房价高速增长计量模型分析
前言
目前我国房价一直居高不降，房价的高速增长令国人都望之却步，我国买房难已经成为了全社会的难题。房价为什么会上涨？为什么近十年都保持高位？什么因素导致房屋价格如此之高？这些问题都需要我们通过建立计量经济模型来进行分析。我们通过提出问题，收集数据，建立计量经济模型，对计量经济模型进行检验等几个方面对我国房价高速增长的原因深入研究。我们采用北京市2000年至2008年的房屋价格指数及他的相关影响因素作为原始数据，使用拟合优度检验、F检验、t检验对EViews软件输出的结果进行分析，进而判断方程的显著性和变量的显著性，最后得出影响房屋高速增长的因素，并对房价增长过快的现象提出对策。
1问题的提出
房屋价格高速上涨，已经对我们的生产生活造成了严重影响。为研究房屋价格高速上涨的原因，我们采用2000～2008年间北京商品房屋价格作为基本数据进行分析。以各时期的房屋销售价格指数作为被解释变量，由于影响房屋销售价格的因素很多，我们对它的相关影响因素进行分析讨论。首先是人均可支配收入，它代表一个地区的人民的经济实力，人均可支配收入越多，人们提高生活质量和进行投资的欲望和能力就越强。房屋相对于其他商品来说，具有保值性和增值性，这种特点导致人们用大量的资金进行投资，促使房屋价格上升。理论上该变量和房价存在正相关性。其次是人口密度，人口密度是单位面积土地上居住的人口数，由于土地资源的稀缺性，单位面积土地上的人口数越多对土地的需求就越大，推动房屋价格的上涨。理论上，人口密度与房价呈现正相关性。再有房屋造价，工程造价、土地价格再加上其他经营销售成本等构成了房屋的造价，房屋的造价直接影响了商品住房的成本，因此，理论上该变量和商品住房的价格呈正相关。土地购置费，土地资源的稀缺性也导致土地购置费不断上涨，而土地购置费在相当大的程度上影响了房屋的售价。随着开发的商品房不断增加，土地也越来越稀缺，房屋价格也会随着上涨，两者存在正相关性。一个地区人均GDP，商品住房价格也与当地的经济发展水平有着密切的联系，理论上，一个地区的经济越发达，商品住房的价格越高，因而两者之间应该呈正相关在经济学中。常用GDP来衡量该国或地区的经济发展综合水平通用的指标。最后是政策因素，国家可以通过多种财政、税收、货币等多种政策手段对房价进行影响以及地理位置等等其他因素，但这些因素一般难以用确切的数据来进行定量分析。考虑到实证研究的需要和数据的可获得性，我们选取人均地区生产总值指数、年末常住（居住半年以上）人口数、城镇居民家庭人均可支配收入、经济适用房销售面积占房屋销售面积的比例等解释变量作为房屋销售价格指数的影响因素，来研究房屋销售价格指数。
2经济理论陈述
2.1 直接影响房价的理论
通过大量的研究和数据我们可以得出直接影响房屋价格指数高速上涨的因素有： 一是按可比价计算人均地区生产总值指数（上期=100）。代表当地的经济发展水平，经济发展水平与房价存在着密切的关系。理论上，一个地区经济越发达，房屋销售的价格越高，因而两者之间应该存在正相关。
二是年末常住（居住半年以上）人口数（万人）。代表参与当地生产、消费的人数，人数越多，购买力越强，需求越旺盛，而且会对房地产决策层的定价策略产生影响，进而拉动房屋价格的上涨。理论上，两者之间应该存在正相关。
三是按可比价计算的城镇居民家庭人均可支配收入（元）。代表当地人民的经济实力，人均可支配收入越多，提高生活质量的欲望和能力就越强。本文采用的是经过扣除价格变动因素之后的数据，具有一定的代表性，理论上与房屋价格之间存在正相关。
四是经济适用房销售面积占房屋销售面积的比例（%）。代表当地的住房保障体系建设程度。如果单纯以经济适用房的销售面积来计量分析不具有可比性。因为土地是稀缺资源，每年的房屋供应量不同，经济适用房的供应量也会相应改变。所以，应以经济适用房销售面积占房屋销售面积的比例来计量。经济适用房是住房保障的重要组成部分，用以保障相对低收入家庭的住房需求。经济适用房销售面积占住房销售面积的比例对房价具有一定的抑制作用，理论上与房价存在负相关。
2.2 关于房价高速上涨影响的理论
房屋价格指数的高速上涨已经给我们的生活带来了许多的影响，通过对房屋价格指数的研究，我们得出以下这些不良影响：
第一，房价上涨过快导致居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。房价上涨过快，不仅加大了物价上涨的压力，而且也导致了居民购房负担的日益加重。1998年至2006年，以现价计算的中国城镇居民人均可支配收入平均增长10.2%，而现价住宅销售额的增长却达到32.6%。
由于预期房地产价格将会继续大幅上升，许多家庭会抑制其他消费，以积攒首付款和支付月供款。过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求，绝大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费。这严重削弱了我国刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍之一。
第二，房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间的贫富差距。目前，我国收入分配的不平等状况已经相当严重，而房价大幅增长，特别是一些大中城市房价增长过快，意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区在集聚，在向少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚。相对而言，大部分居民和经营者的收入和财富则变相缩水，导致收入差距进一步拉大。低收入阶层居民收入的增长赶不上房价的增长，住房支付能力逐步下降，许多人被排斥在住房市场之外。由中国人民银行的2007年1季度问卷调查显示，与家庭月收入在2000元以上的家庭购房意愿不断攀升的现状相比，月收入2000以下的居民购房意愿却在逐年下降。
第三，房价持续过快上涨最终将导致房价下跌，从而直接威胁金融秩序的安全，进而给国民经济带来剧烈震荡。
第四，高房价推动下的房地产业粗放式经营，是导致我国能源、资源高消耗的重要原因之一。国家统计局有关资料显示，目前，在我国由价格等因素拉动的住宅建设中，耗用的钢材占全国钢材用量的20%，钢材消耗比发达国家高10%-20%；水泥用量占全国总量的17.6%，每拌和1立方米混凝土比发达国家多消耗水泥80公斤。住宅建设过程中耗能占总耗能的20%以上，耗水占城市用水的32%，我国既有城乡住宅建筑总量中节能住宅不足2%。
第五，房价的过快增长会影响城乡统筹发展。城市化进程加快是我国经济结构调整的重要内容之一。房价增长过快，增加了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，抑制了城市化发展的进程，也削弱了城市化对解决“三农”问题的重要作用。
第六，房价的过快上涨将带动城市商务成本的提高，降低城市的综合竞争力。在一定程度上影响外资投入和出口的竞争力。同时，由于高昂的房价加大了居住成本，也阻碍了优秀人才向大城市的聚集，对城市经济的长期发展不利。
4 计量经济模型的建立
依据上表，我们可以建立一个关于我国房价高速增长的多元线性回归模型：
y=c+
房价高速增长计量模型分析
前言
目前我国房价一直居高不降，房价的高速增长令国人都望之却步，我国买房难已经成为了全社会的难题。房价为什么会上涨？为什么近十年都保持高位？什么因素导致房屋价格如此之高？这些问题都需要我们通过建立计量经济模型来进行分析。我们通过提出问题，收集数据，建立计量经济模型，对计量经济模型进行检验等几个方面对我国房价高速增长的原因深入研究。我们采用北京市2000年至2008年的房屋价格指数及他的相关影响因素作为原始数据，使用拟合优度检验、F检验、t检验对EViews软件输出的结果进行分析，进而判断方程的显著性和变量的显著性，最后得出影响房屋高速增长的因素，并对房价增长过快的现象提出对策。
1问题的提出
房屋价格高速上涨，已经对我们的生产生活造成了严重影响。为研究房屋价格高速上涨的原因，我们采用2000～2008年间北京商品房屋价格作为基本数据进行分析。以各时期的房屋销售价格指数作为被解释变量，由于影响房屋销售价格的因素很多，我们对它的相关影响因素进行分析讨论。首先是人均可支配收入，它代表一个地区的人民的经济实力，人均可支配收入越多，人们提高生活质量和进行投资的欲望和能力就越强。房屋相对于其他商品来说，具有保值性和增值性，这种特点导致人们用大量的资金进行投资，促使房屋价格上升。理论上该变量和房价存在正相关性。其次是人口密度，人口密度是单位面积土地上居住的人口数，由于土地资源的稀缺性，单位面积土地上的人口数越多对土地的需求就越大，推动房屋价格的上涨。理论上，人口密度与房价呈现正相关性。再有房屋造价，工程造价、土地价格再加上其他经营销售成本等构成了房屋的造价，房屋的造价直接影响了商品住房的成本，因此，理论上该变量和商品住房的价格呈正相关。土地购置费，土地资源的稀缺性也导致土地购置费不断上涨，而土地购置费在相当大的程度上影响了房屋的售价。随着开发的商品房不断增加，土地也越来越稀缺，房屋价格也会随着上涨，两者存在正相关性。一个地区人均GDP，商品住房价格也与当地的经济发展水平有着密切的联系，理论上，一个地区的经济越发达，商品住房的价格越高，因而两者之间应该呈正相关在经济学中。常用GDP来衡量该国或地区的经济发展综合水平通用的指标。最后是政策因素，国家可以通过多种财政、税收、货币等多种政策手段对房价进行影响以及地理位置等等其他因素，但这些因素一般难以用确切的数据来进行定量分析。考虑到实证研究的需要和数据的可获得性，我们选取人均地区生产总值指数、年末常住（居住半年以上）人口数、城镇居民家庭人均可支配收入、经济适用房销售面积占房屋销售面积的比例等解释变量作为房屋销售价格指数的影响因素，来研究房屋销售价格指数。
2经济理论陈述
2.1 直接影响房价的理论
通过大量的研究和数据我们可以得出直接影响房屋价格指数高速上涨的因素有： 一是按可比价计算人均地区生产总值指数（上期=100）。代表当地的经济发展水平，经济发展水平与房价存在着密切的关系。理论上，一个地区经济越发达，房屋销售的价格越高，因而两者之间应该存在正相关。
二是年末常住（居住半年以上）人口数（万人）。代表参与当地生产、消费的人数，人数越多，购买力越强，需求越旺盛，而且会对房地产决策层的定价策略产生影响，进而拉动房屋价格的上涨。理论上，两者之间应该存在正相关。
三是按可比价计算的城镇居民家庭人均可支配收入（元）。代表当地人民的经济实力，人均可支配收入越多，提高生活质量的欲望和能力就越强。本文采用的是经过扣除价格变动因素之后的数据，具有一定的代表性，理论上与房屋价格之间存在正相关。
四是经济适用房销售面积占房屋销售面积的比例（%）。代表当地的住房保障体系建设程度。如果单纯以经济适用房的销售面积来计量分析不具有可比性。因为土地是稀缺资源，每年的房屋供应量不同，经济适用房的供应量也会相应改变。所以，应以经济适用房销售面积占房屋销售面积的比例来计量。经济适用房是住房保障的重要组成部分，用以保障相对低收入家庭的住房需求。经济适用房销售面积占住房销售面积的比例对房价具有一定的抑制作用，理论上与房价存在负相关。
2.2 关于房价高速上涨影响的理论
房屋价格指数的高速上涨已经给我们的生活带来了许多的影响，通过对房屋价格指数的研究，我们得出以下这些不良影响：
第一，房价上涨过快导致居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。房价上涨过快，不仅加大了物价上涨的压力，而且也导致了居民购房负担的日益加重。1998年至2006年，以现价计算的中国城镇居民人均可支配收入平均增长10.2%，而现价住宅销售额的增长却达到32.6%。
由于预期房地产价格将会继续大幅上升，许多家庭会抑制其他消费，以积攒首付款和支付月供款。过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求，绝大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费。这严重削弱了我国刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍之一。
第二，房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间的贫富差距。目前，我国收入分配的不平等状况已经相当严重，而房价大幅增长，特别是一些大中城市房价增长过快，意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区在集聚，在向少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚。相对而言，大部分居民和经营者的收入和财富则变相缩水，导致收入差距进一步拉大。低收入阶层居民收入的增长赶不上房价的增长，住房支付能力逐步下降，许多人被排斥在住房市场之外。由中国人民银行的2007年1季度问卷调查显示，与家庭月收入在2000元以上的家庭购房意愿不断攀升的现状相比，月收入2000以下的居民购房意愿却在逐年下降。
第三，房价持续过快上涨最终将导致房价下跌，从而直接威胁金融秩序的安全，进而给国民经济带来剧烈震荡。
第四，高房价推动下的房地产业粗放式经营，是导致我国能源、资源高消耗的重要原因之一。国家统计局有关资料显示，目前，在我国由价格等因素拉动的住宅建设中，耗用的钢材占全国钢材用量的20%，钢材消耗比发达国家高10%-20%；水泥用量占全国总量的17.6%，每拌和1立方米混凝土比发达国家多消耗水泥80公斤。住宅建设过程中耗能占总耗能的20%以上，耗水占城市用水的32%，我国既有城乡住宅建筑总量中节能住宅不足2%。
第五，房价的过快增长会影响城乡统筹发展。城市化进程加快是我国经济结构调整的重要内容之一。房价增长过快，增加了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，抑制了城市化发展的进程，也削弱了城市化对解决“三农”问题的重要作用。
第六，房价的过快上涨将带动城市商务成本的提高，降低城市的综合竞争力。在一定程度上影响外资投入和出口的竞争力。同时，由于高昂的房价加大了居住成本，也阻碍了优秀人才向大城市的聚集，对城市经济的长期发展不利。
4 计量经济模型的建立
依据上表，我们可以建立一个关于我国房价高速增长的多元线性回归模型：
y=c+