房地产市场调研方法
2013-12-01 商业地产与法务 房地产投资融资俱乐部
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房地产市场调研流程
房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于调研的目的及服务的对象不同，调查的广度和深度有所不同，侧重点也有差异，但对于房地产市场的切入点，习惯上依据地域形态，由点(单个楼盘) 到线、面(区域市场) ，再由线、面(区域市场) 到体(宏观环境) 。
一、 点——单个楼盘
单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：
1、分析楼盘的地理位置
分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等) ；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等) ；公共配套设施(水、电煤等市政配套；
公园、
学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套) 和人文环境，项目所处位置、区域，楼盘地块的大小形状，周边竞争对手，它的进出道路如何，是否临街等等。
2、分析产品
重点在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率，开发商、策划公司、代理公司，土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色。从产品力来看，产品类别与规划，建筑设计与外观，面积配比、户型格局，建材标准，智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、LED 屏幕显示系统），公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率），会所设施，施工进度„„等等。
3、剖析价格组合
即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销活动。
4、了解广告策略
广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。
5、销售执行
一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行„„另一方面则是指什么样的房型最好卖！什么样的总价最为市场所接受！吸引客户最主要的地方是什么！购房客户群有什么特征„„，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。
二、线和面——区域市场
对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。
1、区域分析
区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。
2、区域产品
区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析
的地方。
3、需求特征
需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好„„，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。
三、体——宏观环境
对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体 (宏观环境) 的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境) 包括经济发展、行政法规等各方面的因素。
1、经济因素
经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄„„等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。
2、行政法规
行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发
展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。
点、面(线) 、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。
一、 单个楼盘调查
1. 楼盘地理位置
a. 区域历史沿革
b. 区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)
c. 区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)
d. 公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)
e. 人文环境微观方面：
a. 所处位置、项目区域
b. 楼盘地块的大小形状
c. 进出道路、是否临街
d. 周边竞争对手
2. 分析产品
基本情况：
楼盘的占地、建筑面积、容积率
开发商、策划公司、代理公司
土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色
产品情况：
a. 产品类别与规划
b. 建筑设计与外观
c. 面积配比、户型格局
d. 建材标准
e. 智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统）
f. 公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率）
g. 会所设施
h. 施工进度
3. 定价策略
单价、总价、折扣、付款方式和促销活动
4. 广告策略
a. 媒体选择
b. 广告密度
c. 实施效果
二、区域市场
1. 区域分析（侧重于整体的分析和宏观评估）
a. 区域交通状况
b. 区域特征
c. 区域发展规划
2. 区域产品（研究区域产品共同性特异点及市场反映强弱） a. 楼盘的总量
b. 类别、位置、分布、
c. 单价分布、总价结构
d. 各类营销手法的市场反映
3. 需求特征
a. 区域人口数量和密度
b. 购买力水平
c. 客户的需求结构与特征
d. 人口素质和习惯嗜好
三、 宏观环境
1. 政治社会
a. 社会治安程度
b. 房地产投资和城市化进程
2. 经济因素
a. 经济发展状况
b. 财政收支与物价
c. 人口数量与消费
3. 行政法规 a. 土地制度 b. 住房制度
c. 城市规划和特殊政策
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房地产市场调研流程
房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于调研的目的及服务的对象不同，调查的广度和深度有所不同，侧重点也有差异，但对于房地产市场的切入点，习惯上依据地域形态，由点(单个楼盘) 到线、面(区域市场) ，再由线、面(区域市场) 到体(宏观环境) 。
一、 点——单个楼盘
单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：
1、分析楼盘的地理位置
分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等) ；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等) ；公共配套设施(水、电煤等市政配套；
公园、
学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套) 和人文环境，项目所处位置、区域，楼盘地块的大小形状，周边竞争对手，它的进出道路如何，是否临街等等。
2、分析产品
重点在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率，开发商、策划公司、代理公司，土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色。从产品力来看，产品类别与规划，建筑设计与外观，面积配比、户型格局，建材标准，智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、LED 屏幕显示系统），公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率），会所设施，施工进度„„等等。
3、剖析价格组合
即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销活动。
4、了解广告策略
广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。
5、销售执行
一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行„„另一方面则是指什么样的房型最好卖！什么样的总价最为市场所接受！吸引客户最主要的地方是什么！购房客户群有什么特征„„，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。其中的销售状况是果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。
二、线和面——区域市场
对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。
1、区域分析
区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。
2、区域产品
区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析
的地方。
3、需求特征
需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好„„，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。
三、体——宏观环境
对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体 (宏观环境) 的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。房地产市场的体(宏观环境) 包括经济发展、行政法规等各方面的因素。
1、经济因素
经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄„„等各种因素，如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。
2、行政法规
行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地增值税，它的贯彻实施也是一把双刃的剑。限制过多，投资资金就不太愿意进来，经济发
展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。
点、面(线) 、体构成了房地产市场调查基本框架，它的融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径，只有认真地进行市场调查，科学的进行分析整理，我们才可能成为真正的市场专家。
一、 单个楼盘调查
1. 楼盘地理位置
a. 区域历史沿革
b. 区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)
c. 区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)
d. 公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)
e. 人文环境微观方面：
a. 所处位置、项目区域
b. 楼盘地块的大小形状
c. 进出道路、是否临街
d. 周边竞争对手
2. 分析产品
基本情况：
楼盘的占地、建筑面积、容积率
开发商、策划公司、代理公司
土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色
产品情况：
a. 产品类别与规划
b. 建筑设计与外观
c. 面积配比、户型格局
d. 建材标准
e. 智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统）
f. 公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率）
g. 会所设施
h. 施工进度
3. 定价策略
单价、总价、折扣、付款方式和促销活动
4. 广告策略
a. 媒体选择
b. 广告密度
c. 实施效果
二、区域市场
1. 区域分析（侧重于整体的分析和宏观评估）
a. 区域交通状况
b. 区域特征
c. 区域发展规划
2. 区域产品（研究区域产品共同性特异点及市场反映强弱） a. 楼盘的总量
b. 类别、位置、分布、
c. 单价分布、总价结构
d. 各类营销手法的市场反映
3. 需求特征
a. 区域人口数量和密度
b. 购买力水平
c. 客户的需求结构与特征
d. 人口素质和习惯嗜好
三、 宏观环境
1. 政治社会
a. 社会治安程度
b. 房地产投资和城市化进程
2. 经济因素
a. 经济发展状况
b. 财政收支与物价
c. 人口数量与消费
3. 行政法规 a. 土地制度 b. 住房制度
c. 城市规划和特殊政策