第一章：农用地转用与征收
1 农转用基础知识 2 农转用办理程序 3 农转用办理流程表
福建土地一级开发群：74780180 群主：土地拓荒者
第一章：农用地转用与征收
1 农转用基础知识
第一章
土地储备计划与管理
土地基础知识
土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促 进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地 的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
相关法规： 年度土地储备计划应包括： (一)年度储备土地规模； (二)年度储备土地前期开发规模； (三)年度储备土地供应规模； (四)年度储备土地临时利用计划； (五)计划年度末储备土地规模。
第一章
土地利用总体规划
土地基础知识
土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求 和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、 时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。
相关法规： 土地总体规划编制的原则： （1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地； （2）提高土地利用率； （3）统筹安排各类各区域用地； （4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用； （5）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。
第一章
土地利用年度计划
土地基础知识
各级人民政府依据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用 总体规划以及建设用地和土地利用的实际情况，按年度编制的计划书。
遵循下列原则 ： 土地总体规划编制的原则： （一）严格依据土地利用总体规划，控制建设用地总量，保护耕地； （二）以土地供应引导需求，合理、有效利用土地； （三）优先保证国家重点建设项目和基础设施项目用地。 （四）占用耕地与补充耕地相平衡； （五）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；
第一章
国有农用地
土地基础知识
我国宪法和法律规定，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于 国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。法律规定属于国家所有的农村和 城市郊区的土地，属于国家所有。 集体建设用地 农村集体土地建设用地。是指乡（镇）村建设用地，乡（镇）村建设用地 是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所 使用的土地。主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村 居民住宅用地。集体建设用地所有权归集体所有，农民享有使用权，使用期限 无规定。 国有未利用地 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，主要包
括荒草地、盐碱地、 沼泽地、沙地 、裸土地、裸岩等。
第一章
土地勘测定界技术报告书
土地基础知识
土地勘测定界（以下简称勘测定界）是根据土地征收、征用、划拨、出 让、农用地转用、土地利用规划及土地开发、整理、复垦等工作的需要，实地 界定土地使用范围、测定界址位置、调绘土地利用现状、计算用地面积，为国 土资源行政主管部门用地审批和地籍管理等提供科学、准确的基础资料而进行 的技术服务性工作。勘测定界工作，在各级国土资源行政主管部门组织下，由 有资格的勘测单位承担。
第一章
土地基础知识
农用地转用的概念： 1.农用地的概念与分类 农用地是指直接用于农业生产的土地 农用地可分为：耕地、园地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面等。 2.农用地转用 农用地转用是现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报 批后转变为建设用地的行为。又称为农用地转为建设用地。 农用地转用是《土地管理法》重要的内容，也是在市场经济条件下，许多国 家控制建设用地增长，保护农用地尤其是耕地普遍采用的手段。
注释： 农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法 批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自 动失效。
第一章：农用地转用与征收
2 农转用办理程序
第一章
农转用办理程序
第一步： 农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规 划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后， 应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。 规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》 (《国家土地管理局令》第七号)的要求。 如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方 人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。 如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁 止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不 批准提供建设用地。
依据： 政府产业政策、城市总体规划、控制性详细规划等，依据相关政府计划签订正 式土地一级开发协议并编制土地一级开发实施方案。
第一章
农转用办理程序
第二步： 确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项 目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目 的《选址意见书》。用地
单位应按规定缴纳选址规费。 用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国 土资源局核发《建设项目用地预审报告书》 其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收 经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文 件自动失效。 国土局将相关材料整理后上报主管市级人民政府，在取得核准通过后上报省 国土资源厅及省级人民政府。 提供材料 ①经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图； ②由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书； ③地籍资料或者其他土地权属证明材料；
第一章
农转用办理程序
第三步： 用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、发改委等办理立项、 规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用。 还需要报劳动部门依据《被征地农民社会保障管理办法》缴纳社会保障金并 予以审批。 用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申 请，并缴纳相应省级税费及各项费用。 国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计 划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型， 经各级人民政府审批。 由国土部门根据城市（村镇）批次报批用地行文上报市、省级政府取得政府 批复。 提供材料： ①需先由被征地主管政府出具被征用土地人均耕地情况说明文件； ②正式上报建设项目用地报告书之前提交劳动部门出据资金缴纳证明书； ③被征用地范围及片区的拆迁安置补偿方案；
第一章
农转用办理程序
第四步： 在取得政府城市（村镇）建设用地批次同意批复文件后，由国土部门颁布农 用地转用与征收通告，并开始被征用土地的征用及拆迁的各项准备工作，依据拆 迁安置补偿方案实施拆迁安置工作。
第一章：农用地转用与征收
3 农转用办理流程表
第一章
农转用办理流程表
第二章：征地拆迁安置工作
1 征地、拆迁、安置知识 2 征地、拆迁、安置流程
第二章：征地拆迁安置工作
1 征地、拆迁、安置知识
第二章
土地征收程序： •第一步：发布征地通告 •第二步：征询村民意见 •第三步：地籍调查和地上附着物登记 •第四步：拟订“一书四方案”组卷上报审批 •第五步：征用土地公告 •第六步：征地补偿安置方案公告 •第七步：报批征地补偿安置方案 •第八步：批准征地补偿安置方案 •第九步：土地补偿登记
征地、拆迁、安置知识
注释：“一书四方案”即：“建设用地
说明书，农用地转用方案，补充耕地方 案，征收土地方案，供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批
第二章 征地、拆迁、安置知识
征地补偿标准： •统一年产值标准的制定 •同一年产值倍数的确定 •征地片区综合地价的制定 •土地补偿费的分配 注释：
被征地农民安置途径： •农业生产安置 •重新择业安置 •入股分红安置 •异地移民安置
•征地统一年产值：在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综合考虑 被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素， 以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。 •征地片区综合地价：城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内， 依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当 地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地 综合补偿标准。
第二章
房屋拆迁程序：
征地、拆迁、安置知识
•第一步：领取房屋拆迁许可证：拆迁房屋的单位向房屋所在地的市、县人民 政府房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。 •第二步：发布拆迁公告：房屋拆迁管理部门发布拆迁公告，将拆迁许可证中 载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，向社会公布。 •第三步：订立拆迁补偿安置协议，实施拆迁：由拆迁人与被拆迁人就补偿方 式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期 限等事项，订立拆迁补偿安置协议。 申请领取房屋拆迁许可证提交资料： •建设项目批准文件； •建设用地规划许可证； •国有土地使用权批准文件； •拆迁计划和拆迁方案； •办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事 项进行审查，符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
第二章
征地、拆迁、安置知识
收回国有土地使用权： •为公共利益需要使用土地的； •为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； •土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者 申请续期未获批准的； •因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； •公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用 权人应当给予适当补偿。
第二章
安置房：
征地、拆迁、安置知识
因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使 用的房屋。因为
其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律保护、 法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策约束。所以和一般的商品房交 易有很大的不同。 安置房的建设与管理：
•市住宅建设办公室（以下简称市住宅办）依据本规定具体负责实施全市安置房的建设与 管理。 •市征地拆迁办公室（以下简称市拆迁办）具体负责实施安置房指标分配管理。 •各区建设局或区政府指定的其他安置房管理部门（以下统称区安置房管理部门） 依本规定具体负责本区安置房的建设，并协助市住宅办做好本区安置房管理工 作。 •安置房建设用地纳入年度土地供应计划，以划拨方式供应。 •安置房建设实行项目代建制。 •市拆迁办负责安置房指标分配管理工作，市住宅办、各区安置房管理部门负责 安置房的配售工作。
第二章
申请办理征地结案表：
征地、拆迁、安置知识
条件 ：征地已经国务院或市政府批准并已告知；征地补偿款已经到位。
提交资料： •办理国家建设用地征地结案申请表； •国务院或地方人民政府用地批准文件（复印件）； •征地补偿安置协议书（复印件）； •国家建设征用土地结案证明（村委会、乡政府出具）； •国家建设征用土地结案表； •征地补偿款交款凭证（复印件）。
第二章：征地拆迁安置工作
2 征地、拆迁、安置流程
第二章
征地、拆迁、安置流程
第三章：市政设施建设
1 市政设施建设知识 2 市政设施建设流程
第三章：市政设施建设
1 市政设施建设知识
第三章
城市市政基础设施建设：
市政设施建设知识
市政基础设施工程，是指城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、 园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、 管道、设备安装工程。 •“七通一平”—通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗 地内土地平整。（七通一平是小区永久配套设施建设） •“三通一平”—通水、通电、通路和场地平整。（三通一平是工程建设阶段 满足施工需要的临时设施建设）
四源费： 指市政基础设施中的，自来水厂建设费；煤气厂建设费；供热厂建设费； 污水处理厂建设费。现已改称为市政基础设施配套费。
第三章
城市基础设施的分类：
市政设施建设知识
一 工程性基础设施一般指能源供应、给水排水、交通运输、邮电通信、环境 保护、防灾安全等工程设施。 二 社会性基础设施则指文化教育、医疗卫生等设施。 建设基本程序包括： •工程建设项目筹备阶段； •工程建设项目建设阶段； •工程建设项目验收备案阶段。
第三章
：市政设施建设
2 市政设施建设流程
第三章
市政设施建设流程
第四章：一级开发土地储备
1 2 3 4 审核土地开发成本 组织验收土地 收回国有土地、纳入政府储备 一级开发土地储备流程
第四章：一级开发土地储备
1 审核土地开发成本
第四章
土地开发成本构成：
审核土地开发成本
土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各种 费用支出。 •土地费用—直接与购置土地有关的费用，包括受让费用、拆迁费用、填海造 地费及其他有关手续费和税费支出等。这些费用直接计入本科目。 •基础设施费 —指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用，主要 包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等，此类费用属直 接费用，直接计入本科目。 •配套设施费 —指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用，如学校、邮 电、银行、供电的开闭所、公厕等。 •筹资费用—房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费 用，在土地开发完工之前，计入本科目，土地开发完工之后而发生的利息等借 款费用，计入财务费用。 •间接费用—指开发企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用，主 要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等。
第四章
开发成本核算对象的确定：
审核土地开发成本
土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各种 费用支出。 •对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本 核算对象。 •对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土 地开发成本核算对象。 土地开发成本管理制度： •参与制度—储备机构参与一级开发单位就项目拆迁、市政设计、施工等外包 工作招标的评标工作。主要形式是充当招标过程监督代表，检查招标工作的公 开、公正、合理、合法性，确保有真正实力的公司中标。 •备案制度—要求一级开发公司及时提交合同、支付款项凭证、手续办理批复 等文件资料给储备机构备案，最后需要经审计部门审计确认。 •责任制度—对有收费标准的费用，按标准支付，储备机构均予以认可，对于 超标支付或故意扩大成本的支出费用由一级开发单位承担。
第四章：一级开发土地储备
2 组织验收土地
第四章
土地开发整理验收和备案： （一）申请验收
组织验收土地
由项目所在地土地主管部门提出申请，经设区市国土资源局审核汇总 后，统一向省厅提出验收申请并提交验收成果资料。 （二）组织验收 验收工作由土地主管部门组织有关专
家进行，有关设区市国土资源局派 员参加。 （三）审核、排序、公示和归档备案 根据验收意见修改完善成果资料并向省厅提交修改后的报告、图纸等电 子成果资料，进行备案审核及归档。
第四章：一级开发土地储备
3 收回国有土地、纳入政府储备
第四章
收回国有土地、纳入政府储备
国家所有土地类型： （一）城市市区的土地； （二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； （三）国家依法征用的土地； （四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； （五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的 土地； （六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原 属于迁移农民集体所有的土地。
第四章
政府土地储备的对象：
收回国有土地、纳入政府储备
(一) 国有土地使用者未按照土地使用权出让合同支付土地使用权出让金，应依 法收回的土地； (二) 国有土地使用年限届满，被依法收回的土地； (三)被依法没收使用权的国有土地； (四)因用地单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的 国有土地，或者是经核准报废的交通设施、矿场用地； (五)交易价格偏低，政府应优先购买的土地； (六)依法分批次征用或农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其成 员集体所有的土地； (七)以出让方式取得土地使用权后，不能按合同的期限开发或无力继续开发且 又不具备转让条件的土地； (八)其他需要进行储备的国有土地。
第四章
收回国有土地、纳入政府储备
可纳入土地储备范围： (一)依法收回的国有土地； (二)收购的土地； (三)行使优先购买权取得的土地； (四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地； (五)其他依法取得的土地。
注释： •储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人 民政府国土资源管理部门统一组织供地。 •依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下 达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。
第四章
收回国有土地、纳入政府储备
可纳入土地储备范围： (一)依法收回的国有土地； (二)收购的土地； (三)行使优先购买权取得的土地； (四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地； (五)其他依法取得的土地。
注释： •储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人 民政府国土资源管理部门统一组织供地。 •依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在
下 达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。
第四章：一级开发土地储备
4 一级开发土地储备流程
第四章
一级开发土地储备流程
第五章：土地出让
1 土地“招拍挂”制度 2 土地“招拍挂”流程
第五章：土地出让
1 土地“招拍挂”制度
第五章
土地“招拍挂”制度：
土地“招拍挂”制度
土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的 简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌” 交易的政策或规定。 •“土地招标”—招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主 管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有 土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 • “土地拍卖”—拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主 管部门发布拍卖公告， 由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价 结果确定土地使用者的行为。 •“土地挂牌” —挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主 管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土 地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格， 根据挂牌期 限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 注释：国土资源部于2002年5月发布第11号令,颁布实施>,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经 营性用地必须通过招拍挂方式出让.
第五章
对完善招拍挂市场的建议：
土地“招拍挂”制度
•转变政府职能，建立与健全监督保证机制，确保交易的公正性； •制定合理的标底价格，防止地价上涨过快； •选择性地使用拍卖的交易方式； •制定完善的土地供应计划，定期发布土地供应信息 。 政策理解：招标出让制度从根本上解决问题，将国家现行的各项调控措施落到 实处，从源头上对房地产市场进行调控。主要表现在以下几个方面： 1.招标出让是“两限房”用地出让和“打包出让”的延伸 （所谓“两限房”意思是限价、限户型的房屋 ） 2.将经济适用房和限价房用地纳入招标体系 3.便于贯彻城市发展规划 4.便于提高土地市场和房地产市场的运行效率 5.抑制房价持续升高，调整房地产市场供给结构
第五章
土地使用年限的规定： •住宅用地，全国统一执行的土地使用年限为70年； •工业用地，全国统一执行的土地使用年限为50年；
土地“招拍挂”制度
•教、科、文、卫等带有福利性质的用地，全国统一执行的土地使用年限为50年； •商、娱、旅等盈
利性项目用地，全国统一执行的土地使用年限为40年； •其他综合类性质用地，全国统一执行的土地使用年限为50年； •农民房（这类房子，通过一种集资房的形式，变相地流到了市场，也就是经常听 到的集资房、农民房）。这类土地多数是永久性用地。
第五章
法律规定获得土地的几种方式：
土地“招拍挂”制度
1)划拨国有土地使用权—是指经人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安 置等费用后交付其使用，或者无偿交付其使用的行为。 (2)出让国有土地使用权—是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地 使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让金：是指出 让的土地使用权价格。 (3)国家出资、入股国有土地使用权—是指国家以一定年限的国有土地使用权作 价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依 照土地管理法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押的行为。 (4)国家租赁国有土地使用权—是指土地使用者与县级以上土地行政主管部门签 订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。
第五章
法律规定获得土地的几种方式：
土地“招拍挂”制度
1)划拨国有土地使用权—是指经人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安 置等费用后交付其使用，或者无偿交付其使用的行为。 (2)出让国有土地使用权—是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地 使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让金：是指出 让的土地使用权价格。 (3)国家出资、入股国有土地使用权—是指国家以一定年限的国有土地使用权作 价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依 照土地管理法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押的行为。 (4)国家租赁国有土地使用权—是指土地使用者与县级以上土地行政主管部门签 订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。
第五章：土地出让
2 土地“招拍挂”流程
第五章
土地“招拍挂”流程
福建土地一级开发群：74780180 群主：土地拓荒者
第一章：农用地转用与征收
1 农转用基础知识 2 农转用办理程序 3 农转用办理流程表
福建土地一级开发群：74780180 群主：土地拓荒者
第一章：农用地转用与征收
1 农转用基础知识
第一章
土地储备计划与管理
土地基础知识
土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促 进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地 的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
相关法规： 年度土地储备计划应包括： (一)年度储备土地规模； (二)年度储备土地前期开发规模； (三)年度储备土地供应规模； (四)年度储备土地临时利用计划； (五)计划年度末储备土地规模。
第一章
土地利用总体规划
土地基础知识
土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求 和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、 时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。
相关法规： 土地总体规划编制的原则： （1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地； （2）提高土地利用率； （3）统筹安排各类各区域用地； （4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用； （5）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。
第一章
土地利用年度计划
土地基础知识
各级人民政府依据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用 总体规划以及建设用地和土地利用的实际情况，按年度编制的计划书。
遵循下列原则 ： 土地总体规划编制的原则： （一）严格依据土地利用总体规划，控制建设用地总量，保护耕地； （二）以土地供应引导需求，合理、有效利用土地； （三）优先保证国家重点建设项目和基础设施项目用地。 （四）占用耕地与补充耕地相平衡； （五）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；
第一章
国有农用地
土地基础知识
我国宪法和法律规定，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于 国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。法律规定属于国家所有的农村和 城市郊区的土地，属于国家所有。 集体建设用地 农村集体土地建设用地。是指乡（镇）村建设用地，乡（镇）村建设用地 是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所 使用的土地。主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村 居民住宅用地。集体建设用地所有权归集体所有，农民享有使用权，使用期限 无规定。 国有未利用地 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，主要包
括荒草地、盐碱地、 沼泽地、沙地 、裸土地、裸岩等。
第一章
土地勘测定界技术报告书
土地基础知识
土地勘测定界（以下简称勘测定界）是根据土地征收、征用、划拨、出 让、农用地转用、土地利用规划及土地开发、整理、复垦等工作的需要，实地 界定土地使用范围、测定界址位置、调绘土地利用现状、计算用地面积，为国 土资源行政主管部门用地审批和地籍管理等提供科学、准确的基础资料而进行 的技术服务性工作。勘测定界工作，在各级国土资源行政主管部门组织下，由 有资格的勘测单位承担。
第一章
土地基础知识
农用地转用的概念： 1.农用地的概念与分类 农用地是指直接用于农业生产的土地 农用地可分为：耕地、园地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面等。 2.农用地转用 农用地转用是现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报 批后转变为建设用地的行为。又称为农用地转为建设用地。 农用地转用是《土地管理法》重要的内容，也是在市场经济条件下，许多国 家控制建设用地增长，保护农用地尤其是耕地普遍采用的手段。
注释： 农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法 批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自 动失效。
第一章：农用地转用与征收
2 农转用办理程序
第一章
农转用办理程序
第一步： 农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规 划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后， 应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。 规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》 (《国家土地管理局令》第七号)的要求。 如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方 人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。 如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁 止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不 批准提供建设用地。
依据： 政府产业政策、城市总体规划、控制性详细规划等，依据相关政府计划签订正 式土地一级开发协议并编制土地一级开发实施方案。
第一章
农转用办理程序
第二步： 确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项 目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目 的《选址意见书》。用地
单位应按规定缴纳选址规费。 用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国 土资源局核发《建设项目用地预审报告书》 其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收 经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文 件自动失效。 国土局将相关材料整理后上报主管市级人民政府，在取得核准通过后上报省 国土资源厅及省级人民政府。 提供材料 ①经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图； ②由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书； ③地籍资料或者其他土地权属证明材料；
第一章
农转用办理程序
第三步： 用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、发改委等办理立项、 规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用。 还需要报劳动部门依据《被征地农民社会保障管理办法》缴纳社会保障金并 予以审批。 用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申 请，并缴纳相应省级税费及各项费用。 国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计 划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型， 经各级人民政府审批。 由国土部门根据城市（村镇）批次报批用地行文上报市、省级政府取得政府 批复。 提供材料： ①需先由被征地主管政府出具被征用土地人均耕地情况说明文件； ②正式上报建设项目用地报告书之前提交劳动部门出据资金缴纳证明书； ③被征用地范围及片区的拆迁安置补偿方案；
第一章
农转用办理程序
第四步： 在取得政府城市（村镇）建设用地批次同意批复文件后，由国土部门颁布农 用地转用与征收通告，并开始被征用土地的征用及拆迁的各项准备工作，依据拆 迁安置补偿方案实施拆迁安置工作。
第一章：农用地转用与征收
3 农转用办理流程表
第一章
农转用办理流程表
第二章：征地拆迁安置工作
1 征地、拆迁、安置知识 2 征地、拆迁、安置流程
第二章：征地拆迁安置工作
1 征地、拆迁、安置知识
第二章
土地征收程序： •第一步：发布征地通告 •第二步：征询村民意见 •第三步：地籍调查和地上附着物登记 •第四步：拟订“一书四方案”组卷上报审批 •第五步：征用土地公告 •第六步：征地补偿安置方案公告 •第七步：报批征地补偿安置方案 •第八步：批准征地补偿安置方案 •第九步：土地补偿登记
征地、拆迁、安置知识
注释：“一书四方案”即：“建设用地
说明书，农用地转用方案，补充耕地方 案，征收土地方案，供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批
第二章 征地、拆迁、安置知识
征地补偿标准： •统一年产值标准的制定 •同一年产值倍数的确定 •征地片区综合地价的制定 •土地补偿费的分配 注释：
被征地农民安置途径： •农业生产安置 •重新择业安置 •入股分红安置 •异地移民安置
•征地统一年产值：在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综合考虑 被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素， 以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。 •征地片区综合地价：城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内， 依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当 地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地 综合补偿标准。
第二章
房屋拆迁程序：
征地、拆迁、安置知识
•第一步：领取房屋拆迁许可证：拆迁房屋的单位向房屋所在地的市、县人民 政府房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。 •第二步：发布拆迁公告：房屋拆迁管理部门发布拆迁公告，将拆迁许可证中 载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，向社会公布。 •第三步：订立拆迁补偿安置协议，实施拆迁：由拆迁人与被拆迁人就补偿方 式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期 限等事项，订立拆迁补偿安置协议。 申请领取房屋拆迁许可证提交资料： •建设项目批准文件； •建设用地规划许可证； •国有土地使用权批准文件； •拆迁计划和拆迁方案； •办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事 项进行审查，符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
第二章
征地、拆迁、安置知识
收回国有土地使用权： •为公共利益需要使用土地的； •为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； •土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者 申请续期未获批准的； •因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； •公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用 权人应当给予适当补偿。
第二章
安置房：
征地、拆迁、安置知识
因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使 用的房屋。因为
其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律保护、 法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策约束。所以和一般的商品房交 易有很大的不同。 安置房的建设与管理：
•市住宅建设办公室（以下简称市住宅办）依据本规定具体负责实施全市安置房的建设与 管理。 •市征地拆迁办公室（以下简称市拆迁办）具体负责实施安置房指标分配管理。 •各区建设局或区政府指定的其他安置房管理部门（以下统称区安置房管理部门） 依本规定具体负责本区安置房的建设，并协助市住宅办做好本区安置房管理工 作。 •安置房建设用地纳入年度土地供应计划，以划拨方式供应。 •安置房建设实行项目代建制。 •市拆迁办负责安置房指标分配管理工作，市住宅办、各区安置房管理部门负责 安置房的配售工作。
第二章
申请办理征地结案表：
征地、拆迁、安置知识
条件 ：征地已经国务院或市政府批准并已告知；征地补偿款已经到位。
提交资料： •办理国家建设用地征地结案申请表； •国务院或地方人民政府用地批准文件（复印件）； •征地补偿安置协议书（复印件）； •国家建设征用土地结案证明（村委会、乡政府出具）； •国家建设征用土地结案表； •征地补偿款交款凭证（复印件）。
第二章：征地拆迁安置工作
2 征地、拆迁、安置流程
第二章
征地、拆迁、安置流程
第三章：市政设施建设
1 市政设施建设知识 2 市政设施建设流程
第三章：市政设施建设
1 市政设施建设知识
第三章
城市市政基础设施建设：
市政设施建设知识
市政基础设施工程，是指城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、 园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、 管道、设备安装工程。 •“七通一平”—通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗 地内土地平整。（七通一平是小区永久配套设施建设） •“三通一平”—通水、通电、通路和场地平整。（三通一平是工程建设阶段 满足施工需要的临时设施建设）
四源费： 指市政基础设施中的，自来水厂建设费；煤气厂建设费；供热厂建设费； 污水处理厂建设费。现已改称为市政基础设施配套费。
第三章
城市基础设施的分类：
市政设施建设知识
一 工程性基础设施一般指能源供应、给水排水、交通运输、邮电通信、环境 保护、防灾安全等工程设施。 二 社会性基础设施则指文化教育、医疗卫生等设施。 建设基本程序包括： •工程建设项目筹备阶段； •工程建设项目建设阶段； •工程建设项目验收备案阶段。
第三章
：市政设施建设
2 市政设施建设流程
第三章
市政设施建设流程
第四章：一级开发土地储备
1 2 3 4 审核土地开发成本 组织验收土地 收回国有土地、纳入政府储备 一级开发土地储备流程
第四章：一级开发土地储备
1 审核土地开发成本
第四章
土地开发成本构成：
审核土地开发成本
土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各种 费用支出。 •土地费用—直接与购置土地有关的费用，包括受让费用、拆迁费用、填海造 地费及其他有关手续费和税费支出等。这些费用直接计入本科目。 •基础设施费 —指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用，主要 包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等，此类费用属直 接费用，直接计入本科目。 •配套设施费 —指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用，如学校、邮 电、银行、供电的开闭所、公厕等。 •筹资费用—房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费 用，在土地开发完工之前，计入本科目，土地开发完工之后而发生的利息等借 款费用，计入财务费用。 •间接费用—指开发企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用，主 要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等。
第四章
开发成本核算对象的确定：
审核土地开发成本
土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各种 费用支出。 •对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本 核算对象。 •对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土 地开发成本核算对象。 土地开发成本管理制度： •参与制度—储备机构参与一级开发单位就项目拆迁、市政设计、施工等外包 工作招标的评标工作。主要形式是充当招标过程监督代表，检查招标工作的公 开、公正、合理、合法性，确保有真正实力的公司中标。 •备案制度—要求一级开发公司及时提交合同、支付款项凭证、手续办理批复 等文件资料给储备机构备案，最后需要经审计部门审计确认。 •责任制度—对有收费标准的费用，按标准支付，储备机构均予以认可，对于 超标支付或故意扩大成本的支出费用由一级开发单位承担。
第四章：一级开发土地储备
2 组织验收土地
第四章
土地开发整理验收和备案： （一）申请验收
组织验收土地
由项目所在地土地主管部门提出申请，经设区市国土资源局审核汇总 后，统一向省厅提出验收申请并提交验收成果资料。 （二）组织验收 验收工作由土地主管部门组织有关专
家进行，有关设区市国土资源局派 员参加。 （三）审核、排序、公示和归档备案 根据验收意见修改完善成果资料并向省厅提交修改后的报告、图纸等电 子成果资料，进行备案审核及归档。
第四章：一级开发土地储备
3 收回国有土地、纳入政府储备
第四章
收回国有土地、纳入政府储备
国家所有土地类型： （一）城市市区的土地； （二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； （三）国家依法征用的土地； （四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； （五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的 土地； （六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原 属于迁移农民集体所有的土地。
第四章
政府土地储备的对象：
收回国有土地、纳入政府储备
(一) 国有土地使用者未按照土地使用权出让合同支付土地使用权出让金，应依 法收回的土地； (二) 国有土地使用年限届满，被依法收回的土地； (三)被依法没收使用权的国有土地； (四)因用地单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的 国有土地，或者是经核准报废的交通设施、矿场用地； (五)交易价格偏低，政府应优先购买的土地； (六)依法分批次征用或农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其成 员集体所有的土地； (七)以出让方式取得土地使用权后，不能按合同的期限开发或无力继续开发且 又不具备转让条件的土地； (八)其他需要进行储备的国有土地。
第四章
收回国有土地、纳入政府储备
可纳入土地储备范围： (一)依法收回的国有土地； (二)收购的土地； (三)行使优先购买权取得的土地； (四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地； (五)其他依法取得的土地。
注释： •储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人 民政府国土资源管理部门统一组织供地。 •依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下 达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。
第四章
收回国有土地、纳入政府储备
可纳入土地储备范围： (一)依法收回的国有土地； (二)收购的土地； (三)行使优先购买权取得的土地； (四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地； (五)其他依法取得的土地。
注释： •储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人 民政府国土资源管理部门统一组织供地。 •依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在
下 达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。
第四章：一级开发土地储备
4 一级开发土地储备流程
第四章
一级开发土地储备流程
第五章：土地出让
1 土地“招拍挂”制度 2 土地“招拍挂”流程
第五章：土地出让
1 土地“招拍挂”制度
第五章
土地“招拍挂”制度：
土地“招拍挂”制度
土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的 简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌” 交易的政策或规定。 •“土地招标”—招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主 管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有 土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 • “土地拍卖”—拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主 管部门发布拍卖公告， 由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价 结果确定土地使用者的行为。 •“土地挂牌” —挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主 管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土 地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格， 根据挂牌期 限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 注释：国土资源部于2002年5月发布第11号令,颁布实施>,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经 营性用地必须通过招拍挂方式出让.
第五章
对完善招拍挂市场的建议：
土地“招拍挂”制度
•转变政府职能，建立与健全监督保证机制，确保交易的公正性； •制定合理的标底价格，防止地价上涨过快； •选择性地使用拍卖的交易方式； •制定完善的土地供应计划，定期发布土地供应信息 。 政策理解：招标出让制度从根本上解决问题，将国家现行的各项调控措施落到 实处，从源头上对房地产市场进行调控。主要表现在以下几个方面： 1.招标出让是“两限房”用地出让和“打包出让”的延伸 （所谓“两限房”意思是限价、限户型的房屋 ） 2.将经济适用房和限价房用地纳入招标体系 3.便于贯彻城市发展规划 4.便于提高土地市场和房地产市场的运行效率 5.抑制房价持续升高，调整房地产市场供给结构
第五章
土地使用年限的规定： •住宅用地，全国统一执行的土地使用年限为70年； •工业用地，全国统一执行的土地使用年限为50年；
土地“招拍挂”制度
•教、科、文、卫等带有福利性质的用地，全国统一执行的土地使用年限为50年； •商、娱、旅等盈
利性项目用地，全国统一执行的土地使用年限为40年； •其他综合类性质用地，全国统一执行的土地使用年限为50年； •农民房（这类房子，通过一种集资房的形式，变相地流到了市场，也就是经常听 到的集资房、农民房）。这类土地多数是永久性用地。
第五章
法律规定获得土地的几种方式：
土地“招拍挂”制度
1)划拨国有土地使用权—是指经人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安 置等费用后交付其使用，或者无偿交付其使用的行为。 (2)出让国有土地使用权—是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地 使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让金：是指出 让的土地使用权价格。 (3)国家出资、入股国有土地使用权—是指国家以一定年限的国有土地使用权作 价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依 照土地管理法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押的行为。 (4)国家租赁国有土地使用权—是指土地使用者与县级以上土地行政主管部门签 订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。
第五章
法律规定获得土地的几种方式：
土地“招拍挂”制度
1)划拨国有土地使用权—是指经人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安 置等费用后交付其使用，或者无偿交付其使用的行为。 (2)出让国有土地使用权—是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地 使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让金：是指出 让的土地使用权价格。 (3)国家出资、入股国有土地使用权—是指国家以一定年限的国有土地使用权作 价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依 照土地管理法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押的行为。 (4)国家租赁国有土地使用权—是指土地使用者与县级以上土地行政主管部门签 订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。
第五章：土地出让
2 土地“招拍挂”流程
第五章
土地“招拍挂”流程
福建土地一级开发群：74780180 群主：土地拓荒者