上海酒店式寓公题
专燕视华第线辑二
（005.8.22
上）华海房地燕市产研究院
场卷首
语雨山欲来满风楼 。降了吗”““降 了 ”动“吗了”“嗯 ……早知道新，一定政要的”来听得多了 忽然觉，这得话句怪的，怎么怪有林嫂祥感觉呢？ 揪心的楼！心语。市 为中国地房产感业沉到和些许的悲重哀。 也许自己它夜太自郎了大？是谁让它吧成 为成“就大天下寒士庇欢颜俱”天的使又，是让它恍然成谁为为富不“”仁 魔鬼呢的是什么原？让它因担承 着“负长子税 ”域区长动增力源的荣与重担耀呢？、
宏
观稳的定于对中这国高辆行驶的列速车重太了要， 革带来的改多诸题有问只 且在能速高展发中决，停解滞至乃速某种低义意意都着味难灾。于出体的制原， 因会社序的秩定是发稳的展提。前而改革放多开年来经的验诉我们，告贫富在距差 断不大拉新的代时，社会秩序竟然出 稳定奇奥妙就的于改革在放使大开多阶数 层都绝地对改善，了尽相管对距差拉是大。了正谓所有产“有恒心者”， 反来我 们过以可解为理“患不均不而寡患不患贫，患不安” 而 。运幸是地，地产房关业着联几十劳动种密集产型业，终改究、调革控是为都了 健康而不，是了为多失更业、多绝更贫困对乃至，多更的不。安按照样的逻辑， 我们这也可以看到许一丝光亮。
只是，我
已经习们了稀惯缺时的代欢，狂却没发有现在数少二线城三市， 过剩“的 月亮悄悄露”了出脸。的新新，会政谁是的晚？餐
目 录
上海酒一式公寓产品发展店演绎.... ...................................................... 5一）（概念阐 ...释............................................................................... 5（二）总体展发态势.. .......................................................................5 .二上海酒、式店寓投资公发策略开 ........................................................9 （）一开发资风险投示 ..提................................................................ （二）9开发投资术性提技 示.............................................................. 9三上海酒店式、公分寓市场综区 述......................................................12（ 一）北版区（含虹块，口浦，普杨陀，闸四北） ..区.............1.2 （） 二心中块（版含湾卢静安，，黄三区浦 ）.........................1.4（三）东区 版（浦东新块） .区.......................................................1 （四6）西版块（区含宁和徐长汇） ...............................................1. 7四上、海酒式店公市寓场发展趋 .势....................................................19 .一（）市场低迷因分原 析...............................................
.
...............1.9 二）市场展望（ ...............................................................................20 .件一：附典酒型店公寓式硬件施 设.....................................................2.1附 二：上海件典型高级店酒服务式公服寓及务施设一览误错！未定义 书签
。
酒式店公概寓中念归回
管不区在域布上，分还是品在需质的求匹配，酒店式公寓都上一种典是的 非对型称产品尤为。要的重，无是论出是市场于分细来带的需满求足，还买卖双是方的 “无者知无” ，酒店畏式公寓上海在曾都有拥过“流金岁月 ”连诸，多尾楼 烂都“点石金成”香饽饽为 不可否认。，上的海店式酒公的寓场需求市然存仍在很空大间但，“众里寻她 百度千”的事可故能会在只内环中的别地个方引联起。诚想然，政新对酒店公式 寓的元需求有着多重影大，观响成为望常，态接下但来的酒式店公市场将寓正真恰 其分地证如明着销营界一句金科的玉：产律品第性一、营第销性。
二
一 上
海店式酒寓公品发展产绎演（
）概念阐释
酒店式公寓一英是 文Srviee cAaprtemt，n为常是型旅客住供居住的。在一提 些国大际都市人流，量大，也很很多有商的。许多外来机商务人必须长期士在住 些这城市，是由于但房负担太重，买以所很人多择选在住酒式公寓店。因为店酒价钱 比较而且没贵家有感的。觉酒式公店就寓这于 19样80 年在约应纽而运生并 且，为成常重非的要流潮也，成纽为约大量开发的主打商项。 目199 年4起酒店式，寓公个概念在中国房这地业出现，产意为酒“式店的 服，公寓式的管务理 ”具。体指是物的建业结构筑式形类似于酒，而店负管责理的物 公司业提酒店供式的模务服如，扫卫打、预约生餐送等 当前。，酒店公寓是指位于式心中城区，保持内一统修模式、装配置一套高整标 硬件准施和设酒服务系统店、聘 请专业酒店物业理公司或管酒店式寓公管公 司并理由统一经其营和管、 区别理于纯店单间酒的公， 其大多会寓被作投用资使用 这种投。资型酒店式公的寓将传，的统地房开发产与统的酒传店式服结合起来，务 过酒店式服务通，把物变业一成酒店式服务个经营，的足满投资了业的投资主 报回，开商发把也发开的地业价商值体现出。
来二）（总发体态展势
、1局上布对相集内中中环区位效应明， 从布显局区来位看，酒 店式寓公商务居的住能决定功其分布了要主集中在商 务件较为成条熟、配、套交较通为完的备中内地区。环
上海2 00年2今至上酒市店式公产寓环品比例间布分（）％
1
% 150
%2%1
36%
环内内
内环中
中
环外
外
外
环但
着中心区土地供给随的少减， 小
户
型物逐业渐出了淡环内以线的黄内区金域， 而在 中环线附近域异常火区爆 这，与中心区的可供开发土地地资源日益少减
、
中心城区
出盘萎量缩有大很的关。值系注得意是，的观发现察连，续两季个度 郊，都县现出 1 了小例户型业，物定区嘉华轩的大和松江城厦的 区LME 森活。O分析认为，当 前小户型业物多的更被当是作投物资业，自住购者逐渐减房，而少 在地、段套、环境、配资投回等报方面不占都势的优郊开县小发型物业是户否妥 ，当有还待于市的场验检。
上海
店酒公式寓区域布分单位（个：）1
8 6 11 4211 8 604 2 0黄浦 长宁 静 安徐汇 浦东 湾卢虹 口 陀普闵行 杨浦 北闸
2、心中区售租市看场，好性价比淘汰显 明据海华上燕市场究机研构计统，204 年推0的 出91 小户例型业物，有中 1 例是3店酒式寓，占总量的 公8%，办6楼公有 仅 例6。价从格面来方看酒，店公式寓 售出价均为 16263元 /2，M户型办小楼价公格为每平方 米18692 ，小元型户 的两物种形业价态格现状都映反了自各的市境场况。 从售情销来分况析，统据计2，040年 推的小出户酒型式公店平寓销售率 为 均561.2。%细仔析分发，现酒店式寓的销售情况与公质高品度关相13： 个目项 中有9 项个目售销超过了 90率％其中， 3个项目达了到1 00，但其余 4％个 目项的销售 率却不 足4％0因，而拉了低个小户整酒店式型寓的平均销售率。分析 这 4公 个目后项现，发店式酒寓公的化并去不只地和因素有关段，房购者投与资 客产品对自的品身的质求远远大于要他因其素 据上海。燕华市场究机研构计，统204 0年季四小度户物型的均价业约每为平方 米 10006 。从价格元来段看主要集，在中平每 米501002-0000 之间，元中位其于 浦区的天黄赐寓公每以平米 24方260 ，元比200 4年 三度最季单高价的丽都新贵高出 每平米方 450 元0； 而位嘉定的华于轩厦大以每方米 平7801 元成四为度季 户小型物的业最低。价 是由于正嘉定华轩的大和厦位浦东中外于环丽的锦江以庭 平每方不到米9 00 0的低元价拉了整个小户低市型场的价均2。00 年四季4推出度的小 型户物中有业4 例单价 超过平每米方 10007 ，元 由此可高见质小户型品物 在中心业城抢区手的程度 。位价的不攀升使得断户型物小成为业策出政前投台客资 竞相逐角的象对 从租。赁市来场， 看中区心优项目质的租赁状非常况好。例 如心中城区的安、静卢湾 和东小浦陆家嘴的金租格价比较高；徐 区和长宁汇区于区由覆盖域范比较 围，大段地差较异高物，档业次距大差因，此均价格平低偏；浦黄区场上市酒店式
寓的整公体品质对相高，如天赐公寓和金不洋瀚公
寓，金难以提高，租随着滩外中 威心斯公汀寓持续的租，热会黄对区浦的金租水平总体品质和起提升到用； 作虹区口要主益于得北滩的外发开 ，而区目前酒店公域产品主寓集要在北中外区滩 域客，观上高拉了区域租水金平
。0220 －020年4海主上要域酒店式区寓公场市金租水平（ S$/UM2Mo/n）3 05220 15 0 150 长 虹口宁黄 浦 022年 0安静卢湾 2 00年3浦东 2 04年 0汇 徐全市30 2 520 15 10 5
0前，目海市上酒店式务服公寓区各出域率基租在本 079-％之0，间均平出 率租 48％。长宁区和汇徐区自以各独特品质，的在租金中的情况下适，持约保 9 0％的出租高。出租率直率受物业接在所域版块的区务商活活动程度跃影的响在 虹。桥开发区是海上唯一的经开发济时区龙柏，级高公成寓客户的首选为但，随是着 浦东开发的进推淮海和路南京路、黄金等商务圈的形成商，务活动的中心渐 东移逐 这一点在，东浦诗阁雅黄和区威浦汀公斯的寓良出租形好势中得到了分的充反映 。同时随着外北，五角滩副中心场和林张江三特商色务区等新兴务中心商 的日益起崛未来，这些域区的店式酒公寓需的求会陆续出将。
现2
00－2024年0上海主区要域店酒公式市场寓租 出（率）
9％0.00 %58.0% 008.0% 0570.0 %0.70% 65000%. 宁长虹口 浦
黄200年
21
0000%.8 .00%0 6.00%040 0.0 %0200%. 00.% 0安静卢湾
200年
浦东3
徐
汇全市
200年
3、4小户产品型场市需潜求尤存，但近力观望浓厚期
中
城心的区小型住户单宅价虽然与，他其业态宅住相上下，但不于由面积对 的控制，总相价对于他其业物很有大优的势如四。季开度的位盘浦于东区新东浦 路南久阳的江公滨， 寓型面房积制在控 04 到9 0平方 ，米 平每米方 71070 元右左， 虽单然较价高，不过百但万总的价开前盘期然吸引仍了大批投资的客，目前已到 去化了约经75％ ，但速是明度显缓放位于黄浦区。心地中的段赐公天寓，心 城区的中心中地段使得酒店式该公开盘单价达到每寓平方 米3020 0元， 但中心区 域类该产品的稀促成了天赐缺寓公定稳销售的态， 势是政但策调同样控使得售销速 度趋缓目前，该目项销率售经已到 58达%。外，8另%的资投回报更率是吸引 多众资投的客主要因，四季原小户度物业型高单最价就此生诞。其各他的小区户型 物也业都在销中热位于嘉定，的华区大厦轩是 004 年2四季度唯第一例位一郊于 的县酒店式寓公，虽小户型然物产业品的化对地段、去环境有等较严格要的，求但 轩华厦截止 2大005 7年 的月销率售已经达了到99%，可 见户型物业对小市 场的适应力还是能非强常。的
上酒店式海寓公产面积品比分布（例）
％5%1
13
%5 %6 16%
53－7
090－15
21
53－10
200以7
上2
04 年是小0户型业物蓬发勃展一的，小年户精装型、修高单、价总低价等特 点体现的漓尽淋， 主要致能由功自住向资的转变投得使户型小业获物了得广 更的阔市，目前已经场成商为房品中的一个立独特殊项的，目占据了房地产市的 场一角根。 据40年小 型户物业市在场上的欢受迎程推测度2，005 小户型年物的业 市场放还量将续扩继张 集，放中量将从市中心域区逐渐向次心中甚外至部地区 转移但，是2 04 年旺销0态的已势恍若昨黄花日。
二、上海酒店
公寓投式开发策资略（一
开）发资投风提险示A．预
期租回报金看，低部投资客分分流经过。几前大规模的年店酒公式 寓放投，巨大产品上市量的右左区域着市场租的价赁格特；是在别交使用后付， 同地点的一出租供应骤量然增大，多诸买出家套租的现投行资为演愈烈愈一些，急于 求成的出者租降低租会，金而造成投资从回报率的下和降资回投期收延的。 这长现象不可种免地降避低了投资意愿 ；B产品．实性低，市用场幻得觉到正。不少纠开发急功商利近使得一，些 店酒公寓式的设不计如尽人。意即是现便推在的一出项些目也，有分是部利用现成 地块的中边角料计设成而朝向，走、等道存在一些都题问，无法也满足店酒公式寓 住户的定特需求如缺乏：衣洗、餐等送服务间等空。同时，市场上现出许的 多项是目过去烂楼改尾项目造，品设产缺乏经济实计用，房型性布散乱局，户消 内空极间的数、量共面积的公分过摊多对，不于同次层的住者及其居生活习，惯居室 套型计设缺乏灵分隔活，品产去化存一在问定。 题C忽．运营管视理影响需求信，心。酒店在公寓的后期式营中，酒运店业 管物公理的品司牌其提及供服务直接影响出租将和率出租格。对于开发价商而言 ，能否聘请知名级酒星店直管理或有接店背景的物酒业公进行司管，理从 提供高 品而质酒店业服专务将接直关系是到能否确酒店式公寓保收益情的。但况，是对于绝 多大知数名店公酒管理寓公司而言，一般并不 请管来完理全销型售的酒店寓 物业。相反公，对于大绝数开多商发而，一般都言是销售以业物获资取为目标。金二 之者间矛盾，的必须引起开发的商关注。 D返．租险风题问。作为种偏一于投重资房的地产业物众，的开发多为商 了快尽回收资的， 在市场金出现越上来越的多以返租模进式行售的销酒店公式物寓 。业在此必指出须的是一，面，返方之后租对投者承资诺的投资报回最终来源 于酒店公寓项，目出的价格租出租和率一，项目旦法无实现正常经的收营，开益发 将要承担承诺租金商，
因此面临较的违高风险约另；方面，投资者对于一租存 返在的种风险各已经有比较了晰的认清识，因 会此求要开商提供发较为完的担保备机 制和出退机，一制开旦发商有完备没的保担退和出机制计设，投以资报回吸 投资引的目者标将以实难现，必对将项目体运作整生产较高的场风险市。
（二
）开投资技术发提性示
A.地 段是一第要素与传统房 产地市中强调地场段的意相义比 ，店酒公寓式品对于产段的要地求 更严格。加从店式公酒的寓入住源层面来看，主要客海内为外沪驻构的商机务 员、人理管员和人技人员以及部术分来上海往国内外的商务人，其并员长非在期上 海居定 并且具，有高的较福利贴， 补因会此虑选择酒考式公店寓为作其住居所。 对于这样的客户群体场言，而捷是其所关注的便。交便通捷、活便捷生娱乐
、
便捷
商、务捷等便等构成便捷的主了，而旨如诸此种种便捷取皆决项于目处所 地。段通便交的黄利金务地商段外国，企业外籍、和地外员工的聚集流动域区酒 店，、商和娱乐业业套发展成熟配的业中商，必将心为成酒店式寓投资者公追逐的 热区点域。B . 品质高是决先件 正如前条，酒述式公店的入住者一寓般是沪驻外企、国外构以及国内机外企地业驻 高沪管级理人和商员人员务其一般具，有较层高，次常经入出高于居住社档 和区店酒，对产设计品及以品产配置均有较具高要求 从。产品设计面层看，避免来择同一选域区内多雷过的同品产形态，该关注应 产的品经实济性用，择房选布型局紧凑活灵户内，消极空间数、量摊分的共公面 积少的产品。从 品配产层面置看，来资者关投注电梯空、以调其及他电机备设和具家及以装修材 料装、设修等计节细题，问如梯、家具和其他机电电设备应为口品进牌 空调，最是中央空好系统，调装修料材以装修及设计均需有具较国际知名高度等 ，从而才能更好的足满入者住生需要及品味需活求，一面确方保其较的高租出， 率一另方面持保业较高物保值的值价，从而 现其实值保增值现实投资报回最终的目标 。C. 积适中面是重因素 从上要海店式酒公寓的发历程来展，大致经看历三了阶个：段销外转房型酒店 式公-寓连锁-店管理公司公酒寓-小户-酒型店公式寓。 2 2销外转型酒店房式公面寓偏积，从 100大M到 20 M5面积 等，连锁不店酒 2管 2 理司公寓面公积普通与房两三房面积相仿、，从10 6M 到48 M 面积不1等。新一 小代型户店式公酒则寓积与酒店式面公定寓位商客源务较为吻则，合 面2 2 积在50 M到 70 M 之间， 本适宜一基两人居到住。 从积面小、大市场格价及上以经济海展来发看，
外销转房以及连锁型酒店管 公理公寓司存在面着过大积，总价较，高户定位群客体小偏问题等，尤其是总 其偏价高，难保证很投资报回率和手率换，而户小酒店型式寓则公较为活灵因此 ，资价值投高。较D .完的备担保和出机退设制 计果如发开商图以试稳投定回资报引吸投资者的店式公酒项寓，目 则开发商必 通过设计完备须担保和退出机制的用规避项目以发开险风。一方，面避法律风回险 现在市，上比场较多是引的入三第方保担既，可以给投予者足够资信的，心又 以规可避发商开来未面所的临约违险；另一方面，风对开发商来于，完说全可以 投向资者承在若干诺后年回该项目购通，这种过为投资提者供的退机制出，方一 面表开发商明自对己目的信项，心另方面一以让投资可无后顾之者忧，而从现 实项的顺目销利。 售．E品高运营质管理是障 保大从多发数展的角商来度，实现看物的业顺销利售，保现金确收是回根其 本标，目于对目项期运后成作与否关注功少较在项。目销过程售，中发展商重注 突出项目资价值，投达到提销高价售格现销实的售标。 因此，目出对投于回报资实现行性的可关切需求者往往，常非注关项目的后期 运管理，营注管理企业关品的牌和验经关，管注理企的服业种类务和服质量。务因 此开，商发在整项个开发目运的作过中，程不仅要仅护好维自的企己业象、 社会形象形和牌品价，而值且要注重于对酒公寓店物业理公管司选的择应，该选
择
星级酒店
接直理管有酒或背店景物业公司的进行管理 只，有够提能供品质高店 酒专服务又拥业有人私公秘密寓和性活生格风酒店式的寓公业， 才物获能自住得 者青的睐保，证资投者定稳全安的资投回。
报
三上、海店式酒公分区寓市场综
述据上根酒店海公式寓市场发展状况，的们我将海上主区城店式公酒市寓大场致分四为 个域版块区进行研究北：区块版含（口，杨浦虹普，陀，闸四区北 ）中，版块（心卢含， 湾安，静浦三黄区 ，东区）版（块东新区）和西区版浦（含块宁长和徐汇）。
（
）北一区块（版含虹，口浦，普陀杨，闸北四区
发展状况）杨浦 ——店酒公式寓杨浦在起步区较晚到，目前止，全为的区店酒寓只有 4公 个开盘。的 间时比较分也，散 从002 2年始开，基本每上年有个一目项公开，主分布要在铁地M 8 和L 4线区域，未沿来着五随角场城副市心中的规进划，展五场区域角会成为酒店式将公开 发的潜寓热在区点域之一 虹。口—虹口区—的店式公酒寓主集中在要商氛务比围较厚的北外滩浓域区 典型，如的海 湾世纪阁及升恒半岛公。寓 近出现的期盘酒
新
店式寓公上海如多多， 位伦多于路伦四北路川，打 的文是牌，化吴 路淞的耀上国际为整江出幢售的店酒，其余 盘则与楼装修小精户型公类 似寓，为办或性公质无，居条件住。体而整虹言口区酒式店公寓品强产为调域区商办公区的务配套 能功，因未此虹来口酒区店公潜寓集中供在仍应集将中北外滩和在迅鲁公两园大域。 闸北区——北区的闸酒店公式在寓整上海市酒店个式寓公市场中不具并代表有， 性现比出较晚 档，次也比低。较近 几年， 凭借火车周边便利的交站，通才陆 出续了现几个店酒公寓式 ，有纯住宅性的质，有一也分办公部质性商务的楼现，但是除出性感利 达611－8 F辟金为 凯馆提宾供酒店式务外，其本质为 SO服H 概O的小念户型品产受。到域地认可度高的不响影，未 区来小域型户品更产偏向加低中次产权酒档方店向发展。普 陀—普陀区—是店式公酒寓展发较晚几个区之的一 ，前目市场上纯粹酒的式店寓不 公，多有只 7家仅占全，市供应量的很小部分且，多近为几年才展起来发的部分，酒式店公 还寓交未房同，，时长除寿路沿产线品其外产他档品次明偏低显该区域酒。式公店的寓档普次遍 偏。该区域低有的 7现家酒店式公寓 是 都201 年以后0推来出的，其中2：00 2年出推2 个 目——项绿地世家摩登和代时安大天厦2；03 年0出 3推个 目——项圣地、大天众河、滨悠 诗阁；004 年推出2 2个目—项世—纪商大厦务和绿洲湖畔家园长寿路。已经展发成，熟
因
此
来未区酒店式公域寓应供的潜在热区域点真是区如域上（海划规的西城市北副心中）。 租售状 况售销价格主
售力价间区￥（/M2 ）
普
陀
30010
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90
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0
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1
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0租赁
价
格主租价区力间 U（S/$M2/Mo）
n
陀
普14
19
闸北
10
16
虹
口18
2
2
杨浦 100
1
52 030
1
8 4
0
北版部块店酒公式寓市场租售价格体处于上整海大板四中块低较的区域（口除虹） ， 外这是由于北版部块处地理所置位市场认和度较可的缘低所致。故燕市华研场机究研究构 认为：北版块酒部式店寓公品总体发产趋势是
展
政规划市好利动，带局部热点价格涨补
（二
中）版块心（含卢，静湾安黄浦，区三
）展状发 况卢——湾湾区是酒卢店式公寓起步早、较分比布集中较的个区几域一。目前之卢，湾 共区有新旧酒店公式寓 0 1多，约占全市供个应的 1量％0。现的有酒式公寓店大多是 02 世 纪0 年代竣工9并推市出场，的近年来几，很少新楼盘供应，有0021 至年今仅有 3，例 其，， 2中00 年新3 增1个项目 ——锦天麟雅地；200苑 年新4增1 个项目
——绿仕格洲维；0205年新 一个项增目—伊时—公寓代 。类从型来看，卢 湾区店式公寓主要属酒外于酒店资管公司经理营， 即聘请型同联际国 知的名店或酒店酒管公司涉足理，以高提牌形象品知名度。及因，该区而域酒店公式的寓次 整体档高，较重比大的是租最金 20～3为 美元/套/月的中档0店酒式公寓约，占区总域数 60 ％，的次其是金水租平 3为0～0 美4元/套/的高档酒店月公式，寓占区约域总量的2 5，租％金 水平 1为～02 0元/套美月/低档酒店式的公数寓量最，约占少域总量区的15％ 右左。静 —安—静是安酒式公寓起步店早、分较布较比中集的个区域之几，一在 早1990年， 上海市首家酒店 公式——上海寓商城诞生就于此自。此以，静安后酒区店公寓发式迅速展 ，目共前有 71家左 右约占上海，总市体应供量的 1％。1其，5中％以0都上是上世 90纪 年代推 的出如，海上商、城里中嘉心、山公华寓等最近。年几出的推目项较少自 ，201 0以年来 ，仅有 个7新推楼。其盘：2中001年新增 1 项目个—蓝朝部—；落0022 新增年 2个目—— 项世纪空大厦和静安时自由宅新自格寓；公002 年新3 2 增个项——目骏国际豪和君静悦同 济家安；苑020 年4新 2增 个项——目丽新都贵静和晶安园华2005； 至今年未推尚出的新酒 式店寓公项目。 从店酒式寓公的次来看，档安区由静地于市处心中交，通利，便务商达发因而，、中高 档项目占比例所较，而且均多一定的规有模和特。点例： 、如上海城商、里嘉中都是心拥有相 规模以当品及的牌酒店式寓公。 体整而言 该，域比区最大重是租金的水平 为30～0 4美元/套/月的高 档店酒式寓，公约区域内占项目数总的 05％租，金水为 20平～30 美元//月的套 档酒店式中公和租寓水平为 10～金2 0元美套//的低档酒店月公寓数式量体大当相，占区 各域总的 量25％右左
黄浦——。黄区位于上海浦城市区的何几中心部，是上位海行的文政、化金中融，心是也主 要的通交集散中之心。区一内大企业大集、团大、司公集云，大批现代一化商办的合综楼 地拔起而齐，集一大批的商了客源。黄务浦因区其拥坐城 CBD 市中、心依 托黄江浦岸的开 发及两强的商势氛围，业人民广场以圆为，心形成一了个店式公寓酒聚的区集 。浦区黄往的酒以店式公寓品质一（如般天赐公寓新、黄酒店浦公等寓 ，租）金平不高水，有很 多盘号楼酒称店式寓，公但 不提酒店供服式务 由于新。的店酒公寓相式在黄浦继出区，现 区该渐受逐瞩人。目2020 威年汀公寓及 斯020 年3天广场行明政公寓相的继市，提升了整上 个区域的金租平水总体水平上，一个档了，但次从
全市围范看来，浦区黄的酒店公式寓然仍处 于低中至档中高档之。 租间售况状销 售格
价力售价主间（区￥ M/）2
黄浦
180
0
02
3000
静
安
25000
3
0000
卢
2湾500
03000
00
1000
0200
0
300000
4000
05
000
0
60000
租赁
价
主力格金区租（ 间U$SM2//on）M
黄
浦1
7
2
6
静安
4
22
9
卢
湾5
23
0
01
0
02
3
40
05
006
核心地加段便商利，中心服块酒店公版市寓场为全成制高点市，华市场研燕机究构认：
为后空续受到限间制，长价格持续上期
扬（三）
区版块东浦东（新区）
发展状况 1969 年右，浦东左就开始酒有式店寓类公品出产现，碧如云石钻明城花、等。但早苑期 产的品概并不是非念清常晰， 多偏更向于寓式服务的酒店类产公品 浦东版。块店公寓酒 产品步虽起晚，但是展迅发速目前浦，版东酒块公寓产品约店整个占上海场市 1的4，主要集/中 在江，碧云，花木滨，江张三林（和南）五上大域区。依 未托来海最上大 C的B—D—家陆嘴浦东，的区店公寓酒发迅展速，有并领引整上 海市个酒店寓公市发展的场势， 比趋如海市上第个一五星行级政店酒式公新寓万梅行政公豪 寓于将2 005 年年在陆底嘴家门开迎，客 0025 的新年开盘东国际晶等目项更是提高浦东酒了店 公寓场的水市，带动整个市准向国际化场方向的发展 。售租状 销售价格况
主
力销价售格间区（￥ /M）
2江 花木张 云 碧三林滨江 0
9000140 0 050001900 18000 01000
001000 10070 6100 11000 20500 02000 30000 40000 50000
0到浦东新区地域受广， 生活配阔和地段套异性差大等因很影素，响浦东 区新块版酒店 公寓品售价和产金差别租大较因，华燕此市研究机场认为：
构
滨碧江云版块趋饱向，三和张林江期长潜巨大力
四（）西区块版（长含宁和徐汇）
展状况发长宁— —到金融贸易受步起较早影响，依托的虹开发区桥古、商务区北中、公山园商圈 等几大C BD 板块支撑，区域商内活务频繁动，于涉由办事处等的外外籍驻长人口多，较而因使得 域的区酒式店公寓展起发较早步一直，是投资都者关注热的。点 着浦东新随区崛的起， 虹桥发区开商的务性有活所低降，而中 公园商务区山凭借域铁地 交的便通捷迅崛起，速区域涌 现相出数量当品质的酒店高公式寓产品，如凯 豪园欣新世纪和 时等，成为空宁最长具力活的发区展域 徐汇。——市处场新于交替状老态： 传高尚地段湖南统路 衡山，等路域存在大区量高老 式洋档，房 过经的装新改造， 成为沪修高上租客档之若趋之所骛； 随徐着家商汇圈日益成的熟 ，徐家万体汇馆区涌域现干高品若的质店式酒寓公业物 。汇徐成区沪为高上档酒店公集寓中的区域 但是受，到地土
稀
有供的限应制，来区未域潜的在店式公酒供应量寓有限
主。力售价区（￥ 间M/）
2汇
徐
00200
2
500
0长 0宁 10000
20000
2300
02
000
30000
0400
0
05000
0
主
租金力区间（U $/MS/2on）M
徐汇
23
2
8
长 0 1宁02 0
2
26
30
2
04
0
560
宁长汇适徐发展酒宜店寓公产品段已地经近饱接，和 续以后持现状维为， 主后续店酒 式寓市公潜在发场展头势到受抑，因此制燕市场研华机构究认为：
未
将以来有市现产品调场整改造为，主发空间受展到有现品制产
约、上海酒四式公寓店场市发趋展势（一）市场
低迷原分析因20
40 年上海酒式店公产品发展达寓顶峰到态状，场市应井喷供，价快格上扬，速体 整市销售火爆，但进场入200 5年 3 月，于由到受政新政策的响影，酒店公式寓场开市高始位盘整 销售，速趋度缓，燕华场市究机构通研过市调场研现发，主要在存如 下 4个方的原 面：因 1政新动摇投了资投资热情客市场观，氛围浓厚望 店式公寓产酒品作过为型渡的投资品产，属于政重点新调控对象的，因从 此002 年 5 3月份以，来店式酒公产寓销售品况堪状，忧部分在酒售店公式寓盘销楼速售暴降度未 开，盘则顺势楼迟推盘开，场已经出现暗市销降售为，行是实际但效不明显果 2 。市场应供品产趋向质，同缺创乏新突破市 上场注重突出店酒式寓产公的奢华品包，装忽视 酒了店式寓产公品居的功住能 的而后在政时新理代 展，延 大华而量不缺实个性乏的产品斥充场的后市就会果增加售抗销， 性性消费主居导位地的行下情同，质更加容导易滞销。 酒致式店公寓本就身一种纯是投的资品， 只是产前目出了现多众的店式公寓酒有真正没具 其内备涵 而，且软硬在方面件没都形成过硬的有投资件条 ，此因也造了许多成投资盲者目 事短从线操作，去了投失资店式酒寓的真公正意。义 3投 资机/客源期望租与心理客需存在落差求开发 迎合大商投机客源量高回的报预， 纷纷期提产升自品装身品修质 而；实际客 表租在现市上场是就现预期收益出与实租际金的落差，导 致对 店式酒公的需求寓物美价廉是 ，资回投收益率报降下，上海目从租金前场市行情析：大约 分9％的0酒式公店寓租金月低 远总房于的价0 8％.投资，回报周期普遍 12 在年甚更长至投资热，情受抑制；到新而政断截短 期机投快速获利客可的，能使酒店式公致的寓机性价比优势投逐丧步。失 资4的本利性逐 大投量资源的客涌必然入来总价带快速上的扬 ，目市场前于处望观， 期价总旦高一 投资出客源理心受价承必格然导致本的转移资，而在 民币人小幅升值的背下景， 资投位价适中 房的更加有利可产图，为投作资性
产品性比优价势一丧失旦必然，致导本的转资移。
（
）二场展市望华
燕场市究机研进构行如下测:预
002 5年—市场趋—，冷下年半由于人币持续升值民预的影响期能可出 现尾行情，翘是但进的跟宏观策将政会使价格调回200 年——6场市体延整 续05 势，新跌数开量减剧局部出现，热
点整酒店体公式市寓场展乏发力，可能将会出现但若干局部点区热域例如(外北，滩五 场角，上海南等站)但是热点，区楼域盘定的行为价将会向趋理，超额性润产生利概率的大大 低，市场降险大风幅加增。因原 :1酒店式公 的过渡特寓决定性了它上海在市具场备在的存可能上海拥 有大量年缺乏雄轻厚的经基济础积累高的白领薪， 懂但得享受生的人活以及相 当数量的境外人士士这两，类人构群成店酒公式寓产品主的租力赁源。 客 部分2段地越优新兴发的展区域对该类产存品需在 如求北外，滩上南站海三，林南，上五角场区等域块商务活动发展有潜板的地力，也方 是酒正店公寓即式将活跃地方，的到受规划眷新兴版顾还是块备升值潜具力的。 3 顶级圈商附近稀的高有价比性店式公寓酒品产酒 公寓开店发的第一要素是地段，就随着上 的发海展 ，核心段地的店公寓酒品产发开日趋成为稀 有资源；一旦售价销格到投达客资源理心期，出现热预还销是行的可 。4 突破前目酒店式寓发公展颈的瓶产依然具品发展备力潜现 有品已产经展到一发阶段定 ，着酒随店式公市场趋寓向淡， 转型冷商的物业仍然具业备较 高的资投价，值 如何开发备具特色和资收益保投障稳的健资投品成产为前酒当式公店寓 场市需解决的现实问题急；经型济连酒锁店地与结合的模式有产望到发得展。5 未来 两酒店式公寓年场整体价市水平格会将现呈下行趋势 前一阶段政的宏观府策政对市影响主场是要金融政（策主要现体在房禁转期严和控 款方贷面） ，政府而的收政税相对还策是较比温和的，收税调的“杠杆控还有很”大的用余作地，一 旦房价走势现反出，后弹的税续收策急有可能政下半年跟进在。手房二交易恢“复征 收2％的个人所0得税 ”是捏在地政府手里的一张方调控“”牌。 当场形势需要政府出市牌的时候 ，它依会然及时、有地出台，一力旦强制收征产交易房个，在当前税金的政策下融将对投资 型物带业最直接的影响来，店式公寓酒市将会场当其首。
冲
件一附典型：店酒公式硬件设寓
施 项 电 梯 通目讯 广播信 息青年汇 上
三菱海每 户置 配2条 直线 话、预留有线电电视 终、 端带接宽入统系闭 电路监控、视小区周界报 、楼警访客宇对讲 、急紧安铃2、4 时保小巡视安电子、
巡更统、社区电子系 告公统系公用、电 设机备理系管、物业 统信息成管集系统、理
金汇
银海上菱 三GSP电梯Ⅱ 每户预留电话 2 个头端及线有电视插座 1个 端头宽 接带系入统闭 路视监电控 、2 小4时保安巡视 、公机电设用 管备系统、物 理业息信成集理 管统系 水、分：冷设水 热管集，供中热水 统系 ：二电 路10V， K户每用电量为2. 6千瓦
巴
黎时
韵上海菱
蓝三朝部落/
世
纪门
迅之电达
梯腾新干线奔3
台 2 米秒以/ 的上电
梯坤金务服寓
公进口仕达电富
梯
户配置 2 条每 预留2 个电 话插、座可接 有线收 电户每配 2置条 预 留设置备设可卫星接 视、留预话接电 线直话、 预留 直线电话电 、 及口线电有 有线视视终电端、 有线电视端、 宽终带网络户到 宽带络到户 I网TERNNET 带局宽 网域宽 网络到户
带线电有终端视、 DID 直电话接线口
/
安
全 系 统
小区界周报警、 设有像电话影系统 连接盗防钟开警关， 闭电路视监控、 讲对统进系户、 接大连入楼口大 24堂 时保小安 巡42小时 安巡保 防盗统系。大入 堂视视 口设有密、码锁门 及录监像系控、24 小统时安保视 水：每户配巡以分 分质饮用管水接入直 厨房
可
对讲视统系 、保安监系统、控 消报防警及控制 中
对讲系心进户统、2 小时保4巡安视
电煤水
三
表远自动程计量
//
/
水 分设：冷水热， 集中管供水热统
系编委会成
员：
总顾
问胡：芳书 策总划邓：、伟钱明利 主 ：编世宁
参席人员：与良忠兰张、、李立波、叔高薇、王梦一川、咏梅、张袁宏艳、李 甜设：计光明盛、友敏
张
上海酒店式寓公题
专燕视华第线辑二
（005.8.22
上）华海房地燕市产研究院
场卷首
语雨山欲来满风楼 。降了吗”““降 了 ”动“吗了”“嗯 ……早知道新，一定政要的”来听得多了 忽然觉，这得话句怪的，怎么怪有林嫂祥感觉呢？ 揪心的楼！心语。市 为中国地房产感业沉到和些许的悲重哀。 也许自己它夜太自郎了大？是谁让它吧成 为成“就大天下寒士庇欢颜俱”天的使又，是让它恍然成谁为为富不“”仁 魔鬼呢的是什么原？让它因担承 着“负长子税 ”域区长动增力源的荣与重担耀呢？、
宏
观稳的定于对中这国高辆行驶的列速车重太了要， 革带来的改多诸题有问只 且在能速高展发中决，停解滞至乃速某种低义意意都着味难灾。于出体的制原， 因会社序的秩定是发稳的展提。前而改革放多开年来经的验诉我们，告贫富在距差 断不大拉新的代时，社会秩序竟然出 稳定奇奥妙就的于改革在放使大开多阶数 层都绝地对改善，了尽相管对距差拉是大。了正谓所有产“有恒心者”， 反来我 们过以可解为理“患不均不而寡患不患贫，患不安” 而 。运幸是地，地产房关业着联几十劳动种密集产型业，终改究、调革控是为都了 健康而不，是了为多失更业、多绝更贫困对乃至，多更的不。安按照样的逻辑， 我们这也可以看到许一丝光亮。
只是，我
已经习们了稀惯缺时的代欢，狂却没发有现在数少二线城三市， 过剩“的 月亮悄悄露”了出脸。的新新，会政谁是的晚？餐
目 录
上海酒一式公寓产品发展店演绎.... ...................................................... 5一）（概念阐 ...释............................................................................... 5（二）总体展发态势.. .......................................................................5 .二上海酒、式店寓投资公发策略开 ........................................................9 （）一开发资风险投示 ..提................................................................ （二）9开发投资术性提技 示.............................................................. 9三上海酒店式、公分寓市场综区 述......................................................12（ 一）北版区（含虹块，口浦，普杨陀，闸四北） ..区.............1.2 （） 二心中块（版含湾卢静安，，黄三区浦 ）.........................1.4（三）东区 版（浦东新块） .区.......................................................1 （四6）西版块（区含宁和徐长汇） ...............................................1. 7四上、海酒式店公市寓场发展趋 .势....................................................19 .一（）市场低迷因分原 析...............................................
.
...............1.9 二）市场展望（ ...............................................................................20 .件一：附典酒型店公寓式硬件施 设.....................................................2.1附 二：上海件典型高级店酒服务式公服寓及务施设一览误错！未定义 书签
。
酒式店公概寓中念归回
管不区在域布上，分还是品在需质的求匹配，酒店式公寓都上一种典是的 非对型称产品尤为。要的重，无是论出是市场于分细来带的需满求足，还买卖双是方的 “无者知无” ，酒店畏式公寓上海在曾都有拥过“流金岁月 ”连诸，多尾楼 烂都“点石金成”香饽饽为 不可否认。，上的海店式酒公的寓场需求市然存仍在很空大间但，“众里寻她 百度千”的事可故能会在只内环中的别地个方引联起。诚想然，政新对酒店公式 寓的元需求有着多重影大，观响成为望常，态接下但来的酒式店公市场将寓正真恰 其分地证如明着销营界一句金科的玉：产律品第性一、营第销性。
二
一 上
海店式酒寓公品发展产绎演（
）概念阐释
酒店式公寓一英是 文Srviee cAaprtemt，n为常是型旅客住供居住的。在一提 些国大际都市人流，量大，也很很多有商的。许多外来机商务人必须长期士在住 些这城市，是由于但房负担太重，买以所很人多择选在住酒式公寓店。因为店酒价钱 比较而且没贵家有感的。觉酒式公店就寓这于 19样80 年在约应纽而运生并 且，为成常重非的要流潮也，成纽为约大量开发的主打商项。 目199 年4起酒店式，寓公个概念在中国房这地业出现，产意为酒“式店的 服，公寓式的管务理 ”具。体指是物的建业结构筑式形类似于酒，而店负管责理的物 公司业提酒店供式的模务服如，扫卫打、预约生餐送等 当前。，酒店公寓是指位于式心中城区，保持内一统修模式、装配置一套高整标 硬件准施和设酒服务系统店、聘 请专业酒店物业理公司或管酒店式寓公管公 司并理由统一经其营和管、 区别理于纯店单间酒的公， 其大多会寓被作投用资使用 这种投。资型酒店式公的寓将传，的统地房开发产与统的酒传店式服结合起来，务 过酒店式服务通，把物变业一成酒店式服务个经营，的足满投资了业的投资主 报回，开商发把也发开的地业价商值体现出。
来二）（总发体态展势
、1局上布对相集内中中环区位效应明， 从布显局区来位看，酒 店式寓公商务居的住能决定功其分布了要主集中在商 务件较为成条熟、配、套交较通为完的备中内地区。环
上海2 00年2今至上酒市店式公产寓环品比例间布分（）％
1
% 150
%2%1
36%
环内内
内环中
中
环外
外
外
环但
着中心区土地供给随的少减， 小
户
型物逐业渐出了淡环内以线的黄内区金域， 而在 中环线附近域异常火区爆 这，与中心区的可供开发土地地资源日益少减
、
中心城区
出盘萎量缩有大很的关。值系注得意是，的观发现察连，续两季个度 郊，都县现出 1 了小例户型业，物定区嘉华轩的大和松江城厦的 区LME 森活。O分析认为，当 前小户型业物多的更被当是作投物资业，自住购者逐渐减房，而少 在地、段套、环境、配资投回等报方面不占都势的优郊开县小发型物业是户否妥 ，当有还待于市的场验检。
上海
店酒公式寓区域布分单位（个：）1
8 6 11 4211 8 604 2 0黄浦 长宁 静 安徐汇 浦东 湾卢虹 口 陀普闵行 杨浦 北闸
2、心中区售租市看场，好性价比淘汰显 明据海华上燕市场究机研构计统，204 年推0的 出91 小户例型业物，有中 1 例是3店酒式寓，占总量的 公8%，办6楼公有 仅 例6。价从格面来方看酒，店公式寓 售出价均为 16263元 /2，M户型办小楼价公格为每平方 米18692 ，小元型户 的两物种形业价态格现状都映反了自各的市境场况。 从售情销来分况析，统据计2，040年 推的小出户酒型式公店平寓销售率 为 均561.2。%细仔析分发，现酒店式寓的销售情况与公质高品度关相13： 个目项 中有9 项个目售销超过了 90率％其中， 3个项目达了到1 00，但其余 4％个 目项的销售 率却不 足4％0因，而拉了低个小户整酒店式型寓的平均销售率。分析 这 4公 个目后项现，发店式酒寓公的化并去不只地和因素有关段，房购者投与资 客产品对自的品身的质求远远大于要他因其素 据上海。燕华市场究机研构计，统204 0年季四小度户物型的均价业约每为平方 米 10006 。从价格元来段看主要集，在中平每 米501002-0000 之间，元中位其于 浦区的天黄赐寓公每以平米 24方260 ，元比200 4年 三度最季单高价的丽都新贵高出 每平米方 450 元0； 而位嘉定的华于轩厦大以每方米 平7801 元成四为度季 户小型物的业最低。价 是由于正嘉定华轩的大和厦位浦东中外于环丽的锦江以庭 平每方不到米9 00 0的低元价拉了整个小户低市型场的价均2。00 年四季4推出度的小 型户物中有业4 例单价 超过平每米方 10007 ，元 由此可高见质小户型品物 在中心业城抢区手的程度 。位价的不攀升使得断户型物小成为业策出政前投台客资 竞相逐角的象对 从租。赁市来场， 看中区心优项目质的租赁状非常况好。例 如心中城区的安、静卢湾 和东小浦陆家嘴的金租格价比较高；徐 区和长宁汇区于区由覆盖域范比较 围，大段地差较异高物，档业次距大差因，此均价格平低偏；浦黄区场上市酒店式
寓的整公体品质对相高，如天赐公寓和金不洋瀚公
寓，金难以提高，租随着滩外中 威心斯公汀寓持续的租，热会黄对区浦的金租水平总体品质和起提升到用； 作虹区口要主益于得北滩的外发开 ，而区目前酒店公域产品主寓集要在北中外区滩 域客，观上高拉了区域租水金平
。0220 －020年4海主上要域酒店式区寓公场市金租水平（ S$/UM2Mo/n）3 05220 15 0 150 长 虹口宁黄 浦 022年 0安静卢湾 2 00年3浦东 2 04年 0汇 徐全市30 2 520 15 10 5
0前，目海市上酒店式务服公寓区各出域率基租在本 079-％之0，间均平出 率租 48％。长宁区和汇徐区自以各独特品质，的在租金中的情况下适，持约保 9 0％的出租高。出租率直率受物业接在所域版块的区务商活活动程度跃影的响在 虹。桥开发区是海上唯一的经开发济时区龙柏，级高公成寓客户的首选为但，随是着 浦东开发的进推淮海和路南京路、黄金等商务圈的形成商，务活动的中心渐 东移逐 这一点在，东浦诗阁雅黄和区威浦汀公斯的寓良出租形好势中得到了分的充反映 。同时随着外北，五角滩副中心场和林张江三特商色务区等新兴务中心商 的日益起崛未来，这些域区的店式酒公寓需的求会陆续出将。
现2
00－2024年0上海主区要域店酒公式市场寓租 出（率）
9％0.00 %58.0% 008.0% 0570.0 %0.70% 65000%. 宁长虹口 浦
黄200年
21
0000%.8 .00%0 6.00%040 0.0 %0200%. 00.% 0安静卢湾
200年
浦东3
徐
汇全市
200年
3、4小户产品型场市需潜求尤存，但近力观望浓厚期
中
城心的区小型住户单宅价虽然与，他其业态宅住相上下，但不于由面积对 的控制，总相价对于他其业物很有大优的势如四。季开度的位盘浦于东区新东浦 路南久阳的江公滨， 寓型面房积制在控 04 到9 0平方 ，米 平每米方 71070 元右左， 虽单然较价高，不过百但万总的价开前盘期然吸引仍了大批投资的客，目前已到 去化了约经75％ ，但速是明度显缓放位于黄浦区。心地中的段赐公天寓，心 城区的中心中地段使得酒店式该公开盘单价达到每寓平方 米3020 0元， 但中心区 域类该产品的稀促成了天赐缺寓公定稳销售的态， 势是政但策调同样控使得售销速 度趋缓目前，该目项销率售经已到 58达%。外，8另%的资投回报更率是吸引 多众资投的客主要因，四季原小户度物业型高单最价就此生诞。其各他的小区户型 物也业都在销中热位于嘉定，的华区大厦轩是 004 年2四季度唯第一例位一郊于 的县酒店式寓公，虽小户型然物产业品的化对地段、去环境有等较严格要的，求但 轩华厦截止 2大005 7年 的月销率售已经达了到99%，可 见户型物业对小市 场的适应力还是能非强常。的
上酒店式海寓公产面积品比分布（例）
％5%1
13
%5 %6 16%
53－7
090－15
21
53－10
200以7
上2
04 年是小0户型业物蓬发勃展一的，小年户精装型、修高单、价总低价等特 点体现的漓尽淋， 主要致能由功自住向资的转变投得使户型小业获物了得广 更的阔市，目前已经场成商为房品中的一个立独特殊项的，目占据了房地产市的 场一角根。 据40年小 型户物业市在场上的欢受迎程推测度2，005 小户型年物的业 市场放还量将续扩继张 集，放中量将从市中心域区逐渐向次心中甚外至部地区 转移但，是2 04 年旺销0态的已势恍若昨黄花日。
二、上海酒店
公寓投式开发策资略（一
开）发资投风提险示A．预
期租回报金看，低部投资客分分流经过。几前大规模的年店酒公式 寓放投，巨大产品上市量的右左区域着市场租的价赁格特；是在别交使用后付， 同地点的一出租供应骤量然增大，多诸买出家套租的现投行资为演愈烈愈一些，急于 求成的出者租降低租会，金而造成投资从回报率的下和降资回投期收延的。 这长现象不可种免地降避低了投资意愿 ；B产品．实性低，市用场幻得觉到正。不少纠开发急功商利近使得一，些 店酒公寓式的设不计如尽人。意即是现便推在的一出项些目也，有分是部利用现成 地块的中边角料计设成而朝向，走、等道存在一些都题问，无法也满足店酒公式寓 住户的定特需求如缺乏：衣洗、餐等送服务间等空。同时，市场上现出许的 多项是目过去烂楼改尾项目造，品设产缺乏经济实计用，房型性布散乱局，户消 内空极间的数、量共面积的公分过摊多对，不于同次层的住者及其居生活习，惯居室 套型计设缺乏灵分隔活，品产去化存一在问定。 题C忽．运营管视理影响需求信，心。酒店在公寓的后期式营中，酒运店业 管物公理的品司牌其提及供服务直接影响出租将和率出租格。对于开发价商而言 ，能否聘请知名级酒星店直管理或有接店背景的物酒业公进行司管，理从 提供高 品而质酒店业服专务将接直关系是到能否确酒店式公寓保收益情的。但况，是对于绝 多大知数名店公酒管理寓公司而言，一般并不 请管来完理全销型售的酒店寓 物业。相反公，对于大绝数开多商发而，一般都言是销售以业物获资取为目标。金二 之者间矛盾，的必须引起开发的商关注。 D返．租险风题问。作为种偏一于投重资房的地产业物众，的开发多为商 了快尽回收资的， 在市场金出现越上来越的多以返租模进式行售的销酒店公式物寓 。业在此必指出须的是一，面，返方之后租对投者承资诺的投资报回最终来源 于酒店公寓项，目出的价格租出租和率一，项目旦法无实现正常经的收营，开益发 将要承担承诺租金商，
因此面临较的违高风险约另；方面，投资者对于一租存 返在的种风险各已经有比较了晰的认清识，因 会此求要开商提供发较为完的担保备机 制和出退机，一制开旦发商有完备没的保担退和出机制计设，投以资报回吸 投资引的目者标将以实难现，必对将项目体运作整生产较高的场风险市。
（二
）开投资技术发提性示
A.地 段是一第要素与传统房 产地市中强调地场段的意相义比 ，店酒公寓式品对于产段的要地求 更严格。加从店式公酒的寓入住源层面来看，主要客海内为外沪驻构的商机务 员、人理管员和人技人员以及部术分来上海往国内外的商务人，其并员长非在期上 海居定 并且具，有高的较福利贴， 补因会此虑选择酒考式公店寓为作其住居所。 对于这样的客户群体场言，而捷是其所关注的便。交便通捷、活便捷生娱乐
、
便捷
商、务捷等便等构成便捷的主了，而旨如诸此种种便捷取皆决项于目处所 地。段通便交的黄利金务地商段外国，企业外籍、和地外员工的聚集流动域区酒 店，、商和娱乐业业套发展成熟配的业中商，必将心为成酒店式寓投资者公追逐的 热区点域。B . 品质高是决先件 正如前条，酒述式公店的入住者一寓般是沪驻外企、国外构以及国内机外企地业驻 高沪管级理人和商员人员务其一般具，有较层高，次常经入出高于居住社档 和区店酒，对产设计品及以品产配置均有较具高要求 从。产品设计面层看，避免来择同一选域区内多雷过的同品产形态，该关注应 产的品经实济性用，择房选布型局紧凑活灵户内，消极空间数、量摊分的共公面 积少的产品。从 品配产层面置看，来资者关投注电梯空、以调其及他电机备设和具家及以装修材 料装、设修等计节细题，问如梯、家具和其他机电电设备应为口品进牌 空调，最是中央空好系统，调装修料材以装修及设计均需有具较国际知名高度等 ，从而才能更好的足满入者住生需要及品味需活求，一面确方保其较的高租出， 率一另方面持保业较高物保值的值价，从而 现其实值保增值现实投资报回最终的目标 。C. 积适中面是重因素 从上要海店式酒公寓的发历程来展，大致经看历三了阶个：段销外转房型酒店 式公-寓连锁-店管理公司公酒寓-小户-酒型店公式寓。 2 2销外转型酒店房式公面寓偏积，从 100大M到 20 M5面积 等，连锁不店酒 2管 2 理司公寓面公积普通与房两三房面积相仿、，从10 6M 到48 M 面积不1等。新一 小代型户店式公酒则寓积与酒店式面公定寓位商客源务较为吻则，合 面2 2 积在50 M到 70 M 之间， 本适宜一基两人居到住。 从积面小、大市场格价及上以经济海展来发看，
外销转房以及连锁型酒店管 公理公寓司存在面着过大积，总价较，高户定位群客体小偏问题等，尤其是总 其偏价高，难保证很投资报回率和手率换，而户小酒店型式寓则公较为活灵因此 ，资价值投高。较D .完的备担保和出机退设制 计果如发开商图以试稳投定回资报引吸投资者的店式公酒项寓，目 则开发商必 通过设计完备须担保和退出机制的用规避项目以发开险风。一方，面避法律风回险 现在市，上比场较多是引的入三第方保担既，可以给投予者足够资信的，心又 以规可避发商开来未面所的临约违险；另一方面，风对开发商来于，完说全可以 投向资者承在若干诺后年回该项目购通，这种过为投资提者供的退机制出，方一 面表开发商明自对己目的信项，心另方面一以让投资可无后顾之者忧，而从现 实项的顺目销利。 售．E品高运营质管理是障 保大从多发数展的角商来度，实现看物的业顺销利售，保现金确收是回根其 本标，目于对目项期运后成作与否关注功少较在项。目销过程售，中发展商重注 突出项目资价值，投达到提销高价售格现销实的售标。 因此，目出对投于回报资实现行性的可关切需求者往往，常非注关项目的后期 运管理，营注管理企业关品的牌和验经关，管注理企的服业种类务和服质量。务因 此开，商发在整项个开发目运的作过中，程不仅要仅护好维自的企己业象、 社会形象形和牌品价，而值且要注重于对酒公寓店物业理公管司选的择应，该选
择
星级酒店
接直理管有酒或背店景物业公司的进行管理 只，有够提能供品质高店 酒专服务又拥业有人私公秘密寓和性活生格风酒店式的寓公业， 才物获能自住得 者青的睐保，证资投者定稳全安的资投回。
报
三上、海店式酒公分区寓市场综
述据上根酒店海公式寓市场发展状况，的们我将海上主区城店式公酒市寓大场致分四为 个域版块区进行研究北：区块版含（口，杨浦虹普，陀，闸四区北 ）中，版块（心卢含， 湾安，静浦三黄区 ，东区）版（块东新区）和西区版浦（含块宁长和徐汇）。
（
）北一区块（版含虹，口浦，普陀杨，闸北四区
发展状况）杨浦 ——店酒公式寓杨浦在起步区较晚到，目前止，全为的区店酒寓只有 4公 个开盘。的 间时比较分也，散 从002 2年始开，基本每上年有个一目项公开，主分布要在铁地M 8 和L 4线区域，未沿来着五随角场城副市心中的规进划，展五场区域角会成为酒店式将公开 发的潜寓热在区点域之一 虹。口—虹口区—的店式公酒寓主集中在要商氛务比围较厚的北外滩浓域区 典型，如的海 湾世纪阁及升恒半岛公。寓 近出现的期盘酒
新
店式寓公上海如多多， 位伦多于路伦四北路川，打 的文是牌，化吴 路淞的耀上国际为整江出幢售的店酒，其余 盘则与楼装修小精户型公类 似寓，为办或性公质无，居条件住。体而整虹言口区酒式店公寓品强产为调域区商办公区的务配套 能功，因未此虹来口酒区店公潜寓集中供在仍应集将中北外滩和在迅鲁公两园大域。 闸北区——北区的闸酒店公式在寓整上海市酒店个式寓公市场中不具并代表有， 性现比出较晚 档，次也比低。较近 几年， 凭借火车周边便利的交站，通才陆 出续了现几个店酒公寓式 ，有纯住宅性的质，有一也分办公部质性商务的楼现，但是除出性感利 达611－8 F辟金为 凯馆提宾供酒店式务外，其本质为 SO服H 概O的小念户型品产受。到域地认可度高的不响影，未 区来小域型户品更产偏向加低中次产权酒档方店向发展。普 陀—普陀区—是店式公酒寓展发较晚几个区之的一 ，前目市场上纯粹酒的式店寓不 公，多有只 7家仅占全，市供应量的很小部分且，多近为几年才展起来发的部分，酒式店公 还寓交未房同，，时长除寿路沿产线品其外产他档品次明偏低显该区域酒。式公店的寓档普次遍 偏。该区域低有的 7现家酒店式公寓 是 都201 年以后0推来出的，其中2：00 2年出推2 个 目——项绿地世家摩登和代时安大天厦2；03 年0出 3推个 目——项圣地、大天众河、滨悠 诗阁；004 年推出2 2个目—项世—纪商大厦务和绿洲湖畔家园长寿路。已经展发成，熟
因
此
来未区酒店式公域寓应供的潜在热区域点真是区如域上（海划规的西城市北副心中）。 租售状 况售销价格主
售力价间区￥（/M2 ）
普
陀
30010
1
8000
闸北
90
00
1000
3虹
口1
500
00200
0杨
浦 5000
0
2100
01
0005
01000
1
500
02
000
25000
0
3000
03050
0租赁
价
格主租价区力间 U（S/$M2/Mo）
n
陀
普14
19
闸北
10
16
虹
口18
2
2
杨浦 100
1
52 030
1
8 4
0
北版部块店酒公式寓市场租售价格体处于上整海大板四中块低较的区域（口除虹） ， 外这是由于北版部块处地理所置位市场认和度较可的缘低所致。故燕市华研场机究研究构 认为：北版块酒部式店寓公品总体发产趋势是
展
政规划市好利动，带局部热点价格涨补
（二
中）版块心（含卢，静湾安黄浦，区三
）展状发 况卢——湾湾区是酒卢店式公寓起步早、较分比布集中较的个区几域一。目前之卢，湾 共区有新旧酒店公式寓 0 1多，约占全市供个应的 1量％0。现的有酒式公寓店大多是 02 世 纪0 年代竣工9并推市出场，的近年来几，很少新楼盘供应，有0021 至年今仅有 3，例 其，， 2中00 年新3 增1个项目 ——锦天麟雅地；200苑 年新4增1 个项目
——绿仕格洲维；0205年新 一个项增目—伊时—公寓代 。类从型来看，卢 湾区店式公寓主要属酒外于酒店资管公司经理营， 即聘请型同联际国 知的名店或酒店酒管公司涉足理，以高提牌形象品知名度。及因，该区而域酒店公式的寓次 整体档高，较重比大的是租最金 20～3为 美元/套/月的中档0店酒式公寓约，占区总域数 60 ％，的次其是金水租平 3为0～0 美4元/套/的高档酒店月公式，寓占区约域总量的2 5，租％金 水平 1为～02 0元/套美月/低档酒店式的公数寓量最，约占少域总量区的15％ 右左。静 —安—静是安酒式公寓起步店早、分较布较比中集的个区域之几，一在 早1990年， 上海市首家酒店 公式——上海寓商城诞生就于此自。此以，静安后酒区店公寓发式迅速展 ，目共前有 71家左 右约占上海，总市体应供量的 1％。1其，5中％以0都上是上世 90纪 年代推 的出如，海上商、城里中嘉心、山公华寓等最近。年几出的推目项较少自 ，201 0以年来 ，仅有 个7新推楼。其盘：2中001年新增 1 项目个—蓝朝部—；落0022 新增年 2个目—— 项世纪空大厦和静安时自由宅新自格寓；公002 年新3 2 增个项——目骏国际豪和君静悦同 济家安；苑020 年4新 2增 个项——目丽新都贵静和晶安园华2005； 至今年未推尚出的新酒 式店寓公项目。 从店酒式寓公的次来看，档安区由静地于市处心中交，通利，便务商达发因而，、中高 档项目占比例所较，而且均多一定的规有模和特。点例： 、如上海城商、里嘉中都是心拥有相 规模以当品及的牌酒店式寓公。 体整而言 该，域比区最大重是租金的水平 为30～0 4美元/套/月的高 档店酒式寓，公约区域内占项目数总的 05％租，金水为 20平～30 美元//月的套 档酒店式中公和租寓水平为 10～金2 0元美套//的低档酒店月公寓数式量体大当相，占区 各域总的 量25％右左
黄浦——。黄区位于上海浦城市区的何几中心部，是上位海行的文政、化金中融，心是也主 要的通交集散中之心。区一内大企业大集、团大、司公集云，大批现代一化商办的合综楼 地拔起而齐，集一大批的商了客源。黄务浦因区其拥坐城 CBD 市中、心依 托黄江浦岸的开 发及两强的商势氛围，业人民广场以圆为，心形成一了个店式公寓酒聚的区集 。浦区黄往的酒以店式公寓品质一（如般天赐公寓新、黄酒店浦公等寓 ，租）金平不高水，有很 多盘号楼酒称店式寓，公但 不提酒店供服式务 由于新。的店酒公寓相式在黄浦继出区，现 区该渐受逐瞩人。目2020 威年汀公寓及 斯020 年3天广场行明政公寓相的继市，提升了整上 个区域的金租平水总体水平上，一个档了，但次从
全市围范看来，浦区黄的酒店公式寓然仍处 于低中至档中高档之。 租间售况状销 售格
价力售价主间（区￥ M/）2
黄浦
180
0
02
3000
静
安
25000
3
0000
卢
2湾500
03000
00
1000
0200
0
300000
4000
05
000
0
60000
租赁
价
主力格金区租（ 间U$SM2//on）M
黄
浦1
7
2
6
静安
4
22
9
卢
湾5
23
0
01
0
02
3
40
05
006
核心地加段便商利，中心服块酒店公版市寓场为全成制高点市，华市场研燕机究构认：
为后空续受到限间制，长价格持续上期
扬（三）
区版块东浦东（新区）
发展状况 1969 年右，浦东左就开始酒有式店寓类公品出产现，碧如云石钻明城花、等。但早苑期 产的品概并不是非念清常晰， 多偏更向于寓式服务的酒店类产公品 浦东版。块店公寓酒 产品步虽起晚，但是展迅发速目前浦，版东酒块公寓产品约店整个占上海场市 1的4，主要集/中 在江，碧云，花木滨，江张三林（和南）五上大域区。依 未托来海最上大 C的B—D—家陆嘴浦东，的区店公寓酒发迅展速，有并领引整上 海市个酒店寓公市发展的场势， 比趋如海市上第个一五星行级政店酒式公新寓万梅行政公豪 寓于将2 005 年年在陆底嘴家门开迎，客 0025 的新年开盘东国际晶等目项更是提高浦东酒了店 公寓场的水市，带动整个市准向国际化场方向的发展 。售租状 销售价格况
主
力销价售格间区（￥ /M）
2江 花木张 云 碧三林滨江 0
9000140 0 050001900 18000 01000
001000 10070 6100 11000 20500 02000 30000 40000 50000
0到浦东新区地域受广， 生活配阔和地段套异性差大等因很影素，响浦东 区新块版酒店 公寓品售价和产金差别租大较因，华燕此市研究机场认为：
构
滨碧江云版块趋饱向，三和张林江期长潜巨大力
四（）西区块版（长含宁和徐汇）
展状况发长宁— —到金融贸易受步起较早影响，依托的虹开发区桥古、商务区北中、公山园商圈 等几大C BD 板块支撑，区域商内活务频繁动，于涉由办事处等的外外籍驻长人口多，较而因使得 域的区酒式店公寓展起发较早步一直，是投资都者关注热的。点 着浦东新随区崛的起， 虹桥发区开商的务性有活所低降，而中 公园商务区山凭借域铁地 交的便通捷迅崛起，速区域涌 现相出数量当品质的酒店高公式寓产品，如凯 豪园欣新世纪和 时等，成为空宁最长具力活的发区展域 徐汇。——市处场新于交替状老态： 传高尚地段湖南统路 衡山，等路域存在大区量高老 式洋档，房 过经的装新改造， 成为沪修高上租客档之若趋之所骛； 随徐着家商汇圈日益成的熟 ，徐家万体汇馆区涌域现干高品若的质店式酒寓公业物 。汇徐成区沪为高上档酒店公集寓中的区域 但是受，到地土
稀
有供的限应制，来区未域潜的在店式公酒供应量寓有限
主。力售价区（￥ 间M/）
2汇
徐
00200
2
500
0长 0宁 10000
20000
2300
02
000
30000
0400
0
05000
0
主
租金力区间（U $/MS/2on）M
徐汇
23
2
8
长 0 1宁02 0
2
26
30
2
04
0
560
宁长汇适徐发展酒宜店寓公产品段已地经近饱接，和 续以后持现状维为， 主后续店酒 式寓市公潜在发场展头势到受抑，因此制燕市场研华机构究认为：
未
将以来有市现产品调场整改造为，主发空间受展到有现品制产
约、上海酒四式公寓店场市发趋展势（一）市场
低迷原分析因20
40 年上海酒式店公产品发展达寓顶峰到态状，场市应井喷供，价快格上扬，速体 整市销售火爆，但进场入200 5年 3 月，于由到受政新政策的响影，酒店公式寓场开市高始位盘整 销售，速趋度缓，燕华场市究机构通研过市调场研现发，主要在存如 下 4个方的原 面：因 1政新动摇投了资投资热情客市场观，氛围浓厚望 店式公寓产酒品作过为型渡的投资品产，属于政重点新调控对象的，因从 此002 年 5 3月份以，来店式酒公产寓销售品况堪状，忧部分在酒售店公式寓盘销楼速售暴降度未 开，盘则顺势楼迟推盘开，场已经出现暗市销降售为，行是实际但效不明显果 2 。市场应供品产趋向质，同缺创乏新突破市 上场注重突出店酒式寓产公的奢华品包，装忽视 酒了店式寓产公品居的功住能 的而后在政时新理代 展，延 大华而量不缺实个性乏的产品斥充场的后市就会果增加售抗销， 性性消费主居导位地的行下情同，质更加容导易滞销。 酒致式店公寓本就身一种纯是投的资品， 只是产前目出了现多众的店式公寓酒有真正没具 其内备涵 而，且软硬在方面件没都形成过硬的有投资件条 ，此因也造了许多成投资盲者目 事短从线操作，去了投失资店式酒寓的真公正意。义 3投 资机/客源期望租与心理客需存在落差求开发 迎合大商投机客源量高回的报预， 纷纷期提产升自品装身品修质 而；实际客 表租在现市上场是就现预期收益出与实租际金的落差，导 致对 店式酒公的需求寓物美价廉是 ，资回投收益率报降下，上海目从租金前场市行情析：大约 分9％的0酒式公店寓租金月低 远总房于的价0 8％.投资，回报周期普遍 12 在年甚更长至投资热，情受抑制；到新而政断截短 期机投快速获利客可的，能使酒店式公致的寓机性价比优势投逐丧步。失 资4的本利性逐 大投量资源的客涌必然入来总价带快速上的扬 ，目市场前于处望观， 期价总旦高一 投资出客源理心受价承必格然导致本的转移资，而在 民币人小幅升值的背下景， 资投位价适中 房的更加有利可产图，为投作资性
产品性比优价势一丧失旦必然，致导本的转资移。
（
）二场展市望华
燕场市究机研进构行如下测:预
002 5年—市场趋—，冷下年半由于人币持续升值民预的影响期能可出 现尾行情，翘是但进的跟宏观策将政会使价格调回200 年——6场市体延整 续05 势，新跌数开量减剧局部出现，热
点整酒店体公式市寓场展乏发力，可能将会出现但若干局部点区热域例如(外北，滩五 场角，上海南等站)但是热点，区楼域盘定的行为价将会向趋理，超额性润产生利概率的大大 低，市场降险大风幅加增。因原 :1酒店式公 的过渡特寓决定性了它上海在市具场备在的存可能上海拥 有大量年缺乏雄轻厚的经基济础积累高的白领薪， 懂但得享受生的人活以及相 当数量的境外人士士这两，类人构群成店酒公式寓产品主的租力赁源。 客 部分2段地越优新兴发的展区域对该类产存品需在 如求北外，滩上南站海三，林南，上五角场区等域块商务活动发展有潜板的地力，也方 是酒正店公寓即式将活跃地方，的到受规划眷新兴版顾还是块备升值潜具力的。 3 顶级圈商附近稀的高有价比性店式公寓酒品产酒 公寓开店发的第一要素是地段，就随着上 的发海展 ，核心段地的店公寓酒品产发开日趋成为稀 有资源；一旦售价销格到投达客资源理心期，出现热预还销是行的可 。4 突破前目酒店式寓发公展颈的瓶产依然具品发展备力潜现 有品已产经展到一发阶段定 ，着酒随店式公市场趋寓向淡， 转型冷商的物业仍然具业备较 高的资投价，值 如何开发备具特色和资收益保投障稳的健资投品成产为前酒当式公店寓 场市需解决的现实问题急；经型济连酒锁店地与结合的模式有产望到发得展。5 未来 两酒店式公寓年场整体价市水平格会将现呈下行趋势 前一阶段政的宏观府策政对市影响主场是要金融政（策主要现体在房禁转期严和控 款方贷面） ，政府而的收政税相对还策是较比温和的，收税调的“杠杆控还有很”大的用余作地，一 旦房价走势现反出，后弹的税续收策急有可能政下半年跟进在。手房二交易恢“复征 收2％的个人所0得税 ”是捏在地政府手里的一张方调控“”牌。 当场形势需要政府出市牌的时候 ，它依会然及时、有地出台，一力旦强制收征产交易房个，在当前税金的政策下融将对投资 型物带业最直接的影响来，店式公寓酒市将会场当其首。
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参席人员：与良忠兰张、、李立波、叔高薇、王梦一川、咏梅、张袁宏艳、李 甜设：计光明盛、友敏
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