建筑物区分所有权司法解释精解
法释[2009]7号
第一条 业主身份如何界定，已交付未办证的算不算业主？
答：也算。不算不好办。
解读：从字面理解，业主应该是房屋所有权人。除不需要办理登记的以外，未办登记就没有取得房屋所有权，严格来讲不能算业主。但不算业主这部分人利益无法保护，物业费也不好收，就会江湖乱套。司法解释为此进行扩大解释。
第二条 专有部分的界定
答：1、房屋专有部分界定标准为三独立：独立构造、独立利用、独立登记。2、特定空间也可认定为专有部分。包括车位、摊位、露台等。
第三条 共有部分的范围
答：1、基本思路：非特定权利人所有即为共有。即不属业主专有、也不属市政公用或其他权利人所有的即为共有。2、列举：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
第四条 对外墙、屋顶等共有部分合理利用是够构成侵权。
答：当然不是。
第五条 物权法第七十四条规定，“建筑区划内，规划
用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。“应当首先满足业主的需要”认定标准？
答：符合规划即可。即建设单位按照规划确定的配置比例已将车位、车库处分给业主。
第六条 规划之外利用共有场地增设的车位归谁所有？
答：仍然属于业主共有。
第七条 物权法第七十六条规定的由业主共同决定的其他重大事项有哪些？
答：1、改变共有部分的用途；2、利用共有部分从事经营性活动；3、处分共有部分；4、业主大会或管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第八条 物权法76条作为表决依据的专有部分面积和建筑物总面积如何认定？
答：1、专有部分面积确定：登记面积＞实测面积＞合同面积；2、总面积=专有部分面积总和。
第九条 物权法76条表决人数如何认定？
答：1、业主人数按专有部分数量计算，即一个专有部分算一人。例外：未交付的部分只算一人，一人多房的只算一人。2、总人数=前项总和。
第十条 取得多数有利害关系的业主同意，可否“住改商”？
答：不可，必须全体同意。
第十一条 “住改商”中“有利害关系的业主”如何认
定。
答：1、本栋建筑物内的其他业主，为当然“有利害关系的业主”。2、其他业主，主张有利害关系的，应举证。
第十二条 业主请求撤销业主大会或业主委员会决定的期限。
答：1年
第十三条 【业主知情权】业主有权要求公布、查阅的情况和资料范围：
答：
1、维修资金的筹集、使用情况；
2、管理规约、业主大会议事规则，业主大会或业主委员会的决定及会议记录；
3、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
4、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
5、其他。
第十四条 业主共有权受到侵害的处理。
答：排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。其中擅自进行经营性活动收益可用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的。
第十五条 物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”包括哪些？
答：1、损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及
建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
2、违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
3、违反规定进行房屋装饰装修；
4、违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
第十六条 涉及物业使用人的建筑物区分所有权纠纷如何处理？
答：参照本解释处理。
第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。
第十八条 物权归属争议的处理依据
答：以法律、行政法规为依据。
第十九条 解释实施时间
2009年10月1日
建筑物区分所有权司法解释精解
法释[2009]7号
第一条 业主身份如何界定，已交付未办证的算不算业主？
答：也算。不算不好办。
解读：从字面理解，业主应该是房屋所有权人。除不需要办理登记的以外，未办登记就没有取得房屋所有权，严格来讲不能算业主。但不算业主这部分人利益无法保护，物业费也不好收，就会江湖乱套。司法解释为此进行扩大解释。
第二条 专有部分的界定
答：1、房屋专有部分界定标准为三独立：独立构造、独立利用、独立登记。2、特定空间也可认定为专有部分。包括车位、摊位、露台等。
第三条 共有部分的范围
答：1、基本思路：非特定权利人所有即为共有。即不属业主专有、也不属市政公用或其他权利人所有的即为共有。2、列举：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
第四条 对外墙、屋顶等共有部分合理利用是够构成侵权。
答：当然不是。
第五条 物权法第七十四条规定，“建筑区划内，规划
用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。“应当首先满足业主的需要”认定标准？
答：符合规划即可。即建设单位按照规划确定的配置比例已将车位、车库处分给业主。
第六条 规划之外利用共有场地增设的车位归谁所有？
答：仍然属于业主共有。
第七条 物权法第七十六条规定的由业主共同决定的其他重大事项有哪些？
答：1、改变共有部分的用途；2、利用共有部分从事经营性活动；3、处分共有部分；4、业主大会或管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第八条 物权法76条作为表决依据的专有部分面积和建筑物总面积如何认定？
答：1、专有部分面积确定：登记面积＞实测面积＞合同面积；2、总面积=专有部分面积总和。
第九条 物权法76条表决人数如何认定？
答：1、业主人数按专有部分数量计算，即一个专有部分算一人。例外：未交付的部分只算一人，一人多房的只算一人。2、总人数=前项总和。
第十条 取得多数有利害关系的业主同意，可否“住改商”？
答：不可，必须全体同意。
第十一条 “住改商”中“有利害关系的业主”如何认
定。
答：1、本栋建筑物内的其他业主，为当然“有利害关系的业主”。2、其他业主，主张有利害关系的，应举证。
第十二条 业主请求撤销业主大会或业主委员会决定的期限。
答：1年
第十三条 【业主知情权】业主有权要求公布、查阅的情况和资料范围：
答：
1、维修资金的筹集、使用情况；
2、管理规约、业主大会议事规则，业主大会或业主委员会的决定及会议记录；
3、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
4、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
5、其他。
第十四条 业主共有权受到侵害的处理。
答：排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。其中擅自进行经营性活动收益可用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的。
第十五条 物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”包括哪些？
答：1、损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及
建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
2、违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
3、违反规定进行房屋装饰装修；
4、违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
第十六条 涉及物业使用人的建筑物区分所有权纠纷如何处理？
答：参照本解释处理。
第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。
第十八条 物权归属争议的处理依据
答：以法律、行政法规为依据。
第十九条 解释实施时间
2009年10月1日