摘要
高等院校引入物业管理有利于高校事业的发展，促进房产开发效能，带动周边的经济发展。物业管理是现代城市发展的必然趋势,高等院校物业管理作为一个新兴的行业,是在高校后勤管理市场化运作的背景下产生的,它的出现适应了社会经济发展和高校改革的要。从高等院校物业管理的内涵出发,分析高校物业管理的特点和现状,探索高校物业管理的运行模式,为高校物业管理未来的发展提供一种新的理念和视野。
高等院校推行物业管理切实可行，但要建立与高校物业管理机制相符的规章制度,健全管理队伍,保证资金来源实现房产效益化。本文就这类问题提出的个人的一些建议，希望对这类问题的解决有所帮助。帮助物业管理工作的顺利进行，从而为社会的和谐和有序发展献出一份力量。
关键词：高等院校 物业管理 制度 资金 效益化
ABSTACT
The institutions of higher learning introduction estate management is advantageous to the university enterprise's development, the promotion housing development potency, leads the peripheral economic development. The estate management is the modern urban development inevitable trend, the institutions of higher learning estate management takes an emerging profession, is produces under the university logistic management marketability operation background, its appearance adapted wanting which the socio-economic development and the university reform. Embarks from the institutions of higher learning estate management's connotation, the analysis university estate management's characteristic and the present situation, the exploration university estate management's movement pattern, will provide one new idea and the field of vision for the university estate management future development.
The institutions of higher learning carrying out estate management is practical and feasible, but must establish with the university estate management mechanism match case rules and regulations, manages the troop perfectly, guaranteed that the sources of fund realizes the real estate benefit. This article individual some suggestions which proposed on this kind of question, hoped that has the help to this kind of question's solution. Help estate management work smooth advance, thus offers the output quantity for society's harmony and the order development.
Key word: Institutions of higher learning; Estate management; System; Fund; benefit
目录
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一、高等院校物业管理的特点..................................................2
（一）高校物业管理具有独特的属性和特定的对象..............................2
（二）高校的物业管理在发展过程中具有过渡性................................3
（三）高校物业管理把社会效益放在首位......................................3
（四）高校物业管理呈现多元化特点..........................................3
二、高等院校物业管理存在的问题..............................................3
（一）高校物业管理面临巨大的市场挑战......................................3
（二）高校物业管理制度体制落后,面临巨大法律风险...........................3
（三）校物业管理缺乏规范化的管理..........................................3
（四）高校物业管理投入不足,经济效益难以实现...... ........................4
三、高校推行物业管理切实可行................................................4
（一）高校物业管理要转变观念,树立物业管理的新理念.........................4
（二）转换机制,理顺产权关系,切实建立高校物业管理新体制....................4
（三）高校物业管理要实现法制化发展........................................4
（四）高校物业管理要树立品牌意识,融入校园文化建设.........................5
四、高等院校物业管理发展的展望..............................................6
参考文献....................................................................7
物业管理最早起源于19世纪60年代的英国,迄今已经有150年的历史。所谓“物业管理”,按2003年9月1日起我国实施的《物业管理条例》,即指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。我国专业化物业管理始于20世纪80年代,不管实践还是理论都处于比较落后的阶段。
近几年,随着我国高等教育事业的迅猛发展和高校后勤社会化改革的深入,高校物业管理作为一个新兴的产业,其研究和实践仍然处于探索阶段。因此,探索高校物业管理的特点和发展趋势就成为高校后勤社会化改革中的一个重要课题。 高等院校肩负着为祖国建设培养各级各类专业人才的重要使命,高校教学、科研和后勤保障条件的好与坏,直接影响着高校的改革进程和发展水平,决定人才的培养层次和质量。在高等院校发展所必须的诸多要素中,房产条件居于重要地位。它是人们日常生活、生产、学习、工作和进行其它活动的必备场所,只有安居才能乐业。在目前条件下,要想管好房产, 盘活现有房产资源存量,开发房产效能,促进高校事业的发展,最为有效的办法就是将高校房产引入物业管理。通过建立科学的管理模式,采用先进的管理手段,配置精干的管理力量,最终实现房产管理效益化。
一、高等院校物业管理的特点
物业管理在我国是一个新兴的行业,但它从内容到模式、从内涵到外延、从理论到实践都明显地区别于计划经济手段的房地产管理。它从房地产行业行政管理中分离出来,形成一种专业化管理的社会行业。它改变了那种在计划经济体制下的行政性、福利型小区管理为社会化、专业化、企业化经营型的小区管理,是对城市管理体制的重大改革,并以其特有的优势在我国迅速兴起。随着社会主义市场经济的蓬勃发展和城市规划建设改革的日益深化,物业管理已不仅仅适用于具有相当规模和一定条件的居民住宅小区扩而是逐渐渗透到各种大厦、工业区等更多的用房领域,均能产生出令人满意的效果。而高校物业就是其中一种，因此,高校物业管理除了具有一般物业管理的特性外,其本身还拥有明显的特点:
(一)高校物业管理具有独特的属性和特定的对象。高校物业管理在为学校师生提供高效和优质服务的同时,必须以教学为中心,始终围绕教学和育人开展工作,管理的目标要与高校教育、教学、科研的整体目标相一致,使自身成为高校培养人才的有机组成部分。社会上一般的物业管理的对象是社会上普通人,每个人的职业身份不同、教育和经历差异较大,而高校物业管理服务的对象是广大的教师和学生,他们是知识和学历水平都较高的一个特殊群体,各自的教育和经历差
别也不大。这使得高校物业管理的服务对象特定化,这为服务内容和服务质量都提出了更高的要求。
（二）高校的物业管理在发展过程中具有过渡性。随着市场经济的观念正在慢慢走向高等院校,这种观念的形成需要一个过程。在这个过渡时期,高校物业管理既具有机遇也面对挑战。诚然,高校物业管理脱胎于高校,服务的对象也限于高校内部并且和高校有着千丝万缕的联系,这使得高校物业管理与一般的物业管理相比具有得天独厚的优势,并给其带来巨大的发展机遇。
（三）高校物业管理把社会效益放在首位。按照传统的企业理论来分析,企业应该以利润的最大化来进行生产,把经济利益放在首位。然而,高校物业管理公司管理的资产比较特殊,服务的环境是具有浓厚人文环境和学术氛围的高校。因此,物业管理要以遵循教育规律为宗旨,不仅为学校师生提供高效、高质的服务,并且还要创造安静、舒适、和谐的环境,营造校园的育人氛围和创造稳定的局面。
（四）高校物业管理呈现多元化特点。高校物业管理存在明显的多元化特点。首先,运营模式的多元化:高校物业管理与社会上物业管理相比,企业扮演着特殊的角色。在高校改革的进程下,许多高校顺应潮流纷纷成立后勤集团或总公司,然而物业管理却存在千差万别的运营模式。其次,企业的产权呈现二元化特点:高校物业管理由于历史的原因,在长期的发展中旧的体制影响深远,企业产权问题始终得不到解决。很多高校的物业管理公司名义上从学校分离出来,在社会上也已经以独立的企业在运行。但是,企业却没有独立法人资格,仍然和学校存在附属关系。同时,企业的资产产权不明晰,分配关系还有计划经济、行政管理的色彩等,这些都表明高校物业管理企业的产权二元化特点显著。
二、高等院校物业管理存在的问题
（一）高校物业管理面临巨大的市场挑战。长期以来,我国高校物业管理始终摆脱不了固有的模式,随着市场经济体系不断完善,高校物管企业与社会上的物业管理企业进行竞争时,还明显处于劣势地位。
（二）高校物业管理制度体制落后,面临巨大法律风险。国内很多高校物业管理企业不具备独立法人资格,企业运行仍然采用旧有的模式和体制,这导致各方法律关系不够清晰,产权关系不明确。
（三）校物业管理缺乏规范化的管理。首先,管理形式不规范。高校物业管理的职能仍然还在由一个科或几个科来完成,体制上仍然沿袭了事业管理的形式。其次,管理内容和范围狭窄。高校物业管理不仅要为学校师生创造一个美丽舒适的校园环境,更重要的是要融入校园文化,创造一个优雅的人文环境。这就决定了物业管理的内容和范围就不能过于狭窄或者仅仅定位于物,而是要通过创造一种人性化的环境,以潜移默化、润物细无声的手段或方式,达到教育和熏陶的目
的。然而,目前很多高校的物业管理就没有做到这一点。
（四）高校物业管理投入不足,经济效益难以实现。目前,各高校的物业管理经费主要是来源于学校行政拨款和少量的物业收费,投入不足的问题日显突出。随着我国高等院校的迅速发展,高校物业管理投入的人力、物力日益增多,高校物业建造档次(趋于智能化)和对物业使用与管理服务的要求不断提高,这就决定了高校物业管理需要大量的资金作为保障。
三、高校推行物业管理切实可行
高等院校是社会的一部分,由于历史的原因和特定的条件,高校房产相对集中,形成一定的规模,具备分区、分片实行物业管理的基础，大部分高校积极参与住房制度改革,公有住房出售给了职工,房屋的维修管理、经费来源、管理方式、服务标准都发生了变化,适应新的机制,推行物业管理成为高校的迫切需要。但任何事情的改革不是一朝一夕的事,需要做大量的工作。因此,高校物业管理要适应高校的改革,真正实现市场化、规范化和法制化,这个过程任重而道远。我通过对高校物业管理特点和问题的研究,对高校物业管理未来的发展提出些许建议和展望:
（一）高校物业管理要转变观念,树立物业管理的新理念。中国教育以前很长一段时间处于国家集中管理的阶段，所以广大教职公都有逆来顺受的思想，住往让自己花钱感觉不太合理，乎视了物业管理在市场经济的环境下对高校所起到的积极作用，这就要求高校的教职工也要改变观念,逐步树立有偿服务理念，如何让高校的师生了解这些好处，这是物业管理人员展现其对高校作用所要考虑的重要问题;物业管理人员要树立服务意识和市场意识。在协调好各方利益的前提下,不断提高对高校物业管理的认识,推动其顺利发展，只有不断从自身出发，不断发现问题，分析问题，不断学习，并用自己所学到的东西去解决问题，这个是推动物业管理在高校发展的内在动力。
（二）转换机制,理顺产权关系,切实建立高校物业管理新体制。企业在管理上要减少管理层次,提高管理效率;在人员管理上要提高从业人员素质,建立公平有效的激励机制;在运营上,要多渠道筹集资金,不断拓宽经费来源,从而为企业的发展注入新的活力,使物业管理工作进入良性循环。
（三）高校物业管理要实现法制化发展。“物业管理要体现以业主为中心的理念和精神，物业管理是为业主服务的，就是要为业主创造安全舒适的生活环境。业主的满意程度就是检验和评价物业管理水平的标准。”从以物为重的房产管理到以人为本的物业管理，是一个改变观念、转变作风的较长的过程，决不像换牌、挂牌那样简单，不仅要有管理范畴的拓展，还要有服务程度的延伸，还有管理思想的更新。在五个方面必须做好。一是让业主有归属感，为业主创造一个安全、
整体和优美的生活和工作环境，为他们提供周全的服务和亲切的管理，让业主回到住宅区就有放下心来的轻松感。二是建立伙伴关系，管理人员应经常访问业主，收集所需各类服务的信息，并在可能的范围内尽量予以满足。一个优秀的物管企业应把困难留给自己，把便利留给业主，这样就可与业主建立起理解、支持和信赖的伙伴关系。三是要增加透明度。规范运作的物管企业应向业主公开收支明细帐目，将较大决策行为置于业主监督之下。要充分调动业主的积极性，让他们自觉参与管理事务，让业主委员会真正成为业主自律性组织，增强管理的凝聚力。四是营造文化氛围。保修、保安、保洁、保绿等是物业管理的基本职责，但这仅仅满足了一般需求。以人为本就是要满足人的精神需求，让业主在享受物质生活的同时获得精神的充实和情感的升华，可以通过社区文化活动和社会公益活动来营造文化氛围。五是维护集体利益。在一座小区或一幢大楼内的业主结成了利益共同体。业主可以享受优质而高效的服务，其前提是不违反法律法规、不损害他人利益。业主委员会和管理公司要以绝大多数业主的利益为重新颁布《物业管理条例》是物业管理要遵循的基本法律规范。高校物业管理企业要深入研究相关政策、法规问题,树立企业正确的发展目标,加快企业法制化进程。由于我国物业管理的政策法规明显滞后,因此,未来高校物业管理法制化问题的研究将会是至关重要的。但是,各高校物业要循序渐进,根据自身的实际情况选择、制定切实可行的物业管理方案和实施步骤。
（四）高校物业管理要树立品牌意识,融入校园文化建设。高校物业管理企业要想在激烈的市场竞争中生存,建立自身品牌是最好的制胜法宝和战略。企业在发展中要全面提升企业的品牌形象和知名度,逐步树立品牌意识。转变经营观念,树立名牌意识。企业要真正意识到品牌代表企业产品质量、管理水平、员工素质和商业信用,是企业市场竞争能力的综合体现,最终靠核心竞争力来维持。 重点突破,合理创新, 形成有自己特色的杀手锏。品牌的树立以核心竞争力为支柱, 要靠核心竞争力的提升来完成。核心竞争力反映在企业某个或某几个关键环节。我国企业受资金、技术、人才各方面条件限制, 不可能也不必要全面出击, 而应该集中自身优势, 如完善的销售网络、对国情的深刻了解等,集中加大对优势环节的投入, 以创新来保持与发展核心竞争力,进而为品牌经营打好基础。强化市场营销,在观念上与国际接轨,在方式上进行创新，推陈出新。市场营销是企业创名牌中的重要一环。国外一些知名企业都具有几十年乃至上百年的营销经验, 而我国在这方面可说起步较晚, 财力也有限。从这个角度来说, 我国的企业在营销方面没有优势,相反还很落后。因此,要以品牌合理定位为起点, 细分市场, 研究适合国情的营销手段, 提高品牌知名度; 再以品牌带动研发、管理等, 形成品牌经营与提升企业核心竞争力的良好互动关系。动态调整企业核心竞争力与品牌
战略,对于企业所关注的内容要因时而变。企业核心竞争力与品牌不是一成不变的, 要随着经济环境、竞争对手状况、企业发展战略不断进行调整, 以保持企业竞争优势与品牌形象。同时,还有核心竞争力与品牌的保护问题。一个组织要成长, 就必须变成学习型组织, 专攻核心专长,然后以核心专长直接指向最终用户,不断创新以抓紧最终顾客, 而这些创新都必须有法律上的保护,否则不被竞争对手模仿就是一句空话。
企业在实现经济效益的同时要把社会效益放在首位,工作中要重视精神文化的建设,使物业管理融入校园文化的建设,例如,注重教学楼文化氛围的布置,学生公寓突出人文关怀等。这些措施不仅可以提高物业管理的质量,而且还可以赢得学校师生的理解和支持。这样能更好的保证物业管理自如运作,灵活调整,推动物业管理迅速发展。
四、高等院校物业管理发展的展望
保证物业管理顺利实施高等院校房地产全面推行物业管理,首要的是夯实基础,创造条件,从根本上保证物业管理的顺利实施。邓小平同志曾经说过,“人与制度相比,制度更为重要,更带有根本性,制度有毛病,好人也犯错误”。可见,制度建设意义重大。高校房地产全面推行物业管理,不能搬用原来纯属行政职能的规章,要建立与高校物业管理机制相符的章法。通过认真研究,寻求规律,确立系列配套规章,反复实践,总结经验,最终完善制度,保证高校物业管理在制度规范内健康发展。
制度健全了,队伍建设成为关键。各高校应结合自身实际,认真组织相关人员学习和研究物业管理规章,努力培养建设一支富有物业管理经验的队伍。为了理顺关系,节约人、财、物力资源,便于开展工作。这种体制适应市场经济发展的要求和院校的现实情况,管修分离,职责分明,动力充足,效益显著,堪称高校房地产综合管理的一大特色。
高等院校房物业管理工作是一项复杂工程,各高校应抓住机遇,大胆实践,全面推行物业管理,这样就能活化房产资源,发挥房产使用效能,开创高校房地产管理的崭新局面,促进高校各项事业的发展和改革的日益深化。
总之，高等院校的物业管理在社会中作为重要的一部分，要对其足够重视，不断的为其发展出谋划策，从小一步一步的努力，这样才能促进整个行业的最后繁荣。
参考文献
[1]中国物业管理网www.100pm.net
[2] 李福平．物业管理学[M] 上海：复旦大学出版社，2002．．
[3]方芳，吕萍．物业管理实务[M] 上海：上海财经大学出版社，2001．
[4]赵绍鸿．物业管理实务[M] 北京：中国林业出版社，2000．
[5]孙兰，白丽华．物业管理实务与典型案例分析[M] 北京：中国物资出版社，2002．
[6]班道明．物业管理概论[M] 北京：中国林业出版社社，2000．
[7]赵向标．物业管理操作制度范例[M] 广州：海天出版社，2002．
[8]决策资源房地产研究中心．新地产物业管理利润V模式[M] 广州：暨南大学出版社，2003．
[10]周宇，顾祥红．现代物业管理[M] 大连：东北财经大学出版社，2001．
[11]卢恩平．物业管理实务[M] 北京：中国轻工业出版社，2001.
[12]王在庚，白丽华．物业管理学[M] 北京：中国建材工业出版社，2002．
[13]劳动和社会保障部中国就业培训技术指导中心组织．物业管理员（师）国家职业资格培训教程[M] 北京：中国广播电视大学出版社，2001．
[14]齐锡品，于冰，赵丽娜．物业管理理论与实务[M]．北京：中国建材工业出版社，2002．
摘要
高等院校引入物业管理有利于高校事业的发展，促进房产开发效能，带动周边的经济发展。物业管理是现代城市发展的必然趋势,高等院校物业管理作为一个新兴的行业,是在高校后勤管理市场化运作的背景下产生的,它的出现适应了社会经济发展和高校改革的要。从高等院校物业管理的内涵出发,分析高校物业管理的特点和现状,探索高校物业管理的运行模式,为高校物业管理未来的发展提供一种新的理念和视野。
高等院校推行物业管理切实可行，但要建立与高校物业管理机制相符的规章制度,健全管理队伍,保证资金来源实现房产效益化。本文就这类问题提出的个人的一些建议，希望对这类问题的解决有所帮助。帮助物业管理工作的顺利进行，从而为社会的和谐和有序发展献出一份力量。
关键词：高等院校 物业管理 制度 资金 效益化
ABSTACT
The institutions of higher learning introduction estate management is advantageous to the university enterprise's development, the promotion housing development potency, leads the peripheral economic development. The estate management is the modern urban development inevitable trend, the institutions of higher learning estate management takes an emerging profession, is produces under the university logistic management marketability operation background, its appearance adapted wanting which the socio-economic development and the university reform. Embarks from the institutions of higher learning estate management's connotation, the analysis university estate management's characteristic and the present situation, the exploration university estate management's movement pattern, will provide one new idea and the field of vision for the university estate management future development.
The institutions of higher learning carrying out estate management is practical and feasible, but must establish with the university estate management mechanism match case rules and regulations, manages the troop perfectly, guaranteed that the sources of fund realizes the real estate benefit. This article individual some suggestions which proposed on this kind of question, hoped that has the help to this kind of question's solution. Help estate management work smooth advance, thus offers the output quantity for society's harmony and the order development.
Key word: Institutions of higher learning; Estate management; System; Fund; benefit
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一、高等院校物业管理的特点..................................................2
（一）高校物业管理具有独特的属性和特定的对象..............................2
（二）高校的物业管理在发展过程中具有过渡性................................3
（三）高校物业管理把社会效益放在首位......................................3
（四）高校物业管理呈现多元化特点..........................................3
二、高等院校物业管理存在的问题..............................................3
（一）高校物业管理面临巨大的市场挑战......................................3
（二）高校物业管理制度体制落后,面临巨大法律风险...........................3
（三）校物业管理缺乏规范化的管理..........................................3
（四）高校物业管理投入不足,经济效益难以实现...... ........................4
三、高校推行物业管理切实可行................................................4
（一）高校物业管理要转变观念,树立物业管理的新理念.........................4
（二）转换机制,理顺产权关系,切实建立高校物业管理新体制....................4
（三）高校物业管理要实现法制化发展........................................4
（四）高校物业管理要树立品牌意识,融入校园文化建设.........................5
四、高等院校物业管理发展的展望..............................................6
参考文献....................................................................7
物业管理最早起源于19世纪60年代的英国,迄今已经有150年的历史。所谓“物业管理”,按2003年9月1日起我国实施的《物业管理条例》,即指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。我国专业化物业管理始于20世纪80年代,不管实践还是理论都处于比较落后的阶段。
近几年,随着我国高等教育事业的迅猛发展和高校后勤社会化改革的深入,高校物业管理作为一个新兴的产业,其研究和实践仍然处于探索阶段。因此,探索高校物业管理的特点和发展趋势就成为高校后勤社会化改革中的一个重要课题。 高等院校肩负着为祖国建设培养各级各类专业人才的重要使命,高校教学、科研和后勤保障条件的好与坏,直接影响着高校的改革进程和发展水平,决定人才的培养层次和质量。在高等院校发展所必须的诸多要素中,房产条件居于重要地位。它是人们日常生活、生产、学习、工作和进行其它活动的必备场所,只有安居才能乐业。在目前条件下,要想管好房产, 盘活现有房产资源存量,开发房产效能,促进高校事业的发展,最为有效的办法就是将高校房产引入物业管理。通过建立科学的管理模式,采用先进的管理手段,配置精干的管理力量,最终实现房产管理效益化。
一、高等院校物业管理的特点
物业管理在我国是一个新兴的行业,但它从内容到模式、从内涵到外延、从理论到实践都明显地区别于计划经济手段的房地产管理。它从房地产行业行政管理中分离出来,形成一种专业化管理的社会行业。它改变了那种在计划经济体制下的行政性、福利型小区管理为社会化、专业化、企业化经营型的小区管理,是对城市管理体制的重大改革,并以其特有的优势在我国迅速兴起。随着社会主义市场经济的蓬勃发展和城市规划建设改革的日益深化,物业管理已不仅仅适用于具有相当规模和一定条件的居民住宅小区扩而是逐渐渗透到各种大厦、工业区等更多的用房领域,均能产生出令人满意的效果。而高校物业就是其中一种，因此,高校物业管理除了具有一般物业管理的特性外,其本身还拥有明显的特点:
(一)高校物业管理具有独特的属性和特定的对象。高校物业管理在为学校师生提供高效和优质服务的同时,必须以教学为中心,始终围绕教学和育人开展工作,管理的目标要与高校教育、教学、科研的整体目标相一致,使自身成为高校培养人才的有机组成部分。社会上一般的物业管理的对象是社会上普通人,每个人的职业身份不同、教育和经历差异较大,而高校物业管理服务的对象是广大的教师和学生,他们是知识和学历水平都较高的一个特殊群体,各自的教育和经历差
别也不大。这使得高校物业管理的服务对象特定化,这为服务内容和服务质量都提出了更高的要求。
（二）高校的物业管理在发展过程中具有过渡性。随着市场经济的观念正在慢慢走向高等院校,这种观念的形成需要一个过程。在这个过渡时期,高校物业管理既具有机遇也面对挑战。诚然,高校物业管理脱胎于高校,服务的对象也限于高校内部并且和高校有着千丝万缕的联系,这使得高校物业管理与一般的物业管理相比具有得天独厚的优势,并给其带来巨大的发展机遇。
（三）高校物业管理把社会效益放在首位。按照传统的企业理论来分析,企业应该以利润的最大化来进行生产,把经济利益放在首位。然而,高校物业管理公司管理的资产比较特殊,服务的环境是具有浓厚人文环境和学术氛围的高校。因此,物业管理要以遵循教育规律为宗旨,不仅为学校师生提供高效、高质的服务,并且还要创造安静、舒适、和谐的环境,营造校园的育人氛围和创造稳定的局面。
（四）高校物业管理呈现多元化特点。高校物业管理存在明显的多元化特点。首先,运营模式的多元化:高校物业管理与社会上物业管理相比,企业扮演着特殊的角色。在高校改革的进程下,许多高校顺应潮流纷纷成立后勤集团或总公司,然而物业管理却存在千差万别的运营模式。其次,企业的产权呈现二元化特点:高校物业管理由于历史的原因,在长期的发展中旧的体制影响深远,企业产权问题始终得不到解决。很多高校的物业管理公司名义上从学校分离出来,在社会上也已经以独立的企业在运行。但是,企业却没有独立法人资格,仍然和学校存在附属关系。同时,企业的资产产权不明晰,分配关系还有计划经济、行政管理的色彩等,这些都表明高校物业管理企业的产权二元化特点显著。
二、高等院校物业管理存在的问题
（一）高校物业管理面临巨大的市场挑战。长期以来,我国高校物业管理始终摆脱不了固有的模式,随着市场经济体系不断完善,高校物管企业与社会上的物业管理企业进行竞争时,还明显处于劣势地位。
（二）高校物业管理制度体制落后,面临巨大法律风险。国内很多高校物业管理企业不具备独立法人资格,企业运行仍然采用旧有的模式和体制,这导致各方法律关系不够清晰,产权关系不明确。
（三）校物业管理缺乏规范化的管理。首先,管理形式不规范。高校物业管理的职能仍然还在由一个科或几个科来完成,体制上仍然沿袭了事业管理的形式。其次,管理内容和范围狭窄。高校物业管理不仅要为学校师生创造一个美丽舒适的校园环境,更重要的是要融入校园文化,创造一个优雅的人文环境。这就决定了物业管理的内容和范围就不能过于狭窄或者仅仅定位于物,而是要通过创造一种人性化的环境,以潜移默化、润物细无声的手段或方式,达到教育和熏陶的目
的。然而,目前很多高校的物业管理就没有做到这一点。
（四）高校物业管理投入不足,经济效益难以实现。目前,各高校的物业管理经费主要是来源于学校行政拨款和少量的物业收费,投入不足的问题日显突出。随着我国高等院校的迅速发展,高校物业管理投入的人力、物力日益增多,高校物业建造档次(趋于智能化)和对物业使用与管理服务的要求不断提高,这就决定了高校物业管理需要大量的资金作为保障。
三、高校推行物业管理切实可行
高等院校是社会的一部分,由于历史的原因和特定的条件,高校房产相对集中,形成一定的规模,具备分区、分片实行物业管理的基础，大部分高校积极参与住房制度改革,公有住房出售给了职工,房屋的维修管理、经费来源、管理方式、服务标准都发生了变化,适应新的机制,推行物业管理成为高校的迫切需要。但任何事情的改革不是一朝一夕的事,需要做大量的工作。因此,高校物业管理要适应高校的改革,真正实现市场化、规范化和法制化,这个过程任重而道远。我通过对高校物业管理特点和问题的研究,对高校物业管理未来的发展提出些许建议和展望:
（一）高校物业管理要转变观念,树立物业管理的新理念。中国教育以前很长一段时间处于国家集中管理的阶段，所以广大教职公都有逆来顺受的思想，住往让自己花钱感觉不太合理，乎视了物业管理在市场经济的环境下对高校所起到的积极作用，这就要求高校的教职工也要改变观念,逐步树立有偿服务理念，如何让高校的师生了解这些好处，这是物业管理人员展现其对高校作用所要考虑的重要问题;物业管理人员要树立服务意识和市场意识。在协调好各方利益的前提下,不断提高对高校物业管理的认识,推动其顺利发展，只有不断从自身出发，不断发现问题，分析问题，不断学习，并用自己所学到的东西去解决问题，这个是推动物业管理在高校发展的内在动力。
（二）转换机制,理顺产权关系,切实建立高校物业管理新体制。企业在管理上要减少管理层次,提高管理效率;在人员管理上要提高从业人员素质,建立公平有效的激励机制;在运营上,要多渠道筹集资金,不断拓宽经费来源,从而为企业的发展注入新的活力,使物业管理工作进入良性循环。
（三）高校物业管理要实现法制化发展。“物业管理要体现以业主为中心的理念和精神，物业管理是为业主服务的，就是要为业主创造安全舒适的生活环境。业主的满意程度就是检验和评价物业管理水平的标准。”从以物为重的房产管理到以人为本的物业管理，是一个改变观念、转变作风的较长的过程，决不像换牌、挂牌那样简单，不仅要有管理范畴的拓展，还要有服务程度的延伸，还有管理思想的更新。在五个方面必须做好。一是让业主有归属感，为业主创造一个安全、
整体和优美的生活和工作环境，为他们提供周全的服务和亲切的管理，让业主回到住宅区就有放下心来的轻松感。二是建立伙伴关系，管理人员应经常访问业主，收集所需各类服务的信息，并在可能的范围内尽量予以满足。一个优秀的物管企业应把困难留给自己，把便利留给业主，这样就可与业主建立起理解、支持和信赖的伙伴关系。三是要增加透明度。规范运作的物管企业应向业主公开收支明细帐目，将较大决策行为置于业主监督之下。要充分调动业主的积极性，让他们自觉参与管理事务，让业主委员会真正成为业主自律性组织，增强管理的凝聚力。四是营造文化氛围。保修、保安、保洁、保绿等是物业管理的基本职责，但这仅仅满足了一般需求。以人为本就是要满足人的精神需求，让业主在享受物质生活的同时获得精神的充实和情感的升华，可以通过社区文化活动和社会公益活动来营造文化氛围。五是维护集体利益。在一座小区或一幢大楼内的业主结成了利益共同体。业主可以享受优质而高效的服务，其前提是不违反法律法规、不损害他人利益。业主委员会和管理公司要以绝大多数业主的利益为重新颁布《物业管理条例》是物业管理要遵循的基本法律规范。高校物业管理企业要深入研究相关政策、法规问题,树立企业正确的发展目标,加快企业法制化进程。由于我国物业管理的政策法规明显滞后,因此,未来高校物业管理法制化问题的研究将会是至关重要的。但是,各高校物业要循序渐进,根据自身的实际情况选择、制定切实可行的物业管理方案和实施步骤。
（四）高校物业管理要树立品牌意识,融入校园文化建设。高校物业管理企业要想在激烈的市场竞争中生存,建立自身品牌是最好的制胜法宝和战略。企业在发展中要全面提升企业的品牌形象和知名度,逐步树立品牌意识。转变经营观念,树立名牌意识。企业要真正意识到品牌代表企业产品质量、管理水平、员工素质和商业信用,是企业市场竞争能力的综合体现,最终靠核心竞争力来维持。 重点突破,合理创新, 形成有自己特色的杀手锏。品牌的树立以核心竞争力为支柱, 要靠核心竞争力的提升来完成。核心竞争力反映在企业某个或某几个关键环节。我国企业受资金、技术、人才各方面条件限制, 不可能也不必要全面出击, 而应该集中自身优势, 如完善的销售网络、对国情的深刻了解等,集中加大对优势环节的投入, 以创新来保持与发展核心竞争力,进而为品牌经营打好基础。强化市场营销,在观念上与国际接轨,在方式上进行创新，推陈出新。市场营销是企业创名牌中的重要一环。国外一些知名企业都具有几十年乃至上百年的营销经验, 而我国在这方面可说起步较晚, 财力也有限。从这个角度来说, 我国的企业在营销方面没有优势,相反还很落后。因此,要以品牌合理定位为起点, 细分市场, 研究适合国情的营销手段, 提高品牌知名度; 再以品牌带动研发、管理等, 形成品牌经营与提升企业核心竞争力的良好互动关系。动态调整企业核心竞争力与品牌
战略,对于企业所关注的内容要因时而变。企业核心竞争力与品牌不是一成不变的, 要随着经济环境、竞争对手状况、企业发展战略不断进行调整, 以保持企业竞争优势与品牌形象。同时,还有核心竞争力与品牌的保护问题。一个组织要成长, 就必须变成学习型组织, 专攻核心专长,然后以核心专长直接指向最终用户,不断创新以抓紧最终顾客, 而这些创新都必须有法律上的保护,否则不被竞争对手模仿就是一句空话。
企业在实现经济效益的同时要把社会效益放在首位,工作中要重视精神文化的建设,使物业管理融入校园文化的建设,例如,注重教学楼文化氛围的布置,学生公寓突出人文关怀等。这些措施不仅可以提高物业管理的质量,而且还可以赢得学校师生的理解和支持。这样能更好的保证物业管理自如运作,灵活调整,推动物业管理迅速发展。
四、高等院校物业管理发展的展望
保证物业管理顺利实施高等院校房地产全面推行物业管理,首要的是夯实基础,创造条件,从根本上保证物业管理的顺利实施。邓小平同志曾经说过,“人与制度相比,制度更为重要,更带有根本性,制度有毛病,好人也犯错误”。可见,制度建设意义重大。高校房地产全面推行物业管理,不能搬用原来纯属行政职能的规章,要建立与高校物业管理机制相符的章法。通过认真研究,寻求规律,确立系列配套规章,反复实践,总结经验,最终完善制度,保证高校物业管理在制度规范内健康发展。
制度健全了,队伍建设成为关键。各高校应结合自身实际,认真组织相关人员学习和研究物业管理规章,努力培养建设一支富有物业管理经验的队伍。为了理顺关系,节约人、财、物力资源,便于开展工作。这种体制适应市场经济发展的要求和院校的现实情况,管修分离,职责分明,动力充足,效益显著,堪称高校房地产综合管理的一大特色。
高等院校房物业管理工作是一项复杂工程,各高校应抓住机遇,大胆实践,全面推行物业管理,这样就能活化房产资源,发挥房产使用效能,开创高校房地产管理的崭新局面,促进高校各项事业的发展和改革的日益深化。
总之，高等院校的物业管理在社会中作为重要的一部分，要对其足够重视，不断的为其发展出谋划策，从小一步一步的努力，这样才能促进整个行业的最后繁荣。
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