【摘要】房价问题一直是社会群体关注的焦点，房产销售行业对市场经济的健康发展有着重要的意义。经济体制改革后新一轮的房产政策正式出台，对房地产开发商及经销商的市场决策造成了巨大的波动。面对国家颁布的“限购令”，国内三线城市的房地产价格波动不定，及时分析房价变化的趋势及升降幅度是销售商继续解决的问题。针对这一点，本文分析了限购令对三线城市房地产价格的影响及有关的调控措施。 【关键词】限购令；三线城市；价格；影响 “买房难”关系着我国人们生活水平的改善，利用宏观调控政策解决房价过高问题是必不可少的。为了缓解城市房产销售的高价局面，国家及时出台了限购政策加以调控。限购令的颁布给限制了广大住房用户的购买方案，避免了房地产行业泡沫经济的形成，但限购令对城市房地产价格也产生了诸多影响，考验了房产销售商应对市场变动的能力。 1 房价过高造成的负面效应 房地产行业在过去几十年间占据了市场经济的主导地位，国内房产价格“一路飙升”而影响着社会经济消费的趋势。由于房地产开发商及经销商的联合炒作，房产价格长时间处于高价状态，导致许多住房需求者缺乏足够的经济实力购买房产。“房价过高”的负面影响是多方面的，逐渐蔓延到了与房地产相关的产业经济。 1.1 消费垄断。高房价对于中低收入群体而言无力消费，但对于大笔资金持有者来说却是很好的投资方向。过去房地产是市场上最热销的投资渠道，也是人们高度关注的消费项目。“炒房热”现象造成了严重的消费垄断局面，市场资金过于集中房地产行业而垄断了其它商品的正常消费。 1.2 破坏市场。从根本上分析，房地产价格过高主要是开发商炒作行为导致的结果，多数开发商联合到一起哄抬物价使得房价猛涨。高额的房产价格与市场交易活动规律不符，货币价值远远超出了房产商品的实际价值。长时间处于高价状态扰乱了房地产市场的稳定性，不利于社会消费的持续运行。 1.3 增加压力。构建和谐社会是科学发展观的核心思想，缓解社会群体的城市生活压力是未来发展的主流趋势。房价过高对贷款买房者造成了极大的生活压力，影响了社会人群生活的幸福指数。此外，房地产价格偏高易引起附属产业的变革，如：建材销售价格、建筑施工造价等均会有所提高。 2 房产限购令的详细介绍 2010年4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），其中住房“限购”政策是一个非常严厉的政策措施，旨在调控房地产业非理性膨胀。 “限购令”是4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。房产限购有时难免伤及无辜。但要在GDP和民生的夹缝中趋利避害，实属不易。地方版楼市新政最近陆续出台。限购令标志着楼市新政进入了数量调节阶段。地产大腕纷纷惊呼，楼市的寒冬即将来到，房地产业对2009年的“保八”起到了决定性作用，现在则要“卸磨杀驴”了。原因很简单，任由房地产泡沫膨胀发酵，无异于饮鸩止渴。短期内刺穿泡沫，则不免带来阵痛。被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”已经在北京、上海、温州、厦门实行。2010年9月29日国家有关部委出台“新国五条”，其后更多城市出台限购令，广州限购令也在同年10月15日正式公布。 3 限购令颁布的积极作用 政府是市场经济的宏观调控者，面对起伏不定的房地产局面，政府采取了宏观调控措施稳定了楼市状态。为进一步控制房地产价格，政府出台了“限购令”政策以约束消费者的购买行为。经过几个月的执行，限购政策对城市房价的压制起到了明显的作用，主要表现： 3.1 理性投资。限购令直接对多套房产持有者的消费行为加以管制，限制其重复购买房产的行为。限购方案的推广也引导广大投资群体理性参与市场投资活动，把持有资金投入到其它商业领域中。如：基金、股票、黄金等，这些均是市场投资的适当选择，也明显降低了投资人的资金风险。 3.2 炒房减弱。房价国家多数是人为因素炒作造成，严重影响了社会经济体制的优化改革。在国家及各地政府的共同调控下，市场“炒房”现象明显减少，哄抬物价的问题基本得到有效控制。房价回归稳定对其它购买者创造了优惠的条件，满足了更多人城市买房生活的要求。 3.3 市场稳定。良好的市场环境是产业经济发展的前提，也是企业实现经济效益增收的有利因素。限购令政策科学引导了房地产开发商的市场活动，使其在 标准规范约束下完成销售交易，以适当的价格投放市场完成销售。限购令充分体现了政府对市场的宏观调控作用。 4 限购令对三线城市价格的影响 三线城市是指比较发达的中小城市、有战略意义的大中城市和经济总量较大的小城市。三线城市的划分没有固定的标准。既可按行政级别划分，也可按城市规模、人口数量划分，或者按照经济发展水平和GDP总量等标准划分。限购令政策颁布后市场运行状况据中房指数统计，全国大部分城市国庆期间成交量环比下降40%以上。以温州为例，从2010年10月份温州住房市场运行情况来看，当前限购令政策对宏观经济及市场运行产生了极大的影响。10月份，温州新建商品住房成交备案量40.91万平方米，环比减少3.8%。如果考虑9月底网签认购书集中在10月1日-7日备案的因素，10月实际成交量较9月下降约50%；2010年10月份，二手住房成交量为44.08万平方米，环比9月减少55.75%，扣除11月税收政策调整预期导致二手交易增加因素，当月实际成交水平只有9月份的28%。然而，在成交量低迷的背景下，温州房价俨然“维持高位”。广发证券选取“十月上旬出台限购令的十大城市”调查显示，出台限购令前后，成交量下滑城市占8成，整体跌幅19%，其中下滑幅度超过40%以上的城市占比达4成。反观“未出台限购令的13个大城市”，整体成交量仅小幅下滑3%，且下滑城市占比为46%。这说明，限购政策的负面效应已逐步显现。然而，从房价数据来看，据中国房地产指数系统（百城价格指数）调查数据获悉，2010年10月份全国100个城市住宅平均价为8418元/平方米，温州以24550元/平方米位居全国第一位。 另外，2010年11月10日，国家统计局发布“1-10月份全国房地产市场运行状况”也显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，，其中，商品住宅价格环比上涨0.3%，普通商品住宅价格环比上涨0.4%。限购令对房地产价格的影响分析市场纵横文/刘旦14January 2011从2009年底中央政府开始出手调控措施后，截止2010年10月底，除“9.29”新政后颁布限购令的13个城市房价10月份涨幅较小外，其它城市房价涨幅程度与8、9月份相比不仅没有下降，反而“逆势上涨”。到11月份统计局公布10月份经济数据后，受CPI数据与发改委和央行通报近几年超发42.6万亿货币等相关信息，及相关官员称物价上涨不可避免、“三高”等言论影响，包括广州在内的多数城市，出现了楼市量价齐升的迹象。 5 结论 总之，房地产销售存在的价格问题不仅影响了产业结构的优化调整，更是决定了房地产未来的市场决策变化。三线城市作为国家重点规划的商业区域，尽管其楼市价格受到了较大的影响，但对于维持国内市场经济的稳定性是大有帮助的。 参考文献： [1]梁思德.房地产销售存在低价格问题与科学调整[J].财会研究，2010，21（15）：10-11. [2]侯俊详.限购令颁布对房地产行业产生的影响分析[J].经济创新导报，2010，31（20）：54-55. [3]潘浩文.谈三线城市房地产行业遭受的限购冲击[J].房地产营销，2010，40(22)：22-24. [4]戴进波.城市房产价格调整及经济的持续发展[J].中小企业管理，2010，29（10）：7-11.
【摘要】房价问题一直是社会群体关注的焦点，房产销售行业对市场经济的健康发展有着重要的意义。经济体制改革后新一轮的房产政策正式出台，对房地产开发商及经销商的市场决策造成了巨大的波动。面对国家颁布的“限购令”，国内三线城市的房地产价格波动不定，及时分析房价变化的趋势及升降幅度是销售商继续解决的问题。针对这一点，本文分析了限购令对三线城市房地产价格的影响及有关的调控措施。 【关键词】限购令；三线城市；价格；影响 “买房难”关系着我国人们生活水平的改善，利用宏观调控政策解决房价过高问题是必不可少的。为了缓解城市房产销售的高价局面，国家及时出台了限购政策加以调控。限购令的颁布给限制了广大住房用户的购买方案，避免了房地产行业泡沫经济的形成，但限购令对城市房地产价格也产生了诸多影响，考验了房产销售商应对市场变动的能力。 1 房价过高造成的负面效应 房地产行业在过去几十年间占据了市场经济的主导地位，国内房产价格“一路飙升”而影响着社会经济消费的趋势。由于房地产开发商及经销商的联合炒作，房产价格长时间处于高价状态，导致许多住房需求者缺乏足够的经济实力购买房产。“房价过高”的负面影响是多方面的，逐渐蔓延到了与房地产相关的产业经济。 1.1 消费垄断。高房价对于中低收入群体而言无力消费，但对于大笔资金持有者来说却是很好的投资方向。过去房地产是市场上最热销的投资渠道，也是人们高度关注的消费项目。“炒房热”现象造成了严重的消费垄断局面，市场资金过于集中房地产行业而垄断了其它商品的正常消费。 1.2 破坏市场。从根本上分析，房地产价格过高主要是开发商炒作行为导致的结果，多数开发商联合到一起哄抬物价使得房价猛涨。高额的房产价格与市场交易活动规律不符，货币价值远远超出了房产商品的实际价值。长时间处于高价状态扰乱了房地产市场的稳定性，不利于社会消费的持续运行。 1.3 增加压力。构建和谐社会是科学发展观的核心思想，缓解社会群体的城市生活压力是未来发展的主流趋势。房价过高对贷款买房者造成了极大的生活压力，影响了社会人群生活的幸福指数。此外，房地产价格偏高易引起附属产业的变革，如：建材销售价格、建筑施工造价等均会有所提高。 2 房产限购令的详细介绍 2010年4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），其中住房“限购”政策是一个非常严厉的政策措施，旨在调控房地产业非理性膨胀。 “限购令”是4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。房产限购有时难免伤及无辜。但要在GDP和民生的夹缝中趋利避害，实属不易。地方版楼市新政最近陆续出台。限购令标志着楼市新政进入了数量调节阶段。地产大腕纷纷惊呼，楼市的寒冬即将来到，房地产业对2009年的“保八”起到了决定性作用，现在则要“卸磨杀驴”了。原因很简单，任由房地产泡沫膨胀发酵，无异于饮鸩止渴。短期内刺穿泡沫，则不免带来阵痛。被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”已经在北京、上海、温州、厦门实行。2010年9月29日国家有关部委出台“新国五条”，其后更多城市出台限购令，广州限购令也在同年10月15日正式公布。 3 限购令颁布的积极作用 政府是市场经济的宏观调控者，面对起伏不定的房地产局面，政府采取了宏观调控措施稳定了楼市状态。为进一步控制房地产价格，政府出台了“限购令”政策以约束消费者的购买行为。经过几个月的执行，限购政策对城市房价的压制起到了明显的作用，主要表现： 3.1 理性投资。限购令直接对多套房产持有者的消费行为加以管制，限制其重复购买房产的行为。限购方案的推广也引导广大投资群体理性参与市场投资活动，把持有资金投入到其它商业领域中。如：基金、股票、黄金等，这些均是市场投资的适当选择，也明显降低了投资人的资金风险。 3.2 炒房减弱。房价国家多数是人为因素炒作造成，严重影响了社会经济体制的优化改革。在国家及各地政府的共同调控下，市场“炒房”现象明显减少，哄抬物价的问题基本得到有效控制。房价回归稳定对其它购买者创造了优惠的条件，满足了更多人城市买房生活的要求。 3.3 市场稳定。良好的市场环境是产业经济发展的前提，也是企业实现经济效益增收的有利因素。限购令政策科学引导了房地产开发商的市场活动，使其在 标准规范约束下完成销售交易，以适当的价格投放市场完成销售。限购令充分体现了政府对市场的宏观调控作用。 4 限购令对三线城市价格的影响 三线城市是指比较发达的中小城市、有战略意义的大中城市和经济总量较大的小城市。三线城市的划分没有固定的标准。既可按行政级别划分，也可按城市规模、人口数量划分，或者按照经济发展水平和GDP总量等标准划分。限购令政策颁布后市场运行状况据中房指数统计，全国大部分城市国庆期间成交量环比下降40%以上。以温州为例，从2010年10月份温州住房市场运行情况来看，当前限购令政策对宏观经济及市场运行产生了极大的影响。10月份，温州新建商品住房成交备案量40.91万平方米，环比减少3.8%。如果考虑9月底网签认购书集中在10月1日-7日备案的因素，10月实际成交量较9月下降约50%；2010年10月份，二手住房成交量为44.08万平方米，环比9月减少55.75%，扣除11月税收政策调整预期导致二手交易增加因素，当月实际成交水平只有9月份的28%。然而，在成交量低迷的背景下，温州房价俨然“维持高位”。广发证券选取“十月上旬出台限购令的十大城市”调查显示，出台限购令前后，成交量下滑城市占8成，整体跌幅19%，其中下滑幅度超过40%以上的城市占比达4成。反观“未出台限购令的13个大城市”，整体成交量仅小幅下滑3%，且下滑城市占比为46%。这说明，限购政策的负面效应已逐步显现。然而，从房价数据来看，据中国房地产指数系统（百城价格指数）调查数据获悉，2010年10月份全国100个城市住宅平均价为8418元/平方米，温州以24550元/平方米位居全国第一位。 另外，2010年11月10日，国家统计局发布“1-10月份全国房地产市场运行状况”也显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，，其中，商品住宅价格环比上涨0.3%，普通商品住宅价格环比上涨0.4%。限购令对房地产价格的影响分析市场纵横文/刘旦14January 2011从2009年底中央政府开始出手调控措施后，截止2010年10月底，除“9.29”新政后颁布限购令的13个城市房价10月份涨幅较小外，其它城市房价涨幅程度与8、9月份相比不仅没有下降，反而“逆势上涨”。到11月份统计局公布10月份经济数据后，受CPI数据与发改委和央行通报近几年超发42.6万亿货币等相关信息，及相关官员称物价上涨不可避免、“三高”等言论影响，包括广州在内的多数城市，出现了楼市量价齐升的迹象。 5 结论 总之，房地产销售存在的价格问题不仅影响了产业结构的优化调整，更是决定了房地产未来的市场决策变化。三线城市作为国家重点规划的商业区域，尽管其楼市价格受到了较大的影响，但对于维持国内市场经济的稳定性是大有帮助的。 参考文献： [1]梁思德.房地产销售存在低价格问题与科学调整[J].财会研究，2010，21（15）：10-11. [2]侯俊详.限购令颁布对房地产行业产生的影响分析[J].经济创新导报，2010，31（20）：54-55. [3]潘浩文.谈三线城市房地产行业遭受的限购冲击[J].房地产营销，2010，40(22)：22-24. [4]戴进波.城市房产价格调整及经济的持续发展[J].中小企业管理，2010，29（10）：7-11.