书面责成业主、使用人立即终止租赁行为。
业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业结清物业服务费、物业服务资金、专项维修资金；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用、物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第二十一条 业主通讯方式提交
业主或物业使用人应当向物业服务企业提供有效的联系地址、通讯方式及紧急情况联系人姓名、联系方式，发生变更后应及时告知物业服务企业。
第二十二条 违反物业使用禁止行为的处置
业主、使用人在物业使用过程中，有违反本规约物业使用禁止行为的，其他业主、使用人可以向有关行政主管部门报告，由有关部门依法查处；受侵害的相关业主可以依法向人民法院提起诉讼。
第二十三条 相关工作的配合
业主、使用人应当积极配合公安机关、街道办事处、（乡）镇人民政府、社区居民委员会等相关部门、单位做好本物业管理区域内计划生育、流动人口、宠物管理、治安消防、交通秩序、环境卫生等工作；对于相关部门进入本物业管理区域内监督检查、行政执法的，业主、使用人、物业服务企业不得阻挠。
第二十四条 未按规定交纳物业服务费用的责任
业主未按规定交纳物业服务费用（物业服务资金）的，物业服务企业可以在本物业管理区域内公布物业服务费用（物业服务资金）收交情况，并注明欠交费用的业主房门号进行催讨；仍不交纳的，物业服务企业可以采取暂停服务等措施催收，也可以向人民法院提起诉讼。
第二十五条 物业服务授权
物业服务企业应当按照物业服务合同约定，健全管理制度，做好物业管理区域内的各项服务工作，为业主提供安全高效便捷的服务。
全体业主同意在物业服务中，授予物业服务企业以下权利：
（一）根据有关法律法规、本规约和前期物业服务合同，制定必要的规章制度，并督促业主、使用人遵守、执行。
（二）采取劝阻、书面通知、上报政府主管部门等方式制止业主、使用人违反本规约的行为，具体措施的采取由物业服务企业决定；对业主、使用人违反本规约第十五条、第十六条规定的行为，物业服务企业制止无效的，物业服务企业可以采取下列措施。
1、禁止施工人员、施工工具、装修材料等进入本物业管理区域；
2、停止供水、供电等措施；
3、向相关政府主管部门举报；
4、依据法律法规采用相关措施。
（三）向欠费业主或物业使用人追缴物业服务费等各项费用。
（四）对业主共有车位，物业服务企业可根据业主大会的决议和实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式，合理划分停车区域。
（五）对室内向外抛掷物品的行为，物业服务企业应当劝告、制止。
（六）物业服务企业应当对大件物品的搬出进行登记并向业主核实。
（七）占用共用部位应征得共有产权业主同意并知会物业服务企业，否则物业服务企业有权清理。
（八）对不按规定停放车辆的，物业服务企业应要求整改。
（九）由物业服务企业代表全体业主对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。
第二十六条 物业服务企业的变更
前期物业服务期间发生下列情形之一的，在物业所在地街道办事处、（乡）镇人民政府的组织下，根据业主的共同决定依法另行选聘物业服务企业：
（一）物业服务企业违反前期物业服务合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动，致使不能完成合同约定的服务事项和质量的。
（二）物业服务企业提出解除合同。
（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法履行前期物业服务合同的；
因物业服务企业突然撤离等原因，无法及时另聘新物业服务企业的，在另聘新物业服务企业之前，建设单位、业主可以请求物业所在地街道办事处、（乡）镇人民政府指定物业服务企业临时代管；临时代管期间的物业服务费用，按照临时代管前的前期物业服务合同约定的物业服务费用标准执行，并由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。
第二十七条 违反规约的责任
业主、使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益的，物业服务企业有权要求其改正；业主、使用人拒不改正的，应承担以下违约责任：
（一）向全体业主或相关业主支付违约金；
（二）损害赔偿；
第二十八条 连带责任
使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。
第二十九条 纠纷处理
业主之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会进行调解；调解不成的，采取以下向物业所在地人民法院提起诉讼方式解决：
因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。
第三十条 规约的制定
本规约由建设单位根据四川省示范文本制定。
商品房买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守本规约。
第三十一条 规约的效力
本规约对本物业管理区域内的各业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。物业使用人包括但不限于：业主及家人、租户及家人、物业使用人的访客、物业使用人的雇佣人员等。
本规约自本物业管理区域内的首套物业销售之日起生效，至首次业主大会会议依法召开并表决通过《管理规约》后终止。
第三十二条 规约的执有
本规约作为房屋买卖合同的附件，由建设单位和买受人各执一份；并由建设单位报送至物业辖区街道办事处（乡、镇人民政府）和所在地的房地产行政主管部门备案。
第六部分 专家解读物业管理服务中的常见问题
业主问：我在收房时发现了一些工程质量问题，那我是不是有权利拒交物管费呢？
专家解读：我们完全相信你想拒交物管费是因为自己的正当权益受到了侵犯。但是我们要秉承的一个原则是：谁侵犯了我们的权益就由谁来承担责任。首先，我们来看一看物管公司应承担的义务主要有哪些：
一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；
二、共用设施设备的维修、养护、运行和管理；
三、公共绿地的养护与管理；
四、附属配套建筑设施的养护和管理；
五、公共环境卫生；
六、交通与车辆停放秩序的管理；
七、安全防范；
八、消防管理。
当物管公司不能很好地完成上述某项义务时，业主有权（通过业委会）终止与物管公司的服务合同，但无权拒交物管费。
我们首先来理清业主、开发商和物管公司的法律关系。开发商与物管公司是两个不同的法律主体，是独立的经济实体。诸如墙体裂缝、烟道渗水、厨卫渗水、库房渗水、烟道倒灌、物业维修基金问题、周界报警系统没设、房屋边上存在安全隐患、门窗的开启问题、阳台排水不畅等等这些问题，都是开发商遗漏的问题，是牵涉到设计质量、施工质量的问题。它和物管公司应承担的八项义务是不相干的，是超出了《合同》约定范围的。
我们不能让物管公司代人受过，不能让它来承担本该由开发商承担的责任。物管公司肯定维护业主的一切合法权益，他们愿意积极配合业主向开发商反映业主的心声，解决问题。而你们在维护自己的合法权益的过程中，也要依照法律法规的规定，弄清对象，否则可能事与愿违。用拒交物管费的方式“维权”也是不明智、不合法的。
业主问：房子是我自己花钱买来的，那我怎么装修应该都是可以的吧？
专家解读：这个观念是错误的。我们能理解每一位业主在装修中都想将自己的房屋装饰得宽敞舒适，尽量扩展空间，但不能进行违规装修，然而有些业主明知有些装修是违规的，在装修设计时依然要求进行封闭阳台、破坏承重结构等违规装修设计。违规装修给自己今后的生活带来安全隐患，也影响整个小区的建筑结构外观，有的甚至损害邻里利益。物业按照要求严格管理违规装修也是维护业主利益，按规定办事。根据《四川省物业管理条例》第六章第五十九条、《住宅室内装饰装修管理办法》第二章第五条，有下列行为之一的都属违规装修：
随意改动或损坏房屋主体和承重结构（柱、梁、板、承重墙）；在承重墙上穿洞，随意剔凿梁、板、柱，拆除连接阳台门公共处的墙体，扩大原有门、窗尺寸或者另建门窗；改动上下水管道、消防管道、液化气管道、供线电路、数字电视线路、智能化线路；随意增加地面静荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等；任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；破坏或者拆除厨房、洗手间的结构和功能，或将生活污水排入雨水管道，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；改变建筑外观及造型、外墙及门、窗的形式，颜色或对阳台进行封闭；擅自占用楼宇外墙、楼内公共走廊等公共场所、进行任何形式的搭建、安装、铺设；使用不符合消防和环保要求的装修材料；其他违章装修活动。
对违规装修物业有权在业主申报装修时不予审批，在装修中违规可以进行如下处理：1、责令停工。
2、责令恢复原状。3、扣留或没收工具。4、临时停水、停电。5、谢绝装修队进入小区装修。6、赔偿经济损失。7、根据政府相关规定，报请有关部门追究法律责任。
业主问：物业公司收取车位停车服务费不合理吧？
专家解读：无论是业主购房时赠送的车位，还是小区公共车位，业主都只对车位拥有使用权，产权归属不属业主本人。而车辆的出入和停放都将加速公共区域的设施折旧和维修成本，保洁人员和保安员等人工成本也会提高，所以物业收取一定的费用是合理的，当然，物管公司必须经过政府部门的备案。
业主问：物管公司有安全保卫的责任，那如果财产受损（被盗）应该由物业负责赔偿？
专家解读：这种认识是不对的。关键是要看财产受损是不是物业的失职原因造成的，要理性判断物业是否承担责任，应该承担多大，不能情况一发生就把全部责任推给物业，这显然不公平。
物业收取的管理费是为业主提供服务的成本报酬，不是业主的财产保管费，也不是财产的保险费。物业管理中的保安工作也只是配合居委会、公安机关搞好治安防范，其主要责任是维护公共区域的秩序，他不是保镖，不为某个业主看守家财。保安工作的劝效是隐而难见的，可以说小区保安的配备及其工作，已经阻止或避免了许多案件的发生，把案件降到最低限度，作为服务对象的业主已从无形中受益。
现阶段的物业服务合同中所约定的大都是常规性服务，物业服务不可能对业业主身、财产的安全保障作出的具体承诺。因此，一旦此种情况发生，业主应该理性、合理的通过正确途径解决，不能把全部责任推给物业公司，更不能采取一些不理智的方法处理问题。
业主问：房屋没有入住就不用交物业服务费了吧？
专家解读：业主支付物业服务费的义务直接源于物业服务合同的约定，即使房屋没有入住，也应缴纳物业管理费。
因为物业公司依照物业服务合同履行义务，提供服务是一种公共性服务，一个小区不会因为一个或几个人不居住，管理成本就减少。虽然个别业主没有在小区居住，但物业对于小区内的保洁、保安、绿化、房屋及公共设备设施的维修、保养等日常工作照常进行，并为因此减少工作量和费用支出。根据《物业管理条例》第四章第四十二条和《四川省物业服务收费管理细则》第五章第十六条明确规定业主应该按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费。
《物权法》中明确规定了“建筑物区分所有权”，也就是“业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的所有权；对共有部分享有因共同管理关系产生的共有权，业主不得放弃权利而不履行义务”，因此，业主不能因没有享受或者放弃了权利而不履行缴纳管理费的义务。
第七部分 常用电话号码
***一期物业服务中心客户服务电话：0818-3366551
品质服务投诉电话 0818-3366552
常用电话号码
火 警 119
匪 警 110
急 救 120
电话查询 114
电话故障 112
天气预报 121
邮编查询 184
电力热线 95598
辖区派出所 0818-2301110