抚州市阳光城房地产评估
报告书
090731-2
班财务管理第一组【2011】第001号
零九零七三一二班财务管理资产评估第一组 二0一一年十二月三十日
090731-2班第一组成员名单
抚州市阳光城32栋3单元605房地产评估报告书
（共四部分）
第一部分
资产评估报告书
二0一一年十二月三十日
目录
摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 评估的假设条件和限制条件„„„„„„„„„„„„„„4 估价师声明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 致委托方函„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 资产评估报告书„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 一、委托方„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 二、受托方„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 三、资产占有方„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 四、评估范围与对象„„„„„„„„„„„„„„„„„7 五、估价目的„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 六、评估基准日„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 七、评估原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 八、评估依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 九、评估方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 十、评估结果„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 十一、评估报告有效期„„„„„„„„„„„„„„„„12 十二、估价师签名„„„„„„„„„„„„„„„„„„12
摘 要
一、 委托方：张坤
二、 受托方：东华理工大学经济与管理学院09财管第一小组
三、 评估目的：评估房地产在评估基准日的公允价值，为购买该
房产提供交易价格参考依据。
四、 评估对象：抚州市阳光城32栋3单元605房产 五、评估基准日：2011年12月30日
六、评估结果：本次评估采用市场法进行，通过清查和估算计算，
抚州市阳光城32栋3单元605房产在2011年12月30日期市场价值为叁拾陆万贰仟陆佰柒拾贰元整。
七、评估报告的有效使用期限：自评估基准日起一年，即在2011年
12月30日至2012年12月29日内有效。
评估的假设条件和限制条件
一、评估的假设条件：
1. 委托房地产位于临川区临川大道989号，周围多为商铺、企业，配套设施齐全，交通便捷，人流量大。委估房地产同时位于抚州市区，临街分布，现做商品房用。根据最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产改为商用为最佳使用状态。 2. 假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。
3. 假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。
4. 被评估资产满足公开市场假设和持续使用假设。 二、本项估价的限制条件
1．本报告有关资料由我方实地考察取得，由于房产时效原则，本报告建立在一定日期范围内有效。
2.本报告仅供委托方购买该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。
3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。
4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性查看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。
5.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用在其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
6.本报告一式两份，一份提交委托方，一份留存评估小组。
估价师声明
我们郑重声明：
一、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告
五、 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 六、 我公司估价人员2011年12月20日至12月30日对该项目进行了实地的调查和研究，并对该区域的其他同类房产进行了比较，采集数据都是真实可靠的。
七、 没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。 八、 参加本次估价的估价师签名：
资格证书号
建房估证字[2011]001号
致委托方函
阳光城业主：
受张坤老师委托，我公司于2011年12月20日至12月30日，对位于江西省抚州市临川大道989号，建筑面积为94.75㎡的房产进行市场价格评估，评估房地产在评估基准日的公允价值，为购买该房产提供价格参考依据。
估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点（基准日）的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值（总价值）为人民币362672元，大写：叁拾陆万贰仟陆佰柒拾贰元整。
东华理工大学经济与管理学院09财管第一小组
小组代表人：王海 二O一一年一二月三十日
资产评估报告书
一、委托方
单位名称：张坤
单位住址：抚州市东华理工大学经济与管理学院 二、受托方
机构名称：东华理工大学经济与管理学院09财管第一小组 单位住址：东华理工大学经济与管理学院 法定代表人：王海 三、资产占有方
业主：许永模
四、评估范围与对象 （一）、房屋状况
（1）被评估房屋于2009年建成，至今保养较好，无实体性损坏，成
新率为90%。，房屋面积94.75㎡。
（2）该房产位于抚州市临川大道989号，框架结构， （3）周围环境
评估对象位于抚州市梦湖东岸，临川大道989号阳光城小区内，南北走向，左侧为抚河，是上顿渡镇至抚州市中心的交通要塞。委估对象地处主干道旁，交通便捷，乘2路、22路和23路公交车均
可到达，且临近洪客隆百货临川店、新城小商品市场、新城农贸市场，繁华程度较高，人流量大。周边教育资源丰富，有第九小学、第七中学，同时第六医院、第二医院也为阳光城业主提供了就诊便利。小区环境优美，绿化面积在小区内达35.4%，并配备了国际标准的物业作为保障。 （二）权益状况
被评估对象位于临川大道989号，户主于2009年购买的房产，由于是贷款购房，我们取得购房贷款合同复印件。 五、 估价目的
评估房地产在评估基准日的公允价值，为购买该房产提供交易价格参考依据。
六、 评估基准日
2011年12月30日
七、 评估原则
根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，还遵循如下工作原则和技术经济原则： 1、 工作原则 （1）、合法性原则
估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处
置为前提进行。估价对象已经取得《房屋所有权证》，具备合法性。
（2）、真实性原则
资产评估工作实事求是，尊重实际，尊重科学，在评估过程中以实际材料为基础，以确凿证据为依据，以科学的态度为指针，客观公允地反映评估结果。
(3)、可行性原则
评估人员根据评估对象的特点和性质以及当时所具备的条件，指定切实可行的评估方案，并采用合适的评估方法进行评估。
（4）、简易型原则
要求资产评估工作在达到相应准确度要求的前提下，尽量使评估工作简便易行，以节约人力、物力、财力和时间，提高资产评估效率。
2、技术经济原则
（1）、预期收益原则
以技术原则的形式概括出资产价值。
（2）、供求原则
假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增长而下降。
（3）、替代原则
作为一种市场规律，在同一市场具有相同市场效能的商品应有大致相同的交换价值。
（4）、估价日期原则
市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变，因此要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。
八、 评估依据
（一）、行为依据
委托方与受托方签订的《资产评估协议书》以及《委托评估函》
（二）、有关法律、法规、政策文件和技术章程
（1）、《中华人民共和国土地管理法》
（2）、《中华人民共和国房地产管理法》
（3）、《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）
（4）、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)
(5)、地方人民政府及有关部门颁布的法规文件
（三）、产权依据
（1）、《房屋所有权证》
（2）、《国有土地使用证》
(四)、价格依据
报价单及至房屋中介机构获知的租金及物业管理费等信
(五)、本小组查阅相关资料获取的其他信息
(六)、小组成员现场查勘
九、 评估方法
评估人员在实地勘查的基础上，对待评估房地产的各种资料和
信息进行了认真地分析，根据估价日期委估房地产用途，估价目的，资料状况和抚州市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和成本法来评估房地产的价格。
（一） 以市场法为主评估方法
市场法是指在评估房地产价值时，利用市场上同样或类似资产的已经成交的房地产近期交易价格，经过直接比较或者类比分析以估测资产价值的评估技术方法。运用市场法的基本前提是：第一，要有一个活跃的公开市场。第二，要有至少三个以上可比的资产及其交易活动。第三，可以搜集到可比的指标和技术参数。此次评估活动满足此三点要求且相关指标很容易获取，故采用此方法为主要评估方法。具体说来采用的技术方法是市场售价类比法。
（二） 以成本法为次评估方法
成本法是以重新建造委估房地产或同类房地产的建筑物部分所需花费的成本为基础，扣除与新建筑物相比的价值损耗部分，再加上房屋建筑物基地地价来确定房地产价值。它的前提条件是：（1）委估资产处于继续使用状态。（2）应当具备可利用的历史资料，同时，现时资产与历史资产具有相同性或者可比性。（3）形成资产价值的耗费是必须的。在满足了以上三点后，我们采用成本法作为次评估方法。
十、评估结果
通过充分的市场的调查及科学的评估方法，我们最后得出该房地
产的价格为叁拾陆万贰仟陆佰柒拾贰元整。
十一、评估报告有效期：
自评估基准日起一年，即在2011年12月30日至2012年12月29日内有效。
十二、估价师签名：
资格证书号 建房估证字[2011]001号
东华理工大学经济与管理学院09财管第一小组 二O一一 年十二月三十日
抚州市阳光城32栋3单元605房地产评估报告书
（共四部分）
第二部分
资产评估技术说明
二0一一年十二月三十日
目录
一、评估对象„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
二、个别因素分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
三、区域因素分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5
四、市场背景分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6
五、评估方法的选用„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
六、评估过程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10
七、评估结果„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20
抚州市阳光城32栋3单元605房地产评估技术说明
一、评估对象
抚州市阳光城32栋3单元605房地产
二、个别因素分析
（一）面积结构材料
被评估的抚州市阳光城32栋3单元605房地产建于2009年，维护保养较好，无实体性损坏。房屋面积94.75㎡，位于总楼层的第六层，位于抚州市临川大道989号，框架结构。外墙为高级面砖与涂料组合而成。内墙地面为水泥砂浆。
（二）设计风格
阳光城在户型设计上大量创新，每个户型都是南北通透开扬，通风采光极佳，拥有极好的视觉景观效果。让社区良好景观和居住空间融为一体，从而保证了室内和室外空间的直接交流。室内区域合理细分，根据人在不同状态下及不同时段内的不同行为特点，通过细致周到的设计手法，赋予不同区域不同的性能与特征。动静干湿分离，公共空间与私密空间的有机结合，使人性的需求得到充分的满足，为业主营建近乎完美的生活空间。
（三）设备设施
楼内水、电、燃气、电讯、有线等设施齐全，电表、水表统一安排安放位置。房屋几室几厅„„小区内夏威夷海洋风情景观设计，热带海洋风情主题大型园林多达16个景观组团，演绎城中休闲度假
生活。幼儿园、会所、商业街、儿童游乐场等配套设施一应俱全，充分保障品质生活。超大社区规划，时尚商业街、超市、商业步行街、学校医院一应俱全，花园、跑道、儿童游乐，动静皆宜。
（四）、物业管理
小区内有专业的物业管理，进行安全和清洁维护。各路出口都设有保安，住宅底层入口配有门禁对讲系统，设周界防越警报系统。物业管理实实在在，物有所值，是阳光城房地产业管精神的核心，凭借一流的队伍，一流的管理，一流的服务，24小时不间断随时候命，真诚关怀业主冷暖。阳光城的物业管理队伍赢得了小区住户的交口称赞。
（五）、施工质量
深耕江西多年的洪亮房产鼎立巨献，品质保障的优质产品，升值潜力无限。抚州洪亮房产开发公司历经数年规划，不懈努力，选址未来市中心稀有湖滨地段，打造2000亩湖岸温馨生活，典范社区，以400000㎡大手笔完美规划，更由实力建筑公司精心营造，新现代主义的建筑外形，全坡屋顶设计，超大中庭景观花园，力求达到建筑与景观、环境与人文的有机融合。
（六）、理念氛围
社区以“人文”生活与“后小康”为理念，住户分享丰富自然的园林景观，整体风格的统一，住宅个性的张扬与自然环境巧妙兼顾，每户要求空间有良好的景观朝向，协调建筑与绿地的关系，可以与自然界无拘无束的沟通，整个社区的建筑设计、交通设计、绿
化园林及景观设计充分考虑建筑与人、建筑与自然、人与自然的相辅相成的依赖共生的关系，使建筑、环境与人和谐统一。用最美的自然风景作为屏障，隔绝了噪音，也隔绝了污染。
三、区域因素分析
（一）、地理位置
位于梦湖东岸，南靠临川大道，是上顿渡镇至抚州市中心的交通要塞。且临近洪客隆百货临川点、新城小商品市场、新城农贸市场，左侧为抚河，地理位置优越。临川大道与梦湖的亲密，成就了抚州城南湖景板块的独特魅力，处于湖景板块核心地段的阳光城社区，比邻城市新行政中心和新体育场，完善的城市配套，赣东大道踱步可及，公交直达市中心繁华区域。新的城市行政中心、体育馆、梦湖公园的规划建设更为阳光城的未来生活增添无限便利。
（二）、交通概况
估价对象位于梦湖东岸，南靠临川大道，交通便捷，乘2路、22路和23路公交车可到达。夏季5:50冬季6:00始，可乘2路车（剪子口—上顿渡）；夏季6:30冬季6:50始，可乘22路车（长岭办事处—上顿渡）；夏季6:40冬季7:00始，可乘23路车（市行政中心—上顿渡），直达到阳光城门口，道路宽畅，交通便捷。
（三）、周边环境:
学校：第九小学、第七中学 医疗：第六医院、第二医院 购物：农贸市场、振宇超市 银行：中国银行 市政：市检察院、交警支队、武警支队 文化娱乐：荷塘月色酒店、交通宾馆、体育馆 其他：梦
湖工程
四、市场背景分析
（一）、一般因素
影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。
①地理位置
抚州，位于江西东部，“襟领江湖，控带闽粤”，东邻 福建 ，南接赣州市达广东，北临鄱阳湖。隋废郡扩州，以临川郡并巴山郡之一部署抚州，隶属洪州总管府，抚州从此定名。抚州市下辖10县一区，面积1.88万平方公里，南北长约222公里，东西宽约169公里，全市总面积占全省总面积的11.27%。人口约380万，市政府驻临川区。抚州区位条件优越，交通十分便利。抚州人杰地灵，素有 “才子之乡”、“文化之邦”的美誉。
②经济和社会发展状况
抚州市位于江西省东部，抚河上中游。地处东经115°35′～117°18′、北纬26°29′～28°30′之间。东邻福建省建宁县、泰宁县、光泽县、邵武市，南接江西省赣州市石城县、宁都县，西连吉安市永丰县、新干县和宜春市的丰城市，北毗鹰潭市的贵溪市、余干县和南昌市进贤县。南北长约222公里，东西宽约169公里，全市总面积占全省总面积的11.27%。
市内各种资源十分丰富，全市土地面积1.88万平方公里，占全省总面积的11.26%。其中耕地33.4万公 顷，全市人均占有耕地0.088
公顷；牧草地0.064万公顷；林地121.45万公顷；居民点及工矿 用地6.23万公顷；交通用地1.43万公顷；水域面积9.34万公顷；未利用土地13.73万公顷。
市内矿产资源丰富，有金属矿产20多种，非金属矿产30多 种。主要有有色 金属（含贵金属）、稀有金属、黑色金属、稀土矿产、瓷土矿产、建筑材料及冶金辅助矿产等，以稀有金属铀、有色金属铜、瓷土矿和建筑材料矿产为优势。已探明储量的230处矿床 中，内有大型矿床1处，中型6处，小型223处。已开采利用的有铜、铀、瓷土、金、钨、煤、稀土、萤石、石墨、建筑材料等。
市内水能理论蕴藏量为70.246万千瓦（其中抚河57.90万千瓦，信江流域5.496万千瓦 ，赣江流域6.73万千瓦，润溪河0.12万千瓦），占全省水能蕴藏量的10.29%。水能可开发量为49.14万千瓦，折合年可开发电量19.66亿千瓦小时。
抚州市交通相对比较便利，有5条高速公路，18条国道纵贯抚州市境；铁路有抚州站、抚州东站、抚州北站、东乡站、资溪站；航空方面离南昌昌北机场只有两小时的车程。
抚州历史悠久，文化源远流长，人文底蕴深厚，自然风光宜人，名胜古迹众多，革命胜迹遍布，艺术遗产独特，地方物产丰富，形成独特的旅游资源。 ③房地产市场分析
今年以来，国家和地方对房地产业采取了一系列宏观调控政策措施，但抚州市房地产开发投资增速较快，房屋销售面积平稳增长、房
价保持逐步增长的态势。 今年上半年，全市房地产开发完成投资31.73亿元，同比增长36.8%，房地产开发市场呈现出以下特点： 1）房地产开发投资较快增长，增速逐月加快。
全市房地产开发投资31.73亿元，同比增长36.8%。从上半年各月完成情况看，呈逐月加快的趋势，1-2月同比增长8.2%、1-3月同比增长18.4%、1-4月同比增长20.6%、1-5月同比增长28.9%。
在房地产开发投资中，住宅投资27.65亿元，增长38.1%，比一季度提高18.4个百分点；办公楼投资0.11亿元，下降57.6%；商业营业用房投资2.85亿元，增长30.3%；其他投资1.12亿元，增长55.4%。 2）房屋施工面积、竣工面积保持上升势头。
全市房屋施工面积638.06万平方米，同比增长34.4%。其中，住宅施工面积561.85万平方米，增长34.2%；办公楼4.05万平方米，增长5.7%；商业用房60.94万平方米，增长40.0%；其他房屋11.21万平方米，增长31.6%。全市房屋竣工面积55.58万平方米，同比55.1%。其中，住宅竣工面积46.98万平方米，同比增长62.1%。 3）新建商品房销售规模较快增长。
全市新建商品房销售面积115.87万平方米，同比增长27.5%。其中住宅销售面积107.65万平方米，同比增长29.6%。商品住宅放量成交，带动市场销售快速增长。从今年销售看，1-2月份销售规模较小，3月份是全市商品房销售高峰区，4、5月份销售规模有所回落，6月份销售规模回升。全市今年2-6月份的新建商品房销售面积分别为22.85万平方米、30.26万平方米、19.47万平方米、21.10万平方米和22.19
万平方米。
4）商品住房价格持续上涨，销售单价涨势依然坚挺。
今年以来，全市房地产整体市场表现良好，商品住房价格一直上升，销售金额增长较快，销售单价稳步增长。累计到6月份，全市商品房销售金额34.78亿元，同比增长61.0%，其中住宅销售金额31.15亿元，同比增长66.7%。在楼市销量增大的同时，房屋销售均价也有所上升。从2010年10月份开始，全市商品房及住宅单价持续上涨，今年2月份，全市商品房销售均价2869元/平方米，6月份，全市商品房销售均价已达3002元/平方米，同比增长26.3%；比一季度上涨3.1%。黄金地段、交通便利区域、学区房仍是购房者首选的房源，不仅销量大，房价还攀高，如5月底君临福泰住房均价高达5000元/平方米，与2010年5月开盘时住房均价比，增长35.0%。热点房源和高价房的热销成为推动全市房价上涨重要推手。 5）主要先行指标大幅增长。
全市房地产开发本年购置土地面积、待开发土地面积和本年土地成交价款等指标增幅明显。其中，房地产开发土地购置面积480238平方米，同比增长246.3%，比同期增速高出59.8个百分点；土地成交价款69571万元，同比增长463.5%，比同期增速高234.3个百分点
五、 评估方法的选用
评估人员在实地勘查的基础上，对待评估房地产的各种资料和信息进行了认真地分析，根据估价日期委估房地产用途，估价目的，
资料状况和抚州市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和成本法来评估房地产的价格。 （一）、以市场法为主评估方法
市场法是指在评估房地产价值时，利用市场上同样或类似资产的已经成交的房地产近期交易价格，经过直接比较或者类比分析以估测资产价值的评估技术方法。运用市场法的基本前提是：第一，要有一个活跃的公开市场。第二，要有至少三个以上可比的资产及其交易活动。第三，可以搜集到可比的指标和技术参数。此次评估活动满足此三点要求且相关指标很容易获取，故采用此方法为主要评估方法。具体说来采用的技术方法是市场售价类比法。 （二）、以成本法为次评估方法
成本法是以重新建造委估房地产或同类房地产的建筑物部分所需花费的成本为基础，扣除与新建筑物相比的价值损耗部分，再加上房屋建筑物基地地价来确定房地产价值。它的前提条件是：（1）委估资产处于继续使用状态。（2）应当具备可利用的历史资料，同时，现时资产与历史资产具有相同性或者可比性。（3）形成资产价值的耗费是必须的。在满足了以上三点后，我们采用成本法作为次评估方法。 六、评估过程 （一）市场法
1.收集充足的市场交易资料选择参照物
一般来说参照物不得少于三个，参照物的比较实例应符合以下条件：
（1） 与待估房地产处于同一地区或在同一市场供需圈内，这样参照物与待估房地产才具有可比性和可替代性。
（2） 与待估房地产在具体条件上同一或类似，能进行个别因素比较。
（3） 必须是正常交易或可调整为正常交易，待估对象和交易行为都符合法律规定。
（4） 与待估房地产评估基准日接近。因为房地产价格会经常变，与变动日期越接近，可比较性越大。
1.确定比较因素
2.确定比较因素系数间下表
3.比准价格确定
采用简单算术平均法求取评估结果。
房地产评估单价为（3733+4175+3575）/3=3827.67 元/㎡ 委估房地产总价=3827.67×94.75=362672元 （二）、成本法
运用成本法求取估价对象房地产价值，是根据被评估资产在基准日的重新价格，扣除损耗后确定被评估房地产的价格，新建房地产没有折旧，其价格评估可以直接利用取得土地的价款，房地产的开发成本、开发费用、其他费用、税金和利润来计算。 1.取得土地使用权所支付的金额
通过国家出让方式取得的土地使用权，去的土地使用权所支付的金额包括土地出让金额和相关的登记费、手续费。根据抚州市洪亮房产开发有限公司，洪亮阳光城商品住宅成本基本参数可知，该房地产的去的土地使用权所字符的金额为154（元/㎡）。 2.开发成本
与土地开发成本不同，新建房地产的开发成本包括：前期工程费用、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费以及其
他费用。其中，房屋建筑安装工程费是指取得土地后直至工程完工投入使用，开发商支付的建筑费用、安装费用、招标费用和质量监督费用等。
阳光城商品住宅成本基本参数： （1） 土地使用权取得费用 154 （2） 前期工程费（元/㎡） 81
可行性研究费 6 勘察设计费 30 三通一平费 45 （3） 房屋开发费（元/㎡） 1576
建筑安装工程费 1050 公共配套设施建设费 245 基础设施建设费 281 （4）管理费用（元/㎡） 90 （5）财务费用（元/㎡） 140 （6）销售费用（元/㎡） 140 （7）其他费用（元/㎡） 184 （8）相关税费（元/㎡） 481
前期工程费用=可行性研究费+勘察设计费+三通一平费 =6+30+45 =81（元/㎡）
房屋开发费=建筑安装工程费+公共配套设置建设费+基础设施
建设费
=1050+245+281 =1576（元/㎡） 开发成本=前期工程费+房屋开发费 =81+1576 =1657（元/㎡） 3.开发费用
开发费用是指房屋建设相关的管理费用、财务费用、销售费用和其他费用。
开发费用=管理费用+财务费用+销售费用+其他费用 =90+140+140+184 =554（元/㎡） 4.税金
税金是指取得土地和房屋开发建设过程中向国家缴纳的税金、附加费，包括营业税、城建税、教育费附加、印花税和房产税等。根据抚州市洪亮房产开发有限公司，阳光城商品住宅成本基本参数可知，改房屋的税金为481（元/㎡）。
税金=481（元/㎡） 5.开发利润
利润率参照开发类似房地产及文献参考资料，确定为10%。 开发利润=（取得土地使用权取得费用+开发成本）×投资报酬率 =（154+1657）×10%
=181.1（元/㎡） 6.房屋装修费
由于待评估房产属于精装修，共耗资80000元，则， 装修费=80000/94.75=844.33（元/㎡）
待评估房产价值=取得土地使用权取得费用+开发成本+开发费用+税金+开发利润+装修费
=154+1657+554+481+181.1+844.33 =3861.43（元/㎡）
待评估房产的成本总价=3861.43×94.75=365870.49（元）
七、评估结果
由市场比较法计算出的房地产单价为3827.67 元/㎡，有成本法计算出的房地产单价为3861.43元/㎡，两者相差不大，说明方法选取的可取性较好，方法选择正确，我们最终确定委估房地产的单价为3827.67元/㎡，所以：
委估房地产总价=3827.67×94.75=362672元
抚州市阳光城32栋3单元605房地产评估报告书
（共四部分）
第三部分
表格
二0一一年十二月三十日
目录
抚州市阳光城32栋3单元605房地产分析比较因素„„„„„„3 抚州市阳光城32栋3单元605房地产分析比较因素系数„„„„5 抚州市阳光城32栋3单元605房地产比准价格„„„„„„„„6 抚州市阳光城32栋3单元605房地产评估总价„„„„„„„„9
1.确定比较因素
2.确定比较因素系数间下表
3.比准价格确定
说明：
（1）环城北路修正后单价 =3550×100/98×100/95×100/95100/97×100/98×100/98×100/119×100/97
=3733 （元/㎡）
（2）学府路修正后单价
=3910×100/93×100/95×100/98×100/98×100/95×100/105×100/97×100/1
14×100/97
=4175（元/㎡）
（3）西湖绿洲修正后单价
=4100×100/105×100/120×100/91
=3575（元/㎡）
房产评估单价=（3733+4175+3575）/3=3827.67 （元/㎡）
委估房地产总价=3827.67×94.75=362672元
抚州市阳光城32栋3单元605房地产评估报告书
（共四部分）
第四部分
辅助材料
二0一一年十二月三十日
目录
访谈记录报告„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 抚州房地产基本信息„„„„„„„„„„„„„„„„„5 其他附件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13
访谈记录报告
课题名称：赣东大道阳光城32栋3单元605号房产资产评估报告 时间：2011年12月24号下午 地点：阳光城
内容（主题）：通过对阳光城小区业主的走访、调查，并进行实地观察房屋的内部结构，获得关于评估房产的第一手资料，包括房产的使用年限，历史成本、重置成本、内部面积等数据资料。
目的 ：通过实地访谈获取相对准确的数据资料，为委托方以咨询为对象进行的房地产交易工作提供交易价格参考依据。
访谈方式 ：1电话（）2 书信（）3面对面（√）4网络（）
访谈记录如下：
1. 您购房得第一目的是
答：二次购房改善居住条件
2.您的房产购置了有多长时间
答：两年
3 您的房产使用期限是多少年
答：50年
4 房屋的面积大致是多少
答 94.75平方米
5. 您购房时，希望的区域方向为
答：南部
6. 您购房时，最希望的地点是
答：赣东大道（对目前比较满意）。
7.选择购房时，您更看重的因素是）
答;价格、交通 、公共配套、小区环境景观（规划）、发展商知名度
8.购房时，您觉得最重要的是
答：房间布局
9.您对楼房型式更看重
答：多层带电梯
10.您最高可以承受的住宅总价为
答：40万元
11.您在购房时希望采取何种付款方式
答：分期付款
12.若您选择住房贷款，可承受的首期款为
答：10万元
13.您每月会用多少钱还贷款
答：3000元
14.希望交房时间的装修情况为
答：根据开发商提供的多种全面装修方案再做选择
15.您公共部分（如电梯间、过道等）的装修标准为
答：中档装修
16.您对楼宇设施更看重
答：家庭中央空调系统
17.您最希望配备那些生活娱乐设施
答：中心花园
18.您对车位更愿意
答：现在不一定需要
19.你工作单位的性质
答：自己家开的专卖店
20.您的职业
答：个体工商户
21.您的日常交通工具
答：公交车或班车
22.您从何种方式了解到房地产项目
答：熟人介绍、广告等
访问结论：
通过对阳光城业主的访谈，我们基本上对该房产以及周围可能影响房价的的信息有了全面的了解。同时我们也感谢阳光城的业主，给我们提供了以上详细的信息。
抚州房地产基本信息
一、 抚州简介：
从地理位置看，抚州，位于江西东部，“襟领江湖，控带闽粤”，东邻福建，南接赣州市，北临鄱阳湖，是鄱阳湖经济区和海西经济区的交叉点，距离北京、上海、广州、南京、杭州等经济发达城市均在8个小时车程内，经济潜力巨大。目前抚州市下辖10县2区，面积1.88万平方公里，人口380万，市政府驻在素有“才子之乡”之称的临川区。优越的区位条件和便利的交通以及广阔的市场，都为抚州未来的发展打下了坚实的基础。
二、 抚州房地产发展现状
隆冬时节，抚州楼市也遭遇“寒流”。市房管局最新数据显示，上月市中心城区商品住宅销售量大幅下降。购房者观望和期待房价下跌的情绪浓重。
据市房管局官方网站公布数据，2011年以来，商品住宅月销售量的顶点为今年2月份的1848套，此后销售量便急剧下滑，至7月、8月份跌至谷底，7月和8月的销售量分别为522套和541套。在随后楼市传统的“金九银十”的9月、10月份，销售量稍有起色但仍不乐观，销售量分别为722套和827套。至11月，楼市陷入更深的谷底。，本月商品住宅的销售量仅为169套。
与《抚州市商品住宅2011年月销售图》波澜起伏的曲线相对应的是，《抚州市商品住宅2011年月销售均价走势图》则几近一条直线。从上月商品住宅销售价格情况来看，2000-2500元/平方米的占3%，2500-3000元/平方米的占8%，3000-4000元/平方米的占55%、4000-5000元/平方米的占23%。11月，市中心城区商品住宅销售均价为3691元/平方米，同比增长13%，环比下降4%。
据了解，近期抚州楼市低迷主要受商品房信贷控制政策影响。我市房地产开发投资增速趋缓，1—10月，全市房地产开发完成投资69.12亿元，同比增长26.3%，增速比1—9月回落2.1个百分点，比1—8月回落10.7个百分点。全市完成商品住宅投资61.53亿元，同比增长26.3%，增速比1—9月回落2.3个百分点，比1—8月回落12.9个百分点。
三、 抚州房地产现如今面临的问题：
一、开发企业负担较重，房产经营环境较差。
1是开发成本居高不下。
近年来，市中心城区新建住宅小区商品房成本价，主要由土地出让金、征地拆迁补偿费、前期工程费、贷款利息、税费、建设规费及供电、供排水、燃气、电信有线等费用构成。据有关人员推算，市本级商品房综合成本近2000元/平方米，其中建设规费153元/平方米，约占成本7.7%，此外还有20项左右的服务性收费。
2是乱收费乱罚款较多。
一些相关执法部门，对房地产企业随意检查，存在乱罚款，强收费的现象，开发商意见很大。高华房地产开发有限公司等几家房地产企业反映企业归属地不明确，临川及金巢有关部门均对其企业进行检查。 3是房产纠纷攀升。
在房地产市场疲软，房价下跌的情况下，购房者与开发商的矛盾加剧，购房者以开发商未按时交房、质疑房子质量、房屋间距等为理由，要求退房或由开发商进行补偿的事件比以往有所增加。
二 资金链条绷紧，开发企业压力加大。
抚州市阳光城房地产评估
报告书
090731-2
班财务管理第一组【2011】第001号
零九零七三一二班财务管理资产评估第一组 二0一一年十二月三十日
090731-2班第一组成员名单
抚州市阳光城32栋3单元605房地产评估报告书
（共四部分）
第一部分
资产评估报告书
二0一一年十二月三十日
目录
摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 评估的假设条件和限制条件„„„„„„„„„„„„„„4 估价师声明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 致委托方函„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 资产评估报告书„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 一、委托方„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 二、受托方„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 三、资产占有方„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 四、评估范围与对象„„„„„„„„„„„„„„„„„7 五、估价目的„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 六、评估基准日„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 七、评估原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 八、评估依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 九、评估方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 十、评估结果„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 十一、评估报告有效期„„„„„„„„„„„„„„„„12 十二、估价师签名„„„„„„„„„„„„„„„„„„12
摘 要
一、 委托方：张坤
二、 受托方：东华理工大学经济与管理学院09财管第一小组
三、 评估目的：评估房地产在评估基准日的公允价值，为购买该
房产提供交易价格参考依据。
四、 评估对象：抚州市阳光城32栋3单元605房产 五、评估基准日：2011年12月30日
六、评估结果：本次评估采用市场法进行，通过清查和估算计算，
抚州市阳光城32栋3单元605房产在2011年12月30日期市场价值为叁拾陆万贰仟陆佰柒拾贰元整。
七、评估报告的有效使用期限：自评估基准日起一年，即在2011年
12月30日至2012年12月29日内有效。
评估的假设条件和限制条件
一、评估的假设条件：
1. 委托房地产位于临川区临川大道989号，周围多为商铺、企业，配套设施齐全，交通便捷，人流量大。委估房地产同时位于抚州市区，临街分布，现做商品房用。根据最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产改为商用为最佳使用状态。 2. 假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。
3. 假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。
4. 被评估资产满足公开市场假设和持续使用假设。 二、本项估价的限制条件
1．本报告有关资料由我方实地考察取得，由于房产时效原则，本报告建立在一定日期范围内有效。
2.本报告仅供委托方购买该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。
3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。
4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性查看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。
5.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用在其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
6.本报告一式两份，一份提交委托方，一份留存评估小组。
估价师声明
我们郑重声明：
一、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告
五、 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 六、 我公司估价人员2011年12月20日至12月30日对该项目进行了实地的调查和研究，并对该区域的其他同类房产进行了比较，采集数据都是真实可靠的。
七、 没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。 八、 参加本次估价的估价师签名：
资格证书号
建房估证字[2011]001号
致委托方函
阳光城业主：
受张坤老师委托，我公司于2011年12月20日至12月30日，对位于江西省抚州市临川大道989号，建筑面积为94.75㎡的房产进行市场价格评估，评估房地产在评估基准日的公允价值，为购买该房产提供价格参考依据。
估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点（基准日）的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值（总价值）为人民币362672元，大写：叁拾陆万贰仟陆佰柒拾贰元整。
东华理工大学经济与管理学院09财管第一小组
小组代表人：王海 二O一一年一二月三十日
资产评估报告书
一、委托方
单位名称：张坤
单位住址：抚州市东华理工大学经济与管理学院 二、受托方
机构名称：东华理工大学经济与管理学院09财管第一小组 单位住址：东华理工大学经济与管理学院 法定代表人：王海 三、资产占有方
业主：许永模
四、评估范围与对象 （一）、房屋状况
（1）被评估房屋于2009年建成，至今保养较好，无实体性损坏，成
新率为90%。，房屋面积94.75㎡。
（2）该房产位于抚州市临川大道989号，框架结构， （3）周围环境
评估对象位于抚州市梦湖东岸，临川大道989号阳光城小区内，南北走向，左侧为抚河，是上顿渡镇至抚州市中心的交通要塞。委估对象地处主干道旁，交通便捷，乘2路、22路和23路公交车均
可到达，且临近洪客隆百货临川店、新城小商品市场、新城农贸市场，繁华程度较高，人流量大。周边教育资源丰富，有第九小学、第七中学，同时第六医院、第二医院也为阳光城业主提供了就诊便利。小区环境优美，绿化面积在小区内达35.4%，并配备了国际标准的物业作为保障。 （二）权益状况
被评估对象位于临川大道989号，户主于2009年购买的房产，由于是贷款购房，我们取得购房贷款合同复印件。 五、 估价目的
评估房地产在评估基准日的公允价值，为购买该房产提供交易价格参考依据。
六、 评估基准日
2011年12月30日
七、 评估原则
根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，还遵循如下工作原则和技术经济原则： 1、 工作原则 （1）、合法性原则
估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处
置为前提进行。估价对象已经取得《房屋所有权证》，具备合法性。
（2）、真实性原则
资产评估工作实事求是，尊重实际，尊重科学，在评估过程中以实际材料为基础，以确凿证据为依据，以科学的态度为指针，客观公允地反映评估结果。
(3)、可行性原则
评估人员根据评估对象的特点和性质以及当时所具备的条件，指定切实可行的评估方案，并采用合适的评估方法进行评估。
（4）、简易型原则
要求资产评估工作在达到相应准确度要求的前提下，尽量使评估工作简便易行，以节约人力、物力、财力和时间，提高资产评估效率。
2、技术经济原则
（1）、预期收益原则
以技术原则的形式概括出资产价值。
（2）、供求原则
假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增长而下降。
（3）、替代原则
作为一种市场规律，在同一市场具有相同市场效能的商品应有大致相同的交换价值。
（4）、估价日期原则
市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变，因此要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。
八、 评估依据
（一）、行为依据
委托方与受托方签订的《资产评估协议书》以及《委托评估函》
（二）、有关法律、法规、政策文件和技术章程
（1）、《中华人民共和国土地管理法》
（2）、《中华人民共和国房地产管理法》
（3）、《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）
（4）、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)
(5)、地方人民政府及有关部门颁布的法规文件
（三）、产权依据
（1）、《房屋所有权证》
（2）、《国有土地使用证》
(四)、价格依据
报价单及至房屋中介机构获知的租金及物业管理费等信
(五)、本小组查阅相关资料获取的其他信息
(六)、小组成员现场查勘
九、 评估方法
评估人员在实地勘查的基础上，对待评估房地产的各种资料和
信息进行了认真地分析，根据估价日期委估房地产用途，估价目的，资料状况和抚州市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和成本法来评估房地产的价格。
（一） 以市场法为主评估方法
市场法是指在评估房地产价值时，利用市场上同样或类似资产的已经成交的房地产近期交易价格，经过直接比较或者类比分析以估测资产价值的评估技术方法。运用市场法的基本前提是：第一，要有一个活跃的公开市场。第二，要有至少三个以上可比的资产及其交易活动。第三，可以搜集到可比的指标和技术参数。此次评估活动满足此三点要求且相关指标很容易获取，故采用此方法为主要评估方法。具体说来采用的技术方法是市场售价类比法。
（二） 以成本法为次评估方法
成本法是以重新建造委估房地产或同类房地产的建筑物部分所需花费的成本为基础，扣除与新建筑物相比的价值损耗部分，再加上房屋建筑物基地地价来确定房地产价值。它的前提条件是：（1）委估资产处于继续使用状态。（2）应当具备可利用的历史资料，同时，现时资产与历史资产具有相同性或者可比性。（3）形成资产价值的耗费是必须的。在满足了以上三点后，我们采用成本法作为次评估方法。
十、评估结果
通过充分的市场的调查及科学的评估方法，我们最后得出该房地
产的价格为叁拾陆万贰仟陆佰柒拾贰元整。
十一、评估报告有效期：
自评估基准日起一年，即在2011年12月30日至2012年12月29日内有效。
十二、估价师签名：
资格证书号 建房估证字[2011]001号
东华理工大学经济与管理学院09财管第一小组 二O一一 年十二月三十日
抚州市阳光城32栋3单元605房地产评估报告书
（共四部分）
第二部分
资产评估技术说明
二0一一年十二月三十日
目录
一、评估对象„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
二、个别因素分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
三、区域因素分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5
四、市场背景分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6
五、评估方法的选用„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
六、评估过程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10
七、评估结果„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20
抚州市阳光城32栋3单元605房地产评估技术说明
一、评估对象
抚州市阳光城32栋3单元605房地产
二、个别因素分析
（一）面积结构材料
被评估的抚州市阳光城32栋3单元605房地产建于2009年，维护保养较好，无实体性损坏。房屋面积94.75㎡，位于总楼层的第六层，位于抚州市临川大道989号，框架结构。外墙为高级面砖与涂料组合而成。内墙地面为水泥砂浆。
（二）设计风格
阳光城在户型设计上大量创新，每个户型都是南北通透开扬，通风采光极佳，拥有极好的视觉景观效果。让社区良好景观和居住空间融为一体，从而保证了室内和室外空间的直接交流。室内区域合理细分，根据人在不同状态下及不同时段内的不同行为特点，通过细致周到的设计手法，赋予不同区域不同的性能与特征。动静干湿分离，公共空间与私密空间的有机结合，使人性的需求得到充分的满足，为业主营建近乎完美的生活空间。
（三）设备设施
楼内水、电、燃气、电讯、有线等设施齐全，电表、水表统一安排安放位置。房屋几室几厅„„小区内夏威夷海洋风情景观设计，热带海洋风情主题大型园林多达16个景观组团，演绎城中休闲度假
生活。幼儿园、会所、商业街、儿童游乐场等配套设施一应俱全，充分保障品质生活。超大社区规划，时尚商业街、超市、商业步行街、学校医院一应俱全，花园、跑道、儿童游乐，动静皆宜。
（四）、物业管理
小区内有专业的物业管理，进行安全和清洁维护。各路出口都设有保安，住宅底层入口配有门禁对讲系统，设周界防越警报系统。物业管理实实在在，物有所值，是阳光城房地产业管精神的核心，凭借一流的队伍，一流的管理，一流的服务，24小时不间断随时候命，真诚关怀业主冷暖。阳光城的物业管理队伍赢得了小区住户的交口称赞。
（五）、施工质量
深耕江西多年的洪亮房产鼎立巨献，品质保障的优质产品，升值潜力无限。抚州洪亮房产开发公司历经数年规划，不懈努力，选址未来市中心稀有湖滨地段，打造2000亩湖岸温馨生活，典范社区，以400000㎡大手笔完美规划，更由实力建筑公司精心营造，新现代主义的建筑外形，全坡屋顶设计，超大中庭景观花园，力求达到建筑与景观、环境与人文的有机融合。
（六）、理念氛围
社区以“人文”生活与“后小康”为理念，住户分享丰富自然的园林景观，整体风格的统一，住宅个性的张扬与自然环境巧妙兼顾，每户要求空间有良好的景观朝向，协调建筑与绿地的关系，可以与自然界无拘无束的沟通，整个社区的建筑设计、交通设计、绿
化园林及景观设计充分考虑建筑与人、建筑与自然、人与自然的相辅相成的依赖共生的关系，使建筑、环境与人和谐统一。用最美的自然风景作为屏障，隔绝了噪音，也隔绝了污染。
三、区域因素分析
（一）、地理位置
位于梦湖东岸，南靠临川大道，是上顿渡镇至抚州市中心的交通要塞。且临近洪客隆百货临川点、新城小商品市场、新城农贸市场，左侧为抚河，地理位置优越。临川大道与梦湖的亲密，成就了抚州城南湖景板块的独特魅力，处于湖景板块核心地段的阳光城社区，比邻城市新行政中心和新体育场，完善的城市配套，赣东大道踱步可及，公交直达市中心繁华区域。新的城市行政中心、体育馆、梦湖公园的规划建设更为阳光城的未来生活增添无限便利。
（二）、交通概况
估价对象位于梦湖东岸，南靠临川大道，交通便捷，乘2路、22路和23路公交车可到达。夏季5:50冬季6:00始，可乘2路车（剪子口—上顿渡）；夏季6:30冬季6:50始，可乘22路车（长岭办事处—上顿渡）；夏季6:40冬季7:00始，可乘23路车（市行政中心—上顿渡），直达到阳光城门口，道路宽畅，交通便捷。
（三）、周边环境:
学校：第九小学、第七中学 医疗：第六医院、第二医院 购物：农贸市场、振宇超市 银行：中国银行 市政：市检察院、交警支队、武警支队 文化娱乐：荷塘月色酒店、交通宾馆、体育馆 其他：梦
湖工程
四、市场背景分析
（一）、一般因素
影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。
①地理位置
抚州，位于江西东部，“襟领江湖，控带闽粤”，东邻 福建 ，南接赣州市达广东，北临鄱阳湖。隋废郡扩州，以临川郡并巴山郡之一部署抚州，隶属洪州总管府，抚州从此定名。抚州市下辖10县一区，面积1.88万平方公里，南北长约222公里，东西宽约169公里，全市总面积占全省总面积的11.27%。人口约380万，市政府驻临川区。抚州区位条件优越，交通十分便利。抚州人杰地灵，素有 “才子之乡”、“文化之邦”的美誉。
②经济和社会发展状况
抚州市位于江西省东部，抚河上中游。地处东经115°35′～117°18′、北纬26°29′～28°30′之间。东邻福建省建宁县、泰宁县、光泽县、邵武市，南接江西省赣州市石城县、宁都县，西连吉安市永丰县、新干县和宜春市的丰城市，北毗鹰潭市的贵溪市、余干县和南昌市进贤县。南北长约222公里，东西宽约169公里，全市总面积占全省总面积的11.27%。
市内各种资源十分丰富，全市土地面积1.88万平方公里，占全省总面积的11.26%。其中耕地33.4万公 顷，全市人均占有耕地0.088
公顷；牧草地0.064万公顷；林地121.45万公顷；居民点及工矿 用地6.23万公顷；交通用地1.43万公顷；水域面积9.34万公顷；未利用土地13.73万公顷。
市内矿产资源丰富，有金属矿产20多种，非金属矿产30多 种。主要有有色 金属（含贵金属）、稀有金属、黑色金属、稀土矿产、瓷土矿产、建筑材料及冶金辅助矿产等，以稀有金属铀、有色金属铜、瓷土矿和建筑材料矿产为优势。已探明储量的230处矿床 中，内有大型矿床1处，中型6处，小型223处。已开采利用的有铜、铀、瓷土、金、钨、煤、稀土、萤石、石墨、建筑材料等。
市内水能理论蕴藏量为70.246万千瓦（其中抚河57.90万千瓦，信江流域5.496万千瓦 ，赣江流域6.73万千瓦，润溪河0.12万千瓦），占全省水能蕴藏量的10.29%。水能可开发量为49.14万千瓦，折合年可开发电量19.66亿千瓦小时。
抚州市交通相对比较便利，有5条高速公路，18条国道纵贯抚州市境；铁路有抚州站、抚州东站、抚州北站、东乡站、资溪站；航空方面离南昌昌北机场只有两小时的车程。
抚州历史悠久，文化源远流长，人文底蕴深厚，自然风光宜人，名胜古迹众多，革命胜迹遍布，艺术遗产独特，地方物产丰富，形成独特的旅游资源。 ③房地产市场分析
今年以来，国家和地方对房地产业采取了一系列宏观调控政策措施，但抚州市房地产开发投资增速较快，房屋销售面积平稳增长、房
价保持逐步增长的态势。 今年上半年，全市房地产开发完成投资31.73亿元，同比增长36.8%，房地产开发市场呈现出以下特点： 1）房地产开发投资较快增长，增速逐月加快。
全市房地产开发投资31.73亿元，同比增长36.8%。从上半年各月完成情况看，呈逐月加快的趋势，1-2月同比增长8.2%、1-3月同比增长18.4%、1-4月同比增长20.6%、1-5月同比增长28.9%。
在房地产开发投资中，住宅投资27.65亿元，增长38.1%，比一季度提高18.4个百分点；办公楼投资0.11亿元，下降57.6%；商业营业用房投资2.85亿元，增长30.3%；其他投资1.12亿元，增长55.4%。 2）房屋施工面积、竣工面积保持上升势头。
全市房屋施工面积638.06万平方米，同比增长34.4%。其中，住宅施工面积561.85万平方米，增长34.2%；办公楼4.05万平方米，增长5.7%；商业用房60.94万平方米，增长40.0%；其他房屋11.21万平方米，增长31.6%。全市房屋竣工面积55.58万平方米，同比55.1%。其中，住宅竣工面积46.98万平方米，同比增长62.1%。 3）新建商品房销售规模较快增长。
全市新建商品房销售面积115.87万平方米，同比增长27.5%。其中住宅销售面积107.65万平方米，同比增长29.6%。商品住宅放量成交，带动市场销售快速增长。从今年销售看，1-2月份销售规模较小，3月份是全市商品房销售高峰区，4、5月份销售规模有所回落，6月份销售规模回升。全市今年2-6月份的新建商品房销售面积分别为22.85万平方米、30.26万平方米、19.47万平方米、21.10万平方米和22.19
万平方米。
4）商品住房价格持续上涨，销售单价涨势依然坚挺。
今年以来，全市房地产整体市场表现良好，商品住房价格一直上升，销售金额增长较快，销售单价稳步增长。累计到6月份，全市商品房销售金额34.78亿元，同比增长61.0%，其中住宅销售金额31.15亿元，同比增长66.7%。在楼市销量增大的同时，房屋销售均价也有所上升。从2010年10月份开始，全市商品房及住宅单价持续上涨，今年2月份，全市商品房销售均价2869元/平方米，6月份，全市商品房销售均价已达3002元/平方米，同比增长26.3%；比一季度上涨3.1%。黄金地段、交通便利区域、学区房仍是购房者首选的房源，不仅销量大，房价还攀高，如5月底君临福泰住房均价高达5000元/平方米，与2010年5月开盘时住房均价比，增长35.0%。热点房源和高价房的热销成为推动全市房价上涨重要推手。 5）主要先行指标大幅增长。
全市房地产开发本年购置土地面积、待开发土地面积和本年土地成交价款等指标增幅明显。其中，房地产开发土地购置面积480238平方米，同比增长246.3%，比同期增速高出59.8个百分点；土地成交价款69571万元，同比增长463.5%，比同期增速高234.3个百分点
五、 评估方法的选用
评估人员在实地勘查的基础上，对待评估房地产的各种资料和信息进行了认真地分析，根据估价日期委估房地产用途，估价目的，
资料状况和抚州市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和成本法来评估房地产的价格。 （一）、以市场法为主评估方法
市场法是指在评估房地产价值时，利用市场上同样或类似资产的已经成交的房地产近期交易价格，经过直接比较或者类比分析以估测资产价值的评估技术方法。运用市场法的基本前提是：第一，要有一个活跃的公开市场。第二，要有至少三个以上可比的资产及其交易活动。第三，可以搜集到可比的指标和技术参数。此次评估活动满足此三点要求且相关指标很容易获取，故采用此方法为主要评估方法。具体说来采用的技术方法是市场售价类比法。 （二）、以成本法为次评估方法
成本法是以重新建造委估房地产或同类房地产的建筑物部分所需花费的成本为基础，扣除与新建筑物相比的价值损耗部分，再加上房屋建筑物基地地价来确定房地产价值。它的前提条件是：（1）委估资产处于继续使用状态。（2）应当具备可利用的历史资料，同时，现时资产与历史资产具有相同性或者可比性。（3）形成资产价值的耗费是必须的。在满足了以上三点后，我们采用成本法作为次评估方法。 六、评估过程 （一）市场法
1.收集充足的市场交易资料选择参照物
一般来说参照物不得少于三个，参照物的比较实例应符合以下条件：
（1） 与待估房地产处于同一地区或在同一市场供需圈内，这样参照物与待估房地产才具有可比性和可替代性。
（2） 与待估房地产在具体条件上同一或类似，能进行个别因素比较。
（3） 必须是正常交易或可调整为正常交易，待估对象和交易行为都符合法律规定。
（4） 与待估房地产评估基准日接近。因为房地产价格会经常变，与变动日期越接近，可比较性越大。
1.确定比较因素
2.确定比较因素系数间下表
3.比准价格确定
采用简单算术平均法求取评估结果。
房地产评估单价为（3733+4175+3575）/3=3827.67 元/㎡ 委估房地产总价=3827.67×94.75=362672元 （二）、成本法
运用成本法求取估价对象房地产价值，是根据被评估资产在基准日的重新价格，扣除损耗后确定被评估房地产的价格，新建房地产没有折旧，其价格评估可以直接利用取得土地的价款，房地产的开发成本、开发费用、其他费用、税金和利润来计算。 1.取得土地使用权所支付的金额
通过国家出让方式取得的土地使用权，去的土地使用权所支付的金额包括土地出让金额和相关的登记费、手续费。根据抚州市洪亮房产开发有限公司，洪亮阳光城商品住宅成本基本参数可知，该房地产的去的土地使用权所字符的金额为154（元/㎡）。 2.开发成本
与土地开发成本不同，新建房地产的开发成本包括：前期工程费用、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费以及其
他费用。其中，房屋建筑安装工程费是指取得土地后直至工程完工投入使用，开发商支付的建筑费用、安装费用、招标费用和质量监督费用等。
阳光城商品住宅成本基本参数： （1） 土地使用权取得费用 154 （2） 前期工程费（元/㎡） 81
可行性研究费 6 勘察设计费 30 三通一平费 45 （3） 房屋开发费（元/㎡） 1576
建筑安装工程费 1050 公共配套设施建设费 245 基础设施建设费 281 （4）管理费用（元/㎡） 90 （5）财务费用（元/㎡） 140 （6）销售费用（元/㎡） 140 （7）其他费用（元/㎡） 184 （8）相关税费（元/㎡） 481
前期工程费用=可行性研究费+勘察设计费+三通一平费 =6+30+45 =81（元/㎡）
房屋开发费=建筑安装工程费+公共配套设置建设费+基础设施
建设费
=1050+245+281 =1576（元/㎡） 开发成本=前期工程费+房屋开发费 =81+1576 =1657（元/㎡） 3.开发费用
开发费用是指房屋建设相关的管理费用、财务费用、销售费用和其他费用。
开发费用=管理费用+财务费用+销售费用+其他费用 =90+140+140+184 =554（元/㎡） 4.税金
税金是指取得土地和房屋开发建设过程中向国家缴纳的税金、附加费，包括营业税、城建税、教育费附加、印花税和房产税等。根据抚州市洪亮房产开发有限公司，阳光城商品住宅成本基本参数可知，改房屋的税金为481（元/㎡）。
税金=481（元/㎡） 5.开发利润
利润率参照开发类似房地产及文献参考资料，确定为10%。 开发利润=（取得土地使用权取得费用+开发成本）×投资报酬率 =（154+1657）×10%
=181.1（元/㎡） 6.房屋装修费
由于待评估房产属于精装修，共耗资80000元，则， 装修费=80000/94.75=844.33（元/㎡）
待评估房产价值=取得土地使用权取得费用+开发成本+开发费用+税金+开发利润+装修费
=154+1657+554+481+181.1+844.33 =3861.43（元/㎡）
待评估房产的成本总价=3861.43×94.75=365870.49（元）
七、评估结果
由市场比较法计算出的房地产单价为3827.67 元/㎡，有成本法计算出的房地产单价为3861.43元/㎡，两者相差不大，说明方法选取的可取性较好，方法选择正确，我们最终确定委估房地产的单价为3827.67元/㎡，所以：
委估房地产总价=3827.67×94.75=362672元
抚州市阳光城32栋3单元605房地产评估报告书
（共四部分）
第三部分
表格
二0一一年十二月三十日
目录
抚州市阳光城32栋3单元605房地产分析比较因素„„„„„„3 抚州市阳光城32栋3单元605房地产分析比较因素系数„„„„5 抚州市阳光城32栋3单元605房地产比准价格„„„„„„„„6 抚州市阳光城32栋3单元605房地产评估总价„„„„„„„„9
1.确定比较因素
2.确定比较因素系数间下表
3.比准价格确定
说明：
（1）环城北路修正后单价 =3550×100/98×100/95×100/95100/97×100/98×100/98×100/119×100/97
=3733 （元/㎡）
（2）学府路修正后单价
=3910×100/93×100/95×100/98×100/98×100/95×100/105×100/97×100/1
14×100/97
=4175（元/㎡）
（3）西湖绿洲修正后单价
=4100×100/105×100/120×100/91
=3575（元/㎡）
房产评估单价=（3733+4175+3575）/3=3827.67 （元/㎡）
委估房地产总价=3827.67×94.75=362672元
抚州市阳光城32栋3单元605房地产评估报告书
（共四部分）
第四部分
辅助材料
二0一一年十二月三十日
目录
访谈记录报告„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 抚州房地产基本信息„„„„„„„„„„„„„„„„„5 其他附件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13
访谈记录报告
课题名称：赣东大道阳光城32栋3单元605号房产资产评估报告 时间：2011年12月24号下午 地点：阳光城
内容（主题）：通过对阳光城小区业主的走访、调查，并进行实地观察房屋的内部结构，获得关于评估房产的第一手资料，包括房产的使用年限，历史成本、重置成本、内部面积等数据资料。
目的 ：通过实地访谈获取相对准确的数据资料，为委托方以咨询为对象进行的房地产交易工作提供交易价格参考依据。
访谈方式 ：1电话（）2 书信（）3面对面（√）4网络（）
访谈记录如下：
1. 您购房得第一目的是
答：二次购房改善居住条件
2.您的房产购置了有多长时间
答：两年
3 您的房产使用期限是多少年
答：50年
4 房屋的面积大致是多少
答 94.75平方米
5. 您购房时，希望的区域方向为
答：南部
6. 您购房时，最希望的地点是
答：赣东大道（对目前比较满意）。
7.选择购房时，您更看重的因素是）
答;价格、交通 、公共配套、小区环境景观（规划）、发展商知名度
8.购房时，您觉得最重要的是
答：房间布局
9.您对楼房型式更看重
答：多层带电梯
10.您最高可以承受的住宅总价为
答：40万元
11.您在购房时希望采取何种付款方式
答：分期付款
12.若您选择住房贷款，可承受的首期款为
答：10万元
13.您每月会用多少钱还贷款
答：3000元
14.希望交房时间的装修情况为
答：根据开发商提供的多种全面装修方案再做选择
15.您公共部分（如电梯间、过道等）的装修标准为
答：中档装修
16.您对楼宇设施更看重
答：家庭中央空调系统
17.您最希望配备那些生活娱乐设施
答：中心花园
18.您对车位更愿意
答：现在不一定需要
19.你工作单位的性质
答：自己家开的专卖店
20.您的职业
答：个体工商户
21.您的日常交通工具
答：公交车或班车
22.您从何种方式了解到房地产项目
答：熟人介绍、广告等
访问结论：
通过对阳光城业主的访谈，我们基本上对该房产以及周围可能影响房价的的信息有了全面的了解。同时我们也感谢阳光城的业主，给我们提供了以上详细的信息。
抚州房地产基本信息
一、 抚州简介：
从地理位置看，抚州，位于江西东部，“襟领江湖，控带闽粤”，东邻福建，南接赣州市，北临鄱阳湖，是鄱阳湖经济区和海西经济区的交叉点，距离北京、上海、广州、南京、杭州等经济发达城市均在8个小时车程内，经济潜力巨大。目前抚州市下辖10县2区，面积1.88万平方公里，人口380万，市政府驻在素有“才子之乡”之称的临川区。优越的区位条件和便利的交通以及广阔的市场，都为抚州未来的发展打下了坚实的基础。
二、 抚州房地产发展现状
隆冬时节，抚州楼市也遭遇“寒流”。市房管局最新数据显示，上月市中心城区商品住宅销售量大幅下降。购房者观望和期待房价下跌的情绪浓重。
据市房管局官方网站公布数据，2011年以来，商品住宅月销售量的顶点为今年2月份的1848套，此后销售量便急剧下滑，至7月、8月份跌至谷底，7月和8月的销售量分别为522套和541套。在随后楼市传统的“金九银十”的9月、10月份，销售量稍有起色但仍不乐观，销售量分别为722套和827套。至11月，楼市陷入更深的谷底。，本月商品住宅的销售量仅为169套。
与《抚州市商品住宅2011年月销售图》波澜起伏的曲线相对应的是，《抚州市商品住宅2011年月销售均价走势图》则几近一条直线。从上月商品住宅销售价格情况来看，2000-2500元/平方米的占3%，2500-3000元/平方米的占8%，3000-4000元/平方米的占55%、4000-5000元/平方米的占23%。11月，市中心城区商品住宅销售均价为3691元/平方米，同比增长13%，环比下降4%。
据了解，近期抚州楼市低迷主要受商品房信贷控制政策影响。我市房地产开发投资增速趋缓，1—10月，全市房地产开发完成投资69.12亿元，同比增长26.3%，增速比1—9月回落2.1个百分点，比1—8月回落10.7个百分点。全市完成商品住宅投资61.53亿元，同比增长26.3%，增速比1—9月回落2.3个百分点，比1—8月回落12.9个百分点。
三、 抚州房地产现如今面临的问题：
一、开发企业负担较重，房产经营环境较差。
1是开发成本居高不下。
近年来，市中心城区新建住宅小区商品房成本价，主要由土地出让金、征地拆迁补偿费、前期工程费、贷款利息、税费、建设规费及供电、供排水、燃气、电信有线等费用构成。据有关人员推算，市本级商品房综合成本近2000元/平方米，其中建设规费153元/平方米，约占成本7.7%，此外还有20项左右的服务性收费。
2是乱收费乱罚款较多。
一些相关执法部门，对房地产企业随意检查，存在乱罚款，强收费的现象，开发商意见很大。高华房地产开发有限公司等几家房地产企业反映企业归属地不明确，临川及金巢有关部门均对其企业进行检查。 3是房产纠纷攀升。
在房地产市场疲软，房价下跌的情况下，购房者与开发商的矛盾加剧，购房者以开发商未按时交房、质疑房子质量、房屋间距等为理由，要求退房或由开发商进行补偿的事件比以往有所增加。
二 资金链条绷紧，开发企业压力加大。