2011年中国商业地产回顾与展望
（新闻稿之一）
中国商业地产联盟供稿
一、2011年中国商业地产发展概括与特征
1、商业地产市场整体十分活跃。
相交于住宅地产，商业地产无论是办公楼还是商业用业用房，无论是开发投资还是新开工面积、施工面积销售面积、销售额、销售均价增幅全部领先于住宅。
商业地产下列六大主要指标增幅均高于商品房
2、大型公司纷纷推出标准化产品线
2011年11月，中国银泰第一次为商业开战略发布会，一口气抛出了三大商业综合体产品：银泰中心、银泰城、银泰MALL，分别剑指一、二或三线城市的核心商圈和非核心商圈。银泰中心是高端商业综合体，位于一线城市或经济发达省会城市的核心商圈。奢侈品主导的购物中心、豪华酒店、甲级智能写字楼、高档会所、高档公寓等集于一体，是城市的地标，顶级人士的奢享生活场所。银泰城定位中高端，位于一、二线城市副中心或三线城市核心区，同样是购物中心、星级酒店、写字楼、住宅等的集合体，以形成新的商圏为己任，高端百货、量贩KTV、电玩城、数码连锁等都是其标配。银泰MALL则位于一、二线城市的副中心或近郊，奢侈品、时尚百货、生活超市、汽车展示中心、大餐饮娱乐场所、儿童主题馆等集合成一个超大型商业综合体，提供时尚生活方式。此前万科推出了万科广场、万科红、万科大厦系列产品，中海推出了中海广场、中海国际中心、中海大厦系列产品，此外还有龙湖、绿地等多家公司作了类似发布。产品线的集中发布一则表面各公司进入商业地产的战略已经完成，同时也体现了各自差异化发展意图，以应对不同市场环境与竞争条件。
3、人才流动频繁。万达、太古、华润、宝龙、金地、龙湖、亿万豪 剑桥、新华联等著名公司都有重要层级专业人才流动，人才身价不 断攀升，据悉有商业地产职业经理人跳槽后身价已经远远超越其他 产业。一方面显示了商业地产的投资热和转型热，另一方面也表明 了专业性更受重视。但是，人才引进并不简单等同于团队建设。战 略的一致性与文化的磨合度更是考验。
4、市场表现两极分化。
去年，北京的写字楼租金价格全线上涨，涨幅更是近十年所鲜见。据统计，甲级写字楼租金涨幅超过七成，国贸三期最高楼层月租高达1600元/平方米。写字楼售价也是大幅上涨，基本扭转长期以来商住倒挂局面。北京商业地产价格的上涨主要是供求失衡引起，供应严重不足。而与此同时，成都、鄂尔多斯等局部市场则短期投资过热，呈现泡沫化倾向。
二、值得关注的项目
沈阳万象城、广州太古汇、济南恒隆广场、天津大悦城、上海龙之梦等项目同年开业，因其专业化操作而颇受关注，开局良好。 三、2012年中国商业地产发展趋势
1、发展势头将由大跃进式逐步转向温中求进。由于中央调低了2012年中国宏观经济发展速度，再加之继续执行从严的房地产调控政策，所以预计2012年全国商业地产投资增速将会有所放缓。但是，由于支持商业地产发展的基本面没有发生根本性变化，商业地产总体仍会
保持一定增长。
2、行业竞争焦点集中转向后期资产运营管理。早期商业地产的竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上，竞相不惜代价引入一些大品牌做秀，而今已开始转向由核心环节运营管理的竞争，竞争进入深水区之后企业更须重视内功，比拼运营管理，以创造项目更多价值。现阶段，中国商业地产的市场风险大过政策风险。行业自身发展方式必将由数量型转向质量型。
3、开发商整体招商中的议价能力下降。
由于近年来各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大、再加上同质性高、集中入市，必将导致开发商招商中与商家的博弈能力下降，补贴商家装修费用、延长免租期、只采取销售扣点提成等状况可能更为普遍。
4、局部地区商住倒挂情况开始扭转。
在国外同地段商业地产项目其租售价格通常高过住宅，但是，国内城市大多数是商住倒挂。北京、上海已经开始改变。北京去年甲级写字楼租售价格暴涨，已经超过或接近同地段住宅。一方面是住宅价格开始回归，另一方面是商业项目品质开始提升，价值得以体现。
5、洗牌式的项目并购不可避免。
随着市场风险的不断显现，项目并购案预计将会更多发生，一些实力公司迎来抄底机会。品牌公司在市场非常时期的抢眼表现将为它们赢得更多信任与机会。行业集中度有望进一步提高
6、一些公司发展区域将由二三线向更小城市推进
由于中国商业地产主流发展模式是住宅依赖性，二三线城市住宅受房地产宏观调控影响较大，再加之商业地产竞争激烈，一些地产公司开始转战更小城市甚至直指县城，那些市场投资少、竞争弱、无限购，乘机捕捉先机。县域综合体正在悄然崛起。
新闻联络员：贾辰豪 [1**********] 刘建华 [1**********]
2011年中国商业地产回顾与展望
（新闻稿之一）
中国商业地产联盟供稿
一、2011年中国商业地产发展概括与特征
1、商业地产市场整体十分活跃。
相交于住宅地产，商业地产无论是办公楼还是商业用业用房，无论是开发投资还是新开工面积、施工面积销售面积、销售额、销售均价增幅全部领先于住宅。
商业地产下列六大主要指标增幅均高于商品房
2、大型公司纷纷推出标准化产品线
2011年11月，中国银泰第一次为商业开战略发布会，一口气抛出了三大商业综合体产品：银泰中心、银泰城、银泰MALL，分别剑指一、二或三线城市的核心商圈和非核心商圈。银泰中心是高端商业综合体，位于一线城市或经济发达省会城市的核心商圈。奢侈品主导的购物中心、豪华酒店、甲级智能写字楼、高档会所、高档公寓等集于一体，是城市的地标，顶级人士的奢享生活场所。银泰城定位中高端，位于一、二线城市副中心或三线城市核心区，同样是购物中心、星级酒店、写字楼、住宅等的集合体，以形成新的商圏为己任，高端百货、量贩KTV、电玩城、数码连锁等都是其标配。银泰MALL则位于一、二线城市的副中心或近郊，奢侈品、时尚百货、生活超市、汽车展示中心、大餐饮娱乐场所、儿童主题馆等集合成一个超大型商业综合体，提供时尚生活方式。此前万科推出了万科广场、万科红、万科大厦系列产品，中海推出了中海广场、中海国际中心、中海大厦系列产品，此外还有龙湖、绿地等多家公司作了类似发布。产品线的集中发布一则表面各公司进入商业地产的战略已经完成，同时也体现了各自差异化发展意图，以应对不同市场环境与竞争条件。
3、人才流动频繁。万达、太古、华润、宝龙、金地、龙湖、亿万豪 剑桥、新华联等著名公司都有重要层级专业人才流动，人才身价不 断攀升，据悉有商业地产职业经理人跳槽后身价已经远远超越其他 产业。一方面显示了商业地产的投资热和转型热，另一方面也表明 了专业性更受重视。但是，人才引进并不简单等同于团队建设。战 略的一致性与文化的磨合度更是考验。
4、市场表现两极分化。
去年，北京的写字楼租金价格全线上涨，涨幅更是近十年所鲜见。据统计，甲级写字楼租金涨幅超过七成，国贸三期最高楼层月租高达1600元/平方米。写字楼售价也是大幅上涨，基本扭转长期以来商住倒挂局面。北京商业地产价格的上涨主要是供求失衡引起，供应严重不足。而与此同时，成都、鄂尔多斯等局部市场则短期投资过热，呈现泡沫化倾向。
二、值得关注的项目
沈阳万象城、广州太古汇、济南恒隆广场、天津大悦城、上海龙之梦等项目同年开业，因其专业化操作而颇受关注，开局良好。 三、2012年中国商业地产发展趋势
1、发展势头将由大跃进式逐步转向温中求进。由于中央调低了2012年中国宏观经济发展速度，再加之继续执行从严的房地产调控政策，所以预计2012年全国商业地产投资增速将会有所放缓。但是，由于支持商业地产发展的基本面没有发生根本性变化，商业地产总体仍会
保持一定增长。
2、行业竞争焦点集中转向后期资产运营管理。早期商业地产的竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上，竞相不惜代价引入一些大品牌做秀，而今已开始转向由核心环节运营管理的竞争，竞争进入深水区之后企业更须重视内功，比拼运营管理，以创造项目更多价值。现阶段，中国商业地产的市场风险大过政策风险。行业自身发展方式必将由数量型转向质量型。
3、开发商整体招商中的议价能力下降。
由于近年来各地商业地产投资普遍过热，商业项目供应量大、再加上同质性高、集中入市，必将导致开发商招商中与商家的博弈能力下降，补贴商家装修费用、延长免租期、只采取销售扣点提成等状况可能更为普遍。
4、局部地区商住倒挂情况开始扭转。
在国外同地段商业地产项目其租售价格通常高过住宅，但是，国内城市大多数是商住倒挂。北京、上海已经开始改变。北京去年甲级写字楼租售价格暴涨，已经超过或接近同地段住宅。一方面是住宅价格开始回归，另一方面是商业项目品质开始提升，价值得以体现。
5、洗牌式的项目并购不可避免。
随着市场风险的不断显现，项目并购案预计将会更多发生，一些实力公司迎来抄底机会。品牌公司在市场非常时期的抢眼表现将为它们赢得更多信任与机会。行业集中度有望进一步提高
6、一些公司发展区域将由二三线向更小城市推进
由于中国商业地产主流发展模式是住宅依赖性，二三线城市住宅受房地产宏观调控影响较大，再加之商业地产竞争激烈，一些地产公司开始转战更小城市甚至直指县城，那些市场投资少、竞争弱、无限购，乘机捕捉先机。县域综合体正在悄然崛起。
新闻联络员：贾辰豪 [1**********] 刘建华 [1**********]