社会中介组织调查报告
沈阳房地产中介服务调查报告
院 系 管 理 系
专 业 公 共 事 业 管 理
班 级 84080102
姓 名 滕冠伊 马向阳 庞胜云
指导教师 刘 海 宁
沈阳航空航天大学
2011年 5月
沈阳房地产中介服务调查的方案设计
（1） 调查目标：了解沈阳房地产中介的服务情况，做好市场资料归整、详实客
观反映沈阳当地房产中介行业给客户的印象，以便更好的开展房产中介工
作，服务沈阳市民。
（2） 调查类型：①区域性调查 ②一次性调查
（3） 调查内容：沈阳市民对房产中介服务的认知程度及意见
（4） 调查工具：自制调查问卷
（5） 调查对象：房地产售楼处流动的人群
（6） 调查方法：发出调查问卷，组织填写并回收
（7） 调查地域：沈阳国际展览中心
（8） 调查队伍：滕冠伊 马向阳 庞胜云
（9） 调查经费：18.00元问卷打印制作费 6.00元路费
（10）调查时间：4天
（11）调查工作安排：
第一天：调查准备，搜集相关的信息，准备有价值的问题，制作并打印调
查问卷。
第二天：5月2日，在沈阳国际展览中心“2011沈阳春季房交会”上展开
问卷调查，并根据实际情况来发放调查问卷。
第三天：整合所回收的问卷信息，并对数据进行统计分析。
第四天：写调查报告。
（12）抽样方法：每人拿20份调查问卷，在房交会上随机发放给流动人群。
（13）信息整合：最后综合三部分有效问卷进行信息记录，进行分析。
沈阳房地产中介服务调查报告
摘要：通过对沈阳市民关于房地产中介服务的调查，用自己调查数据对沈阳房产中介服务情
况进行阐释说明，从服务人员素质，服务态度，服务内容，诚信度等多个不同部分着手进行分析，做出总结，从而掌握沈阳房产中介存在的问题，以及在沈阳市民心目中的形象并对房产中介的优
化提出一些建议，引导房产中介更好地为人民服务，响应沈阳政府发出的“城市房地产中介服务
管理规定”。根据沈阳市民利用房产中介的具体情况和对房交会上市民抽样调查的结果，分析了
沈阳房地产中介服务的情况，并提出如何对房地产中介服务进行正确引导。
关键词：房地产中介 服务 调查分析 政策建议
随着我国社会向多元化发展，政府的职能也随之发生改变，由大政府小社会转型
为小政府大社会，政府的职能也由管制向服务转变。与之前的管制型政府相比较，服
务型政府最大的区别，在于履行社会管理的职能时，有着与传统的权力行政不同的模
式和特点。民间社团、社会中介组织等逐渐发展起来，但是仍然有很多的不足需要治
理和改善。
所谓中介组织，是指按照一定的法律、法规、规章或受政府的委托成立，在经济
社会活动中发挥服务、沟通、鉴定、公证等功能，实施社会性、技术性、执行性、服
务性行为的机构或社会组织。
这种中介组织，不仅仅是指市场中介机构，而是指所有介于政府、企业、个人之
间，并起着为社会管理提供服务、沟通、监督作用的社会组织。
一、整体调查概况
随着沈阳市房地产市场的繁荣，房地产中介市场也随之取得了巨大的发展，市民
们通过房地产中介进行一次、二次置业，咨询、购买、出售、租赁房产已是普遍的经
济行为，与此同时房地产买卖信息上“中介免谈”、“中介勿扰”等字样也成为了普
遍现象。这对矛盾的出现不得不引起我们的反思，作为市场经济的必然产物，对推动
房地产业趋向繁荣和完善有着不可替代的作用的中介机构，以其在客观上为买卖双方
节约交易成本为由的存在和发展缘何落到了“老鼠过街”的境地？结合我看过的其
他房地产中介服务的数据，我发现很多中小型房地产中介都存在问题，像从业人员素
质普遍偏低，吃差价行为，收费混乱行为，还有一些其他违规行为。沈阳房地产中介
服务状况有待改善。本次调查沈阳房地产中介服务状况，收集到的数据主要是沈阳市
民选择哪类房地产中介来给自己服务，市民买房是何种需要，选择房产中介的目的以
及对房产中介服务的满意度等方面。
二、调查数据分析
（一）通过房产中介购房的人群的基本情况
调查显示沈阳通过房产中介来购房居民大多数为中年人，尤其是以30—45岁的
已婚人士为主。
但是这其中也分为几种情况，一般在这个年龄段的品质追求型的消费者在购房时
注重产品的档次与品位，偏好环境高雅、设施高档、小区绿化环境好的社区，对于价
格有较大的承受能力。这一类型的消费者年龄偏低，多为30—35岁的企业管理者和
事业单位工作人员。
追求基本改善型的消费者较关注价格因素，在购房时更注重一些住房基本功能的
实现，对于较奢侈的配置由于经济承受能力的限制相对有所舍弃。这一类型的人们年
龄较大，大多在40—50岁之间。一般是普通员工。
而追求中间型的潜在购房者各项指标都位于中间，追求住房档次与品质，但在住房
品质提高上又不愿多付钱，我也同他们一起问过售楼小姐，感觉他们相对来说较为挑
剔。
表1 购房人群年龄分布
图1 购房人群年龄分布
图2 购房人群年龄比率
表2 购房者房屋类型追求比例
图3 购房者房屋类型追求比率
（二）沈阳市市民选择中介的种类以及需求
在被调查者当中已购房者居多，无论是自住型还是投资型，而通过中介来租房的
人则很少。而一般选择购买自住型房的市民大多选择声誉较好的小企业，购买投资型
房的市民选择房产中介的范围则比较广，几乎是每一种都覆盖到了。这也说明了购买
自住型房的市民注重的是住房质量，环境，选择可靠的，信誉较好的中介以求稳妥；而购买投资型房的市民显然就没有够自住型房的人考虑得多，他们只考虑房屋是否可
以升值。
（三）沈阳市市民认为房产中介存在的不足
这一部分调查，最主要表明沈阳房产中介存在的问题，大多数市民都认为房产中
介一般或者对他们不太满意，很少出现非常满意的装况。他们认为房产中介人员的素
质不高，服务态度不好，服务人员不专业；房产中介诚信缺失；监管部门监管不力等。沈阳市房地产经纪公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，这些人
员层次繁多，素质参差不齐，且流动性较大，缺乏专门的职业道德教育和专业技能的
培训，甚至部分从业人员上岗前连如何办理房屋交易手续都不清楚，致使沈阳市房产
中介市场普遍存在利益至上、法制观念淡薄、操作不规范和利用虚假广告骗取中介费、吃差价等价格违法行为。还有多数房地产中介组织处于规模小、服务水平低、忽视价
格规范行为的培养等现状。有些中介机构在具体执业过程中除收取代理佣金外还收取
了文件中未进行规定的过户代办费、按揭代办费、法院裁定费、信息费等费用。法院
裁定费、信息费等费用则无统一标准，房产中介机构根据不同的客户随意制定，并且
这些收费标准均无明码标价和公示，或者只公示收费项目，不对具体的服务内容进行
约定。说一说，这种现状，极易导致价格纠纷和产生价格违规行为，让客户与房产中
介之间产生矛盾。
表3 沈阳市房产中介存在的问题
（四）沈阳市市民选择房产中介的原因
这部分调查表明了在选择使用房产中介的人群中每人都有其自己的原因，并且都
是对自己有利的。例如：房产中介服务能使房产交易更简单，因为房产中介服务提供
的房产信息更全面、更真实、更可靠，房产中介服务在买/租房时，能够有更多的房
源供您选择等等。
虽然一些房产中介的做法不能使他们满意，房产中介还存在着一些问题，但总的
方向是好的。一旦房产中介存在的问题得以解决，那么人们会更青睐于通过中介组织
来购房，中介组织的反战也会更上一层楼。
三、沈阳房地产中介存在问题的原因以及改善的建议
（一）存在问题的原因
1．房地产经纪行业的价格管理法律、法规不健全。未对经纪行为能否收取佣金
以外的其他费用作任何的限定，这就导致了我市中介机构收费项目繁多，且标准不一
等问题的存在。
2．管理部门对房地产经纪行业的市场监管不力。在对行业实施管理中，管理部
门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性。
3．房地产经纪机构市场准入机制不健全。按照有关法律规定，设立房地产经纪
服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种
不需要前置专业行政许可和后续服务收费监督的市场准入制度，对于加速发展房地产
经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了
上述价格违法行为的出现。
4．行业缺少自律。高层管理人员的意识真空问题，意识决定了差距。地产中介
企业由于进入门槛低，所以从业者的素质、现代职业化管理意识普遍缺乏，这些素质、意识决定企业可以走多远的问题。职业化意识不强，大部份都是规模小，资本实力不
雄厚，往往是企业经营管理者和所有者合而为一的双重身份，这就决定了管理随意性，不规范化、职业化程度问题。
5. 规模小、能量差。 目前绝大多数房地产中介企业尚未形成真正强有力的品牌，
规模小，市场占有率低，还处于初级阶段――相当于美国房地产中介业20世纪七八
十年代的发展水平。许多不成规模的小公司，业务以周边地区为主，信息来源多靠顾
客上门，基础薄弱，从业经验、作业规范、分析手段和创新能力均与国际水平相差甚
远。
（二）建议
1．抓紧修改法律法规，完善法规体系。对于上面出现的问题必须尽快解决，要
在法律规章中删除那些已远不能适应市场经济发展的内容，增加界定清晰、责任明确、解 释详尽、操作性强的条款。
2．加大行业监管力度。政府部门要将相关行业管理职能转移给行业协会，少管
一些管不了也管不好的事，让房地产中介行业真正实现“内部自治”。再者，要对房
地产行业协会的现有体制进行改革，使其由政府“依附”机构转变为真正能代表会员
企业利益的民间组织，真正在行业协调、行业自律、维护公平竞争、查处违规行为等
方面发挥作用。
3．在经营方向上，向专业化、品牌化发展。在美国，买卖之间不经过中介服务
的交易是不被法律认可的。由此观之，在中国未来的房地产市场里，发展商对中介机
构的依赖会越来越强，而且消费者在购房或租房时，也会更多地寻求中介服务。与此
相适应，中介业者必将改变目前杂、小、乱的形象，取而代之的应是一种有系统、有
明确的标识、有资深品牌的全新形象。
4．在组织结构上，向集团化、规模化、连锁化发展。因为，规模经营可以大大
降低平均固定成本，同时大公司的人员对业务的熟悉程度较高，也可以有效地降低平
均可变成本。连锁化则有利于实现低成本扩张，提高知名度，扩大市场占有率，如上
海的“上房置换”、深圳的“世联”所采用的连锁经营方式，以其统一的店面形象和
管理方式，建立起自己的品牌形象，扩大信息的采集渠道和流通范围，以提高成交率。
5．在从业人员素质上，向综合化发展。凡房地产市场比较成熟的国家或地区，
其对中介从业人员的考核都有严格规定，如美国要求至少有2年以上从事房地产工作
的经历，并修完与房地产有关的8门学科，才算具备获得房地产经纪人执照的资格。由此可见，日益发达的房地产市场呼唤着高素质人才，这种人须具有较高学历、较深
的专业知识、较强的业务能力和较高的信誉及道德水准。综合素质差的人，在此期间
如不加强自我能力的提升，最终势必会被淘汰出局。
6．在经营手段上，向信息化、网络化发展。这里涉及到这么三个问题：其一，
连锁化经营必然要求各连锁店之间的信息共享，包括信息在各分店间的快速传递，以
及汇聚于总部的综合分析；其二，中介业者之间必须摒弃目前信息封锁、同业相斥、自立门户的狭隘意识，实行信息网络化和共享化，构筑双赢格局；其三，随着信息产
品进入家庭步伐的加快，顾客可以足不出户，通过互联网，随时获得所需要的物业信
息，再通过中介达成交易，也可以把自己需要委托的物业信息以电子邮件的方式，传
递给中介公司，双方通过互联网联系，提高交流的效率和速度。
参考文献：
[1] 彭俊编, 刘卫东： 《房地产投资分析》 ，电子工业出版社 2008年出版
[2] 高富平编, 黄武双： 《房地产法学》 ，科学出版社 2008年出版
[3] 邓永成： 《房地产营销》 ，中国建筑工业出版社 2008年版；
[4] 王文群： 《房地产经济学》 ，经济管理出版社 2003年版；
[5] 孙勇飞： 《房地产中介实务》 ，中国物资出版社2007年版；
[6] 陈信科：
[7] 廖俊平：
[8] 张秀智：
[9] 吴翔华：
[10] 吴翔华：
，机械工业出版社2010年版； ，广东经济出版社2006年版； ，东方出版社2006年版； ，化学工业出版社2009年出版 《房地产中介运作指南》 ，江苏科学技术出版社 2009年出版
《二手房中介门店管理手册》《房地产中介理论与实务》《实用房地产中介纠纷案例分析》《房地产中介概论》
附 录 沈阳房地产中介服务调查问卷
您好！我们是沈阳航空航天大学的学生，现在正在进行一项关于房地产中介服务方面的社会
调查研究，本调查只做学术研究之用，不会对您用任何不利影响，请您帮助我们完成这份调查问
卷，谢谢您的合作！
一、您的基本情况
1您的性别？
A. 男 B.女
2您的年龄？
A.25岁以下 B.26—35岁 C.36—45岁 D.46—55岁 E.56—65岁 F.66岁以上
3. 您的婚姻？
A .已婚 B.未婚
4. 您的文化程度？
A. 小学及以下 B. 初中 C. 高中/中专 D. 大专 E. 本科 F. 研究生及以上
5. 您的职业？
A. 私营业主 B.企业高管 C.政府机关 D.事业单位 E.企业中层管理者
F. 企业技术人员 G.企业普通员工 F.其他
6. 如果现在买房，这将是您的第几次买房？
A. 第一次 B.第二次 C.三次以上
7. 你是哪一类型的房屋追求者？
A. 品质追求型 B.中间型 C.基本改善型
二、您选择房产中介的情况
1. 您选择中介是何种需要？
A. 自住型买房 B.投资型买房 C.租房
2. 您主要在哪里选择房地产中介服务？
A. 知名房地产中介企业 B.声誉较好的小企业 C.就近选择 D.随机选择
E. 其他
3. 您对当前房产中介感到满意吗？
A. 非常满意 B.比较满意 C.一般 D.比较不满意 E.极不满意
4. 您认为当前的房产中介服务主要存在哪些不足？（可多选）
A. 服务态度差 B.诚信缺失 C.行业监管不力 D.服务人员不专业 E. 其他
5. 您选择房地产中介服务的原因？(可多选)
A. 因为房产中介服务能使房产交易更简单
B. 因为房产中介服务可以帮助您买/租到合适的房子
C. 因为房产中介服务能帮助您节省房产交易时间
D. 因为房产中介服务提供的房产信息更全面、更真实、更可靠
E. 因为选择房产中介服务可以规避交易风险
F. 因为房产中介服务能够给您更多可行的建议和指导
G. 因为自己收集房产交易相关信息难度大
H. 因为房产中介服务在买/租房时，能够有更多的房源供您选择
I. 因为房产中介服务宣传做得比较好
J. 因为房产中介对相关政策更加熟知，能帮助您正确有序的办理各项交易手续 K. 因为房产中介服务企业名气大、口碑好、费用不高
L. 因为身边朋友大多都通过房产中介进行购房
10
社会中介组织调查报告
沈阳房地产中介服务调查报告
院 系 管 理 系
专 业 公 共 事 业 管 理
班 级 84080102
姓 名 滕冠伊 马向阳 庞胜云
指导教师 刘 海 宁
沈阳航空航天大学
2011年 5月
沈阳房地产中介服务调查的方案设计
（1） 调查目标：了解沈阳房地产中介的服务情况，做好市场资料归整、详实客
观反映沈阳当地房产中介行业给客户的印象，以便更好的开展房产中介工
作，服务沈阳市民。
（2） 调查类型：①区域性调查 ②一次性调查
（3） 调查内容：沈阳市民对房产中介服务的认知程度及意见
（4） 调查工具：自制调查问卷
（5） 调查对象：房地产售楼处流动的人群
（6） 调查方法：发出调查问卷，组织填写并回收
（7） 调查地域：沈阳国际展览中心
（8） 调查队伍：滕冠伊 马向阳 庞胜云
（9） 调查经费：18.00元问卷打印制作费 6.00元路费
（10）调查时间：4天
（11）调查工作安排：
第一天：调查准备，搜集相关的信息，准备有价值的问题，制作并打印调
查问卷。
第二天：5月2日，在沈阳国际展览中心“2011沈阳春季房交会”上展开
问卷调查，并根据实际情况来发放调查问卷。
第三天：整合所回收的问卷信息，并对数据进行统计分析。
第四天：写调查报告。
（12）抽样方法：每人拿20份调查问卷，在房交会上随机发放给流动人群。
（13）信息整合：最后综合三部分有效问卷进行信息记录，进行分析。
沈阳房地产中介服务调查报告
摘要：通过对沈阳市民关于房地产中介服务的调查，用自己调查数据对沈阳房产中介服务情
况进行阐释说明，从服务人员素质，服务态度，服务内容，诚信度等多个不同部分着手进行分析，做出总结，从而掌握沈阳房产中介存在的问题，以及在沈阳市民心目中的形象并对房产中介的优
化提出一些建议，引导房产中介更好地为人民服务，响应沈阳政府发出的“城市房地产中介服务
管理规定”。根据沈阳市民利用房产中介的具体情况和对房交会上市民抽样调查的结果，分析了
沈阳房地产中介服务的情况，并提出如何对房地产中介服务进行正确引导。
关键词：房地产中介 服务 调查分析 政策建议
随着我国社会向多元化发展，政府的职能也随之发生改变，由大政府小社会转型
为小政府大社会，政府的职能也由管制向服务转变。与之前的管制型政府相比较，服
务型政府最大的区别，在于履行社会管理的职能时，有着与传统的权力行政不同的模
式和特点。民间社团、社会中介组织等逐渐发展起来，但是仍然有很多的不足需要治
理和改善。
所谓中介组织，是指按照一定的法律、法规、规章或受政府的委托成立，在经济
社会活动中发挥服务、沟通、鉴定、公证等功能，实施社会性、技术性、执行性、服
务性行为的机构或社会组织。
这种中介组织，不仅仅是指市场中介机构，而是指所有介于政府、企业、个人之
间，并起着为社会管理提供服务、沟通、监督作用的社会组织。
一、整体调查概况
随着沈阳市房地产市场的繁荣，房地产中介市场也随之取得了巨大的发展，市民
们通过房地产中介进行一次、二次置业，咨询、购买、出售、租赁房产已是普遍的经
济行为，与此同时房地产买卖信息上“中介免谈”、“中介勿扰”等字样也成为了普
遍现象。这对矛盾的出现不得不引起我们的反思，作为市场经济的必然产物，对推动
房地产业趋向繁荣和完善有着不可替代的作用的中介机构，以其在客观上为买卖双方
节约交易成本为由的存在和发展缘何落到了“老鼠过街”的境地？结合我看过的其
他房地产中介服务的数据，我发现很多中小型房地产中介都存在问题，像从业人员素
质普遍偏低，吃差价行为，收费混乱行为，还有一些其他违规行为。沈阳房地产中介
服务状况有待改善。本次调查沈阳房地产中介服务状况，收集到的数据主要是沈阳市
民选择哪类房地产中介来给自己服务，市民买房是何种需要，选择房产中介的目的以
及对房产中介服务的满意度等方面。
二、调查数据分析
（一）通过房产中介购房的人群的基本情况
调查显示沈阳通过房产中介来购房居民大多数为中年人，尤其是以30—45岁的
已婚人士为主。
但是这其中也分为几种情况，一般在这个年龄段的品质追求型的消费者在购房时
注重产品的档次与品位，偏好环境高雅、设施高档、小区绿化环境好的社区，对于价
格有较大的承受能力。这一类型的消费者年龄偏低，多为30—35岁的企业管理者和
事业单位工作人员。
追求基本改善型的消费者较关注价格因素，在购房时更注重一些住房基本功能的
实现，对于较奢侈的配置由于经济承受能力的限制相对有所舍弃。这一类型的人们年
龄较大，大多在40—50岁之间。一般是普通员工。
而追求中间型的潜在购房者各项指标都位于中间，追求住房档次与品质，但在住房
品质提高上又不愿多付钱，我也同他们一起问过售楼小姐，感觉他们相对来说较为挑
剔。
表1 购房人群年龄分布
图1 购房人群年龄分布
图2 购房人群年龄比率
表2 购房者房屋类型追求比例
图3 购房者房屋类型追求比率
（二）沈阳市市民选择中介的种类以及需求
在被调查者当中已购房者居多，无论是自住型还是投资型，而通过中介来租房的
人则很少。而一般选择购买自住型房的市民大多选择声誉较好的小企业，购买投资型
房的市民选择房产中介的范围则比较广，几乎是每一种都覆盖到了。这也说明了购买
自住型房的市民注重的是住房质量，环境，选择可靠的，信誉较好的中介以求稳妥；而购买投资型房的市民显然就没有够自住型房的人考虑得多，他们只考虑房屋是否可
以升值。
（三）沈阳市市民认为房产中介存在的不足
这一部分调查，最主要表明沈阳房产中介存在的问题，大多数市民都认为房产中
介一般或者对他们不太满意，很少出现非常满意的装况。他们认为房产中介人员的素
质不高，服务态度不好，服务人员不专业；房产中介诚信缺失；监管部门监管不力等。沈阳市房地产经纪公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，这些人
员层次繁多，素质参差不齐，且流动性较大，缺乏专门的职业道德教育和专业技能的
培训，甚至部分从业人员上岗前连如何办理房屋交易手续都不清楚，致使沈阳市房产
中介市场普遍存在利益至上、法制观念淡薄、操作不规范和利用虚假广告骗取中介费、吃差价等价格违法行为。还有多数房地产中介组织处于规模小、服务水平低、忽视价
格规范行为的培养等现状。有些中介机构在具体执业过程中除收取代理佣金外还收取
了文件中未进行规定的过户代办费、按揭代办费、法院裁定费、信息费等费用。法院
裁定费、信息费等费用则无统一标准，房产中介机构根据不同的客户随意制定，并且
这些收费标准均无明码标价和公示，或者只公示收费项目，不对具体的服务内容进行
约定。说一说，这种现状，极易导致价格纠纷和产生价格违规行为，让客户与房产中
介之间产生矛盾。
表3 沈阳市房产中介存在的问题
（四）沈阳市市民选择房产中介的原因
这部分调查表明了在选择使用房产中介的人群中每人都有其自己的原因，并且都
是对自己有利的。例如：房产中介服务能使房产交易更简单，因为房产中介服务提供
的房产信息更全面、更真实、更可靠，房产中介服务在买/租房时，能够有更多的房
源供您选择等等。
虽然一些房产中介的做法不能使他们满意，房产中介还存在着一些问题，但总的
方向是好的。一旦房产中介存在的问题得以解决，那么人们会更青睐于通过中介组织
来购房，中介组织的反战也会更上一层楼。
三、沈阳房地产中介存在问题的原因以及改善的建议
（一）存在问题的原因
1．房地产经纪行业的价格管理法律、法规不健全。未对经纪行为能否收取佣金
以外的其他费用作任何的限定，这就导致了我市中介机构收费项目繁多，且标准不一
等问题的存在。
2．管理部门对房地产经纪行业的市场监管不力。在对行业实施管理中，管理部
门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性。
3．房地产经纪机构市场准入机制不健全。按照有关法律规定，设立房地产经纪
服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种
不需要前置专业行政许可和后续服务收费监督的市场准入制度，对于加速发展房地产
经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了
上述价格违法行为的出现。
4．行业缺少自律。高层管理人员的意识真空问题，意识决定了差距。地产中介
企业由于进入门槛低，所以从业者的素质、现代职业化管理意识普遍缺乏，这些素质、意识决定企业可以走多远的问题。职业化意识不强，大部份都是规模小，资本实力不
雄厚，往往是企业经营管理者和所有者合而为一的双重身份，这就决定了管理随意性，不规范化、职业化程度问题。
5. 规模小、能量差。 目前绝大多数房地产中介企业尚未形成真正强有力的品牌，
规模小，市场占有率低，还处于初级阶段――相当于美国房地产中介业20世纪七八
十年代的发展水平。许多不成规模的小公司，业务以周边地区为主，信息来源多靠顾
客上门，基础薄弱，从业经验、作业规范、分析手段和创新能力均与国际水平相差甚
远。
（二）建议
1．抓紧修改法律法规，完善法规体系。对于上面出现的问题必须尽快解决，要
在法律规章中删除那些已远不能适应市场经济发展的内容，增加界定清晰、责任明确、解 释详尽、操作性强的条款。
2．加大行业监管力度。政府部门要将相关行业管理职能转移给行业协会，少管
一些管不了也管不好的事，让房地产中介行业真正实现“内部自治”。再者，要对房
地产行业协会的现有体制进行改革，使其由政府“依附”机构转变为真正能代表会员
企业利益的民间组织，真正在行业协调、行业自律、维护公平竞争、查处违规行为等
方面发挥作用。
3．在经营方向上，向专业化、品牌化发展。在美国，买卖之间不经过中介服务
的交易是不被法律认可的。由此观之，在中国未来的房地产市场里，发展商对中介机
构的依赖会越来越强，而且消费者在购房或租房时，也会更多地寻求中介服务。与此
相适应，中介业者必将改变目前杂、小、乱的形象，取而代之的应是一种有系统、有
明确的标识、有资深品牌的全新形象。
4．在组织结构上，向集团化、规模化、连锁化发展。因为，规模经营可以大大
降低平均固定成本，同时大公司的人员对业务的熟悉程度较高，也可以有效地降低平
均可变成本。连锁化则有利于实现低成本扩张，提高知名度，扩大市场占有率，如上
海的“上房置换”、深圳的“世联”所采用的连锁经营方式，以其统一的店面形象和
管理方式，建立起自己的品牌形象，扩大信息的采集渠道和流通范围，以提高成交率。
5．在从业人员素质上，向综合化发展。凡房地产市场比较成熟的国家或地区，
其对中介从业人员的考核都有严格规定，如美国要求至少有2年以上从事房地产工作
的经历，并修完与房地产有关的8门学科，才算具备获得房地产经纪人执照的资格。由此可见，日益发达的房地产市场呼唤着高素质人才，这种人须具有较高学历、较深
的专业知识、较强的业务能力和较高的信誉及道德水准。综合素质差的人，在此期间
如不加强自我能力的提升，最终势必会被淘汰出局。
6．在经营手段上，向信息化、网络化发展。这里涉及到这么三个问题：其一，
连锁化经营必然要求各连锁店之间的信息共享，包括信息在各分店间的快速传递，以
及汇聚于总部的综合分析；其二，中介业者之间必须摒弃目前信息封锁、同业相斥、自立门户的狭隘意识，实行信息网络化和共享化，构筑双赢格局；其三，随着信息产
品进入家庭步伐的加快，顾客可以足不出户，通过互联网，随时获得所需要的物业信
息，再通过中介达成交易，也可以把自己需要委托的物业信息以电子邮件的方式，传
递给中介公司，双方通过互联网联系，提高交流的效率和速度。
参考文献：
[1] 彭俊编, 刘卫东： 《房地产投资分析》 ，电子工业出版社 2008年出版
[2] 高富平编, 黄武双： 《房地产法学》 ，科学出版社 2008年出版
[3] 邓永成： 《房地产营销》 ，中国建筑工业出版社 2008年版；
[4] 王文群： 《房地产经济学》 ，经济管理出版社 2003年版；
[5] 孙勇飞： 《房地产中介实务》 ，中国物资出版社2007年版；
[6] 陈信科：
[7] 廖俊平：
[8] 张秀智：
[9] 吴翔华：
[10] 吴翔华：
，机械工业出版社2010年版； ，广东经济出版社2006年版； ，东方出版社2006年版； ，化学工业出版社2009年出版 《房地产中介运作指南》 ，江苏科学技术出版社 2009年出版
《二手房中介门店管理手册》《房地产中介理论与实务》《实用房地产中介纠纷案例分析》《房地产中介概论》
附 录 沈阳房地产中介服务调查问卷
您好！我们是沈阳航空航天大学的学生，现在正在进行一项关于房地产中介服务方面的社会
调查研究，本调查只做学术研究之用，不会对您用任何不利影响，请您帮助我们完成这份调查问
卷，谢谢您的合作！
一、您的基本情况
1您的性别？
A. 男 B.女
2您的年龄？
A.25岁以下 B.26—35岁 C.36—45岁 D.46—55岁 E.56—65岁 F.66岁以上
3. 您的婚姻？
A .已婚 B.未婚
4. 您的文化程度？
A. 小学及以下 B. 初中 C. 高中/中专 D. 大专 E. 本科 F. 研究生及以上
5. 您的职业？
A. 私营业主 B.企业高管 C.政府机关 D.事业单位 E.企业中层管理者
F. 企业技术人员 G.企业普通员工 F.其他
6. 如果现在买房，这将是您的第几次买房？
A. 第一次 B.第二次 C.三次以上
7. 你是哪一类型的房屋追求者？
A. 品质追求型 B.中间型 C.基本改善型
二、您选择房产中介的情况
1. 您选择中介是何种需要？
A. 自住型买房 B.投资型买房 C.租房
2. 您主要在哪里选择房地产中介服务？
A. 知名房地产中介企业 B.声誉较好的小企业 C.就近选择 D.随机选择
E. 其他
3. 您对当前房产中介感到满意吗？
A. 非常满意 B.比较满意 C.一般 D.比较不满意 E.极不满意
4. 您认为当前的房产中介服务主要存在哪些不足？（可多选）
A. 服务态度差 B.诚信缺失 C.行业监管不力 D.服务人员不专业 E. 其他
5. 您选择房地产中介服务的原因？(可多选)
A. 因为房产中介服务能使房产交易更简单
B. 因为房产中介服务可以帮助您买/租到合适的房子
C. 因为房产中介服务能帮助您节省房产交易时间
D. 因为房产中介服务提供的房产信息更全面、更真实、更可靠
E. 因为选择房产中介服务可以规避交易风险
F. 因为房产中介服务能够给您更多可行的建议和指导
G. 因为自己收集房产交易相关信息难度大
H. 因为房产中介服务在买/租房时，能够有更多的房源供您选择
I. 因为房产中介服务宣传做得比较好
J. 因为房产中介对相关政策更加熟知，能帮助您正确有序的办理各项交易手续 K. 因为房产中介服务企业名气大、口碑好、费用不高
L. 因为身边朋友大多都通过房产中介进行购房
10