第一章第二章第三章第四章第五章第六章
兖州市古城小区管理方案
目 录
物业基本概况┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈物业服务范围、内容及标准┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈机构设置及人员配备┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈物业管理费用测算┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈前期工作计划┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈有关配套建议┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
第一章 物业基本概况
(一)基础设施情况:
1、占地总面积:约 万平方米; 2、建筑总面积: 平方米;
3、绿化率:40%,绿地面积:约8000平方米; 4、住宅楼2幢:编号 ;
5、消防中控室1个(与安全监控室一体)设置在 ; 6、电梯共计4部(客);
第二章 物业服务范围、内容及标准
小区物业服务范围、内容及标准
第三章 物业机构设置及人员配备
(一)、机构设置:
北京市远望物业管理有限责任公司 项目部
办公室:客户服务、保洁服务、绿化服务 工程部:综合维修
保安部:消防(安全)监控、小区巡视 (二)人员编制:
物业管理、服务人员编制表
1、物业管理人员:4人
1)项目总经理1人(负责小区物业服务的全面管理工作);
2)办公室负责人1人(负责小区的客服、保洁、绿化管理与服务); 3)工程部主管1人(负责共用设备设施的运行、维护与综合维修服务); 4)保安部主管1人(负责小区治安、消防、交通等安全管理)。 2、物业服务人员: 6人
1)客务服务:1人(负责处理小区业主投诉);
2)财务出纳:1人(负责日常费用开支管理,会计业务由公司兼职); 3)文秘档案:1人(负责本项目部的文秘和资料档案管理工作) 4)保洁服务:2人(负责小区内公共区域、环境的卫生清洁); 5)绿化管理:1人(负责小区绿化、绿地、绿摆的管理与养护); 3、工程管理人员:2人
1)综合维修:2人(负责小区土建、设施、房屋等维修服务); 4、安全管理人员:10人
1)巡逻保安:6人(负责小区白天和夜间的安全巡逻);
2)消防(安全)监控值机员:4人(负责小区消防及安全监控室的运行值班);
(三)人员选配
1、项目总经理:本科(大专)以上文化程度,从事物业管理工作5年以上,担任过类似物业项目经理或专业公司相同职务2年以上,本人有很强的事业心、责任感,政治素质良好,具有扎实的专业知识和丰富的实践经验,作风稳健、学识广泛,善于沟通,具有统揽全局的能力。
2、部门负责人:大专以上文化程度,从事物业管理工作3年以上,担任过本专业的相应职务1年以上,有比较丰富的实践经验,具有厚实的业务知识,具备独挡一面处理事务的能力。
3、基层人员:中专以上文化程度,从事物业管理工作一年以上(领班级2年以上),本人有某一方面的技术专长,有良好的敬业精神,具备完成本职岗位工作的能力。
(四)人员培训
1、培训要求:派到新项目的人员和新招聘的人员,上岗之前由公司进行严格的岗前培训,以达到熟练岗位职能和工作流程。
2、培训内容:培训对象按层次分为中、高管理督导层,员工执行层和基本操作层。培训内容分为企业理念,管理实务,专业技能、政策法规等方面。培训形式包括岗前、岗职、交叉等多种形式。岗前培训包括:物业概况、项目介绍、职业道德、服务意识、管理规范、消防安全、商务礼仪、操作技能、形体训练等课程。
3、培训计划(略):
(五)劳资管理
1、劳资管理:劳资管理采用以职定位、以岗定薪,对员工实行职级管理,一级对一级负责,上对下的工作实行严格的督导检查并认真记录。实行“员工手册”和“激励制度”,依据国家法律、法规和北京市有关政策处理劳资关系问题。
2、员工福利:凡属正式入职本公司的员工,均需签署劳动合同,享受企业福利,按照北京市规定由企业和员工个人分别按比例缴纳社会统筹“四险”,即:养劳保险、失业保险、医疗保险、工伤保险。
第四章 物业管理费用测算
一、 小区物业管理费合计:
万元/年(不含能源费)
1、物业管理费标准: 元/月·平方米 2、各项费用测算明细表(附后) 二、前期一次性开办费用合计: 万元
详见:《物资装备购置计划表》(附后)
(一)、小区物业管理、服务人员费用测算表
(二)工程维修养护费用:
1、弱电系统(含消防): 元/月×12月= 元; 2、各种水泵(含附属配套): 元/月× 月= 元; 3、设施综合维护(含房屋): 元/月× 月= 元; 4、电梯维保: 元/月×4部×12月= 元。
(三)卫生清洁费用:
1、生活垃圾清运: 元/月×12月= 元;
2、消杀费(杀虫、灭鼠): 元/次×4次/年= 元; 3、清洁低耗品: ×0.15×12= 元;
4、外立面清洗(估算): 平方米× 元×1次/年= 元。
(四)安全管理费用:
1、安全监控设备: ×12= 元;
2、消防器材(更新率20%): ×20%= 元。
(五)物业运营费用:
1、办公费:2000元/月×12=24,000元; 2、通讯费:3000元/月×12=36,000元;
3、交通费(含采购):5000元/月×12=60,000元; 4、工作餐费: 人× 元/餐×260天= 元; 5、节日装饰费用:8,000元; 6、业务活动费用:15,000元。
(六)绿化、绿摆养护费用:
1、绿地养护:8000平方米× 元= 元; 2、绿摆费用: 元/月×12月= 元。
(七)开办费摊销:
1、 ÷5= 元;
(八)管理酬金:
前七项之和: ×10%= 元
(九)营业税金:
上述八项之和: ×5.5%= 元;
(十)物业保险费用:
1、共用设备财产险(估算): 万元×3‰= 元; 2、大众责任险(设定): 万元×3‰= 元。
上述十项之和:
物业管理费标准: ÷43062.69÷12= 元/月·m2 二、前期物业开办费用:
物资装备购置计划表
第五章 前期工作计划
一、前期筹备:
1、制定方案:如机构的搭建、管理人员、服务人员、保安人员、工程专业人员的选聘、培训,开办期物资装备器材的采购,各项物业规章制度的制定等等。各项工作均需同步进行,时间上宜早不宜迟。
2、工程介入:在新建物业交付使用前,物业工程人员将先于其他服务人员现场介入,主要任务是:一方面参与配合小区房屋、设备、设施等接管验收工作,一方面熟悉掌握小区设备、设施的施工安装、技术性能、隐蔽工程、档案资料等情况,为日后管理打下基础。
3、前期筹备:(1)、对所有物业人员进行前期物业基本概况、小区物业管理规程、基本服务规程、礼貌礼仪及各专业岗职、操作技能培训。(2)、组织对已交验的小区楼房及环境进行卫生清洁“开荒”,让新楼新起来。(3)、购置物业管理所需的物资器材、办公用品、维修机具等,使物业管理具备整体服务功能。(4)、对小区共用部位、消防设施、车场道路等处设置各种导识系统,使小区尽快形成井然有序的生产、生活和良好的工作秩序。(5)、组织分系统、分部门、分岗位服务与管理程序的摸拟训练,使全体物业人员快速进入工作“角色”,担负起管理服务任务。总之,通过全面、认真、细致的前期准备,使小区物业基本具备生产、生活和工作条件。
二、日常管理
1、顺利迁入:
2、小区管理:搞好新小区的物业管理。(1)、加强安全管理,物业保安人员要做到情况熟、人员熟、设施熟、技能熟,进入角色快,各项防控措施及时到位,防止出现失窃、火灾等事故发生。(2)、抓好秩序管理,入园初期人多、车多、物流多,对小区秩序管理,做到手续简化、出入凭证、工作有序,积极配合开发商有关部门一起有条不紊地完成新楼的迁入工作。(3)、搞好服务管理,物业服务管理方面做到计划周密、责任到人、岗职到位,坚持每日晨会、每周例会、月
检查、季分析制度,工作早布置、晚小结,分工不分家,上下不脱节。让小区业主入驻后感到“物业就在身边”,“有困难找物业”将成为小区生活离不开的一种服务需求。总之,通过远望物业与小区全体业主的共同努力,将小区营造成一个整洁、优美、安全、文明的新型小区。
3、档案资料:齐全完备的档案资料,是做好小区物业管理与服务的必备条件。为此,从介入小区物业管理的第一天开始,就要十分注意各种物业资料的收集与归档,包括物业交接资料中的平面图、建筑资料、给排水管资料、消防资料,公用设施、设备的重大维修、改动情况,物业管理活动中的书面、音像记录等。各种物业资料经过整理归档,分类保存,输入计算机实行电脑管理。
4、设施维护:小区属新建物业,设备设施运行有一定的磨合期,在物业管理的前期安排进行细致、全面的维修、保养工作将非常之重要。依据各类设备设施的运行情况和技术要求,编制周密的维修、养护计划,如日检查、周保养、月检修、季分析、年维修等;及时消除存在的不安全隐患,防止各类事故的发生;对施工建设中遗留的各项问题,及时联系有关单位尽早解决;必需外包的设备设施维修项目,要严格筛选承包专业公司,并对其提供的服务进行认真的监督管理,确保质量。
第六章 有关配套建议
(一)提供物业管理用房:220平方米
1、经理办公室:25平方米; 2、综合办公室:25平方米; 3、工程维修办公室:30平方米; 4、安全管理办公室:25平方米; 5、财务办公室:25平方米; 6、物业用品库房:40平方米; 7、保安人员宿舍:50平方米。
第一章第二章第三章第四章第五章第六章
兖州市古城小区管理方案
目 录
物业基本概况┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈物业服务范围、内容及标准┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈机构设置及人员配备┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈物业管理费用测算┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈前期工作计划┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈有关配套建议┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈
第一章 物业基本概况
(一)基础设施情况:
1、占地总面积:约 万平方米; 2、建筑总面积: 平方米;
3、绿化率:40%,绿地面积:约8000平方米; 4、住宅楼2幢:编号 ;
5、消防中控室1个(与安全监控室一体)设置在 ; 6、电梯共计4部(客);
第二章 物业服务范围、内容及标准
小区物业服务范围、内容及标准
第三章 物业机构设置及人员配备
(一)、机构设置:
北京市远望物业管理有限责任公司 项目部
办公室:客户服务、保洁服务、绿化服务 工程部:综合维修
保安部:消防(安全)监控、小区巡视 (二)人员编制:
物业管理、服务人员编制表
1、物业管理人员:4人
1)项目总经理1人(负责小区物业服务的全面管理工作);
2)办公室负责人1人(负责小区的客服、保洁、绿化管理与服务); 3)工程部主管1人(负责共用设备设施的运行、维护与综合维修服务); 4)保安部主管1人(负责小区治安、消防、交通等安全管理)。 2、物业服务人员: 6人
1)客务服务:1人(负责处理小区业主投诉);
2)财务出纳:1人(负责日常费用开支管理,会计业务由公司兼职); 3)文秘档案:1人(负责本项目部的文秘和资料档案管理工作) 4)保洁服务:2人(负责小区内公共区域、环境的卫生清洁); 5)绿化管理:1人(负责小区绿化、绿地、绿摆的管理与养护); 3、工程管理人员:2人
1)综合维修:2人(负责小区土建、设施、房屋等维修服务); 4、安全管理人员:10人
1)巡逻保安:6人(负责小区白天和夜间的安全巡逻);
2)消防(安全)监控值机员:4人(负责小区消防及安全监控室的运行值班);
(三)人员选配
1、项目总经理:本科(大专)以上文化程度,从事物业管理工作5年以上,担任过类似物业项目经理或专业公司相同职务2年以上,本人有很强的事业心、责任感,政治素质良好,具有扎实的专业知识和丰富的实践经验,作风稳健、学识广泛,善于沟通,具有统揽全局的能力。
2、部门负责人:大专以上文化程度,从事物业管理工作3年以上,担任过本专业的相应职务1年以上,有比较丰富的实践经验,具有厚实的业务知识,具备独挡一面处理事务的能力。
3、基层人员:中专以上文化程度,从事物业管理工作一年以上(领班级2年以上),本人有某一方面的技术专长,有良好的敬业精神,具备完成本职岗位工作的能力。
(四)人员培训
1、培训要求:派到新项目的人员和新招聘的人员,上岗之前由公司进行严格的岗前培训,以达到熟练岗位职能和工作流程。
2、培训内容:培训对象按层次分为中、高管理督导层,员工执行层和基本操作层。培训内容分为企业理念,管理实务,专业技能、政策法规等方面。培训形式包括岗前、岗职、交叉等多种形式。岗前培训包括:物业概况、项目介绍、职业道德、服务意识、管理规范、消防安全、商务礼仪、操作技能、形体训练等课程。
3、培训计划(略):
(五)劳资管理
1、劳资管理:劳资管理采用以职定位、以岗定薪,对员工实行职级管理,一级对一级负责,上对下的工作实行严格的督导检查并认真记录。实行“员工手册”和“激励制度”,依据国家法律、法规和北京市有关政策处理劳资关系问题。
2、员工福利:凡属正式入职本公司的员工,均需签署劳动合同,享受企业福利,按照北京市规定由企业和员工个人分别按比例缴纳社会统筹“四险”,即:养劳保险、失业保险、医疗保险、工伤保险。
第四章 物业管理费用测算
一、 小区物业管理费合计:
万元/年(不含能源费)
1、物业管理费标准: 元/月·平方米 2、各项费用测算明细表(附后) 二、前期一次性开办费用合计: 万元
详见:《物资装备购置计划表》(附后)
(一)、小区物业管理、服务人员费用测算表
(二)工程维修养护费用:
1、弱电系统(含消防): 元/月×12月= 元; 2、各种水泵(含附属配套): 元/月× 月= 元; 3、设施综合维护(含房屋): 元/月× 月= 元; 4、电梯维保: 元/月×4部×12月= 元。
(三)卫生清洁费用:
1、生活垃圾清运: 元/月×12月= 元;
2、消杀费(杀虫、灭鼠): 元/次×4次/年= 元; 3、清洁低耗品: ×0.15×12= 元;
4、外立面清洗(估算): 平方米× 元×1次/年= 元。
(四)安全管理费用:
1、安全监控设备: ×12= 元;
2、消防器材(更新率20%): ×20%= 元。
(五)物业运营费用:
1、办公费:2000元/月×12=24,000元; 2、通讯费:3000元/月×12=36,000元;
3、交通费(含采购):5000元/月×12=60,000元; 4、工作餐费: 人× 元/餐×260天= 元; 5、节日装饰费用:8,000元; 6、业务活动费用:15,000元。
(六)绿化、绿摆养护费用:
1、绿地养护:8000平方米× 元= 元; 2、绿摆费用: 元/月×12月= 元。
(七)开办费摊销:
1、 ÷5= 元;
(八)管理酬金:
前七项之和: ×10%= 元
(九)营业税金:
上述八项之和: ×5.5%= 元;
(十)物业保险费用:
1、共用设备财产险(估算): 万元×3‰= 元; 2、大众责任险(设定): 万元×3‰= 元。
上述十项之和:
物业管理费标准: ÷43062.69÷12= 元/月·m2 二、前期物业开办费用:
物资装备购置计划表
第五章 前期工作计划
一、前期筹备:
1、制定方案:如机构的搭建、管理人员、服务人员、保安人员、工程专业人员的选聘、培训,开办期物资装备器材的采购,各项物业规章制度的制定等等。各项工作均需同步进行,时间上宜早不宜迟。
2、工程介入:在新建物业交付使用前,物业工程人员将先于其他服务人员现场介入,主要任务是:一方面参与配合小区房屋、设备、设施等接管验收工作,一方面熟悉掌握小区设备、设施的施工安装、技术性能、隐蔽工程、档案资料等情况,为日后管理打下基础。
3、前期筹备:(1)、对所有物业人员进行前期物业基本概况、小区物业管理规程、基本服务规程、礼貌礼仪及各专业岗职、操作技能培训。(2)、组织对已交验的小区楼房及环境进行卫生清洁“开荒”,让新楼新起来。(3)、购置物业管理所需的物资器材、办公用品、维修机具等,使物业管理具备整体服务功能。(4)、对小区共用部位、消防设施、车场道路等处设置各种导识系统,使小区尽快形成井然有序的生产、生活和良好的工作秩序。(5)、组织分系统、分部门、分岗位服务与管理程序的摸拟训练,使全体物业人员快速进入工作“角色”,担负起管理服务任务。总之,通过全面、认真、细致的前期准备,使小区物业基本具备生产、生活和工作条件。
二、日常管理
1、顺利迁入:
2、小区管理:搞好新小区的物业管理。(1)、加强安全管理,物业保安人员要做到情况熟、人员熟、设施熟、技能熟,进入角色快,各项防控措施及时到位,防止出现失窃、火灾等事故发生。(2)、抓好秩序管理,入园初期人多、车多、物流多,对小区秩序管理,做到手续简化、出入凭证、工作有序,积极配合开发商有关部门一起有条不紊地完成新楼的迁入工作。(3)、搞好服务管理,物业服务管理方面做到计划周密、责任到人、岗职到位,坚持每日晨会、每周例会、月
检查、季分析制度,工作早布置、晚小结,分工不分家,上下不脱节。让小区业主入驻后感到“物业就在身边”,“有困难找物业”将成为小区生活离不开的一种服务需求。总之,通过远望物业与小区全体业主的共同努力,将小区营造成一个整洁、优美、安全、文明的新型小区。
3、档案资料:齐全完备的档案资料,是做好小区物业管理与服务的必备条件。为此,从介入小区物业管理的第一天开始,就要十分注意各种物业资料的收集与归档,包括物业交接资料中的平面图、建筑资料、给排水管资料、消防资料,公用设施、设备的重大维修、改动情况,物业管理活动中的书面、音像记录等。各种物业资料经过整理归档,分类保存,输入计算机实行电脑管理。
4、设施维护:小区属新建物业,设备设施运行有一定的磨合期,在物业管理的前期安排进行细致、全面的维修、保养工作将非常之重要。依据各类设备设施的运行情况和技术要求,编制周密的维修、养护计划,如日检查、周保养、月检修、季分析、年维修等;及时消除存在的不安全隐患,防止各类事故的发生;对施工建设中遗留的各项问题,及时联系有关单位尽早解决;必需外包的设备设施维修项目,要严格筛选承包专业公司,并对其提供的服务进行认真的监督管理,确保质量。
第六章 有关配套建议
(一)提供物业管理用房:220平方米
1、经理办公室:25平方米; 2、综合办公室:25平方米; 3、工程维修办公室:30平方米; 4、安全管理办公室:25平方米; 5、财务办公室:25平方米; 6、物业用品库房:40平方米; 7、保安人员宿舍:50平方米。