第一章区域房地产市场分析
一、孝感市房地产发展区域现状住房建设情况分析
把孝感城区以槐荫公园为界分为东西两个部分（东城区、老城区）进行分析，从项目的分布情况以及总开发面积来看，住房开发最为集中的是北京路以东乾坤大道两侧，总建筑面积在80万平方米以上；其次是老城区开发项目；而南区和北区的住房开发则比较滞后。各区内部发展不平衡，经济发展的不同步引起的房地产分异非常明显。
（1）西城区
老城区的开发是以消耗现有可开发土地为主。前10年的商品房建设基本处于稳步增长的态势，到了2005年以后出现了明显的上升势头。老城中心区主要是城站路沿线地块，以人民广场为核心的辐射范围，因其优越的地理位置，完善的公共商业配套设施而成为城区居民购房考虑的重要地段。此地段土地资源稀缺，以老城改造为主，近两年住宅项目是以高层住宅为主，如：宇济·时代广场、宇济·文化广场、宇辉·星城、公安局住宅楼等。住宅的价格也是孝感城区最高的。城区内住宅平均价为1206.58元/平方米。而宇济·时代广场以2099元/平方米的平均价格，位居12层以上高层住宅均价的首位。
老城西、北组团从整体来看房地产发展主要发生在近几年，至2002年以后才开始有所起色。因为受机场净空高度影响, 同时此区域不是孝感市城市发展的主导方向, 基础设施建设也相对滞后,2002年以前多以5层以下私人建房为主; 有一定规模的房地产开发集中在2003以后，尤其是2005年和2006年这两年，先后由湖北民生房地产和武汉鑫阳光地产开发建设了民生北辰花园和阳光美苑等住宅小区, 其销售对象主要是近郊居民, 住房销售平均价格比城区中心地段低。譬如阳光美苑的平均售价是900元/平方米。此地段属于经济发展较慢但土地储备较为充足的地区，应该积极鼓励房地产的增长。
槐荫大道以南的城南老区居民密集，土地存量较少，同时处于老澴河风景区控制范围之内，发展空间极其有限。孝感市政府一直特别重视老城改造，但限于财力有限，对城南的改造一直较为谨慎。2000年至2003年间城南老区的商品房开发项目较少。2003年结合沿河道路改造，开始逐渐有房地产开发项目。
总体说来，孝感市老城区以东的房地产开发力度明显大于其他各区。具体到各年的开发情况来看，东区的房地产开发在2000年之后急速上涨，其主要原因是房改政策推动下引发商品住宅开发热潮。
从老城区以东房地产开发的空间分布来看，1997年至2005年间房地产开发最为集中的是乾坤大道两侧，主要分布在沿槐荫公园西岸，开发的楼盘有：安居工程一、二期、乾坤名城、航天·蔚蓝新都、乾坤阳光、宇济·槐荫天地、西湖明珠等，建筑面积达到了80万平方米以上；由于与规划的东城区行政中心城区临近，在地缘上与老城区相比具有更为明显的区位优势。其房地产开发规模在
2000年之后快速上升，并逐渐拉开了与老城区其他地段的差距，由于城市向东拓展和行政中心的建设促进了该区房地产项目的开发。
观察发展态势，房地产有逐步向东城区蔓延的趋势，并出现了像乾坤阳光、航天·蔚蓝新都等中高档居住区。经过几年的开发建设，老城区以东房地产较为成熟和完善，同时由于其良好的生态环境更成为了孝感市中高档居住区的代表区域。在住宅价格上乾坤阳光的单套售价2480元/平方米，是孝感城区12层以上住宅销售单价最高的。多层商品住宅中，航天·蔚蓝新都的平均价格最高，为1682元/平方米，单价最高的也是航天·蔚蓝新都，为2080元/平方米。
（2）东城区
东城区开发刚刚起步，基础设施的建设初具规模。自2004年起相应有二十多家行政单位在行政中心选址定点。受到全国宏观发展环境的影响，最重要的是孝感市发展战略与方向的调整，不仅对整个东城区的产业发展起到关键的推动，将带动居住配套开发，也标志着整个东城区住房开发将迎来新一轮的开发高潮。东城区南北两侧的湖北省孝南经济开发区（原南大民营经济区）和高新技术产业园慢慢跨入工业发展的快速成长期，通过几年的开发建设和产业的发展，各种专业人才的引进以及当地居民住房消费观念逐步转变，这些地段的房地产业也将步入一个稳步上升时期。
这两个地段以“外源性”产业为特色，纺织、制药、造纸、电气等产业的投资，是典型的外源型经济，是生产要素导向型的经济发展模式。特殊的区位条件与产业发展模式，决定了房地产发展也深受影响。相对来说，当地居民对于居住观念还没有完全转变过来，因此房地产开发建设处于满足于部分当地居民改善居住条件的。
二、区域特点：
随着政府“西迁东进”的城市规划，城北板块的发展更是惊人。基于孝南城区，城西的空地比较多，发展空间很大，动迁少，市政府将这里定位为住宅社区，城西板块住宅以多层公寓为主，价格在各个板块中是最低的，该板块住宅项目主要集中在宝成路以东、城站路、航空路以及体育西路围合地区上。
随着市间轻轨开发的延伸，开发区招商引资步伐的进一步加大，该区域已成为孝感市居民区迁移的目标。其中，位于在宝成路以东、城站路、航空路以及体育西路围合地区上，政府所在地更为接近，基础设施较为完备。目前，该区域的住宅规划以适当的超出了政府定位的普通住宅范畴，有了一定量体的中档偏高公寓住宅的出现；区域也有北京路以东，槐荫公园以西，孝汉大道以南，槐荫大道以北的区域。地区。目前该区域上市的楼盘均为规模化小区，如希望之城、阳光昆城等，规模均在20万平方米以上。
目前孝南城区价格定位于普通中等阶层消费者，一方面是与地段、配套、周边环境相协调，另一方面与该区域楼盘的规模大有关，许多楼盘一期都以较低售价聚集人气。随着商业配套、生活配套等设施的完善，后期产品的价格将进一步提升，小高层等产品正逐步出现。
1、孝感市房地产发展需求分析
住房需求是指在2006-2010年的这段时间内，消费者所愿意并且有能力购买的住房的数量。消费者对住房的需求有两个基本条件所构成：一是消费者愿意购买；二是消费者有能力支付。
根据孝感的实际情况，在市场需求分析的研究中，选取了几个被认为是足够重要的因素：住房的价格、消费者的收入、消费者的偏好、消费者对未来价格的预期、城市经济发展水平的影响、城市人口增加的影响、产业结构及相关政策的影响等。
2、现状的需求：包括自用性住房需求、强制性需求、投资需求
（1）自用性住房需求
至2005年底，孝感城区共有常住人口33万，共有家庭42869户，住房总面积985.71万平方米，家庭户均建筑面积104.54平方米，人均住房建筑面积29.87平方米。随着城市化进程、人口年龄结构变化，因婚姻而形成的新增家庭等原因将使供求矛盾加大。据孝感市“十一五”规划预测，未来5年即到2010年底，孝感城区常住人口将达到40万，家庭增加到125000户，住房总建筑面积1400万平方米，人均住房建筑面积35平方米；那么到2010年需新增住房建筑面积415万平方米。
（2）强制性需求
强制性需求在这里主要指城市因用地规模的拓展、结合旧城更新、基础设施和公益性公共服务设施建设而产生的房屋拆迁，规划必须解决迁出的这部分人的住房问题。
（3）投资需求
商品住宅本身就具有使用功能和投资功能，在投资方面又可分为长期出租型和短线炒作的投机型。目前在个人银行存款处于利率较低而又没有更具吸引力的投资渠道的情况下，大量的个人投资流向房地产市场是必然的。银行存款中用于房贷的比例在增加，这其中包括了自用型购房和投资型购房。
3、住房的公众溯求
2003年孝感市房地产管理局和孝感市统计局对孝感市居民的住房情况以及购买意向进行一次摸底调查，采取在社会上随机等距抽样的形式，进行了社会性的入户问卷调查访问，调查一共发放现场问卷100份，问卷包括居民住房现状、购房需求、购买习惯、调查户基本情况等5个方面，通过调研整理，应该说调查结果较能反映公众未来的购房意愿。
1、对于居住地段的选择，市区的城站路两侧、文化路以北和长征路两侧、文化路以北两个地段是购房首选位置，其次是北京路两侧、文化路以南两侧、文化路以南两个地段；其他地段暂不被看好。
2、对于住房面积的选择上，选择101-120m²的占44.2%，121-150m²以上的占24.8%，150m²以上的占8.1%，81-100m²占18.2%，80m²以下占4.7%。
3、而对于住房的类型上，52.7%选择经济适用房，19.0%选择多层普通住宅，10.0%选择高层住宅，1.6%选择别墅，0.8%选择二手房，15.9%选择商住楼。在
房屋结构上，7.9%选择二室一厅，12.4%选择二室二厅，29.5%选择三室一厅，39.9%选择三室二厅, 3.1%选择四室一厅, 8.1%选择四室三厅。4、在选择住宅的重要因素中，房屋价格占19.8%，交通便捷占70%，临近工作场所占8.3%，生态环境优良占40%，服务设施齐全占69%，子女上学占15%，物业管理占53%。
5、在购房的原因中，25.8%是选择现有住房不能满足要求，0.9%选择保值增值，18.5%选择其他。
6、在房地产价格调查中，33.4%选择比较合理，58.5%选择房价偏高。（以市场平均价为准）
4、结合调查报告可以看出：
1、潜在购房需求的组成结构已有变化，中短期(1年以内) 的购房需求稍有增加，中长期(1年以上) 的购房需求有一定幅度的增加；老城中心区的购房需求有减弱趋势，外围的购房需求呈现出增长趋势。
2、潜在购房者自我判断的住房状况满意度一般，现阶段的购房愿望大部分表现为非迫切状态，有较多的客户对现状表示满意或者基本满意，后续市场仍将处于较平稳的状态。
3、未置业人群的比例有所增长，市场有新的需求人群加入，当前未置业人群的潜在需求比较凸现，二次置业及以上的潜在需求也有轻微上升。
4、潜在购房者判断当前的房价水平大致处于基本合理的运行轨道，而且对其接受的程度比以往有所提高。
5、房价预期支撑比以往有所上升，潜在购房者认为后续市场将会在稳定持平的基础上呈现出一定的向前发展趋势。
二、孝感市房地产企业及商品房板块分析：
1、孝感市房地产开发基本情况
一直以来，以孝感市“全面规划、合理布局、综合开发、有序投放”的原则，把房地产开发作为促进城市建设，拉动地方经济快速增长的主要方式之一，房地产市场始终保持着平稳健康的发展势态，各项市场指标始终保持着稳中有升。现在我市从事房地产开发的企业有221家（含7家外地企业），注册资本46.43亿元，其中一级资质开发企业3家，二级资质开发企业19家，三级资质开发企业36家，四级资质开发企业84家，暂定资质开发企业79家。截止至2010年6月1日，全市共有开发项目126个。共完成房地产投资17.09亿元，施工面积131.32万㎡，完成销售面积99.44万㎡，实现销售额22.71亿元。
2、商品房价格及趋势分析
据统计，2007年，全市商品房销售的平均价格为1635元/m2，在8+1城市圈的8个城市中居第四位，其中，商品住宅平均价格为1556元/m2，在8个城市中也居第四位。据省统计局的资料，其他城市的商品房平均销售价格依次为：黄石1935.89元/平方米，仙桃1876.51元/平方米，鄂州1852.49元/平方米，天门
1471.39元/平方米，咸宁1303.63元/平方米，潜江1127.40元/平方米，黄冈1093.17元/平方米。商品住房平均销售价格依次为：黄石1905.42元/平方米，仙桃1859.61元/平方米，鄂州1775.73元/平方米，天门1419.35元/平方米，潜江1127.40元/平方米，咸宁1103.34元/平方米，黄冈1012.14元/平方米。
按国际通常标准，房价收入比为4至6倍，即房价为家庭年收入的4至6倍为正常范围。市统计局提供的数据显示，2007年孝感城镇居民人均可支配收入为10877元，如按户均3.5人计算，户均年收入约为3.8万元，再按年收入的4至6倍计算，为15.2～22.8万元，按每家买100平方米的房屋，均价1651元/m2计算，总房款16.51万元，约为家庭年收入的4.3倍，都在正常范围内。
从图上发展态势可以看出在中短期以城东为主，同时辅向沿107国道南北发展，城西整体发展在中短期进展很小。
第二章市场上可能潜在的客源分析
本公寓位于孝感市城西区文化西路航空路交界处, 紧邻孝感学院和市中心医院，离市中心近，为其发展和客源的多样性和广泛性提供了便利的条件
客源分析
1、客源背景
经济领域：公司职员、个体经营户或私营企业户
文化领域：教师、医生
2、购买动机
（1）居住：〈1〉结婚占65﹪
〈2〉解决生活问题占11﹪
〈3〉改善生活质量占8﹪
（2）放租收长期利益占16﹪
3、客源分布
（1）公司职员占16﹪
（2）个体经营客户或私营企业户占32﹪
（3）教师占22﹪
（4）医生占18﹪
（5）其他占17﹪
4、客户的消费需求分析
（1）物业管理
调查表明，大多数客户把物业管理看的最重，目前物业管理已经不仅仅是为了安全得到保证的需求，很大程度上需求更贴心的服务。
（2）地段与交通
在城市这个有限的空间里，中心城区黄金地段属于稀缺资源，谁拥有它意味着谁就可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资源、成熟生活配套资源等。而在航空路与宝成路交接段为此项目提供了便利的交通和潜在的市场资源。（3）周边自然坏境和文化氛围
周边的文教区和高新技术区为此项目的进一步发展提供了。
（4）户型及面积
户型室厅卫使用面积m2
A
B
2-2-23-2-274.4095.89套内面积m286.40107.17建筑面积m2101.78122.09阳台面积m28.946.8
（5）价格开发项目
福星城
航天首府
景绣后湖二期
金苑花园
槐荫小区孝感市12月份已开盘在售的项目市场最新售价开发项目4102元/平米鼎惠万家新城3725.77元/平米荣生东方龙城2581.34元/平米亚飞广场2506.88元/平米孝柴小区2480.1元/平米平均价市场最新售价954．86元/平米3383.05元/平米2890.74元/平米2436.9元/平米2784.3元/平米
由上面的开盘售价可以归纳出：在城东区开发的项目售价都在平均价以上，在城西区附近的项目开发的售价都在均价以下。
地域类型供应套数成交均价（元/平米）全市新增67412888.99
孝南城区新增24562699．58
26083755.16开发东区新增
5732215.69开发西区新增
孝南乡镇新增11041178.27
依据上面的市场价和房地产成交价拟定初定的开盘价为2836.64元/平米=(2784.3+2888.99)/2
（6）配套设施
配套中客户主要关注的为以下几个方面(按重要程度排序) ：超市、幼儿园、小区公园、诊所、健身设备。
客户对小区的公共部分的装修要求：高装修65﹪、普通装修35﹪。
第三章项目的周边条件及其特点分析
该项目周边环境主要从自然环境、人口环境、经济环境、社会人文环境、技术环境方面分析。
一周边条件分析
1自然环境。
自然环境是指实际的自然地形、气候及潜在的各种资源。该项目周边自然环境良好，水资源丰富，气候良好，适合人类居住。
2人口环境。
人口是构成市场的基本因素，有人的地方就有衣、食、住、行、用等各种需求。该项目周边学校众多，离孝感学院和孝感高中较近，人口总数大，人员流动性大，人口密度大，人员文化水平高，文化气息浓。
3经济因素。
房地产需要有相当的购买力才能支撑房地一个房地产的发展。购买力是社会
成员收入、价格、贮蓄、信贷等经济因素的综合体现。该项目附近学校众多，教师、学校员工、社会学者等社会人员是买房的主力。
4社会文化。
社会文化环境是指消费者的文化教育、职业、社会阶层、宗教信仰、传统习惯、价值观和审美关等因素。该区人文底蕴浓厚，人口文化受教育水平高。5技术环境
科学技术是影响人类前途和命运的巨大力量，一个时代或时期的科学技术的发展及应用，对房地产将发生重要的间接或直接影响。
. 二该项目特点分析：
1. 该区的公寓市场发展历史较短，早期的公寓是为征地农民田地或农民新村，与自然接近，贴近大自然，是中老年人养生健体的好地点。该部分小区位于西称区西侧，有低层复式和多层住宅，规划合理，楼宇外形美观，小区物业管理十分到位，门卫值班室安装了闭路电视监控系统，而且物业对小区内绿化、景观等设施维护较好。
2. 近期开发的商品房有，锦绣后湖二期，宇济·滨湖天地以多层为主，并且在当地第一次出现了小高层住宅，这对促进当地房地产市场的发展和开发水平的提高具有积极作用。因为通车线路的延伸，离高等学府较近等优势，而且锦绣后湖二期，锦绣后湖三期，销售均价仅有2400元/平方米，具有相当大的价格优势，吸引了相当多的武汉和当地居民前来购房，其中多数人购房目的为度假休闲和居住养老。
3. 双峰山度假旅游区位置较近和孝文化的倡导宣传，城市文化得到推广，而且距离武汉市城区车程不到一个小时，轻轨的通车必是又一动力，直接面向8+1辐射圈，位置得天独厚，双峰山旅游区带来了更多的市场客源，人们更愿选择压力相对较小，物价相对平缓，环境相对较好的三线中等城市，2007年底，房价居高不下且有不断上升趋势，2010年10月物价涨幅高达百分之五点一，重重压力下人们更会愿意选择这样的城市。
第四章项目的整体规划方案定位
根据此地块的周边环境和现在孝感市周边房地产市场状况及趋势，初步设定产品类型与面积，预计本案产品的市场价格，然后根据成本的初步核算，评估项目的成本利润率。
本项目开发由土地成本、前期开发费、建安工程成本费、公建配套建设费、房地产各项税费、管理、销售及财务费用、不可预见费、营业税及附加、投资利息构成。鉴于前期费用、公建配套设施费、房地产税费是根据土地成本、建安工
程成本的基数作为成本统计和计算基础。因此，以下将会具体细述在项目开发过程中涉及到的土地成本和房地产税费等有关部分的各项前提依据和计算过程，详见如下：
（收益率法）
设定条件一：
A 户型容积率5.00
B 户型的容积率为5.29C 户型的容积率为5.38D 户型的容积率为5.45
设定条件二：
依据设定条件保证容积率
设定条件三：
各户型售价（依据市场价和房地产成交价取值）
A 户型预售价2800元/平方米
B 户型预售价3000元/平方米C 户型预售价2900元/平方米D 户型预售价2700元/平方米
设定条件四：
A 户型建筑面积取整为80平方米
B 户型建筑面积取整为120平方米C 户型建筑面积取整为140平方米D 户型建筑面积取整为160平方米
其中A、B、C、D各户型分别占总建筑面积的10.5%、31.6%、36.8%、21.1%。
分别占用地面积的11.2%、31.8%、36.4%、20.6%。
若如此则：
A 户型
基底占地面积：（80+16）*4*3=1152平方米
建筑面积：80*4*6*3=5760平方米
容积率：5.00
总户数：72户
单价：2800元/平方米
销售总价：2800*5760=1612.8万元
B 户型
基底占地面积：（120+16）*4*6=3264平方米
建筑面积：120*4*6*6=17280平方米
容积率：5.29
总户数：144户
单价：3000元/平方米
销售总价：3000*17280=5184万元
C 户型
基底占地面积：（140+16）*4*6=3744平方米
建筑面积：140*4*6*6=20160平方米
容积率：5.38
工程建设项目管理课程设计
总户数：144户
单价：2900元/平方米
销售总价：2900*20160=5846.4万元
D 户型
基底占地面积：（160+16）*4*3=2112平方米
建筑面积：160*4*6*3=11520平方米
容积率：5.45
总户数：72户
单价：2700元/平方米
销售总价：2700*11520=5184万元
建筑总面积=5760+17280+20160+11520=54720平方米
建筑使用基底总面积=1152+3264+3744+2112=10272平方米
土地总面积=62*666.67=41333.54平方米
总容积率为=建筑总面积/土地总面积=1.32
项目占总土地面积比率=建筑使用基底总面积/土地总面积=0.25
项目总建筑面积为54720平方米。
销售总价=2800*5760+3000*17280+2900*20160+2700*11520=15753.6万元项目开发总投资综述：
项目名称
土地成本
前期开发费
设计费
建筑安装工程
配套费
管理费
财务费用
不可预见费
销售费用
营业税及附加总投资（万元）平均投资成本（元/㎡）5270963131.32824153.216283283.2600820.815065.66412273.65087.55216328.3260547.20100
109612003静态投资总额
综上所述，得出本项目开发的静态投资成本为10961万元，以本项目实际总建筑面积54720平方米分摊，则静态总投资单方成本：2003元/平方米。具体经济指标见下表所示：
销售总收入=2800*5760+3000*17280+2900*20160+2700*11520=15753.6万元
销售总收入总成本税前利润总额成本利润率
43.73%万元10961万元4792.6万元
（注：此方案为初步测算，暂没有考虑其他值班室面积A 户型采用套内面积B 、
C 、D 采用建筑面积计，以及后期的价格调整等因素，此收益率仅供参考）
11
项目可行性研究
第一章区域房地产市场分析
一、孝感市房地产发展区域现状住房建设情况分析
把孝感城区以槐荫公园为界分为东西两个部分（东城区、老城区）进行分析，从项目的分布情况以及总开发面积来看，住房开发最为集中的是北京路以东乾坤大道两侧，总建筑面积在80万平方米以上；其次是老城区开发项目；而南区和北区的住房开发则比较滞后。各区内部发展不平衡，经济发展的不同步引起的房地产分异非常明显。
（1）西城区
老城区的开发是以消耗现有可开发土地为主。前10年的商品房建设基本处于稳步增长的态势，到了2005年以后出现了明显的上升势头。老城中心区主要是城站路沿线地块，以人民广场为核心的辐射范围，因其优越的地理位置，完善的公共商业配套设施而成为城区居民购房考虑的重要地段。此地段土地资源稀缺，以老城改造为主，近两年住宅项目是以高层住宅为主，如：宇济·时代广场、宇济·文化广场、宇辉·星城、公安局住宅楼等。住宅的价格也是孝感城区最高的。城区内住宅平均价为1206.58元/平方米。而宇济·时代广场以2099元/平方米的平均价格，位居12层以上高层住宅均价的首位。
老城西、北组团从整体来看房地产发展主要发生在近几年，至2002年以后才开始有所起色。因为受机场净空高度影响, 同时此区域不是孝感市城市发展的主导方向, 基础设施建设也相对滞后,2002年以前多以5层以下私人建房为主; 有一定规模的房地产开发集中在2003以后，尤其是2005年和2006年这两年，先后由湖北民生房地产和武汉鑫阳光地产开发建设了民生北辰花园和阳光美苑等住宅小区, 其销售对象主要是近郊居民, 住房销售平均价格比城区中心地段低。譬如阳光美苑的平均售价是900元/平方米。此地段属于经济发展较慢但土地储备较为充足的地区，应该积极鼓励房地产的增长。
槐荫大道以南的城南老区居民密集，土地存量较少，同时处于老澴河风景区控制范围之内，发展空间极其有限。孝感市政府一直特别重视老城改造，但限于财力有限，对城南的改造一直较为谨慎。2000年至2003年间城南老区的商品房开发项目较少。2003年结合沿河道路改造，开始逐渐有房地产开发项目。
总体说来，孝感市老城区以东的房地产开发力度明显大于其他各区。具体到各年的开发情况来看，东区的房地产开发在2000年之后急速上涨，其主要原因是房改政策推动下引发商品住宅开发热潮。
从老城区以东房地产开发的空间分布来看，1997年至2005年间房地产开发最为集中的是乾坤大道两侧，主要分布在沿槐荫公园西岸，开发的楼盘有：安居工程一、二期、乾坤名城、航天·蔚蓝新都、乾坤阳光、宇济·槐荫天地、西湖明珠等，建筑面积达到了80万平方米以上；由于与规划的东城区行政中心城区临近，在地缘上与老城区相比具有更为明显的区位优势。其房地产开发规模在
2000年之后快速上升，并逐渐拉开了与老城区其他地段的差距，由于城市向东拓展和行政中心的建设促进了该区房地产项目的开发。
观察发展态势，房地产有逐步向东城区蔓延的趋势，并出现了像乾坤阳光、航天·蔚蓝新都等中高档居住区。经过几年的开发建设，老城区以东房地产较为成熟和完善，同时由于其良好的生态环境更成为了孝感市中高档居住区的代表区域。在住宅价格上乾坤阳光的单套售价2480元/平方米，是孝感城区12层以上住宅销售单价最高的。多层商品住宅中，航天·蔚蓝新都的平均价格最高，为1682元/平方米，单价最高的也是航天·蔚蓝新都，为2080元/平方米。
（2）东城区
东城区开发刚刚起步，基础设施的建设初具规模。自2004年起相应有二十多家行政单位在行政中心选址定点。受到全国宏观发展环境的影响，最重要的是孝感市发展战略与方向的调整，不仅对整个东城区的产业发展起到关键的推动，将带动居住配套开发，也标志着整个东城区住房开发将迎来新一轮的开发高潮。东城区南北两侧的湖北省孝南经济开发区（原南大民营经济区）和高新技术产业园慢慢跨入工业发展的快速成长期，通过几年的开发建设和产业的发展，各种专业人才的引进以及当地居民住房消费观念逐步转变，这些地段的房地产业也将步入一个稳步上升时期。
这两个地段以“外源性”产业为特色，纺织、制药、造纸、电气等产业的投资，是典型的外源型经济，是生产要素导向型的经济发展模式。特殊的区位条件与产业发展模式，决定了房地产发展也深受影响。相对来说，当地居民对于居住观念还没有完全转变过来，因此房地产开发建设处于满足于部分当地居民改善居住条件的。
二、区域特点：
随着政府“西迁东进”的城市规划，城北板块的发展更是惊人。基于孝南城区，城西的空地比较多，发展空间很大，动迁少，市政府将这里定位为住宅社区，城西板块住宅以多层公寓为主，价格在各个板块中是最低的，该板块住宅项目主要集中在宝成路以东、城站路、航空路以及体育西路围合地区上。
随着市间轻轨开发的延伸，开发区招商引资步伐的进一步加大，该区域已成为孝感市居民区迁移的目标。其中，位于在宝成路以东、城站路、航空路以及体育西路围合地区上，政府所在地更为接近，基础设施较为完备。目前，该区域的住宅规划以适当的超出了政府定位的普通住宅范畴，有了一定量体的中档偏高公寓住宅的出现；区域也有北京路以东，槐荫公园以西，孝汉大道以南，槐荫大道以北的区域。地区。目前该区域上市的楼盘均为规模化小区，如希望之城、阳光昆城等，规模均在20万平方米以上。
目前孝南城区价格定位于普通中等阶层消费者，一方面是与地段、配套、周边环境相协调，另一方面与该区域楼盘的规模大有关，许多楼盘一期都以较低售价聚集人气。随着商业配套、生活配套等设施的完善，后期产品的价格将进一步提升，小高层等产品正逐步出现。
1、孝感市房地产发展需求分析
住房需求是指在2006-2010年的这段时间内，消费者所愿意并且有能力购买的住房的数量。消费者对住房的需求有两个基本条件所构成：一是消费者愿意购买；二是消费者有能力支付。
根据孝感的实际情况，在市场需求分析的研究中，选取了几个被认为是足够重要的因素：住房的价格、消费者的收入、消费者的偏好、消费者对未来价格的预期、城市经济发展水平的影响、城市人口增加的影响、产业结构及相关政策的影响等。
2、现状的需求：包括自用性住房需求、强制性需求、投资需求
（1）自用性住房需求
至2005年底，孝感城区共有常住人口33万，共有家庭42869户，住房总面积985.71万平方米，家庭户均建筑面积104.54平方米，人均住房建筑面积29.87平方米。随着城市化进程、人口年龄结构变化，因婚姻而形成的新增家庭等原因将使供求矛盾加大。据孝感市“十一五”规划预测，未来5年即到2010年底，孝感城区常住人口将达到40万，家庭增加到125000户，住房总建筑面积1400万平方米，人均住房建筑面积35平方米；那么到2010年需新增住房建筑面积415万平方米。
（2）强制性需求
强制性需求在这里主要指城市因用地规模的拓展、结合旧城更新、基础设施和公益性公共服务设施建设而产生的房屋拆迁，规划必须解决迁出的这部分人的住房问题。
（3）投资需求
商品住宅本身就具有使用功能和投资功能，在投资方面又可分为长期出租型和短线炒作的投机型。目前在个人银行存款处于利率较低而又没有更具吸引力的投资渠道的情况下，大量的个人投资流向房地产市场是必然的。银行存款中用于房贷的比例在增加，这其中包括了自用型购房和投资型购房。
3、住房的公众溯求
2003年孝感市房地产管理局和孝感市统计局对孝感市居民的住房情况以及购买意向进行一次摸底调查，采取在社会上随机等距抽样的形式，进行了社会性的入户问卷调查访问，调查一共发放现场问卷100份，问卷包括居民住房现状、购房需求、购买习惯、调查户基本情况等5个方面，通过调研整理，应该说调查结果较能反映公众未来的购房意愿。
1、对于居住地段的选择，市区的城站路两侧、文化路以北和长征路两侧、文化路以北两个地段是购房首选位置，其次是北京路两侧、文化路以南两侧、文化路以南两个地段；其他地段暂不被看好。
2、对于住房面积的选择上，选择101-120m²的占44.2%，121-150m²以上的占24.8%，150m²以上的占8.1%，81-100m²占18.2%，80m²以下占4.7%。
3、而对于住房的类型上，52.7%选择经济适用房，19.0%选择多层普通住宅，10.0%选择高层住宅，1.6%选择别墅，0.8%选择二手房，15.9%选择商住楼。在
房屋结构上，7.9%选择二室一厅，12.4%选择二室二厅，29.5%选择三室一厅，39.9%选择三室二厅, 3.1%选择四室一厅, 8.1%选择四室三厅。4、在选择住宅的重要因素中，房屋价格占19.8%，交通便捷占70%，临近工作场所占8.3%，生态环境优良占40%，服务设施齐全占69%，子女上学占15%，物业管理占53%。
5、在购房的原因中，25.8%是选择现有住房不能满足要求，0.9%选择保值增值，18.5%选择其他。
6、在房地产价格调查中，33.4%选择比较合理，58.5%选择房价偏高。（以市场平均价为准）
4、结合调查报告可以看出：
1、潜在购房需求的组成结构已有变化，中短期(1年以内) 的购房需求稍有增加，中长期(1年以上) 的购房需求有一定幅度的增加；老城中心区的购房需求有减弱趋势，外围的购房需求呈现出增长趋势。
2、潜在购房者自我判断的住房状况满意度一般，现阶段的购房愿望大部分表现为非迫切状态，有较多的客户对现状表示满意或者基本满意，后续市场仍将处于较平稳的状态。
3、未置业人群的比例有所增长，市场有新的需求人群加入，当前未置业人群的潜在需求比较凸现，二次置业及以上的潜在需求也有轻微上升。
4、潜在购房者判断当前的房价水平大致处于基本合理的运行轨道，而且对其接受的程度比以往有所提高。
5、房价预期支撑比以往有所上升，潜在购房者认为后续市场将会在稳定持平的基础上呈现出一定的向前发展趋势。
二、孝感市房地产企业及商品房板块分析：
1、孝感市房地产开发基本情况
一直以来，以孝感市“全面规划、合理布局、综合开发、有序投放”的原则，把房地产开发作为促进城市建设，拉动地方经济快速增长的主要方式之一，房地产市场始终保持着平稳健康的发展势态，各项市场指标始终保持着稳中有升。现在我市从事房地产开发的企业有221家（含7家外地企业），注册资本46.43亿元，其中一级资质开发企业3家，二级资质开发企业19家，三级资质开发企业36家，四级资质开发企业84家，暂定资质开发企业79家。截止至2010年6月1日，全市共有开发项目126个。共完成房地产投资17.09亿元，施工面积131.32万㎡，完成销售面积99.44万㎡，实现销售额22.71亿元。
2、商品房价格及趋势分析
据统计，2007年，全市商品房销售的平均价格为1635元/m2，在8+1城市圈的8个城市中居第四位，其中，商品住宅平均价格为1556元/m2，在8个城市中也居第四位。据省统计局的资料，其他城市的商品房平均销售价格依次为：黄石1935.89元/平方米，仙桃1876.51元/平方米，鄂州1852.49元/平方米，天门
1471.39元/平方米，咸宁1303.63元/平方米，潜江1127.40元/平方米，黄冈1093.17元/平方米。商品住房平均销售价格依次为：黄石1905.42元/平方米，仙桃1859.61元/平方米，鄂州1775.73元/平方米，天门1419.35元/平方米，潜江1127.40元/平方米，咸宁1103.34元/平方米，黄冈1012.14元/平方米。
按国际通常标准，房价收入比为4至6倍，即房价为家庭年收入的4至6倍为正常范围。市统计局提供的数据显示，2007年孝感城镇居民人均可支配收入为10877元，如按户均3.5人计算，户均年收入约为3.8万元，再按年收入的4至6倍计算，为15.2～22.8万元，按每家买100平方米的房屋，均价1651元/m2计算，总房款16.51万元，约为家庭年收入的4.3倍，都在正常范围内。
从图上发展态势可以看出在中短期以城东为主，同时辅向沿107国道南北发展，城西整体发展在中短期进展很小。
第二章市场上可能潜在的客源分析
本公寓位于孝感市城西区文化西路航空路交界处, 紧邻孝感学院和市中心医院，离市中心近，为其发展和客源的多样性和广泛性提供了便利的条件
客源分析
1、客源背景
经济领域：公司职员、个体经营户或私营企业户
文化领域：教师、医生
2、购买动机
（1）居住：〈1〉结婚占65﹪
〈2〉解决生活问题占11﹪
〈3〉改善生活质量占8﹪
（2）放租收长期利益占16﹪
3、客源分布
（1）公司职员占16﹪
（2）个体经营客户或私营企业户占32﹪
（3）教师占22﹪
（4）医生占18﹪
（5）其他占17﹪
4、客户的消费需求分析
（1）物业管理
调查表明，大多数客户把物业管理看的最重，目前物业管理已经不仅仅是为了安全得到保证的需求，很大程度上需求更贴心的服务。
（2）地段与交通
在城市这个有限的空间里，中心城区黄金地段属于稀缺资源，谁拥有它意味着谁就可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资源、成熟生活配套资源等。而在航空路与宝成路交接段为此项目提供了便利的交通和潜在的市场资源。（3）周边自然坏境和文化氛围
周边的文教区和高新技术区为此项目的进一步发展提供了。
（4）户型及面积
户型室厅卫使用面积m2
A
B
2-2-23-2-274.4095.89套内面积m286.40107.17建筑面积m2101.78122.09阳台面积m28.946.8
（5）价格开发项目
福星城
航天首府
景绣后湖二期
金苑花园
槐荫小区孝感市12月份已开盘在售的项目市场最新售价开发项目4102元/平米鼎惠万家新城3725.77元/平米荣生东方龙城2581.34元/平米亚飞广场2506.88元/平米孝柴小区2480.1元/平米平均价市场最新售价954．86元/平米3383.05元/平米2890.74元/平米2436.9元/平米2784.3元/平米
由上面的开盘售价可以归纳出：在城东区开发的项目售价都在平均价以上，在城西区附近的项目开发的售价都在均价以下。
地域类型供应套数成交均价（元/平米）全市新增67412888.99
孝南城区新增24562699．58
26083755.16开发东区新增
5732215.69开发西区新增
孝南乡镇新增11041178.27
依据上面的市场价和房地产成交价拟定初定的开盘价为2836.64元/平米=(2784.3+2888.99)/2
（6）配套设施
配套中客户主要关注的为以下几个方面(按重要程度排序) ：超市、幼儿园、小区公园、诊所、健身设备。
客户对小区的公共部分的装修要求：高装修65﹪、普通装修35﹪。
第三章项目的周边条件及其特点分析
该项目周边环境主要从自然环境、人口环境、经济环境、社会人文环境、技术环境方面分析。
一周边条件分析
1自然环境。
自然环境是指实际的自然地形、气候及潜在的各种资源。该项目周边自然环境良好，水资源丰富，气候良好，适合人类居住。
2人口环境。
人口是构成市场的基本因素，有人的地方就有衣、食、住、行、用等各种需求。该项目周边学校众多，离孝感学院和孝感高中较近，人口总数大，人员流动性大，人口密度大，人员文化水平高，文化气息浓。
3经济因素。
房地产需要有相当的购买力才能支撑房地一个房地产的发展。购买力是社会
成员收入、价格、贮蓄、信贷等经济因素的综合体现。该项目附近学校众多，教师、学校员工、社会学者等社会人员是买房的主力。
4社会文化。
社会文化环境是指消费者的文化教育、职业、社会阶层、宗教信仰、传统习惯、价值观和审美关等因素。该区人文底蕴浓厚，人口文化受教育水平高。5技术环境
科学技术是影响人类前途和命运的巨大力量，一个时代或时期的科学技术的发展及应用，对房地产将发生重要的间接或直接影响。
. 二该项目特点分析：
1. 该区的公寓市场发展历史较短，早期的公寓是为征地农民田地或农民新村，与自然接近，贴近大自然，是中老年人养生健体的好地点。该部分小区位于西称区西侧，有低层复式和多层住宅，规划合理，楼宇外形美观，小区物业管理十分到位，门卫值班室安装了闭路电视监控系统，而且物业对小区内绿化、景观等设施维护较好。
2. 近期开发的商品房有，锦绣后湖二期，宇济·滨湖天地以多层为主，并且在当地第一次出现了小高层住宅，这对促进当地房地产市场的发展和开发水平的提高具有积极作用。因为通车线路的延伸，离高等学府较近等优势，而且锦绣后湖二期，锦绣后湖三期，销售均价仅有2400元/平方米，具有相当大的价格优势，吸引了相当多的武汉和当地居民前来购房，其中多数人购房目的为度假休闲和居住养老。
3. 双峰山度假旅游区位置较近和孝文化的倡导宣传，城市文化得到推广，而且距离武汉市城区车程不到一个小时，轻轨的通车必是又一动力，直接面向8+1辐射圈，位置得天独厚，双峰山旅游区带来了更多的市场客源，人们更愿选择压力相对较小，物价相对平缓，环境相对较好的三线中等城市，2007年底，房价居高不下且有不断上升趋势，2010年10月物价涨幅高达百分之五点一，重重压力下人们更会愿意选择这样的城市。
第四章项目的整体规划方案定位
根据此地块的周边环境和现在孝感市周边房地产市场状况及趋势，初步设定产品类型与面积，预计本案产品的市场价格，然后根据成本的初步核算，评估项目的成本利润率。
本项目开发由土地成本、前期开发费、建安工程成本费、公建配套建设费、房地产各项税费、管理、销售及财务费用、不可预见费、营业税及附加、投资利息构成。鉴于前期费用、公建配套设施费、房地产税费是根据土地成本、建安工
程成本的基数作为成本统计和计算基础。因此，以下将会具体细述在项目开发过程中涉及到的土地成本和房地产税费等有关部分的各项前提依据和计算过程，详见如下：
（收益率法）
设定条件一：
A 户型容积率5.00
B 户型的容积率为5.29C 户型的容积率为5.38D 户型的容积率为5.45
设定条件二：
依据设定条件保证容积率
设定条件三：
各户型售价（依据市场价和房地产成交价取值）
A 户型预售价2800元/平方米
B 户型预售价3000元/平方米C 户型预售价2900元/平方米D 户型预售价2700元/平方米
设定条件四：
A 户型建筑面积取整为80平方米
B 户型建筑面积取整为120平方米C 户型建筑面积取整为140平方米D 户型建筑面积取整为160平方米
其中A、B、C、D各户型分别占总建筑面积的10.5%、31.6%、36.8%、21.1%。
分别占用地面积的11.2%、31.8%、36.4%、20.6%。
若如此则：
A 户型
基底占地面积：（80+16）*4*3=1152平方米
建筑面积：80*4*6*3=5760平方米
容积率：5.00
总户数：72户
单价：2800元/平方米
销售总价：2800*5760=1612.8万元
B 户型
基底占地面积：（120+16）*4*6=3264平方米
建筑面积：120*4*6*6=17280平方米
容积率：5.29
总户数：144户
单价：3000元/平方米
销售总价：3000*17280=5184万元
C 户型
基底占地面积：（140+16）*4*6=3744平方米
建筑面积：140*4*6*6=20160平方米
容积率：5.38
工程建设项目管理课程设计
总户数：144户
单价：2900元/平方米
销售总价：2900*20160=5846.4万元
D 户型
基底占地面积：（160+16）*4*3=2112平方米
建筑面积：160*4*6*3=11520平方米
容积率：5.45
总户数：72户
单价：2700元/平方米
销售总价：2700*11520=5184万元
建筑总面积=5760+17280+20160+11520=54720平方米
建筑使用基底总面积=1152+3264+3744+2112=10272平方米
土地总面积=62*666.67=41333.54平方米
总容积率为=建筑总面积/土地总面积=1.32
项目占总土地面积比率=建筑使用基底总面积/土地总面积=0.25
项目总建筑面积为54720平方米。
销售总价=2800*5760+3000*17280+2900*20160+2700*11520=15753.6万元项目开发总投资综述：
项目名称
土地成本
前期开发费
设计费
建筑安装工程
配套费
管理费
财务费用
不可预见费
销售费用
营业税及附加总投资（万元）平均投资成本（元/㎡）5270963131.32824153.216283283.2600820.815065.66412273.65087.55216328.3260547.20100
109612003静态投资总额
综上所述，得出本项目开发的静态投资成本为10961万元，以本项目实际总建筑面积54720平方米分摊，则静态总投资单方成本：2003元/平方米。具体经济指标见下表所示：
销售总收入=2800*5760+3000*17280+2900*20160+2700*11520=15753.6万元
销售总收入总成本税前利润总额成本利润率
43.73%万元10961万元4792.6万元
（注：此方案为初步测算，暂没有考虑其他值班室面积A 户型采用套内面积B 、
C 、D 采用建筑面积计，以及后期的价格调整等因素，此收益率仅供参考）
11
项目可行性研究