房地产估价报告
估价项目名称：佛山市顺德区均安镇公有资产管理办公室位于佛山市顺德
区均安镇均安社区居民委员会百安路11号商业办公房地
产资产处置价值估价
委托方：佛山市顺德区均安镇公有资产管理办公室
估价方：广东京信房地产土地评估有限公司
估价人员：李凯 廖亚琴
估价作业日期：二○一二年八月三日至二○一二年八月六日
估价报告编号：广京评字JX【2012】AAN08号
目 录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、房地产估价结果报告
五、房地产估价技术报告
六、附件
1.估价对象相片
2.估价对象位置示意图
3.估价对象权属资料（《房地产权证》）复印件；
4.估价机构营业执照复印件
5.估价机构房地产估价资质证书复印件
6.注册房地产估价师注册证书复印件
致委托方函
佛山市顺德区均安镇公有资产管理办公室：
承蒙委托，我公司对权属人为佛山市顺德区均安镇公有资产管理办公室位于佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会百安路11号套内建筑面积为2844.16平方米，用地面积为1864.12平方米的商业办公房地产进行了估价，为委托方办理资产处置涉及的房地产而提供价值参考依据。
估价人员本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值和资产处置价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，运用市场比较法、基准地价系数修正法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象在估价时点2012年08月03日公开市场价值为（估价结果精确到仟元）：
房地产评估总值：大写：人民币贰仟壹佰贰拾壹万伍仟元整（￥2121.5万元）；
估价结果明细表
广东京信房地产土地评估有限公司
法定代表人：
二○一二年八月六日
估价师声明
我们郑重声明：
1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我公司注册房地产估价师已于2012年08月03日对本估价报告中的估价对象的外观和实用状况进行了实地查勘，但估价人员对估价标的物的勘察限于标的物的外观和使用状况，不承担对估价标的物的建筑结构质量进行调查的责任，不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
6、本报告估价依据的有关资料由委托方提供，委托方对所提供资料的真实性负责，因资料失实所造成的评估结果，评估机构和评估人员不承担相应的责任。
7、本估价报告的估价结果仅供委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托方使用估价报告不当引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8、本估价报告未经估价方授权，委托方不得提供给他人或在公开媒体上发表，本报告的解释权和修改权归估价方。
9、当事人对本估价报告如有异议，请在接到本估价报告七日内向估价方提出正式书面意见。
注册房地产估价师（签名）： 注册号：4420000166
注册房地产估价师（签名）： 注册号：4420090073
估价的假设和限制条件
一、估价假设条件
1、房地产市场在今后若干年内无重大变化。
2、估价对象的产权合法，产权归属应以有效产权证明记载为准。
3、本报告所称的公开市场是基于如下假设的一个市场：
（1）交易双方可以自由转让；
（2）交易双方自愿交易，且交易目的在于最大限度地获取经济利益；
（3）交易双方都掌握必要的市场信息，对交易对象都具有必要的专业知识，都有较充裕的时间进行交易；
（4）交易条件公开并不具有排他性。
二、估价结果的限制条件
1、对于估价对象产权，以委托方提供的《房地产权证》（粤房地权证佛字第0312056023号）予以界定。
2、估价对象的建筑面积及土地面积等有关数据，均以委托方提供的《房地产权证》（粤房地权证佛字第0312056023号）为依据，我们并未进行实地丈量。
3、我方仅对房屋进行一般性的察看，并未接受进行结构测试的要求，因此不能确定其有无内部缺损。本估价结果是反映估价对象在估价时点状态下的下的房产价值，未考虑估价时点以后结构质量、使用功能布局、设备安装和装修变化对估价结果的影响。
4、本次估价的估价值为估价对象于估价时点状态下，达到正常经营条件，处于正常经营水平的公开市场价值，未考虑将来市场价格的波动、税费率的变化以及国家宏观经济政策发生重大变化和不可抗力情况下等因素对估价结果的影响。
5、本报告仅针对委托方估价目的进行估价，不对其他用途负责。本估价结果是指待估房产在估价时点的市场价值。评估人员在所能获取的信息中，对估价对象的法定优先受偿权利进行了调查，但查阅权限受到相关部门限定的房产优先受偿权利除外。经调查，该宗地为国有划拨商业、办公用地，根据相关规定，土地使用权转出让需补缴土地出让金，本估价结果已扣除该出让金，若该扣除的出让金与政府核实的金额不一致时，应以政府核实金额为准。截止于估价时点，在查询权限范围内，我们未发现估价对象存在其他优先受偿款权利。
6、委托方提供的资料是本次估价的重要依据，对于该资料的真实性和准确性由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我方不承担任何责任。
7、未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。
估价结果报告
一、委托方
佛山市顺德区均安镇公有资产管理办公室
二、估价方
估价机构：广东京信房地产土地评估有限公司
资质级别：贰级
证书编号：粤房估证字贰1300024
法定代表人：李凯
单位地址：佛山市顺德区大良街道新桂路明日广场一座2201办公室之一
邮政编码：528300
三、估价对象
（一）估价范围界定
纳入本次估价范围的估价对象位于佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会百安路11号，图号为067-047，地号为067047-005。房屋四至为东北面临宽约70米百安路，东南面、西北面临宽约6米路，西南面临8米路。套内建筑面积为2844.16平方米（其中首层套内建筑面积为486.12平方米，二至六层套内建筑面积为2358.04平方米），用地面积为1864.12平方米，本次估价为上述估价范围的商业办公房地产，不含室内家电、家具等动产价值。
（二）估价对象权益状况描述与分析
估价对象未设抵押权利。通过现场勘查，我们确定估价对象为自用。
经调查，该宗地为国有划拨商业、办公用地，根据相关规定，土地使用权转出让需
补缴土地出让金，本估价结果已扣除该出让金，若该扣除的出让金与政府核实的金额不一致时，应以政府核实金额为准。截止于估价时点，在查询权限范围内，我们未发现估价对象存在其他优先受偿款权利，也未发现估价对象存在其他土地使用管制等影响估价对象价值的权利状况。
（三）估价对象实物状况描述与分析
结合上述表格内容，截止到估价时点，房屋日常维护修缮较好，其结构、层高、功能配置、通风采光等各项设施均符合正常使用条件，目前市场潜在需求量一般。
（四）估价对象区位状况描述与分析
（1）位置状况：估价对象位于佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会百安路11号，房屋四至为东北面临宽约70米百安路，东南面、西北面临宽约6米路，西南面临8米路，房屋朝向为坐南朝北。
（2）交通状况
估价对象位于均安镇百安北路西侧，临路状况优。所临道路为双向六车道，无特殊交通管制情况，交通通达度较高。
估价对象院内设有停车位，停车较为方便，所处区域附近设有多条公交线路的中间停靠站，出行较为便利，交通便捷度高。
（3）环境状况：估价对象所处区域的环境景观条件一般，空气状况正常，噪音正常，通风采光较好。
（4）外部配套设施状况：周边商服繁华度较好，区域内道路、供电、供水、排污等市政基础设施配套完善，周边邻近学校、银行、市场、商场等社会设施配套完善。所在区域内物业管理完善，各项配套设施能满足该区域生活生产使用要求。
（5）区位状况未来变化趋势分析：估价对象位于均安镇均安社区居民委员会百安路，区域内各项市政基础配套设施日趋完善，人口密度适中，实行街区管理，市场潜在需求量一般。
四、估价目的：为委托方办理资产处置涉及的房地产而提供价值参考依据。
五、估价时点：2012年08月03日。
六、价值定义
本次估价值为待估房地产在估价时点的市场价值。
七、估价依据
（一）法律法规依据
1.中华人民共和国房地产管理法；
2.中华人民共和国土地管理法；
3.中华人民共和国担保法；
4.广东省、本地区颁布实施的其他各项房地产及相关的法律、法规及规章。
（二）报告格式、测算取值依据
1.房地产估价规范；
2.房地产估价报告评审标准；
3.房屋完损等级评定标准；
4.本地区房屋交易税费执行标准；
5.《佛山工程造价信息》，2012年第1期；
6.《顺德区基准地价方案》（2010年）；
7.《房地产权证》及委托方提供的其它法律性文件、相关资料；
8.估价人员实地勘测调查获得的实况资料。
八、估价原则
1.独立、客观、公正原则；
2.合法原则；
3.最高最佳使用原则；
4.替代原则；
5.估价时点原则；
6.谨慎原则。
九、估价方法
（一）技术路线和评估方法的选取
常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法五种方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，经反复研究，我们认为：
估价对象为商业办公房地产，在相近的地价区段近期发生了多例与估价对象状况存在替代性或可比性的类似房地产交易行为，具备采用市场比较法的条件。根据《房地产估价规范》5.1.4 “有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法”的相关规定，我们确定采用市场比较法作为本次估价方法。
鉴于估价对象属于完全市场下的商业办公房地产，如采用成本法，则难以完全体现其市场价值水平，又因为估价对象所处区域同类型商业办公房地产市场租赁价格水平波动较大，市场平均租赁水平较难获取，故也不适于采用收益还原法进行评估，而假设开发法和基准地价修正法又是以测算土地价值为主要对象的估价方法，因此我们认为，除市场比较法外，其余估价方法均不能适用于本估价项目。
另因待估宗地用途为其他商服用地，机关团体用地，在顺德区基准地价的覆盖范围内，故可以采用基准地价系数修正法评估。
综上所述，最终确定采用市场比较法与基准地价系数修正法对待估对象进行评估。
（二）本次选用的估价方法简介
1、市场比较法：市场比较法的理论依据为估价原理中的替代原理，是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。其测算公式如下：
估价对象比准价格=可比实例成交单价×交易情况修正系数×交易期日修正系数×
房地产状况修正系数×计价面积
2、基准地价系数修正法：就是指在求取一宗待估宗地价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说
明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。
计算公式：Pzg=Psg×（1+Ag+As+Ae+Ap）×Ar×Ao ×Ay×（1+F）
十、估价结果
估价人员本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值和资产处置价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，运用市场比较法、基准地价系数修正法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象在估价时点2012年08月03日公开市场价值为（估价结果精确到仟元）：
房地产评估总值：大写：人民币贰仟壹佰贰拾壹万伍仟元整（￥2121.5万元）；
估价结果明细表
十一、估价人员
中国注册房地产估价师
李 凯（注册号：4420000166）
签名：
廖亚琴（注册号：4420090073）
十二、估价作业日期
二○一二年八月三日至二○一二年八月六日。
十三、估价报告应用的有效期
本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年（自二○一二年八月六日起至二○一三年八月五日止），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估。
签名：
房地产估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析
纳入本次估价范围的估价对象位于佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会百安路11号，图号为067-047，地号为067047-005。房屋四至为东北面临宽约70米百安路，东南面、西北面临宽约6米路，西南面临8米路。套内建筑面积为2844.16平方米（其中首层套内建筑面积为486.12平方米，二至六层套内建筑面积为2358.04平方米），用地面积为1864.12平方米，本次估价为上述估价范围的商业办公房地产，不含室内家电、家具等动产价值。
结合上述表格内容，截止到估价时点，房屋日常维护修缮较好，其结构、层高、功能配置、通风采光等各项设施均符合正常使用条件，目前市场潜在需求量一般。 二、估价对象权益状况描述与分析
估价对象未设抵押权利。通过现场勘查，我们确定估价对象为自用。
经调查，该宗地为国有划拨商业、办公用地，根据相关规定，土地使用权转出让需补缴土地出让金，本估价结果已扣除该出让金，若该扣除的出让金与政府核实的金额不一致时，应以政府核实金额为准。截止于估价时点，在查询权限范围内，我们未发现估价对象存在其他优先受偿款权利，也未发现估价对象存在其他土地使用管制等影响估价对象价值的权利状况。
三、估价对象区位状况描述与分析
（1）位置状况：估价对象位于佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会百安路11号，房屋四至为东北面临宽约70米百安路，东南面、西北面临宽约6米路，西南面临8米路，房屋朝向为坐南朝北。
（2）交通状况
估价对象位于均安镇百安北路西侧，临路状况优。所临道路为双向六车道，无特殊
交通管制情况，交通通达度较高。
估价对象院内设有停车位，停车较为方便，所处区域附近设有多条公交线路的中间停靠站，出行较为便利，交通便捷度高。
（3）环境状况：估价对象所处区域的环境景观条件一般，空气状况正常，噪音正常，通风采光较好。
（4）外部配套设施状况：周边商服繁华度较好，区域内道路、供电、供水、排污等市政基础设施配套完善，周边邻近学校、银行、市场、商场等社会设施配套完善。所在区域内物业管理完善，各项配套设施能满足该区域生活生产使用要求。
（5）区位状况未来变化趋势分析：估价对象位于均安镇均安社区居民委员会百安路，区域内各项市政基础配套设施日趋完善，人口密度适中，实行街区管理，市场潜在需求量一般。 四、市场背景分析
几年前顺德的房地产建设还是处于一种不温不火的状态，在短短几年间，竟建成了一大片高尚住宅区和商业配套工程。2005年6月，保利嘉信强强合作携手进军新城区。随着位于新城区核心地块的嘉信城市花园、嘉信城市广场众多住宅、商业、旅游、饮食、娱乐、休闲项目的加速推进，一个生活配套设施完善的成熟社区正在新城区成形，新城
区与老城区商业进而并同发展活跃。
2009下半年房地产市场逐渐回暖到2010年，可以说是房地产市场的活跃期，在这个阶段当中，顺德中心城区商业中心的物业租售比可达到1:300-1:400左右，租金平均水平可达到25-60元/平方米左右。随着2011年国十条、限购令的颁布、银行利率的上调等其他政策的实施，房地产进入了一个很微妙的市场。但是纵观整个商业市场，顺德的商业市场并没有进入寒冰期，中心地带的商业区域租售比达到1:400-1:500，一些地理位置较好商业物业租金水平甚至可达到200-300元/平方米左右。延续到2012年第一季度，房地产市场呈现回暖迹象，商业市场价格也在平稳中逐渐上涨，整体来说，各项房地产调控政策对商业房地产影响不明显。 五、最高最佳使用分析
最高最佳使用原则是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，达到最高最佳使用状态。
（一）合法性分析
估价对象法定用途为新闻，实际用途为新闻，符合估价原则中的合法原则； （二）功能适用性分析
估价对象目前是以新闻功能使用，根据估价对象所处的地理位置、周边自然与人文经济环境，其使用环境条件一般，交通便捷度高，区域内人口居住密度适中，繁华度较好，市政公共设施较齐全等特点，我们认为在假设估价对象持续以新闻为主用利用功能为前提下，其使用状态基本达到了最高最佳使用的要求。 六、估价方法适应性分析
常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法五种方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，经反复研究，我们认为：
估价对象为商业办公房地产，在相近的地价区段近期发生了多例与估价对象状况存在替代性或可比性的类似房地产交易行为，具备采用市场比较法的条件。根据《房地产估价规范》5.1.4 “有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价
方法”的相关规定，我们确定采用市场比较法作为本次估价方法。
鉴于估价对象属于完全市场下的商业办公房地产，如采用成本法，则难以完全体现其市场价值水平，又因为估价对象所处区域同类型商业办公房地产市场租赁价格水平波动较大，市场平均租赁水平较难获取，故也不适于采用收益还原法进行评估，而假设开发法和基准地价修正法又是以测算土地价值为主要对象的估价方法，因此我们认为，除市场比较法外，其余估价方法均不能适用于本估价项目。
另因待估宗地用途为其他商服用地，机关团体用地，在顺德区基准地价的覆盖范围内，故可以采用基准地价系数修正法评估。
综上所述，最终确定采用市场比较法与基准地价系数修正法对待估对象进行评估。 七、估价测算
(一)、运用市场比较法对待估对象进行评估：
市场比较法：将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。
计算公式：待估房地产价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易时间修正
系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×建筑面积
A. 首层市场价值评估
1、比较案例及影响因素说明见下表：
2、估价对象及可比实例因素修正：
因素条件指数说明： ①、交易日期修正：
鉴于三宗比较案例均为近年成交，且近期市场价格走势相对平稳，因此本次估价不进行交易日期修正，即各实例的指数均为100。
②、交易情况修正
实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。 ③、区域因素条件指数 A、商服业繁华度
商服业繁华度是决定商铺价格水平的重要指标之一，根据周边住宅、商业集聚度等状况，分为商服繁华、商服较繁华、商服繁华度一般、商服繁华度较差、商服繁华度差等五个等级，以估价对象条件指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降5%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。
B、交通条件
用距火车站、长途汽车站、港口码头距离远近及设施状况来反映，分为便捷、较便
捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象条件指数为100，每增加或减少一个级别，指数上升或下降4%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。 C、基础设施状况
基础设施状况：根据宗地红线外给排水、通电、通路、通讯等状况，分为配套完善、配套较完善、配套一般、配套不完善等四个等级，以评估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。
D、公用设施状况
根据宗地附近学校、幼儿园、市场、医院、娱乐场所、商店、商场的分布情况及距离远近，分为配套完善、配套较完善、配套一般、配套不完善等四个等级，以估价对象条件指数为100，每增加或减少一个级别，向上或向下修正4%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。
E、环境状况
环境条件：分为环境优美、环境较好、环境一般、环境较差、环境差五个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，地价相应修正5%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。
④、个别因素条件指数 A、房屋用途
待估对象的房屋用途为商铺，实例A、实例B、实例C的房屋用途均为商铺，故无需进行房屋性质修正。
B、装修等级
装修等级修：分为豪华装修、中档装修、普通装修、简单装修、毛坯五个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，地价相应修正2%。
C、成新率
成新率：建筑物的新旧程度。待估对象的成新率为90%，三宗比较实例的成新率分别为85%、95%、90%，故应作修正。通过讨论后确定实例A、B、C的成新率指数分别为98、102、100，待估对象的成新率指数为100。
D、宽深比
宽深比：分为合理、较合理、不合理三个等级，以估价对象的等级为100，每相差
一个等级，地价相应修正2%。
E、临路状况
对于商铺而言，临路类型、临路宽度均影响着其潜在租售力及商铺价格。待估对象及比较案例A均临宽约70米的百安路，比较案例B、C分别临宽约8米永安路、恒安路，最后通过讨论后确定实例A的临街状况指数为100，实例B的临街状况指数为90，实例C的临街状况指数为90，待估对象的临街状况指数为100。 3、估价结果测算：
4、估价对象首层单价=（25010+25053+25011）元/㎡÷3
=25025元/㎡(估价结果精确至元)
5、估价对象首层市场价值=25025元/㎡×486.12㎡
=1216.5万元（估价结果精确到仟元）
B.二至六层市场价值评估
1、比较案例及影响因素说明见下表：
2、估价对象及可比实例因素修正：
因素条件指数说明： ①、交易日期修正：
鉴于三宗比较案例均为近年成交，且近期市场价格走势相对平稳，因此本次估价不进行交易日期修正，即各实例的指数均为100。
②、交易情况修正
实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。 ③、区域因素条件指数 A、商服业繁华度
商服业繁华度是决定商铺价格水平的重要指标之一，根据周边住宅、商业集聚度等状况，分为商服繁华、商服较繁华、商服繁华度一般、商服繁华度较差、商服繁华度差等五个等级，以估价对象条件指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降5%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。
B、交通条件
用距火车站、长途汽车站、港口码头距离远近及设施状况来反映，分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象条件指数为100，每增加或减少一个级别，指数上升或下降4%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。 C、基础设施状况
基础设施状况：根据宗地红线外给排水、通电、通路、通讯等状况，分为配套完善、配套较完善、配套一般、配套不完善等四个等级，以评估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。
D、公用设施状况
根据宗地附近学校、幼儿园、市场、医院、娱乐场所、商店、商场的分布情况及距离远近，分为配套完善、配套较完善、配套一般、配套不完善等四个等级，以估价对象条件指数为100，每增加或减少一个级别，向上或向下修正4%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。
E、环境状况
环境条件：分为环境优美、环境较好、环境一般、环境较差、环境差五个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，地价相应修正5%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。
④、个别因素条件指数 A、房屋用途
待估对象的房屋用途为办公，实例A、实例B、实例C的房屋用途均为住宅，根据顺德区近年来办公、住宅的成交价格走势，办公价格略高于住宅价格，最后通过讨论后确定
三宗比较实例的房屋用途指数均为90，待估对象的房屋用途指数为100。
B、装修等级
装修等级修：分为豪华装修、中档装修、普通装修、简单装修、毛坯五个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，地价相应修正2%。
C、朝向
对于住宅、办公用房而言，朝向是影响其景观的一个重要因素。待估对象的朝向偏东北，实例A、B、C的朝向分别为偏西南、偏东北、偏西南，根据顺德区的地理位置及风向方位，朝向偏西南优于朝向偏东北，最后通过讨论后确定实例A的朝向指数为103，实例B的朝向指数为100，实例C的朝向指数为103，待估对象的朝向指数为100。 D、成新率
成新率：建筑物的新旧的程度。待估对象的成新率为90%，实例A、B、C的成新率分别为85%、80%、85%，最后通过讨论后确定实例A的成新率指数为98，实例B的成新率指数为96，实例C的成新率指数为98，待估对象的成新率指数为100。
E、物业管理
对于住宅、办公用房而言，是否有小区管理、小区管理方式均影响着其价格。待估对象为街区管理，三宗比较实例分别为小区管理、街区管理、小区管理，最后通过讨论后确定实例A的物
业管理指数为105，实例B的物业管理指数为100，实例C的物业管理指数为105，待估对象的物业管理指数为100。 3、估价结果测算：
4、估价对象单价=（4065+4220+3879）元/㎡÷3
=4055元/㎡(估价结果精确至元)
5、估价对象二至六层市场价值=4055元/㎡×2358.04㎡
≈956.2万元（估价结果精确到仟元）
C.待估对象宗地为国有出让状态下的评估总值
评估对象总价值=首层市场价值+二至六层市场价值
=1216.5万元+956.2万元
=2172.7万元（评估结果取值至仟元）
（二）运用基准地价系数修正法评估估价对象的土地使用权价值
所谓基准地价系数修正法，就是指在求取一宗待估宗地价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在成交期日、容积率、其他个别因素、开发程度、剩余使用年限等因素，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。
商业用地首层楼面地价=（（路线价×标准深度内首层建筑面积+商业网格点基准地价
×（首层总建筑面积-标准深度内首层建筑面积））÷首层总
建筑面积×深度修正×宽深比修正×其他个别因素修正×街角
地修正系数±开发程度修正÷容积率）×期日修正系数×
土地使用年限修正系数
二层以上楼面地价=商业用地首层楼面地价×对应层数的楼层修正系数
根据《关于公布实施顺德区2010年国有土地使用权基准地价的通知》（顺府发
[2010]37号），确定待估宗地为顺德区五级商业用地，其区片价为1597元/㎡，又根据路线价表可知，待估宗地的路线价为3176元/㎡，则委估宗地价值计算如下：
商业用地级别基准地价涵义：土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地外给水、排水、供电、通讯、通路，宗地内土地平整）于估价基准日为2010年7月1日，土地使用年限为40年，平均容积率为1.3的首层楼面地价，币种为人民币。
待估对象总建筑面积为2844.16平方米，土地面积为1864.12平方米，则容积率为
1.53。根据《2010年顺德区网格点基准地价更新成果汇编及应用指南》可知，顺德区的平均标准深度为15米，待估宗地临百安路宽约39.42米，则标准深度内首层建筑面积为591.3平方米（15米×39.42米），根据《房地产权证》记载，待估对象的建基面积及首层建筑面积为486.12平方米，则
待估宗地首层平均楼面地价＝（（3176×486.12+1597×（486.16-486.12））/486.12
×1.0×1.10×1.05×1.15+0÷1.53）×（1+12%）^2
≈3459元/㎡（估价结果精确至元）
另根据《2010年顺德区网格点基准地价更新成果汇编及应用指南》商业用地楼层修正系数表可知，二层楼层修正系数为0.6，三层楼层修正系数为0.43，四层以上楼层修正系数为0.36，则
待估宗地二层楼面地价=首层楼面地价×二层楼层修正系数
=3459元/㎡×0.6
≈2075元/㎡
待估宗地三层楼面地价=首层楼面地价×三层楼层修正系数
=3459元/㎡×0.43
≈1487元/㎡
待估宗地四至六层楼面地价=首层楼面地价×四层以上楼层修正系数
=3459元/㎡×0.36
≈1245元/㎡
根据《房地产权证》记载，待估对象套内总建筑面积为2844.16平方米（其中首层、二层、三层的套内建筑面积均为486.12平方米，四至六层套内建筑面积为1385.8平方米），则
待估宗地总地价=3459×486.12+2075×483.12+×1487×486.12+1245×1385.8
=5138369.52（元）
待估宗地单位地面地价=5138369.52÷1864.12
≈2756元/㎡
待估宗地单位楼面地价=2756元/㎡÷1.53
=1801元/㎡
（三）扣除土地出让金
根据顺府发[2003]35号文“关于实施规范土地有偿使用收费办法的通知”，估价对象属于国有划拨用地。按照规定，在办理产权转让时应按规定补交出让金。根据2010年顺德区基准地价，估价对象为商业、办公房地产，则估价对象应按楼面地价的10%扣除土地出让金。
（四）待估对象宗地为国有出让状态下的评估总值
评估对象总价值=市场价值－出让金
=2172.7万元－51.2233万元
=2121.5万元
待估对象房地产评估单价=2121.5万元÷2844.16㎡
=7459元/m2
八、估价结果确定
估价人员本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值和资产处置价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，运用市场比较法、基准地价系数修正法，对本次估价对象进行估价
测算，确定估价对象在估价时点2012年08月03日公开市场价值为（估价结果精确到仟元）：
房地产评估总值：大写：人民币贰仟壹佰贰拾壹万伍仟元整（￥2121.5万元）；
估价结果明细表
附件
1.估价对象现场照片
2.估价对象位置示意图
3.估价对象权属资料（《房地产权证》复印件）；
4.估价机构营业执照复印件
5.估价机构房地产估价资质证书复印件
6.注册房地产估价师注册证书复印件
房地产估价报告
估价项目名称：佛山市顺德区均安镇公有资产管理办公室位于佛山市顺德
区均安镇均安社区居民委员会百安路11号商业办公房地
产资产处置价值估价
委托方：佛山市顺德区均安镇公有资产管理办公室
估价方：广东京信房地产土地评估有限公司
估价人员：李凯 廖亚琴
估价作业日期：二○一二年八月三日至二○一二年八月六日
估价报告编号：广京评字JX【2012】AAN08号
目 录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、房地产估价结果报告
五、房地产估价技术报告
六、附件
1.估价对象相片
2.估价对象位置示意图
3.估价对象权属资料（《房地产权证》）复印件；
4.估价机构营业执照复印件
5.估价机构房地产估价资质证书复印件
6.注册房地产估价师注册证书复印件
致委托方函
佛山市顺德区均安镇公有资产管理办公室：
承蒙委托，我公司对权属人为佛山市顺德区均安镇公有资产管理办公室位于佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会百安路11号套内建筑面积为2844.16平方米，用地面积为1864.12平方米的商业办公房地产进行了估价，为委托方办理资产处置涉及的房地产而提供价值参考依据。
估价人员本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值和资产处置价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，运用市场比较法、基准地价系数修正法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象在估价时点2012年08月03日公开市场价值为（估价结果精确到仟元）：
房地产评估总值：大写：人民币贰仟壹佰贰拾壹万伍仟元整（￥2121.5万元）；
估价结果明细表
广东京信房地产土地评估有限公司
法定代表人：
二○一二年八月六日
估价师声明
我们郑重声明：
1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我公司注册房地产估价师已于2012年08月03日对本估价报告中的估价对象的外观和实用状况进行了实地查勘，但估价人员对估价标的物的勘察限于标的物的外观和使用状况，不承担对估价标的物的建筑结构质量进行调查的责任，不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
6、本报告估价依据的有关资料由委托方提供，委托方对所提供资料的真实性负责，因资料失实所造成的评估结果，评估机构和评估人员不承担相应的责任。
7、本估价报告的估价结果仅供委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托方使用估价报告不当引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8、本估价报告未经估价方授权，委托方不得提供给他人或在公开媒体上发表，本报告的解释权和修改权归估价方。
9、当事人对本估价报告如有异议，请在接到本估价报告七日内向估价方提出正式书面意见。
注册房地产估价师（签名）： 注册号：4420000166
注册房地产估价师（签名）： 注册号：4420090073
估价的假设和限制条件
一、估价假设条件
1、房地产市场在今后若干年内无重大变化。
2、估价对象的产权合法，产权归属应以有效产权证明记载为准。
3、本报告所称的公开市场是基于如下假设的一个市场：
（1）交易双方可以自由转让；
（2）交易双方自愿交易，且交易目的在于最大限度地获取经济利益；
（3）交易双方都掌握必要的市场信息，对交易对象都具有必要的专业知识，都有较充裕的时间进行交易；
（4）交易条件公开并不具有排他性。
二、估价结果的限制条件
1、对于估价对象产权，以委托方提供的《房地产权证》（粤房地权证佛字第0312056023号）予以界定。
2、估价对象的建筑面积及土地面积等有关数据，均以委托方提供的《房地产权证》（粤房地权证佛字第0312056023号）为依据，我们并未进行实地丈量。
3、我方仅对房屋进行一般性的察看，并未接受进行结构测试的要求，因此不能确定其有无内部缺损。本估价结果是反映估价对象在估价时点状态下的下的房产价值，未考虑估价时点以后结构质量、使用功能布局、设备安装和装修变化对估价结果的影响。
4、本次估价的估价值为估价对象于估价时点状态下，达到正常经营条件，处于正常经营水平的公开市场价值，未考虑将来市场价格的波动、税费率的变化以及国家宏观经济政策发生重大变化和不可抗力情况下等因素对估价结果的影响。
5、本报告仅针对委托方估价目的进行估价，不对其他用途负责。本估价结果是指待估房产在估价时点的市场价值。评估人员在所能获取的信息中，对估价对象的法定优先受偿权利进行了调查，但查阅权限受到相关部门限定的房产优先受偿权利除外。经调查，该宗地为国有划拨商业、办公用地，根据相关规定，土地使用权转出让需补缴土地出让金，本估价结果已扣除该出让金，若该扣除的出让金与政府核实的金额不一致时，应以政府核实金额为准。截止于估价时点，在查询权限范围内，我们未发现估价对象存在其他优先受偿款权利。
6、委托方提供的资料是本次估价的重要依据，对于该资料的真实性和准确性由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我方不承担任何责任。
7、未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。
估价结果报告
一、委托方
佛山市顺德区均安镇公有资产管理办公室
二、估价方
估价机构：广东京信房地产土地评估有限公司
资质级别：贰级
证书编号：粤房估证字贰1300024
法定代表人：李凯
单位地址：佛山市顺德区大良街道新桂路明日广场一座2201办公室之一
邮政编码：528300
三、估价对象
（一）估价范围界定
纳入本次估价范围的估价对象位于佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会百安路11号，图号为067-047，地号为067047-005。房屋四至为东北面临宽约70米百安路，东南面、西北面临宽约6米路，西南面临8米路。套内建筑面积为2844.16平方米（其中首层套内建筑面积为486.12平方米，二至六层套内建筑面积为2358.04平方米），用地面积为1864.12平方米，本次估价为上述估价范围的商业办公房地产，不含室内家电、家具等动产价值。
（二）估价对象权益状况描述与分析
估价对象未设抵押权利。通过现场勘查，我们确定估价对象为自用。
经调查，该宗地为国有划拨商业、办公用地，根据相关规定，土地使用权转出让需
补缴土地出让金，本估价结果已扣除该出让金，若该扣除的出让金与政府核实的金额不一致时，应以政府核实金额为准。截止于估价时点，在查询权限范围内，我们未发现估价对象存在其他优先受偿款权利，也未发现估价对象存在其他土地使用管制等影响估价对象价值的权利状况。
（三）估价对象实物状况描述与分析
结合上述表格内容，截止到估价时点，房屋日常维护修缮较好，其结构、层高、功能配置、通风采光等各项设施均符合正常使用条件，目前市场潜在需求量一般。
（四）估价对象区位状况描述与分析
（1）位置状况：估价对象位于佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会百安路11号，房屋四至为东北面临宽约70米百安路，东南面、西北面临宽约6米路，西南面临8米路，房屋朝向为坐南朝北。
（2）交通状况
估价对象位于均安镇百安北路西侧，临路状况优。所临道路为双向六车道，无特殊交通管制情况，交通通达度较高。
估价对象院内设有停车位，停车较为方便，所处区域附近设有多条公交线路的中间停靠站，出行较为便利，交通便捷度高。
（3）环境状况：估价对象所处区域的环境景观条件一般，空气状况正常，噪音正常，通风采光较好。
（4）外部配套设施状况：周边商服繁华度较好，区域内道路、供电、供水、排污等市政基础设施配套完善，周边邻近学校、银行、市场、商场等社会设施配套完善。所在区域内物业管理完善，各项配套设施能满足该区域生活生产使用要求。
（5）区位状况未来变化趋势分析：估价对象位于均安镇均安社区居民委员会百安路，区域内各项市政基础配套设施日趋完善，人口密度适中，实行街区管理，市场潜在需求量一般。
四、估价目的：为委托方办理资产处置涉及的房地产而提供价值参考依据。
五、估价时点：2012年08月03日。
六、价值定义
本次估价值为待估房地产在估价时点的市场价值。
七、估价依据
（一）法律法规依据
1.中华人民共和国房地产管理法；
2.中华人民共和国土地管理法；
3.中华人民共和国担保法；
4.广东省、本地区颁布实施的其他各项房地产及相关的法律、法规及规章。
（二）报告格式、测算取值依据
1.房地产估价规范；
2.房地产估价报告评审标准；
3.房屋完损等级评定标准；
4.本地区房屋交易税费执行标准；
5.《佛山工程造价信息》，2012年第1期；
6.《顺德区基准地价方案》（2010年）；
7.《房地产权证》及委托方提供的其它法律性文件、相关资料；
8.估价人员实地勘测调查获得的实况资料。
八、估价原则
1.独立、客观、公正原则；
2.合法原则；
3.最高最佳使用原则；
4.替代原则；
5.估价时点原则；
6.谨慎原则。
九、估价方法
（一）技术路线和评估方法的选取
常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法五种方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，经反复研究，我们认为：
估价对象为商业办公房地产，在相近的地价区段近期发生了多例与估价对象状况存在替代性或可比性的类似房地产交易行为，具备采用市场比较法的条件。根据《房地产估价规范》5.1.4 “有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法”的相关规定，我们确定采用市场比较法作为本次估价方法。
鉴于估价对象属于完全市场下的商业办公房地产，如采用成本法，则难以完全体现其市场价值水平，又因为估价对象所处区域同类型商业办公房地产市场租赁价格水平波动较大，市场平均租赁水平较难获取，故也不适于采用收益还原法进行评估，而假设开发法和基准地价修正法又是以测算土地价值为主要对象的估价方法，因此我们认为，除市场比较法外，其余估价方法均不能适用于本估价项目。
另因待估宗地用途为其他商服用地，机关团体用地，在顺德区基准地价的覆盖范围内，故可以采用基准地价系数修正法评估。
综上所述，最终确定采用市场比较法与基准地价系数修正法对待估对象进行评估。
（二）本次选用的估价方法简介
1、市场比较法：市场比较法的理论依据为估价原理中的替代原理，是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。其测算公式如下：
估价对象比准价格=可比实例成交单价×交易情况修正系数×交易期日修正系数×
房地产状况修正系数×计价面积
2、基准地价系数修正法：就是指在求取一宗待估宗地价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说
明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。
计算公式：Pzg=Psg×（1+Ag+As+Ae+Ap）×Ar×Ao ×Ay×（1+F）
十、估价结果
估价人员本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值和资产处置价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，运用市场比较法、基准地价系数修正法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象在估价时点2012年08月03日公开市场价值为（估价结果精确到仟元）：
房地产评估总值：大写：人民币贰仟壹佰贰拾壹万伍仟元整（￥2121.5万元）；
估价结果明细表
十一、估价人员
中国注册房地产估价师
李 凯（注册号：4420000166）
签名：
廖亚琴（注册号：4420090073）
十二、估价作业日期
二○一二年八月三日至二○一二年八月六日。
十三、估价报告应用的有效期
本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年（自二○一二年八月六日起至二○一三年八月五日止），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估。
签名：
房地产估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析
纳入本次估价范围的估价对象位于佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会百安路11号，图号为067-047，地号为067047-005。房屋四至为东北面临宽约70米百安路，东南面、西北面临宽约6米路，西南面临8米路。套内建筑面积为2844.16平方米（其中首层套内建筑面积为486.12平方米，二至六层套内建筑面积为2358.04平方米），用地面积为1864.12平方米，本次估价为上述估价范围的商业办公房地产，不含室内家电、家具等动产价值。
结合上述表格内容，截止到估价时点，房屋日常维护修缮较好，其结构、层高、功能配置、通风采光等各项设施均符合正常使用条件，目前市场潜在需求量一般。 二、估价对象权益状况描述与分析
估价对象未设抵押权利。通过现场勘查，我们确定估价对象为自用。
经调查，该宗地为国有划拨商业、办公用地，根据相关规定，土地使用权转出让需补缴土地出让金，本估价结果已扣除该出让金，若该扣除的出让金与政府核实的金额不一致时，应以政府核实金额为准。截止于估价时点，在查询权限范围内，我们未发现估价对象存在其他优先受偿款权利，也未发现估价对象存在其他土地使用管制等影响估价对象价值的权利状况。
三、估价对象区位状况描述与分析
（1）位置状况：估价对象位于佛山市顺德区均安镇均安社区居民委员会百安路11号，房屋四至为东北面临宽约70米百安路，东南面、西北面临宽约6米路，西南面临8米路，房屋朝向为坐南朝北。
（2）交通状况
估价对象位于均安镇百安北路西侧，临路状况优。所临道路为双向六车道，无特殊
交通管制情况，交通通达度较高。
估价对象院内设有停车位，停车较为方便，所处区域附近设有多条公交线路的中间停靠站，出行较为便利，交通便捷度高。
（3）环境状况：估价对象所处区域的环境景观条件一般，空气状况正常，噪音正常，通风采光较好。
（4）外部配套设施状况：周边商服繁华度较好，区域内道路、供电、供水、排污等市政基础设施配套完善，周边邻近学校、银行、市场、商场等社会设施配套完善。所在区域内物业管理完善，各项配套设施能满足该区域生活生产使用要求。
（5）区位状况未来变化趋势分析：估价对象位于均安镇均安社区居民委员会百安路，区域内各项市政基础配套设施日趋完善，人口密度适中，实行街区管理，市场潜在需求量一般。 四、市场背景分析
几年前顺德的房地产建设还是处于一种不温不火的状态，在短短几年间，竟建成了一大片高尚住宅区和商业配套工程。2005年6月，保利嘉信强强合作携手进军新城区。随着位于新城区核心地块的嘉信城市花园、嘉信城市广场众多住宅、商业、旅游、饮食、娱乐、休闲项目的加速推进，一个生活配套设施完善的成熟社区正在新城区成形，新城
区与老城区商业进而并同发展活跃。
2009下半年房地产市场逐渐回暖到2010年，可以说是房地产市场的活跃期，在这个阶段当中，顺德中心城区商业中心的物业租售比可达到1:300-1:400左右，租金平均水平可达到25-60元/平方米左右。随着2011年国十条、限购令的颁布、银行利率的上调等其他政策的实施，房地产进入了一个很微妙的市场。但是纵观整个商业市场，顺德的商业市场并没有进入寒冰期，中心地带的商业区域租售比达到1:400-1:500，一些地理位置较好商业物业租金水平甚至可达到200-300元/平方米左右。延续到2012年第一季度，房地产市场呈现回暖迹象，商业市场价格也在平稳中逐渐上涨，整体来说，各项房地产调控政策对商业房地产影响不明显。 五、最高最佳使用分析
最高最佳使用原则是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，达到最高最佳使用状态。
（一）合法性分析
估价对象法定用途为新闻，实际用途为新闻，符合估价原则中的合法原则； （二）功能适用性分析
估价对象目前是以新闻功能使用，根据估价对象所处的地理位置、周边自然与人文经济环境，其使用环境条件一般，交通便捷度高，区域内人口居住密度适中，繁华度较好，市政公共设施较齐全等特点，我们认为在假设估价对象持续以新闻为主用利用功能为前提下，其使用状态基本达到了最高最佳使用的要求。 六、估价方法适应性分析
常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法五种方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，经反复研究，我们认为：
估价对象为商业办公房地产，在相近的地价区段近期发生了多例与估价对象状况存在替代性或可比性的类似房地产交易行为，具备采用市场比较法的条件。根据《房地产估价规范》5.1.4 “有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价
方法”的相关规定，我们确定采用市场比较法作为本次估价方法。
鉴于估价对象属于完全市场下的商业办公房地产，如采用成本法，则难以完全体现其市场价值水平，又因为估价对象所处区域同类型商业办公房地产市场租赁价格水平波动较大，市场平均租赁水平较难获取，故也不适于采用收益还原法进行评估，而假设开发法和基准地价修正法又是以测算土地价值为主要对象的估价方法，因此我们认为，除市场比较法外，其余估价方法均不能适用于本估价项目。
另因待估宗地用途为其他商服用地，机关团体用地，在顺德区基准地价的覆盖范围内，故可以采用基准地价系数修正法评估。
综上所述，最终确定采用市场比较法与基准地价系数修正法对待估对象进行评估。 七、估价测算
(一)、运用市场比较法对待估对象进行评估：
市场比较法：将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。
计算公式：待估房地产价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易时间修正
系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×建筑面积
A. 首层市场价值评估
1、比较案例及影响因素说明见下表：
2、估价对象及可比实例因素修正：
因素条件指数说明： ①、交易日期修正：
鉴于三宗比较案例均为近年成交，且近期市场价格走势相对平稳，因此本次估价不进行交易日期修正，即各实例的指数均为100。
②、交易情况修正
实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。 ③、区域因素条件指数 A、商服业繁华度
商服业繁华度是决定商铺价格水平的重要指标之一，根据周边住宅、商业集聚度等状况，分为商服繁华、商服较繁华、商服繁华度一般、商服繁华度较差、商服繁华度差等五个等级，以估价对象条件指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降5%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。
B、交通条件
用距火车站、长途汽车站、港口码头距离远近及设施状况来反映，分为便捷、较便
捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象条件指数为100，每增加或减少一个级别，指数上升或下降4%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。 C、基础设施状况
基础设施状况：根据宗地红线外给排水、通电、通路、通讯等状况，分为配套完善、配套较完善、配套一般、配套不完善等四个等级，以评估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。
D、公用设施状况
根据宗地附近学校、幼儿园、市场、医院、娱乐场所、商店、商场的分布情况及距离远近，分为配套完善、配套较完善、配套一般、配套不完善等四个等级，以估价对象条件指数为100，每增加或减少一个级别，向上或向下修正4%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。
E、环境状况
环境条件：分为环境优美、环境较好、环境一般、环境较差、环境差五个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，地价相应修正5%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。
④、个别因素条件指数 A、房屋用途
待估对象的房屋用途为商铺，实例A、实例B、实例C的房屋用途均为商铺，故无需进行房屋性质修正。
B、装修等级
装修等级修：分为豪华装修、中档装修、普通装修、简单装修、毛坯五个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，地价相应修正2%。
C、成新率
成新率：建筑物的新旧程度。待估对象的成新率为90%，三宗比较实例的成新率分别为85%、95%、90%，故应作修正。通过讨论后确定实例A、B、C的成新率指数分别为98、102、100，待估对象的成新率指数为100。
D、宽深比
宽深比：分为合理、较合理、不合理三个等级，以估价对象的等级为100，每相差
一个等级，地价相应修正2%。
E、临路状况
对于商铺而言，临路类型、临路宽度均影响着其潜在租售力及商铺价格。待估对象及比较案例A均临宽约70米的百安路，比较案例B、C分别临宽约8米永安路、恒安路，最后通过讨论后确定实例A的临街状况指数为100，实例B的临街状况指数为90，实例C的临街状况指数为90，待估对象的临街状况指数为100。 3、估价结果测算：
4、估价对象首层单价=（25010+25053+25011）元/㎡÷3
=25025元/㎡(估价结果精确至元)
5、估价对象首层市场价值=25025元/㎡×486.12㎡
=1216.5万元（估价结果精确到仟元）
B.二至六层市场价值评估
1、比较案例及影响因素说明见下表：
2、估价对象及可比实例因素修正：
因素条件指数说明： ①、交易日期修正：
鉴于三宗比较案例均为近年成交，且近期市场价格走势相对平稳，因此本次估价不进行交易日期修正，即各实例的指数均为100。
②、交易情况修正
实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。 ③、区域因素条件指数 A、商服业繁华度
商服业繁华度是决定商铺价格水平的重要指标之一，根据周边住宅、商业集聚度等状况，分为商服繁华、商服较繁华、商服繁华度一般、商服繁华度较差、商服繁华度差等五个等级，以估价对象条件指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降5%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。
B、交通条件
用距火车站、长途汽车站、港口码头距离远近及设施状况来反映，分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以估价对象条件指数为100，每增加或减少一个级别，指数上升或下降4%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。 C、基础设施状况
基础设施状况：根据宗地红线外给排水、通电、通路、通讯等状况，分为配套完善、配套较完善、配套一般、配套不完善等四个等级，以评估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。
D、公用设施状况
根据宗地附近学校、幼儿园、市场、医院、娱乐场所、商店、商场的分布情况及距离远近，分为配套完善、配套较完善、配套一般、配套不完善等四个等级，以估价对象条件指数为100，每增加或减少一个级别，向上或向下修正4%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。
E、环境状况
环境条件：分为环境优美、环境较好、环境一般、环境较差、环境差五个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，地价相应修正5%。三宗比较实例条件与估价对象相同，故不作修正。
④、个别因素条件指数 A、房屋用途
待估对象的房屋用途为办公，实例A、实例B、实例C的房屋用途均为住宅，根据顺德区近年来办公、住宅的成交价格走势，办公价格略高于住宅价格，最后通过讨论后确定
三宗比较实例的房屋用途指数均为90，待估对象的房屋用途指数为100。
B、装修等级
装修等级修：分为豪华装修、中档装修、普通装修、简单装修、毛坯五个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，地价相应修正2%。
C、朝向
对于住宅、办公用房而言，朝向是影响其景观的一个重要因素。待估对象的朝向偏东北，实例A、B、C的朝向分别为偏西南、偏东北、偏西南，根据顺德区的地理位置及风向方位，朝向偏西南优于朝向偏东北，最后通过讨论后确定实例A的朝向指数为103，实例B的朝向指数为100，实例C的朝向指数为103，待估对象的朝向指数为100。 D、成新率
成新率：建筑物的新旧的程度。待估对象的成新率为90%，实例A、B、C的成新率分别为85%、80%、85%，最后通过讨论后确定实例A的成新率指数为98，实例B的成新率指数为96，实例C的成新率指数为98，待估对象的成新率指数为100。
E、物业管理
对于住宅、办公用房而言，是否有小区管理、小区管理方式均影响着其价格。待估对象为街区管理，三宗比较实例分别为小区管理、街区管理、小区管理，最后通过讨论后确定实例A的物
业管理指数为105，实例B的物业管理指数为100，实例C的物业管理指数为105，待估对象的物业管理指数为100。 3、估价结果测算：
4、估价对象单价=（4065+4220+3879）元/㎡÷3
=4055元/㎡(估价结果精确至元)
5、估价对象二至六层市场价值=4055元/㎡×2358.04㎡
≈956.2万元（估价结果精确到仟元）
C.待估对象宗地为国有出让状态下的评估总值
评估对象总价值=首层市场价值+二至六层市场价值
=1216.5万元+956.2万元
=2172.7万元（评估结果取值至仟元）
（二）运用基准地价系数修正法评估估价对象的土地使用权价值
所谓基准地价系数修正法，就是指在求取一宗待估宗地价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在成交期日、容积率、其他个别因素、开发程度、剩余使用年限等因素，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。
商业用地首层楼面地价=（（路线价×标准深度内首层建筑面积+商业网格点基准地价
×（首层总建筑面积-标准深度内首层建筑面积））÷首层总
建筑面积×深度修正×宽深比修正×其他个别因素修正×街角
地修正系数±开发程度修正÷容积率）×期日修正系数×
土地使用年限修正系数
二层以上楼面地价=商业用地首层楼面地价×对应层数的楼层修正系数
根据《关于公布实施顺德区2010年国有土地使用权基准地价的通知》（顺府发
[2010]37号），确定待估宗地为顺德区五级商业用地，其区片价为1597元/㎡，又根据路线价表可知，待估宗地的路线价为3176元/㎡，则委估宗地价值计算如下：
商业用地级别基准地价涵义：土地在正常市场条件、设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地外给水、排水、供电、通讯、通路，宗地内土地平整）于估价基准日为2010年7月1日，土地使用年限为40年，平均容积率为1.3的首层楼面地价，币种为人民币。
待估对象总建筑面积为2844.16平方米，土地面积为1864.12平方米，则容积率为
1.53。根据《2010年顺德区网格点基准地价更新成果汇编及应用指南》可知，顺德区的平均标准深度为15米，待估宗地临百安路宽约39.42米，则标准深度内首层建筑面积为591.3平方米（15米×39.42米），根据《房地产权证》记载，待估对象的建基面积及首层建筑面积为486.12平方米，则
待估宗地首层平均楼面地价＝（（3176×486.12+1597×（486.16-486.12））/486.12
×1.0×1.10×1.05×1.15+0÷1.53）×（1+12%）^2
≈3459元/㎡（估价结果精确至元）
另根据《2010年顺德区网格点基准地价更新成果汇编及应用指南》商业用地楼层修正系数表可知，二层楼层修正系数为0.6，三层楼层修正系数为0.43，四层以上楼层修正系数为0.36，则
待估宗地二层楼面地价=首层楼面地价×二层楼层修正系数
=3459元/㎡×0.6
≈2075元/㎡
待估宗地三层楼面地价=首层楼面地价×三层楼层修正系数
=3459元/㎡×0.43
≈1487元/㎡
待估宗地四至六层楼面地价=首层楼面地价×四层以上楼层修正系数
=3459元/㎡×0.36
≈1245元/㎡
根据《房地产权证》记载，待估对象套内总建筑面积为2844.16平方米（其中首层、二层、三层的套内建筑面积均为486.12平方米，四至六层套内建筑面积为1385.8平方米），则
待估宗地总地价=3459×486.12+2075×483.12+×1487×486.12+1245×1385.8
=5138369.52（元）
待估宗地单位地面地价=5138369.52÷1864.12
≈2756元/㎡
待估宗地单位楼面地价=2756元/㎡÷1.53
=1801元/㎡
（三）扣除土地出让金
根据顺府发[2003]35号文“关于实施规范土地有偿使用收费办法的通知”，估价对象属于国有划拨用地。按照规定，在办理产权转让时应按规定补交出让金。根据2010年顺德区基准地价，估价对象为商业、办公房地产，则估价对象应按楼面地价的10%扣除土地出让金。
（四）待估对象宗地为国有出让状态下的评估总值
评估对象总价值=市场价值－出让金
=2172.7万元－51.2233万元
=2121.5万元
待估对象房地产评估单价=2121.5万元÷2844.16㎡
=7459元/m2
八、估价结果确定
估价人员本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值和资产处置价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，运用市场比较法、基准地价系数修正法，对本次估价对象进行估价
测算，确定估价对象在估价时点2012年08月03日公开市场价值为（估价结果精确到仟元）：
房地产评估总值：大写：人民币贰仟壹佰贰拾壹万伍仟元整（￥2121.5万元）；
估价结果明细表
附件
1.估价对象现场照片
2.估价对象位置示意图
3.估价对象权属资料（《房地产权证》复印件）；
4.估价机构营业执照复印件
5.估价机构房地产估价资质证书复印件
6.注册房地产估价师注册证书复印件