地产融资之：旅游地产概念、开发风险、融资模式探讨
2014-10-13 房地产投资融资俱乐部
总体框架
? 旅游地产的概念
? 从概念上看旅游地产具有的三个基本特征
? 旅游地产类型
? 旅游地产特征
? 我国旅游地产发展现状
? 旅游地产开发模式
? 旅游地产投融资模式
? 旅游地产开发风险分析
1. 旅游地产的概念：
旅游房地产是以旅游物业为开发对象，以为旅游服务为主要功能，在设计上突出休闲、审美和愉悦的需要，拥有灵活多样的销售方式的房地产项目。
2. 从概念上看旅游地产具有的三个基本特征：
一是环境特征：旅游房地产具有特殊的地理位置和环境的要求，即旅游房地产必须是在旅游风景区、度假旅游地或附近；
二是功能特征：旅游房地产具有特殊的功能，即满足人们度假旅游的特殊需要；
三是经营特征：旅游房地产的经营模式不同于一般住宅和传统经营性旅游住宿设施,如宾馆、饭店的经营模式,它具有特殊的开发和营销模式。
3. 旅游地产的类型：
按其所有权和使用权的不同可以分为四种类型：产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目。
按物业类型可分为四类：旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产。
按旅游房地产与所依托的旅游区关系，可将旅游房地产分为四类：旅游区畔的地产、旅游区内的地产、旅游区中的第二居所、旅游观光性地产。
按旅游房地产项目的性质与功能，可将其分为景区住宅、度假别墅、主题公园、康体娱乐区、商业游憩区五大类。
附图：产权酒店与分时度假的对比
4. 旅游地产特征：
一是优势特征：包括以优美自然景观资源、深厚人文资源和个性化的旅游资源为依托，融合多元素，突出休闲和度假的特色，专业的物业管理与酒店式管理；
二是经济特征：包括产权的分散性和公共产品特征，投资和消费的双重性，消费档次高而且消费有可存储性和期权消费；
三是投资特征：与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。
5. 我国旅游地产发展现状：
? 我国旅游地产发展主要特征
（1）旅游地产城市间发展差异较大，形成一二三线城市划分，且多集中于沿海地区
（2）旅游地产产品类型多样，运作方式逐渐综合多元化
（3）旅游地产置业需求更多希望在投资和消费上获得优良组合
（4）旅游地产置业人群区域划分比较集中，普通型的旅游地产消费尚未形成
（5）旅游地产开发模式逐步丰富，创新型产品、配套服务需求更加丰富
? 我国旅游地产发展现状分析
（1）空间的广泛性
（2）投资主体的全民性
? 附表：我国12个国家级旅游度假区开发情况一览表
6. 旅游地产开发模式：
l 旅游景区非住宅地产模式
旅游景区非住宅地产模式主要指的是在景区内建造的一些为旅客提供了观光、娱乐等等的非住宿性的房地产项目，一般情况下包括景区内游憩性质的房地产项目开发和主题公园性质的房地产项目开发等类型。
一般该模式下开发的旅游地产项目涉及到了历史博物馆、风景名胜区、森林公园、历史文物古迹等等的旅游资源，并且这些旅游资源大多都是满足公营性质而开发的，具有公益性的特点。
l 以提供第一居所为目的的旅游住宅地产模式
以提供第一居所为目的的旅游住宅地产模式是指在旅游景区内或者旅游景区周边开发的，可用来购买或者出租的住宅房地产项目。
采用该模式的主要案例有位于西安周至县集贤镇的西安集贤山水居项目，位于中国第一水乡周庄太师淀风景区云海农夫山庄等脚。
l 以旅游度假为目的的旅游度假地产模式
以旅游度假为目的的旅游度假地产模式是指通过旅游地产项目的开发为来该度假区旅游度假的游客提供直接用于休闲度假居住的旅游地产项目。
采用该模式的主要案例有位于韶关市曲江县南华曹溪的假日温泉度假村，位于中国热带滨海城市三亚的三亚凤凰水城等刚]。
l 以旅游接待为目的的旅游商务地产模式
以旅游接待为目的的旅游商务地产模式是指在旅游区内或者旅游区周边提供旅游商务服务的旅游地产项目。一般旅游商务地产的类型主要包括会展、餐饮、商店、娱乐、住宿等旅游接待设施。
采用该模式开发的主要案例有位于苏州市内环线与中环线之间的苏州河北岸的长风生态商务区，位于三亚的亚龙湾国家旅游度假区等。
l 包括住宅，度假，商务为一体的以大盘形式出现的综合型旅游地产模式
包括住宅，度假，商务为一体的以大盘形式出现的综合型旅游地产模式下旅游地产项目的开发主要是借助于旅游去内的旅游资源优势，在旅游区内或者旅游区周边建造集合了会展、娱乐、餐饮住宿、休闲度假、景观住宅房产为一体的综合型旅游地产项目。
7. 旅游地产投融资模式：
l 旅游房地产投融资渠道分析
l 银行贷款
l 股份制公司上市发行股票
l 发行企业债券
l 利用海外投资基金
l 旅游房地产投融资模式分析
l 自筹模式
自筹模式是指一些资金较为雄厚，有经济实力或募集资金能力强大的大型企业通过自身现有资金或者通过各种方式扩大自有资金进行融资从而投资房地产开发建设的一种模式。
l 合作模式
合作模式，主要是指两家或两家以上企业通过合作的方式，共同开发旅游房地产，这些企业可以是上市公司，也可以是非上市公司，它们通过合资，入股，共同设立股份公司，或者项目合作等方式合作，双方共同提供资金，技术，管理，土地等多种方式进行合作，共同开发旅游房产，风险共担，收益共享的一种投融资模式。
（1）一方提供理想的土地，另一方提供强大的金融运作能力或者雄厚的自有资金实力。
（2）一方提供雄厚资金，另一方主要提供开发，技术，管理，房地产开发的操作实力以及深厚的社会关系等
（3）一方提供土地，一方提供开发、管理、技术以及房地产开发操作实力，第三方有一家或多家企业共同提供雄厚的资金。
l BOT模式
BOT模式主要是指政府对旅游房地产项目进行立项，并进行BOT模式招标，将其融资，建设特许权和经营权转让给企业。与企业签订合同，双方签订协议在一个固定的期限内，企业对其筹资建设的旅游房地产行使经营权，一边收回对该项目的投资、偿还该项目的债务并赚取利润，协议期满后，企业将旅游房地产项目无偿转让给政府。
l 旅游房地产投融资模式比较分析
l 相同点
（1）资方式以银行贷款为主，投融资渠道相对狭窄
（2）对土地购置、环境构建维护等方面的资金需求比重较大
（3）看好旅游房地产投融资前景
l 不同点
（1）投融资主体构成及结合方式不同
（2）投融资渠道侧重点差异
（3）投融资利益分配形成差异
（4）投融资的资金使用、分配区别
（5）适用的旅游房地产类型不同
l 附表：比较分析表
投融资模式
描述
优点
缺点
合作模式
两家或以上企业合作,各自提供优势资源如土地、资金、技术、管理等
优势资源集中，融资渠道拓宽，风险共担
合作对象难以寻找，产生交易成本，合作方利益冲突
自筹模式
一家企业通过内部融资和外部融资手段扩大自有资金进行投资
独享利益
风险大，资金链条易断裂
BOT模式
政府出地,投资商筹资建设,并在一定期限内享有项目的经营收益,到期后项目归政府无偿拥有
减轻企业前期资金压力，项目有政策保障
模式发展尚未成熟，企业在期限内没有实现盈利则损失惨重
l 创新旅游地产的投融资模式
l 综合投融资模式
这种模式是以合作模式为基础,强调企业间合作的资源优化、风险共担的优点,同时借助BOT模式体现出的政府优势，以政府的功能来保障合作模式优势的有效发挥，从而形成旅游房地产的综合投融资模式。
l TOT模式
它是指政府部门或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在一个约定的时间内通过经营收回全部投资和得到合理的回报，并在合约期满之后，再交回给政府部门或原单位的一种融资方式。
l 上市公司投融资模式
8. 旅游地产开发风险
旅游地产投资周期长，投入资金量大、资金变现能力差、影响因素复杂，而且旅游地产一般档次较高、容易受到旅游环境变化影响，因此旅游地产投资面临的风险因素更加复杂，其投资风险也相对更大。
? 风险类型
l 产业政策风险
宏观产业政策及金融政策，无疑给相关的旅游地产开发带来了一系列的政策风险。
l 模式选择风险
旅游地产的开发与其所依附的旅游景点的自然资源或人文资源息息相关。开发模式的选择对地产项目开发决策及其后面的收益有着决定性的影响。
l 策划设计风险
在旅游地产项目的概念设计中，因项目定位失误或设计偏离，造成项目的主题、策划或布局不符合市场要求，就会带来风险。这种风险一旦发生将会对投资项目产生深远影响，直接造成项目建成投入使用后缺乏市场竞争力和经营难以持续的局面。
l 管理保护风险
我国的很多旅游区都依附于风景区甚至风景名胜区，在这些地区开发商业性质的设施或房地产，资源环境保护与管理是投资项目成败的重要因素。
l 商业营销风险
此类风险与城市房地产开发有类似之处，项目建成后的营销看似只是出售，但其实是贯穿了开发项目或产品定位、模式选择、设计、策划以及后续管理的全过程，地产项目是否成功，最后的落脚点都是营销所带来的经济效益，因此这是最显而易见的一个风险。
l 不可抗力的风险
旅游地产是依托旅游业而发展的，然而由于自然界各种灾害的不可抗拒性，如地震、海啸、飓风等，往往给旅游业带来灾难性影响。此外，一些流行病爆发对近年旅游业造成的损失很大。
? 应对策略
l 充分的市场调查
l 科学的市场预测
l 合理资金运算
l 完善后期管理
地产融资之：旅游地产概念、开发风险、融资模式探讨
2014-10-13 房地产投资融资俱乐部
总体框架
? 旅游地产的概念
? 从概念上看旅游地产具有的三个基本特征
? 旅游地产类型
? 旅游地产特征
? 我国旅游地产发展现状
? 旅游地产开发模式
? 旅游地产投融资模式
? 旅游地产开发风险分析
1. 旅游地产的概念：
旅游房地产是以旅游物业为开发对象，以为旅游服务为主要功能，在设计上突出休闲、审美和愉悦的需要，拥有灵活多样的销售方式的房地产项目。
2. 从概念上看旅游地产具有的三个基本特征：
一是环境特征：旅游房地产具有特殊的地理位置和环境的要求，即旅游房地产必须是在旅游风景区、度假旅游地或附近；
二是功能特征：旅游房地产具有特殊的功能，即满足人们度假旅游的特殊需要；
三是经营特征：旅游房地产的经营模式不同于一般住宅和传统经营性旅游住宿设施,如宾馆、饭店的经营模式,它具有特殊的开发和营销模式。
3. 旅游地产的类型：
按其所有权和使用权的不同可以分为四种类型：产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目。
按物业类型可分为四类：旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产。
按旅游房地产与所依托的旅游区关系，可将旅游房地产分为四类：旅游区畔的地产、旅游区内的地产、旅游区中的第二居所、旅游观光性地产。
按旅游房地产项目的性质与功能，可将其分为景区住宅、度假别墅、主题公园、康体娱乐区、商业游憩区五大类。
附图：产权酒店与分时度假的对比
4. 旅游地产特征：
一是优势特征：包括以优美自然景观资源、深厚人文资源和个性化的旅游资源为依托，融合多元素，突出休闲和度假的特色，专业的物业管理与酒店式管理；
二是经济特征：包括产权的分散性和公共产品特征，投资和消费的双重性，消费档次高而且消费有可存储性和期权消费；
三是投资特征：与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。
5. 我国旅游地产发展现状：
? 我国旅游地产发展主要特征
（1）旅游地产城市间发展差异较大，形成一二三线城市划分，且多集中于沿海地区
（2）旅游地产产品类型多样，运作方式逐渐综合多元化
（3）旅游地产置业需求更多希望在投资和消费上获得优良组合
（4）旅游地产置业人群区域划分比较集中，普通型的旅游地产消费尚未形成
（5）旅游地产开发模式逐步丰富，创新型产品、配套服务需求更加丰富
? 我国旅游地产发展现状分析
（1）空间的广泛性
（2）投资主体的全民性
? 附表：我国12个国家级旅游度假区开发情况一览表
6. 旅游地产开发模式：
l 旅游景区非住宅地产模式
旅游景区非住宅地产模式主要指的是在景区内建造的一些为旅客提供了观光、娱乐等等的非住宿性的房地产项目，一般情况下包括景区内游憩性质的房地产项目开发和主题公园性质的房地产项目开发等类型。
一般该模式下开发的旅游地产项目涉及到了历史博物馆、风景名胜区、森林公园、历史文物古迹等等的旅游资源，并且这些旅游资源大多都是满足公营性质而开发的，具有公益性的特点。
l 以提供第一居所为目的的旅游住宅地产模式
以提供第一居所为目的的旅游住宅地产模式是指在旅游景区内或者旅游景区周边开发的，可用来购买或者出租的住宅房地产项目。
采用该模式的主要案例有位于西安周至县集贤镇的西安集贤山水居项目，位于中国第一水乡周庄太师淀风景区云海农夫山庄等脚。
l 以旅游度假为目的的旅游度假地产模式
以旅游度假为目的的旅游度假地产模式是指通过旅游地产项目的开发为来该度假区旅游度假的游客提供直接用于休闲度假居住的旅游地产项目。
采用该模式的主要案例有位于韶关市曲江县南华曹溪的假日温泉度假村，位于中国热带滨海城市三亚的三亚凤凰水城等刚]。
l 以旅游接待为目的的旅游商务地产模式
以旅游接待为目的的旅游商务地产模式是指在旅游区内或者旅游区周边提供旅游商务服务的旅游地产项目。一般旅游商务地产的类型主要包括会展、餐饮、商店、娱乐、住宿等旅游接待设施。
采用该模式开发的主要案例有位于苏州市内环线与中环线之间的苏州河北岸的长风生态商务区，位于三亚的亚龙湾国家旅游度假区等。
l 包括住宅，度假，商务为一体的以大盘形式出现的综合型旅游地产模式
包括住宅，度假，商务为一体的以大盘形式出现的综合型旅游地产模式下旅游地产项目的开发主要是借助于旅游去内的旅游资源优势，在旅游区内或者旅游区周边建造集合了会展、娱乐、餐饮住宿、休闲度假、景观住宅房产为一体的综合型旅游地产项目。
7. 旅游地产投融资模式：
l 旅游房地产投融资渠道分析
l 银行贷款
l 股份制公司上市发行股票
l 发行企业债券
l 利用海外投资基金
l 旅游房地产投融资模式分析
l 自筹模式
自筹模式是指一些资金较为雄厚，有经济实力或募集资金能力强大的大型企业通过自身现有资金或者通过各种方式扩大自有资金进行融资从而投资房地产开发建设的一种模式。
l 合作模式
合作模式，主要是指两家或两家以上企业通过合作的方式，共同开发旅游房地产，这些企业可以是上市公司，也可以是非上市公司，它们通过合资，入股，共同设立股份公司，或者项目合作等方式合作，双方共同提供资金，技术，管理，土地等多种方式进行合作，共同开发旅游房产，风险共担，收益共享的一种投融资模式。
（1）一方提供理想的土地，另一方提供强大的金融运作能力或者雄厚的自有资金实力。
（2）一方提供雄厚资金，另一方主要提供开发，技术，管理，房地产开发的操作实力以及深厚的社会关系等
（3）一方提供土地，一方提供开发、管理、技术以及房地产开发操作实力，第三方有一家或多家企业共同提供雄厚的资金。
l BOT模式
BOT模式主要是指政府对旅游房地产项目进行立项，并进行BOT模式招标，将其融资，建设特许权和经营权转让给企业。与企业签订合同，双方签订协议在一个固定的期限内，企业对其筹资建设的旅游房地产行使经营权，一边收回对该项目的投资、偿还该项目的债务并赚取利润，协议期满后，企业将旅游房地产项目无偿转让给政府。
l 旅游房地产投融资模式比较分析
l 相同点
（1）资方式以银行贷款为主，投融资渠道相对狭窄
（2）对土地购置、环境构建维护等方面的资金需求比重较大
（3）看好旅游房地产投融资前景
l 不同点
（1）投融资主体构成及结合方式不同
（2）投融资渠道侧重点差异
（3）投融资利益分配形成差异
（4）投融资的资金使用、分配区别
（5）适用的旅游房地产类型不同
l 附表：比较分析表
投融资模式
描述
优点
缺点
合作模式
两家或以上企业合作,各自提供优势资源如土地、资金、技术、管理等
优势资源集中，融资渠道拓宽，风险共担
合作对象难以寻找，产生交易成本，合作方利益冲突
自筹模式
一家企业通过内部融资和外部融资手段扩大自有资金进行投资
独享利益
风险大，资金链条易断裂
BOT模式
政府出地,投资商筹资建设,并在一定期限内享有项目的经营收益,到期后项目归政府无偿拥有
减轻企业前期资金压力，项目有政策保障
模式发展尚未成熟，企业在期限内没有实现盈利则损失惨重
l 创新旅游地产的投融资模式
l 综合投融资模式
这种模式是以合作模式为基础,强调企业间合作的资源优化、风险共担的优点,同时借助BOT模式体现出的政府优势，以政府的功能来保障合作模式优势的有效发挥，从而形成旅游房地产的综合投融资模式。
l TOT模式
它是指政府部门或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在一个约定的时间内通过经营收回全部投资和得到合理的回报，并在合约期满之后，再交回给政府部门或原单位的一种融资方式。
l 上市公司投融资模式
8. 旅游地产开发风险
旅游地产投资周期长，投入资金量大、资金变现能力差、影响因素复杂，而且旅游地产一般档次较高、容易受到旅游环境变化影响，因此旅游地产投资面临的风险因素更加复杂，其投资风险也相对更大。
? 风险类型
l 产业政策风险
宏观产业政策及金融政策，无疑给相关的旅游地产开发带来了一系列的政策风险。
l 模式选择风险
旅游地产的开发与其所依附的旅游景点的自然资源或人文资源息息相关。开发模式的选择对地产项目开发决策及其后面的收益有着决定性的影响。
l 策划设计风险
在旅游地产项目的概念设计中，因项目定位失误或设计偏离，造成项目的主题、策划或布局不符合市场要求，就会带来风险。这种风险一旦发生将会对投资项目产生深远影响，直接造成项目建成投入使用后缺乏市场竞争力和经营难以持续的局面。
l 管理保护风险
我国的很多旅游区都依附于风景区甚至风景名胜区，在这些地区开发商业性质的设施或房地产，资源环境保护与管理是投资项目成败的重要因素。
l 商业营销风险
此类风险与城市房地产开发有类似之处，项目建成后的营销看似只是出售，但其实是贯穿了开发项目或产品定位、模式选择、设计、策划以及后续管理的全过程，地产项目是否成功，最后的落脚点都是营销所带来的经济效益，因此这是最显而易见的一个风险。
l 不可抗力的风险
旅游地产是依托旅游业而发展的，然而由于自然界各种灾害的不可抗拒性，如地震、海啸、飓风等，往往给旅游业带来灾难性影响。此外，一些流行病爆发对近年旅游业造成的损失很大。
? 应对策略
l 充分的市场调查
l 科学的市场预测
l 合理资金运算
l 完善后期管理