物业管理调查报告
刘强
（宁夏大学资源环境学院2011级房地产开发与管理）
1调查对象概况
本次我们小组四人调查了包括位于银川市西夏区贺兰山西路的宁夏大学校本部，位于西夏区怀远东路的西夏万达广场，以及位于金凤区北京中路的森林半岛在内的几个小区的物业管理情况。调查详略程度因调查难度而异，不尽相同。西夏万达为在建房地产项目，资料缺乏且不易获取，故在此不作展开；本文将重点对宁夏大学校本部和森林半岛的物业管理调查结果进行论述和分析。
宁夏大学校本部有A、B、C三个校区，占地面积2307亩，校舍建筑面积58万平方米，另有教学实验农场1695亩。宁夏大学A区位于银川市西夏区贺兰山西路489号，宁夏大学B区位于银川西夏区文萃北街217号，宁夏大学C区位于银川市西夏区贺兰山西路539号。 银川市森林半岛位于银川市金凤区北京中路380号森林公园北门东侧。由拉普斯置业有限公司开发，占地面积 266400平方米，建筑面积 320000平方米，101、102、301、41、17、11、201路公交经过项目周边。
2物业管理基本状况
下面将重点从安全、保洁和绿化三个方面对两个调查对象——宁夏大学校本部和森林半岛的基本物业状况进行介绍。
2.1物业调查对象一——宁夏大学校本部
图1 宁夏大学校本部区位图
宁夏大学校本部物业委托给了宁夏中房集团银川物业服务有限公司管理，由该公司安排专业保安队伍进行校内的安保工作。保洁、绿化则是由宁夏大学后勤集团安排人员进行打理。据了解，中房物业成立于1995年，是宁夏回族自治区成立时间最早的物业服务企业之一，中国物业管理协会常务理事单位，宁夏回族自治区房协副会长单位，银川市物业和供热管理协会副会长单位，具有国家一级物业企业资质，B级电梯维修保养资格和国家三级园林绿化资质。由此可见，中房物业代表了宁夏较高的物业管理发展的动态，以下就是中房管理下的宁夏大学校本部的基本物业情况。 2.1.1安全
安保工作由中房集团的专业人员负责，为2年签一次的合约制。保安人数人员分配为A区12人，B区12人，C区17人。采取“人防”与“技防”相结合的管理模式，实施全天候保安管理，旨在维护校园及学生的生命和财产安全；保安人员身穿黑色制服配红色袖章，穿着整齐划一；保安电子卡考勤巡逻，24小时巡逻每2小时一次，按两条固定路线走分白班和夜班两班倒。
（1）交通安全：校门口安排站岗保安，询问和登记进出机动车辆，原则要求自行车进出校门要先下车，校内各路段设置减速带,设限速标志，有些特殊路段设置了钢铁路障，禁止大型机动车辆的通行，如C区进入操场的入口，以免发生校内碰撞事件。A区有专门的停车位，B区和C区则没有明确的区域。校内自行车多根据上课、吃饭地点就近停放，部分区域，如C区L楼，有人指导自行车的有序摆放，多数区域则是依靠学生的自觉性，未安排专人。
（2）消防安全：保安机动巡逻，踩点打卡；全校将安置1200多个摄像头，实现无死角监控。每层根据需要配备一定数量的消防栓和干粉灭火器，宿舍楼以C区14号楼为例，一共五层，每层楼有4个消火栓，共计20个，每层9个灭火器，共计45个；教学楼以C区一教为例，一共4层，每层4个消防栓，共计16个，每层8个干粉灭火器，共计32个。同时每栋楼都设有安全出口，安保人员需负责保持消防通道的畅通，做好校园消防器材的管理和维护，并对机房等校园消防重点部位做好消防管理工作。 2.1.2保洁
保洁工作由宁夏大学后勤集团管理，负责整个校园、外围道路及绿化带、教学楼、餐厅等公共的保洁区域；保洁人员分配为A区5人，B区12人，C区12人。工作时间是：上午6：00-11:00，下午14:00-17:00无双休日。
保洁人员多数身着橘黄色制服、配白色帽子，一人负责一片区域清扫，清理对象为：落叶、杂草、纸屑、宣传栏上的小广告等，通过日常保洁工作，使公共环境和公共部位整洁、无纸片、无污水。设备齐全，有扫帚，簸箕、清洁车等，清扫路面的配有一个垃圾袋与夹子，清理垃圾的配有垃圾车；垃圾桶根据人流量每30——50米放置一个。有分类和没有分类的垃圾箱交叉放置，相比较而言，A区的分类垃圾桶设置的比较多，B区和C区设置的比较少，但目前总体上以不分类回收垃圾桶为主。
2.1.3绿化
绿化工作宁夏大学后勤集团进行管理，人员配备为A区、C区各12人，B区不详。主要工作为：根据气候，给花木适量浇水；一年两次给花木适量施肥，适当松土；及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木；定期喷洒药，防治病害。A区主要植物：金叶榆 、马兰花 、 五叶地锦、小叶杨、悬木铃、旱柳、国槐、油松；B区主要植物：连翘、桃树、香椿、国槐、华北珍珠梅、丁香、沙枣；C区主要植物：新疆杨、毛刺槐、龙爪槐、蝶形花、白蜡、刺柏、紫叶枣。结合西北地区干旱缺水的区情，采用喷灌设备，达到均匀全面的灌溉以及节约水源的目的。
表1 宁夏大学绿化现状
2.2物业调查对象二——森林半岛
图2 森林半岛区位图
森林半岛位于金凤区北临北京中路,东临城市干道亲水大街，在森林公园北门东侧，以市政府为核心，艺术中心、博物馆、国际会展中心、凯宾斯基五星大酒店、图书馆、科技馆、银川文化城等完善配套。森林半岛有40000平方米园林景观规划，深刻、准确把握银川高端人士需求，结合西北塞外气候环境之特点。森林半岛的物业由陕西万通物业管理有限公司银川分公司管理。陕西万通物业管理有限责任公司银川分公司成立于2004年,是以物业管理服务、房屋租赁等为一体的专业化的物业服务公司，主要针对高档住宅小区进行管理服务。这与定位高端的森林半岛是相符合的。
表2 森林半岛物业状况
保安和保洁人员着装统一，精神风貌良好；进出小区需要在门卫处登记信息；小区内部
路段设有减速墩，设限速标志。
3存在的问题
通过了解并分析了两个调查对象的物业概况和现状，以下是笔者对调查对象物业管理过程中发现的一些问题以及可能带来的严重后果的分析。 3.1物业调查对象一——宁夏大学校本部
先从安保工作来说，交通安全方面，虽设有通行证，但校园的安保力度仍然不够，针对社会上的车辆出入校园，只是简单的收取进门费用，没有严格进行出入时的排查；B区和C区
没有设置专门的停车位置，也没有足够多安全交通标识，不利于校内交通秩序的维护。原则上自行车进出校门要下车推进，但现实中很少学生会那么做，而门卫也未作强调，存在较大漏洞。校园内很多学生骑摩托车，速度很快，也给校园交通安全带来隐患。校园内的保安手段仍旧传统；消防安全来说也漏洞不小，学校大门口放有手提式灭火器，但是灭火器都存在过期问题，且装灭火器的箱子多数处于锁闭状态，消防出口常年处于锁闭状态，对紧急情况下的消防安全造成隐患。
再看保洁工作，保洁人员服装有时不统一，但据了解只为个别特殊现象；校园内经常焚烧垃圾，污染校园空气质量，且周边经常没有专人看守，有一定安全隐患；校内垃圾桶多为不分类垃圾桶，新型环保的分类垃圾桶数量还很有限，不利于垃圾的区别化对待，一刀切的处理方式造成资源的浪费。
最后看绿化工作，校园植物种类缺乏多样性, 特别是在地被植物的种类组成上, 多采用片种植草坪绿地. 尽管草坪绿色如茵, 深受人们喜爱，也给美化环境增添了色彩,，但这不符合生态校园绿化原则和自然规律,，同时也会使校园空间异质性降低,，导致校园生态系统脆弱不符合“生态学上种类多样性导致群落的稳定性”的原则，也不符合美学要求；同时草坪破旧杂乱，草坪、草地被踩踏情况严重。随处可见输水管横穿马路无防护，容易被车辆破坏而漏水，影响灌溉工作，浪费水且容易喷湿过往行人。 3.2物业调查对象二——森林半岛
（1）停车位紧缺，抢车位现象严重，经常会发生车辆占用街道或在停车位外停车的情况。车辆占用街道停车时非常不安全的，它使得道路面积严重减小，其他车辆通行困难，容易造成交通事故，威胁小区居民的人生安全。
（2）作为安全出口的楼道中常有堆放杂物的现象，一旦发生地震、火灾等重大事故，堆积在安全出口楼道中的杂物会严重影响居民逃生的速度，使居民无法在极短时间内离开事故现场，对居民的人生安全造成极大威胁
（3）业主对物业管理的参与意识不强，发生问题时权责概念比较模糊，容易引发和物业公司的矛盾冲突。
（4）部分业主反映清洁状况需要进一步改善。
4物业管理整改措施和良好发展策略
任何行业都有一个不断优化的过程，物业管理也一样。只要物业管理还没有做到尽善尽美，这个行业就还有很大的发展空间。以下是针对物业管理中一些问题的整改优化措施，以及构建和谐、便民小区的良好发展策略。 4.1物业调查对象一——宁夏大学校本部
(1)严格执行机动车辆通行证制度，所有进出校园的车辆必须进行严格的检查，自行车进出
校园也必须下车手推；完善校内路段限速标志，铺设足量的减速墩，规范车辆停放；全面校园禁摩。
(2)保持消防通道的通畅，及时更新消防器材，替换过期的消防设备；普及消防知识，让每位师生都了解到消防的重要性，并熟练掌握消防器材的使用；增加消防监控点的布设，扩大覆盖面。
(3)坚持保洁管理的质量标准：“五定”、“七净”、六无”和“当日清”。“五定”即指清洁卫生工作要做到：定人定地点定时间定任务定质量；“七净”指路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水井口净、树坑墙根净、果皮箱净；“六无”指无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土无污水脏物；“当日清”即是指清运垃圾要及时，要做好分类工作，区别化处理，一定要焚烧的话需要专人看守。
(4)绿化工作要做到生态与美学的结合，注重多样性和空间分布的垂直性；在树种规划时，注意选择色彩、形态、风韵、季相变化上有特色的树种, 发挥园林植物色彩变化、季相变化、美化校园的作用。灌溉要做到高效节水，灌溉设施铺放要有序。 4.2物业调查对象二——森林半岛
（1）按照规划条件和要求进行总体规划，增加停车位；如果有比较集中的大片空地，可以做成多排车位，形成小型停车场。
（2）清除安全出口楼道中堆放的杂物，为居民的人生安全提供保障。加强突发事件的预防与处理，进行消防宣传，使业主和用户增强消防意识，树立消防的观念，减少火灾事故发生频率。
（3）要加强教育引导，提高业主参与意识。要把宣传教育重点对象放在广大居民群众上，把宣传教育的重点内容放在宣传物业管理的优越性和物业管理方面的法律法规上。提高居民的法律意识，规范和约束人们的行为，积极配合物业管理企业，为全面推行物业管理创造良好的社会环境。
（4）增加清洁小区的次数，至少应该早晚两次打扫小区。必要时组织一些关于“保持小区卫生人人有责”的讲座，呼吁全体居民共同保持小区整洁。只有让居民有了环保的意识，才能更好的改善小区的清洁状况。
（5）尽可能的丰富针对性的专项服务和委托性的特约服务项目，以更好的适应高端群体的生活、工作需要，满足个性化的需求。走物业管理差异化路线，树立品牌意识，如此才能在未来的竞争中立于不败之地。
物业管理调查报告
刘强
（宁夏大学资源环境学院2011级房地产开发与管理）
1调查对象概况
本次我们小组四人调查了包括位于银川市西夏区贺兰山西路的宁夏大学校本部，位于西夏区怀远东路的西夏万达广场，以及位于金凤区北京中路的森林半岛在内的几个小区的物业管理情况。调查详略程度因调查难度而异，不尽相同。西夏万达为在建房地产项目，资料缺乏且不易获取，故在此不作展开；本文将重点对宁夏大学校本部和森林半岛的物业管理调查结果进行论述和分析。
宁夏大学校本部有A、B、C三个校区，占地面积2307亩，校舍建筑面积58万平方米，另有教学实验农场1695亩。宁夏大学A区位于银川市西夏区贺兰山西路489号，宁夏大学B区位于银川西夏区文萃北街217号，宁夏大学C区位于银川市西夏区贺兰山西路539号。 银川市森林半岛位于银川市金凤区北京中路380号森林公园北门东侧。由拉普斯置业有限公司开发，占地面积 266400平方米，建筑面积 320000平方米，101、102、301、41、17、11、201路公交经过项目周边。
2物业管理基本状况
下面将重点从安全、保洁和绿化三个方面对两个调查对象——宁夏大学校本部和森林半岛的基本物业状况进行介绍。
2.1物业调查对象一——宁夏大学校本部
图1 宁夏大学校本部区位图
宁夏大学校本部物业委托给了宁夏中房集团银川物业服务有限公司管理，由该公司安排专业保安队伍进行校内的安保工作。保洁、绿化则是由宁夏大学后勤集团安排人员进行打理。据了解，中房物业成立于1995年，是宁夏回族自治区成立时间最早的物业服务企业之一，中国物业管理协会常务理事单位，宁夏回族自治区房协副会长单位，银川市物业和供热管理协会副会长单位，具有国家一级物业企业资质，B级电梯维修保养资格和国家三级园林绿化资质。由此可见，中房物业代表了宁夏较高的物业管理发展的动态，以下就是中房管理下的宁夏大学校本部的基本物业情况。 2.1.1安全
安保工作由中房集团的专业人员负责，为2年签一次的合约制。保安人数人员分配为A区12人，B区12人，C区17人。采取“人防”与“技防”相结合的管理模式，实施全天候保安管理，旨在维护校园及学生的生命和财产安全；保安人员身穿黑色制服配红色袖章，穿着整齐划一；保安电子卡考勤巡逻，24小时巡逻每2小时一次，按两条固定路线走分白班和夜班两班倒。
（1）交通安全：校门口安排站岗保安，询问和登记进出机动车辆，原则要求自行车进出校门要先下车，校内各路段设置减速带,设限速标志，有些特殊路段设置了钢铁路障，禁止大型机动车辆的通行，如C区进入操场的入口，以免发生校内碰撞事件。A区有专门的停车位，B区和C区则没有明确的区域。校内自行车多根据上课、吃饭地点就近停放，部分区域，如C区L楼，有人指导自行车的有序摆放，多数区域则是依靠学生的自觉性，未安排专人。
（2）消防安全：保安机动巡逻，踩点打卡；全校将安置1200多个摄像头，实现无死角监控。每层根据需要配备一定数量的消防栓和干粉灭火器，宿舍楼以C区14号楼为例，一共五层，每层楼有4个消火栓，共计20个，每层9个灭火器，共计45个；教学楼以C区一教为例，一共4层，每层4个消防栓，共计16个，每层8个干粉灭火器，共计32个。同时每栋楼都设有安全出口，安保人员需负责保持消防通道的畅通，做好校园消防器材的管理和维护，并对机房等校园消防重点部位做好消防管理工作。 2.1.2保洁
保洁工作由宁夏大学后勤集团管理，负责整个校园、外围道路及绿化带、教学楼、餐厅等公共的保洁区域；保洁人员分配为A区5人，B区12人，C区12人。工作时间是：上午6：00-11:00，下午14:00-17:00无双休日。
保洁人员多数身着橘黄色制服、配白色帽子，一人负责一片区域清扫，清理对象为：落叶、杂草、纸屑、宣传栏上的小广告等，通过日常保洁工作，使公共环境和公共部位整洁、无纸片、无污水。设备齐全，有扫帚，簸箕、清洁车等，清扫路面的配有一个垃圾袋与夹子，清理垃圾的配有垃圾车；垃圾桶根据人流量每30——50米放置一个。有分类和没有分类的垃圾箱交叉放置，相比较而言，A区的分类垃圾桶设置的比较多，B区和C区设置的比较少，但目前总体上以不分类回收垃圾桶为主。
2.1.3绿化
绿化工作宁夏大学后勤集团进行管理，人员配备为A区、C区各12人，B区不详。主要工作为：根据气候，给花木适量浇水；一年两次给花木适量施肥，适当松土；及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木；定期喷洒药，防治病害。A区主要植物：金叶榆 、马兰花 、 五叶地锦、小叶杨、悬木铃、旱柳、国槐、油松；B区主要植物：连翘、桃树、香椿、国槐、华北珍珠梅、丁香、沙枣；C区主要植物：新疆杨、毛刺槐、龙爪槐、蝶形花、白蜡、刺柏、紫叶枣。结合西北地区干旱缺水的区情，采用喷灌设备，达到均匀全面的灌溉以及节约水源的目的。
表1 宁夏大学绿化现状
2.2物业调查对象二——森林半岛
图2 森林半岛区位图
森林半岛位于金凤区北临北京中路,东临城市干道亲水大街，在森林公园北门东侧，以市政府为核心，艺术中心、博物馆、国际会展中心、凯宾斯基五星大酒店、图书馆、科技馆、银川文化城等完善配套。森林半岛有40000平方米园林景观规划，深刻、准确把握银川高端人士需求，结合西北塞外气候环境之特点。森林半岛的物业由陕西万通物业管理有限公司银川分公司管理。陕西万通物业管理有限责任公司银川分公司成立于2004年,是以物业管理服务、房屋租赁等为一体的专业化的物业服务公司，主要针对高档住宅小区进行管理服务。这与定位高端的森林半岛是相符合的。
表2 森林半岛物业状况
保安和保洁人员着装统一，精神风貌良好；进出小区需要在门卫处登记信息；小区内部
路段设有减速墩，设限速标志。
3存在的问题
通过了解并分析了两个调查对象的物业概况和现状，以下是笔者对调查对象物业管理过程中发现的一些问题以及可能带来的严重后果的分析。 3.1物业调查对象一——宁夏大学校本部
先从安保工作来说，交通安全方面，虽设有通行证，但校园的安保力度仍然不够，针对社会上的车辆出入校园，只是简单的收取进门费用，没有严格进行出入时的排查；B区和C区
没有设置专门的停车位置，也没有足够多安全交通标识，不利于校内交通秩序的维护。原则上自行车进出校门要下车推进，但现实中很少学生会那么做，而门卫也未作强调，存在较大漏洞。校园内很多学生骑摩托车，速度很快，也给校园交通安全带来隐患。校园内的保安手段仍旧传统；消防安全来说也漏洞不小，学校大门口放有手提式灭火器，但是灭火器都存在过期问题，且装灭火器的箱子多数处于锁闭状态，消防出口常年处于锁闭状态，对紧急情况下的消防安全造成隐患。
再看保洁工作，保洁人员服装有时不统一，但据了解只为个别特殊现象；校园内经常焚烧垃圾，污染校园空气质量，且周边经常没有专人看守，有一定安全隐患；校内垃圾桶多为不分类垃圾桶，新型环保的分类垃圾桶数量还很有限，不利于垃圾的区别化对待，一刀切的处理方式造成资源的浪费。
最后看绿化工作，校园植物种类缺乏多样性, 特别是在地被植物的种类组成上, 多采用片种植草坪绿地. 尽管草坪绿色如茵, 深受人们喜爱，也给美化环境增添了色彩,，但这不符合生态校园绿化原则和自然规律,，同时也会使校园空间异质性降低,，导致校园生态系统脆弱不符合“生态学上种类多样性导致群落的稳定性”的原则，也不符合美学要求；同时草坪破旧杂乱，草坪、草地被踩踏情况严重。随处可见输水管横穿马路无防护，容易被车辆破坏而漏水，影响灌溉工作，浪费水且容易喷湿过往行人。 3.2物业调查对象二——森林半岛
（1）停车位紧缺，抢车位现象严重，经常会发生车辆占用街道或在停车位外停车的情况。车辆占用街道停车时非常不安全的，它使得道路面积严重减小，其他车辆通行困难，容易造成交通事故，威胁小区居民的人生安全。
（2）作为安全出口的楼道中常有堆放杂物的现象，一旦发生地震、火灾等重大事故，堆积在安全出口楼道中的杂物会严重影响居民逃生的速度，使居民无法在极短时间内离开事故现场，对居民的人生安全造成极大威胁
（3）业主对物业管理的参与意识不强，发生问题时权责概念比较模糊，容易引发和物业公司的矛盾冲突。
（4）部分业主反映清洁状况需要进一步改善。
4物业管理整改措施和良好发展策略
任何行业都有一个不断优化的过程，物业管理也一样。只要物业管理还没有做到尽善尽美，这个行业就还有很大的发展空间。以下是针对物业管理中一些问题的整改优化措施，以及构建和谐、便民小区的良好发展策略。 4.1物业调查对象一——宁夏大学校本部
(1)严格执行机动车辆通行证制度，所有进出校园的车辆必须进行严格的检查，自行车进出
校园也必须下车手推；完善校内路段限速标志，铺设足量的减速墩，规范车辆停放；全面校园禁摩。
(2)保持消防通道的通畅，及时更新消防器材，替换过期的消防设备；普及消防知识，让每位师生都了解到消防的重要性，并熟练掌握消防器材的使用；增加消防监控点的布设，扩大覆盖面。
(3)坚持保洁管理的质量标准：“五定”、“七净”、六无”和“当日清”。“五定”即指清洁卫生工作要做到：定人定地点定时间定任务定质量；“七净”指路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水井口净、树坑墙根净、果皮箱净；“六无”指无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土无污水脏物；“当日清”即是指清运垃圾要及时，要做好分类工作，区别化处理，一定要焚烧的话需要专人看守。
(4)绿化工作要做到生态与美学的结合，注重多样性和空间分布的垂直性；在树种规划时，注意选择色彩、形态、风韵、季相变化上有特色的树种, 发挥园林植物色彩变化、季相变化、美化校园的作用。灌溉要做到高效节水，灌溉设施铺放要有序。 4.2物业调查对象二——森林半岛
（1）按照规划条件和要求进行总体规划，增加停车位；如果有比较集中的大片空地，可以做成多排车位，形成小型停车场。
（2）清除安全出口楼道中堆放的杂物，为居民的人生安全提供保障。加强突发事件的预防与处理，进行消防宣传，使业主和用户增强消防意识，树立消防的观念，减少火灾事故发生频率。
（3）要加强教育引导，提高业主参与意识。要把宣传教育重点对象放在广大居民群众上，把宣传教育的重点内容放在宣传物业管理的优越性和物业管理方面的法律法规上。提高居民的法律意识，规范和约束人们的行为，积极配合物业管理企业，为全面推行物业管理创造良好的社会环境。
（4）增加清洁小区的次数，至少应该早晚两次打扫小区。必要时组织一些关于“保持小区卫生人人有责”的讲座，呼吁全体居民共同保持小区整洁。只有让居民有了环保的意识，才能更好的改善小区的清洁状况。
（5）尽可能的丰富针对性的专项服务和委托性的特约服务项目，以更好的适应高端群体的生活、工作需要，满足个性化的需求。走物业管理差异化路线，树立品牌意识，如此才能在未来的竞争中立于不败之地。