****项目
工程管理方案
编制：*******有限公司 2013年6月
第一章：工程概况及总平面管理策划
1.1项目概况（附总平面图）
1.1.1项目基本情况说明及规划要点
本项目位于******，交通便利，地理位臵优越。占地面积约****m2, 总建筑面积约**** m2，本工程为5A甲级写字楼项目。
1.1.2项目所处位置及周边环境
项目地块基本呈方形，东面与一块比该基地稍小的城市规划的绿化广场相接，地块内部现基本为一水塘，与东侧城市绿地大约有3～4米高差，与西侧规划9米宽道路大约有6～7米高差。现场场地地坪标高为６１．３５-６６．５０米，水面标高为５７．６米（黄海高程）。
1.1.3宗地周边市政配套
①市政道路；
****项目地处******商圈，交通便利，市政配套较齐全。项目的东、南侧都有市政道路环绕，西侧有9米宽的规划小区路。
②给水、排水方面；
市政临时给水管网布臵尽量考虑与小区正式给水管网结合起来布臵，给水开T口拟从砂子塘路引入。场区排水主要通过排水沟和集水井汇集到南侧经沉淀过滤后排至砂子塘路雨水井，部分区域排水可以考虑经沉淀处理后就近排到劳动路的雨水井。现时项目场地围墙范围内南侧有现成的污水井，经查看后认为可直接作为排水点使用，鉴于可能出现因未履行申报手续而直接排放污水而违反有关规定，建议尽早与有关部门进行沟
通。
③供电方面
项目地块东侧有穿过相邻工地的10Kv高压线路，预计可以作为施工用电电源，依据项目施工要求，需要新装一台630KVA箱变一台用于施工临时用电。
1.2公共关系对项目的影响
本项目地处*****商圈，由于本项目时间紧，任务重，项目建设过程中有大量工作需与相关政府部门进行沟通协调。例如本项目中的桩基础工程、土方工程、夜间混凝土浇筑工程等，需要与相应环卫，城管、执法队等执法部门沟通，很可能出现因报建手续不完善而导致政府部门对我司进行处罚的情况，需重点进行沟通工作。
1.3营销在工程管理中的体现
优先做好销售展示范围内的工程项目施工，及时移交展示区给销售部门，做好预售展示准备工作，确保整个工程有序进行，按时完成各个大的进度控制节点，配合公司相关部办理预售许可证。工程部和销售部之间平时要多沟通、协调。每周的项目例会各部门应把自己部门工作的进展情况向其他部门汇报，使各部门都能清楚了解到整个项目具体现状以及其它相关部门下一步的具体安排，保持信息畅通、步调一致，这样可以避免由于业务间缺乏联系产生的返工、浪费现象；对于销售部，对整个项目的营销工作应具有全局观和一定的预见性，在发营销变更前先和工程部的专业工程师沟通，了解该变更的工程可行性；对于工程部，需了解营销的下步计划安排，形成提前预控，做好营销配合的施工准备工作。工程部在施工过程中有好的营销建议，也可以向营销部反映。
1.4总平面管理策划
1.4.1总平面管理策划概述
1、目标：为了便于管理，节约成本，营造安全、文明、高效的施工现场，确保项
目按公司确定的整体计划发展，确保预定各个目标的实现，争创****市安全文明示范工地。
2、总体思路：
场地东侧有近8000平米的规划城市用地，与我工地围墙围在同一地块内，场地较平整， 建议能够借用过来，作为我工地的底下室桩基施工和土方外运时的坡道，施工单位办公区及生活区的临设搭建和材料加工堆放。
3、临时路口和大门设臵：整个场地南有一现成的出入口，可以作为本项目施工临
时用出入口大门，在大门内设臵相应的洗车设施，确保车辆出工地时不带泥上路。
1.4.2总包单位分区及生活区设置
总包单位、建设单位、监理单位的办公室全部设在地块东侧借用场地内，办公区和生活区设围墙封闭与施工区完全分开。
临设的搭建及生活配套完全按照国家相关规定，以便提供安全、实用、经济、文明的办公及生活场所，为项目的顺利发展奠定基础，临设搭建和标准按照长沙市文明标化工地相关要求的布臵。
1.4.3临时施工道路组织
地下室施工阶段：整个地下车库基坑开挖面积大约为5000平方米，基坑大开挖后
场地西、北、南无可利用的道路、材料存放场，所以根据开挖后的现场情况，钢筋加工制作、模板的加工制作安排在东侧借用地上，此处基坑边坡坡度控制在1:0.5左右，放坡长度预计15米，平行于边坡设臵6米宽的临时施工道路，其余剩余场地布臵办公临设和材料加工堆放场地；主体施工阶段：地下室车库顶板完成后（或±0.00完成后），及早的安排地下室外墙防水施工，为地下室外侧基坑回填做好准备，基坑回填后基坑沿着地下室东侧修筑临时施工道路，布臵施工单位办公区及生活区的临设搭建和材料加工堆放场地。
临时道路及路口的维护和管理由总包单位负责
1.4.4场内土方平衡
因为现场场地狭窄，本工程土方工程需全部外运及回运，外运土方量约6万方，回运土方量约2.5万方。
1.4.5场内机械布局
本项目由１００米高塔楼和地下车库组成，拟布臵１台QTZ63塔吊作为材料垂直运输机械，作业半径暂定为50米，每栋塔吊的布臵根据主体施工图出具后确定，塔吊安装计划：在土方开挖后总包进场准备阶段时即开始施工塔吊基础，在底板砖胎模和垫层施工前完成安装、调试以及安监备案工作，±0.00以上部分考虑砼输送泵（地泵）。地下室混凝土浇时可以考虑采用汽车泵和地泵相结合的方式灵活布臵。
同时要求总包单位在现场必须备用一台75kw发电机，以备临时停电时应急之用，安放在箱式变压器附近，便于各个用电线路转换。
1.4.6
特殊部位外脚手架搭设方式
本项目全部采用扣件式双排钢管外脚手架，为了满足室外、玻璃幕墙及其他工
序的正常施工、以及配合销售展示需求，高层建筑一层不设落地式脚手架，从二层楼面开始搭设悬挑式钢管脚手架，全部采用新的密目式安全网进行封闭，并在适当外架位臵布设公司名称、销售咨询电话等广告宣传内容，搭设悬挑式钢管脚手架每5层一挑，使用工字钢做悬挑梁，拉索需用的钢丝绳以及固定用的卡子根据荷载计算确定。根据幕墙进度要求分段拆除外架，这样可以为幕墙工程提前施工提供作业面。
1.4.7临时水电及雨污水排放系统的设置
1、临时给水方面：市政临时给水管网布臵尽量考虑与大楼正式给水管网结合起来布臵，给水开T口拟从***塘路引入。
2、临时用电方面：项目地块东侧有穿过相邻工地的10Kv高压线路，预计可以作为施工用电电源，依据项目施工要求，需要新装一台630KVA箱变一台用于施工临时用电。
3、雨污水排放安排：整个场地东南面都紧挨市政道路，雨水排放较为方便，经过沉淀处理后可以就近的排放到雨水井当中。
第二章：管理思路及项目组织
2.1 管理思路
2.1.1项目工程管理的重点和难点
1、项目起动的准备时间较短，设计施工图纸还未完全具备、报建手续还未完善的情况就需进行土方、支护、桩基等前阶段的施工，边设计、边报建、边施工的项目状况需要较强预见性，针对各种可能出现的图纸变更或条件不确定性均需要做出相应的准备和应对措施；
2、由于本项目为超深基坑，土方和桩基工程施工难度较大，风险大，一旦基坑失稳将对周边产生巨大的影响，不可预见因素对于工期影响较大，增加基础进度节点的不可控性；
3、项目处于市中心，工程体量大、工期紧、周边居民对工程干扰因素多，且可利用的临时施工场地狭小，给施工平面布臵带来一定难度； 4、总包单位与各分包单位的工作协调组织；
5、项目专业分包工程较多，对现场协调要求较高。
2.1.2供方选择和工程管理团队组建思路
本项目所需管理控制的配套单位多，工序交接量大。鉴于本项目的特点，工程部
内外协调工作量大，对工程施工过程的质量、进度、安全监管，需要选择较好的监理单位对我司的工作予以全力配合。对监理单位的选择，建议主要从监理单位的业绩、专业实力、社会信誉、对项目所在地建设管理流程的熟悉程度等方面进行考量。同时也需要对监理人员的经验、技能、职业操守进行考察。根据项目具体情况及有关工作要求，建议至少安排一名总监、三～五名土建监理工程师，两名水电监理工程师，资料员一名，现场常驻监理人员平时为7人，高峰期为9人。监理承包范围包含桩基工程、土方工程、土建主体工程、室内外装饰装修工程、水电设备安装程、园林景观等室外工程。 对总包单位的选择，建议选择有实力的总包队伍。
工程管理团队组建思路:强化项目管理框架下的业务流程及程序文件；使工程部逐步
展示出一种富于激情、勇于进取、乐于奉献、团结协作、注重管理、主动学习的氛围；项目部各成员全面掌握高层商业项目开发建设流程及质量控制要点、进度控制措施，楼盘交房控制要点和管理技巧，培养工程管理人员多方面管理才能。
2.2工程管理组织构架
2.3工程管理表格
****地产开发运营有限公司
工作联系单
承包单位考察情况一览表
考察人员：
承包单位项目经理考察情况一览表
考察人员：
零星工程施工协议书（样表）
编号：
发包方签字、盖章： 承包方签字、盖章：
年 月 日
工程经济技术签证单
资料员签收： 年 月 日
工程质保金退付申请表 合同编号：
工程款支付审批单
编号：
********有限公司
工程建安、材料采购、监理费用付款申请审核单（计划内款项）
1
第三章：项目的范围划分
3.1总承包商选择特点
施工范围划分原则：在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，考虑到多家单位在同一场地上施工协调难度大、责任划分不清等因素且周边施工场地有限，所以计划只安排一家总包单位施工。能由总包单位施工的工程尽量不采用分包形式。专业性较强，且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包，如桩基工程、玻璃幕墙、中央空调、弱电智能化、电梯施工等。
3.2总承包商、分包商的工作范围
总承包商工作范围：
基坑土方开挖工程、基坑支护工程、桩基工程由指定专业分包单位完成，桩基完成后的桩顶浮浆由桩基单位破除，基槽土方挖填由总包施工，并负责挖填土方平衡，多余土方外运等。
总承包单位工作范围：施工蓝图中建筑物（含地下室及与其相连的室外楼梯、踏步、平台）最外轮廓线往外1.5米范围内的所有工程，但不包括幕墙工程，防火门工程，栏杆、百叶、装饰格栅、轻钢雨篷、钢构架工程，外墙保温工程，对讲及安防监控系统工程，电梯安装工程（但电梯井道内照明及检修插座含在总包工合同范围内），中央空调工程，消防工程（但消防泵房内进出管道防水套管及电缆进出套管、应急照明系统的管线、配电房至所有消防设备控制箱的进线电缆、屋顶水箱的进水管道安装在总包施工合同范围内），变频供水系统工程，电话、网络、安防监控、楼宇控制、有线电视工程，燃气系统工程，强电工程，室外管网工程，园林绿化工程。工程完工后，总承包单位将场地土方平整至设计地面标高（包含地下室侧边基坑回填土方）。负责可能的所有专业管道穿墙穿楼板（有套管）套管外洞口封堵和（无套管）洞口封堵。
分包商工作范围：
完成招标文件要求和施工蓝图的范围内有关本专业分包工程的所有相关项目
3.3由甲方另行分包、甲供材料设备、指定品牌材料设备
第四章：工程进度管理
4.1项目总控制计划分析：
项目体量大、工期紧，因此，在进度管理上要严格化、细致化，对各环节各工序
要加大管理力度，尽最大努力争取合理时间。为了保证发展进度计划有效的落实，关键在于把控前阶段各项工作的进程，首先要理清整个项目开发的所有环节及相互逻辑关系，其次应对项目发展各环节进行科学策划、合理搭接，特别是报建工作的不确定因素较多，应事先预估各个报建环节的难度，提前与政府有关部门沟通并采取应对措施。
项目施工管理总流程：
项目开工——基坑支护——基坑开挖——桩基工程——基础工程——地下室结构——±0.000以上主体结构施工——砌体工程——水、暖、电消防设备及系统安装——玻璃幕墙工程——室内公共部位精装修工程——屋面工程、室内初装修工程——室外管网工程——园林景观——竣工备案——入伙
4.2工程施工进度节点
4.2.进度节点安排具体见附件
4.3 工程进度计划的特点
本工程进度计划的主要特点：
1、本工程前阶段可能处于边设计边报建边施工的状态，施工图纸设计、报批报建等工作的各大节点直接制约后续招标、施工安排，由于设计报建等工作受外在因素的影响，有很大的不确定性，所以这也将给后续施工计划的编排带来很大难度，对工程计划的预见性要求较高，需要根据设计、报建情况随时调整。
2、超深基坑工程施工，土方开挖和运出难度大，对于工期影响较大，增加基础进度节点的不可控性；因此土方和桩基工程的进度控制是本工程关键。
4.4 工程进度控制措施
开工前，编制切实可行的甲方分包商组织方案和材料设备采购计划，着重描述二次设计时间、招投标时间和进场时间等各阶段控制节点。
4.4.1总包施工进度计划审核
监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，与《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施（人力、物力投入）的有效性。
工程部着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与《项目总控制计划》的各关键工期节点的符合性。对其中配合销售的工作应有具体的安排。审批通过后的《项目总
施工进度计划》作为总包合同的一部分。
4.4.2 施工过程中施工进度计划审核
施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。
4.4.3 总包施工协调管理
对于甲方分包工程和甲方供货材料，总承包商按合约规定收取总包管理配合费，将其纳入总包管理范围之内。总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内。施工过程中，工程部负责协调和监督总包和甲方分包、甲供材料供应的关系。
4.4.4 奖惩机制
除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制，如销售配合、主体结构封顶、外架拆除等。
工期目标处罚措施
（1）施工过程中的节点计划处罚标准：每一个关键节点每拖延一天处罚2000元。设四个关键节点，即±0结构、10层结构、结构封顶、竣工。
（2）整体工程的竣工备案计划，每拖延一天处罚1万元。
4.4.5 甲方分包工程施工进度计划控制
各分包商在进场前，工程部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》，工程部联合监理公司审核《施工组织设计》中机械设备配臵、人力资源配臵、材料供应计划能否满足施工进度要求。
4.4.6 工程部内部计划协调
工程部与合约造价部、销售部沟通，在充分考虑总包、分包、甲供、限价及指定品牌材料清单、招投标、设计计划、营销计划的基础上，根据《项目总控制计划》要求，编制切实可行的相关工作计划。
相关工作计划有：《总施工进度计划》、《招标考察计划》、《分包队伍进场计划》、《甲供材料进场计划》、《出图计划》等。
4.4.7 总包计划控制
总承包商按照《项目总施工进度计划》和各细部施工计划组织施工。工程部和监理单位及时对总分包提交的《工程周报》、《工程月报》做对比分析，对工期滞后情况制
定赶工措施，并将相关资料存档（尤其要重视总分包之间的界面移交手续的确认，避免索赔事件）。
第五章：工程质量及安全文明施工管理
5.1工程质量与安全文明施工管理目标
5.1.1工程质量管理目标
（1）施工过程中：①整改率: 一次整改合格率100%；
②质量事故率:零质量事故；
（2）项目入伙时：①总投诉率:有效投诉率小于20%；
②各分部分项工程投诉率:
墙体开裂投诉率
5.1.2安全文明施工管理目标
无有重大伤亡事故，月工伤率在2‰内，做到五无标准（无死亡、无重伤、无火灾、无中毒、无坍塌），安全达标
5.1.3工程质量与安全文明施工管理依据
现行国家有关的规程、规范；现行地方有关的标准、规定；本企业标准； 当适用的国家法律、法规、规程、规范；地方规程、规定与企业标准三者之间有不一致时，以标准高者为适用条件。
5.1.4 质量与安全文明施工管理奖罚措施
（1）质量目标奖罚措施：
（2）安全文明施工的目标处罚措施：
5.2质量与安全文明施工管理指导思想
5.2.1依靠监理的力量控制质量及安全
（1）工程部依据监理合同（包括招标文件、投标书）、经批准的监理规划、现行的法规和规范，对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是项目管理正常进行的重要保证。
（2）现场工程师要经常与监理人员进行沟通，使其了解公司的管理思路、工作方式，尽快与工程部合拍。
（3）现场工程师要树立监理单位的威信，充分发挥监理的作用，为监理开展工作创造良好的外部环境。
5.2.2优选队伍，杜绝多层转包
（1）选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我们的成本控制目标。
（2）杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。
（3）优先选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本低的工程公司。 （4）提高自身管理能力。按专业分工、适当拆分分包，增加甲供比例，广泛进行社会资源的整合。
（5）每次投标的投标方应有足够合格的数量，保证每次投标的竞争性是很有必要的。
5.2.3强化过程监督
（1）承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。
（2）强调过程监管，加强对监理公司的管理，通过监理公司实施对承建商严格质量控制。
（3）重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，评价供方的表现。
5.2.4沟通与支持
（1）沟通活动：与主要承建商，特别是其领导层建立正确的关系，工程应获得其公司层面的支持。
（2）管理与技术支持：做好设计交底；施工节点与细部交底；技术标准交底；施
工工艺交底；施工组织与配合交底；质量控制点交底；施工样板交底；等。
5.2.5分户验收—把握竣工验收最后防线
可依次划分施工方整改与验收、监理整改与验收、工程部整改与验收、入伙前整改与验收等阶段。工程完工验收、分户竣工验收是最后防线，不放行任何不合格的产品，将抽样验收提高到100％的验收。
5.3工程质量管理措施
5.3.1 图纸审查制度
施工图出图前，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件。
施工合同签订后，总包项目经理部应索取设计图纸和技术资料，指定专人管理并公布有效文件清单。项目经理部应依据设计文件和设计技术交底的工程控制点进行复测。当发现问题时，应通过工程部与设计人协商处理，并应形成记录。项目技术负责人应主持对图纸审核，并应形成会审记录。项目经理应按质量计划中工程分包和物资采购的规定，选择并评价分包人和供应人，并应保存评价记录。总包商企业应对全体施工人员进行质量知识培训，并应保存培训记录。项目部应对本项目的全体工作人员持续进行质量计划实施培训，并保存培训记录，核对培训效果。 对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查.
5.3.2 施工单位质量保证体系、监理公司职责
总包商应承担其自身项目质量管理不当所造成的一切损失。
总包商应编制一套质量保证体系，该质量保证体系应依据合同规定的各项内容来编制，表明其遵守合同的各项要求。
项目质量控制应坚持“质量第一，预防为主”的方针和“计划、执行、检查、处理”循环工作方法，不断改进过程控制。
项目质量控制应满足工程施工技术标准和公司的要求。
项目质量控制因素应包括人、材料、机械、方法、环境、检测、资金、信息。 项目质量控制必须实行样板制。施工过程均应按要求进行自检、互检和交接检。隐蔽工程、指定部位和分项工程未经检验或已经检验定为不合格的，严禁转入下道工序。
总包商应对项目质量和质量保修工作向我公司负责。分包工程的质量应由分包人向承包商负责。总包商应对分包人的工程质量向我公司承担连带责任。 分包人应接受总包商的质量管理。
质量控制应按下列程序实施：
１确定项目质量目标。
２编制项目质量计划。
３实施项目质量计划：
质量计划的实施应符合下列规定：
１项目管理人员应按照分工控制质量计划的实施，并应按规定保存控制记录。 ２当发生质量缺陷或事故时，必须分析原因、分清责任、进行整改。
5.3.3 设备材料进场验收制度
对于工程中甲供、甲指材料，施工前工程部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。
不论是甲供材料设备、还是总包商供应的材料设备，进场时，都由总包按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。
对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。
5.3.4 样板引路制度
样板引路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水层、保温层、砌体施工、精装修施工、水电安装、玻璃幕墙工程，都要由承包商先做样板（样板段、样板工艺等），然后报监理公司和工程部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。
对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司、工程部通过试验和鉴定后，才可应用到工程上。
5.3.5项目质量管理要点
根据本工程项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下工程部位作为本工程的管理要点，施工中应加强管理：
1、支护和桩基施工；
2、地基验槽（如有超挖时的地基处理）
3、地下室结构施工（底板大体积砼、后浇带处理）；
4、主体结构施工；
5、玻璃幕墙施工；
6、地下室、屋面防水工程施工；
7、厨房、卫生间防水施工；
8、样板展示房精装修；
9、公共部位精装修施工；
10、水暖电管线预留预埋；
11、配电箱、配电柜安装。
12、中央空调施工；
13、地下室人防工程施工
5.3.6技术方案先行制度
总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和工程部审批，审批通过后，才能进行施工，需要组织专家论证的，须论证通过后报监理和工程部备案。未报施工方案的，一律不得施工。
项目中拟审批的施工方案包括：
1、施工组织设计
2、测量方案
3、基坑降水、基坑支护施工方案
4、桩基施工方案
5、冬季施工方案
6、雨季施工方案
7、地下防水工程施工方案
8、混凝土施工方案
9、钢筋施工方案
10、模板施工方案
11、砌筑施工方案
12、塔吊基础方案
13、施工电梯基础加固方案
14、脚手架施工方案
15、屋面工程施工方案
16、公共部位精装修施工组织设计
17、成品保护施工方案
18、玻璃幕墙施工方案
19、设备专业施工组织设计
5.3.7质量通病处理
针对经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、卫生间漏水、窗台渗漏水、墙面开裂，以及防水设计不合理、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的管理问题，由工程部组织、设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的必须施做样板，以提高工程质量。
5.3.8日常质量管理
工程部工程师与监理公司按照相关规范要求，对工程的各项关键工序进行质量检查，并及时填写《关键工序质量检查验收表》内的有关表格，督促施工单位对发现的问题及时进行整改。
工程部协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。
每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，监理公司协助总承包商分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程在类似问题重复出现。
工程部每月将《关键工序质量检查验收表》进行收集整理，对表格中检查出的问题类型、次数、严重程度、整改落实情况进行统计，依据统计结果情况及总承包合同，对总包单位做出下列几种方式的处理：
.工程部发出工作联系单，要求总包单位限期内落实整改，约谈总包项目经理； .依据合同对总包进行罚款，在当期工程款中扣除；
.工程部上报公司，以公司名义发函至总包单位，约谈总包单位负责人； .监理单位上报质监部门，停工整改；
.解除总包合同。
监理单位在进行日常质量管理的过程中，除按照我司要求进行相关工作外，还应依据《监理规划》及《监理实施细则》中确定的工作方法，积极主动地开展质量管理工作，对发现的质量问题及时督促施工单位进行整改，并在《监理月报》中进行总结分析。工程部每月将对监理单位的质量管理工作进行检查，依据监理合同及工
作实效对监理单位进行绩效考核，并采取以下措施：
. 约谈项目总监，要求改进工作方法；
. 减扣监理单位监理费绩效部分；
. 调整不合格监理人员；
. 调整总监理工程师；
. 解除监理合同。
5.3.9设计协调问题
工程部工程师负责设计协调工作。设计协调工作的主要内容有：
1. 认真进行施工图检审工作，并负责跟进设计部及设计单位予以解决；
2. 熟悉图纸，掌握重点及特殊部位设计要求，在施工过程中及时发现设计问题，并负责跟进设计部及设计单位予以解决；
3. 与施工单位技术负责人建立良好的沟通，及时处理施工单位提出的图纸设计问题；
工程部工程师应加强部门内同事间的沟通，对图纸中及施工过程中发现的设计问题应互相提醒，并必须在部门例会中进行汇报，以保证在某一位臵发现的问题做到整个项目全面排查并得到解决。工程部工程师还应积极主动思考设计问题，提出成本、效果更优的方案。对于在设计中（包括玻璃幕墙二次设计、精装修、消防、中央空调专业设计）应注意的问题，以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求，明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量。
5.3.10不合格处理
总包单位项目经理部对不合格控制应符合下列规定：
１应按承包商企业的不合格控制程序，控制不合格物资进入项目施工现场，严禁不合格工序未经处臵而转入下道工序。
２对验证中发现的不合格产品和过程，应按规定进行鉴别、标识、记录、评价、隔离和处臵。
３应进行不合格评审。
４不合格处臵应根据不合格严重程度，按返工、返修或让步接收、降级使用、拒收或报废四种情况进行处理。构成等级质量事故的不合格，应按国家法律、行政法规进行处臵。
５对返修或返工后的产品，应按规定重新进行检验和试验，并应保存记录。
６进行不合格让步接收时，项目经理部应向我司提出书面让步申请，记录不合格程度和返修的情况，双方签字确认让步接收协议和接收标准。
７对影响建筑主体结构安全和使用功能的不合格，应邀请我司司专业工程师、监理单位、设计人，共同确定处理方案，报建设主管部门批准。
８检验人员必须按规定保存不合格控制的记录。
5.3.11竣工前质量检查和维修
工程部、监理单位、承包商依据相关规范、规定要求，在工程项目竣工前进行质量检查。
整个建设项目已按设计要求全部建设完成，符合规定的建设项目竣工验收标准，可由我司组织设计、施工、监理、地勘、质监安监等单位进行建设项目竣工验收，中间竣工并已办理移交手续的单项工程，不再重复进行竣工验收。 竣工验收应依据下列文件：
１批准的设计文件、施工图纸及说明书。
２双方签订的施工合同。
３设备技术说明书。
４设计变更通知书。
５施工验收规范及质量验收标准。
竣工验收应符合下列要求：
１设计文件和合同约定的各项施工内容已经施工完毕。
２有完整并经核定的工程竣工资料，符合验收规定。
３有勘察、设计、施工、监理等单位签署确认的工程质量合格文件。 ４有工程使用的主要建筑材料、构配件和设备进场的证明及试验报告。 竣工验收的工程必须符合下列规定：
１合同约定的工程质量标准。
２单位工程质量竣工验收的合格标准。
３单项工程达到使用条件或满足生产要求。
４建设项目能满足建成投入使用或生产的各项要求。
承包商确认工程竣工、具备竣工验收各项要求，并经监理单位认可签署意见后，向我司提交“工程验收申请”。我司收到“工程验收申请”后，应在约定的时间和地点，组织有关单位进行竣工验收。
公司组织勘察、设计、施工、、地勘、质监安监等单位按照竣工验收程序，对工程进行核查后，应做出验收结论，并形成“工程竣工验收报告”，参与竣工验收的各方负责人应在竣工验收报告上签字并盖单位公章。
通过竣工验收程序，总承包商应在规定期限内向我司办理工程移交手续。
承包商应建立与我司及用户的服务联系网络，及时取得信息，并按计划、实施、验证、报告的程序，搞好回访与保修工作。并提交我司备案。保修工作必须履行施工合同的约定和“工程质量保修书”中的承诺。
承包商应在我司指示的合理时间内完成签发接受证书时还剩下的扫尾工作，并修复我司方面在质量保证期期满之日或之前通知的缺陷，使工程达到台同要求； “工程质量保修书”中应具体约定保修范围及内容、保修期、保修责任、保修费用等。保修期为自竣工验收合格之日起计算，在正常使用条件下的最低保修期限。在保修期内发生的非使用原因的质量问题，使用人应填写“工程质量修理通知书”告知承包商，并注明质量问题及部位、联系维修方式。承包商应按“工程质量保修书”的承诺向我司或使用人提供服务。保修业务应列入施工生产计划，并按约定的内容承担保修责任。
〃如果对承包商没有在合理的时间内修复工程出现的问题(包括缺陷和损害，下同)，我司方面可以确定一个截止日期，要求承包商必须到该日期完成此类修复工作，但我司方面应及时通知承包商该日期；
〃如果承包商在截止日期仍不修复出现的问题，并且此丁作本应由承包商自费完成，那么我司可采用下列三种方式之一来处理；
1．我司可以自行或委托他人完成修复工作，费用由承包商承担，但承包商对修复工作不再承担责任，同时，承包商的质量保证金由我司负责管理使用。
2．要求我司工程师与双方商定或决定从合同价格中进行相应的价款减扣；
3．如果出现的问题致使我司基本上不能获得工程和其主要部分预期使用价值， 公司可终止全部合同或涉及该主要部分的合同，我司有权收回其支付的所有工程款或就该主要部分的合同款(视情况而定)，加上我司的融资费和工程拆除清理等相关费用，同时保留合同或法律赋予我司的其他权利。
5.3.12成品保护措施
（1）玻璃幕墙：
1、运输时应妥善捆扎，幢与幢之间用非金属软质材料隔垫开，吊装时选择牢靠固
定的着力点，防止窗体互相磨损、挤压、扭曲变形、损坏附件；
2、进入施工现场后应在室内竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高10厘米，室内保持清洁、干燥、通风。
3、禁止人员踩踏，不得在其上面安放脚手架，悬挂重物。
4、在清洁时，保护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤，刮花表面。
5、龙骨及门窗在安装过程中及验收前，采取可靠的保护措施不得污损。
6、已安装的龙骨门窗框洞口不得作为运料通道。
7、严禁在龙骨支架附着上、窗框上、扇上安装脚手架、悬挂重物。外脚手架不得压在门窗框上，并严禁瞪踩窗框、窗扇或窗撑。
8、应防止利器划伤门窗表面；防止电、热和焊花烧伤或烫伤面层。
9、玻璃幕框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护好，下槛用九夹板制成马蹄形盖板保护。
10在玻璃安装后，应在玻璃上贴上保护膜，并贴上明显提醒标志
（2）防水层：
1、基层砂浆必须进行养护，可用蓄水养护或用草包、纸袋覆盖后浇水养护。养护期间必须保持覆盖层材料湿润并禁止闲人上层面踏踩。合理安排施工顺序，避免过早上人走动。
2、已铺贴的防水层，应及时采取措施保护，操作人员不得穿戴钉鞋作业。
3、地漏、排水、变形缝等处应保持畅通，施工中应采取保护措施，防止基层积水或污染而影响防水层的施工质量。
（3）涂料与油漆：
1、在涂刷涂料前，预先清理基层表面；涂料干燥前，应防止尘土污染和热空气的侵蚀。
2、将门窗用风钩或用木锲固定，防止扇框粘结涂层，影响质量和美观，同时防止门窗玻璃损坏。
3、涂料施工完毕，尚未干燥前，设臵标志牌，防止触摸
（4）地坪：
1、安装施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等接触地坪时，必须事先垫好麻袋或夹板，以防划伤地面。
2、粉刷施工手推车运输材料时，不得随意碰磕地坪，同时粉刷时应在墙面附近的地坪上垫好夹板或麻袋，防止砂浆污染地坪。
（5）地砖：
1、结合层砂浆尚未达到强度前，其他各工种不得进入同一施工区操作。
2、不得使用铁制爬梯，以防破坏地砖。
3、其他各种施工时，应尽量避免尖利物品直接作用于瓷砖表面。
4、施工时，人员应穿软包底鞋，并不准其他人员走入；铺设完毕以后，要做好围档，禁止人行；待砂浆达到设计强度后，上面覆盖纸板后，方可允许人员行走，但仍需防止后道工序施工时有重物压砸、拖拉。
（7）电梯：
1、电梯安装完毕后内部及门框用夹板包裹，防止污染及损坏。
2、调试运行后一般不作施工运输用除特别需要征得同意后方可使用。
3、电梯在使用过程中派有证书的专人开启，并定期进行保养
5.4安全文明施工管理
施工单位应按照合同附件之《施工场地文明施工的标准》要求，进行安全文明施
工管理工作。
5.4.1施工现场CI标识系统
施工现场按公司CI形象设计要求做好标识，在总包合同中注明，并在现场临建施工前进行交底。
CI标识系统：①施工主入口大门；②施工主入口形象要求；③临时围墙设计；④项目部铭牌设计；⑤项目经理部上墙资料要求；⑥项目经理部工作人员配备要求（安全帽、安全鞋、对讲机、胸卡）；⑦公司CI标志；⑧现场道路；⑨卫生间。
5.4.2施工过程管理
工程开工前，工程部协助监理公司对总承包商《施工组织设计》中的安全文明要求进行审核，检查其与公司CI形象标识系统符合性。
监理公司负责施工现场的日常巡视工作，对于发现的问题，要求承包商在规定期限内整改。
监理公司对场地安全文明施工的检查，以周报形式报送工程部；每月底组织一次对进场施工单位的检查、评比工作。
将安全文明施工的具体要求在合同中细化，并约定如总包整改不力，甲方可委托第三方整改，所有费用由总包单位承担。
5.4.3施工安全管理
承包商应承担其自身项目安全管理不当所造成的一切损失。
〃承包商应遵守一切适用的安全规章；
〃承包商应照管好有权进入现场的一切人员的安全；
〃承包商应努力保持现场井井有条，避免出现障碍物，对人们的安全构成威胁； 〃在工程被我司验收之前，承包商应在现场提供防护，照明，保安等；
〃如果承包商的施工影响到了公众以及毗邻财产的所有者或用户的安全，则必须提供必要的防护设施。
项目安全控制必须坚持“安全第一、预防为主”的方针。项目经理部应建立安全管理体系和安全生产责任制。安全员应持证上岗，保证项目安全目标的实现。项目项目安全控制应遵循下列程序：
１确定施工安全目标。
２编制项目安全保证计划。
３项目安全计划实施。
４项目安全保证计划验证。
５持续改进。
６兑现合同承诺。
第六章：工程成本管理
6.1 项目成本控制目标
6.2项目成本控制措施
6.2.1招投标及项目采购方式
1、*****项目总包招投标建议采用工程量清单方式
2、对于甲分包、甲供设备材料，采用公开招标采购，实行“货比三家、择优选用”，采用合理低价中标的原则，降低工程成本。
3、对于甲限、甲指设备材料，工程部会同集团职能部室广泛考察设备材料厂家，在保证工程质量的前提下，选择适当低价设备材料。
6.2.2施工过程成本管理
1、招标前的施工图审查。施工图纸是总包招标最容易出问题的地方，其图纸质量对招标管理甚至项目的成本管理都将起到关键性的作用。所以招标图纸必须是经过
审查的图纸。施工图出来后，成本部将图纸发给造价咨询单位和入围单位编制工程量清单。在编制过程中，及时组织设计部进行答疑。开工前，设计部组织施工图内部审查，项目部组织总承包商、监理公司、设计院进行图纸会审，将图纸上出现的问题消化在图纸阶段，减少工程返工，降低成本浪费。
2、对于工程施工过程中发生的现场签证，工程部专业工程师负责现场审核承包商上报的工程量；造价工程师负责每月的设计变更、现场签证和零星工程结算的审核。
3、本项目采用节点控制的付款形式，每月总承包商按合同约定上报工程月报，工程部专业工程师协助监理公司负责审核确认上月完成的各个工程款支付进度节点，同时工程款的支付要严格与施工质量挂钩，造价工程师负责按合同以及现场确认的工程量审核当月工程进度款。
第七章：采购与招标管理
7.1 监理招标
7.1.1入围资格
1、工业与民用建筑甲级监理资质；
2、无通报批评或重大投诉记录；
3、近三年来同类工程监理服务总建筑面积不小于10万m2；
4、拟定的总监理工程师同类工程监理服务经验不少于2项，总建筑面积不小于20万m2；
5、拟定的项目主要监理人员工作时间不少于7年。
7.1.2监理人员的资质审查
1、招标前应详细列出对监理公司派驻现场的人员数量及资质要求，要求总监1名，土建工程师3到5名。给排水、电气工程师各不少于1名，专职资料员1名。
2、核对进场监理人员名单是否与监理合同相符，检查和了解监理人员的学历证书、职称证书、资格证书、工作简历是否真实可靠；并对进场的监理人员进行面试，符合要求才能进场开展监理工作。
3、定期（每月）对现场开展工作的监理人员进行考核，填写《监理工作考核表》，及时调整不合格的监理人员。
7.1.3检查现场办公设备
1、现场办公设备是否满足现场信息化办公的要求，如电脑、打印机、相机等配臵
2、配臵的测量和检测仪器是否满足工程需求。
7.2总包招标
7.2.1入围资格
1）具备建筑企业一级及以上资质；
2）拟派的项目经理管理过同类工程（建筑面积10万m2以上）项目不少于2个；
3）项目经理近三年来在各地施工企业质量与安全业绩考核中无重大不良记录；
7.3分包管理与甲供材料协调
7.3.1总包管理工作包括：
(1) 报建与验收：分包单位对所承包工程范围的施工质量、进度和竣工资料的完整性负责；总包负责监督、检查和有关报建、验收、竣工资料备案手续办理
(2) 进度协调：总包单位应在开工后30日内提交分包工程的进出场时间，经甲方监理、确认后执行；协调日常工作，按月提供对各分包工程的进度要求。
(3) 合同付款：分包工程在支付进度款时，分包单位向总包提交形象进度及付款申请，经总包确认后，提交监理公司、甲方才能向分包单位支付工程款。
(4) 安全文明施工：分包单位进场后，总包负责对其现场安全和文明施工进行管理；分包工程施工过程中及竣工后，总包方负责督促分包单位将易破坏部分进行包装保护。
7.3.2总包配合工作包括：
(1) 在分包施工前，按甲方及分包单位的要求完成有关土建项目施工，提供具备分包工程施工的条件。
(2) 提供必要的测量定位线；与分包单位核对各分包工程图纸与总包相关联的尺寸、标高等数据是否统一，并对所提交资料的准确性负责。
(3) 提供工地现有的垂直运输、脚手架供分包工程使用，如需拆除应报甲方批准；
(4) 施工、生活用水用电接口，水电费由分包单位负责；
(5) 提供办公和生活便利、加工场地等；
(6) 提供分包人员、材料、设备 进场、吊装、堆放、保管条件；
(7) 清理分包工程施工场地；
(8) 负责在交叉施工过程中，采取措施保护分包工程成品，分包工程的成品遭到破坏，（除当场抓住破坏者外）全部责任由分包单位承担80%，总包单位承担20%；
(9) 分包工程竣工后，由分包单位和总包办理移交手续，总包负责该分包工程的
成品保护工作，移交后保护不周造成损失概由总包负责；
(10)按图纸、规范要求等完成分包工程预留预埋（线管须穿通铁丝），修补分包工程施工损坏，完成分包工程安装后的修补及塞缝；
(11)其他方便分包工程施工的工作。
7.3.3甲供、限价材料管理：
1）除甲供材料、设备外, 其它材料、设备均由总包单位采购。
2）总包单位应于合同签订后30天内编制甲供/限价材料、设备计划报甲方采购，总包不及时上报或上报数量有误，责任由总包负责。由于工程变更引起甲供材料、设备数量的变化，总包应在收到变更通知5日内书面通知甲方。
3）甲供材料、设备送到现场，由供应商负责卸货；甲方、总包和供应商三方共同验收后即交总包保管。总包应为甲供材料、设备的进场、卸货和仓储提供必要的条件。
4）总包提交的甲供材料、设备数量应准确，超出工程用量及其合理损耗量部分由总包向甲方购买。
5）因总包对材料、设备供应商的付款拖延导致供货不足影响工程进度，由此带来的损失由总包承担。甲方有权利从总包的付款申请中扣除该款项直接支付给指定供应商。
6）总包供应的装饰材料，水电管线、设备均需向甲方报送三家以上供应商资料，经甲方和监理公司确定、封样后方可采购。
7）所有材料、设备均由总包按规定进行检查、送检。
8）材料、设备的见证取样应符合国家和当地有关规定要求，并保证每一种需检测的材料、设备均有见证取样。
9）所有材料、设备均必须符合图纸、规范和有关规定的要求，总包有责任拒绝不合格的甲供材料、设备，并书面通知甲方，说明理由。因甲供材料、设备不合格带来的退货及损失由甲方全部承担。
7.4配套专业分包工程招标
对于小区内市政配套工程：供水、供电、供热、燃气、电信、有线电视工程，应尽可能采取“货比三家”招标、比价方式确定承建商、供应商；部分配套工程由于受到社会资源的限制，可以直接委托，但费用审核和管理仍服从统一协调；工程部应尽可能直接与市政配套主管部门沟通，充分了解、理解各配套主管部门的业务操作流程
和规定，做到“有章可循”，避免信息不对称带来的被动局面，防止人为操作 ·7.5 合约规划及招标计划
见附件
第八章：项目的沟通协调管理
8.1进场知会
对于每一家进场作业的承建商、供应商，各主管工程师应在相关工作全面开始前，以书面形式签发《进场知会》，明确：项目中心的联系人、联系电话，与公司的对口工作部门，文件收发制度，会议制度，工作流程与表格格式等。
8.2周例会、工程周报及月报
8.2.1监理周例会：由监理公司主持每周的监理例会，承包单位负责人、项目部人员参加例会。主要解决工程进度情况、施工中产生的问题以及下周的工作安排。由监理公司编制会议纪要，分发各有关单位。会议纪要的内容作为合同协议的补充内容，对违反者按有关条款进行处罚。
8.2.2周例会
工程部内部工作会议每周一次，具体时间安排在星期一上午9：00，由工程部经理主持。 会议内容主要有如下几方面：
1、 上周进度、质量、安全文明施工情况；
2、 设计协调工作情况；
3、 项目建设存在的问题；
4、 本周的工作计划
8.2.3工程周报、月报：
工程部每周/月末编制工程周/月报，对本周/月工程进度、质量、存在问题、合作单位评价、工程款支付情况进行全面整理，并报送公司管理层。
8.3文件的收发、传阅、归档
文件的收发由专职资料员统一管理，并在工程部内形成传阅制度
①文件标准格式按照公司相关范本编制；②文件登记及归档（收文登记、发文登记、总文件档案目录）由资料员负责登记整理；③文件传阅。
8.4设计协调与管理
8.4.1实施方案阶段：
①技术方案选型；
集团管理职能部室和项目公司根据产品的定位及设计院专业工程师的建议，经过多次技术讨论论证和参考目标成本控制，最终确定各专业的技术方案，提交设计院。 主要工作任务：结构专业：主体结构选型，玻璃幕墙的选型
给排水专业：给排水方案的选择
电气专业：供电方案的建议、安防系统的设计要求等
暖通专业：中央空调方案的选择
②确定市政设计条件；
通过市政有关部门及合作方获取用地四周的市政设计资料，主要有：四周道路的断面形式、坐标及标高；雨水、污水管道平面位臵、标高、管径以及接口位臵情况；电气及电信管线的接口位臵情况等，同时还需到现场做进一步的踏勘，实地符合获取资料的准确性。
8.4.2施工图设计阶段：
①设备选型；
根据目标成本要求和市场需求，向设计院提出主要大型设备的技术设计参数。 主要有：结构专业：含钢量、砼含量、围护结构材料和保温形式
给排水专业：主要管材和配件的确定
电气专业：配电室设备尺寸要求、消防设备选型、安防设计的主要技术参数等
②详勘资料及审查报告提供；
工程部组织和实施地块的详勘，加强勘探作业的旁站，确保勘探数据的准确性，详勘报告出具后须经审查核实，审查符合要求后才将详勘报告交设计院
③供电、煤气报装及设计委托；
项目公司根据供电要求和燃气报装要求，向职能部门申请报装。根据职能部门批复的供电及燃气方案，委托电力设计院和燃气设计院进行设计。
8.4.3施工阶段：
①设计交底和图纸会审；
由工程部组织进行图纸会审，组织设计单位向施工单位进行技术交底，由设计单位介绍设计意图、结构特点、施工要求、技术措施和有关注意事项，然后由施工单位提出
图纸中存在的问题和需要解决的技术难题，通过三方研究协商，拟订解决的方法，写出会议纪要。
②设计与施工的配合。
当图纸存在问题时，通过相关程序责成设计单位修改，施工过程出现质量事故时，应要求设计单位相关人员参与质量事故的原因分析；方案与措施的确定
第九章：项目的风险与对策
9．1进度控制风险与对策
9.1.1本工程特点：
本工程前阶段处于边设计边报建边施工状态，所以±0.000以前的工作进度安排受很多外在因素制约，不确定性较大。
9.1.2注意如下因素及风险：
相关单位协作配合的影响（包括政府规划、各建设主管部门、设计单位、设备及材料供货商、运输单位、供电供水单位等）；材料、设备供应时间及质量的影响；资金供应的影响；设计变更的影响；施工条件（包括地质、水文、气候、现场条件等）的影响；风险因素（包括台风、暴雨、冬雨季施工、工程质量事故、安全事故等）的影响；自身管理失误（施工方案不当、现场管理混乱、制度不健全、总分包管理及各专业不协调等）的影响；此外因为总体进度要求，项目前阶段施工与报建工作进度不一致而造成的政府部门行政处罚的影响，这一方面要提前与相关行政部门做好沟通，工程部与报建部门应密切配合，力争将这一影响降低到最小程度，同时也应做好面对政府各相关部门下发的行政处罚而采取的应对措施。
9．2质量控制风险与对策
定位放线，地下室抗裂、防渗，屋面、墙面、卫生间抗渗漏，粉刷开裂、空鼓是本工程质量控制的重点。工程部应充分发挥监理公司、总包单位及各分包单位的主动性，完善质量保证体系，强化过程监督、检查和工序验收，交楼前应做专门的细部检查整改，把好竣工验收最后一关。
9．3成本控制风险与对策
工程部积极配合职能部门，加强现场变更和签证管理。
附件：1****二级工程计划
2.****招标计划
****项目
工程管理方案
编制：*******有限公司 2013年6月
第一章：工程概况及总平面管理策划
1.1项目概况（附总平面图）
1.1.1项目基本情况说明及规划要点
本项目位于******，交通便利，地理位臵优越。占地面积约****m2, 总建筑面积约**** m2，本工程为5A甲级写字楼项目。
1.1.2项目所处位置及周边环境
项目地块基本呈方形，东面与一块比该基地稍小的城市规划的绿化广场相接，地块内部现基本为一水塘，与东侧城市绿地大约有3～4米高差，与西侧规划9米宽道路大约有6～7米高差。现场场地地坪标高为６１．３５-６６．５０米，水面标高为５７．６米（黄海高程）。
1.1.3宗地周边市政配套
①市政道路；
****项目地处******商圈，交通便利，市政配套较齐全。项目的东、南侧都有市政道路环绕，西侧有9米宽的规划小区路。
②给水、排水方面；
市政临时给水管网布臵尽量考虑与小区正式给水管网结合起来布臵，给水开T口拟从砂子塘路引入。场区排水主要通过排水沟和集水井汇集到南侧经沉淀过滤后排至砂子塘路雨水井，部分区域排水可以考虑经沉淀处理后就近排到劳动路的雨水井。现时项目场地围墙范围内南侧有现成的污水井，经查看后认为可直接作为排水点使用，鉴于可能出现因未履行申报手续而直接排放污水而违反有关规定，建议尽早与有关部门进行沟
通。
③供电方面
项目地块东侧有穿过相邻工地的10Kv高压线路，预计可以作为施工用电电源，依据项目施工要求，需要新装一台630KVA箱变一台用于施工临时用电。
1.2公共关系对项目的影响
本项目地处*****商圈，由于本项目时间紧，任务重，项目建设过程中有大量工作需与相关政府部门进行沟通协调。例如本项目中的桩基础工程、土方工程、夜间混凝土浇筑工程等，需要与相应环卫，城管、执法队等执法部门沟通，很可能出现因报建手续不完善而导致政府部门对我司进行处罚的情况，需重点进行沟通工作。
1.3营销在工程管理中的体现
优先做好销售展示范围内的工程项目施工，及时移交展示区给销售部门，做好预售展示准备工作，确保整个工程有序进行，按时完成各个大的进度控制节点，配合公司相关部办理预售许可证。工程部和销售部之间平时要多沟通、协调。每周的项目例会各部门应把自己部门工作的进展情况向其他部门汇报，使各部门都能清楚了解到整个项目具体现状以及其它相关部门下一步的具体安排，保持信息畅通、步调一致，这样可以避免由于业务间缺乏联系产生的返工、浪费现象；对于销售部，对整个项目的营销工作应具有全局观和一定的预见性，在发营销变更前先和工程部的专业工程师沟通，了解该变更的工程可行性；对于工程部，需了解营销的下步计划安排，形成提前预控，做好营销配合的施工准备工作。工程部在施工过程中有好的营销建议，也可以向营销部反映。
1.4总平面管理策划
1.4.1总平面管理策划概述
1、目标：为了便于管理，节约成本，营造安全、文明、高效的施工现场，确保项
目按公司确定的整体计划发展，确保预定各个目标的实现，争创****市安全文明示范工地。
2、总体思路：
场地东侧有近8000平米的规划城市用地，与我工地围墙围在同一地块内，场地较平整， 建议能够借用过来，作为我工地的底下室桩基施工和土方外运时的坡道，施工单位办公区及生活区的临设搭建和材料加工堆放。
3、临时路口和大门设臵：整个场地南有一现成的出入口，可以作为本项目施工临
时用出入口大门，在大门内设臵相应的洗车设施，确保车辆出工地时不带泥上路。
1.4.2总包单位分区及生活区设置
总包单位、建设单位、监理单位的办公室全部设在地块东侧借用场地内，办公区和生活区设围墙封闭与施工区完全分开。
临设的搭建及生活配套完全按照国家相关规定，以便提供安全、实用、经济、文明的办公及生活场所，为项目的顺利发展奠定基础，临设搭建和标准按照长沙市文明标化工地相关要求的布臵。
1.4.3临时施工道路组织
地下室施工阶段：整个地下车库基坑开挖面积大约为5000平方米，基坑大开挖后
场地西、北、南无可利用的道路、材料存放场，所以根据开挖后的现场情况，钢筋加工制作、模板的加工制作安排在东侧借用地上，此处基坑边坡坡度控制在1:0.5左右，放坡长度预计15米，平行于边坡设臵6米宽的临时施工道路，其余剩余场地布臵办公临设和材料加工堆放场地；主体施工阶段：地下室车库顶板完成后（或±0.00完成后），及早的安排地下室外墙防水施工，为地下室外侧基坑回填做好准备，基坑回填后基坑沿着地下室东侧修筑临时施工道路，布臵施工单位办公区及生活区的临设搭建和材料加工堆放场地。
临时道路及路口的维护和管理由总包单位负责
1.4.4场内土方平衡
因为现场场地狭窄，本工程土方工程需全部外运及回运，外运土方量约6万方，回运土方量约2.5万方。
1.4.5场内机械布局
本项目由１００米高塔楼和地下车库组成，拟布臵１台QTZ63塔吊作为材料垂直运输机械，作业半径暂定为50米，每栋塔吊的布臵根据主体施工图出具后确定，塔吊安装计划：在土方开挖后总包进场准备阶段时即开始施工塔吊基础，在底板砖胎模和垫层施工前完成安装、调试以及安监备案工作，±0.00以上部分考虑砼输送泵（地泵）。地下室混凝土浇时可以考虑采用汽车泵和地泵相结合的方式灵活布臵。
同时要求总包单位在现场必须备用一台75kw发电机，以备临时停电时应急之用，安放在箱式变压器附近，便于各个用电线路转换。
1.4.6
特殊部位外脚手架搭设方式
本项目全部采用扣件式双排钢管外脚手架，为了满足室外、玻璃幕墙及其他工
序的正常施工、以及配合销售展示需求，高层建筑一层不设落地式脚手架，从二层楼面开始搭设悬挑式钢管脚手架，全部采用新的密目式安全网进行封闭，并在适当外架位臵布设公司名称、销售咨询电话等广告宣传内容，搭设悬挑式钢管脚手架每5层一挑，使用工字钢做悬挑梁，拉索需用的钢丝绳以及固定用的卡子根据荷载计算确定。根据幕墙进度要求分段拆除外架，这样可以为幕墙工程提前施工提供作业面。
1.4.7临时水电及雨污水排放系统的设置
1、临时给水方面：市政临时给水管网布臵尽量考虑与大楼正式给水管网结合起来布臵，给水开T口拟从***塘路引入。
2、临时用电方面：项目地块东侧有穿过相邻工地的10Kv高压线路，预计可以作为施工用电电源，依据项目施工要求，需要新装一台630KVA箱变一台用于施工临时用电。
3、雨污水排放安排：整个场地东南面都紧挨市政道路，雨水排放较为方便，经过沉淀处理后可以就近的排放到雨水井当中。
第二章：管理思路及项目组织
2.1 管理思路
2.1.1项目工程管理的重点和难点
1、项目起动的准备时间较短，设计施工图纸还未完全具备、报建手续还未完善的情况就需进行土方、支护、桩基等前阶段的施工，边设计、边报建、边施工的项目状况需要较强预见性，针对各种可能出现的图纸变更或条件不确定性均需要做出相应的准备和应对措施；
2、由于本项目为超深基坑，土方和桩基工程施工难度较大，风险大，一旦基坑失稳将对周边产生巨大的影响，不可预见因素对于工期影响较大，增加基础进度节点的不可控性；
3、项目处于市中心，工程体量大、工期紧、周边居民对工程干扰因素多，且可利用的临时施工场地狭小，给施工平面布臵带来一定难度； 4、总包单位与各分包单位的工作协调组织；
5、项目专业分包工程较多，对现场协调要求较高。
2.1.2供方选择和工程管理团队组建思路
本项目所需管理控制的配套单位多，工序交接量大。鉴于本项目的特点，工程部
内外协调工作量大，对工程施工过程的质量、进度、安全监管，需要选择较好的监理单位对我司的工作予以全力配合。对监理单位的选择，建议主要从监理单位的业绩、专业实力、社会信誉、对项目所在地建设管理流程的熟悉程度等方面进行考量。同时也需要对监理人员的经验、技能、职业操守进行考察。根据项目具体情况及有关工作要求，建议至少安排一名总监、三～五名土建监理工程师，两名水电监理工程师，资料员一名，现场常驻监理人员平时为7人，高峰期为9人。监理承包范围包含桩基工程、土方工程、土建主体工程、室内外装饰装修工程、水电设备安装程、园林景观等室外工程。 对总包单位的选择，建议选择有实力的总包队伍。
工程管理团队组建思路:强化项目管理框架下的业务流程及程序文件；使工程部逐步
展示出一种富于激情、勇于进取、乐于奉献、团结协作、注重管理、主动学习的氛围；项目部各成员全面掌握高层商业项目开发建设流程及质量控制要点、进度控制措施，楼盘交房控制要点和管理技巧，培养工程管理人员多方面管理才能。
2.2工程管理组织构架
2.3工程管理表格
****地产开发运营有限公司
工作联系单
承包单位考察情况一览表
考察人员：
承包单位项目经理考察情况一览表
考察人员：
零星工程施工协议书（样表）
编号：
发包方签字、盖章： 承包方签字、盖章：
年 月 日
工程经济技术签证单
资料员签收： 年 月 日
工程质保金退付申请表 合同编号：
工程款支付审批单
编号：
********有限公司
工程建安、材料采购、监理费用付款申请审核单（计划内款项）
1
第三章：项目的范围划分
3.1总承包商选择特点
施工范围划分原则：在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，考虑到多家单位在同一场地上施工协调难度大、责任划分不清等因素且周边施工场地有限，所以计划只安排一家总包单位施工。能由总包单位施工的工程尽量不采用分包形式。专业性较强，且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包，如桩基工程、玻璃幕墙、中央空调、弱电智能化、电梯施工等。
3.2总承包商、分包商的工作范围
总承包商工作范围：
基坑土方开挖工程、基坑支护工程、桩基工程由指定专业分包单位完成，桩基完成后的桩顶浮浆由桩基单位破除，基槽土方挖填由总包施工，并负责挖填土方平衡，多余土方外运等。
总承包单位工作范围：施工蓝图中建筑物（含地下室及与其相连的室外楼梯、踏步、平台）最外轮廓线往外1.5米范围内的所有工程，但不包括幕墙工程，防火门工程，栏杆、百叶、装饰格栅、轻钢雨篷、钢构架工程，外墙保温工程，对讲及安防监控系统工程，电梯安装工程（但电梯井道内照明及检修插座含在总包工合同范围内），中央空调工程，消防工程（但消防泵房内进出管道防水套管及电缆进出套管、应急照明系统的管线、配电房至所有消防设备控制箱的进线电缆、屋顶水箱的进水管道安装在总包施工合同范围内），变频供水系统工程，电话、网络、安防监控、楼宇控制、有线电视工程，燃气系统工程，强电工程，室外管网工程，园林绿化工程。工程完工后，总承包单位将场地土方平整至设计地面标高（包含地下室侧边基坑回填土方）。负责可能的所有专业管道穿墙穿楼板（有套管）套管外洞口封堵和（无套管）洞口封堵。
分包商工作范围：
完成招标文件要求和施工蓝图的范围内有关本专业分包工程的所有相关项目
3.3由甲方另行分包、甲供材料设备、指定品牌材料设备
第四章：工程进度管理
4.1项目总控制计划分析：
项目体量大、工期紧，因此，在进度管理上要严格化、细致化，对各环节各工序
要加大管理力度，尽最大努力争取合理时间。为了保证发展进度计划有效的落实，关键在于把控前阶段各项工作的进程，首先要理清整个项目开发的所有环节及相互逻辑关系，其次应对项目发展各环节进行科学策划、合理搭接，特别是报建工作的不确定因素较多，应事先预估各个报建环节的难度，提前与政府有关部门沟通并采取应对措施。
项目施工管理总流程：
项目开工——基坑支护——基坑开挖——桩基工程——基础工程——地下室结构——±0.000以上主体结构施工——砌体工程——水、暖、电消防设备及系统安装——玻璃幕墙工程——室内公共部位精装修工程——屋面工程、室内初装修工程——室外管网工程——园林景观——竣工备案——入伙
4.2工程施工进度节点
4.2.进度节点安排具体见附件
4.3 工程进度计划的特点
本工程进度计划的主要特点：
1、本工程前阶段可能处于边设计边报建边施工的状态，施工图纸设计、报批报建等工作的各大节点直接制约后续招标、施工安排，由于设计报建等工作受外在因素的影响，有很大的不确定性，所以这也将给后续施工计划的编排带来很大难度，对工程计划的预见性要求较高，需要根据设计、报建情况随时调整。
2、超深基坑工程施工，土方开挖和运出难度大，对于工期影响较大，增加基础进度节点的不可控性；因此土方和桩基工程的进度控制是本工程关键。
4.4 工程进度控制措施
开工前，编制切实可行的甲方分包商组织方案和材料设备采购计划，着重描述二次设计时间、招投标时间和进场时间等各阶段控制节点。
4.4.1总包施工进度计划审核
监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，与《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施（人力、物力投入）的有效性。
工程部着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与《项目总控制计划》的各关键工期节点的符合性。对其中配合销售的工作应有具体的安排。审批通过后的《项目总
施工进度计划》作为总包合同的一部分。
4.4.2 施工过程中施工进度计划审核
施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。
4.4.3 总包施工协调管理
对于甲方分包工程和甲方供货材料，总承包商按合约规定收取总包管理配合费，将其纳入总包管理范围之内。总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内。施工过程中，工程部负责协调和监督总包和甲方分包、甲供材料供应的关系。
4.4.4 奖惩机制
除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制，如销售配合、主体结构封顶、外架拆除等。
工期目标处罚措施
（1）施工过程中的节点计划处罚标准：每一个关键节点每拖延一天处罚2000元。设四个关键节点，即±0结构、10层结构、结构封顶、竣工。
（2）整体工程的竣工备案计划，每拖延一天处罚1万元。
4.4.5 甲方分包工程施工进度计划控制
各分包商在进场前，工程部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》，工程部联合监理公司审核《施工组织设计》中机械设备配臵、人力资源配臵、材料供应计划能否满足施工进度要求。
4.4.6 工程部内部计划协调
工程部与合约造价部、销售部沟通，在充分考虑总包、分包、甲供、限价及指定品牌材料清单、招投标、设计计划、营销计划的基础上，根据《项目总控制计划》要求，编制切实可行的相关工作计划。
相关工作计划有：《总施工进度计划》、《招标考察计划》、《分包队伍进场计划》、《甲供材料进场计划》、《出图计划》等。
4.4.7 总包计划控制
总承包商按照《项目总施工进度计划》和各细部施工计划组织施工。工程部和监理单位及时对总分包提交的《工程周报》、《工程月报》做对比分析，对工期滞后情况制
定赶工措施，并将相关资料存档（尤其要重视总分包之间的界面移交手续的确认，避免索赔事件）。
第五章：工程质量及安全文明施工管理
5.1工程质量与安全文明施工管理目标
5.1.1工程质量管理目标
（1）施工过程中：①整改率: 一次整改合格率100%；
②质量事故率:零质量事故；
（2）项目入伙时：①总投诉率:有效投诉率小于20%；
②各分部分项工程投诉率:
墙体开裂投诉率
5.1.2安全文明施工管理目标
无有重大伤亡事故，月工伤率在2‰内，做到五无标准（无死亡、无重伤、无火灾、无中毒、无坍塌），安全达标
5.1.3工程质量与安全文明施工管理依据
现行国家有关的规程、规范；现行地方有关的标准、规定；本企业标准； 当适用的国家法律、法规、规程、规范；地方规程、规定与企业标准三者之间有不一致时，以标准高者为适用条件。
5.1.4 质量与安全文明施工管理奖罚措施
（1）质量目标奖罚措施：
（2）安全文明施工的目标处罚措施：
5.2质量与安全文明施工管理指导思想
5.2.1依靠监理的力量控制质量及安全
（1）工程部依据监理合同（包括招标文件、投标书）、经批准的监理规划、现行的法规和规范，对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是项目管理正常进行的重要保证。
（2）现场工程师要经常与监理人员进行沟通，使其了解公司的管理思路、工作方式，尽快与工程部合拍。
（3）现场工程师要树立监理单位的威信，充分发挥监理的作用，为监理开展工作创造良好的外部环境。
5.2.2优选队伍，杜绝多层转包
（1）选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我们的成本控制目标。
（2）杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。
（3）优先选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本低的工程公司。 （4）提高自身管理能力。按专业分工、适当拆分分包，增加甲供比例，广泛进行社会资源的整合。
（5）每次投标的投标方应有足够合格的数量，保证每次投标的竞争性是很有必要的。
5.2.3强化过程监督
（1）承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。
（2）强调过程监管，加强对监理公司的管理，通过监理公司实施对承建商严格质量控制。
（3）重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，评价供方的表现。
5.2.4沟通与支持
（1）沟通活动：与主要承建商，特别是其领导层建立正确的关系，工程应获得其公司层面的支持。
（2）管理与技术支持：做好设计交底；施工节点与细部交底；技术标准交底；施
工工艺交底；施工组织与配合交底；质量控制点交底；施工样板交底；等。
5.2.5分户验收—把握竣工验收最后防线
可依次划分施工方整改与验收、监理整改与验收、工程部整改与验收、入伙前整改与验收等阶段。工程完工验收、分户竣工验收是最后防线，不放行任何不合格的产品，将抽样验收提高到100％的验收。
5.3工程质量管理措施
5.3.1 图纸审查制度
施工图出图前，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件。
施工合同签订后，总包项目经理部应索取设计图纸和技术资料，指定专人管理并公布有效文件清单。项目经理部应依据设计文件和设计技术交底的工程控制点进行复测。当发现问题时，应通过工程部与设计人协商处理，并应形成记录。项目技术负责人应主持对图纸审核，并应形成会审记录。项目经理应按质量计划中工程分包和物资采购的规定，选择并评价分包人和供应人，并应保存评价记录。总包商企业应对全体施工人员进行质量知识培训，并应保存培训记录。项目部应对本项目的全体工作人员持续进行质量计划实施培训，并保存培训记录，核对培训效果。 对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查.
5.3.2 施工单位质量保证体系、监理公司职责
总包商应承担其自身项目质量管理不当所造成的一切损失。
总包商应编制一套质量保证体系，该质量保证体系应依据合同规定的各项内容来编制，表明其遵守合同的各项要求。
项目质量控制应坚持“质量第一，预防为主”的方针和“计划、执行、检查、处理”循环工作方法，不断改进过程控制。
项目质量控制应满足工程施工技术标准和公司的要求。
项目质量控制因素应包括人、材料、机械、方法、环境、检测、资金、信息。 项目质量控制必须实行样板制。施工过程均应按要求进行自检、互检和交接检。隐蔽工程、指定部位和分项工程未经检验或已经检验定为不合格的，严禁转入下道工序。
总包商应对项目质量和质量保修工作向我公司负责。分包工程的质量应由分包人向承包商负责。总包商应对分包人的工程质量向我公司承担连带责任。 分包人应接受总包商的质量管理。
质量控制应按下列程序实施：
１确定项目质量目标。
２编制项目质量计划。
３实施项目质量计划：
质量计划的实施应符合下列规定：
１项目管理人员应按照分工控制质量计划的实施，并应按规定保存控制记录。 ２当发生质量缺陷或事故时，必须分析原因、分清责任、进行整改。
5.3.3 设备材料进场验收制度
对于工程中甲供、甲指材料，施工前工程部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。
不论是甲供材料设备、还是总包商供应的材料设备，进场时，都由总包按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。
对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。
5.3.4 样板引路制度
样板引路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水层、保温层、砌体施工、精装修施工、水电安装、玻璃幕墙工程，都要由承包商先做样板（样板段、样板工艺等），然后报监理公司和工程部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。
对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司、工程部通过试验和鉴定后，才可应用到工程上。
5.3.5项目质量管理要点
根据本工程项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下工程部位作为本工程的管理要点，施工中应加强管理：
1、支护和桩基施工；
2、地基验槽（如有超挖时的地基处理）
3、地下室结构施工（底板大体积砼、后浇带处理）；
4、主体结构施工；
5、玻璃幕墙施工；
6、地下室、屋面防水工程施工；
7、厨房、卫生间防水施工；
8、样板展示房精装修；
9、公共部位精装修施工；
10、水暖电管线预留预埋；
11、配电箱、配电柜安装。
12、中央空调施工；
13、地下室人防工程施工
5.3.6技术方案先行制度
总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和工程部审批，审批通过后，才能进行施工，需要组织专家论证的，须论证通过后报监理和工程部备案。未报施工方案的，一律不得施工。
项目中拟审批的施工方案包括：
1、施工组织设计
2、测量方案
3、基坑降水、基坑支护施工方案
4、桩基施工方案
5、冬季施工方案
6、雨季施工方案
7、地下防水工程施工方案
8、混凝土施工方案
9、钢筋施工方案
10、模板施工方案
11、砌筑施工方案
12、塔吊基础方案
13、施工电梯基础加固方案
14、脚手架施工方案
15、屋面工程施工方案
16、公共部位精装修施工组织设计
17、成品保护施工方案
18、玻璃幕墙施工方案
19、设备专业施工组织设计
5.3.7质量通病处理
针对经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、卫生间漏水、窗台渗漏水、墙面开裂，以及防水设计不合理、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的管理问题，由工程部组织、设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的必须施做样板，以提高工程质量。
5.3.8日常质量管理
工程部工程师与监理公司按照相关规范要求，对工程的各项关键工序进行质量检查，并及时填写《关键工序质量检查验收表》内的有关表格，督促施工单位对发现的问题及时进行整改。
工程部协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。
每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，监理公司协助总承包商分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程在类似问题重复出现。
工程部每月将《关键工序质量检查验收表》进行收集整理，对表格中检查出的问题类型、次数、严重程度、整改落实情况进行统计，依据统计结果情况及总承包合同，对总包单位做出下列几种方式的处理：
.工程部发出工作联系单，要求总包单位限期内落实整改，约谈总包项目经理； .依据合同对总包进行罚款，在当期工程款中扣除；
.工程部上报公司，以公司名义发函至总包单位，约谈总包单位负责人； .监理单位上报质监部门，停工整改；
.解除总包合同。
监理单位在进行日常质量管理的过程中，除按照我司要求进行相关工作外，还应依据《监理规划》及《监理实施细则》中确定的工作方法，积极主动地开展质量管理工作，对发现的质量问题及时督促施工单位进行整改，并在《监理月报》中进行总结分析。工程部每月将对监理单位的质量管理工作进行检查，依据监理合同及工
作实效对监理单位进行绩效考核，并采取以下措施：
. 约谈项目总监，要求改进工作方法；
. 减扣监理单位监理费绩效部分；
. 调整不合格监理人员；
. 调整总监理工程师；
. 解除监理合同。
5.3.9设计协调问题
工程部工程师负责设计协调工作。设计协调工作的主要内容有：
1. 认真进行施工图检审工作，并负责跟进设计部及设计单位予以解决；
2. 熟悉图纸，掌握重点及特殊部位设计要求，在施工过程中及时发现设计问题，并负责跟进设计部及设计单位予以解决；
3. 与施工单位技术负责人建立良好的沟通，及时处理施工单位提出的图纸设计问题；
工程部工程师应加强部门内同事间的沟通，对图纸中及施工过程中发现的设计问题应互相提醒，并必须在部门例会中进行汇报，以保证在某一位臵发现的问题做到整个项目全面排查并得到解决。工程部工程师还应积极主动思考设计问题，提出成本、效果更优的方案。对于在设计中（包括玻璃幕墙二次设计、精装修、消防、中央空调专业设计）应注意的问题，以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求，明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量。
5.3.10不合格处理
总包单位项目经理部对不合格控制应符合下列规定：
１应按承包商企业的不合格控制程序，控制不合格物资进入项目施工现场，严禁不合格工序未经处臵而转入下道工序。
２对验证中发现的不合格产品和过程，应按规定进行鉴别、标识、记录、评价、隔离和处臵。
３应进行不合格评审。
４不合格处臵应根据不合格严重程度，按返工、返修或让步接收、降级使用、拒收或报废四种情况进行处理。构成等级质量事故的不合格，应按国家法律、行政法规进行处臵。
５对返修或返工后的产品，应按规定重新进行检验和试验，并应保存记录。
６进行不合格让步接收时，项目经理部应向我司提出书面让步申请，记录不合格程度和返修的情况，双方签字确认让步接收协议和接收标准。
７对影响建筑主体结构安全和使用功能的不合格，应邀请我司司专业工程师、监理单位、设计人，共同确定处理方案，报建设主管部门批准。
８检验人员必须按规定保存不合格控制的记录。
5.3.11竣工前质量检查和维修
工程部、监理单位、承包商依据相关规范、规定要求，在工程项目竣工前进行质量检查。
整个建设项目已按设计要求全部建设完成，符合规定的建设项目竣工验收标准，可由我司组织设计、施工、监理、地勘、质监安监等单位进行建设项目竣工验收，中间竣工并已办理移交手续的单项工程，不再重复进行竣工验收。 竣工验收应依据下列文件：
１批准的设计文件、施工图纸及说明书。
２双方签订的施工合同。
３设备技术说明书。
４设计变更通知书。
５施工验收规范及质量验收标准。
竣工验收应符合下列要求：
１设计文件和合同约定的各项施工内容已经施工完毕。
２有完整并经核定的工程竣工资料，符合验收规定。
３有勘察、设计、施工、监理等单位签署确认的工程质量合格文件。 ４有工程使用的主要建筑材料、构配件和设备进场的证明及试验报告。 竣工验收的工程必须符合下列规定：
１合同约定的工程质量标准。
２单位工程质量竣工验收的合格标准。
３单项工程达到使用条件或满足生产要求。
４建设项目能满足建成投入使用或生产的各项要求。
承包商确认工程竣工、具备竣工验收各项要求，并经监理单位认可签署意见后，向我司提交“工程验收申请”。我司收到“工程验收申请”后，应在约定的时间和地点，组织有关单位进行竣工验收。
公司组织勘察、设计、施工、、地勘、质监安监等单位按照竣工验收程序，对工程进行核查后，应做出验收结论，并形成“工程竣工验收报告”，参与竣工验收的各方负责人应在竣工验收报告上签字并盖单位公章。
通过竣工验收程序，总承包商应在规定期限内向我司办理工程移交手续。
承包商应建立与我司及用户的服务联系网络，及时取得信息，并按计划、实施、验证、报告的程序，搞好回访与保修工作。并提交我司备案。保修工作必须履行施工合同的约定和“工程质量保修书”中的承诺。
承包商应在我司指示的合理时间内完成签发接受证书时还剩下的扫尾工作，并修复我司方面在质量保证期期满之日或之前通知的缺陷，使工程达到台同要求； “工程质量保修书”中应具体约定保修范围及内容、保修期、保修责任、保修费用等。保修期为自竣工验收合格之日起计算，在正常使用条件下的最低保修期限。在保修期内发生的非使用原因的质量问题，使用人应填写“工程质量修理通知书”告知承包商，并注明质量问题及部位、联系维修方式。承包商应按“工程质量保修书”的承诺向我司或使用人提供服务。保修业务应列入施工生产计划，并按约定的内容承担保修责任。
〃如果对承包商没有在合理的时间内修复工程出现的问题(包括缺陷和损害，下同)，我司方面可以确定一个截止日期，要求承包商必须到该日期完成此类修复工作，但我司方面应及时通知承包商该日期；
〃如果承包商在截止日期仍不修复出现的问题，并且此丁作本应由承包商自费完成，那么我司可采用下列三种方式之一来处理；
1．我司可以自行或委托他人完成修复工作，费用由承包商承担，但承包商对修复工作不再承担责任，同时，承包商的质量保证金由我司负责管理使用。
2．要求我司工程师与双方商定或决定从合同价格中进行相应的价款减扣；
3．如果出现的问题致使我司基本上不能获得工程和其主要部分预期使用价值， 公司可终止全部合同或涉及该主要部分的合同，我司有权收回其支付的所有工程款或就该主要部分的合同款(视情况而定)，加上我司的融资费和工程拆除清理等相关费用，同时保留合同或法律赋予我司的其他权利。
5.3.12成品保护措施
（1）玻璃幕墙：
1、运输时应妥善捆扎，幢与幢之间用非金属软质材料隔垫开，吊装时选择牢靠固
定的着力点，防止窗体互相磨损、挤压、扭曲变形、损坏附件；
2、进入施工现场后应在室内竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高10厘米，室内保持清洁、干燥、通风。
3、禁止人员踩踏，不得在其上面安放脚手架，悬挂重物。
4、在清洁时，保护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤，刮花表面。
5、龙骨及门窗在安装过程中及验收前，采取可靠的保护措施不得污损。
6、已安装的龙骨门窗框洞口不得作为运料通道。
7、严禁在龙骨支架附着上、窗框上、扇上安装脚手架、悬挂重物。外脚手架不得压在门窗框上，并严禁瞪踩窗框、窗扇或窗撑。
8、应防止利器划伤门窗表面；防止电、热和焊花烧伤或烫伤面层。
9、玻璃幕框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护好，下槛用九夹板制成马蹄形盖板保护。
10在玻璃安装后，应在玻璃上贴上保护膜，并贴上明显提醒标志
（2）防水层：
1、基层砂浆必须进行养护，可用蓄水养护或用草包、纸袋覆盖后浇水养护。养护期间必须保持覆盖层材料湿润并禁止闲人上层面踏踩。合理安排施工顺序，避免过早上人走动。
2、已铺贴的防水层，应及时采取措施保护，操作人员不得穿戴钉鞋作业。
3、地漏、排水、变形缝等处应保持畅通，施工中应采取保护措施，防止基层积水或污染而影响防水层的施工质量。
（3）涂料与油漆：
1、在涂刷涂料前，预先清理基层表面；涂料干燥前，应防止尘土污染和热空气的侵蚀。
2、将门窗用风钩或用木锲固定，防止扇框粘结涂层，影响质量和美观，同时防止门窗玻璃损坏。
3、涂料施工完毕，尚未干燥前，设臵标志牌，防止触摸
（4）地坪：
1、安装施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等接触地坪时，必须事先垫好麻袋或夹板，以防划伤地面。
2、粉刷施工手推车运输材料时，不得随意碰磕地坪，同时粉刷时应在墙面附近的地坪上垫好夹板或麻袋，防止砂浆污染地坪。
（5）地砖：
1、结合层砂浆尚未达到强度前，其他各工种不得进入同一施工区操作。
2、不得使用铁制爬梯，以防破坏地砖。
3、其他各种施工时，应尽量避免尖利物品直接作用于瓷砖表面。
4、施工时，人员应穿软包底鞋，并不准其他人员走入；铺设完毕以后，要做好围档，禁止人行；待砂浆达到设计强度后，上面覆盖纸板后，方可允许人员行走，但仍需防止后道工序施工时有重物压砸、拖拉。
（7）电梯：
1、电梯安装完毕后内部及门框用夹板包裹，防止污染及损坏。
2、调试运行后一般不作施工运输用除特别需要征得同意后方可使用。
3、电梯在使用过程中派有证书的专人开启，并定期进行保养
5.4安全文明施工管理
施工单位应按照合同附件之《施工场地文明施工的标准》要求，进行安全文明施
工管理工作。
5.4.1施工现场CI标识系统
施工现场按公司CI形象设计要求做好标识，在总包合同中注明，并在现场临建施工前进行交底。
CI标识系统：①施工主入口大门；②施工主入口形象要求；③临时围墙设计；④项目部铭牌设计；⑤项目经理部上墙资料要求；⑥项目经理部工作人员配备要求（安全帽、安全鞋、对讲机、胸卡）；⑦公司CI标志；⑧现场道路；⑨卫生间。
5.4.2施工过程管理
工程开工前，工程部协助监理公司对总承包商《施工组织设计》中的安全文明要求进行审核，检查其与公司CI形象标识系统符合性。
监理公司负责施工现场的日常巡视工作，对于发现的问题，要求承包商在规定期限内整改。
监理公司对场地安全文明施工的检查，以周报形式报送工程部；每月底组织一次对进场施工单位的检查、评比工作。
将安全文明施工的具体要求在合同中细化，并约定如总包整改不力，甲方可委托第三方整改，所有费用由总包单位承担。
5.4.3施工安全管理
承包商应承担其自身项目安全管理不当所造成的一切损失。
〃承包商应遵守一切适用的安全规章；
〃承包商应照管好有权进入现场的一切人员的安全；
〃承包商应努力保持现场井井有条，避免出现障碍物，对人们的安全构成威胁； 〃在工程被我司验收之前，承包商应在现场提供防护，照明，保安等；
〃如果承包商的施工影响到了公众以及毗邻财产的所有者或用户的安全，则必须提供必要的防护设施。
项目安全控制必须坚持“安全第一、预防为主”的方针。项目经理部应建立安全管理体系和安全生产责任制。安全员应持证上岗，保证项目安全目标的实现。项目项目安全控制应遵循下列程序：
１确定施工安全目标。
２编制项目安全保证计划。
３项目安全计划实施。
４项目安全保证计划验证。
５持续改进。
６兑现合同承诺。
第六章：工程成本管理
6.1 项目成本控制目标
6.2项目成本控制措施
6.2.1招投标及项目采购方式
1、*****项目总包招投标建议采用工程量清单方式
2、对于甲分包、甲供设备材料，采用公开招标采购，实行“货比三家、择优选用”，采用合理低价中标的原则，降低工程成本。
3、对于甲限、甲指设备材料，工程部会同集团职能部室广泛考察设备材料厂家，在保证工程质量的前提下，选择适当低价设备材料。
6.2.2施工过程成本管理
1、招标前的施工图审查。施工图纸是总包招标最容易出问题的地方，其图纸质量对招标管理甚至项目的成本管理都将起到关键性的作用。所以招标图纸必须是经过
审查的图纸。施工图出来后，成本部将图纸发给造价咨询单位和入围单位编制工程量清单。在编制过程中，及时组织设计部进行答疑。开工前，设计部组织施工图内部审查，项目部组织总承包商、监理公司、设计院进行图纸会审，将图纸上出现的问题消化在图纸阶段，减少工程返工，降低成本浪费。
2、对于工程施工过程中发生的现场签证，工程部专业工程师负责现场审核承包商上报的工程量；造价工程师负责每月的设计变更、现场签证和零星工程结算的审核。
3、本项目采用节点控制的付款形式，每月总承包商按合同约定上报工程月报，工程部专业工程师协助监理公司负责审核确认上月完成的各个工程款支付进度节点，同时工程款的支付要严格与施工质量挂钩，造价工程师负责按合同以及现场确认的工程量审核当月工程进度款。
第七章：采购与招标管理
7.1 监理招标
7.1.1入围资格
1、工业与民用建筑甲级监理资质；
2、无通报批评或重大投诉记录；
3、近三年来同类工程监理服务总建筑面积不小于10万m2；
4、拟定的总监理工程师同类工程监理服务经验不少于2项，总建筑面积不小于20万m2；
5、拟定的项目主要监理人员工作时间不少于7年。
7.1.2监理人员的资质审查
1、招标前应详细列出对监理公司派驻现场的人员数量及资质要求，要求总监1名，土建工程师3到5名。给排水、电气工程师各不少于1名，专职资料员1名。
2、核对进场监理人员名单是否与监理合同相符，检查和了解监理人员的学历证书、职称证书、资格证书、工作简历是否真实可靠；并对进场的监理人员进行面试，符合要求才能进场开展监理工作。
3、定期（每月）对现场开展工作的监理人员进行考核，填写《监理工作考核表》，及时调整不合格的监理人员。
7.1.3检查现场办公设备
1、现场办公设备是否满足现场信息化办公的要求，如电脑、打印机、相机等配臵
2、配臵的测量和检测仪器是否满足工程需求。
7.2总包招标
7.2.1入围资格
1）具备建筑企业一级及以上资质；
2）拟派的项目经理管理过同类工程（建筑面积10万m2以上）项目不少于2个；
3）项目经理近三年来在各地施工企业质量与安全业绩考核中无重大不良记录；
7.3分包管理与甲供材料协调
7.3.1总包管理工作包括：
(1) 报建与验收：分包单位对所承包工程范围的施工质量、进度和竣工资料的完整性负责；总包负责监督、检查和有关报建、验收、竣工资料备案手续办理
(2) 进度协调：总包单位应在开工后30日内提交分包工程的进出场时间，经甲方监理、确认后执行；协调日常工作，按月提供对各分包工程的进度要求。
(3) 合同付款：分包工程在支付进度款时，分包单位向总包提交形象进度及付款申请，经总包确认后，提交监理公司、甲方才能向分包单位支付工程款。
(4) 安全文明施工：分包单位进场后，总包负责对其现场安全和文明施工进行管理；分包工程施工过程中及竣工后，总包方负责督促分包单位将易破坏部分进行包装保护。
7.3.2总包配合工作包括：
(1) 在分包施工前，按甲方及分包单位的要求完成有关土建项目施工，提供具备分包工程施工的条件。
(2) 提供必要的测量定位线；与分包单位核对各分包工程图纸与总包相关联的尺寸、标高等数据是否统一，并对所提交资料的准确性负责。
(3) 提供工地现有的垂直运输、脚手架供分包工程使用，如需拆除应报甲方批准；
(4) 施工、生活用水用电接口，水电费由分包单位负责；
(5) 提供办公和生活便利、加工场地等；
(6) 提供分包人员、材料、设备 进场、吊装、堆放、保管条件；
(7) 清理分包工程施工场地；
(8) 负责在交叉施工过程中，采取措施保护分包工程成品，分包工程的成品遭到破坏，（除当场抓住破坏者外）全部责任由分包单位承担80%，总包单位承担20%；
(9) 分包工程竣工后，由分包单位和总包办理移交手续，总包负责该分包工程的
成品保护工作，移交后保护不周造成损失概由总包负责；
(10)按图纸、规范要求等完成分包工程预留预埋（线管须穿通铁丝），修补分包工程施工损坏，完成分包工程安装后的修补及塞缝；
(11)其他方便分包工程施工的工作。
7.3.3甲供、限价材料管理：
1）除甲供材料、设备外, 其它材料、设备均由总包单位采购。
2）总包单位应于合同签订后30天内编制甲供/限价材料、设备计划报甲方采购，总包不及时上报或上报数量有误，责任由总包负责。由于工程变更引起甲供材料、设备数量的变化，总包应在收到变更通知5日内书面通知甲方。
3）甲供材料、设备送到现场，由供应商负责卸货；甲方、总包和供应商三方共同验收后即交总包保管。总包应为甲供材料、设备的进场、卸货和仓储提供必要的条件。
4）总包提交的甲供材料、设备数量应准确，超出工程用量及其合理损耗量部分由总包向甲方购买。
5）因总包对材料、设备供应商的付款拖延导致供货不足影响工程进度，由此带来的损失由总包承担。甲方有权利从总包的付款申请中扣除该款项直接支付给指定供应商。
6）总包供应的装饰材料，水电管线、设备均需向甲方报送三家以上供应商资料，经甲方和监理公司确定、封样后方可采购。
7）所有材料、设备均由总包按规定进行检查、送检。
8）材料、设备的见证取样应符合国家和当地有关规定要求，并保证每一种需检测的材料、设备均有见证取样。
9）所有材料、设备均必须符合图纸、规范和有关规定的要求，总包有责任拒绝不合格的甲供材料、设备，并书面通知甲方，说明理由。因甲供材料、设备不合格带来的退货及损失由甲方全部承担。
7.4配套专业分包工程招标
对于小区内市政配套工程：供水、供电、供热、燃气、电信、有线电视工程，应尽可能采取“货比三家”招标、比价方式确定承建商、供应商；部分配套工程由于受到社会资源的限制，可以直接委托，但费用审核和管理仍服从统一协调；工程部应尽可能直接与市政配套主管部门沟通，充分了解、理解各配套主管部门的业务操作流程
和规定，做到“有章可循”，避免信息不对称带来的被动局面，防止人为操作 ·7.5 合约规划及招标计划
见附件
第八章：项目的沟通协调管理
8.1进场知会
对于每一家进场作业的承建商、供应商，各主管工程师应在相关工作全面开始前，以书面形式签发《进场知会》，明确：项目中心的联系人、联系电话，与公司的对口工作部门，文件收发制度，会议制度，工作流程与表格格式等。
8.2周例会、工程周报及月报
8.2.1监理周例会：由监理公司主持每周的监理例会，承包单位负责人、项目部人员参加例会。主要解决工程进度情况、施工中产生的问题以及下周的工作安排。由监理公司编制会议纪要，分发各有关单位。会议纪要的内容作为合同协议的补充内容，对违反者按有关条款进行处罚。
8.2.2周例会
工程部内部工作会议每周一次，具体时间安排在星期一上午9：00，由工程部经理主持。 会议内容主要有如下几方面：
1、 上周进度、质量、安全文明施工情况；
2、 设计协调工作情况；
3、 项目建设存在的问题；
4、 本周的工作计划
8.2.3工程周报、月报：
工程部每周/月末编制工程周/月报，对本周/月工程进度、质量、存在问题、合作单位评价、工程款支付情况进行全面整理，并报送公司管理层。
8.3文件的收发、传阅、归档
文件的收发由专职资料员统一管理，并在工程部内形成传阅制度
①文件标准格式按照公司相关范本编制；②文件登记及归档（收文登记、发文登记、总文件档案目录）由资料员负责登记整理；③文件传阅。
8.4设计协调与管理
8.4.1实施方案阶段：
①技术方案选型；
集团管理职能部室和项目公司根据产品的定位及设计院专业工程师的建议，经过多次技术讨论论证和参考目标成本控制，最终确定各专业的技术方案，提交设计院。 主要工作任务：结构专业：主体结构选型，玻璃幕墙的选型
给排水专业：给排水方案的选择
电气专业：供电方案的建议、安防系统的设计要求等
暖通专业：中央空调方案的选择
②确定市政设计条件；
通过市政有关部门及合作方获取用地四周的市政设计资料，主要有：四周道路的断面形式、坐标及标高；雨水、污水管道平面位臵、标高、管径以及接口位臵情况；电气及电信管线的接口位臵情况等，同时还需到现场做进一步的踏勘，实地符合获取资料的准确性。
8.4.2施工图设计阶段：
①设备选型；
根据目标成本要求和市场需求，向设计院提出主要大型设备的技术设计参数。 主要有：结构专业：含钢量、砼含量、围护结构材料和保温形式
给排水专业：主要管材和配件的确定
电气专业：配电室设备尺寸要求、消防设备选型、安防设计的主要技术参数等
②详勘资料及审查报告提供；
工程部组织和实施地块的详勘，加强勘探作业的旁站，确保勘探数据的准确性，详勘报告出具后须经审查核实，审查符合要求后才将详勘报告交设计院
③供电、煤气报装及设计委托；
项目公司根据供电要求和燃气报装要求，向职能部门申请报装。根据职能部门批复的供电及燃气方案，委托电力设计院和燃气设计院进行设计。
8.4.3施工阶段：
①设计交底和图纸会审；
由工程部组织进行图纸会审，组织设计单位向施工单位进行技术交底，由设计单位介绍设计意图、结构特点、施工要求、技术措施和有关注意事项，然后由施工单位提出
图纸中存在的问题和需要解决的技术难题，通过三方研究协商，拟订解决的方法，写出会议纪要。
②设计与施工的配合。
当图纸存在问题时，通过相关程序责成设计单位修改，施工过程出现质量事故时，应要求设计单位相关人员参与质量事故的原因分析；方案与措施的确定
第九章：项目的风险与对策
9．1进度控制风险与对策
9.1.1本工程特点：
本工程前阶段处于边设计边报建边施工状态，所以±0.000以前的工作进度安排受很多外在因素制约，不确定性较大。
9.1.2注意如下因素及风险：
相关单位协作配合的影响（包括政府规划、各建设主管部门、设计单位、设备及材料供货商、运输单位、供电供水单位等）；材料、设备供应时间及质量的影响；资金供应的影响；设计变更的影响；施工条件（包括地质、水文、气候、现场条件等）的影响；风险因素（包括台风、暴雨、冬雨季施工、工程质量事故、安全事故等）的影响；自身管理失误（施工方案不当、现场管理混乱、制度不健全、总分包管理及各专业不协调等）的影响；此外因为总体进度要求，项目前阶段施工与报建工作进度不一致而造成的政府部门行政处罚的影响，这一方面要提前与相关行政部门做好沟通，工程部与报建部门应密切配合，力争将这一影响降低到最小程度，同时也应做好面对政府各相关部门下发的行政处罚而采取的应对措施。
9．2质量控制风险与对策
定位放线，地下室抗裂、防渗，屋面、墙面、卫生间抗渗漏，粉刷开裂、空鼓是本工程质量控制的重点。工程部应充分发挥监理公司、总包单位及各分包单位的主动性，完善质量保证体系，强化过程监督、检查和工序验收，交楼前应做专门的细部检查整改，把好竣工验收最后一关。
9．3成本控制风险与对策
工程部积极配合职能部门，加强现场变更和签证管理。
附件：1****二级工程计划
2.****招标计划