三、深圳港中旅花園一期交付使用首十二個月
物業管理預算方案（討論稿）
I〃 管理收支預算 II〃 管理成本分項核算
1〃 整個小區管理成本情況 2〃 住宅部份 3〃 商場部份 4〃 停車場部份
III〃 管理處架構方案
深圳“港中旅花園（一期）”交付使用十二個月
物業管理預算（討論稿）
港中旅花園位於在深圳市農科中心內，自然環境優美，適合高尚 住宅。港中旅花園（一期）專案總建築面積124,301.71m2，小區占地面積共55,831.5 m2，可銷售面積95,160.68 m2，由43棟別墅、21棟7－12層小高層、4棟15－18層高層組成。
(I) 管理收支預算（討論稿）
(一)
小區總建築面積：
124,301.71m2
其中占地面積： 55,831.5 m2
停車場面積：23,419.55㎡（559個）
(二)小區可銷售面積： 95,160.68m2
第一組團 別墅
9,149.72㎡
第二組團
小高層（多層） 5,461.12㎡ 高層 17,587.78㎡ 第三組團
小高層（多層） 5,971.52㎡ 高層 22,005.44㎡ 第四組團
小高層（多層） 高層 商業
2,697.40㎡ 31,287.70㎡ 1,554㎡
注：根據深圳市物業管理服務收費指導標准，九層以下界定爲小高層
（多層），十層以上界定爲高層。
(三)預算收入
考慮到農科中心片區的情況，管理費收費標準過低則會影響收支平衡，影響日常運作和樓盤及公司形象；太高則會影響銷售及違反深圳市管理服務費指導收費標准。商場因公共水電費、維修費及清潔衛生費增加較多，故收費可適當提高。故建議可參考以下收費標准。
管理費收取標准
別墅 （暫按4.50元/㎡月計算）： 9149.72×4.5元＝41,173.74 小高層(多層（)暫按1.00元/㎡月計算）： 14,130.04×1.0元=14,130.04 高層 （暫按3.60元/㎡月計算）： 70,880.92×3.6元=255,171.31 商場 （暫按6.0元/㎡月計算）： 1,554×6元=9,324 停車位管理费 （80元/月位）： 559×80元＝44,720
小計： 364,519.09元
電梯維護運行費
小高層（多層）（暫按2.00元/㎡月計算）14,130.04×2.00=28,260.08
管理費收入總計
(四)物業日常管理費支出項目包括：
据物业管理运作的实际盈亏情况，由发展商和物业管理公司为商定。
（b）首年因免保而节省的设备保养费与验收、移交、接管时增加
之人工和新增添大厦之部分设施基本持平，故未单独列出。二次装修管理费之收入主要用于为二次装修而加设之二次装修保护层、垃圾清运、二次装修申办、检查验收之人工及公共维修，故在管理成本中未单独列出。
(II) 管理成本分項核算
1. (A)管理服務人員工資福利
每月預算支出(￥)
24,000
(1) 管理處主任 24,000 1人 （戴德梁行國內駐現場經理）
助理兼文秘 4,000 1人 (2) 物業部 主管 4,000 1人 2,500 4人 安管隊長 3,000 1人 安管領班 1,500 3人 1,100 42人 安管員 小計： (3) 工程部 主管 4,000 1人 維修領班 2,500 2人 技術員 1,800 7人 文員/倉管 2,000 1人 小計： (4) 財務及行政人事部 主管/會計 4,200 1人 出納 2,400 1人 每月管理人員工資預算爲： 備註：＊上述工資已包含相關法規福利等費用。
4,000
4,000 10,000 3,000 4,500 46,200 4,000 5,000 12,600 2,000 4,200 4,800
＊如現場派駐港職經理則每月支出60,000元，其中40,000由發展商另外支付。
總計：
(B)公共設施運行及保養費 (1) 電梯保養維護(共29台)
(全責保養或保養加材料費) (2) 保安監視系統及弱電 (3) 消防系統 (4) 給排水系統
(5) 變配電設備(含发电机用油) (6) 照明燈具 (7) 土建、裝飾維護 (8) 其他
(C)綠化費 每月綠化維護費
小計
22,332.6×0.5元/㎡=11,166
29×800=23,200 36,000÷12=3,000 36,000÷12=3,000 24,000÷12=2,000 36,000÷12=3,000 24,000÷12=2,000
3,000 2,000 41,200
(其中9,000元爲每月正常支出，2,166元作爲節日盆景佈置)
(D)公共水電費
(電費按服務業計費：0.89元/kwh；水費按2.40元/t，另加0.70元/t排污費)。
其計算的原則爲：電費根據預算參考資料清單的設備功率乘以運行時間、設備效率及電價；水費則按規範和經驗用水量乘水價。
(1) 電梯 20kw×29×16h×60%×25%×30×0.89=37,166
(2) 公共照明(含庭院) (3) 閉路監視、消防系統 (4) 給水系統 (6) 停車場照明
25×50%×12×30×0.89=4,010
15×24×30×0.89=9,600
33kw×50%×70%×24×70%×60%×30×0.89=3,110
10×12×30×0.89=3,200 20×50%×12×30×0.89=3,200
(5) 管理處辦公室及設備間電器、照明等
(7) 排水、排汙泵 (8) 消防泵及卷簾 (9) 設備房抽排風 (10) 綠化用水 (11) 清潔用水
(12) 商場、衛生間用水 (13) 庭院水景補水 (14) 迴圈水泵
(E)清潔衛生消殺費
(1) 清潔費（對外承包、含
化糞池清理） (2) 消殺費（城管部門） (3) 水池清洗消毒（1年2次）
(F)辦公費 (1) 電話費 (2) 辦公費 (3) 差旅費 (4) 業務應酬費 (5) 洗滌費
(6) 服裝費(人均500元)
144×1×30×0.89=3,845
150×1×0.89=134
9.6×12×30×60%×0.89=1,846 22,332.6×5×30÷1000×3.1=10,385 124,301.71×0.5×30÷1000×3.1=5,785
80×2×3.1=495 20×30×3.1=1,860 40×2×30×0.89=2,136
124,301.71×0.35=43,505 124,301.71×0.1×30%=3,729 小計
1000 3,000 2,000 2,000 2,000 2,500
66×500/24=1,375 小計 12,875
(G)折舊費用 (H)保險
200,000÷12÷5=3,340
公共財産險、第三者責任險等
4,000
停車場保險 559×300×80%÷12=11,180
(I)其他(不可預計)
按上述B至H支出總額3%
218,767×3%=6,563
(J)管理人酬金(按管理成本的10%) 353,630×10%=35,363 (K)營業稅金
按可銷售面積及管理收入計算：
392,779×5.05%=19,835
A-K項每月開支預算總額爲：
I. 管理成本
每月预算開支爲：408,828元 小區可銷售面積：95,160.68 m2
每月管理費平均成本爲：408,828÷95,160.68＝4.30（元／m2）
J. 物業管理收支平衡情況爲：
整個小區日常管理支出爲： 每月管理收入爲：
每月物業管理收支平衡情況爲： 392,779-408,828=-16,049元
根據以上預算，是以百分百入夥率爲考慮及計算基礎，整個小區每月預算管理收入爲392,779元，每月管理預算支出爲408,828元，故預算每月虧損爲16,049元，由於首年相關設備仍在保修期內，故可節省維護保養費，並通過加強日常管理及控制運作成本，預期可保障收支平衡。
408,828元 392,779元
2. 住宅部分
1. 管理服務人員工資福利 2. 公共設施運行及保養費 3. 綠化費 4. 公共水電費 5. 清潔衛生消殺費 6. 辦公費 7. 折舊費
8. 保險費（除開停車場保險） 9. 其他 10. 管理人酬金 11. 營業稅金 12. 每月開支爲 13. 每月收入爲
14. 管理處收支平衡情況
住宅部分物業管理收支情況爲盈餘約1,067元。
約占53人 約占85% 約占90% 約占92.5% 約占85% 約占80% 約占80% 約占90%
128,300×53/66=103,029
41,200×85%=35,020 11,166×90%=10,049 86,772×92.5%=80,264 48,234×85%=40,999 12,875×80%=10,300 3,340×80%=2,672 4,000×90%=3,600 182,904×3%=5,487
291,420×10%=29,142 338,735×5.05%=17,106 (1)+…(11)=337,668
338,735 1,067
3. 商場部分
1. 管理服務人員工資福利 2. 公共設施運行及保養費 3. 綠化費 4. 公共水電費 5. 清潔衛生消殺費 6. 辦公費 7. 折舊費
8. 保險費（除開停車場保險） 9. 其他 10. 管理人酬金 11. 營業稅金 12. 每月開支爲 13. 每月收入爲
14. 管理處收支平衡情況
商場部分物業管理收支情況爲每月估算虧損約-7,725万元。
約占3人 約占5% 約占10% 約占2.5% 約占5% 約占5% 約占5% 約占10%
128,300×3/66=5,832 41,200×5%=2,060 11,166×10%=1,117 86,772×2.5%=2,170 48,234×5%=2,412 12,875×5%=644 3,340×5%=167 4,000×10%=400 8,970×3%=269
15,071×10%=1,507 9,342×5.05%=471 (1)+…(11)=17,049
9,324 -7,725
4. 停車場部分
1. 管理服務人員工資福利
2. 公共設施運行及保養費
3. 綠化費（可不計）
4. 公共水電費
5. 清潔衛生消殺費
6. 辦公費
7. 折舊費
8. 保險費
9. 其他
10. 管理人酬金
11. 營業稅金
12. 每月開支爲
13. 每月收入爲
14. 管理收支平衡情況
停车场部分管理费收支情況爲每月估算虧損約-9,391万元。 約占10人 約占10% 128,300×10/66=19,439 41,200×10%=4,120 86,772×5%=4,339 48,234×10%=4,823 12,875×15%=1,931 3,340×15%=501 11,180 26,894×3%=806 約占5% 約占10% 約占15% 約占15% 47,139×10%=4,714 44,720×5.05%=2,258 (1)+…(12)=54,111 44,720 -9,391
(III) 港中旅花園（一期）管理處架構方案
A、管理處部門架構圖
（66人）
27
B、安全管理組人員構架表
（編制：46人）
C、港中旅花園（一期）物業管理處人員編制、職責一覽表
三、深圳港中旅花園一期交付使用首十二個月
物業管理預算方案（討論稿）
I〃 管理收支預算 II〃 管理成本分項核算
1〃 整個小區管理成本情況 2〃 住宅部份 3〃 商場部份 4〃 停車場部份
III〃 管理處架構方案
深圳“港中旅花園（一期）”交付使用十二個月
物業管理預算（討論稿）
港中旅花園位於在深圳市農科中心內，自然環境優美，適合高尚 住宅。港中旅花園（一期）專案總建築面積124,301.71m2，小區占地面積共55,831.5 m2，可銷售面積95,160.68 m2，由43棟別墅、21棟7－12層小高層、4棟15－18層高層組成。
(I) 管理收支預算（討論稿）
(一)
小區總建築面積：
124,301.71m2
其中占地面積： 55,831.5 m2
停車場面積：23,419.55㎡（559個）
(二)小區可銷售面積： 95,160.68m2
第一組團 別墅
9,149.72㎡
第二組團
小高層（多層） 5,461.12㎡ 高層 17,587.78㎡ 第三組團
小高層（多層） 5,971.52㎡ 高層 22,005.44㎡ 第四組團
小高層（多層） 高層 商業
2,697.40㎡ 31,287.70㎡ 1,554㎡
注：根據深圳市物業管理服務收費指導標准，九層以下界定爲小高層
（多層），十層以上界定爲高層。
(三)預算收入
考慮到農科中心片區的情況，管理費收費標準過低則會影響收支平衡，影響日常運作和樓盤及公司形象；太高則會影響銷售及違反深圳市管理服務費指導收費標准。商場因公共水電費、維修費及清潔衛生費增加較多，故收費可適當提高。故建議可參考以下收費標准。
管理費收取標准
別墅 （暫按4.50元/㎡月計算）： 9149.72×4.5元＝41,173.74 小高層(多層（)暫按1.00元/㎡月計算）： 14,130.04×1.0元=14,130.04 高層 （暫按3.60元/㎡月計算）： 70,880.92×3.6元=255,171.31 商場 （暫按6.0元/㎡月計算）： 1,554×6元=9,324 停車位管理费 （80元/月位）： 559×80元＝44,720
小計： 364,519.09元
電梯維護運行費
小高層（多層）（暫按2.00元/㎡月計算）14,130.04×2.00=28,260.08
管理費收入總計
(四)物業日常管理費支出項目包括：
据物业管理运作的实际盈亏情况，由发展商和物业管理公司为商定。
（b）首年因免保而节省的设备保养费与验收、移交、接管时增加
之人工和新增添大厦之部分设施基本持平，故未单独列出。二次装修管理费之收入主要用于为二次装修而加设之二次装修保护层、垃圾清运、二次装修申办、检查验收之人工及公共维修，故在管理成本中未单独列出。
(II) 管理成本分項核算
1. (A)管理服務人員工資福利
每月預算支出(￥)
24,000
(1) 管理處主任 24,000 1人 （戴德梁行國內駐現場經理）
助理兼文秘 4,000 1人 (2) 物業部 主管 4,000 1人 2,500 4人 安管隊長 3,000 1人 安管領班 1,500 3人 1,100 42人 安管員 小計： (3) 工程部 主管 4,000 1人 維修領班 2,500 2人 技術員 1,800 7人 文員/倉管 2,000 1人 小計： (4) 財務及行政人事部 主管/會計 4,200 1人 出納 2,400 1人 每月管理人員工資預算爲： 備註：＊上述工資已包含相關法規福利等費用。
4,000
4,000 10,000 3,000 4,500 46,200 4,000 5,000 12,600 2,000 4,200 4,800
＊如現場派駐港職經理則每月支出60,000元，其中40,000由發展商另外支付。
總計：
(B)公共設施運行及保養費 (1) 電梯保養維護(共29台)
(全責保養或保養加材料費) (2) 保安監視系統及弱電 (3) 消防系統 (4) 給排水系統
(5) 變配電設備(含发电机用油) (6) 照明燈具 (7) 土建、裝飾維護 (8) 其他
(C)綠化費 每月綠化維護費
小計
22,332.6×0.5元/㎡=11,166
29×800=23,200 36,000÷12=3,000 36,000÷12=3,000 24,000÷12=2,000 36,000÷12=3,000 24,000÷12=2,000
3,000 2,000 41,200
(其中9,000元爲每月正常支出，2,166元作爲節日盆景佈置)
(D)公共水電費
(電費按服務業計費：0.89元/kwh；水費按2.40元/t，另加0.70元/t排污費)。
其計算的原則爲：電費根據預算參考資料清單的設備功率乘以運行時間、設備效率及電價；水費則按規範和經驗用水量乘水價。
(1) 電梯 20kw×29×16h×60%×25%×30×0.89=37,166
(2) 公共照明(含庭院) (3) 閉路監視、消防系統 (4) 給水系統 (6) 停車場照明
25×50%×12×30×0.89=4,010
15×24×30×0.89=9,600
33kw×50%×70%×24×70%×60%×30×0.89=3,110
10×12×30×0.89=3,200 20×50%×12×30×0.89=3,200
(5) 管理處辦公室及設備間電器、照明等
(7) 排水、排汙泵 (8) 消防泵及卷簾 (9) 設備房抽排風 (10) 綠化用水 (11) 清潔用水
(12) 商場、衛生間用水 (13) 庭院水景補水 (14) 迴圈水泵
(E)清潔衛生消殺費
(1) 清潔費（對外承包、含
化糞池清理） (2) 消殺費（城管部門） (3) 水池清洗消毒（1年2次）
(F)辦公費 (1) 電話費 (2) 辦公費 (3) 差旅費 (4) 業務應酬費 (5) 洗滌費
(6) 服裝費(人均500元)
144×1×30×0.89=3,845
150×1×0.89=134
9.6×12×30×60%×0.89=1,846 22,332.6×5×30÷1000×3.1=10,385 124,301.71×0.5×30÷1000×3.1=5,785
80×2×3.1=495 20×30×3.1=1,860 40×2×30×0.89=2,136
124,301.71×0.35=43,505 124,301.71×0.1×30%=3,729 小計
1000 3,000 2,000 2,000 2,000 2,500
66×500/24=1,375 小計 12,875
(G)折舊費用 (H)保險
200,000÷12÷5=3,340
公共財産險、第三者責任險等
4,000
停車場保險 559×300×80%÷12=11,180
(I)其他(不可預計)
按上述B至H支出總額3%
218,767×3%=6,563
(J)管理人酬金(按管理成本的10%) 353,630×10%=35,363 (K)營業稅金
按可銷售面積及管理收入計算：
392,779×5.05%=19,835
A-K項每月開支預算總額爲：
I. 管理成本
每月预算開支爲：408,828元 小區可銷售面積：95,160.68 m2
每月管理費平均成本爲：408,828÷95,160.68＝4.30（元／m2）
J. 物業管理收支平衡情況爲：
整個小區日常管理支出爲： 每月管理收入爲：
每月物業管理收支平衡情況爲： 392,779-408,828=-16,049元
根據以上預算，是以百分百入夥率爲考慮及計算基礎，整個小區每月預算管理收入爲392,779元，每月管理預算支出爲408,828元，故預算每月虧損爲16,049元，由於首年相關設備仍在保修期內，故可節省維護保養費，並通過加強日常管理及控制運作成本，預期可保障收支平衡。
408,828元 392,779元
2. 住宅部分
1. 管理服務人員工資福利 2. 公共設施運行及保養費 3. 綠化費 4. 公共水電費 5. 清潔衛生消殺費 6. 辦公費 7. 折舊費
8. 保險費（除開停車場保險） 9. 其他 10. 管理人酬金 11. 營業稅金 12. 每月開支爲 13. 每月收入爲
14. 管理處收支平衡情況
住宅部分物業管理收支情況爲盈餘約1,067元。
約占53人 約占85% 約占90% 約占92.5% 約占85% 約占80% 約占80% 約占90%
128,300×53/66=103,029
41,200×85%=35,020 11,166×90%=10,049 86,772×92.5%=80,264 48,234×85%=40,999 12,875×80%=10,300 3,340×80%=2,672 4,000×90%=3,600 182,904×3%=5,487
291,420×10%=29,142 338,735×5.05%=17,106 (1)+…(11)=337,668
338,735 1,067
3. 商場部分
1. 管理服務人員工資福利 2. 公共設施運行及保養費 3. 綠化費 4. 公共水電費 5. 清潔衛生消殺費 6. 辦公費 7. 折舊費
8. 保險費（除開停車場保險） 9. 其他 10. 管理人酬金 11. 營業稅金 12. 每月開支爲 13. 每月收入爲
14. 管理處收支平衡情況
商場部分物業管理收支情況爲每月估算虧損約-7,725万元。
約占3人 約占5% 約占10% 約占2.5% 約占5% 約占5% 約占5% 約占10%
128,300×3/66=5,832 41,200×5%=2,060 11,166×10%=1,117 86,772×2.5%=2,170 48,234×5%=2,412 12,875×5%=644 3,340×5%=167 4,000×10%=400 8,970×3%=269
15,071×10%=1,507 9,342×5.05%=471 (1)+…(11)=17,049
9,324 -7,725
4. 停車場部分
1. 管理服務人員工資福利
2. 公共設施運行及保養費
3. 綠化費（可不計）
4. 公共水電費
5. 清潔衛生消殺費
6. 辦公費
7. 折舊費
8. 保險費
9. 其他
10. 管理人酬金
11. 營業稅金
12. 每月開支爲
13. 每月收入爲
14. 管理收支平衡情況
停车场部分管理费收支情況爲每月估算虧損約-9,391万元。 約占10人 約占10% 128,300×10/66=19,439 41,200×10%=4,120 86,772×5%=4,339 48,234×10%=4,823 12,875×15%=1,931 3,340×15%=501 11,180 26,894×3%=806 約占5% 約占10% 約占15% 約占15% 47,139×10%=4,714 44,720×5.05%=2,258 (1)+…(12)=54,111 44,720 -9,391
(III) 港中旅花園（一期）管理處架構方案
A、管理處部門架構圖
（66人）
27
B、安全管理組人員構架表
（編制：46人）
C、港中旅花園（一期）物業管理處人員編制、職責一覽表